Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
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Asset Management Credit Suisse ImmoTrend Europa Deutscher offener Immobilien-Publikumsfonds nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Credit Suisse
ImmoTrend Europa
Kennzahlen „Auf einen Blick“
Kennzahlen zum Stichtag 30.06.2019 Fonds Anteilklasse R Anteilklasse P Anteilklasse F
Gesamt (WKN 980502) (WKN 980503) (WKN 980504)
Netto-Fondsvermögen (in Mio. EUR) 31,44 0,00 0,05 31,39
Immobilienvermögen brutto (in Mio. EUR)1 26,26
davon direkt gehalten (in Mio. EUR)1 26,26
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio. EUR)1 0,0
Brutto-Fondsvermögen (Summe der Vermögenswerte, in Mio. EUR) 33,41
Liquiditätsquote in % des Netto-Fondsvermögens 14,0
Fremdkapitalquote in % des Immobilienvermögens brutto1 0,0
Vermietungsquote in %2 100,0
Anzahl der Fondsobjekte gesamt 1
davon direkt gehalten 1
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0
Rücknahmepreis (in EUR) 50,61 101,27 101,24
Ausgabepreis (in EUR) 53,14 106,33 101,24
WKN 980502 980503 980504
ISIN DE0009805028 DE0009805036 DE0009805044
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.01.2019 - 30.06.2019
Ankäufe von Immobilien (Anzahl) 1
Verkäufe von Immobilien (Anzahl) 0
Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) 31,00 0,00 0,00 31,00
Ausschüttungsdatum – – –
Ausschüttung je Anteil (in EUR) – – –
1 Die Vermögenswerte der Immobilien setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten der einzelnen Objekte
zusammen.
2 Monatliche Vermietungsquote nach Bruttosollmiete
Bei Summierungen von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Fondsauflage: 1. September 2018
2
Credit Suisse
ImmoTrend Europa
Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Bericht des Fondsmanagements 4 Zahlen und Fakten 36
Entwicklungen an den europäischen Vermögensübersicht 36
Immobilienmärkten 7
ermögensaufstellung Teil I:
V
Anlagestrategie und Anlegerstruktur 20 Immobilienverzeichnis 38
Kurzübersicht erzeichnis der Käufe und Verkäufe
V
Zahlen • Daten • Fakten 23 von Immobilien zur Vermögensaufstellung 39
Rendite und Ausschüttungen 23 ermögensaufstellung Teil II:
V
Liquiditätsübersicht 40
Immobilien-Portfolio-Management 24
ermögensaufstellung Teil III:
V
Kredit-, Währungs-
Sonstige Vermögensgegenstände,
und Liquiditätsmanagement 28
Verbindlichkeiten und Rückstellungen 41
Risikomanagement und -situation 28
Vermietungsinformationen 42
Ausblick 35
Angaben gemäß § 7 Nr. 9 KARBV 43
Gremien 46
Inhaltsverzeichnis 3Bericht des
Fondsmanagements
Deutschland-Erfurt, Bahnhofstraße 38
Sehr geehrte Anlegerinnen, Die erste Liegenschaft mit einer Mietfläche von 6.209 m²
sehr geehrte Anleger, ist im Zentrum von Thüringens Landeshauptstadt Erfurt
angesiedelt. Sie wurde 1993 erbaut und in den letzten drei
auf den folgenden Seiten informieren wir Sie über den Jahren in Neubauqualität saniert sowie zeitgemäß ausge-
Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des Credit Suisse stattet. Durch die Ecklage und die architektonisch hoch-
ImmoTrend Europa in der ersten Hälfte des Geschäfts wertige Gestaltung hat das Objekt einen prägnanten und
jahres 2019 vom 1. Januar 2019 bis zum 30. Juni 2019. modernen repräsentativen Charakter. Die auf die fünf
Obergeschosse verteilten Büroflächen sowie die Handels-
Um den Anlegern die Umsetzung der innovativen Trend und Gastronomieflächen im Erdgeschoss entsprechen im
strategie mit den ersten Liegenschaften illustrieren zu Hinblick auf Technik, Flexibilität und Nachhaltigkeit den
können, hatte das Fondsmanagement entschieden, mit aktuellen Standards. Neben den Aufzugsanlagen wurde
dem breiten Vertrieb des Fonds erst nach den ersten An- auch die Klimatechnik teilweise modernisiert und das
käufen zu beginnen. Nachdem im April 2019 der Erwerb Objekt an die Fernwärme angeschlossen. Dank dem Neu-
der ersten beiden Fondsimmobilien in Erfurt und Aachen baustandard und der zeitgemäßen Klimatechnik wird er
vertraglich gesichert worden war, startete am 6. Mai 2019 wartet, dass die Liegenschaft einen niedrigen Energie
der offizielle Vertrieb des Fonds. verbrauch und geringe CO2-Emissionen aufweisen wird.
Die Erschließungssituation und die flexible Raumkonfigura-
Die Liegenschaft in Erfurt ist zum 1. Juni 2019 als erste tion lassen eine Vermietung der Büroflächen an bis zu zwei
Immobilie in den Bestand des Credit Suisse ImmoTrend Einheiten pro Geschoss sowie eine Gestaltung der Flächen
Europa übergegangen. Das zweite Objekt in Aachen be nach den individuellen Bedürfnissen der Mieter zu.
findet sich im Bau und wird nach der Fertigstellung voraus-
sichtlich Ende 2019/Anfang 2020 in den Fonds einge-
bracht. Die Finanzierung des Ankaufs ist durch die
Zeichnungszusage eines institutionellen Startinvestors
sichergestellt.
4Deutschland-Aachen, Großkölnstraße 57-63
Die moderne Liegenschaft befindet sich im Stadtzentrum Das zweite Objekt ist ein Hotel in zentraler Lage in der
direkt an der Haupteinkaufsstraße der Altstadt und nur historischen Innenstadt von Aachen mit 4.355 m² Miet
300 Meter vom Hauptbahnhof entfernt. Von der zentralen fläche. Es befindet sich derzeit im Bau und soll nach der
Lage profitieren sowohl die Mieter der Büro- als auch der geplanten Fertigstellung Ende 2019/Anfang 2020 in den
Handels- und Gastronomieflächen. Erfurt zeichnet sich als Bestand des Credit Suisse ImmoTrend Europa eingebracht
das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum von werden. Neben einem modernen Hotel mit 144 Zimmern
Thüringen durch eine hohe Wirtschaftskraft und Lebens- umfasst das Projekt eine rund 700 m2 große Einzel
qualität aus, was sich in den letzten Jahren auch in leicht handelsfläche im Erdgeschoss sowie 18 Parkplätze.
steigenden Einwohnerzahlen manifestiert. So hat sich die
Einwohnerzahl in den letzten 10 Jahren bis Ende 2018 von Die Liegenschaft ist bereits voll vermietet. Mieter des
rund 203.000 auf 213.000 Einwohner erhöht. Zahlreiche Hotels ist die stark wachsende Budget-Hotelkette B&B
Arbeitsplätze bieten insbesondere der Verwaltungs- und HOTELS, die europaweit fast 500 Hotels betreibt. Das
Dienstleistungssektor sowie der Anlagenbau und die Mikro- Konzept der Marke offeriert dem Kunden eine preiswerte
elektronik. Die größte Stadt Thüringens wird geprägt durch und doch komfortable Übernachtungsmöglichkeit unter Ver-
eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Stadtkerne zicht auf kostspielige Details vor allem in personalintensiven
Deutschlands mit reichen Patrizier- und liebevoll rekonstru- Bereichen. Die Hotelkette bietet moderne Features wie
ierten Fachwerkhäusern. Zudem verfügt die Stadt über eine einen Check-in Automaten oder eine App mit Tipps für
Universität und eine Messe. Touristenattraktionen und Restaurants. Eine führende
deutsche Drogeriemarktkette hat die Handelsflächen ange-
Die Liegenschaft ist vollständig für 8,3 Jahre an fünf Parteien mietet. Die gewichtete Laufzeit der beiden Mietverträge von
vermietet und gewährleistet somit stabile Einnahmen. Mieter rund 17 ½ Jahren stellt langfristig stabile Mieteinahmen sicher.
