CHANCENREICH. CITY REPORT REGION DRESDEN - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION DRESDEN.
CHANCENREICH.
2020/2021, Nr. 30.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„DRESDEN IST EIN GEFRAGTER
BÜRO- UND GEWERBESTANDORT FÜR
NATIONALE UND INTERNATIONALE
UNTERNEHMEN. WER DRESDEN KENNT,
WEISS, WARUM.“
Anett Richter, Niederlassungsleiterin Aengevelt Dresden
2
INHALT.
MEINUNG.
Dirk Hilbert. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Dresden auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 16
Investmentmarkt.24
Der Markt für Büroflächen. 34
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 46
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 56
Der Markt für Wohnimmobilien. 62
Aengevelt auf einen Blick. 74
3
AENGEVELT RESEARCH
Dirk Hilbert
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
4
Neue Akzente. Dresden hat sich in den letzten Jahren verändert. Investoren, Privateigentümer und die öffentliche
Hand haben saniert und neu gebaut. Ganze Viertel erwachten wieder zum Leben. Mittlerweile ist Dresden eine
pulsierende Großstadt und ein besonderes Beispiel für die anhaltende positive Entwicklung einer Stadt. Zuneh-
mende Bevölkerungszahlen bei zurückgehender Arbeitslosenquote, eine hohe Geburtenrate, eine hochmoderne
und leistungsfähige Infrastruktur, herausragende Angebote in Kultur und Tourismus – dies macht das positive
Lebensgefühl aus.
Doch Dresden steht nicht still. In der Verwaltung und Politik stellen wir Weichen für das Gesicht der Quartiere
von morgen und suchen nach Antworten auf die großen stadtplanerischen Fragen: Wie verdichten wir das urbane
Zentrum im Einklang mit den Ansprüchen an eine moderne Großstadt? Wie reagieren wir auf klimatische Verän-
derungen und schaffen eine intakte, grüne Infrastruktur? Wie erhalten wir das kostbare architektonische Erbe und
vervollkommnen dies durch heutige Akzente? Und vor allem: Was können wir dazu beitragen, dass Wohnraum
bezahlbar bleibt? Dazu hat die Stadt im Jahr 2018 die WID – Wohnen in Dresden GmbH gegründet, die bis 2020
insgesamt 800 neue Wohnungen in diesem Segment bauen wird.
Wir haben in den letzten Jahren viele Projekte abgeschlossen, zum Beispiel das Sanierungsgebiet Neumarkt rund
um die Frauenkirche. Mit dem neugestalteten Kulturpalast und der Bebauung von Grundstücken mit Wohnungen,
Gewerberäumen, Hotels und Einzelhandelsflächen ist ein modernes und lebendiges Stadtquartier entstanden.
Weitere Projekte wurden bereits angegangen wie die Umgestaltung des Königsufers/Neustädter Markt oder
die Wiedereröffnung des Fernsehturms. Auch mit dem Bau eines neuen Verwaltungszentrums setzen wir neue
Akzente. Mitten im Herzen der Stadt entsteht ein moderner, innovativer und bürgerfreundlicher Ort. „Der Arbeits-
platz der Zukunft“ bietet den Mitarbeitern sowie Bürgen moderne Technologien und effizienten Strukturen. Im
Foyer des Verwaltungszentrums lädt die AGORA als zentraler Anlaufpunkt alle Bürgerinnen und Bürger ein.
Die zahlreichen und vielfältigen Projekte belegen die Attraktivität des Immobilienstandortes Dresden. Der vor-
liegende „AENGEVELT City Report Region Dresden“ bietet Interessierten wichtige Informationen und Entschei-
dungshilfen und leistet somit einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz.
Dirk Hilbert
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Dresden
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AENGEVELT RESEARCH
DRESDEN AUF EINEN BLICK.
557.000 308.000 310.000
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
95.000 m² 2,36 Mrd. € 590 Mio. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS
135.000 m² 4,1 % / 3,8 % 920 Mio. €
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS
BÜRO UND WOHNEN
15,00 €/m² 100,00 €/m² 9,99 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
ANGEBOTSMIETE
NEUBAUWOHNUNG
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TRENDS.
Wir wagen eine Prognose
in unsicheren Zeiten.
In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die
COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch
bis März vorherrschenden Trends:
■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird
aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein-
und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und
stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche
verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere
tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor
bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren.
Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend
sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern
veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende
■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium
brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die
solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den
- insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die
gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse
Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln.
finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online-
Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich:
Banken prüfen kritischer und verlangen höhere
■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden
dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich-
Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird
hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch
knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen.
■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken
Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer
schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren
ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind
Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine
denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei-
einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien.
Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere
die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei
Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf
Mieterebene in den Vordergrund rücken.
7
AENGEVELT RESEARCH
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
8
9
AENGEVELT RESEARCH
Dresden wächst in allen Bereichen. zu einem intelligenten und energieeffizienten Smart
City-Quartier entwickeln soll. Mit diesem Projekt un-
Dresdens seit Jahren hervorragende Entwicklung ist terstreicht Dresden ein weiteres Mal sein standing als
ein Zeugnis dafür, wie eine Stadt dank ihrer hochmo- einer der wichtigsten Innovations-, Wirtschafts- und
dernen, leistungsfähigen Infrastruktur, breiten und Technologiestandorte in Deutschland. Besonders die
nachhaltigen Unternehmenslandschaft, anspruchs- interdisziplinäre Zusammenarbeit von Unternehmen,
gerecht differenzierten Bildungsmöglichkeiten und Forschungseinrichtungen, Wirtschaftsförderung und
kulturellen sowie künstlerischen Vielfalt kontinuierlich der Stadt selbst bringt Dresden nachhaltig voran.
über Jahre überdurchschnittlich wachsen kann. All
diese Punkte sorgen dafür, dass die sächsische
Landeshauptstadt für Menschen aller Altersklassen Beschäftigungssituation weiter
und jedweder Herkunft attraktive Angebote schafft, verbessert.
um als Arbeitsort sowie als Lebensmittelpunkt stets
zukunftsgerecht zu bleiben. Das anhaltend hohe Bevölkerungswachstum spiegelt
sich weiterhin positiv am Arbeitsmarkt wider. Die
Seit 2018 ist Dresden Modellregion für zukünftige Beschäftigung in Dresden wächst kontinuierlich,
Energiesysteme und baut in diesem Rahmen zusam- ansiedlungsfreundliche Bedingungen und die gute
men mit der deutschen Telekom AG die 5G-Infrastruk- Arbeit der Wirtschaftsförderungen locken immer mehr
tur massiv aus. Vorab startete bereits das EU-Projekt Unternehmen in die sächsische Landeshauptstadt.
„MAtchUP“, das bis 2022 den Stadtteil Johannstadt Dank der hervorragenden Bildungsmöglichkeiten durch
Elite-Universitäten und zahlreicher Hochschulen steht
dem Arbeitsmarkt mittel- bis langfristig ein großer Pool
an gut ausgebildeten Absolventen zur Verfügung. Das
Dresden: Key facts Veränd.
Demographie & Wirtschaft
2018 2019
2015 zu 2019
wachsende Arbeitsplatzangebot zieht zudem junge
arbeitsplatzorientierte Zuwanderer an. Seit einiger Zeit
Einwohner (in Tsd.) 554.955 557.199 2,5% profitiert Sachsen und insbesondere auch Dresden von
Wohnhaushalte (in Tsd.) 301.086 307.844 3,7% der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte.
