UNIIMMO: DEUTSCHLAND HALBJAHRESBERICHT ZUM 30.9.2020 - EDISOFT GMBH
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UniImmo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30.9.2020
UniImmo: Deutschland auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 550
ISIN: DE0009805507
Kennzahlen zum 30.9.2020 31.3.2020
Fondsvermögen (netto) EUR 13.878,6 Mio. EUR 13.408,2 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1 EUR 11.048,1 Mio. EUR 10.584,1 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 6.867,5 Mio. EUR 6.658,4 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 EUR 4.180,6 Mio. EUR 3.925,7 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 56 55
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 28 3
26 4
Gebundene Mittel (gesamt) 5 EUR 1.038,5 Mio. EUR 1.441,0 Mio.
Gesamtliquidität EUR 3.266,2 Mio. EUR 3.242,0 Mio.
Freie Liquidität EUR 1.533,3 Mio. EUR 1.800,9 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 2,5 % 1,5 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,6 % 95,3 %
Ausgabepreis EUR96,90 EUR98,31
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR92,29 EUR93,63
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6 37 98
Verkäufe 6 0 6
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 661,1 Mio. 9
EUR 304,7 Mio. 10
Ausschüttungsstichtag — 10.6.2020
Ausschüttung je Anteil EUR — EUR 2,10
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) EUR — EUR0,8400
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) EUR — EUR0,2100
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert.
2
Zum anteiligen Verkehrswert.
3
Davon sechs Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
4
Davon fünf Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
5
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
6
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“, Seite 16.
7
Davon eine Gesellschaft, die keine Immobilie hält.
8
Davon eine Gesellschaft, die seit 1.12.2019 nicht mehr unter „Sonstige Vermögensgegenstände“, sondern wieder als Immobilien-Gesellschaft geführt wird.
9
Zeitraum 1.4.2020 – 30.9.2020.
10
Zeitraum 1.4.2019 – 31.3.2020.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu
den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
2 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020
Halbjahresbericht 1
zum 30. September 2020
des UniImmo: Deutschland
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . 8
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . 8
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . 14
1.1.6 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.3.1 Zusammengefasste Vermögens-
aufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . 28
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . 52
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . 53
1.3.6 Bestand der Liquidität / Kredite . . . . . . . . 56
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . 58
2 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Die Aushändigung dieses Jahresberichtes
an neue Anleger erfolgt unter Beifügung
des separaten Verkaufsprospektes.
Fotos in diesem Bericht:
Hamburg, Ericusspitze 2 – 4,
„ERICUS-Contor“
1
Zeitraum 1.4.2020 – 30.9.2020
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 3
1 Bericht der Geschäftsführung
dienen und zugleich an den Chancen des deutschen und
europäischen Immobilienmarktes zu partizipieren. Im
Berichtszeitraum wurde der Immobilienbestand des
UniImmo: Deutschland durch den Erwerb eines Büroob-
jekts in Hamburg und einer 50 %-Beteiligung eines Einzel
handelsobjektes in Saragossa (Spanien) sowie eines Kauf-
vertragsabschlusses über eine Wohnprojektentwicklung
in Amsterdam (Niederlande) weiter ausgebaut. Insgesamt
wurden rund EUR 297 Mio. (inklusive Anschaffungsneben-
kosten) in Immobilien investiert.
Die Vermietungsquote nach Mietertrag liegt zum Berichts-
stichtag bei 96,6 %. Durch den Ankauf weiterer gut vermie-
teter Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa sowie
durch umfassende Vermietungsaktivitäten im Immobilien-
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
bestand des Fonds soll die Vermietungsquote im laufen-
v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Christoph Holzmann, Jörn Stobbe (Vorsitzender) den Geschäftsjahr auf hohem Niveau gehalten werden.
In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktu-
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, elle Scope-Rating vom 16.6.2020 hin. Dabei wurde der
UniImmo: Deutschland mit der Ratingnote „a+AIF“ aus
der UniImmo: Deutschland hat das erste Geschäftshalbjahr gezeichnet und bewegt sich weiter auf der Ratingstufe
2020 / 2021 mit einem erneut positiven Ergebnis abge- „gute Bewertung“.
schlossen. Der Anlageerfolg unseres Fonds mit Investitions-
schwerpunkt Deutschland liegt, berechnet auf die zurück- Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir
liegenden zwölf Monate, zum 30.9.2020 bei 2,3 % (Berech- das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen
nungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und und das Management der Fondsimmobilien zum festen
Asset Management e. V.). Im Vorjahreszeitraum (Stichtag: Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne
30.9.2019) hatte der Anlageerfolg 3,1 % betragen. der Werthaltigkeit des Immobilienvermögens haben wir
entsprechende Managementsysteme entwickelt und um-
In einem überwiegend positiven konjunkturellen Umfeld gesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als
zeigt der UniImmo: Deutschland eine im Vergleich zu an- auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die
deren Anlageklassen geringe Wertschwankung. Zum Be- systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsport
richtsstichtag weist das Portfolio mit 84 direkt gehaltenen folios unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen
Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf- und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte
ten eine breite Diversifikation über 13 europäische Länder- wollen wir sowohl mit dem jährlichen Geschäfts- und Cor-
märkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von 55,7 % sei- porate Social Responsibility-Bericht der Union Investment
nes Immobilienvermögens in Deutschland auf. Die Streu- Gruppe als auch mit dem vorliegenden Fondsbericht trans-
ung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten parent gestalten.
Büro (49,6 %), Einzelhandel (35,9 %), Hotel (12,5 %) und
Logistik (2,0 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich redu Die globale Verbreitung des Coronavirus hat zu Einschnit-
zieren. ten der wirtschaftlichen Aktivität geführt. Weltweit sind
länderspezifisch unterschiedlich strenge behördliche Auf-
Per saldo ergibt sich für den Fonds im abgelaufenen lagen in Kraft getreten. Gleichzeitig wurden mit Ausbruch
Geschäftshalbjahr ein Netto-Mittelzufluss einschließlich der Pandemie staatliche Unterstützungen mit umfangrei-
Wiederanlage der Ausschüttung und Ertragsausgleich von chen Wirtschaftsprogrammen für die betroffenen Unter-
EUR 661,1 Mio. gegenüber einem Mittelaufkommen von nehmen und Privatpersonen verabschiedet.
