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Immobilienmarkt Deutschland - Juni 2020
SPOTLIGHT
Savills Research
COVID-19 Pandemie
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
„Wir werden in einer anderen Welt leben, wenn die Krise vorbei ist“, so Yuval Noah
Harari, einer der bekanntesten Historiker unserer Zeit, kürzlich in einem Interview.
Wie diese Welt aussieht, ist offen. Von unserer heutigen Welt wird sie sich
sicherlich nicht substanziell, sondern nur in Nuancen unterscheiden. Doch in der
Immobilienbranche, die geprägt ist von langfristig wirksamen Entscheidungen,
können diese Nuancen den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg, zwischen
Gewinn und Verlust bedeuten. Deshalb ist es für Immobilienmarktakteure
besonders relevant, sich mit den Langfristimplikationen der COVID-19-Pandemie
auseinanderzusetzen, um jene Nuancen aufzuspüren.
Auch unsere fünf Autoren haben sich auf Spurensuche begeben und jeweils eine
persönliche Hypothese formuliert, wie die Post-COVID-19-Immobilienwelt
aussehen könnte. Ihnen möchten wir hier ein Forum geben. Nicht weil wir glauben,
dass sie mit ihrer Version der Zukunft genau ins Schwarze treffen, sondern weil wir
davon überzeugt sind, dass erst eine intensiv geführte, auch gerne konträre Debatte
die besten Argumente hervorbringt und uns allen dabei hilft unser Zukunftsbild zu
schärfen. Widerspruch ist also nicht nur erlaubt, sondern gewünscht.
Zunächst wünschen wir Ihnen jedoch eine anregende Lektüre. Unsere Autoren
freuen sich darauf, anschließend mit Ihnen zu diskutieren.
Prof. Dr. Kerstin Hennig Matthias Pink
Head of Real Estate Management Institute Head of Research Germany
EBS Universität für Wirtschaft und Recht Savills Immobilien Beratungs-GmbH
savills.de/research 2
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
Hypothese 1: An der Asset-Klasse Immobilien führt weniger denn je ein Weg vorbei -
vor allem in Deutschland
„Flight-to-safety“ ist das Gebot der auch bei Unternehmensanleihen ist
Stunde in unsicheren Zeiten wie diesen. das Ausfallrisiko gestiegen, was sich
Im Zusammenspiel mit fehlenden beispielsweise an der Herabstufung des
Anlagealternativen wird das die Kreditratings der deutschen Autoindustrie
Investorennachfrage erhöhen und die durch Standard & Poor‘s zeigt. Bei den
Anfangsrenditen langfristig auf neue als weitgehend ausfallsicher eingestuften
Rekordniveaus drücken. Doch einen Schritt Anleihen befinden sich die Kupon-Zinsen
zurück: Die durch die weiterhin nahe der Nulllinie. Angesichts
COVID-19-Pandemie ausgelösten verlängerter Nullzinspolitik und gestiegenem
Schwierigkeiten für Unternehmen und die Inflationsrisiko lassen sich damit keine
damit einhergehenden Verwerfungen am auskömmlichen Renditen erzielen. Eben jene
Arbeitsmarkt dürften kurzfristig auch an den Erträge lassen sich mit Immobilien weiterhin
Immobilienmärkten eine Delle hinterlassen. erzielen. Sie werden zudem allgemein als
Das Instrument Kurzarbeit dürfte zwar inflationssicher und schwankungsarm
Entlassungen im großen Stil verhindern, wahrgenommen. Insbesondere der deutsche
allerdings belastet es die Sozialkassen in Immobilienmarkt gilt als stabil. Nicht zuletzt
einer bislang unbekannten Dimension. wegen seines polyzentrischen Systems, das
Zudem entgegnet die Bundesregierung eine leichtere Diversifikation ermöglicht und
der drohenden Insolvenzwelle in der seiner strategisch wichtigen Lage inmitten
Unternehmenslandschaft mit einer Reihe Europas konnte der Standort Deutschland
von Steuererleichterungen und Hilfspaketen. in der Vergangenheit immer wieder von
All diese Maßnahmen dürften zu einem seinem Status als sicherer Anlagehafen
massiven Anstieg der Staatsverschuldung profitieren. Da die COVID-19-Pandemie
führen – nicht nur in Deutschland, sondern das Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger
weltweit. Steigt die Schuldenlast, steigt langfristig sensibilisiert haben dürfte,
auch das Zahlungsausfallrisiko der Staaten. ist davon auszugehen, dass die günstigen
Dies lässt sich aktuell an den gestiegenen Fundamentalfaktoren Deutschlands,
Risikoprämien für Staatsanleihen erkennen. seiner Rechts- und Planungssicherheit dem
Doch nicht nur die Staaten, auch die hiesigen Immobilienmarkt international
Notenbanken haben billionenschwere zu einem nie dagewesenen Aufwind
Unterstützungsprogramme verabschiedet. verhelfen werden, sobald die kurzfristigen
So ist die EZB-Bilanz auf den höchsten Wert Verwerfungen der Krise überwunden sind.