Einwohner pro Haushalt 1,81 1,81 0,00%
Von Juni 2015 bis Juni 2019 stieg die Zahl der
Kaufkraft-Index sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (svp)
90,38 89,92 -0,12%
(allgemein)
um etwa 22.000 bzw. 9,1% auf rd. 269.000 deutlich
Kaufkraft-Index (EZH) 94,79 94,54 -0,04%
stärker als in Sachsen (+5,9%). Gleichzeitig sank
Zentralitäts-Index (EZH) 112,53 112,36 4,13%
die Zahl der Arbeitslosen in der Landeshauptstadt im
SVP-Beschäftigte / Einw. Juni-Vergleich weiter von 17.534 (6,0% der zivilen
265.827 269.422 9,1%
(in Tsd.) Erwerbspersonen) im Jahr 2018 auf 16.562 im Jahr
Arbeitslosenquote insgesamt 2019 (5,6%). Der Rückgang der Arbeitslosenzahlen
6,0% 5,6% -26,3%
(Halbjahreszahl) in Dresden beträgt im Jahresvergleich somit rd. 6,7%
und ist nahezu so dynamisch wie die entsprechende
Entwicklung der gesamt-sächsischen Arbeitslosen-
Key Facts Demographie & Wirtschaft Quellen/Aktualität Bevölkerungs- zahlen und im benachbarten Leipzig (Sachsen: -9,0%
daten (per 31.12. eines Jahres), Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen im Vgl. zu 2018; Leipzig: -8,2%). Unter der Berück-
vom Statistischen Landesamt des Freistaats Sachsen; Arbeitsmarktdaten
von der Statistikstelle der Bundesagentur für Arbeit: Daten per 30.06. ei- sichtigung der steigenden Pendler- und Arbeitnehmer-
nes Jahres; Kaufkraft und Zentralität: jährliche Prognosen des IFH Köln zahlen in den umliegenden Gemeinden und Kreisen
10wie insbesondere in Meißen, Bautzen und dem Kreis zählen, stellen mit rd. 27,3% das zweitgrößte Be-
Sächsische Schweiz/ Osterzgebirge ist die Arbeits- schäftigungscluster (Sachsen: 18,7%, Deutschland:
marktentwicklung in der Region in und um Dresden 21,0%). In den Bereichen Handel, Gastgewerbe und
sehr positiv zu bewerten. Verkehr liegt Dresden mit 19,5% Beschäftigtenanteil
gegenüber Sachsen (21%) und Deutschland (22,3%)
Landeshauptstadttypisch ist der öffentliche Dienstleis- zwar noch zurück, die absolute Beschäftigtenzahl stieg
tungssektor in Dresden überdurchschnittlich besetzt: indessen im Jahresvergleich um 1,1% bzw. fast 600
35,6% der svp-Beschäftigten arbeiten in Branchen des Beschäftigte. Mit einem Beschäftigtenanteil von 15,8%
Erziehungs-, Gesundheits- und Sozialwesens sowie sind das produzierende und verarbeitende Gewerbe
der öffentlichen Verwaltung sowie in Verbänden (vgl. und die Bauwirtschaft derweil weiterhin stark unterre-
Sachsen: 30,8%; Deutschland: 27,7%). Diese Branche präsentiert (Sachsen: 26,4%; Deutschland: 26,6%).
sorgte im Jahresvergleich auch für den größten Be- Land- und Forstwirtschaft, Bergbau o.Ä. spielen in
schäftigungszuwachs von rd. 2000 svp-Beschäftigten Dresden (1,7%) wie insgesamt in Sachsen (3,0%) und
(+2,2%). Die Branche der wirtschaftlichen Dienstleister, Deutschland (2,4%) kaum eine Rolle, die Zahl der
zu denen u. a. Finanz- und Versicherungsdienstleister Beschäftigten sinkt hier tendenziell weiter.
Beschäftigte in Dresden: Veränderung p.a. in %.
2019
2018
2017
2016
2015
0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%
Dresden
Sachsen
Deutschland
Anmerkung: Quelle:
Stand 30.06. des jeweiligen Jahres, Bundesagentur für Arbeit
Arbeitsortprinzip © Aengevelt Research
11AENGEVELT RESEARCH
Steigende Pendleraktivität in der Radebeul und Pirna stellen dabei nach wie vor die
Region. meisten Einpendler, dorthin sowie nach Radeberg
pendeln auch die meisten Arbeitnehmer. Die überwie-
Das anhaltende Wachstum in und um Dresden sorgt gende Mehrheit der Pendler kommt aus einem Radius
in der Landeshauptstadt für steigende Pendlerzahlen. von bis zu 36 km. Negative Salden entstehen u. a.
Entgegen der Entwicklung in der größten Stadt Sach- mit dem südlichen Vorort Kreischa, wo eine große
sens, Leipzig, erhöht sich das Pendleraufkommen in Reha-Einrichtung sowie das Institut für Dopinganalytik
Dresden kontinuierlich. Aus 96.800 Ein- und 56.400 und Sportbiochemie (WADA-anerkanntes Doping-
Auspendlern entsteht ein positiver Pendlersaldo von kontrolllabor) ca. 600 Beschäftigte aus Dresden
rd. 40.400 Beschäftigten (entspricht 15,0% der svp- abziehen, mit Freiberg als Sitz der 1765 gegründeten
Beschäftigten am Arbeitsort Dresden, siehe Tabelle, TU Bergakademie, sowie mit Wachau, das auf einen
Seite 10). Die angrenzenden Gemeinden Freital, großen Milchverarbeitungskonzern verweisen kann.
Beschäftigtenstruktur: Dresden, Sachsen, Deutschland.
in %
35
30
25
20
15
10
5
0
Dresden Sachsen Deutschland
Land-/Forstwirtschaft, Bergbau, Wasser- und Entsorgungswirtschaft (1)
Verarbeitendes Gewerbe/Baugewerbe
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Finanzierung/Versicherung, Grundstückswesen, wirtschaftliche Dienstleistungen (2)
Öffentliche/Private Dienstleistungen einschl. öffentl. Verwaltung und Sonstige (3)
1) inkl. Fischerei, Energie-/Wasserversorgung,
Entsorgungswirtschaft Quelle:
2) inkl. Information und Kommunikation Agentur für Arbeit, Juni 2019,
3) inkl. Erziehung und Unterricht, Gesundheits- WZ2008
und Sozialwesen © Aengevelt Research
12Leistungsfähige Infrastruktur.
Das sächsische Dreieck Leipzig - Dresden - Chemnitz
ist die Wachstumsregion im Osten der Bundesrepublik
und auf dem besten Weg zu einem der wichtigsten
Wirtschaftsräume in Deutschland. Wesentliche Stütze
für bleibende Ansiedlungserfolge ist die durchgängig
hochmoderne, leistungsfähige Infrastruktur:
■■ Der Flughafen Dresden (DRS), verzeichnete
zwar seit Jahren stabile Fluggastzahlen von
rd. 1,7 – 1,8 Millionen Reisenden pro Jahr, konnte
diesen Trend allerdings 2019 nicht fortführen.
So gab es einen Rückgang der Fluggäste um fast
10%, was unter anderem auf die Insolvenz der
Fluggesellschaft Germania zurückzuführen ist. Vor-
aussichtlich werden sich die Fluggastzahlen in den
nächsten Jahren allerdings wieder davon erholen.
■■ Der Flughafen Leipzig-Halle hingegen, mit für
Deutschland außergewöhnlich langfristig gesicher-
Pendlersaldo © bulwiengesa AG RIWIS, OpenStreetMap (contributors)
tem 24-Stunden-Luftfracht-Betrieb, wies im Gegen- CC-BY-SA
satz zum Rückgang in Dresden im Jahr 2019 ein
Plus im Passagieraufkommen von nahezu 4% auf.