EUR 265,1 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das
Fondsvermögen (netto) erhöhte sich gegenüber dem An- Die Immobilienmärkte befinden sich in einer vergleichs-
fang des Geschäftsjahres um 3,5 % von EUR 13.408,2 Mio. weise robusten Position. Niedrige Leerstände und mode-
auf EUR 13.878,6 Mio. Zum Berichtsstichtag beträgt die rate Fertigstellungsvolumina neuer Flächenangebote bil-
freie Liquidität EUR 1.533,3 Mio., was 11,0 % des Fonds- den die Grundlage für eine weiterhin stabile Entwicklung.
vermögens (netto) entspricht. Zudem erzielen die Immobilien grundsätzlich attraktive
Mieteinnahmen, die sich mit der Rückkehr zur Normalität
Aufgrund seiner guten Mittelausstattung war und ist der auch wieder deutlich bemerkbar in der Fondspreisentwick-
Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu be- lung niederschlagen werden. Unsere Bestandsmanager
4 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020
sind mit Mietern, die stärker von der Krise getroffen sind, also in die größten und damit auch stärksten Einkaufszent-
zudem im kontinuierlichen Austausch und suchen im Sinne ren der jeweiligen Region. Mit diesen Top-Centern sind die
unserer Anleger nach zufriedenstellenden Lösungen für Sondervermögen sehr gut aufgestellt, um künftig von einer
beide Seiten. Die Auswirkungen der Pandemie sind aktuell sich belebenden Konsumnachfrage profitieren zu können.
vor allem individuell und objektspezifisch zu managen.
Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund-
Die Nachfrage nach Büroflächen hängt – und das gilt nicht sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine
nur in diesen herausfordernden Zeiten – in entscheidendem hohe Ertragskraft sorgen. Durch die breite Verteilung der
Maße von den Konjunkturerwartungen der Nutzer ab. In Hotelportfolios über unterschiedliche Hotelmarken, Päch-
einer längeren Rezession könnten sich infolge von zurück- ter und Standorte ist zudem eine hohe Risikodiversifikation
gestellten Expansionsplänen oder bei vermehrter Anzahl gegeben. Zugleich leidet die Anlageklasse aber aufgrund
von Insolvenzen naturgemäß auch auf den Büromärkten der Reisebeschränkungen stark unter der globalen Pan-
Effekte im Bereich der Flächenabsorption zeigen. Dadurch demie. Um strategisch bedeutsame Hotelbetriebe für die
könnten sich Mieten und Immobilienwerte neu kalibrieren. Fonds abzusichern, werden in Teilen individuelle Verein
Büroobjekte in guten bis sehr guten Lagen dürften allerdings barungen getroffen. Viele Hotels in den Objekten unserer
auch in der aktuellen weltwirtschaftlichen Krisenphase auf Immobilienfonds waren zwischenzeitlich wieder geöffnet
der Nachfrageseite eine sehr stabile Entwicklung zeigen und haben von der Urlaubssaison profitiert. Aufgrund des
und robust durch die Krise kommen. erneuten Teil-Lockdowns sind die Belegungsraten aktuell
jedoch wieder deutlich gesunken. Grundsätzlich gilt: si-
Das Einzelhandelssegment hat besonders stark unter dem chere Urlaubsziele in Deutschland und Kerneuropa wer-
coronabedingten Lockdown gelitten. Insbesondere Läden den derzeit bevorzugt. Stark von inländischer Nachfrage
des nicht täglichen Bedarfs, wie beispielsweise Bekleidungs- geprägte Märkte erholen sich dementsprechend schneller
geschäfte oder Einrichtungshäuser, verzeichneten deutliche als internationale Verkehrsknotenpunkte mit hoher Ab-
Umsatzeinbußen. Ein Teil der Umsätze hat sich allerdings hängigkeit vom Flugverkehr.
in Richtung des Onlinehandels verschoben, wovon auch
der Logistiksektor profitiert hat. Mittlerweile sind in den Der Logistiksektor wurde temporär durch den wirtschaft
meisten Ländern Europas die Geschäfte wieder geöffnet. lichen Einbruch und die beeinträchtigten Lieferketten ne-
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag der Ein- gativ beeinflusst, profitiert aber vom gestiegenen Flächen-
zelhandelsumsatz in Deutschland im August 2020 real (preis- bedarf einiger Händler des Nahversorgungssektors und
bereinigt) 3,7 % und nominal (nicht preisbereinigt) 5,2 % einer zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung.
über dem Ergebnis im August 2019. Im Einzelhandel mit
Nicht-Lebensmitteln stiegen die Umsätze im August 2020 Für das Sondervermögen erfolgt ein sehr enges Monito-
im Vergleich zum Vorjahresmonat real um 4,5 % und nomi- ring zu Mieteingängen, Entwicklungen der Liquidität, zu
nal um 5,4 %. erwartenden Ergebnisauswirkungen, etwaigen Insolven-
zen in der Mieterschaft und wertrelevanten Veränderun-
In den großen Einkaufsstraßen der deutschen A-Standorte gen. Union Investment ist in einem engen Austausch mit
(z. B. Königsallee in Düsseldorf, Spitaler Straße in Hamburg der Mieterseite. Erkennbare Risiken können zu preisrele-
oder Kaufinger Straße in München) ist seit den Lockerun- vanten Maßnahmen führen. Welchen Einfluss die Corona-
gen im Einzelhandel eine spürbare Belebung zu beobach- krise auf den UniImmo: Deutschland haben wird, hängt
ten. Während sich die Passantenfrequenzen nach der noch insbesondere von der Länge der Krise und den dadurch
eingeschränkten Öffnung der Einzelhandelsbetriebe am entstehenden Auswirkungen in der Realwirtschaft ab. Grund-
20. April 2020 zunächst bei lediglich 30 % bis 40 % im Ver- sätzlich besitzt das Sondervermögen ein breit diversifiziertes
gleich zum Vorjahr bewegten, haben sich die Frequenzen Portfolio über verschiedene Städte und Bundesländer hin-
zu Spitzenzeiten seit Mitte Mai wieder an das Niveau des weg. Hinzu kommt eine aktuell sehr gute Vermietungsquote.
Vorjahres angenähert (Düsseldorf 97 %, Hamburg 93 % und Es ist davon auszugehen, dass der UniImmo: Deutschland
München 80 %). aufgrund seiner breiten regionalen Aufstellung und des
hohen Diversifizierungsgrades eine gute Resilienz aufwei-
Mögliche Konsolidierungen im Einzelhandel und damit sen wird.
temporäre Mietertragsausfälle oder auch Leerstände kön-
nen dennoch nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der Über die Entwicklung des UniImmo: Deutschland in der
steigenden Infektionszahlen kam es Anfang November be- ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2020 / 2021 werden wir
reits zu einem Teil-Lockdown, von dem der Einzelhandel Sie im Folgenden detailliert informieren.
zwar nicht betroffen ist – es gelten lediglich verschärfte
Hygieneregeln – doch auch ein dritter Lockdown steht
noch im Raum. Unsere Immobilienfonds sind im Einzel-
handelsbereich vor allem in dominante Center investiert,
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 5
6 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 7
1.1 Entwicklung im ersten wachstum um 3,4 %, da hier die Nachfrage nach moder-
nen Flächen in Top-Lagen weiterhin höher war als das
Geschäftshalbjahr entsprechende Angebot.