in ihrer Geschichte gestiegen und mit ihr das Dieser Aufwind dürfte sich durch alle
langfristige Inflationsrisiko. Nutzungsklassen ziehen, wobei einige von
ihnen überproportional profitieren könnten
Ausgerechnet diese düsteren Wolken über der (siehe Hypothese 2).
Wirtschaft und den Finanzmärkten könnten
die Asset-Klasse Immobilien umso heller
strahlen lassen. Ihr Hauptkonkurrent, die Elmar Lang
Anleihen, werden nun für Investoren noch EBS Universität für Wirtschaft und
unattraktiver. Nicht nur bei Staatsanleihen, Recht
savills.de/research 3
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
Hypothese 2: Wohnimmobilien werden für Investoren noch attraktiver
Ein Dach über dem Kopf zu haben, zählt zu Erträge, aber auch nur geringe Chancen auf
den existenziellen Grundbedürfnissen von kurzfristige Wertsteigerungen – spricht
uns Menschen. Wohnimmobilien bieten zudem für ein längerfristiges Engagement der
uns genau das und sind somit ein nicht Investoren.
substituierbares Gut. Von Kapitalanlegern
wird ihnen deshalb relative Sicherheit Hinzu könnte kommen, dass die
zugesprochen. Die vergleichsweise COVID-19-Pandemie und ihre
stabilen Wohnungsmieten sind ein Begleiterscheinungen den Status der
Ausdruck dieser Sicherheit. So schwankten Wohnung als existenzielles, nicht
die durchschnittlichen Mieten für substituierbares Gut sogar noch stärken.
Bestandswohnungen in den westdeutschen Die Lockdown-Erfahrung könnte zu
A-Städten seit dem Jahr 1976 statistisch einer Aufwertung der Wohnung als
nur etwa halb so stark wie die Büromieten Lebensmittelpunkt führen und zusammen
derselben Städte¹. Auch im Zuge der mit weiteren Effekten wie der steigenden
COVID-19-Pandemie und der zu erwartenden Akzeptanz des Homeoffice zu einem höheren
Rezession ist damit zu rechnen, dass die Wohnflächenbedarf führen
Wohnungsmieten vergleichsweise stabil (siehe Hypothese 5). Sollten sich solche
bleiben. Effekte abzeichnen, würde dies den
Wohnungssektor für Investoren zusätzlich
In Krisenzeiten ist das Begrenzen von Risiken attraktiv machen.
bei vielen Investoren oberstes Gebot. Diese
Suche nach Sicherheit hat dazu geführt, dass
die Renditen für risikoarme Kapitalanlagen,
wie beispielsweise von Staatsanleihen
bonitätsstarker Länder, auf ein
rekordniedriges Niveau gefallen sind. Durch
das Ankaufsprogramm der EZB im Umfang
von zusätzlich rund 750 Mrd. Euro werden
die Wertpapierrenditen nicht nur niedrig
gehalten, es werden auch private Investoren
verdrängt. Diese wiederum müssen sich
nach Alternativen umsehen, wodurch
der Anlagedruck am Immobilienmarkt
noch steigen dürfte (siehe Hypothese 1).