■■ Dresden liegt an der wirtschaftlich ■■ Über zwei Fernbahnhöfe (Hauptbahnhof Dresden
wichtigsten Ost-West-Verbindung A4 und Bahnhof Dresden-Neustadt) ist die Landes-
(Hessen – Thüringen – Sachsen – Schlesien hauptstadt an das ICE/EC/IC- und Regio-Netz
(Wroclaw, Kraków) und ist durch die A14 mit angeschlossen. Zudem soll durch das „Deutsche
Leipzig, Halle, Magdeburg, Hannover und durch Zentrum für Schienenverkehrsforschung“ in
die A13 mit Berlin sowie die A17 mit Tschechien Dresden künftig Schienenverkehrsforschung be-
(Prag) optimal verbunden. trieben werden. Forscher sollen im Zentrum neue
Technologien für den Bahnverkehr entwickeln und
■■ Im Rahmen des „Verkehrsentwicklungsplan sich mit alternativen Antriebsformen befassen. Das
2025plus“ (VEP) haben sich bspw. die vom Projekt wird vom Bund gefördert.
Verkehr verursachten negativen Auswirkungen
auf die Umwelt verringert, sowie die verkehrlichen ■■ Durch S-Bahnen und den regionalen Nahverkehr
Erreichbarkeiten verbessert. Insgesamt soll der wird die Tourismusregion rund um Dresden hervor-
VEP Lösungsansätze zur integrierten Siedlungs- ragend erschlossen.
und Mobilitätsentwicklung, dem Klimaschutz,
alternativen Energieträgern, dem Mobilitäts- ■■ Wasserstraßen-Anschlüsse bestehen über die Elbe
management sowie der Finanzierbarkeit der im GVZ Dresden-Friedrichstadt mit dem container-
Verkehrsinfrastruktur bieten fähigen Hafen nahe der BAB 17.
13AENGEVELT RESEARCH
Demografie. niedrige Mietniveau zieht junge Menschen, aber auch
vermehrt Familien an. Das rasante Bevölkerungs-
Die positive Bevölkerungsentwicklung hielt auch 2019 wachstum hat auf kommunaler Ebene zu einer neuen
in Dresden an. Mit aktuell ca. 557.000 Einwohnern ist Evaluierung der Einwohnerzahlen bis 2035 geführt. Laut
Dresden die zweitgrößte Stadt Sachsens und stetes Prognosen der letzten Jahre soll die Einwohnerzahl auf
Mitglied der Top-15-Großstädte Deutschlands. Seit etwa 595.000 Einwohner steigen – allein bis 2030 wird
der Jahrtausendwende profitiert Dresden von großen ein Anstieg auf ca. 586.700 Einwohner erwartet.
Wanderungsgewinnen (Einwanderungssaldo: +80.000
Personen) und das erneute Einwohnerwachstum Anders als in vielen Städten und Regionen der neuen
im Jahr 2019 von ca. 2000 Personen bzw. 0,4% im Bundesländer wird ein Anstieg der Personen im
Vergleich zu 2018 bestätigt diesen Trend. erwerbsfähigen Alter (15 bis 64 Jahre) erwartet. Bis
zum Jahr 2035 wird ein diesbezügliches Wachstum
Die sächsische Landeshauptstadt profitiert u. a. von um über 22.000 Personen (+6%) prognostiziert. Auch
der Vielzahl an Unternehmensansiedlungen und ihren höhere Altersklassen werden wachsen - die Gruppe
hochangesehenen Hochschulen – das bundesweit der 65- bis 74-Jährigen wird um ca. 11.000 Personen
und zudem international noch immer vergleichsweise zunehmen (+20%).
Bevölkerungsentwicklung und Prognose.
Bevölkerung in Tsd Jährliches Bevölkerungswachstum
600 10.000
550 7.500
500 5.000
450 2.500
400 0
2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019** 2040 2040
Prognose A*** Prognose B***
Bevölkerung Bevölkerungswachstum
* Daten auf Basis Zensus 2011 Quellen:
** Stand 31.10.2019 Statistisches Landesamt
A*** Prognose Stat. Landesamt des Freistaates Sachsen des Freistaates Sachsen
B*** Prognose Amt für Statistik und Wahlen Leipzig © Aengevelt Research
14Der Dresdner Altmarkt: Zentraler Hotspot für Veranstaltungen und Themenmärkte wie den bekannten Striezelmarkt - und Standort der Aengevelt-
Niederlassung Dresden.
Die Prognosen der Einwohnerentwicklung, klassifiziert Ausblick.
in Altersgruppen und Haushaltsgrößen, hat einen maß-
geblichen Einfluss auf die kommunale Stadtplanung, Dresden wächst weiterhin stabil und bleibt ein etablierter
insbesondere auf die Erkennung und Erschließung von Arbeits- und Lebensmittelpunkt für immer mehr Ein-
bedarfsadäquaten Flächenpotenzialen. wohner sowie ein Magnet für mehr und mehr nationale
und internationale Besucher. Der Haushaltsplanent-
Dabei wird der neu gegründeten kommunalen Woh- wurf zum Doppelhaushalt 2019/2020 sieht verschiede-
nungsbaugesellschaft, der WiD Wohnen in Dresden, ne, strategisch bedeutsame Themenfelder vor, die der
eine große Rolle zuteil. Die WiD hat sich zum Ziel Entwicklung der letzten Jahre Rechnung tragen sollen.
gesetzt, bis 2022 rund 800 Wohnungen neu zu Die Organisationseinheit „Bildung und Jugend“ wird mit
errichten. Aktuell laufen die Bauarbeiten für zwei Wohn- einem Ansatz von rd. EUR 384 Mio. den Investitions-
häuser in Striesen und Niedersedlitz mit insgesamt 60 schwerpunkt für das Jahr 2020 darstellen, gefolgt vom
Wohnungen, sowie für zwei weitere Objekte in Leuben Bereich „Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen“ mit
und Nickern mit Fertigstellungstermin im März 2020. rd. EUR 214 Mio. und übersteigt damit sogar den Ansatz
des vergangenen Jahres.
Die Stadt Dresden leistet somit ihren Beitrag zur
Schaffung kommunalen, bedarfsgerechten Wohn- Die Sicherung der kulturellen und wissenschaftlichen
raums unter anderem für Haushalte mit geringen Infrastruktur und Vielfalt der Stadt sowie die Absiche-
Einkommen und Menschen mit Einschränkungen im rung der Bewerbung als „Europäische Kulturhauptstadt
Lebensalltag. Die Erschließung von weiteren Flächen- 2025“ sind nur einige weitere Schwerpunkte. Damit
potenzialen wird notwendig sein, um breiten Bevöl- verfolgt die Stadt ihren eingeschlagenen Erfolgsweg als
kerungskreisen auch im Jahr 2035 ein diversifiziertes Wissenschaftsmetropole und Kulturhauptstadt weiter
Wohnungsangebot bieten zu können. und erfreut sich somit bester Perspektiven.
15AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
16Weiterhin überdurchschnittliche private Anleger und Selbstnutzer) beflügelt. Das
Umsätze am Dresdner damit verbundene Wachstum am Arbeitsmarkt zieht
Grundstücksmarkt. vermehrt Unternehmen, Kaufkraft und wiederum gut
ausgebildete Arbeitskräfte in die Stadt, was sich u.
a. auch auf den Markt für Büro- und Einzelhandels-
Dresden hat sich im Gleichschritt mit der Nachbar flächen auswirkt. Davon profitiert auch der gewerb-
metropole Leipzig in den vergangenen Jahren zu einer liche Immobilienhandel, denn die anhaltend rege
der Immobilien-Hochburgen im Gefolge der Big Seven Flächennachfrage sorgt für sinkende Leerstände und
entwickelt. Die sächsische Landeshauptstadt profitiert segmentspezifisch steigendes Miet- und Kaufpreis-
enorm vom Bevölkerungszuwachs, der sowohl den niveau, wodurch begünstigt durch das seit Jahren
Mietwohnungsmarkt (und damit institutionelle Inves- anhaltende niedrige Zinsniveau Chancen auf höhere
toren) als auch den Wohneigentumsmarkt (und damit Veräußerungsgewinne entstehen.
