Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019

 
WEITER LESEN
Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Asset Management

Credit Suisse
ImmoTrend Europa

Deutscher offener Immobilien-Publikumsfonds nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)

Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Credit Suisse
ImmoTrend Europa

Kennzahlen „Auf einen Blick“

    Kennzahlen zum Stichtag 30.06.2019                                                 Fonds         Anteilklasse R         Anteilklasse P         Anteilklasse F
                                                                                      Gesamt         (WKN 980502)          (WKN 980503)           (WKN 980504)
    Netto-Fondsvermögen (in Mio. EUR)                                                   31,44                  0,00                   0,05                 31,39
    Immobilienvermögen brutto (in Mio. EUR)1                                            26,26
      davon direkt gehalten (in Mio. EUR)1                                              26,26
      davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.    EUR)1                     0,0
    Brutto-Fondsvermögen (Summe der Vermögenswerte, in Mio. EUR)                        33,41
    Liquiditätsquote in % des Netto-Fondsvermögens                                       14,0
    Fremdkapitalquote in % des Immobilienvermögens brutto1                                0,0
    Vermietungsquote in %2                                                              100,0
    Anzahl der Fondsobjekte gesamt                                                           1
      davon direkt gehalten                                                                  1
      davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten                                          0
    Rücknahmepreis (in EUR)                                                                                   50,61                101,27                101,24
    Ausgabepreis (in EUR)                                                                                     53,14                106,33                101,24
    WKN                                                                                                     980502                980503                980504
    ISIN                                                                                           DE0009805028          DE0009805036          DE0009805044

    Veränderungen im Berichtszeitraum 01.01.2019 - 30.06.2019
    Ankäufe von Immobilien (Anzahl)                                                          1
    Verkäufe von Immobilien (Anzahl)                                                         0
    Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR)                                                 31,00                  0,00                   0,00                 31,00
    Ausschüttungsdatum                                                                                             –                      –                     –
    Ausschüttung je Anteil (in EUR)                                                                                –                      –                     –

1	Die Vermögenswerte der Immobilien setzen sich aus den anzusetzenden Kaufpreisen (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. Verkehrswerten der einzelnen Objekte
   zusammen.

2	Monatliche Vermietungsquote nach Bruttosollmiete

Bei Summierungen von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Fondsauflage: 1. September 2018

2
Credit Suisse ImmoTrend Europa - Asset Management - Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019
Credit Suisse
ImmoTrend Europa

Halbjahresbericht zum 30. Juni 2019

           Bericht des Fondsmanagements           4   Zahlen und Fakten                               36
           Entwicklungen an den europäischen          Vermögensübersicht                              36
           Immobilienmärkten                      7
                                                       ermögensaufstellung Teil I:
                                                      V
           Anlagestrategie und Anlegerstruktur   20   Immobilienverzeichnis                           38
           Kurzübersicht                               erzeichnis der Käufe und Verkäufe
                                                      V
           Zahlen • Daten • Fakten               23   von Immobilien zur Vermögensaufstellung         39
           Rendite und Ausschüttungen            23    ermögensaufstellung Teil II:
                                                      V
                                                      Liquiditätsübersicht                            40
           Immobilien-Portfolio-Management      24
                                                       ermögensaufstellung Teil III:
                                                      V
           Kredit-, Währungs-
                                                      Sonstige Vermögensgegenstände,
           und Liquiditätsmanagement             28
                                                      Verbindlichkeiten und Rückstellungen            41
           Risikomanagement und -situation       28
                                                      Vermietungsinformationen                        42
           Ausblick                              35
                                                      Angaben gemäß § 7 Nr. 9 KARBV                   43

                                                      Gremien                                         46

                                                                                 Inhaltsverzeichnis    3
Bericht des
Fondsmanagements

Deutschland-Erfurt, Bahnhofstraße 38

Sehr geehrte Anlegerinnen,                                       Die erste Liegenschaft mit einer Mietfläche von 6.209 m²
sehr geehrte Anleger,                                          ist im Zentrum von Thüringens Landeshauptstadt Erfurt
                                                               ­angesiedelt. Sie wurde 1993 erbaut und in den letzten drei
auf den folgenden Seiten informieren wir Sie über den           Jahren in Neubauqualität saniert sowie zeitgemäß ausge-
­Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des Credit Suisse      stattet. Durch die Ecklage und die architektonisch hoch-
 ImmoTrend Europa in der ersten Hälfte des Geschäfts­           wertige Gestaltung hat das Objekt einen prägnanten und
 jahres 2019 vom 1. Januar 2019 bis zum 30. Juni 2019.          modernen repräsentativen Charakter. Die auf die fünf
                                                                Obergeschosse verteilten Büroflächen sowie die Handels-
Um den Anlegern die Umsetzung der innovativen Trend­            und Gastronomieflächen im Erdgeschoss entsprechen im
strategie mit den ersten Liegenschaften illustrieren zu         Hinblick auf Technik, Flexibilität und Nachhaltigkeit den
­können, hatte das Fondsmanagement entschieden, mit             aktu­ellen Standards. Neben den Aufzugsanlagen wurde
 dem breiten Vertrieb des Fonds erst nach den ersten An-        auch die Klimatechnik teilweise modernisiert und das
 käufen zu beginnen. Nachdem im April 2019 der Erwerb           ­Objekt an die Fernwärme angeschlossen. Dank dem Neu-
 der ersten beiden Fondsimmobilien in Erfurt und Aachen          baustandard und der zeitgemäßen Klimatechnik wird er­
 vertraglich gesichert worden war, startete am 6. Mai 2019       wartet, dass die Liegenschaft einen niedrigen Energie­
 der offizielle Vertrieb des Fonds.                              verbrauch und geringe CO2-Emissionen aufweisen wird.
                                                               Die Erschließungssituation und die flexible Raumkonfigura-
Die Liegenschaft in Erfurt ist zum 1. Juni 2019 als erste      tion lassen eine Vermietung der Büroflächen an bis zu zwei
Immobilie in den Bestand des Credit Suisse ImmoTrend           Einheiten pro Geschoss ­sowie eine Gestaltung der Flächen
­Europa übergegangen. Das zweite Objekt in Aachen be­          nach den individuellen Bedürfnissen der Mieter zu.
 findet sich im Bau und wird nach der Fertigstellung voraus-
 sichtlich Ende 2019/Anfang 2020 in den Fonds einge-
 bracht. Die Finanzierung des Ankaufs ist durch die
 Zeichnungs­zusage eines institutionellen Startinvestors
 ­sichergestellt.