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Europäische Büromärkte
Auf den europäischen Büroimmobilienmärkten fielen die
Die Coronakrise sorgte in der ersten Jahreshälfte 2020 für Auswirkungen der Coronakrise in der ersten Jahreshälfte
einen deutlichen Einbruch der weltweiten Konjunktur. An 2020 noch relativ moderat aus. Zwar ging die Nachfrage
den Immobilien-Investmentmärkten machte sich dies ins- nach Büroflächen in den bedeutendsten Bürohochburgen
besondere zwischen März und Juni durch eine spürbare im Vergleich zum Vorjahr spürbar zurück, da viele Mieter
Investorenzurückhaltung, ein deutlich verringertes Ange- ihre Umzugspläne vertagten. Jedoch blieb die Flächenver-
bot und folglich einen Rückgang der Transaktionsaktivität fügbarkeit in Top-Lagen nach wie vor auf einem sehr nied-
bemerkbar. Im zweiten Quartal lag das globale gewerb rigen Niveau. Entsprechend lag die durchschnittliche Leer-
liche Transaktionsvolumen bei EUR 71,6 Mrd. und somit standsrate über die zwölf wichtigsten Bürostandorte Ende
– 56,1 % unter dem sehr hohen Wert des Vorjahresquartals. Juni 2020 bei lediglich 7,0 %. Die Mieten entwickelten sich
Die meisten Transaktionen, die im zweiten Quartal durch- in elf der zwölf europäischen Bürohochburgen im Ver-
geführt wurden, waren bereits vor der Coronakrise in die gleich zum Vorkrisenniveau stabil, während in Paris im
Wege geleitet worden. zweiten Quartal 2020 sogar ein leichtes Mietpreiswachs-
tum von 1,2 % registriert wurde.
Deutsche Büromärkte
In den fünf deutschen Immobilienhochburgen ging die Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
Büroflächennachfrage im ersten Halbjahr 2020 im Zuge Nach schwierigen Monaten während des Lockdowns sah
der Mieterzurückhaltung infolge der Corona-Pandemie der europäische Einzelhandel am Ende des ersten Halbjah-
spürbar zurück. Die durchschnittliche Vermietungsleistung res 2020 erstmals wieder Licht am Ende des Tunnels. Die
an den fünf größten deutschen Büroimmobilienmärkten Passantenfrequenzen und Umsätze zeigten wieder Anzei-
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München chen einer Erholung. Von der Pandemie profitieren konnte
fiel in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 gegen- der Lebensmitteleinzelhandel, dort stiegen die Umsätze
über dem Vorjahreszeitraum um – 11,9 %. Aufgrund des zum Teil deutlich. Gleiches gilt auch für den Onlinehandel,
vor der Krise bestehenden enormen Angebotsmangels der ebenfalls ein Profiteur der Krise ist. Vor dem Hinter-
machte sich dies bisher jedoch kaum in steigenden Leer- grund des Lockdowns und der Unsicherheit bei den Kon
ständen bemerkbar. Die durchschnittliche Leerstandsrate sumenten gaben die Spitzenmieten in zahlreichen europä
lag Ende Juni 2020 folglich bei äußerst niedrigen 4,0 %. ischen Metropolen nach. Insbesondere Barcelona, Madrid,
Somit konnten die Spitzenmieten in den Bürohochburgen Mailand und Rom zeigten deutliche Mietpreisrückgänge.
ihr hohes Vorkrisenniveau flächendeckend halten. Der Aber auch in Belgien, den Niederlanden und Polen waren
Hamburger Büromarkt verzeichnete sogar ein Mietpreis- rückläufige Einzelhandelsspitzenmieten zu beobachten.
Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen
200
150
100
50
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2
Index Europa Index Deutschland
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, eigene Berechnungen.
1
Index-Basisjahr 1999.
2
Stand: Juni 2020.
8 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020
Büroleerstandsquoten wesentlicher Pandemie zu spüren bekommen hatten, brachen sie im
Investitionsstandorte des UniImmo: Deutschland (in %) Zuge der Lockdown-Maßnahmen und Reisebeschränkun-
gen im zweiten Quartal vollständig ein. Im Durchschnitt
über die großen europäischen Hotelstandorte Amsterdam,
Helsinki
London, Paris, Warschau und Wien wurde in der ersten
Jahreshälfte 2020 aufgrund der ausbleibenden Nachfrage
Brüssel
im Jahresvergleich ein Rückgang des durchschnittlichen
Zimmererlöses (RevPAR) um – 67,3 % registriert.
Frankfurt / Main
Nach einem positiven Jahresauftakt für die deutschen
Düsseldorf Hotelmärkte mit flächendeckend starken Auslastungszah-
len sorgte die Corona-Pandemie ab Mitte März für ein
Paris abruptes Ende des Aufwärtstrends. Im folgenden zweiten
Quartal 2020 führten Lockdown-Maßnahmen, Reisebe-
London schränkungen und das Ausbleiben von Messen und Ge-
schäftsreisen letztendlich zu einem Einbruch der Über-
Wien nachtungsnachfrage und zu zahlreichen temporären
Hotelschließungen. Daraus resultierend ging der RevPAR
Glasgow im Schnitt über die fünf wichtigsten deutschen Standorte
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und Mün-
Amsterdam chen in der ersten Jahreshälfte 2020 im Jahresvergleich
um – 59,8 % zurück.
Luxemburg
Immobilien-Investitionsmärkte
Hamburg
Die gewerblichen Immobilien-Investitionsmärkte standen
im ersten Halbjahr 2020 stark unter dem Einfluss der welt-
weiten Corona-Pandemie. Aufgrund der wirtschaftlichen
München
und gesellschaftlichen Einschränkungen sowie der daraus
resultierenden Reisebeschränkungen ging die Zahl der Im-
Köln
mobilientransaktionen und damit auch das gewerbliche
Immobilien-Transaktionsvolumen vor allem im zweiten
Stuttgart
Quartal stark zurück. Vor diesem Hintergrund lag das glo-
bale Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im ers-
Berlin ten Halbjahr 2020 mit rund EUR 214,0 Mrd. 30,7 % unter
dem Ergebnis des entsprechenden Vorjahreszeitraums.
0 4 8 12
1. Halbjahr 2019 1. Halbjahr 2020 In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo-
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis. bilien zur Jahresmitte 2020 bei rund EUR 80,0 Mrd., womit
es um 18,4 % geringer ausfiel als im entsprechenden Vor-
jahreszeitraum. In Deutschland wurden im ersten Halbjahr
Stabil dagegen zeigten sich die Spitzenmieten in einigen 2020 Gewerbeimmobilien im Wert von etwa EUR 19,0 Mrd.
europäischen Hauptstädten, wie zum Beispiel London, gehandelt. Damit machte das Transaktionsvolumen für
Paris und Stockholm. Gewerbeimmobilien fast ein Viertel des gesamten euro
päischen Handelsvolumens aus. Coronabedingt lag das
Die Corona-Pandemie war auch auf den deutschen Einzel- Transaktionsvolumen in Deutschland aber dennoch 6,3 %
handelsmärkten spürbar. Bedingt durch den Lockdown und unter dem hohen Wert des ersten Halbjahres 2019.
die Zurückhaltung der Konsumenten war der Umsatz im
ersten Halbjahr 2020 geringer als im ersten Halbjahr 2019. Ausblick
Profitiert von der Krise haben auch in Deutschland der Le- Trotz des eingeschränkten Transaktionsgeschehens zeig-
bensmitteleinzel- und der Onlinehandel. Die Spitzenmieten ten sich die Immobilienpreise zur Jahresmitte 2020 weit
zeigten sich in den großen deutschen Metropolen im ersten gehend stabil. Eine Belebung des Investmentmarkts ist erst
Halbjahr 2020 noch stabil, während in kleineren Städten im Laufe der zweiten Jahreshälfte zu erwarten. Sowohl
leicht nachgebende Einzelhandelsmieten registriert wurden. Käufer als auch Mieter agieren weiterhin sehr vorsichtig.