Dresden: Geldumsatz nach Teilmärkten (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
3.000
2.700
2.400
2.100
1.800
1.500
1.200
900
600
300
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Share-Deals*
Wohn- und Teileigentum
Bebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke
Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr**
Gesamt: 10-Jahres-Mittelwert
Quelle:
* geschätzt Aengevelt Research, Gutachterausschuss Dresden,
** nicht auswertbare Transaktionen vorläufige Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
(bspw. aufgrund von Datenmangel) © Aengevelt Research
17AENGEVELT RESEARCH
Aus dieser Entwicklung heraus resultieren zudem Folge- Indessen sank die Anzahl der abgeschlossenen Trans-
erscheinungen, wie städtebaulich attraktive Quartiers-/ aktionen im Berichtsjahr 2019 um rd. 7% (2018: 5.911
bzw. Projektentwicklungen, welche die Lebens-, Freizeit- Kauffälle, davon 91% gewöhnlicher Geschäftsverkehr).
und Arbeitsqualität in der Stadt nachhaltig verbessern. Mit 5.491 registrierten Kauffällen (davon 89% gewöhn-
Das steigende Niveau an Forward Deals, also Projek- licher Geschäftsverkehr) liegt das Ergebnis unterhalb
tenwicklungen, die mitunter weit vor Fertigstellung (oder des 10-Jahresmittel (Ø 2009-2018: 5.807 Kauffälle;
sogar vor Baubeginn) weiterveräußert werden, ist ein davon 93% gewöhnlicher Geschäftsverkehr).
hervorragendes Zeugnis für das nachhaltige Vertrauen
maßgeblicher Anlegerkreise in die Wachstumsregion Analog dazu sank auch der Flächenumsatz aller
Sachsen und den Investitionsstandort Dresden. gehandelten unbebauten und bebauten Flächen).
Der Flächenumsatz erreichte aktuell eine Größe von
Dabei bietet die Stadt unverändert grundsätzlich höhere 360 ha (Vorjahr 2018: 415 ha). Zum Vergleich: Das
Renditen als A-Standorte. Eingebettet in das insgesamt jüngste 10-Jahresmittel (Ø 2009 bis 2018) stellt sich
sichere wirtschaftliche Umfeld der Bundesrepublik steht auf einen Flächenumsatz von 460 ha ein.
das seit Jahren ebenfalls wachsende Dresden in der
Topgruppe der B-Standorte. Im Berichtsjahr belief sich
das Transaktionsvolumen aller in Dresden gehandelten Rückläufiger Flächen- und Geldumsatz
Grundstücke und Immobilien auf rd. EUR 2,36 Mrd. für unbebaute Grundstücke.
(Asset Deals inklusive ungewöhnlichem Geschäfts-
verkehr), womit das umsatzstarke Vorjahresergebnis Der Flächenumsatz für unbebaute Grundstücke (nur
erneut annähernd erreicht werden konnte (2018: baureife Flächen und gewöhnlicher Geschäftsver-
EUR 2,55 Mrd. bzw. -8%): kehr) lag 2019 mit rd. 41 ha unter dem Vorjahres-
niveau (2018: 56,8 ha; -27%), das 10-Jahresmittel
■■ Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem konventi- wurde sogar noch deutlicher verfehlt (Ø 2009 bis
onellen Immobilienmarkt (Asset-Deals ohne unge- 2018: 61,7 ha; -33%).
wöhnlichem Geschäftsverkehr) lag im Jahr 2019
nach vorläufigen Analysen des Dresdner Gutachter- Der Flächenrückgang spiegelte sich insbesondere
ausschusses bei rd. EUR 1,99 Mrd. Das waren rd. beim Handel mit Geschäftsgrundstücken wider (für
18,3% bzw. EUR 446 Mio. weniger als im Vorjahr Büro- und Geschäftshäuser sowie Handelsimmobili-
(2018: rd. EUR 2,43 Mrd.). Im 10-Jahresvergleich en), deren Flächenumsatz sich beinahe um das Vier-
(Ø 2009 bis 2018: EUR 1,6 Mrd.) liegt das Ergebnis fache verkleinerte. Grundstücke für reine Wohn- und
indessen markant rd. 25% bzw. EUR 400 Mio. Geschäftshäuser und sonstiges (baureifes) Bauland
deutlich über dem Mittelwert. weisen im Gegensatz dazu stabile Umsatzzahlen auf,
während reine Mehrfamilienhausgrundstücke sogar
■■ Ergänzend zum konventionellen Marktgeschehen steigende Flächenumsätze verzeichneten.
kommen mit einer Umsatzquote von aktuell mindes-
tens rd. 10% noch die Gesellschaftsanteilsverkäufe Die mittleren Kaufpreise bei den Grundstücken
(Share-Deals) hinzu mit einem binnen Jahresfrist für Mehrfamilienhäuser und Gewerbegrundstü-
um EUR rd. 144,4 Mio. bzw. 42% gesunkenem cke bewegen sich auf einem weiterhin hohen
Transaktionsvolumen in Höhe von rd. EUR 200 Mio. Niveau, was zum einen qualitativ und monetär
(2018: EUR 344 Mio.). Der Gesamtumsatz summiert höherwertige Nachfrage belegt, zum anderen
sich im Berichtsjahr also auf EUR 2,56 Mrd. (2018: bei den Angeboten in das Gesamtbild der
EUR 2,89 Mrd.). anhaltenden Flächenverknappung passt:
18Die GERCHGROUP AG sichert sich eines der letzten innerstädtischen Grundstücke. Auf den ca. 10 ha können Wohnungen, Einzelhandel, Gastrono-
mie und Büros errichtet werden. (Foto © Jürgen-M. Schulter)
■■ Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser konnten Analog sank der Geldumsatz um rd. 14% von
im Ranking der höchsten monetären Umsätze EUR 20,4 Mio. im Jahr 2018 auf EUR 17,5 Mio.,
nunmehr den zweiten Platz einnehmen, während wodurch auch der Quadratmeterpreis im rechneri-
die absoluten Flächenumsätze weiter moderat sche Mittel moderat zurückfiel.
rückläufig waren. Mit ihnen wurden 2019 ein
Transaktionsvolumen in Höhe von EUR 34,4 Mio. ■■ Sonstiges baureifes Bauland schloss im Berichts-
realisiert. Das waren rd. 4% weniger als im Vorjahr jahr ebenfalls mit einer rückläufigen Entwicklung
(EUR 35,9 Mio.). Die Zahl der Transaktionen blieb der Flächen- und Geldumsätze ab. Mit einem Geld-
mit 49 Kauffällen gegenüber 2018 (50) stabil. umsatz von EUR 13,7 Mio. und einem Flächenum-
Gleichzeitig nahm indessen die absolut gehandelte satz von 5,1 ha wurde das Vorjahresergebnis um
Fläche um 18% auf 6,0 ha ab. Dies ist wesent- 40% bzw. EUR 9,3 Mio. unterschritten bzw. 30%
lich auf die Verknappung des marktgerechten oder 2,1 ha weniger Fläche umgesetzt.