4
Deutschland-Aachen, Großkölnstraße 57-63

Die moderne Liegenschaft befindet sich im Stadtzentrum            Das zweite Objekt ist ein Hotel in zentraler Lage in der
direkt an der Haupteinkaufsstraße der Altstadt und nur            ­historischen Innenstadt von Aachen mit 4.355 m² Miet­
300 Meter vom Hauptbahnhof entfernt. Von der zentralen             fläche. Es befindet sich derzeit im Bau und soll nach der
Lage profitieren sowohl die Mieter der Büro- als auch der          geplanten Fertigstellung Ende 2019/Anfang 2020 in den
Handels- und Gastronomieflächen. Erfurt zeichnet sich als          Bestand des Credit Suisse ImmoTrend Europa eingebracht
das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum von         werden. ­Neben einem modernen Hotel mit 144 Zimmern
Thüringen durch eine hohe Wirtschaftskraft und Lebens-             umfasst das Projekt eine rund 700 m2 große Einzel­
qualität aus, was sich in den letzten Jahren auch in leicht       handelsfläche im Erdgeschoss sowie 18 Parkplätze.
steigenden Einwohnerzahlen manifestiert. So hat sich die
Einwohnerzahl in den letzten 10 Jahren bis Ende 2018 von          Die Liegenschaft ist bereits voll vermietet. Mieter des
rund 203.000 auf 213.000 Einwohner erhöht. Zahlreiche             ­Hotels ist die stark wachsende Budget-Hotelkette B&B
Arbeitsplätze bieten insbesondere der Verwaltungs- und             HOTELS, die europaweit fast 500 Hotels betreibt. Das
Dienstleistungssektor sowie der Anlagenbau und die Mikro-          Konzept der Marke offeriert dem Kunden eine preiswerte
elektronik. Die größte Stadt Thüringens wird geprägt durch         und doch komfortable Übernachtungsmöglichkeit unter Ver-
eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Stadtkerne         zicht auf kostspielige Details vor allem in personalintensiven
Deutschlands mit reichen Patrizier- und liebevoll rekonstru-       Bereichen. Die Hotelkette bietet moderne Features wie
ierten Fachwerkhäusern. Zudem verfügt die Stadt über eine          ­einen Check-in Automaten oder eine App mit Tipps für
Universität und eine Messe.                                         Touristenattraktionen und Restaurants. Eine führende
                                                                    ­deutsche Drogeriemarktkette hat die Handelsflächen ange-
Die Liegenschaft ist vollständig für 8,3 Jahre an fünf Parteien      mietet. Die gewichtete Laufzeit der beiden Mietverträge von
vermietet und gewährleistet somit stabile Einnahmen. Mieter          rund 17 ½ Jahren stellt langfristig stabile Mieteinahmen sicher.
sind ein multinationaler, börsennotierter IT-Dienstleister, ein
großes Beratungsunternehmen, ein Anbieter moderner                Die ehemalige Industriestadt Aachen hat sich zu einer dy-
Co-Working Flächen, ein börsennotierter Systemgastronom           namischen, prosperierenden Universitäts- und Touristen-
und ein seit vielen Jahren im Objekt ansässiges Reisebüro.        stadt entwickelt. Zwischen 2010 und 2018 hat sich die
Für eine jeweils nicht vermietete kleinere Handels- und           Zahl der Einwohner um rund 12.000 auf rund 257.000 er-
­Lagerfläche besteht eine einjährige Mietgarantie seitens         höht. Aufgrund der attraktiven Altstadt mit ihren zahlreichen
 des Verkäufers.                                                  Sehenswürdigkeiten sowie der guten Lage im Dreiländer­

                                                                                               Bericht des Fondsmanagements         5
eck mit den Niederlanden und Belgien verzeichnet Aachen                                  von dem Startinvestor für den Erwerb der ersten Liegen-
langfristig steigende Übernachtungszahlen. Das Hotel liegt                               schaft eingezahlte Kapital sowie erste Anteilscheinkäufe
zentral in der Altstadt im nördlichen Teil der Fußgängerzone.                            weiterer Anleger nach dem Vertriebsstart am 6. Mai 2019
Die Hauptsehenswürdigkeiten wie das Rathaus oder der Dom                                 einen Mittelzufluss von insgesamt EUR 31,00 Mio. Das
sind für die Hotelgäste fußläufig in nur 300 bis 500 Meter                               Netto-­Fondsvermögen erhöhte sich im Zuge des Ankaufs
Entfernung erreichbar. Im direkten Umfeld befinden sich                                  der ­ersten Fondsimmobilie und der weiteren Mittelzuflüsse
zahlreiche Restaurants und Geschäfte. Von der hohen                                      auf EUR 31,44 Mio. Der Wert der verwalteten Vermögens­
­Passantenfrequenz in der Fußgängerzone sollte auch der in                               gegenstände (Brutto-Fondsvermögen) betrug zum Berichts­
 dem Objekt ansässige Drogeriemarkt profitieren.                                         stichtag am 30. Juni 2019 EUR 33,41 Mio. Die Immobilie
                                                                                         in Aachen wird erst nach der Fertigstellung (voraussichtlich
Die Liegenschaft wird derzeit nach aktuellen Standards mit                               Ende 2019/Anfang 2020) auf den Fonds übergehen und
umweltschonenden Baumaterialien errichtet. Durch den                                     ist daher in den vorgenannten Zahlen noch nicht enthalten.
modernen Baustandard und die effiziente Klimatechnik, die
bei dem Hotel die Kriterien der Ökodesign-Richtlinie erfüllt,                            Da der Fonds vor weniger als 12 Monaten aufgelegt wurde,
ist zu erwarten, dass die Immobilie einen geringen Energie-                              darf gemäß den MIFID-Standards (Markets in Financial
verbrauch und gute CO2-Werte aufweisen wird. Die Hotel­                                  ­Instruments Directive; Richtlinie über Märkte für Finanz­
flächen sind auch für andere Budget-Hotels oder als Micro-­                               instrumente) zu diesem Berichtsstichtag noch keine Rendite
Apartments geeignet und damit flexibel nutzbar.                                           ausgewiesen werden. Der Anteilpreis der bei der Fondsauf-
                                                                                          lage am 1. September 2018 eingerichteten Anteilklasse P
Zum Ende des Rumpf-Geschäftsjahres 2018 verfügte der                                      sowie die Anteilpreise der im Berichtszeitraum neu aufge-
Fonds einzig über liquide Mittel von EUR 50.000 aus der                                   legten Anteilklassen R und F entwickelten sich im ersten
Auflage der Anteilklasse P. Im ersten Halbjahr 2019 ver-                                  Geschäftshalbjahr 2019 bzw. seit Auflage wie folgt1:
zeichnete der Credit Suisse ImmoTrend Europa durch das

    Anteilpreisentwicklung im Geschäftsjahr 20191
                                                                                                                 1. Rücknahmepreis      Rücknahmepreis
                                                                                                Auflage       im Geschäftsjahr 2019      per 30.06.2019
    Anteilklasse R                                                                         02.05.2019                       EUR 50,00       EUR 50,61
    Anteilklasse P                                                                         01.09.2018                      EUR 100,00       EUR 101,27
    Anteilklasse F                                                                         03.04.2019                      EUR 100,00       EUR 101,24

1	Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.