sind ein multinationaler, börsennotierter IT-Dienstleister, ein
großes Beratungsunternehmen, ein Anbieter moderner Die ehemalige Industriestadt Aachen hat sich zu einer dy-
Co-Working Flächen, ein börsennotierter Systemgastronom namischen, prosperierenden Universitäts- und Touristen-
und ein seit vielen Jahren im Objekt ansässiges Reisebüro. stadt entwickelt. Zwischen 2010 und 2018 hat sich die
Für eine jeweils nicht vermietete kleinere Handels- und Zahl der Einwohner um rund 12.000 auf rund 257.000 er-
Lagerfläche besteht eine einjährige Mietgarantie seitens höht. Aufgrund der attraktiven Altstadt mit ihren zahlreichen
des Verkäufers. Sehenswürdigkeiten sowie der guten Lage im Dreiländer
Bericht des Fondsmanagements 5eck mit den Niederlanden und Belgien verzeichnet Aachen von dem Startinvestor für den Erwerb der ersten Liegen-
langfristig steigende Übernachtungszahlen. Das Hotel liegt schaft eingezahlte Kapital sowie erste Anteilscheinkäufe
zentral in der Altstadt im nördlichen Teil der Fußgängerzone. weiterer Anleger nach dem Vertriebsstart am 6. Mai 2019
Die Hauptsehenswürdigkeiten wie das Rathaus oder der Dom einen Mittelzufluss von insgesamt EUR 31,00 Mio. Das
sind für die Hotelgäste fußläufig in nur 300 bis 500 Meter Netto-Fondsvermögen erhöhte sich im Zuge des Ankaufs
Entfernung erreichbar. Im direkten Umfeld befinden sich der ersten Fondsimmobilie und der weiteren Mittelzuflüsse
zahlreiche Restaurants und Geschäfte. Von der hohen auf EUR 31,44 Mio. Der Wert der verwalteten Vermögens
Passantenfrequenz in der Fußgängerzone sollte auch der in gegenstände (Brutto-Fondsvermögen) betrug zum Berichts
dem Objekt ansässige Drogeriemarkt profitieren. stichtag am 30. Juni 2019 EUR 33,41 Mio. Die Immobilie
in Aachen wird erst nach der Fertigstellung (voraussichtlich
Die Liegenschaft wird derzeit nach aktuellen Standards mit Ende 2019/Anfang 2020) auf den Fonds übergehen und
umweltschonenden Baumaterialien errichtet. Durch den ist daher in den vorgenannten Zahlen noch nicht enthalten.
modernen Baustandard und die effiziente Klimatechnik, die
bei dem Hotel die Kriterien der Ökodesign-Richtlinie erfüllt, Da der Fonds vor weniger als 12 Monaten aufgelegt wurde,
ist zu erwarten, dass die Immobilie einen geringen Energie- darf gemäß den MIFID-Standards (Markets in Financial
verbrauch und gute CO2-Werte aufweisen wird. Die Hotel Instruments Directive; Richtlinie über Märkte für Finanz
flächen sind auch für andere Budget-Hotels oder als Micro- instrumente) zu diesem Berichtsstichtag noch keine Rendite
Apartments geeignet und damit flexibel nutzbar. ausgewiesen werden. Der Anteilpreis der bei der Fondsauf-
lage am 1. September 2018 eingerichteten Anteilklasse P
Zum Ende des Rumpf-Geschäftsjahres 2018 verfügte der sowie die Anteilpreise der im Berichtszeitraum neu aufge-
Fonds einzig über liquide Mittel von EUR 50.000 aus der legten Anteilklassen R und F entwickelten sich im ersten
Auflage der Anteilklasse P. Im ersten Halbjahr 2019 ver- Geschäftshalbjahr 2019 bzw. seit Auflage wie folgt1:
zeichnete der Credit Suisse ImmoTrend Europa durch das
Anteilpreisentwicklung im Geschäftsjahr 20191
1. Rücknahmepreis Rücknahmepreis
Auflage im Geschäftsjahr 2019 per 30.06.2019
Anteilklasse R 02.05.2019 EUR 50,00 EUR 50,61
Anteilklasse P 01.09.2018 EUR 100,00 EUR 101,27
Anteilklasse F 03.04.2019 EUR 100,00 EUR 101,24
1 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
6Die erste Immobilie ging am 1. Juni 2019 auf den Fonds Entwicklungen an den europäischen
über, sodass die bisherige Entwicklung der Anteilpreise nur Immobilienmärkten
eine begrenzte Aussagekraft hat. Ausschüttungen erfolgten
bislang nicht. Der wesentliche Grund für den Anstieg der Makroökonomische Rahmenbedingungen
Anteilpreise war die Ende Juni 2019 vorgenommene erste Das Wirtschaftswachstum in der Eurozone wuchs im ersten
Nachbewertung der Liegenschaft in Erfurt. Der aus den Quartal 2019 deutlicher als erwartet und erholte sich somit
beiden Sachverständigengutachten errechnete gemittelte von der rückläufigen Entwicklung in der zweiten Hälfte des
Verkehrswert der Liegenschaft von EUR 26,26 Mio. lag Jahres 2018. Gleichzeitig sank die Arbeitslosigkeit auf den
leicht über dem Kaufpreis für das Objekt. niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt.