Angebotes zurückzuführen, bedeutet aber gleich-
zeitig eine erneut markante Preissteigerung pro ■■ Geschäftsgrundstücke (für Büro- und Geschäfts-
Quadratmeter Bauland. häuser sowie Handelsimmobilien) verzeichneten
mit 3,5 ha bzw. EUR 14 Mio. ebenfalls eine rück-
■■ Umsatzstark zeigte sich der Grundstücksmarkt für läufige Entwicklung um 79% bzw. 35% im Vergleich
Wohn- und Geschäftshäuser, der mit EUR 97,5 Mio. zum Vorjahr (2018: 16,6 ha bzw. EUR 21,4 Mio.).
für einen um rd. 350% gestiegenen Geldumsatz
sorgte. Analog dazu wurde mit 7,5 ha umgesetzter ■■ Die Geldumsätze mit Gewerbe- und Industriegrund-
Fläche eine Steigerung um rd. 170% im Vergleich stücke hielten sich dagegen vergleichsweise stabil
zum Vorjahr erreicht (2018: 2,8 ha). Die Anzahl der (2019: EUR 8,2 Mio. vs. 2018: EUR 11,0 Mio.),
Kauffälle stieg von 15 Kauffälle im Jahr 2018 auf wobei der Flächenumsatz einer analogen Entwick-
nunmehr 18 Kauffälle im Jahr 2019. lung unterlag (2019: 9,9 ha vs. 2018: 12,8 ha). Bei
den Flächen handelte es sich nahezu ausschließ-
■■ Der Umsatz an Bauland für Ein- und Zweifamilien lich um Flächen für das produzierende Gewerbe
häuser war von 10 ha auf 9 ha leicht rückläufig. bzw. die Industrie.
19AENGEVELT RESEARCH
Kaufpreise für Bauland. ■■ Nach vorläufigen Analyseergebnissen sank
der durchschnittliche (berechnete) Kauf-
Die rechnerisch ermittelten Kaufpreise für Grundstücke preis von Bauland für individuellen Wohnbau
können sich aufgrund von Lage- und Qualitätsunter- im Berichtsjahr 2019 moderat und lag bei
schieden von Jahr zu Jahr stark unterscheiden. Die rd. EUR 194,-/m² (2018: EUR 204,-/m²). Je nach
Grundstückspreise werden zudem durch das Nachfra- Lage schwanken die Bodenrichtwerte zwischen
geverhalten am Markt stark beeinflusst. Die rechnerisch ca. EUR 100,-/m² und EUR 580,-/m², wobei vor
ermittelten Quadratmeter-Kaufpreise spiegeln aus allem in den einfachen und mittleren Lagen noch
diesen Gründen nicht zwingend einen Positiv- oder günstigere, aber steigende Preise zu finden sind.
Negativtrend wider, sondern sollten stets über einen Der rechnerisch ermittelte Kaufpreis lag um 86%
längeren Zeitraum betrachtet werden: höher im Vergleich zu 2009.
Grundstücks-Flächenpreise (unbebaut, Index*).
in %
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Gewerbegrundstücke***
Mehrfamilienhäuser MFH
Ein-/Zweifamilienhäuser EFH/ZFH
Geschäftsgrundstücke**
Wohn- und Geschäftshäuser (GWH)
Quelle:
* Indexbasis 2010 = 100 Aengevelt Research, Gutachterausschuss Dresden,
** Büro- und Geschäftshäuser sowie Handelsimmobilien vorläufige Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
*** inkl. Hotels, tertiäres und produzierendes Gewerbe © Aengevelt Research
20■■ Die Kaufpreise der für den Geschosswohnungsbau Damit übertrifft der Geldumsatz indessen den
(reine Mietwohnhäuser) vorgehaltenen Flächen lagen 10-Jahresdurchschnitt deutlich um 35% (Ø 2009 bis
2019 im Durchschnitt bei rd. EUR 570,-/m² (2018: 2018: EUR 956 Mio.). Aengevelt Research sieht in
EUR 490,-/m²). Der mittlere Preis steigt damit erneut diesem überdurchschnittlichen Ergebnis eine erneute
deutlich und setzt somit den allgemeinen Trend der Bestätigung des bereits in den Vorberichten prognos-
letzten Jahre weiter fort. Die Grundstückspreise tizierten Trends, dass maßgebliche Investorenkreise
legten in den vergangenen Jahren in allen Lagen in der Gruppe der B-Städte insbesondere die mit
u.a. aufgrund des steigenden Wohnraumbedarfs zu, Wachstum ausgezeichneten Regionen – zu denen
Tendenz weiter steigend. In sehr guten Lagen werden Dresden und die Nachbarstadt Leipzig zweifelsfrei
in Einzelfällen, u. a. bedingt durch die lagebedingte zählen – kontrahieren und dabei gezielt gut vermietete
höhere Attraktivität zur Schaffung von Wohneigen- Objekte als Kapitalanlage erwerben. Während das
tum, weiterhin auch höhere Preise realisiert. Transaktionsniveau bei Gewerbeimmobilien deutlich
abnahm, wurde insgesamt ein Anstieg der reinen
■■ Den aktuell höchsten kalkulatorischen Durchschnitts- Wohninvestments registriert:
preis zeigen Grundstücke für Wohn- und Geschäfts-
häuser, die 2019 im Mittel bei EUR 1.300,-/m² lagen. ■■ Das Investmentsegment der reinen Mehrfamilien-
Das letztjährige Mittel von EUR 775,-/m² konnte häuser setzte sich nach vorläufigen Zahlen des
damit nahezu verdoppelt werden, die Kaufpreise der GAA mit moderatem Vorsprung an die Spitze.
für diese Nutzungsart vorgesehenen Grundstücke Mit EUR 375 Mio. (2018: EUR 500 Mio.) lag das
sind allerdings relativ volatil. Transaktionsvolumen 25% unter dem ansonsten
kontinuierlich ansteigenden 10-Jahresdurchschnitt
■■ Für Geschäftsgrundstücke, die für Büro- und (2009 bis 2018: EUR 240 Mio.).
Geschäftshäuser sowie Handelsimmobilien vorge-
sehen sind, lag der mittlere Baulandpreis bei nur ■■ Wohn- und Geschäftshäuser (Gewerbeanteil >
EUR 400,-/m² im Jahr 2019. Der Vorjahreswert von 20%), im Vorjahr noch umsatzstärkste Anlageklasse,
EUR 128,-/m² wurde somit um rd. 312% übertroffen. verzeichneten mit EUR 363 Mio. die zweithöchsten
Umsätze im Berichtsjahr (2018: EUR 627 Mio.). Das
■■ Für gewerbliche Nutzung vorgesehene Bauland- Dekadenmittel wurde damit um rd. 19% übertroffen
flächen (Hotels sowie tertiäres und produzierendes (2009 bis 2018: EUR 306 Mio.).
Gewerbe) lagen 2019 bei EUR 83,-/m², was ein
stabiles Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr bedeutet ■■ Büro- und Geschäftshäuser setzten sich nach
(2018: EUR 86,-/m²). einem sehr starken Vorjahresergebnis an die dritte
Stelle im Umsatzranking. Mit EUR 236 Mio. (2018:
EUR 211 Mio.) lag das Transaktionsvolumen im
jüngsten Berichtszeitraum oberhalb des 10-Jahres-
Bebaute Grundstücke mit erneut durchschnitts (2009 bis 2018: EUR 176 Mio.).
hohem Transaktionsvolumen.
■■ Das im Berichtsjahr erreichte Marktvolumen
Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für bebaute für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser übertraf mit
Grundstücke (Objekte) nahm 2019 im Vergleich zum EUR 159 Mio. ebenfalls das Vorjahresergebnisses
Vorjahr (EUR 1,61 Mrd.) deutlich um 20% ab und (2018: EUR 148 Mio.) und lag damit zugleich
erreichte nach vorläufigen Analysen des Dresdner rd. 52% über dem Mittelwert der vergangenen zehn
Gutachterausschusses einen Wert von EUR 1,29 Mrd. Jahre (2009 bis 2018: EUR 105 Mio.).
21AENGEVELT RESEARCH
■■ Gewerbe- bzw. Industriebauten konnten sich 2019 ■■ „Sonstige“ Anlageobjekte (u.a. unbekannte bzw.
mit einem Transaktionsvolumen von EUR 122 Mio. andere nicht aufgeführte Arten der Bebauung,
vom mäßigen Vorjahresergebnis erholen. Die Anla- inkl. Erbbaurechte) wiesen ebenfalls eine positive
geklasse lag um 21% über dem Vorjahreswert (2018: Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr auf. Im
EUR 101 Mio.). Auch im historischen Vergleich liegt Berichtsjahr stellte sich das Marktvolumen auf
das Ergebnis deutlich über dem langfristigen 10-Jah- EUR 33 Mio. (2018: EUR 27 Mio.).
resdurchschnitt (2009 bis 2018: EUR 83,6 Mio.).