6
Die erste Immobilie ging am 1. Juni 2019 auf den Fonds           Entwicklungen an den europäischen
über, sodass die bisherige Entwicklung der Anteilpreise nur      Immobilienmärkten
eine begrenzte Aussagekraft hat. Ausschüttungen erfolgten
bislang nicht. Der wesentliche Grund für den Anstieg der         Makroökonomische Rahmenbedingungen
Anteilpreise war die Ende Juni 2019 vorgenommene erste           Das Wirtschaftswachstum in der Eurozone wuchs im ersten
Nachbewertung der Liegenschaft in Erfurt. Der aus den            Quartal 2019 deutlicher als erwartet und erholte sich somit
beiden Sachverständigengutachten errechnete gemittelte           von der rückläufigen Entwicklung in der zweiten Hälfte des
Verkehrswert der Liegenschaft von EUR 26,26 Mio. lag             Jahres 2018. Gleichzeitig sank die Arbeitslosigkeit auf den
leicht über dem Kaufpreis für das Objekt.                        niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt.

Zur Auflage des Fonds am 1. September 2018 war zu-               So gab das statistische Amt der Europäischen Union,
nächst die Anteilklasse P eingerichtet worden, die sich mit      ­Eurostat, bekannt, dass das Bruttoinlandsprodukt in den
einem Mindestanlagebetrag von EUR 50.000 an institutio-           19 Ländern, die den Euro teilen, nach einer vorläufigen
nelle Anleger, vermögende Privatanleger und Vermögens-            Schätzung in den ersten drei Monaten des Jahres 2019
verwalter richtet. Mit der Auflage der Anteilklasse F am          gegenüber dem Vorquartal um 0,4 % gestiegen ist – nach
3. April 2019 und der Anteilklasse R am 2. Mai 2019               einem geringeren Wachstum von 0,2 % im vierten Quartal
­wurde das Angebot im Berichtszeitraum um zwei weitere            2018 und 0,1 % im dritten Quartal. Die Europäische Zentral­
 Anteilscheinklassen für weitere Anlegergruppen erweitert.        bank, die die Straffung der Geldpolitik Ende letzten Jahres
 Die Anteilklasse R, für die keine Mindestanlagesumme             angesichts der anhaltend schwachen Inflation aufgeschoben
 ­besteht, richtet sich an Privatanleger, die sich bereits mit    hatte, hatte für das erste Quartal 2019 lediglich ein BIP-­
  einem kleinen Anlagebetrag an dem Immobilienportfolio des       Wachstum von 0,2 % erwartet, mit einem geringen Anstieg
  Credit Suisse ImmoTrend Europa beteiligen können. Die           auf 0,3 % im darauffolgenden zweiten Quartal. Maßgeblich
  neue Anteilklasse F mit einer Mindestanlagesumme von            war die konjunkturelle Verlangsamung im Jahr 2018 auf
  EUR 200.000 ist nur für Anleger bestimmt, die einen             schwächere Impulse aus dem internationalen Umfeld zurück­
  ­diskretionären Vermögensverwaltungsvertrag mit einer           zuführen, sowie zu einem geringeren Teil auf länderspezifische
   Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG abge-           temporäre Sonderfaktoren. Trotz einer Eintrü­bung der Unter­
   schlossen haben.                                               nehmenszuversicht – vor allem im industriellen Bereich –
                                                                  dürfte die gesamtwirtschaftliche Entwicklung weiter moderat
Informationen zu geplanten Aktivitäten und der weiteren           zulegen. So wird die Konjunktur auch zukünftig voraussicht-
Entwicklung des Credit Suisse ImmoTrend Europa finden             lich durch niedrige Zinsen und eine leicht expansive Finanz-
Sie in dem Kapitel Ausblick auf Seite 35.                         politik unter­stützt. Der Außenhandel dürfte im aktuellen

                                                                                            Bericht des Fondsmanagements       7
­ alenderjahr wieder etwas mehr als im Vorjahr zur Expansion
K                                                                weisen als bspw. die von der deutschen Bundesagentur für
beitragen, sofern sich die globalen handelspolitischen Kon-      Arbeit errechneten Zahlen. Denn laut EU-Methode (ILO-­
flikte nicht verschärfen und es nicht zu einem ungeordneten      Berechnung) können alle Arbeitslosen aus der Statistik ge-
Austritt Großbritanniens aus der EU kommt (IWF Kiel). Län-       strichen werden, wenn sich diese zuletzt nicht aktiv genug
der wie Irland, Polen und Spanien verzeichnen weiterhin ein      um Arbeit bemüht haben. So liegt die offizielle Arbeitslosen­
stärkeres Wirtschaftswachstum, während Italien nach wie          quote der EU für Deutschland bspw. bei 3,1 % und die offi-
vor als Sorgenkind bezeichnet werden kann.                       zielle Zahl der Bundesagentur für Arbeit aus Nürnberg knapp
                                                                 unterhalb der 5 %-Marke. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit
                                                                 wird sich angesichts der steigenden Arbeitskräfteknappheit
    Reales BIP-Wachstum per Mai 2019
                                                                 in einigen Mitgliedsländern und der langsameren konjunktu-
                                        2018 2019 E     2020E
                                                                 rellen Grundtendenz wohl abflachen. Das aktuelle Finanz-
    Global                                3,2     2,8     2,8
                                                                 marktumfeld und daran gekoppelt auch die wirtschaftliche
    USA                                   2,9     2,6     2,1    Entwicklung ist von verschiedenen Unsicherheiten geprägt.
    Eurozone                              1,8     1,0     1,4    Faktoren, die dazu beitragen, sind zum Beispiel der verzö-
     Frankreich                           1,6     1,0     1,3    gerte Brexit und die Handelsstreitigkeiten zwischen den
     Deutschland                          1,5     0,6     1,1    USA und ihren Handelspartnern.
     Italien                              0,7     0,1     0,7
                                                                 Auf den gewerblichen Immobilienmärkten ist eine Abflachung
     Niederlande                          2,7     1,6     1,6
                                                                 des Investitionsvolumens zu verzeichnen, die aber eher auf
     Spanien                              2,6     2,2     1,7
                                                                 ein zu geringes Immobilienangebot als auf eine verringerte
     Irland                               6,7     3,8     3,4    Nachfrage zurückzuführen ist. Das gesamte gewerbliche
     Portugal                             2,1     1,7     1,7    Immobilieninvestitionsvolumen in Europa erreichte
    Polen                                 5,1     3,6     3,5    EUR 43,4 Mrd. im ersten Quartal 2019, dies bedeutet
    Großbritannien                        1,4     1,3     1,4    ­einen Rückgang um 21 % im Vergleich zum ersten Quartal
    Japan                                 0,8     0,8     0,7     2018. Dieses Ergebnis ist somit zwar das niedrigste
    Asien (außerhalb Japans)              6,0     5,7     5,5
                                                                  Q1-Ergebnis in fünf Jahren, aber immer noch oberhalb des
                                                                  10-Jahres-Durchschnitts und reflektiert die nach wie vor
Quelle: Bloomberg, Credit Suisse
                                                                  hohe Nachfrage nach Investitionsobjekten.