Weil Wohnimmobilien im Vergleich zu
anderen Immobilienarten eine besonders
hohe Stabilität der Erträge aufweisen,
dürften sie davon in Verbindung mit der
hohen Risikoaversion der Investoren in
besonderem Maße profitieren. Der Charakter
der Wohnimmobilie – schwankungsarme
Matti Schenk
¹Der Variationskoeffizient der jährlichen Veränderungsrate der Wohnungsmieten liegt für den Zeitraum 1976 bis Savills
2019 bei 1,18. Bei Büroimmobilien beträgt er im gleichen Betrachtungszeitraum 2,08.
savills.de/research 4
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
Hypothese 3: Flexible Workspaces gewinnen vor allem wohnortnah an Bedeutung
Im Zuge der COVID-19-Pandemie und den Gewinnen und Halten von Mitarbeitern, Anbieter überleben, die ein großes Netzwerk
damit verbundenen Vorgaben der deutschen was einen Anreiz für Unternehmen schafft, besitzen oder an ein solches angebunden
Regierung zur Kontaktreduzierung wurde ein Beschäftigten zumindest teilweise die sind. Denn je größer das Netzwerk eines
außergewöhnliches Möglichkeit zur Arbeit im Flexible Workspace Anbieters ist, desto attraktiver wird er für
Homeoffice-Experiment angestoßen. zu gewähren. Auch sollten sich so die in Nutzer.
Dieses Experiment hat maßgebliche der Arbeitsstättenverordnung geregelten
Verhaltensänderungen bei Arbeitnehmern Anforderungen an die Sicherheit und den
und -gebern hervorgerufen, die den Schutz der Beschäftigten am Arbeitsplatz
Büromarkt langfristig drastisch verändern einfacher umsetzen lassen als im Homeoffice.
könnten.
Ein Hybrid-Modell, welches das Arbeiten
Knapp ein Drittel derer, die in der Corona- sowohl im Unternehmensbüro als auch
Krise von zu Hause aus arbeiten, tut dies laut in Flexible Workspaces in Wohnnähe
einer Immowelt-Befragung erstmalig. Wenn erlaubt, könnte für viele Unternehmen und
aus dieser Situation positive Erfahrungen Beschäftigte attraktiv sein. Das Angebot an
mit virtuellen Arbeitsweisen gesammelt Flexible Workspaces könnte einer solchen
werden, ist es sehr wahrscheinlich, dass Nachfrage zügig folgen. Flexible Workspaces
eine teilweise Beibehaltung der virtuellen zeichnen sich nämlich durch geringe
Zusammenarbeit und Kommunikation die Markteintrittsbarrieren aus, da es neben
Pandemie überdauert. Dies dürfte nicht nur einer geeigneten Fläche, Schreibtischen
den Trend zum Homeoffice, sondern auch zu und einer Internetverbindung nicht viel
Flexible Workspaces begünstigen. Denn im braucht, um Menschen einen flexiblen
Homeoffice dürfte die fehlende räumliche Arbeitsplatz anbieten zu können. So haben
Trennung zwischen Beruf und Privatleben sich während der Corona-Krise manche
auch die gedankliche Trennung der beiden Akteure erstmals als Anbieter von Flexible
Lebensbereiche erschweren. Vor allem in Workspaces probiert. Seit Beginn der
größeren Städten, wo der eigene Wohnraum Pandemie haben beispielsweise immer mehr
begrenzt ist, ist es für Beschäftigte Hotels, darunter auch die Dorint-Gruppe,
vermutlich schwierig, in den eigenen vier versucht, aus der Not eine Tugend zu machen
Wänden nach der Arbeit im Homeoffice und leere Hotelzimmer als Arbeitsplatz
gedanklich abzuschalten. angeboten. Neben Hotels bieten ungenutzte
Einzelhandels- und Gastronomieflächen
Flexible Workspaces in der Nähe des weiteres Potenzial für eine Nachnutzung als
Wohnortes würden eine räumliche Trennung Flexible Workspace.