Dresden: Geldumsatz bebaute Grundstücke (Asset-Deals).
Mio. EUR
1.800
1.500
1.200
900
600
300
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
vorl.
Ein-/Zweifamilienhäuser EFH/ZFH
Mietwohnhäuser
Wohn- und Geschäftshäuser (WGH)*
Büro- und Geschäftshäuser
Gewerbe und Industrie**
Sonstige***
Gesamt: 10-Jahres Mittel
Quelle:
* Wohn- und Geschäftshäuser mit Gewerbeflächenanteil >20% (nicht weiter unterteilt) Gutacherausschuss Dresden,
** Gewerbe und Industrie beinhaltet u.a. Hotels sowie tertiäres und produzierendes Gewerbe vorläufige Angaben 2019, Stand 31.1.2020
*** Sonstige können u.a. Sport-, Freizeit- und Bildungseinrichtungen beinhalten © Aengevelt Research
22Wohn- und Teileigentum (siehe Kap. 7). Wohnraums. Die Erschließung von weiteren
Flächenpotenzialen wird notwendig sein, um breiten
Der Markt für Wohn- und Teileigentum erzielte im Bevölkerungskreisen auch für den Prognoserahmen
Berichtsjahr ein mittleres Ergebnis und erzielte nach bis zum Jahr 2035 ein diversifiziertes bezahlbares
vorläufigen Analyseergebnissen mit rd. EUR 515 Mio. Wohnungsangebot bieten zu können. Hier finden
(2018: EUR 687 Mio.) einen um rd. 25% geringeren Entwickler und private wie institutionelle Investoren
Umsatz. Im historischen Vergleich liegt das jüngste auch weiterhin attraktive Betätigungsfelder.
Ergebnis mit EUR 13 Mio. bzw. 2,5% moderat
unter dem 10-Jahresdurchschnitt (Ø 2009 bis Der im Berichtszeitraum beobachtete Rückgang im
2018: EUR 528 Mio.). gewerblichen Investmentbereich ist nicht grund-
sätzlich, sondern als temporär knappheitsbedingtes
Phänomen einzuordnen. Die fundamentalen Markt-
Trends. voraussetzungen sind angesichts des steigenden
Miet- und Kaufpreisniveaus und sinkender Leerstände
Zwar konnte das hervorragende, historische Ergebnis weiterhin sehr attraktiv und stimulieren das Klima des
des Jahres 2017 der sächsischen Landeshauptstadt Dresdner Wohn- und Gewerbeimmobilienmarktes.
im Berichtsjahr nicht dupliziert werden, im Vergleich
zum Vorjahr 2018 zeigt sich allerdings in vielen Die auch weiterhin hohen Share-Deal-Umsätze
Bereichen wieder ein klarer Aufwärtstrend ab. verdeutlichen zudem, dass die Entwicklung
nicht allein beschränkt am konventionellen
Eingeordnet in die aussagestarke Dekadenbetrachung Investmentmarkt zu betrachten und analysieren
bestätigt das erneut überdurchschnittliche jüngste ist. Vielmehr war es eine Frage der Zeit,
Jahresergebnis, dass Dresden weiterhin fest im wann Investoren die noch immer lukrative
Kreise der Investoren und Privatanleger verankert ist. Erwerbsmöglichkeit via Gesellschaftsanteilskauf
Dabei ist das in relevanten Marktbereichen steigende vermehrt auch in B-Standorten nutzen, um Eigentum
Miet- und Kaufpreise (insbesondere für Wohn- oder grunderwerbsteuerfrei zu erwerben.
Büroflächen) ein Zeichen dafür, dass der Dresdner
Grundstücksmarkt ein attraktives Potential besitzt. Aengevelt Research prognostiziert für 2020 einen,
durch die Corona-Krise bedingten temporären,
Wie von Aengevelt Research prognostiziert rückte der konjunkturellen Abschwung von dem insbesondere
Fokus der Investoren in Richtung Wohninvestments der Einzelhandel, die Gastronomie, das Hotelsegment
(bzw. Wohn- und Geschäftshäuser), was aufgrund der und die Tourismusbranche im Allgemeinen betroffen
positiven Bevölkerungsentwicklung und der weiterhin sein werden.
dynamischen Bevölkerungsprognose plausibel ist.
Diese Entwicklung muss mittelfristig durch weiter Durch Einzelhandelsschließungen, Veranstaltungs-
zunehmende großvolumigere Wohnprojektentwicklun- verboten und Reisebeschränkungen wirken sich die
gen reflektiert werden, um dem großen Potenzial der möglichen Abschwünge hier erheblich aus. Mit einer
Landeshauptstadt ein entsprechendes Immobilienan- konjunkturellen Erholung ist erst nach einer Überwin-
gebot bieten zu können. dung der COVID-19 Krise und einer Lockerung der
Schutzmaßnahme-Regeln zu rechnen. Dabei stellt
Die Landeshauptstadt Dresden leistet u.a. mit ihrem sich die Frage, wie schnell sich die angelaufenen
Neubauprogramm über die WID Wohnen einen Verluste der Unternehmen im Anschluss an die Krise
vorzeigbaren Beitrag zur Schaffung bedarfsgerechten kompensieren lassen.
23AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
24Investmentmarkt im Überblick. Landeshauptstadt. Das seit Jahren anhaltend niedrige
Zinsniveau der Europäischen Zentralbank unterstützt
Dresden blickt 2019 auf ein erneut überdurchschnitt- Investoren weiterhin, auch abseits von Core- oder
liches Jahr am Investmentmarkt zurück. Das gegen- Core+ Immobilien. Der Wohninvestmentmarkt profitiert
über A-Standorten noch immer attraktivere Rendite- deutlich von dem langjährigen Bevölkerungswachs-
Niveau bei gleichzeitig wachstumsfähigem Miet- und tum, das laut Prognosen der statistischen Ämter
Kaufpreisniveau in den verschiedenen Anlageklassen der Landeshauptstadt und des Freistaats auch
führt breite Investorenkreise in die sächsische langfristig anhalten wird.
Dresden: Geldumsatz am Investmentmarkt (Asset & Share-Deals).
Mio. EUR
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Share-Deals
Gewerbliche Investments*
Wohn- und Geschäftshäuser (WHG)**
Wohninvestments***
Sonstige****
Gesamt: 10-Jahres Mittel
Anmerkung: Share-Deals geschätzt
* Büro- und Geschäftsimmobilien, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Gewerbeflächen und Sonstige (bebaut) Quelle:
** Wohn- und Geschäftshäuser mit Gewerbeflächenanteil >20% (nicht weiter unterteilt, inkl. entspr. Grundstücke) Gutachterausschuss Dresden, vorläufige Angaben
*** Mehrfamilienhäuser inkl. Mehrfamilienhausbauflächen für 2019, Stand: 31.1.2020
**** Sonstigen können bspw.Vergnügungsstätten und kulturelle Einrichtungen zugeordnet werden © Aengevelt Research
25AENGEVELT RESEARCH
Milliardenschwere Investitionen in Projektentwicklun- Gewerbliche Investments.