Für das laufende und auch das kommende Jahr werden
Europäische und deutsche Hotelmärkte bei den Mieten bzw. Kaufpreisen leichte Korrekturen zu
Nachdem die europäischen Hotelmärkte bereits zum Ende erwarten sein. Während sich Core-Immobilien, d. h. hoch-
des ersten Quartals deutliche Auswirkungen der Corona- wertige Objekte in guten Lagen mit langen Mietvertrags-
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 9
laufzeiten, relativ stabil entwickeln dürften, sollte die Kor- ten Anleihen aus den europäischen Peripherieländern
rektur bei risikobehafteten Immobilien etwas deutlicher größere Zuwächse verzeichnen. Zwischenzeitlich sorgten
ausfallen. sich Anleger um eine mögliche Herabstufung der Kredit-
würdigkeit Italiens. Die Einigung auf einen Wiederaufbau
Geld- und Kapitalmarkt fonds der Europäischen Union ließ diese Sorgen jedoch
Die Corona-Pandemie und die in vielen Ländern durch in den Hintergrund treten und beflügelte die Anleihen
geführten Eindämmungsmaßnahmen sorgten im ersten aus den Peripherieländern weiter. Viele Marktteilnehmer
Quartal 2020 weltweit für einen der schärfsten Einbrüche sehen den Fonds als einen Einstieg in eine europäische
an den Börsen. Zu Beginn des Berichtszeitraums folgte Transferunion, da ein Teil des Hilfspakets als Zuschuss
eine der stärksten Erholungen. Im April 2020 zeigten die und nicht als Kredit gewährt wird. Für Rückenwind sorgte
massiven Eingriffe der Geld- und Fiskalpolitik Wirkung und auch die Europäische Zentralbank (EZB), u. a. mit der Aus-
es kam zu einer spürbaren Beruhigung an den Renten- weitung des speziellen Wertpapier-Ankaufprogramms
märkten. Anfänglich sorgten sich die Marktteilnehmer für Krisensituationen um EUR 600 Mrd. Gemessen am
angesichts der umfangreichen Hilfsmaßnahmen um deren iBoxx Euro Sovereign Index gewannen europäische
Finanzierung und befürchteten die Ausgabe einer Vielzahl Staatsanleihen im Berichtszeitraum 3,4 % hinzu. Papiere
an Neuemissionen. Zwar wurden letztlich tatsächlich viele aus den Peripherieländern konnten mit 5,2 % dabei deut-
neue Papiere an den Markt gebracht, die Nachfrage da- lich stärker zulegen als Anleihen aus den Kernmärkten
nach war jedoch ausgesprochen hoch, sodass es im Allge- mit 2,4 %.
meinen nicht zu Kursverlusten kam.
US-Staatsanleihen handelten über weite Strecken hinweg
Nachdem die Corona-Neuinfektionen zurückgingen, kam seitwärts, auch wenn es zwischenzeitlich größere Bewe-
es ab Mai zu ersten Lockerungsmaßnahmen. Da risikobe- gungen in die eine oder andere Richtung gab. Zum Ende
haftete Papiere in der folgenden Zeit gefragt waren, konn- des Berichtszeitraums wurde das Marktgeschehen nicht
10 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020durch die guten Konjunkturdaten bestimmt, die eigentlich 1.1.2 Risikobericht
die Anleihenkurse hätten belasten müssen, sondern durch
den Präsidentschaftswahlkampf. Im Mittelpunkt stand da- Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Ma-
bei die Diskussion um ein neuerliches Fiskalpaket, auf das nagementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig
sich Republikaner und Demokraten über Monate hinweg zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das
nicht einigen konnten. Auch die Ankündigung der US-No- Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat
tenbank Fed, künftig ein neues Inflationsziel zu verwen- zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Ri
den, sorgte für Unterstützung. Demnach streben die Wäh- sikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches
rungshüter künftig eine Inflation von durchschnittlich 2,0 % Risikomanagementsystem im Einsatz. Die wesentlichen
an. Längere Phasen niedriger Teuerung erlauben damit Aufgaben der Risikoüberwachung sind die Bereitstellung
perspektivisch auch die Inkaufnahme von Phasen mit ent- von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinformationen
sprechend höherer Inflation. Für Enttäuschung sorgte, für verschiedene Adressaten sowie die Risikoberichterstat-
dass schließlich doch kein neues Fiskalpaket verabschiedet tung.
wurde. Die Renditeveränderungen gegenüber dem Beginn
des Berichtszeitraums waren letztlich jedoch marginal. Auf Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
Ebene des JP Morgan US Global Bond Index verteuerten
sich US-Staatsanleihen um 0,4 %. Adressenausfallrisiken
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertrags-
Von der Suche der Investoren nach Rendite konnten auch partnern, insbesondere von Mietern und Kreditinstituten,
Unternehmensanleihen profitieren. Auf Grundlage des die erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwick-
ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate Index kam es hier lung des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein
zu einem Plus von 7,2 %. regelmäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der
Bankpartner.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 11Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene
wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Be- Devisenposition ermittelt und überwacht. Monatlich er-
züglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem folgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen
ein regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäu- Positionen.
fen und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mie-
termix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolio- Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
ebene gut zu diversifizieren. Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen
eine wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar.
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken wer-
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Durch eine breite geografische und sektorale Streuung im
Poor’s, Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durch- Rahmen der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes
schnittsbonität berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Ent- Immobilienportfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwan-
wicklungen bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert. kungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu
Darüber hinaus wird die Konzentration der Liquiditätsan- können. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird durch
lagen im Limitsystem täglich überwacht. regelmäßige Stresstests sowie aktives Portfoliomanagement
überwacht. Darüber hinaus wird bei Ankaufsprüfungen
Zinsänderungsrisiken ein ausgewogener Länder-, Nutzungsarten- sowie Branchen-
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierun- mix auf Basis der Anlagerestriktionen angestrebt, um das
gen bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufen- Portfolio nachhaltig weiter zu diversifizieren.
den Krediten, die Bewertung der Devisentermingeschäfte
sowie die Kapitalanlage. Operationelle Risiken
Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten opera
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd- tionellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle
finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf- Risiken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungs
zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Ge- gesellschaft. Union Investment ist diesbezüglich in das
samtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Deutsch- OpRisk-Management der DZ BANK AG integriert.