Einhergehend mit dem positiv verlaufendem, wenn auch             Der Schwerpunkt im europäischen Investmentmarkt liegt
verlangsamten Wirtschaftswachstum in der EU bleiben die          gleichbleibend auf dem Büroimmobiliensektor und verzeich-
Arbeitsmärkte in ihrer Entwicklung weiter solide. Die Arbeits­   nete im ersten Quartal einen Anteil am Gesamtvolumen von
losigkeit wurde in der EU für den Monat Mai mit 6,3 % ver-       44 % – und dies trotz eines marginalen Rückgangs des
kündet. Dies bedeutet einen neuen positiven Rekord, da           ­absoluten Volumens um 14 % von Quartal zu Quartal. Im
die Quote seit Beginn der monatlichen Aufzeichnungen im           ­selben Zeitraum verzeichnete der Einzelhandelssektor den
Jahr 2000 noch nie so niedrig lag. Allerdings gilt es hier zu      stärksten Rückgang (-43 %), da die Anleger in Bezug auf
bedenken, dass die EU-Zahlen eine niedrigere Quote aus-            diese Anlageklasse vermehrt Zurückhaltung zeigen.

8
Arbeitslosenquoten in %
 30

 25

 20

 15

 10

   5

   0
  Jan. '93                Jan. '97       Jan. '01        Jan.'05            Jan. '09             Jan. '13             Jan. '17

         Deutschland                 Frankreich               Italien                  Spanien                    Europäische Region

Quelle: Bloomberg, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 31.05.2019

Das Investitionsvolumen im Bereich der Logistik- und                Die Immobilienrenditen haben sich nach dem historischen
­Industrieimmobilien entwickelte sich ebenfalls rückläufig          Tiefstand im Jahr 2018 in den meisten Marktsegmenten
 (-23 %), allerdings relativiert sich das Ergebnis in Anbe-         weitestgehend stabilisiert.
 tracht des gesetzten Rekordniveaus aus dem Vergleichs-
 quartal Q1 2018.

                                                                                                 Bericht des Fondsmanagements          9
Die teuersten Märkte befinden sich in Deutschland: Berlins      Im ersten Halbjahr 2019 bestätigte das Transaktionsvolumen
Bürospitzenrendite blieb im ersten Quartal 2019 auf             die unverändert hohe Dynamik am deutschen Büroimmo­
2,70 %, gefolgt von München (2,80 %) und Frankfurt              bilienmarkt. Rund EUR 12,2 Mrd. Transaktionsvolumen und
(2,95 %). Paris folgt mit einer Spitzenrendite von 3,00 %,      damit 49 % des gewerblichen Transaktionsvolumens im
wobei die höchste Bürospitzenrendite in Warschau (4,75 %)       ersten Halbjahr 2019 entfielen auf den Bürosektor. Groß-
registriert wurde. Die Spitzenrendite für Einzelhandel lag im   volumige Einzeldeals wie die Frankfurter Büroobjekte „Die
ersten Quartal 2019 bei 2,50 % und bezieht sich auf Paris,      Welle“ und das „T8“ oder der Verkauf eines 60-%-Anteils
während in Warschau mit 4,25 % eine der höheren Rendi-          am Siemens-Campus München-Neuperlach bescherten
ten erzielt wird. Im Bereich Logistik variieren die Spitzen-    das starke Halbjahresergebnis und lassen eine Gesamt­
renditen im selben Zeitraum zwischen 4,00 und 5,00 %            jahresprognose zu, die sich vom Vorjahresergebnis voraus-
(BNP Paribas Real Estate).                                      sichtlich nicht deutlich unterscheiden wird (Colliers Interna­
                                                                tional).
Büro
Der gesamte gewerbliche Immobilieninvestitionsmarkt in          Auch die Vermietungsmärkte im Bereich Büro­immobilien
Europa erzielte 2018 ein Umsatzvolumen von EUR 261              entwickelten sich 2019 positiv. Die Nachfrage blieb im
Mrd. und somit ein ähnliches Niveau wie 2017. Hierbei           ­ersten Quartal 2019 weiterhin intakt und stieg ­gegenüber
­erreichte der Bürosektor mit 45 % den größten Anteil –          dem Vorjahresquartal um ca. 7 %, nach einem Rekordjahr
 ­gestützt durch einen hohen Anteil großvolumiger Trans­         an Miettransaktionen im Jahr 2018 (JLL). Durch das gleich­
  aktionen. Dank eines beeindruckenden Wachstums des in          zeitig geringe Niveau der Fertigstellungen in den meisten
  Paris registrierten Bürotransaktionsvolumens (+26 % im         europäischen Städten setzten die Leer­stände ihre Abwärts-
  Jahresvergleich) nahm die französische Hauptstadt den          entwicklung weiter fort.
  Spitzenrang unter den europäischen Investitionsstandorten
  ein. London hatte im selben Zeitraum einen Rückgang um        Wegen der anhaltend hohen Flächennachfrage in Verbin-
  10 % zu verzeichnen und platzierte sich auf der zweiten       dung mit dem überschaubaren Angebot an neuen Flächen
  ­Position. Jedoch wurden in 2018 hier die drei größten        herrscht in einigen Märkten inzwischen ein Notstand an
   ­Einzeltransaktionen im europäischen Markt realisiert.       hochwertigen Büroimmobilienflächen. So sind bspw. die
                                                                Leerstandsquoten in München, der Pariser Innenstadt und
Auch die deutschen Investmentmärkte entwickelten sich           Berlin mittlerweile unter 2 % des Flächenbestands gefallen,
außerordentlich gut und erzielten 2018 ein Rekordergebnis,      wodurch insbesondere größere zusammenhängende Flächen
welches den Investmentumsatz aus dem Jahr 2017 erneut           nicht mehr verfügbar sind. In diesen Märkten sind daher die
übertraf. Hierbei setzte sich Frankfurt (+38 %) auf die         Projektentwickler auch wieder verstärkt am Markt aktiv.
­Spitzenposition vor Berlin (-6 %), wo es einen deutlichen      Dennoch wird das geplante Projektentwicklungsvolumen
 Mangel an Investmentobjekten gab (BNP Paribas Real             2019 und 2020 nur geringfügig zur Entspannung beitragen.
 Estate).