gen und Bestandsimmobilien haben in den 30 Jahren
seit der Wiedervereinigung den Investmentmarkt Das Umsatzergebnis im gewerblichen Investment hat im
Dresdens geprägt. Im Berichtsjahr 2019 zeigte der Berichtsjahr wieder zugenommen:
Markt folgende Entwicklung:
■■ 2019 wurden auf dem Dresdner Gewerbe-
■■ Das Transaktionsvolumen auf dem konventionellen Investmentmarkt rd. EUR 438 Mio. umgesetzt. Das
Investmentmarkt (Asset-Deals) belief sich 2019 in waren im Vergleich zum Vorjahr rd. +5% (2018:
Dresden auf rd. EUR 1,3 Mrd. Es lag damit im Vor- EUR 416 Mio.), im Vergleich zum langfristigen
jahresvergleich (2018: rd. EUR 1,6 Mrd.) um 22,3% Dekaden-Mittelwert 26% mehr (2009 bis 2018:
niedriger, übertraf indessen das langfristige Mittel EUR 349 Mio.). Marktrelevant kommen zu dem
markant um 38,7% (2009 - 2018: EUR 943 Mio.). an den Gutachterausschuss zu meldenden Asset-
Deal-Volumen noch geschätzt erneut mindestens
■■ Die Anzahl der Investmenttransaktionen (Mehr- EUR 200 Mio. an Share-Deals hinzu, also Anteils-
familienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und käufe, deren Volumina häufig nicht explizit bekannt
Gewerbeliegenschaften, bebaut, unbebaut) lag mit werden. Etwa zwei Drittel der bekannten Share-
529 Kauffällen um 19% unter dem Vorjahresniveau Deals können dem gewerblichen Investmentmarkt
(2018: 657 Kauffälle). Die Zahl der Kauffälle wird zugeordnet werden.
ergänzt durch (noch) nicht näher definierte, sonstige
Transaktionen. 2019 wurden unter diesem Segment ■■ Bei den unbebauten Flächen konnte der Aufwärts-
81 Kauffälle verzeichnet und EUR 46,2 Mio. trend nicht fortgesetzt werden und sank um rd.
umgesetzt (2018: 86 Kauffälle für insgesamt 46% auf EUR 22,2 Mio. Sonstige Liegenschaften
EUR 49,6 Mio.), der überwiegende Anteil der Trans- trugen zudem rd. EUR 46,4 Mio. zum Gewerbeum-
aktionen kann dem Investmentmarkt gutgeschrieben satz bei (2018: rd. EUR 49,6 Mio.).
werden. Ähnliches gilt für den „ungewöhnlichen“
Geschäftsverkehr, dessen Umsätze zunächst nicht ■■ Die Kauffälle im Segment unbebaute Grundstücke
eindeutig zugeordnet werden können. Darunter lagen auf Vorjahresniveau mit 39 Abschlüssen
fallen bspw. atypische Kaufpreise, Schenkungen (2018: 38 Kauffälle), die der bebauten Liegen-
oder Grundstückstauschgeschäfte. Diese Umsätze schaften sanken indessen um 125% (2018:
sind in den Investmentzahlen indessen nicht erfasst. 198 Kauffälle). Weitere 81 Kauffälle werden den
unbebauten und bebauten sonstigen Liegenschaften
■■ Ergänzend zum konventionellen Marktgeschehen zugeordnet, die überwiegend dem gewerblichen
wurden im Berichtsjahr weitere rd. EUR 200 Mio. Investmentmarkt zugerechnet werden sollten (2018:
per Gesellschaftsanteilsverkäufe (Share-Deals) 86 Kauffälle). Demnach wurden 2019 im gewerbli-
erzielt. Das in Relation zum konventionellen chen Segment nach vorläufigen Zahlen insgesamt
Marktbereich mit einem weiteren Umfang von 245 Kauffälle vom Dresdner Gutachterausschuss
15,4% ebenfalls weiterhin beachtliche Share- registriert (2018: 322 Kauffälle).
Deal-Volumen konnte damit allerdings nicht
an das hohe Niveau des Vorjahres anknüpfen ■■ Das durchschnittliche Geldvolumen nahm bei ge-
(2018: EUR 344 Mio.). Somit beläuft sich das werblichen Liegenschaftstypen für das Berichtsjahr
gesamte Investment-Transaktionsvolumen teilweise deutlich zu. Für unbebaute Geschäfts-
(Asset- und Share-Deals) im Berichtsjahr auf grundstücke (Büro- und Geschäftshäuser sowie
rd. EUR 1,5 Mrd. (2018: EUR 1,94 Mrd.). Handelsimmobilien) wurden mittlere Preise um
26etwa EUR 1,4 Mio. je Kauffall realisiert, unbebaute Industriegrundstücke lagen mit EUR 2,59 Mio.
Gewerbe- und Industriegrundstücke (u.a. Hotels über dem Vorjahresniveau (2018: EUR 1,86 Mio.
sowie tertiäres und produzierendes Gewerbe) kos- je Kauffall). Die Zahlen sind jedoch mit Vor-
teten im Mittel lediglich EUR 0,28 Mio. je Kauffall sicht zu werten, da bei einer niedrigen Anzahl
(2018: EUR 0,5 Mio.). Bebaute Geschäftsgrundstü- von Objektverkäufen besonders umsatzstarke
cke lagen im Mittel mit EUR 10,26 Mio. je Kauffall Transaktionen, die möglicherweise nicht jährlich
markante 147% über dem Vorjahresniveau (2018: auftreten, für deutlich höhere mittlere Preise pro
EUR 4,15 Mio. je Kauffall), bebaute Gewerbe- und Kauffall sorgen können.
Dresden: Investment nach Objekttyp (Asset-Deals); Share-Deals*.
Mio. EUR
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Share-Deals*
Gewerbe und Industrie
Gewerbebauland (bspw. für Büro-, Handels- und Industrienutzung)
Büro- und Geschäftshäuser, Handel, teilweise gewerbliches Sondereigentum
Wohn- und Geschäftshäuser (WGH)**
Mehrfamilienhäuser***
Sonstige***
Gesamt: 10-Jahres-Mittel
Anmerkung: Share-Deals geschätzt
Quelle:
* Share-Deals geschätzt Gutachterausschuss Dresden,
** Gewerbeflächenanteil >20%, inkl. entspr. Grundstücke) vorläufige Angaben 2019, Stand 31.1.2020
*** inkl. Baugrundstücke © Aengevelt Research
27AENGEVELT RESEARCH
Wohninvestments. ■■ Vom gesamten Geldumsatz entfallen
rd. EUR 375 Mio. auf bebaute Grundstücke (Mehr-
Auf dem Dresdner Wohninvestmentmarkt wurde familienhäuser) und rd. EUR 34 Mio. auf unbebaute
2019 nach vorläufigen Analysen des Dresdner Grundstücke (vorgesehen für reine Wohnbebauung).
Gutachterausschusses ein Umsatzvolumen von Gegenüber 2018 bedeutet das einen Rückgang von
rd. EUR 409 Mio. kontrahiert. 25,1% beim Umsatz für bebaute Wohngrundstücke,
unbebaute Wohngrundstücke verzeichneten lediglich
Im Vergleich zum Vorjahr (2018: EUR 536 Mio.) einen moderaten Rückgang von rd. 4,2%. Das Deka-
wurden somit rd. 31% bzw. EUR 127 Mio. denmittel konnte gleichwohl um rd. 34% übertroffen
weniger umgesetzt: werden (2009 bis 2018: rd. EUR 256 Mio.).
Dresden: Wohn- und Geschäftshäuser* (Asset-Deals, bebaut).
Kauffälle Ø Objektpreis (1.000 €)
Geldumsatz (Mio. €)
700 5.000
630 4.500
560 4.000
490 3.500
420 3.000
350 2.500
280 2.000
210 1.500
140 1.000
70 500
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000
Objektpreis - 10-Jahres-Mittelwert 2008-2017
Quelle:
Gutachterausschuss Dresden,
vorläufige Angaben 2019, Stand 31.1.2020
*Gewerbeflächenanteil >20% © Aengevelt Research
28DEKA Immobilien erwirbt das Seidnitz-Center. Es bietet rd. 33.000 m² vermietbare Fläche und 950 kostenfreie Stellplätze.