zwischen Wohnung und Büro erlauben,
ohne den Vorteil des kurzen Arbeitsweges Es ist möglich, dass sich langfristig große
zu opfern. Sie bieten außerdem eine Flexible-Workspace-Player durchsetzen,
produktive Arbeitsumgebung und erlauben die Ihr Geschäftskonzept im Rahmen einer
einen Offline-Austausch mit anderen. betrieblichen Partnerschaft oder einer
Wenn es Menschen gibt, die in Flexible Nutzungsrechtverleihung an Investoren aber
Workspaces das bessere Arbeitsumfeld auch Gastronomen und Hotels vermitteln,
sehen als in klassischen Unternehmensbüros um Nutzern einen standardisierten und Nils Neukranz
oder Homeoffice, dann werden Flexible funktionierenden Service flächendeckend EBS Universität für Wirtschaft und
Workspaces zum Instrument für das bieten zu können. Langfristig sollten jene Recht
savills.de/research 5
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
Hypothese 4: Der Online-Lebensmittelhandel steht vor dem Durchbruch
Über Jahre lag der Online-Anteil im Einer Befragung von Bitkom im April zufolge keine Lieferfenster mehr anbieten können. Sie
Lebensmittelhandel hierzulande bei sind hierzulande 19 % der Verbraucher werden aber mit einer gewissen Verzögerung
lediglich 1 %. Dann kam COVID-19 und die neu zum Online-Lebensmitteleinkauf in der Lage sein, ihre Kapazitäten im
Online-Lebensmittelverkäufe sind über übergegangen. Detail Online geht davon aus, notwendigen Umfang auszuweiten. Während
Ländergrenzen hinweg stark gestiegen. In dass es sich bei bis zu 60 % der Kunden um der Anbieter picnic jede Woche 50 neue
China haben die Lieferungen von Carrefour eine langfristige Verhaltensänderung handelt. Mitarbeiter einstellt, ergreifen manche
zum Neujahrsfest, das wenige Wochen Je länger die Pandemie anhält, desto größer Händler kreative Lösungsansätze: Aldi
nach Ausbruch der Epidemie stattfand, dürfte dieser Gewöhnungseffekt ausfallen, testet in Großbritannien beispielsweise
beispielsweise um 600 % zugenommen. zumal der Online-Handel angesichts wohl die Auslieferung von Lebensmitteln in
Der chinesische Online-Händler JD.com noch für lange Zeit geltender Abstands- und Kooperation mit Deliveroo, Netto probiert
verzeichnete allein in den ersten zehn Hygieneregeln im stationären Handel gleich einen Abholservice aus und Rewe eröffnet
Tagen des Monats Februar einen Anstieg der noch bequemer erscheint als ohnehin schon. hunderte Click & Collect Pop-up-Stationen.
Online-Lebensmittelverkäufe um 215 %. In
Europa sieht es nicht anders aus: In Italien Entscheidend wird sein, wie schnell die Nicht nur die Lebensmitteleinzelhändler,
oder Spanien ist bereits eine Verdopplung der Anbieter ihre Kapazitäten aufstocken auch die Immobilienakteure sollten sich auf
Nutzer von E-Food zu beobachten und auch und Neukunden bedienen können. Denn diese Entwicklungen einstellen. So werden
in Deutschland sind die Umsätze im Online- der Ersteinstieg gilt als größte Hürde und Supermärkte teilweise zu City-Lagerflächen,
Lebensmittelhandel im April um momentan machen viele willige Online- Abholstationen werden benötigt und
127 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen Käufer die Erfahrung, dass die Händler an auch Drive-In Schalter wie bei den Fast-
(siehe Abb. 1). ihre Kapazitätsgrenzen gestoßen sind und Food-Anbietern dürften insbesondere in
Stadtrandlagen an viel befahrenen Straßen
zur Normalität werden.
Abb. 1 Jährliche Wachstumsrate des Online-Lebensmittelhandels
in Deutschland
14 0 %
120 %
10 0 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
20 16 20 17 20 18 20 19 A p r 20 Jennifer Güleryüz
Savills
Quelle: bevh
savills.de/research 6
COVID-19-Pandemie: Langfristimplikationen für die Immobilienmärkte
Hypothese 5: Größer, grüner, günstiger: Die Peripherie wird gestärkt
Einhergehend mit den Lockdown- Entscheidungsfreiheit bei der häuslichen zumeist deutlich besser und langfristig auch
Maßnahmen im Zuge der Corona-Pandemie Standortwahl. Wird eine persönliche günstiger erreichen. Eine Neubewertung
kam es nicht nur zu einer bewussten Anwesenheit beim Arbeitgeber nämlich der Haushaltsbedürfnisse und der damit
Konsumverlagerung hin zu Online- nur noch partiell verlangt, sinken die verbundenen Standortfaktoren scheint
Angeboten (siehe Hypothese 4), sondern Distanzkosten zwischen Wohn- und deshalb ebenfalls plausibel.