Zur Auflage des Fonds am 1. September 2018 war zu- So gab das statistische Amt der Europäischen Union,
nächst die Anteilklasse P eingerichtet worden, die sich mit Eurostat, bekannt, dass das Bruttoinlandsprodukt in den
einem Mindestanlagebetrag von EUR 50.000 an institutio- 19 Ländern, die den Euro teilen, nach einer vorläufigen
nelle Anleger, vermögende Privatanleger und Vermögens- Schätzung in den ersten drei Monaten des Jahres 2019
verwalter richtet. Mit der Auflage der Anteilklasse F am gegenüber dem Vorquartal um 0,4 % gestiegen ist – nach
3. April 2019 und der Anteilklasse R am 2. Mai 2019 einem geringeren Wachstum von 0,2 % im vierten Quartal
wurde das Angebot im Berichtszeitraum um zwei weitere 2018 und 0,1 % im dritten Quartal. Die Europäische Zentral
Anteilscheinklassen für weitere Anlegergruppen erweitert. bank, die die Straffung der Geldpolitik Ende letzten Jahres
Die Anteilklasse R, für die keine Mindestanlagesumme angesichts der anhaltend schwachen Inflation aufgeschoben
besteht, richtet sich an Privatanleger, die sich bereits mit hatte, hatte für das erste Quartal 2019 lediglich ein BIP-
einem kleinen Anlagebetrag an dem Immobilienportfolio des Wachstum von 0,2 % erwartet, mit einem geringen Anstieg
Credit Suisse ImmoTrend Europa beteiligen können. Die auf 0,3 % im darauffolgenden zweiten Quartal. Maßgeblich
neue Anteilklasse F mit einer Mindestanlagesumme von war die konjunkturelle Verlangsamung im Jahr 2018 auf
EUR 200.000 ist nur für Anleger bestimmt, die einen schwächere Impulse aus dem internationalen Umfeld zurück
diskretionären Vermögensverwaltungsvertrag mit einer zuführen, sowie zu einem geringeren Teil auf länderspezifische
Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG abge- temporäre Sonderfaktoren. Trotz einer Eintrübung der Unter
schlossen haben. nehmenszuversicht – vor allem im industriellen Bereich –
dürfte die gesamtwirtschaftliche Entwicklung weiter moderat
Informationen zu geplanten Aktivitäten und der weiteren zulegen. So wird die Konjunktur auch zukünftig voraussicht-
Entwicklung des Credit Suisse ImmoTrend Europa finden lich durch niedrige Zinsen und eine leicht expansive Finanz-
Sie in dem Kapitel Ausblick auf Seite 35. politik unterstützt. Der Außenhandel dürfte im aktuellen
Bericht des Fondsmanagements 7 alenderjahr wieder etwas mehr als im Vorjahr zur Expansion
K weisen als bspw. die von der deutschen Bundesagentur für
beitragen, sofern sich die globalen handelspolitischen Kon- Arbeit errechneten Zahlen. Denn laut EU-Methode (ILO-
flikte nicht verschärfen und es nicht zu einem ungeordneten Berechnung) können alle Arbeitslosen aus der Statistik ge-
Austritt Großbritanniens aus der EU kommt (IWF Kiel). Län- strichen werden, wenn sich diese zuletzt nicht aktiv genug
der wie Irland, Polen und Spanien verzeichnen weiterhin ein um Arbeit bemüht haben. So liegt die offizielle Arbeitslosen
stärkeres Wirtschaftswachstum, während Italien nach wie quote der EU für Deutschland bspw. bei 3,1 % und die offi-
vor als Sorgenkind bezeichnet werden kann. zielle Zahl der Bundesagentur für Arbeit aus Nürnberg knapp
unterhalb der 5 %-Marke. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit
wird sich angesichts der steigenden Arbeitskräfteknappheit
Reales BIP-Wachstum per Mai 2019
in einigen Mitgliedsländern und der langsameren konjunktu-
2018 2019 E 2020E
rellen Grundtendenz wohl abflachen. Das aktuelle Finanz-
Global 3,2 2,8 2,8
marktumfeld und daran gekoppelt auch die wirtschaftliche
USA 2,9 2,6 2,1 Entwicklung ist von verschiedenen Unsicherheiten geprägt.
Eurozone 1,8 1,0 1,4 Faktoren, die dazu beitragen, sind zum Beispiel der verzö-
Frankreich 1,6 1,0 1,3 gerte Brexit und die Handelsstreitigkeiten zwischen den
Deutschland 1,5 0,6 1,1 USA und ihren Handelspartnern.
Italien 0,7 0,1 0,7
Auf den gewerblichen Immobilienmärkten ist eine Abflachung
Niederlande 2,7 1,6 1,6
des Investitionsvolumens zu verzeichnen, die aber eher auf
Spanien 2,6 2,2 1,7
ein zu geringes Immobilienangebot als auf eine verringerte
Irland 6,7 3,8 3,4 Nachfrage zurückzuführen ist. Das gesamte gewerbliche
Portugal 2,1 1,7 1,7 Immobilieninvestitionsvolumen in Europa erreichte
Polen 5,1 3,6 3,5 EUR 43,4 Mrd. im ersten Quartal 2019, dies bedeutet
Großbritannien 1,4 1,3 1,4 einen Rückgang um 21 % im Vergleich zum ersten Quartal
Japan 0,8 0,8 0,7 2018. Dieses Ergebnis ist somit zwar das niedrigste
Asien (außerhalb Japans) 6,0 5,7 5,5
Q1-Ergebnis in fünf Jahren, aber immer noch oberhalb des
10-Jahres-Durchschnitts und reflektiert die nach wie vor
Quelle: Bloomberg, Credit Suisse
hohe Nachfrage nach Investitionsobjekten.
Einhergehend mit dem positiv verlaufendem, wenn auch Der Schwerpunkt im europäischen Investmentmarkt liegt
verlangsamten Wirtschaftswachstum in der EU bleiben die gleichbleibend auf dem Büroimmobiliensektor und verzeich-
Arbeitsmärkte in ihrer Entwicklung weiter solide. Die Arbeits nete im ersten Quartal einen Anteil am Gesamtvolumen von
losigkeit wurde in der EU für den Monat Mai mit 6,3 % ver- 44 % – und dies trotz eines marginalen Rückgangs des
kündet. Dies bedeutet einen neuen positiven Rekord, da absoluten Volumens um 14 % von Quartal zu Quartal. Im
die Quote seit Beginn der monatlichen Aufzeichnungen im selben Zeitraum verzeichnete der Einzelhandelssektor den
Jahr 2000 noch nie so niedrig lag. Allerdings gilt es hier zu stärksten Rückgang (-43 %), da die Anleger in Bezug auf
bedenken, dass die EU-Zahlen eine niedrigere Quote aus- diese Anlageklasse vermehrt Zurückhaltung zeigen.
8Arbeitslosenquoten in %
30
25
20
15
10
5
0
Jan. '93 Jan. '97 Jan. '01 Jan.'05 Jan. '09 Jan. '13 Jan. '17
Deutschland Frankreich Italien Spanien Europäische Region
Quelle: Bloomberg, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 31.05.2019
Das Investitionsvolumen im Bereich der Logistik- und Die Immobilienrenditen haben sich nach dem historischen
Industrieimmobilien entwickelte sich ebenfalls rückläufig Tiefstand im Jahr 2018 in den meisten Marktsegmenten
(-23 %), allerdings relativiert sich das Ergebnis in Anbe- weitestgehend stabilisiert.
tracht des gesetzten Rekordniveaus aus dem Vergleichs-
quartal Q1 2018.
Bericht des Fondsmanagements 9Die teuersten Märkte befinden sich in Deutschland: Berlins Im ersten Halbjahr 2019 bestätigte das Transaktionsvolumen
Bürospitzenrendite blieb im ersten Quartal 2019 auf die unverändert hohe Dynamik am deutschen Büroimmo
2,70 %, gefolgt von München (2,80 %) und Frankfurt bilienmarkt. Rund EUR 12,2 Mrd. Transaktionsvolumen und
(2,95 %). Paris folgt mit einer Spitzenrendite von 3,00 %, damit 49 % des gewerblichen Transaktionsvolumens im
wobei die höchste Bürospitzenrendite in Warschau (4,75 %) ersten Halbjahr 2019 entfielen auf den Bürosektor. Groß-
registriert wurde. Die Spitzenrendite für Einzelhandel lag im volumige Einzeldeals wie die Frankfurter Büroobjekte „Die
ersten Quartal 2019 bei 2,50 % und bezieht sich auf Paris, Welle“ und das „T8“ oder der Verkauf eines 60-%-Anteils
während in Warschau mit 4,25 % eine der höheren Rendi- am Siemens-Campus München-Neuperlach bescherten
ten erzielt wird. Im Bereich Logistik variieren die Spitzen- das starke Halbjahresergebnis und lassen eine Gesamt
renditen im selben Zeitraum zwischen 4,00 und 5,00 % jahresprognose zu, die sich vom Vorjahresergebnis voraus-
(BNP Paribas Real Estate). sichtlich nicht deutlich unterscheiden wird (Colliers Interna
tional).