■■ Die Transaktionszahlen für reine Mehrfamilienhäu- Wohn- und Geschäftshäuser (WGH).
ser (bebaute Grundstücke) sind im Jahresvergleich
moderat gesunken (2019: 199, gegenüber 229 Neben „klassischen“ Wohn- oder Gewerbeinvestments
Kauffälle im Jahr 2018). Gegenüber dem Mittel der spielt die Anlageklasse der Wohn- und Geschäftshäu-
vergangenen Dekade (Ø 2009 bis 2018: 228 Kauf- ser eine große Rolle am Dresdner Investmentmarkt.
fälle) liegt das Ergebnis um rd. 12,7% zurück. Die Die Anlageklasse zeichnete im Durchschnitt der letzten
Transaktionszahl der unbebauten Mehrfamilienh- 10 Jahre für rd. 33% des „konventionellen“ Investment-
ausgrundstücke (reine Wohnbebauung) verblieb geschäfts (Asset-Deals) verantwortlich. Dabei handelt
auf Vorjahresniveau (49 Kauffälle im Berichtsjahr es sich um Immobilien, die einen Gewerbeflächenbe-
vs. 50 Kauffälle im Jahr 2018). stand von mindestens 20% vorweisen.
■■ Die markante Steigerung der Umsatzzahlen Aufgrund der dadurch erschwerten Zuordnung zu
bebauter Grundstücke spiegelt sich auch in der Wohn- oder Gewerbeinvestments erfolgt die Darstel-
Zunahme der gehandelten Fläche wider. Mit 21,8 lung separat:
ha wurde rd. 34% weniger Fläche gehandelt als
im Vorjahr (2018: 33 ha.). Die Flächenumsätze ■■ In Dresden wurde 2019 mit Wohn- und
der unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücke Geschäftshäusern (Asset-Deals, unbebaut und
waren mit 6,0 ha moderat rückläufig (2018: 7,3 ha). bebaut) ein Transaktionsvolumen in Höhe von
Daraus ergibt sich jedoch in beiden Fällen ein deut- rd. EUR 461 Mio. erzielt. Damit lag das Jahreser-
licher Preisanstieg je gehandeltem Quadratmeter. gebnis zwar rd. 41% unter dem Vorjahresniveau
Rd. EUR 573,-/m² kostete das reine Wohnbauland (2018: EUR 648 Mio.), indessen um rd. 40%
im Durchschnitt (2018: EUR 490,-/m² bzw. +17%), über dem Dekadenmittel (Ø 2009 bis 2018:
der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser lag EUR 329 Mio.). Das Umsatzergebnis verteilt sich auf
bei rd. EUR 1.718,-/m², was einer Steigerung um rd. EUR 98 Mio. für unbebaute Grundstücke (-349%
13,2% gegenüber dem Vorjahreswert entspricht gegenüber 2018) und EUR 363 Mio. für bebaute
(2018: EUR 1.518,-/m²). Wohn- und Geschäftshausgrundstücke (-42%).
29AENGEVELT RESEARCH
Die Königshöfe in der Inneren Neustadt ist eines von vielen Wohnprojekten, welches die CG Gruppe in Dresden umsetzt.
■■ Das gleiche Bild zeigt die Statistik der Kauffälle: ■■ Die beim Verkauf bebauter WGH-Grundstücke
Die Zahl der Kauffälle für bebaute WGH-Grundstü- erreichten Flächenumsätze stiegen binnen Jah-
cke sank im Jahresvergleich: 99 Transaktionen im resfrist an: 2019 stellte sich der Flächenumsatz
Berichtsjahr stehen 127 Transaktionen im Vorjahr auf 20,2 ha, 2018 erreichte er 15,1 ha (+34%).
gegenüber. Der Rückgang der Transaktionsfälle Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter ge-
um rd. 22% im Vergleich zum Vorjahr ist auch handelter Fläche sank auf rd. EUR 1.798,-/m² (2018:
ein Rückgang im Hinblick auf das Dekadenmittel. EUR 4.164,-/m²). Der durchschnittliche Quadratme-
Zwischen 2009 und 2018 wurden durchschnittlich terpreis der für Wohn- und Geschäftsnutzung vorge-
144 Transaktionen registriert. Am Markt für unbe- sehenen unbebauten Flächen zog binnen Jahresfrist
baute WGH-Grundstücke konnte ein Anstieg auf markant um 66,5% an (2019: rd. EUR 1.300,-/m²
18 Kauffälle verzeichnet werden (+20%). vs. 2018: rd. EUR: 781,-/m²).
30Segmente im gewerblichen Investment. ■■ Der Deal zwischen Corestate Capital und Towns-
cape One Development über den ersten Bauab-
Ein gewichtiger Anteil des in gewerbliche Nutzungen schnitt der Dresdner Wohnquartiere „Flutrinne – An
investierten Kapitals fließt traditionell in Büroflächen. der Elbaue“. Das Objekt im Wert von EUR 49 Mio.
Durchschnittlich ein Drittel aller „konventionellen“ verfügt über eine Gesamtmietfläche von 15.000 m²
Transaktionen werden in diesem Segment getätigt. und 179 Mietwohnungen.
Im Berichtsjahr wurden nach vorläufigen Zahlen des
Gutachterausschusses jedoch nur rd. 19% aller Umsätze
mit Büroimmobilien erzielt. Steigendes Mietpreisniveau
und seit Jahren rückläufige Leerstände stimulieren Dresden: Gewerbeinvestments nach Segmen-
typischerweise auch den Investmentmarkt. ten (Asset-Deals).
Davon konnte der Markt für Einzelhandelsimmobilien 2019
und Geschäftshäuser im Berichtsjahr deutlich profitie-
ren: Das jüngste Transaktionsvolumen stellt sich auf 5%
13%
EUR 152 Mio. und erreicht damit eine Marktquote von
35%. Gegenüber dem Vorjahr 2018 mit einem Umsatz 4% 19%
von EUR 45 Mio. expandierte das Marktsegment um 14%
107 Mio. EUR. Demgegenüber war der Umsatz im
2018
Bereich gewerblicher Bau-/Entwicklungsgrundstücke 16% 7%
im Vergleich zum Vorjahr absolut wie prozentual 36%
rückläufig. Er erreichte aktuell EUR 22 Mio. bzw. 7%
5% Marktanteil der Umsätze verantwortlich (2018:
EUR 32,4 Mio. bzw. 7,8%).
15%
12% 17%
Größte Transaktionen 2019.
35%
Zu den größten Transaktionen 2019 gehörten in Dresden
unter anderem:
■■ Der Verkauf der „Königshöfe“ für etwa Gewerbliche Bau-/Entwicklungsgrundstücke
EUR 70 Mio. von der CG Gruppe an Commerz Real Büroobjekte
per Forward-Deal. Gelegen in der Inneren Neustadt
Geschäftshäuser/Einzelhandel
wird das Wohnprojekt über etwa 191 Wohnungen mit
Hotels und Gaststätten
rd. 14.700 m² verfügen.
Tertiäres Gewerbe
■■ Der Share-Deal des Westin Bellevue Dresden durch Produzierendes Gewerbe
die First Sponsor Group mit einem Kaufpreis von etwa Sonstige**
EUR 49,5 Mio. Das Hotel an der Großen Meißner
Straße verfügt über 340 Zimmer und rd. 1.800 m² * Inkl. Wohn- und Geschäftshaus Grundstücke (>20%) Quelle:
** Sonstigen können bspw. Vergnügungsstätten und Gutachterausschuss Dresden,
Tagungs- und Veranstaltungsfläche. Verkäufer waren kulturelle Einrichtungen sowie teilweise gewerbli- vorläufige Angaben 2019,
ches Teileigentum zugeordnet werden Stand 31.1.2020
Rock Lux Opco S.à r.l. und Rock-Lux S.à r.l. (50% am Gesamtumsatz) © Aengevelt Research
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