10
Büroleerstand und Nettozuwachs
(in % der Bürofläche 2018)
     25

     20

     15

     10

      5

      0

     -5
          München
                    Stuttgart
                                Köln
                                       Berlin
                                                Hamburg
                                                          Wien
                                                                 Oslo
                                                                        Marseille
                                                                                    Edinburgh
                                                                                                Düsseldorf
                                                                                                             Paris
                                                                                                                     Kopenhagen
                                                                                                                                  Luxemburg
                                                                                                                                              Brüssel
                                                                                                                                                        Amsterdam
                                                                                                                                                                    London
                                                                                                                                                                             Stockholm
                                                                                                                                                                                         Lyon
                                                                                                                                                                                                Frankfurt
                                                                                                                                                                                                            Birmingham
                                                                                                                                                                                                                         Madrid
                                                                                                                                                                                                                                  Lille
                                                                                                                                                                                                                                          Manchester
                                                                                                                                                                                                                                                       Barcelona
                                                                                                                                                                                                                                                                   Rotterdam
                                                                                                                                                                                                                                                                               Lissabon
                                                                                                                                                                                                                                                                                          Dublin
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Rom
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Glasgow
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Mailand
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Prag
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Helsinki
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Budapest
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Warschau

                        Leerstand 2018                                                                                                             Flächenzuwachs 2019E                                                                                                                              Flächenzuwachs 2020E

Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: April 2019

Die Märkte, die Mitte 2017 noch deutlich zweistellige Leer-                                                                                                                     10 % seit Ende 2018. Dieser Abbau der Leerstände
stände aufwiesen, bspw. Amsterdam, Madrid oder Warschau,                                                                                                                        kommt auch Investoren zugute. Die Mietpreise stiegen im
erlebten eine sehr starke Erholung über die vergangenen                                                                                                                         ersten Quartal 2019 aggregiert über die europäischen
Jahre. Insbesondere in Warschau entwickelt sich die Situa-                                                                                                                      Märkte über 5,1 % gegenüber dem Vorjahr an und sind ein
tion sehr prägnant und der Markt verzeichnete einen Rück-                                                                                                                       wesentlicher Einflussfaktor für die Nettoerträge und Immo-
gang der Leerstände von über 15 % Ende 2016 auf unter                                                                                                                           bilienbewertungen.

                                                                                                                                                                                                                                                                    Bericht des Fondsmanagements                                                              11
Bürospitzenmiete in EUR pro m2 pro Jahr

     550

     500

     450

     400

     350

     300

     250

     200
           2006       2007     2008       2009     2010         2011   2012      2013   2014      2015    2016       2017    2018

                Deutschland           Frankreich      Italien          Niederlande      Skandinavien       Spanien          Großbritannien

Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: März 2019

Die starke Erholung im Büroimmobilienmarkt ist aber nicht                 den 1980er-Jahren. Erst die Einführung von technologischen
nur das Resultat von konjunkturellen Faktoren, sondern                    Innovationen wie Mobile-Apps sowie veränderte Arbeits­
auch die Folge des Trends zu mehr Flexibilität. Gerade junge              modelle und Präferenzen haben dazu beigetragen, dass
Unternehmen wie auch Selbstständige und Freiberufler                      sich spezialisierte Anbieter von flexiblen Büroflächen spür-
­fragen vermehrt kurzfristig Flächen nach, die bereits voll               bar etablieren konnten.
 ausgestattet sind und Dienstleistungen wie bspw. ein Sekre­
 tariat zur Verfügung stellen. Bürokonzepte wie Business                  Allein in den sechs großen deutschen Bürostandorten wurden
 Center oder Co-Working-Flächen, wo Unternehmen lang-                     2018 in diesem Segment über 250.000 m² Bürofläche
 fristig Flächen anmieten, diese ausstatten und kurzfristig               vermietet. Dies bedeutet eine Verzehnfachung des durch-
 weitervermieten, erleben daher an einigen Standorten einen               schnittlichen Umsatzes zwischen 2009 bis 2016 in diesem
 starken Aufschwung und tragen zu der guten Flächennach-                  Bereich. Viele Anbieter expandieren daher stark.
 frage bei. Anbieter dieser Konzepte existieren schon seit

12
Die weitere Entwicklung dieses Konzeptes wird gerade im                                     Umgekehrt könnten die Anbieter dieser Konzepte auch die
     Kontext mit volatileren wirtschaftlichen Ausprägungen zu                                    Gewinner eines Abschwungs sein. Firmen mit vorher fest-
     beobachten sein. Wenn die Anzahl der Start-Up-Unter­                                        gelegten Mietverträgen und gemieteten Flächen könnten
     nehmen abnehmen sollte und größere Unternehmen sich                                         diese Flächen auch aufgrund ihrer größeren Flexibilität als
     mehr auf ihre eigenen Büroflächen konzentrieren, könnten                                    attraktive Alternative nutzen.
     die Anbieter dieser flexiblen Konzepte eine geringere Nach-
     frage nach ihren Flächen verzeichnen.