land geachtet. Zur Steuerung der Zins- und Darlehenspro-
longationen verfügt Union Investment über eine tagesaktu- Liquiditätsrisiken
elle Übersicht der Zins- und Darlehensrestlaufzeiten sowie Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, eingegangene
der Zinskosten. Diese werden separat pro Darlehenswäh- Zahlungsverpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlosse-
rung und über das gesamte Darlehensbuch des Investment nen Verträgen und der laufenden Bewirtschaftung sowie
vermögens dargestellt, inklusive der von den Immobilien- Anteilscheinrückgaben nicht fristgerecht bedienen zu kön-
Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Die Darlehens- nen. Dabei geht es insbesondere um das Risiko unerwartet
restlaufzeiten sind breit diversifiziert. hoher Mittelrückflüsse sowie das Risiko, benötigte oder
gewünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung von Assets nicht
Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Deutschland wird oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen am Markt be-
im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554, einem Fonds schaffen zu können.
der Union Investment Institutional GmbH, gehalten. Das
Fondsmanagement von Union Investment begleitet und Liquiditätsrisiken werden im UniImmo: Deutschland inten-
überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des siv überwacht und gesteuert. Ein Großteil der Liquidität
Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwal-
Nr. 554 wird vom verantwortlichen Portfoliomanager ge- tet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer ho-
steuert. hen Bonität und geringem Risiko. Darüber hinaus werden
regelmäßig Stresstests zur Liquiditätssituation und ein täg-
Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Aus- liches Monitoring der Liquiditätssituation u. a. durch regel-
wirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus mäßige Bonitätsanalysen der Bankpartner durchgeführt.
Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf den
Wert des UniImmo: Deutschland monatlich überwacht. Nachrichtliche Sonderinformation zur Coronakrise
Das Infektionsgeschehen in Deutschland entwickelt sich
Währungsrisiken vielerorts leider weiterhin sehr dynamisch. Vor diesem
Der UniImmo: Deutschland verfolgt grundsätzlich eine Hintergrund werden die aktuellen Entwicklungen nach
risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken wie vor eng verfolgt und zeitnah berücksichtigt.
für Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend
abgesichert werden. Die Absicherung der Währungsposi Union Investment überwacht weiterhin sehr intensiv die
tionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermingeschäf- Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken. Für jedes Sonder-
ten sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der Investitions- vermögen basiert die Liquiditätsüberwachung auf unter-
währung. schiedlichen Kennzahlen in verschiedenen Zeitscheiben
12 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020sowie auf unterschiedlichen Liquiditätsstresstests. Diese befindet sich Union Investment seit dem 28.10.2020 wieder
werden situationsabhängig, mindestens jedoch einmal mo- im Sondergeschäftsbetrieb, sodass der überwiegende Teil
natlich, aktualisiert. Durch die Coronakrise sind insbeson- der Mitarbeitenden mobil von zu Hause aus arbeitet. Den
dere die Mieten im Einzelhandel sowie im Hotel- und Gast- Geschäftsbetrieb vor Ort stellt gemäß Notfallkonzept der
ronomiegewerbe weiterhin unter Druck. Es wurden zum dafür notwendige Teil der Belegschaft sicher. Der Wechsel
Teil Mietstundungen vereinbart. Union Investment betrach- auf den Sondergeschäftsbetrieb hat erneut ohne Probleme
tet differenziert die unterschiedlichen Entwicklungen in den funktioniert und es wird kein erhöhtes Risiko hinsichtlich
einzelnen Nutzungsarten und steht in engem Kontakt zu der Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs und damit auf
den Mietern. Auf Mieterseite stehen weiterhin viele Expan- operationelle Risiken gesehen.
sions- und Anmietentscheidungen auf dem Prüfstand.
Ein Einfluss der Coronakrise auf Zinsänderungs- und Wäh- 1.1.3 Anteilwert
rungsrisiken wird aktuell nicht gesehen. Das Sonderver
mögen verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungs- Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Deutsch-
strategie und es erfolgt durchgängig ein enges Monitoring land-Anteils beträgt zum 30.9.2020 EUR 92,29, der Ausgabe-
der Kapital- und Währungsmärkte. preis EUR 96,90. Unter Berücksichtigung der am 10.6.2020
erfolgten Ausschüttung in Höhe von EUR 2,10 je Anteil für
Auch die Immobilienmärkte sind durch das generelle das Geschäftsjahr 2019 / 2020 beläuft sich der Anlageerfolg
Krisenumfeld tangiert. Das Investmentvolumen und die im ersten Geschäftshalbjahr 2020 / 2021 auf EUR 0,76 je
Vermietungsaktivitäten sind weltweit gesunken, da die Anteil. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,32 %
Marktakteure entsprechend zurückhaltend agieren. Die (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment
Auswirkungen auf die Immobilienwerte sind differen- und Asset Management e. V.).
ziert zu betrachten. So kann festgestellt werden, dass Im-
mobilien aus dem Büro- und dem Logistik-Segment, ins
besondere mit bonitätsstarken und krisenfesten Mietern 1.1.4 Fondsvermögen (netto)
und langfristig laufenden Mietverträgen, seit Beginn der
Krisensituation einen positiven bzw. stabilen Wertverlauf Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm im Berichtszeit-
genommen haben. In den Nutzungsarten Einzelhandel raum von 143.203.091 am 31.3.2020 auf 150.378.254 am
und Hotel haben sich die Verkehrswerte tendenziell nega- 30.9.2020 zu. Im ersten Geschäftshalbjahr wurden 8.449.998
tiv entwickelt, abhängig wiederum von der Lage und der Anteile im Wert von EUR 778,9 Mio. ausgegeben und
Qualität des Objektes sowie von der Bonität der Mieter. 1.274.835 Anteile in Höhe von EUR 117,7 zurückgenommen.
Die weiteren Auswirkungen des Verlaufes der Coronakrise
und der damit einhergehenden krisenhaften Verwerfun- Von dem am 10.6.2020 ausgeschütteten Ertrag für das Ge-
gen in vielen Volkswirtschaften sowie deren konkreter schäftsjahr 2019 / 2020 in Höhe von EUR 300,7 Mio. (inkl.
Einfluss auf die Immobilienmärkte müssen weiterhin in- Ausschüttungsausgleich) wurden EUR 210,0 Mio. oder
tensiv beobachtet werden bzw. bleiben abzuwarten. 69,7 % wieder in UniImmo: Deutschland-Anteilen ange-
legt. Insgesamt ergibt sich damit ein Netto-Mittelzufluss
Union Investment konnte im Sommer 2020 zeitweise in einschließlich Wiederanlage und Ertragsausgleich in Höhe
den rollierenden Geschäftsbetrieb und kurzzeitig auch in von EUR 668,1 Mio. Das Fondsvermögen (netto) erhöhte
den kontrollierten Normalbetrieb zurückwechseln. Auf- sich im Berichtszeitraum von EUR 13.408,2 Mio. auf EUR
grund der dynamischen Entwicklung der Infektionszahlen 13.878,6 Mio. Das entspricht einer Zunahme von 3,5 %.