es wurde auch das größte Homeoffice- Arbeitsort. Gleichzeitig steigen die Relevanz
Projekt unserer Zeit angestoßen. Von einer eigenen Büro- und Arbeitsfläche und Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die
Dienstleistungsunternehmen bis der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum, aktuelle Coronakrise könnte insbesondere
Bildungseinrichtungen etablierten dabei sodass Randbezirke und periphere Stadtlagen in den Bereichen Konsum und Arbeit zu
zahllose Institutionen neue Konzepte aufgrund ihrer günstigeren Bodenpreise dauerhaften Verhaltensänderungen und
der virtuellen Zusammenarbeit und an Attraktivität gewinnen. Dabei würde einer verstärkten Implementierung von
Kommunikation. ein zunehmender Online-Handel diese Online-Konzepten führen. Zusätzlich ist
Entwicklung ebenfalls begünstigen, wenn das eine steigende Präferenz für mehr Sicherheit,
Nun müssen sich diese Maßnahmen Angebot und die Nachfrage für immer mehr Freiraum und Wohnfläche im Zuge der
gegenüber den konventionellen Verfahren Konsumprodukte vom Standort losgelöst aktuellen Pandemie gut denkbar. Dies würde
bewähren und auf ihre Effektivität werden. langfristig zu einer relativen Stärkung der
geprüft werden. In Abhängigkeit davon städtischen Ränder und einer dezentraleren
und mit zunehmender Dauer der Neben den städtischen Rändern könnten auch Stadtentwicklung führen. Auch eine
Pandemie kann jedoch damit gerechnet kleinere Städte eine Aufwertung erleben, Aufwertung von kleineren Städten scheint
werden, dass die Krise bereits jetzt wenn es zu sinkenden Distanzkosten bei der nicht abwegig, wenn es beim Arbeitsstandort
nachhaltige Verhaltensänderungen Wohnortwahl kommt. Ein gutes Beispiel zu sinkenden Zeit- und Transportkosten
bei den Privathaushalten und hierfür ist die Kleinstadt Montabaur, die seit kommt, wie das Beispiel Montabaur zeigt.
Unternehmen hervorgerufen hat und als der ICE-Anbindung im Jahr 2002 nicht mehr Für den Immobilienmarkt könnte dies vor
Digitalisierungsbeschleuniger wirkt. So ist schrumpft, sondern Nettozuwanderung und allem im Wohnsegment vielseitige und neue
eine teilweise Beibehaltung der virtuellen Unternehmensansiedlungen verzeichnet. Chancen eröffnen. Ein guter Anfang wäre
Arbeitsweise auch nach überstandener Was für Montabaur die ICE-Anbindung dabei eine Orientierung an den drei G´s
Pandemie sehr wahrscheinlich, sollte sich ausgelöst hat, könnte für andere Gebiete nun „größer, grüner und günstiger“.
Homeoffice für viele Beschäftigungsgruppen ein neues Arbeits- und Konsumverhalten
als wirkliche Alternative erweisen sein.
(siehe Hypothese 3). Eine aktuelle
Untersuchung hat alleine für den Hinzu kommt, dass die aktuelle Krise auch
amerikanischen Arbeitsmarkt eine anhaltende Sensibilisierung bei den
herausgefunden, dass rund 37 % aller Sicherheits-, Natur- und Wohnbedürfnissen
dortigen Berufe auch adäquat von daheim bewirken dürfte. Eine relativ höhere
aus erledigt werden könnten. Hierzulande Populationsdichte, mehr Reiseverkehr,
dürfte sich aufgrund des ähnlich hohen überfüllte U- & S-Bahnen, kleinere
Dienstleistungsanteils von rund 70 % an der Wohneinheiten und fehlende Grünflächen
Bruttowertschöpfung ein vergleichbares Bild bilden in der jetzigen Situation besonders
ergeben. für die Einwohner von Metropolen eine
fundamentale Herausforderung und
Halten auch nach der Pandemie psychologische Belastungsprobe. In weniger
mehr Unternehmen an den mobilen dicht besiedelten Randgebieten oder Lukas Götzelmann
Arbeitsmöglichkeiten fest, bedeutet dies für Kleinstädten hingegen lässt sich der Wunsch EBS Universität für Wirtschaft und
die betroffenen Mitarbeiter eine größere nach mehr Abstand, Natur und Freiraum Recht
savills.de/research 7
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Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
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