      Anteil des Co-Workings bzw. flexibleren Anbietern an der Flächennachfrage nach Stadt (in %)

                              6,0
                                                                                                                                              London

                                                                                                                              Rotterdam
                              5,0
Anteil Co-Working 2011-2015

                              4,0
                                                                                                                          Amsterdam

                              3,0                                                       Manchester
                                                                                                                       Birmingham

                              2,0
                                                                                                       Prag
                                                                                       München                                          Warschau
                                                                                       Hamburg Berlin Frankfurt
                              1,0                                  Lissabon Madrid Köln        Wien      Brüssel
                                    Helsinki                                                              Dublin
                                                        Edinburgh    Glasgow              Oslo             Stockholm
                                          Stuttgart                              Paris
                              0,0                               Düsseldorf Rom                  Barcelona              Mailand

                                0,0      1,0      2,0   3,0     4,0     5,0      6,0     7,0     8,0     9,0   10,0    11,0      12,0     13,0     14,0       15,0   16,0

                                                                              Anteil Co-Working 2016-2018
     Quelle: PMA, Credit Suisse
     Letzer Datenpunkt: Q4 2018

                                                                                                                               Bericht des Fondsmanagements           13
Einzelhandel                                                                            klassen und erlebten unverändert einen Rückgang der
Im Bereich Einzelhandel verzeichnete der Investmenttrans-                               ­Nettorenditen. Diese Anlagen werden aktuell typischerweise
aktionsmarkt mit 43 % den größten Rückgang im ersten                                     zu Nettoanfangsrenditen zwischen 4,00 und 4,50 % ge-
Quartal 2019, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Hier                                 handelt (PMA). Grundsätzlich bieten sich im Bereich des
sind neben einem verringerten Angebot auch die zuneh-                                    Einzelhandels durch die unterschiedlichen Handelsformate
mende Zurückhaltung der Investoren als Hauptgründe zu                                    gekoppelt mit einem selektiven Vorgehen jedoch auch
nennen (BNP Paribas Real Estate). Wie auf den Miet­                                      ­interessante Chancen für Investoren. Der Onlinehandel und
märkten herrschten auch auf den Kapitalmärkten deutliche                                  die Digitalisierung haben nicht nur sektoral, sondern auch
Unterschiede. So werden Handelsimmobilien in inner­                                       regional unterschiedliche Ausprägungen, sodass zum Bei-
städtischen Prime-Lagen weiterhin zu sehr niedrigen Netto-                                spiel in Süd- und Osteuropa nur ein Anteil von 5 bis 9 %
renditen gehandelt, oft im Bereich von 2,50 bis 3,00 %.                                   des Onlinehandels bis 2023 erwartet wird, während es für
Deutsche Fachmarktzentren und Nahversorgungskonzepte                                      Großbritannien ein prognostizierter Anteil von 25 % sein wird.
wie Supermärkte waren nach wie vor gesuchte Anlage­

Online-Anteil der Handelsumsätze nach Ländern in %

     30
            Großbritannien                    Zentral-, West- und Nordeuropa                                              Süd- und Osteuropa
          (25 % Anteil 2023)                    (10 % bis 15 % Anteil 2023)                                            (5 % bis < 10 % Anteil 2023)

                 24,6
     25

     20
             17,9

                               14,6
     15
                                                                      13,4
                                            12,5         12,4                      12,6
                         11,3                                                                   10,9
                                        9,5          9,4          9,3          9,3
     10
                                                                                                                8,8
           7,3                                                                               6,9
                        5,1                                                                               5,4              5,3           5,6           4,4           5,3
      5
                                      3,7          3,7          3,8                                                     3,8        3,6           3,4           3,3
                                                                             3,3
                                                                                          1,4           1,7           1,3                      1,6
                                                                                                                                 0,4                         0,4
      0
           Großbritannien Niederlande Deutschland Österreich    Schweden       Irland      Frankreich     Polen        Ungarn     Spanien       Portugal       Italien

                 2010              2018              2023E

Quelle: PMA (per Q4 2018), Credit Suisse

14
Online-Anteil der Handelsumsätze nach Produktkategorien in %

    40

                                      Stärker betroffen                               Etwas betroffen                 Wenig betroffen
                       33
                                                   32
    30                                                            30

                                           25             24

    20        20

                                                                                      17
                                                                                                           15

    10                                                                         10

                                                                                                    7
                                                                                                                                  5

                                                                                                                            2
      0
                   Mode                    Sportartikel   Technologie      Möbel und Haushalt   Garten und Outdoor       Nahrungsmittel
                                                          und Medien                                                      und Drogerie
                   2018            2025E

Quelle: PMA (per Q4 2018), Credit Suisse

Ebenso werden die einzelnen Produktkategorien unter-                    In Summe führen diese unterschiedlichen Merkmale zu
schiedliche Ausprägungen in Bezug auf den Onlinehandel                  ­einer Fokussierung auf die jeweils zugehörigen Handels­
aufweisen. Im Bereich der Lebensmittel und Drogeriemärkte                formate. Nahversorgungsmärkte, Fachmarktzentren und
wird nur ein geringer Einfluss erwartet, während die                     Fachmärkte werden bei einem hohen Anteil an Gütern für
­Be­reiche Medien und Mode vermutlich deutlich stärkere                  den täglichen Bedarf weiterhin nachgefragt sein. Die Kon-
 ­Beeinträchtigungen erleben werden.                                     zepte, die hingegen stärker vom Onlinehandel betroffen

                                                                                                  Bericht des Fondsmanagements          15
Entwicklung der Marktmieten für verschiedene Handelsimmobiliensegmente
(Index Dezember 2005 = 100)

     170

     150

     130

     110

      90
            2005      2006         2007   2008   2009     2010      2011      2012       2013   2014     2015      2016      2017    2018

               Deutschland „Hard Discounter”            Deutschland 1a Lagen Top-Städte           Deutschland Stadtzentren kleinere Städte

               Paris 1a Lagen                           Niederlande Einkaufszentren               Zentral- und Osteuropa 1a Lagen Top-Städte

               Südeuropa 1a Lagen Top-Städte            Großbritannien Einkaufszentren            Großbritannien „Retail Parks”

Quelle: PMA, MSCI, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: Dezember 2018