Entwicklung des UniImmo: Deutschland
30.9.2020 31.3.2020 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 6.867,5 6.658,4 + 209,1
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1 3.171,7 3.055,6 + 116,2
Liquiditätsanlagen 3.266,2 3.242,0 + 24,2
Sonstige Vermögensgegenstände 1.375,2 1.093,8 + 281,4
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 802,1 641,6 + 160,5
Fondsvermögen (netto) 13.878,6 13.408,2 + 470,4
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 150,4 143,2 + 7,2
1
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 13Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1 1.1.5 Immobilienvermögen,
(in %) Beteiligungen an Immobilien-
größer EUR 450 Mio.
Gesellschaften
5 Objekte
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich
EUR 300 bis 450 Mio.
4 Objekte im Berichtszeitraum um 3,1 % von EUR 6.658,4 Mio. auf
EUR 6.867,5 Mio. Es setzt sich am 30.9.2020 aus 56 Immo-
EUR 200 bis 300 Mio. bilien zusammen. Weiterhin werden 28 Beteiligungen
4 Objekte
an Immobilien-Gesellschaften mit einem Wert von EUR
EUR 150 bis 200 Mio. 3.171,7 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. Zum
12 Objekte Berichtsstichtag befinden sich vier Immobilien im Bau.
EUR 100 bis 150 Mio.
Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften
10 Objekte
gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Verkehrswert) be-
EUR 50 bis 100 Mio. trägt der Durchschnittswert der fertigen Objekte zum Be-
27 Objekte richtsstichtag EUR 145,7 Mio. Der durchschnittliche Wert
je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien be-
EUR 25 bis 50 Mio.
12 Objekte trägt EUR 5.136.
EUR 10 bis 25 Mio. Der Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen Immobilien
0 Objekte
sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf-
bis EUR 10 Mio. ten gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) stieg im Laufe
0 Objekte des Geschäftshalbjahres von insgesamt 2.019.315 m2 auf
0 5 10 15 20 25
2.099.054 m2. Zum Berichtsstichtag liegt die Vermietungs-
quote bei 96,6 % des Mietertrages bzw. 96,8 % der Gesamt-
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
1
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesell- nutzfläche.
schaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand
ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im
Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad
herangezogen. 1.1.6 Immobilienaktivitäten
Im Berichtszeitraum wurde der Immobilienbestand des
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher UniImmo: Deutschland durch den Ankauf eines Büroge-
Altersstruktur (in %) bäudes in Hamburg und die Unterzeichnung des Kauf-
vertrags für eine Wohnprojektentwicklung in Amsterdam
älter als 20 Jahre (Niederlande) weiter ausgebaut. Des Weiteren ist der
(1999 und früher)
Nutzen-Lasten-Übergang für ein Einzelhandelsobjekt in
16 bis 20 Jahre Saragossa (Spanien) erfolgt. Insgesamt wurden rund EUR
(2004 bis 2000) 297 Mio. (inklusive Anschaffungsnebenkosten) in Immo
bilien investiert.
11 bis 15 Jahre
(2009 bis 2005)
Bedingt durch die Corona-Pandemie musste der Verkauf
6 bis 10 Jahre einer Auslandsimmobilie, die aus strategischen Gründen
(2014 bis 2010) veräußert werden sollte, unterbrochen werden. Es fanden
daher keine Verkaufsaktivitäten statt.
bis 5 Jahre
(2015 und später)
0 10 20 30 40 Immobilienentwicklungen
Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2 Bonn, „Neuer Kanzlerplatz, Haus 1“
1
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Am 22.12.2018 wurde der Ankauf der projektierten Büro
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
2
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
immobilie „Neuer Kanzlerplatz, Haus 1“ in Bonn beurkun-
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die det. Die im Bau befindliche Immobilie ist Teil einer Büro-
ausschließlich Grundstücke halten).
quartiersentwicklung und wird rund 33.000 m2 Mietfläche
auf 28 Etagen und 553 Pkw-Stellplätze umfassen. Die Fer-
tigstellung ist für das Frühjahr 2022 geplant. Der Vorver-
mietungsstand liegt bei 100 %. 13 Etagen mit ca. 9.700 m2
14 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 15
sind mit einer 36-monatigen Mietgarantie nach Fertigstel- fertiggestellt werden. Die Vermarktungsaktivitäten sollen
lung abgedeckt. Hauptmieter wird die DB Privat- und Fir- im Frühjahr 2021 starten.
menkundenbank AG sein, die aus einer Fusion der Post-
bank und Teilen der Deutschen Bank hervorgegangen ist. Frankfurt / Main, „Aqua“
Mehr als 8.000 m2 sind zudem an Design Offices vermietet. Der projektierte 100 Meter hohe Büroturm „Aqua“ im Ban-
Für die Büroimmobilie ist eine Zertifizierung nach LEED in kenviertel von Frankfurt / Main ist Teil der Quartiersent-
„Gold“ vorgesehen. wicklung „FOUR Frankfurt“, die insgesamt vier Hochhäuser
umfasst und im Juni 2018 beurkundet wurde. Zur Fertig-
Dublin, „2 Grand Parade“ stellung, die für Ende 2023 geplant ist, wird der Büroturm
Am 30.1.2020 erfolgte das Closing für die spekulative Pro- mit 25 Geschossen eine Mietfläche von rund 24.000 m2
jektentwicklung „2 Grand Parade“ in Dublin (Irland) als bieten. Hinzu kommen 105 Pkw-Stellplätze in einer Tief
Forward Funding mit Zahlung nach Baufortschritt. Sie setzt garage, von denen 20 % mit E-Ladestationen ausgerüstet
sich aus zwei Gebäudeteilen zusammen: Rund ein Drittel werden. Der Vorvermietungsstand liegt aktuell bei 40 %.
der Mietfläche entfällt auf ein historisches, achtgeschossiges Für die restlichen Flächen besteht nach Fertigstellung eine
Bestandsgebäude aus dem Jahr 1964, das unter Denkmal- Mietgarantie von zwölf Monaten. Die Gründungsarbeiten
schutz steht und in der Öffentlichkeit als Carroll’s Building sind abgeschlossen, die viergeschossige Tiefgarage ist zu
bekannt ist, weil es über einen langen Zeitraum von der rund 20 % ausgeführt. Der Hochbau startet im Anschluss
Carroll’s Tobacco Group genutzt wurde. Dieses Gebäude an die Tiefbauarbeiten.