Büro
Der gesamte gewerbliche Immobilieninvestitionsmarkt in Auch die Vermietungsmärkte im Bereich Büroimmobilien
Europa erzielte 2018 ein Umsatzvolumen von EUR 261 entwickelten sich 2019 positiv. Die Nachfrage blieb im
Mrd. und somit ein ähnliches Niveau wie 2017. Hierbei ersten Quartal 2019 weiterhin intakt und stieg gegenüber
erreichte der Bürosektor mit 45 % den größten Anteil – dem Vorjahresquartal um ca. 7 %, nach einem Rekordjahr
gestützt durch einen hohen Anteil großvolumiger Trans an Miettransaktionen im Jahr 2018 (JLL). Durch das gleich
aktionen. Dank eines beeindruckenden Wachstums des in zeitig geringe Niveau der Fertigstellungen in den meisten
Paris registrierten Bürotransaktionsvolumens (+26 % im europäischen Städten setzten die Leerstände ihre Abwärts-
Jahresvergleich) nahm die französische Hauptstadt den entwicklung weiter fort.
Spitzenrang unter den europäischen Investitionsstandorten
ein. London hatte im selben Zeitraum einen Rückgang um Wegen der anhaltend hohen Flächennachfrage in Verbin-
10 % zu verzeichnen und platzierte sich auf der zweiten dung mit dem überschaubaren Angebot an neuen Flächen
Position. Jedoch wurden in 2018 hier die drei größten herrscht in einigen Märkten inzwischen ein Notstand an
Einzeltransaktionen im europäischen Markt realisiert. hochwertigen Büroimmobilienflächen. So sind bspw. die
Leerstandsquoten in München, der Pariser Innenstadt und
Auch die deutschen Investmentmärkte entwickelten sich Berlin mittlerweile unter 2 % des Flächenbestands gefallen,
außerordentlich gut und erzielten 2018 ein Rekordergebnis, wodurch insbesondere größere zusammenhängende Flächen
welches den Investmentumsatz aus dem Jahr 2017 erneut nicht mehr verfügbar sind. In diesen Märkten sind daher die
übertraf. Hierbei setzte sich Frankfurt (+38 %) auf die Projektentwickler auch wieder verstärkt am Markt aktiv.
Spitzenposition vor Berlin (-6 %), wo es einen deutlichen Dennoch wird das geplante Projektentwicklungsvolumen
Mangel an Investmentobjekten gab (BNP Paribas Real 2019 und 2020 nur geringfügig zur Entspannung beitragen.
Estate).
10Büroleerstand und Nettozuwachs
(in % der Bürofläche 2018)
25
20
15
10
5
0
-5
München
Stuttgart
Köln
Berlin
Hamburg
Wien
Oslo
Marseille
Edinburgh
Düsseldorf
Paris
Kopenhagen
Luxemburg
Brüssel
Amsterdam
London
Stockholm
Lyon
Frankfurt
Birmingham
Madrid
Lille
Manchester
Barcelona
Rotterdam
Lissabon
Dublin
Rom
Glasgow
Mailand
Prag
Helsinki
Budapest
Warschau
Leerstand 2018 Flächenzuwachs 2019E Flächenzuwachs 2020E
Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: April 2019
Die Märkte, die Mitte 2017 noch deutlich zweistellige Leer- 10 % seit Ende 2018. Dieser Abbau der Leerstände
stände aufwiesen, bspw. Amsterdam, Madrid oder Warschau, kommt auch Investoren zugute. Die Mietpreise stiegen im
erlebten eine sehr starke Erholung über die vergangenen ersten Quartal 2019 aggregiert über die europäischen
Jahre. Insbesondere in Warschau entwickelt sich die Situa- Märkte über 5,1 % gegenüber dem Vorjahr an und sind ein
tion sehr prägnant und der Markt verzeichnete einen Rück- wesentlicher Einflussfaktor für die Nettoerträge und Immo-
gang der Leerstände von über 15 % Ende 2016 auf unter bilienbewertungen.
Bericht des Fondsmanagements 11Bürospitzenmiete in EUR pro m2 pro Jahr
550
500
450
400
350
300
250
200
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Deutschland Frankreich Italien Niederlande Skandinavien Spanien Großbritannien
Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: März 2019
Die starke Erholung im Büroimmobilienmarkt ist aber nicht den 1980er-Jahren. Erst die Einführung von technologischen
nur das Resultat von konjunkturellen Faktoren, sondern Innovationen wie Mobile-Apps sowie veränderte Arbeits
auch die Folge des Trends zu mehr Flexibilität. Gerade junge modelle und Präferenzen haben dazu beigetragen, dass
Unternehmen wie auch Selbstständige und Freiberufler sich spezialisierte Anbieter von flexiblen Büroflächen spür-
fragen vermehrt kurzfristig Flächen nach, die bereits voll bar etablieren konnten.
ausgestattet sind und Dienstleistungen wie bspw. ein Sekre
tariat zur Verfügung stellen. Bürokonzepte wie Business Allein in den sechs großen deutschen Bürostandorten wurden
Center oder Co-Working-Flächen, wo Unternehmen lang- 2018 in diesem Segment über 250.000 m² Bürofläche
fristig Flächen anmieten, diese ausstatten und kurzfristig vermietet. Dies bedeutet eine Verzehnfachung des durch-
weitervermieten, erleben daher an einigen Standorten einen schnittlichen Umsatzes zwischen 2009 bis 2016 in diesem
starken Aufschwung und tragen zu der guten Flächennach- Bereich. Viele Anbieter expandieren daher stark.
frage bei. Anbieter dieser Konzepte existieren schon seit
12Die weitere Entwicklung dieses Konzeptes wird gerade im Umgekehrt könnten die Anbieter dieser Konzepte auch die
Kontext mit volatileren wirtschaftlichen Ausprägungen zu Gewinner eines Abschwungs sein. Firmen mit vorher fest-
beobachten sein. Wenn die Anzahl der Start-Up-Unter gelegten Mietverträgen und gemieteten Flächen könnten
nehmen abnehmen sollte und größere Unternehmen sich diese Flächen auch aufgrund ihrer größeren Flexibilität als
mehr auf ihre eigenen Büroflächen konzentrieren, könnten attraktive Alternative nutzen.
die Anbieter dieser flexiblen Konzepte eine geringere Nach-
frage nach ihren Flächen verzeichnen.
Anteil des Co-Workings bzw. flexibleren Anbietern an der Flächennachfrage nach Stadt (in %)
6,0
London
Rotterdam
5,0
Anteil Co-Working 2011-2015
4,0
Amsterdam
3,0 Manchester
Birmingham
2,0
Prag
München Warschau
Hamburg Berlin Frankfurt
1,0 Lissabon Madrid Köln Wien Brüssel
Helsinki Dublin
Edinburgh Glasgow Oslo Stockholm
Stuttgart Paris
0,0 Düsseldorf Rom Barcelona Mailand
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0 12,0 13,0 14,0 15,0 16,0
Anteil Co-Working 2016-2018
Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: Q4 2018
Bericht des Fondsmanagements 13Einzelhandel klassen und erlebten unverändert einen Rückgang der
Im Bereich Einzelhandel verzeichnete der Investmenttrans- Nettorenditen. Diese Anlagen werden aktuell typischerweise
aktionsmarkt mit 43 % den größten Rückgang im ersten zu Nettoanfangsrenditen zwischen 4,00 und 4,50 % ge-
Quartal 2019, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Hier handelt (PMA). Grundsätzlich bieten sich im Bereich des
sind neben einem verringerten Angebot auch die zuneh- Einzelhandels durch die unterschiedlichen Handelsformate
mende Zurückhaltung der Investoren als Hauptgründe zu gekoppelt mit einem selektiven Vorgehen jedoch auch
nennen (BNP Paribas Real Estate). Wie auf den Miet interessante Chancen für Investoren. Der Onlinehandel und
märkten herrschten auch auf den Kapitalmärkten deutliche die Digitalisierung haben nicht nur sektoral, sondern auch
Unterschiede. So werden Handelsimmobilien in inner regional unterschiedliche Ausprägungen, sodass zum Bei-
städtischen Prime-Lagen weiterhin zu sehr niedrigen Netto- spiel in Süd- und Osteuropa nur ein Anteil von 5 bis 9 %
renditen gehandelt, oft im Bereich von 2,50 bis 3,00 %. des Onlinehandels bis 2023 erwartet wird, während es für
Deutsche Fachmarktzentren und Nahversorgungskonzepte Großbritannien ein prognostizierter Anteil von 25 % sein wird.