16
sein werden, müssen sich entsprechend neu positionieren.          Für Investoren, die die aktuellen gesellschaftlichen Trends
Ähnlich ergeht es den innerstädtischen Handelsflächen.            richtig deuten können und die Konzepte auf die aktuellen
Flächen in frequentierten Haupteinkaufsstraßen in Groß-           Konsumentenbedürfnisse ausrichten, besteht weiterhin
städten und prosperierenden Mittelstädten mit großem Ein-         ­Potenzial in diesem Segment. Hier sind vor allem sichtbare,
zugsgebiet werden weiter sehr beliebt sein, während es             kleinere Flächen in High Street-Lagen im Fokus, genauso
zu einem Nachfragerückgang in 1b/2er-Lagen und in                  wie innovative Nahversorgungskonzepte und Fachmarkt-
­1a-­Lagen in Klein- und wenig attraktiven Mittelstädten           zentren oder moderne Shopping-Center mit Alleinstellungs-
 kommen wird.                                                      merkmalen und einer führenden Position in ihrem Einzugs-
                                                                   gebiet.
Auch der Bereich der Shopping-Center bleibt von der Digi­
talisierung und dem Onlinehandel nicht unbeeinflusst. Bei         Logistik
führender Position im Einzugsgebiet mit modernem Gastro-          Nach dem Rekordvolumen von 2017 ist der europäische
nomie-/Unterhaltungsangebot und Verkaufskonzepten bleibt          Logistikinvestmentmarkt auch 2018 weiterhin auf einem
dieser Sektor weiterhin erfolgsversprechend. Viele ­ältere        hohen Niveau, nicht zuletzt getrieben durch E-Commerce,
Center hingegen gelten als nicht mehr wettbewerbsfähig,           durch die eingeschränkte Verfügbarkeit der Flächen und die
wenn sie nicht umfassend modernisiert und r­epositioniert         niedrigen Leerstandsquoten. Aufgrund des außergewöhn-
werden.                                                           lich hohen Volumens 2017 war der Rückgang um 11 %
                                                                  2018 allerdings erwartungsgemäß. Das Transaktionsvolumen
Traditionell verzeichneten in der Eurozone Handelsimmo­           hatte auch im ersten Quartal 2019 einen Rückgang im Ver-
bilien an 1a-Lagen, das heißt gemessen an der Passanten-          gleich zum Vorjahresquartal in Höhe von 23 % zu verzeichnen.
frequenz, einen langfristigen Aufwärtstrend der Mietpreise.       Hier wirkt sich die deutliche Angebotsknappheit aus, die
Auch während Konjunkturabschwüngen erlebte dieses                 dem Investorenappetit nicht gerecht werden kann. Dennoch
Seg­ment historisch eine geringe Volatilität. Die Situation hat   handelt es sich nach wie vor um ein starkes Ergebnis. Das
sich in den letzten Jahren j­edoch aufgrund oben benannter        Renditeniveau ging im Spitzensegment im ersten Quartal
Gründe verändert, sodass man im Bereich der Einzelhandels­        2019 auf 4,00 % weiter zurück.
immobilien selektiver ­vorgehen muss.
                                                                  Der Trend zu einer Multi-Channel-Distribution im Einzel­
Ein Anstieg der Prime-Handelsimmobilienmieten war                 handel führt zu einem signifikant höheren Bedarf an Logis-
europa­weit im vergangenen Jahr noch in Paris, Dublin,            tikflächen. Die aggregierte jährliche Flächennachfrage in
­Südeuropa (Barcelona, Madrid, Mailand und Lissabon) so-          Europa stand in den vergangenen zwei Jahren auf einem
 wie Mittel- und Osteuropa (Prag, Budapest und Warschau)          ca. 60 % höheren Niveau gegenüber dem Durchschnitt
 zu beobachten. In deutschen und niederländischen Innen-          zwischen 2010 und 2014. Trotz einer relativ starken Bau-
 städten war 2017 und 2018 kein Anstieg der Mieten selbst         aktivität sind die Leerstände weiter rückläufig. Die über
 für 1a-Lagen zu er­kennen, mit Ausnahme von Prime-Lagen          ­Europa aggregierte Leerstandsquote hat sich seit 2013
 in Berlin und München.                                            fast halbiert und befindet sich im ersten Quartal 2019 bei

                                                                                            Bericht des Fondsmanagements    17
3,1 %. Der große Teil der Nachfrage stammt weiterhin von        Online-Verkäufen in Großbritannien zu erklären, aber auch
Drittparteilogistikern (3PL Logistik: firmenexterne Logistik-   durch die stärkere Angebotsknappheit und Planungsregimes.
dienstleister, die für ihre Kunden neben Transport, Um-         In Großbritannien dürften die Mieten für Logistikimmobilien
schlag und Lagerung auch noch weitere Dienstleistungen          trotz der Brexit-Unsicherheiten weiter steigen, da der Trend
wie Zollabfertigung etc. übernehmen können), die 2018           zu Onlineverkäufen anhält. Das starke Mietpreiswachstum,
rund 42 % der totalen Flächen bezogen. Traditionelle            das aktuell im ersten Quartal 2019 über 6 % gegenüber
­Retailer waren weiterhin das zweitaktivste Segment mit ca.     dem Vorjahr betrug, dürfte allerdings abflachen. Auf dem
 25 % der bezogenen Flächen, während E-Commerce-­               europäischen Kontinent zeigen sich langfristig noch relativ
 Anbieter rund 20 % der Flächennachfrage ausmachten.            deutliche Unterschiede zwischen den Segmenten „Urbane
                                                                Logistik“ und „Periphere Logistik“. Die Mieten im letztge-
Bemerkenswert ist aber auch, dass Discounter eine hohe          nannten Segment befinden sich noch unter dem Niveau
Präsenz auf dem Logistikmarkt haben. Lidl war nach              von 2007 und haben erst seit 2015 begonnen anzuziehen.
­Amazon der zweitwichtigste Anmieter von Logistikflächen in     Der geringere Anstieg der Mieten ist durch die höhere Ver-
 Europa (PMA, JLL). In den nächsten Jahren dürften neue         fügbarkeit von Bauland für solche Projekte und durch den
 asiatische Wettbewerber in den Markt eintreten und die         bislang in vielen Ländern geringeren Online-Retail-Prozent-
 Flächennachfrage anhaltend hoch bleiben.                       satz bedingt. Auch hatte der Markt während der globalen
                                                                Finanzkrise und der Eurokrise mit einem starken Angebots-
Zudem lässt sich bei Logistikimmobilien zwischen den tradi-     überhang zu kämpfen, der erst abgebaut werden musste.
tionell großflächigen „peripheren“ Logistikgebäuden, die        Die Digitalisierung, der wachsende Onlinehandel und der
entlang der Hauptverkehrsachsen, aber oft in nicht dicht        zunehmende Handel zwischen den Ländern lässt die Nach-
­besiedelten Regionen liegen, und sogenannten „Urbanen“-­       frage nach diesen Flächen steigen, wodurch weiteres Auf-
 Gebäuden unterscheiden. Das letztgenannte Segment              holpotenzial besteht. Da der Bedarf an „Urbaner Logistik“
 ­findet sich in den Agglomerationen der Groß­städte. Meist     ebenfalls stärker wuchs, dürfte die Nachfrage auch in
  handelt es sich aufgrund der geringeren verfügbaren Fläche    ­Zukunft bei einem unverändert limitierten Angebot hoch
  um kleinere Immobilien.                                        bleiben. Sowohl stationäre Einzelhändler als auch Online-­
                                                                 Retailer benötigen Lagerflächen in der Nähe der Konsu-
Es ist zu erkennen, dass bspw. in Großbritannien der Anstieg     menten, da deren Ansprüche an kurze Zustellfristen zu­
der Mieten für beide Segmente stärker ist als auf dem rest-      nehmen. Insgesamt bleibt der Ausblick für die kommenden
lichen Kontinent. Dies ist durch die höhere Bedeutung von        Jahre positiv für beide Logistikimmobilien-Subsegmente.