wird umfassend saniert. Die verbleibenden zwei Drittel der
Mietfläche entfallen auf einen mit dem Bestandsgebäude Glasgow, „Custom House Glasgow Hotels“
verbundenen sechsgeschossigen Neubau. Beide Gebäude- Am 2.7.2019 erfolgte das Closing für die Projektentwick-
teile werden gut belichtete Büroflächen im „Grade-A“ Stan- lung „Custom House Glasgow Hotels“ in Glasgow (Groß-
dard aufweisen. Unter dem Neubauteil wird derzeit die britannien) als Forward Funding mit Zahlung nach Bau
Endstation einer Metro gebaut, die künftig das Stadtzen fortschritt. Das Gebäudeensemble an der Ecke Clyde Street /
trum mit dem Flughafen von Dublin verbinden soll. Bereits Dixon Street umfasst zwei Hotels: Für die unter den Marken
jetzt besteht mit der direkt im Nordwesten angrenzenden „Clayton“ und „Adagio“ gemanagten Häuser werden zur
Station der Stadtbahn „Green Line“ eine sehr gute Anbin- Fertigstellung langfristige Mietverträge unterzeichnet.
dung an das Stadtzentrum. Die Bauarbeiten wurden im Das Adagio Hotel wird 162 Zimmer auf 15 Geschossen und
März 2020 begonnen und nach behördlich angeordnetem, das Clayton Hotel 303 Zimmer auf 17 Geschossen aufwei-
coronabedingtem, zweimonatigem Baustopp Ende Mai sen. Das Clayton Hotel wird darüber hinaus das historische
wieder aufgenommen. Die Entkernung des Bestandsge- Custom House – Namensgeber der Entwicklung – für Ein-
bäudes ist bereits abgeschlossen und Leitungsverlegungen gang und Rezeption sowie einen großzügigen Konferenz-
sowie Aushub- und Gründungsarbeiten im Bereich des bereich nutzen. Die Hotels orientieren sich zum Fluß Clyde,
zukünftigen Neubaus sind im Gange. Die insgesamt rund dessen Uferzone durch private Baumaßnahmen und die ge-
10.000 m2 Mietfläche sollen bis Ende September 2022 plante Gestaltung der öffentlichen Wege eine Aufwertung
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1
Lfd. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbsdatum / Kaufpreis /
Nr. Verkaufsdatum Verkehrswert
in Mio. EUR 2
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
19 Hamburg, „ERICUS-Contor“ 6/2020 180,0
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Euro-Währung
81 „Puerto Venecia Investments S.A.“, Saragossa 5/2020 —
Saragossa, „Puerto Venecia“ 5/2020 234,8
82 „Zaragoza Properties S.A.“, Saragossa (50 %-Anteil) 5/2020 —
Verkäufe
Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
Sämtliche Objekte / Beteiligungen wurden von Unternehmen / Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe / Union Investment Real Estate GmbH
1
gesellschaftlich verbunden sind.
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate
2
der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der
Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird der
Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen. Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen.
16 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020Leerstandsangaben einzelner Objekte 1
Lfd. Objekt Anteil am Brutto- Anteil am Brutto- Leerstehende Anteil am Brutto-
Nr. sollmietertrag 2 sollmietertrag 2 Mietfläche in m2 sollmietertrag 2
des Objektes in % des Objektes in % des Fonds in %
zum 30.9.2020 zum 31.3.2020 zum 30.9.2020
47 Amsterdam, Keizersgracht 271 – 287, 42,31 42,50 5.695 0,36
„5 Keizers“
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsquote.
1
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
2
erhalten wird. Nach dem coronabedingten behördlich an- Verkäufe
geordneten Baustopp in Schottland von Ende März 2020 Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
bis Ende Mai 2020 wurden die Bauarbeiten unter Einhal-
tung entsprechender Hygieneanforderungen wieder auf- Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
genommen. Unter diesen Bedingungen kann bis dato al-
lerdings keine hundertprozentige Bauleistung erbracht Amsterdam, „AMST“
werden. Hierdurch ergibt sich eine Verschiebung der Eröff- Am 3.7.2020 hat sich Union Investment im Rahmen eines
nung der Hotels auf Mitte 2022. Forward Funding Agreements ein Wohn- und Geschäfts-
gebäude in Amsterdam (Niederlande) kaufvertraglich ge-
sichert. Bis Ende 2022 entsteht eine Mietfläche von rund
Ankäufe 21.900 m2. Das Projekt besteht aus zwei Gebäudeblöcken:
Es entstehen rund 203 Wohnungen und 5.950 m2 gewerb-
Hamburg, „ERICUS-Contor“ liche Mietfläche sowie 114 Pkw-Stellplätze. Der Entwurf
Am 30.4.2020 wurde der Ankauf des „ERICUS-Contor“ in zeichnet sich durch eine großzügige und urbane Architek-
der Hamburger HafenCity beurkundet. Das 2012 erbaute tur aus. Das Gebäude entsteht in unmittelbarer Nähe zum
Bürogebäude mit seiner an einen Schiffsbug erinnernden Bahnhof „Amstel Station“. Der wirtschaftliche Übergang
markanten Spitze und seiner doppelschaligen Glasfassade erfolgt voraussichtlich Anfang des Jahres 2023.
mit raumhohen Fenstern verfügt über einen hohen Land-
mark-Charakter. Es hat eine Mietfläche von rund 19.000 m2, Vermietungssituation
die aktuell zu 98 % vermietet ist. Das „ERICUS-Contor“ Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2020 / 2021 be-
liegt zentral an der Elbe und verbindet den östlichen Ein- trug die Vermietungsquote nach Mietertrag 96,6 %. Insge-
gang der HafenCity mit der Innenstadt und der historischen samt wurden 59.123 m2 Nutzfläche neu- und nachvermie-
Speicherstadt. Verkehrstechnisch ist das Objekt hervorra- tet, davon 38.946 m2 aus Leerstand und 20.177 m2 durch
gend angebunden: Die Autobahn ist in wenigen Minuten die Verlängerung von Bestandsverträgen. Die größte Ver-
über die Amsinckstraße erreichbar und der Hamburger mietungsleistung wurde in der fertiggestellten Büro-Pro-
Hauptbahnhof ist nur 900 Meter entfernt. Das Gebäude jektentwicklung „Grand Central“, Paris (Frankreich) erzielt.
verfügt über ein DGNB-Zertifikat in „Platin“. Der wirt- Hier wurden 19.550 m2 Büro- und Gastronomiefläche an
schaftliche Übergang erfolgte am 30.6.2020. zwei Mietpartner vermietet.