wie Supermärkte waren nach wie vor gesuchte Anlage
Online-Anteil der Handelsumsätze nach Ländern in %
30
Großbritannien Zentral-, West- und Nordeuropa Süd- und Osteuropa
(25 % Anteil 2023) (10 % bis 15 % Anteil 2023) (5 % bis < 10 % Anteil 2023)
24,6
25
20
17,9
14,6
15
13,4
12,5 12,4 12,6
11,3 10,9
9,5 9,4 9,3 9,3
10
8,8
7,3 6,9
5,1 5,4 5,3 5,6 4,4 5,3
5
3,7 3,7 3,8 3,8 3,6 3,4 3,3
3,3
1,4 1,7 1,3 1,6
0,4 0,4
0
Großbritannien Niederlande Deutschland Österreich Schweden Irland Frankreich Polen Ungarn Spanien Portugal Italien
2010 2018 2023E
Quelle: PMA (per Q4 2018), Credit Suisse
14Online-Anteil der Handelsumsätze nach Produktkategorien in %
40
Stärker betroffen Etwas betroffen Wenig betroffen
33
32
30 30
25 24
20 20
17
15
10 10
7
5
2
0
Mode Sportartikel Technologie Möbel und Haushalt Garten und Outdoor Nahrungsmittel
und Medien und Drogerie
2018 2025E
Quelle: PMA (per Q4 2018), Credit Suisse
Ebenso werden die einzelnen Produktkategorien unter- In Summe führen diese unterschiedlichen Merkmale zu
schiedliche Ausprägungen in Bezug auf den Onlinehandel einer Fokussierung auf die jeweils zugehörigen Handels
aufweisen. Im Bereich der Lebensmittel und Drogeriemärkte formate. Nahversorgungsmärkte, Fachmarktzentren und
wird nur ein geringer Einfluss erwartet, während die Fachmärkte werden bei einem hohen Anteil an Gütern für
Bereiche Medien und Mode vermutlich deutlich stärkere den täglichen Bedarf weiterhin nachgefragt sein. Die Kon-
Beeinträchtigungen erleben werden. zepte, die hingegen stärker vom Onlinehandel betroffen
Bericht des Fondsmanagements 15Entwicklung der Marktmieten für verschiedene Handelsimmobiliensegmente
(Index Dezember 2005 = 100)
170
150
130
110
90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Deutschland „Hard Discounter” Deutschland 1a Lagen Top-Städte Deutschland Stadtzentren kleinere Städte
Paris 1a Lagen Niederlande Einkaufszentren Zentral- und Osteuropa 1a Lagen Top-Städte
Südeuropa 1a Lagen Top-Städte Großbritannien Einkaufszentren Großbritannien „Retail Parks”
Quelle: PMA, MSCI, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: Dezember 2018
16sein werden, müssen sich entsprechend neu positionieren. Für Investoren, die die aktuellen gesellschaftlichen Trends
Ähnlich ergeht es den innerstädtischen Handelsflächen. richtig deuten können und die Konzepte auf die aktuellen
Flächen in frequentierten Haupteinkaufsstraßen in Groß- Konsumentenbedürfnisse ausrichten, besteht weiterhin
städten und prosperierenden Mittelstädten mit großem Ein- Potenzial in diesem Segment. Hier sind vor allem sichtbare,
zugsgebiet werden weiter sehr beliebt sein, während es kleinere Flächen in High Street-Lagen im Fokus, genauso
zu einem Nachfragerückgang in 1b/2er-Lagen und in wie innovative Nahversorgungskonzepte und Fachmarkt-
1a-Lagen in Klein- und wenig attraktiven Mittelstädten zentren oder moderne Shopping-Center mit Alleinstellungs-
kommen wird. merkmalen und einer führenden Position in ihrem Einzugs-
gebiet.
Auch der Bereich der Shopping-Center bleibt von der Digi
talisierung und dem Onlinehandel nicht unbeeinflusst. Bei Logistik
führender Position im Einzugsgebiet mit modernem Gastro- Nach dem Rekordvolumen von 2017 ist der europäische
nomie-/Unterhaltungsangebot und Verkaufskonzepten bleibt Logistikinvestmentmarkt auch 2018 weiterhin auf einem
dieser Sektor weiterhin erfolgsversprechend. Viele ältere hohen Niveau, nicht zuletzt getrieben durch E-Commerce,
Center hingegen gelten als nicht mehr wettbewerbsfähig, durch die eingeschränkte Verfügbarkeit der Flächen und die
wenn sie nicht umfassend modernisiert und repositioniert niedrigen Leerstandsquoten. Aufgrund des außergewöhn-
werden. lich hohen Volumens 2017 war der Rückgang um 11 %
2018 allerdings erwartungsgemäß. Das Transaktionsvolumen
Traditionell verzeichneten in der Eurozone Handelsimmo hatte auch im ersten Quartal 2019 einen Rückgang im Ver-
bilien an 1a-Lagen, das heißt gemessen an der Passanten- gleich zum Vorjahresquartal in Höhe von 23 % zu verzeichnen.
frequenz, einen langfristigen Aufwärtstrend der Mietpreise. Hier wirkt sich die deutliche Angebotsknappheit aus, die
Auch während Konjunkturabschwüngen erlebte dieses dem Investorenappetit nicht gerecht werden kann. Dennoch
Segment historisch eine geringe Volatilität. Die Situation hat handelt es sich nach wie vor um ein starkes Ergebnis. Das
sich in den letzten Jahren jedoch aufgrund oben benannter Renditeniveau ging im Spitzensegment im ersten Quartal
Gründe verändert, sodass man im Bereich der Einzelhandels 2019 auf 4,00 % weiter zurück.
immobilien selektiver vorgehen muss.
Der Trend zu einer Multi-Channel-Distribution im Einzel
Ein Anstieg der Prime-Handelsimmobilienmieten war handel führt zu einem signifikant höheren Bedarf an Logis-
europaweit im vergangenen Jahr noch in Paris, Dublin, tikflächen. Die aggregierte jährliche Flächennachfrage in
Südeuropa (Barcelona, Madrid, Mailand und Lissabon) so- Europa stand in den vergangenen zwei Jahren auf einem
wie Mittel- und Osteuropa (Prag, Budapest und Warschau) ca. 60 % höheren Niveau gegenüber dem Durchschnitt
zu beobachten. In deutschen und niederländischen Innen- zwischen 2010 und 2014. Trotz einer relativ starken Bau-
städten war 2017 und 2018 kein Anstieg der Mieten selbst aktivität sind die Leerstände weiter rückläufig. Die über
für 1a-Lagen zu erkennen, mit Ausnahme von Prime-Lagen Europa aggregierte Leerstandsquote hat sich seit 2013
in Berlin und München. fast halbiert und befindet sich im ersten Quartal 2019 bei
Bericht des Fondsmanagements 173,1 %. Der große Teil der Nachfrage stammt weiterhin von Online-Verkäufen in Großbritannien zu erklären, aber auch
Drittparteilogistikern (3PL Logistik: firmenexterne Logistik- durch die stärkere Angebotsknappheit und Planungsregimes.
dienstleister, die für ihre Kunden neben Transport, Um- In Großbritannien dürften die Mieten für Logistikimmobilien
schlag und Lagerung auch noch weitere Dienstleistungen trotz der Brexit-Unsicherheiten weiter steigen, da der Trend
wie Zollabfertigung etc. übernehmen können), die 2018 zu Onlineverkäufen anhält. Das starke Mietpreiswachstum,
rund 42 % der totalen Flächen bezogen. Traditionelle das aktuell im ersten Quartal 2019 über 6 % gegenüber
Retailer waren weiterhin das zweitaktivste Segment mit ca. dem Vorjahr betrug, dürfte allerdings abflachen. Auf dem
25 % der bezogenen Flächen, während E-Commerce- europäischen Kontinent zeigen sich langfristig noch relativ
Anbieter rund 20 % der Flächennachfrage ausmachten. deutliche Unterschiede zwischen den Segmenten „Urbane
Logistik“ und „Periphere Logistik“. Die Mieten im letztge-
Bemerkenswert ist aber auch, dass Discounter eine hohe nannten Segment befinden sich noch unter dem Niveau
Präsenz auf dem Logistikmarkt haben. Lidl war nach von 2007 und haben erst seit 2015 begonnen anzuziehen.
Amazon der zweitwichtigste Anmieter von Logistikflächen in Der geringere Anstieg der Mieten ist durch die höhere Ver-
Europa (PMA, JLL). In den nächsten Jahren dürften neue fügbarkeit von Bauland für solche Projekte und durch den
asiatische Wettbewerber in den Markt eintreten und die bislang in vielen Ländern geringeren Online-Retail-Prozent-
Flächennachfrage anhaltend hoch bleiben. satz bedingt. Auch hatte der Markt während der globalen
Finanzkrise und der Eurokrise mit einem starken Angebots-
Zudem lässt sich bei Logistikimmobilien zwischen den tradi- überhang zu kämpfen, der erst abgebaut werden musste.
tionell großflächigen „peripheren“ Logistikgebäuden, die Die Digitalisierung, der wachsende Onlinehandel und der
entlang der Hauptverkehrsachsen, aber oft in nicht dicht zunehmende Handel zwischen den Ländern lässt die Nach-
besiedelten Regionen liegen, und sogenannten „Urbanen“- frage nach diesen Flächen steigen, wodurch weiteres Auf-
Gebäuden unterscheiden. Das letztgenannte Segment holpotenzial besteht. Da der Bedarf an „Urbaner Logistik“
findet sich in den Agglomerationen der Großstädte. Meist ebenfalls stärker wuchs, dürfte die Nachfrage auch in
handelt es sich aufgrund der geringeren verfügbaren Fläche Zukunft bei einem unverändert limitierten Angebot hoch
um kleinere Immobilien. bleiben. Sowohl stationäre Einzelhändler als auch Online-
Retailer benötigen Lagerflächen in der Nähe der Konsu-
Es ist zu erkennen, dass bspw. in Großbritannien der Anstieg menten, da deren Ansprüche an kurze Zustellfristen zu
der Mieten für beide Segmente stärker ist als auf dem rest- nehmen. Insgesamt bleibt der Ausblick für die kommenden
lichen Kontinent. Dies ist durch die höhere Bedeutung von Jahre positiv für beide Logistikimmobilien-Subsegmente.
18Mietpreise peripherer und urbaner Logistik
(Index Dezember 2007 = 100)
140
130
120
110
100
90
80
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Urbane Logistik Kontinentaleuropa Urbane Logistik Großbritannien
Periphere Logistik Kontinentaleuropa Periphere Logistik Großbritannien
Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: Dezember 2018
Bericht des Fondsmanagements 19Anlagestrategie und Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
Anlegerstruktur (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte1)
Anlagestrategie 10 bis 15 Jahre 100,0 %
Trends wie die Digitalisierung verändern die A rbeits- und
Konsumgewohnheiten enorm und haben daher fundamen-
tale Auswirkungen auf die heutigen Anforderungen an
Immobilien. Der offene Immobilien-Publikumsfonds Credit
Suisse ImmoTrend Europa trägt diesen tiefgreifenden Ver-
änderungen Rechnung. Es werden gezielt zeitgemäße
Liegenschaften erworben, die den maßgeblichen, länger-
fristigen Trends wie zum Beispiel der Digitalisierung, flex
iblen und effizienten Raumkonzepten sowie den zunehmen-
den Anforderungen an die Erfüllung von Umwelt- und
weiteren Nachhaltigkeitskriterien gerecht werden. Auf diese Credit Suisse ImmoTrend Europa liegt daher unter anderem
Weise sind die Objekte mittel- bis langfristig wettbewerbs- auf Lebensmittelversorgern und Fachmarktzentren, deren
fähig. Der Fokus des Fonds liegt auf speziellen Einzel Produktangebot wenig von dem zunehmenden Onlinehandel
handelsformaten sowie Büro- und Logistikimmobilien in betroffen ist. Gesucht werden darüber hinaus auch ausge-
Europa. wählte zukunftsfähige Handelskonzepte in innerstädtischen
Lagen prosperierender Groß- und Mittelstädte. Selektiv
Diese Trendstrategie wird grundsätzlich konservativ um kommen zudem gut positionierte Shopping-Center und
gesetzt, um eine stabile Rendite unter möglichst geringen Factory Outlet Center mit einer führenden Position in ihrem
Wertschwankungen zu erzielen. Der Fonds investiert dazu Einzugsgebiet in Frage. Diese müssen attraktiv gestaltet
in gut vermietete Liegenschaften, die stabile Mieteinnahmen sein, über eine gute Infrastruktur mit positiven Kennzahlen
generieren. Zudem werden die Risiken durch eine breite des Einzugsgebietes verfügen und ausreichende Parkplätze
Streuung bspw. nach Regionen, Mietern und Mietvertrags- aufweisen. Neben einem breiten Angebot an modernen
laufzeiten reduziert. Eine moderate Fremdkapitalquote von Verkaufskonzepten sollen sie den Kunden zudem durch ein
20 % bis 25 % und eine weitgehende Absicherung von ansprechendes Gastronomie- und Freizeitangebot einen
Fremdwährungen runden das sicherheitsorientierte Anlage- attraktiven Erlebnischarakter bieten.
profil ab.
Bei Büroimmobilien wird der Fokus bei der Immobilien
Der wachsende Onlinehandel und neue Konsumgewohn auswahl auf offene, flexibel und nach Drittverwendungs
heiten wie der Trend zum Erlebniseinkauf verändern die fähigkeit gestaltbare Raumkonzepte gerichtet. Dabei liegt
Einzelhandelslandschaft deutlich. Die Auswirkungen vari das Hauptaugenmerk auf einer angenehmen Aufenthalts-
ieren jedoch stark in Bezug auf die Produktkategorien qualität, einer hohen Energieeffizienz sowie einer modernen
sowie die verschiedenen Handelsformate und Lagen. technischen Ausstattung – vor allem in Bezug auf Digitali-
Einzelhandelsimmobilien, die diese Punkte berücksichtigen, sierung.
bleiben jedoch unverändert attraktiv. Der Schwerpunkt des
1 Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte
20Im Sektor Logistikimmobilien konzentriert sich der Fonds seiner starken Wirtschaftskraft sowie der traditionell hohen
zum einen auf größere Logistikflächen, die an bedeutenden Stabilität des Marktes mit einem Anteil von ca. 40 % einen
Verkehrsknotenpunkten wie Autobahnen und Flughäfen Schwerpunkt bilden.