Saragossa, „Puerto Venecia“ (50 %-Anteil) In den großen Shopping-Centern des Fonds konnten
Am 10.12.2019 wurde der Ankauf eines fünfzigprozentigen viele Vermietungserfolge erreicht werden. Im „Wandsbek
Anteils am Shopping-Center „Puerto Venecia“ im spanischen Quarrée“, Hamburg wurden mehrere Verträge mit insge-
Saragossa beurkundet. Mit rund 19 Millionen Besuchern samt 3.953 m2 (davon 3.430 m2 neu) abgeschlossen. Im
pro Jahr gehört Puerto Venecia zu den Top-5-Einkaufs Shopping-Center „ALEXA“ in Berlin wurde mit 3.422 m2
destinationen in Spanien. Zum Objekt gehören ein Shop- ein ähnlich hoher Flächenumsatz erreicht, wobei hier der
ping-Center mit 193 Shops und ein Retail Park. Die Gesamt- Schwerpunkt auf Mietvertragsverlängerungen lag. Das
mietfläche beträgt rund 119.450 m2, die zu rund 98 % „StadtQuartier Riem Arcaden in der Messestadt“, München
vermietet ist. Die Mieterstruktur des „Puerto Venecia“ un- konnte insgesamt Mietvertragsabschlüsse über 3.019 m2
terstreicht die dominante Stellung des Shopping- und Frei- mit diversen Neu- und Bestandsmietern verzeichnen.
zeit-Areals. Es befindet sich im Süden von Saragossa, der
Hauptstadt der Region Aragonien. Aufgrund der unmittel- Im „Chilehaus“, Hamburg wurden insgesamt 3.510 m2 ver-
baren Lage an der Schnellstraße Z40 ist „Puerto Venecia“ mietet, wobei der größte Teil auf die Verlängerung eines
sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz Büromieters fiel (3.137 m2). Größter Einzelvertrag des Flä-
angeschlossen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am chenumsatzes von insgesamt 2.805 m2 im „CityQuartier
12.5.2020. DomAquarée“, Berlin war die Verlängerung einer Museums-
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020 17fläche über 1.200 m2. Im Shopping-Center „Manufaktura“ die Zentralbanken temporär höhere Inflationsraten zulas-
in Lodz (Polen) wurden 2.660 m2 an diverse Einzelhändler sen werden, wenn die Inflation zeitweise auch deutlich
neu- und nachvermietet. unter die Zielmarken fallen sollte. Insofern wird sich das
Niedrig- bzw. Negativzinsumfeld tendenziell weiter ver-
Weitere größere Vermietungserfolge konnten in den Ob schärfen.
jekten „ATMOS“ (2.340 m2) in München, „H19“ (1.955 m2)
in Düsseldorf sowie in den Bürogebäuden „Commercial Nachhaltigkeit
Center HafenCity“ (1.944 m2) in Hamburg und „CityQuartier Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und
Paris-Trocadéro“ (1.168 m2) in Paris (Frankreich) erzielt wirtschaftlicher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nach-
werden. haltig wirtschaftet, bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund
ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern
Ziel des Bestandsmanagements ist es, die Vermietungs- integraler Bestandteil des unternehmerischen Selbstver-
quote weiterhin auf hohem Niveau zu halten. Wesentlich ständnisses und fest in den Strategien und Prozessen ver-
dafür ist u. a. der Abbau weniger noch vorhandener Leer- ankert.
stände sowie eine gezielte Nachvermietung oder möglichst
frühzeitige Verlängerung von auslaufenden Bestandsver- Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausge-
trägen. Unter Berücksichtigung vorliegender Erkenntnisse richtet, die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilien
und Einschätzungen sowie angesichts eines Vorsichtsab- wirtschaft – Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA
schlages hinsichtlich kleinerer auslaufender Mietverträge Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. festgelegt sind. Zu-
geht das Fondsmanagement weiterhin von einer stabilen dem hat Union Investment als Unterzeichnerin der „United
Vermietungsquote oberhalb von 95 % nach Mietertrag aus. Nations Principles for Responsible Investment“ (UN PRI)
wesentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes
Wirtschaften im Rahmen einer „Leitlinie für verantwort
1.2 Ausblick liches Investieren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne
der Umwelt, der Nutzer und der Investoren hat sich Union
Zins- und Devisenkursentwicklungen Investment über alle Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre
Das Coronavirus prägte den Beginn der 2020er Jahre an Nachhaltigkeitswerte, unter Einhaltung der gesetzlichen
den Kapitalmärkten entscheidend mit. Im Vergleich zur Mindestanforderungen, kontinuierlich zu verbessern. Be-
Finanzkrise 2008 ist der konjunkturelle Einbruch wesent- reits seit vielen Jahren ist ein umfassendes Umweltmanage-
lich tiefer und er erfolgte in deutlich kürzerer Zeit. Nach mentsystem etabliert und Union Investment hat sich er-
Einschätzung von Union Investment dürfte die konjunktu- folgreich nach dem internationalen Standard DIN EN ISO
relle Talsohle weltweit aber bereits im zweiten Quartal 14001 zertifizieren lassen. Im Rahmen des Umweltmanage-
2020 erreicht worden sein. Die umfangreichen wirtschafts- mentsystems werden Prozesse qualitätsgesichert und deren
und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen lindern den Fortschritt überwacht.
Einbruch und verbessern die mittelfristige Perspektive.
Eine Prognose über den weiteren Pandemieverlauf ist Weitere Nachhaltigkeitsinstrumente von Union Investment
trotz aller Fortschritte in der Medizin und im generellen werden in dem gesamten Lebenszyklus der jeweiligen
Umgang mit der Situation jedoch weiterhin mit erheb Immobilien eingesetzt. Transparenz über Verbräuche (wie
lichen Unsicherheiten behaftet. Aus vergleichbaren Vor- Energie oder Wasser), deren Analyse und die Ermittlung
kommnissen der Vergangenheit lässt sich nach Bewertung von Gebäudepotenzialen ermöglichen die Ableitung von
von Union Investment ableiten, dass die betroffenen Volks- gezielten Maßnahmen, um sowohl die ökologische als auch
wirtschaften ab Mitte 2021, begleitet von fiskal- und geld- die ökonomische Performance der Immobilie langfristig zu
politischen Stimuli, wieder auf den ursprünglichen Wachs- stützen, sie zukunftsfähig zu halten und eine nachhaltige
tumspfad zurückkehren sollten. Dies wird aber möglicher- Ausrichtung des Gesamtportfolios zu erreichen. Dazu ge-
weise auf einem etwas niedrigeren Niveau als bisher erfol- hört auch eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit
gen, da verlorene Produktionszeit oder Konsummöglich- den Mietern. In grünen Mietverträgen vereinbaren Mieter
keiten sich nicht mehr nachholen lassen. und Vermieter gemeinschaftlich die nachhaltige Nutzung
und den nachhaltigen Betrieb der Immobilie. Neben eige-
Auch künftig wird der wirtschaftspolitische Fokus auf nen Nachhaltigkeitsbewertungen legt Union Investment
Wachstumsförderung und weniger auf der Bekämpfung Wert auf externe Einschätzungen und nimmt somit an Ra-
öffentlicher Haushaltsdefizite liegen. Um die Tragfähigkeit tings wie Scope teil, die Nachhaltigkeit und deren Umset-
der weltweiten Staatsschulden zu gewährleisten, ist jedoch zung bei Immobilienfonds evaluieren.
eine Fortsetzung der geldpolitischen Unterstützung uner-
lässlich. Die Zentralbanken werden ihre Gläubigerrolle im Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhalti
Markt für Staatsanleihen ausbauen und auf Jahre hinaus ges Immobilienmanagement außerdem, politische Themen
die Renditen drücken. Dabei rückt die Inflationsbekämp- und Entwicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der Bun-
fung nicht in den Hintergrund. Jedoch deutet sich an, dass desregierung mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emissions-
18 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Deutschland / Halbjahresbericht zum 30. September 2020Sie können auch lesen