liegen. Zum anderen kommen die sich als neues Konzept
immer mehr etablierenden kleinflächigen, zentrumsnahen Fondsinitiatoren, Anleger, Investoren, Mieter und die heutige
Lagerflächen in Betracht, die für eine schnelle Auslieferung Gesellschaft legen u. a. aufgrund des Klimawandels immer
von Produkten an Kunden für die letzten Kilometer geeignet mehr Wert auf eine starke Berücksichtigung des Umwelt-
sind. Ergänzend hierzu sind flexible Nutzungskonzepte, eine schutzes, auf soziale Gesichtspunkte und auf eine zeitge-
ausreichende Gebäudehöhe für Lager- und Fördertechnik mäße Unternehmensführung. Diese drei Hauptaspekte der
sowie Nachhaltigkeitsfaktoren für die Objektauswahl aus- Nachhaltigkeit werden allgemein als ESG-Kriterien bezeich-
schlaggebend. net (ESG = Environmental, Social, Governance). Diesem
bedeutenden Trend trägt der Credit Suisse ImmoTrend
Es wird angestrebt, ein regional breit gestreutes pan-euro- Europa mit einer umfassenden Drei-Säulen-Nachhaltig-
päisches Immobilienportfolio aufzubauen. Deutschland soll keitsstrategie Rechnung.
nach Abschluss der Aufbauphase des Portfolios aufgrund
Abdeckung umfangreicher Bandbreite von Nachhaltigkeitsaktivitäten
1. Energetische Optimierung 2. Benchmarking durch GRESB- 3. Gebäudezertifikate/-labels
mit Siemens Teilnahme
ƏƏ Im Ankaufsprozess Energie- und ƏƏ D
urchführung durch GRESB B.V. ƏƏ Beispiele: DGNB (Deutschland),
CO2-Due-Diligence von Siemens (GRESB Global Real Estate Sustainability LEED (USA),
Benchmark) BREEAM (ursprünglich
ƏƏ ach Objekterwerb Anschluss an
N Großbritiannien)
Siemens Navigator; Ermittlung von ƏƏ ystematische Evaluierung von ESG-
S
Energieeffizienz, CO2-Emissionen und Kriterien in weltweit führender globaler ƏƏ Vergleichbarkeit eingeschränkt,
Energy Star Score einmal jährlich; ESG-Benchmark (E=Environmental, S= statisch zum Vergabedatum
Optimierungsvorschläge von Siemens Social, G= Governance1)
ƏƏ nterschiedliche Ratings von Mietern/
U
ƏƏ aßnahmenumsetzung in Abhängigkeit
M ƏƏ inheitliche Prüfung vieler qualitativer
E Investoren gefordert
vom Lebenszyklus und Wirtschaftlichkeits und quantitativer ESG-Kriterien
aspekten
ƏƏ Reporting erreichter Werte
ƏƏ eporting über erreichte Werte und
R
(geplante) Maßnahmen
nergie- und CO2-Optimierung,
Ziel: E Ziel: Ganzheitlicher ESG-Leistungs Ziel: Selektiv wo sinnvoll (z. B. bei
Positives durchschnittliches ausweis für den Fonds Vermarktung oder Neubauten)
Energy Star Rating
1 Environmental = Umwelt, Social =Soziales, Governenace = Unternehmensführung
Bericht des Fondsmanagements 21In Zusammenarbeit mit Siemens wird bereits im Ankaufs- Größenklassen der Fondsimmobilien
prozess eine Energie- und CO2-Due Diligence und dann (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte1)
fortlaufend ein umfassendes Energiecontrolling durchge-
führt, auf dessen B asis geeignete Optimierungsmaßnahmen EUR 25 bis 50 Mio. 100,0 %
entwickelt werden, um den Energieverbrauch und die (1 Objekt)
CO2-Emissionen der Liegenschaften zu optimieren. Die
Umsetzung von Maßnahmen erfolgt dann in Abhängigkeit
vom Lebenszyklus der Immobilien und von Wirtschaftlich-
keitsaspekten. Die ökologische Energieeffizienz wird einmal
jährlich ermittelt und durch den Energy Star S core doku-
mentiert. Das 1992 von der U.S.Environmental Protection
Agency aufgelegte Energy Star Rating vergleicht den Ener-
gieverbrauch jeder Fondsimmobilie mit dem Verbrauch
gleichartiger Liegenschaften in den USA. Ziel des Fonds ist
hierbei, auf Portfolioebene ein möglichst gutes Ergebnis zu
erreichen. Der Fokus des Konzepts liegt auf der Optimie- Anlegerstruktur
rung und der Dokumentation der ökologischen Komponente Durch die Auflage von drei Anteilklassen für verschiedene
des Immobilienportfolios. Investorengruppen setzt der Credit Suisse ImmoTrend
Europa auf eine breite Anlegerbasis. Die Anteilklasse R, für
Darüber hinaus wird der Fonds an der Global Real Estate die keine Mindestanlagesumme besteht, wurde für Privat-
Sustainability Benchmark (GRESB) teilnehmen. GRESB, anleger eingerichtet. Somit können sich auch Kleinanleger
die weltweit führende Benchmark für die systematische und bereits mit kleinen Beträgen an den Immobilien des Credit
einheitliche Evaluierung von ESG-Kriterien, wird den Fonds Suisse ImmoTrend Europa beteiligen. Die Anteilklasse P
auf die Erfüllung zahlreicher qualitativer und quantitativer mit einem Mindestanlagebetrag von EUR 50.000 richtet
ESG-Kriterien hin prüfen und diesem auf Basis der Ergeb- sich an institutionelle Anleger, vermögende Privatanleger
nisse ein Rating erteilen. Hierdurch wird die Nachhaltigkeit und Vermögensverwalter. Die Anteilklasse F mit einer
des Immobilienportfolios ganzheitlich unter allen Nachhaltig Mindestanlagesumme von EUR 200.000 ist ausschließlich
keitsaspekten geprüft und dokumentiert. für Anleger bestimmt, die einen diskretionären Vermögens-
verwaltungsvertrag mit einer Tochtergesellschaft der Credit
Wo es sinnvoll erscheint, wird zusätzlich bspw. bei Neu Suisse Group AG abgeschlossen haben.
bauten oder zur Unterstützung bei der Vermarktung an
Großmieter oder Kaufinteressenten als dritte Säule der Der Vertrieb erfolgt im Wesentlichen über Drittbanken und
Erhalt von Gebäudezertifikaten/-labels wie z. B. das freie Finanzdienstleister. Eine Aufgliederung der Anleger-
deutsche DGNB-Siegel angestrebt. struktur der Vertriebspartner ist nicht möglich, da uns die
erforderlichen Informationen aufgrund des Bankgeheimnis-
ses nicht vorliegen.
1 Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte
22Kurzübersicht ƏƏ um Ende des Berichtszeitraums am 30. Juni 2019 ver-
Z
Zahlen • Daten • Fakten fügte der Fonds über eine Liquidität von EUR 4,40 Mio.
ƏƏ er Anteilpreis der am 1. September 2018 aufgelegten
D Die Liquiditätsquote in Bezug auf das Netto-Fondsver-
Anteilklasse P ist im ersten Halbjahr 2019 von EUR mögen betrug 14,0 %.
100,00 auf EUR 101,27 gestiegen1. Der Anteilpreis der ƏƏ s wurden bislang keine Immobilienkredite aufgenom-
E
Anteilklasse R, die am 2. Mai 2019 eingerichtet wurde,
men. Die Kreditquote beläuft sich somit auf 0,0 %.
erhöhte sich bis zum Ablauf des Berichtszeitraums am
30. Juni 2019 von EUR 50,00 auf EUR 50,611. Seit der ƏƏ Im ersten Geschäftshalbjahr 2019 erfolgte keine Aus-
Auflage der Anteilklasse F am 3. April 2019 ist der An- schüttung.
teilpreis von EUR 100,00 auf EUR 101,24 gestiegen1.
Da der am 1. September 2018 aufgelegte Fonds noch
nicht über eine einjährige Historie verfügt, darf g emäß Rendite und Ausschüttungen
den MIFID-Standards (Markets in F inancial Instruments
Directive; Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente) Rendite
zu diesem Berichtsstichtag noch keine Rendite ausge- Da der am 1. September 2018 aufgelegte Fonds noch
wiesen werden. nicht über eine einjährige Historie verfügt, darf gemäß den
MIFID-Standards (Markets in Financial Instruments Directive;
ƏƏ Credit Suisse ImmoTrend Europa verzeichnete im
Der
Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente) zu diesem
ersten Halbjahr 2019 einen Mittelzufluss von EUR 31,00
Berichtsstichtag noch keine Rendite ausgewiesen werden.
Mio. Der größte Teil hiervon stammte von einem instituti-
onellen Startinvestor. Der öffentliche Vertrieb des Fonds
Der Anteilpreis der am 1. September 2018 aufgelegten
begann am 6. Mai 2019, nachdem der Erwerb der ersten
Anteilklasse P ist im ersten Halbjahr 2019 von EUR 100,00
beiden Immobilien für den Fonds vertraglich gesichert
auf EUR 101,27 gestiegen1. Der Anteilpreis der Anteil
worden war.
klasse R, die am 2. Mai 2019 eingerichtet wurde, erhöhte
ƏƏ ie erste Immobilie ist am 1. Juni 2019 auf den Fonds
D sich bis zum Ablauf des Berichtszeitraums am 30. Juni
übergegangen. Die voll vermietete Liegenschaft in Erfurt 2019 von EUR 50,00 auf EUR 50,611. Seit der Auflage
wird vornehmlich als Büro (Anteil 57,8 %) und für den der Anteilklasse F am 3. April 2019 ist der Anteilpreis von
Handel (Anteil 33,5 %) genutzt. Der Erwerb einer Hotel EUR 100,00 auf EUR 101,24 gestiegen1. Die erste Immo-
immobilie in Aachen mit Handelsflächen im Erdgeschoss bilie ging erst gegen Ende des Berichtszeitraums am 1. Juni
wurde vertraglich gesichert. Der Übergang von Nutzen 2019 auf den Fonds über, wurde aber bereits nachbewertet.
und Lasten auf den Fonds wird voraussichtlich Ende
2019/Anfang 2020 erfolgen. Ausschüttungen
Die erste Immobilie ging am 1. Juni 2019, also gegen
ƏƏ as Netto-Fondsvermögen zum 30. Juni 2019 beläuft
D
Ende des Berichtszeitraums, auf den Fonds über. Bislang
sich auf EUR 31,44 Mio. Der Wert der verwalteten Ver-
wurde daher keine Ausschüttung geleistet.
mögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) betrug
EUR 33,41 Mio.
1 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.
Bericht des Fondsmanagements 23Immobilien-Portfolio- Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Management (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte2)
Käufe und Verkäufe von Immobilien Deutschland 100,0 %
Im April 2019 wurde der Erwerb der ersten beiden Fonds- - sonstige Regionen
liegenschaften in Erfurt und Aachen kaufvertraglich ge in Deutschland 100,0 %
sichert. Die Immobilie in Erfurt ist am 1. Juni 2019 auf den
Fonds übergegangen. Das Objekt in Aachen befindet sich
noch im Bau und wird nach der Fertigstellung, die voraus-
sichtlich Ende 2019/Anfang 2020 erfolgen wird, in den
Fonds eingebracht. Verkäufe von Immobilien erfolgten
nicht.
Deutschland-Erfurt, Bahnhofstraße 38
Eckdaten
Das 1993 erbaute Multi-Tenant-Gebäude in Thüringens
Adresse Bahnhofstraße 38
Landeshauptstadt Erfurt wurde von 2017 bis 2018 in Neu-
99084 Erfurt
bauqualität saniert und mit einer zeitgemäßen Technik aus-
Ankauf 06/2019 gestattet. Die über fünf Geschosse verteilten Büroflächen
Nutzungsart Büro mit Handels- und Gastronomie sowie die Handels- und Restaurantflächen im Erdgeschoss
anteil im Erdgeschoss verfügen nun über eine nachhaltige aktuelle Gestaltung.
Baujahr 1993, 2017 bis 2018 Sanierung in Das moderne Gebäude befindet sich im Stadtzentrum an
Neubauqualität der Haupteinkaufsstraße der Altstadt. Es ist nahezu voll-
Mietfläche/Stellplätze 6.209 m²/32 ständig langfristig an fünf Nutzer vermietet, darunter an
Vermietungsquote1 100,0 % (1 Jahr Mietgarantie für einen Anbieter moderner Co-Working Flächen. Für je eine
unvermietete Handels- und Lager- noch unvermietete Handels- und Lagerfläche besteht eine
fläche) einjährige Mietgarantie seitens des Verkäufers. Die Liegen-
Mieter 5 schaft zeichnet sich durch eine architektonisch hochwertige
ø Laufzeit der Mietverträge ca. 8,3 Jahre Gestaltung und eine flexible Raumkonfiguration aus. Auf-
Bruttoanfangsrendite ca. 4,1 % p. a.
grund der zeitgemäßen, effizienten Klimatechnik sowie den
bei Ankauf verwendeten Baumaterialien sollte das Objekt einen nied
Verkehrswert bei Ankauf/aktuell EUR 26,00 Mio./EUR 26,26 Mio.
rigen Energieverbrauch und geringe CO2-Emissionen auf-
weisen und ist damit ökologisch nachhaltig konzipiert. Die
1 auf Basis der Bruttosollmiete
zentrale Lage und die moderne Gestaltung erfüllen zudem
heutige soziale Kriterien an Mobilität und Wohlbefinden,
sodass die Immobilie insgesamt den gewünschten Kriterien
in Sachen Nachhaltigkeit entspricht.
2 Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte
24Deutschland-Aachen, Großkölnstraße 57-63
Eckdaten Das im Bau befindliche Projekt in der historischen Innen-
Adresse Großkölnstraße 57-63 stadt von Aachen umfasst ein modernes Hotel mit 144
52062 Aachen Zimmern und eine rund 700 m2 große Einzelhandelsfläche
Ankauf 04/2019 (vertraglich gesichert) im Erdgeschoss. Die Liegenschaft ist bereits langfristig und
Ende 2019/Anfang 2020 vollständig an die erfolgreich wachsende, moderne Bud-
(geplanter Übergang) get-Hotelkette B&B HOTELS und eine führende deutsche
Nutzungsart Hotel mit Handelsanteil im Erd Drogeriemarktkette vermietet. Aufgrund der modernen
geschoss Bauweise mit umweltschonenden Materialien und der effizi-
2019, enten Klimatechnik werden ein niedriger Energieverbrauch
Baujahr sowie geringe CO2-Werte erwartet. Der flexible Grundriss-
Fertigstellung Ende 2019/
Anfang 2020 (geplant) zuschnitt eignet sich nicht nur für andere Budget-
Mietfläche/Stellplätze 4.355 m²/18 Hotelbetreiber, sondern würde ebenfalls eine Nutzung als
Vermietungsquote1 100,0 % Micro-Apartments zulassen. Dank der zentralen Lage, dem
Mieter 2
modernen Neubaustandard und den zeitgemäßen Mietern
erfüllt die Immobilie die wesentlichen heutigen Trends und
ø Laufzeit der über 17,5 Jahre
Nachhaltigkeitsaspekte.
Mietverträge bei Ankauf
Bruttoanfangsrendite ca. 4,2 % p. a.
bei Ankauf
Verkehrswert EUR 20,60 Mio.
1 auf Basis der Bruttosollmiete
Bericht des Fondsmanagements 25Sie können auch lesen