18
Mietpreise peripherer und urbaner Logistik
(Index Dezember 2007 = 100)
   140

   130

   120

   110

   100

    90

    80
            2007         2008       2009        2010   2011   2012      2013        2014        2015       2016       2017        2018

                Urbane Logistik Kontinentaleuropa                    Urbane Logistik Großbritannien

                Periphere Logistik Kontinentaleuropa                 Periphere Logistik Großbritannien

Quelle: PMA, Credit Suisse
Letzer Datenpunkt: Dezember 2018

                                                                                                   Bericht des Fondsmanagements          19
Anlagestrategie und                                                                  Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
­Anlegerstruktur                                                                     (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte1)

Anlagestrategie                                                                            10 bis 15 Jahre   100,0 %
Trends wie die Digitalisierung verändern die A   ­ rbeits- und
Konsumgewohnheiten enorm und haben daher fundamen-
tale Auswirkungen auf die heutigen Anforderungen an
­Immobilien. Der ­offene Immobilien-Publikumsfonds Credit
 Suisse ImmoTrend Europa trägt diesen tiefgreifenden Ver-
 änderungen Rechnung. Es werden gezielt zeitgemäße
 ­Liegenschaften erworben, die den maßgeblichen, länger-
  fristigen Trends wie zum Beispiel der Digitalisierung, flex­
  iblen und effi­zienten Raumkonzepten sowie den zunehmen-
  den Anforderungen an die Erfüllung von Umwelt- und
  weiteren Nachhaltigkeitskriterien gerecht werden. Auf diese                        Credit Suisse ImmoTrend Europa liegt daher unter anderem
  Weise sind die Objekte mittel- bis lang­fristig wettbewerbs-                       auf Lebensmittelversorgern und Fachmarktzentren, deren
  fähig. Der Fokus des Fonds liegt auf speziellen Einzel­                            Produktangebot wenig von dem zunehmenden Onlinehandel
  handelsformaten sowie Büro- und Logistikimmobilien in                              betroffen ist. Gesucht werden darüber hinaus auch ausge-
  ­Europa.                                                                           wählte zukunftsfähige Handelskonzepte in innerstädtischen
                                                                                     Lagen prosperierender Groß- und Mittelstädte. Selektiv
Diese Trendstrategie wird grundsätzlich konservativ um­                              kommen zudem gut posi­tionierte Shopping-Center und
gesetzt, um eine stabile Rendite unter möglichst geringen                            Factory Outlet Center mit einer führenden Position in ihrem
Wertschwankungen zu erzielen. Der Fonds investiert dazu                              ­Einzugsgebiet in Frage. Diese müssen attraktiv gestaltet
in gut vermietete Liegenschaften, die stabile Mieteinnahmen                           sein, über eine gute Infrastruktur mit positiven Kennzahlen
generieren. Zudem werden die Risiken durch eine breite                                des Einzugsgebietes ver­fügen und ausreichende Parkplätze
Streuung bspw. nach Regionen, Mietern und Mietvertrags-                               aufweisen. Neben einem breiten Angebot an modernen
laufzeiten reduziert. Eine moderate Fremdkapitalquote von                             ­Verkaufskonzepten sollen sie den Kunden zudem durch ein
20 % bis 25 % und eine weitgehende Absicherung von                                     ansprechendes Gastronomie- und Freizeitangebot einen
Fremdwährungen runden das sicherheitsorientierte Anlage-                               ­attraktiven Erlebnischarakter bieten.
profil ab.
                                                                                     Bei Büroimmobilien wird der Fokus bei der Immo­bilien­
Der wachsende Onlinehandel und neue Konsum­gewohn­                                   auswahl auf offene, flexibel und nach Drittverwendungs­
heiten wie der Trend zum Erlebniseinkauf verändern die                               fähigkeit gestaltbare Raumkonzepte gerichtet. Dabei liegt
Einzelhandelslandschaft deutlich. Die Auswirkungen vari­                             das Hauptaugenmerk auf einer angenehmen Aufenthalts-
ieren jedoch stark in ­Bezug auf die Produktkategorien                               qualität, einer ­hohen Energieeffizienz sowie einer modernen
­sowie die verschiedenen Handelsformate und Lagen.                                   technischen Ausstattung – vor allem in Bezug auf Digitali-
 ­Einzelhandelsimmobilien, die diese Punkte berücksich­tigen,                        sierung.
  bleiben jedoch unverändert attraktiv. Der Schwerpunkt des

1    Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte

20
Im Sektor Logistikimmobilien konzentriert sich der Fonds                                  seiner starken Wirtschafts­kraft sowie der traditionell hohen
zum einen auf größere Logistikflächen, die an bedeutenden                                 Stabilität des Marktes mit einem Anteil von ca. 40 % einen
Verkehrsknotenpunkten wie Autobahnen und Flughäfen                                        Schwerpunkt bilden.
­liegen. Zum anderen kommen die sich als neues Konzept
 immer mehr etablierenden kleinflächigen, zentrumsnahen                                   Fondsinitiatoren, Anleger, Investoren, Mieter und die heutige
 ­Lagerflächen in Betracht, die für eine schnelle Auslieferung                            Gesellschaft legen u. a. aufgrund des Klimawandels immer
  von Produkten an Kunden für die letzten Kilometer geeignet                              mehr Wert auf eine starke Berücksichtigung des Umwelt-
  sind. Ergänzend hierzu sind flexible Nutzungskonzepte, eine                             schutzes, auf soziale Gesichtspunkte und auf eine zeitge-
  ausreichende Gebäudehöhe für Lager- und Fördertechnik                                   mäße Unternehmensführung. Diese drei Hauptaspekte der
  sowie Nachhaltigkeitsfaktoren für die Objektauswahl aus-                                Nachhaltigkeit werden allgemein als ESG-Kriterien bezeich-
  schlaggebend.                                                                           net (ESG = Environmental, Social, Gover­nance). Diesem
                                                                                          bedeutenden Trend trägt der Credit Suisse ImmoTrend
Es wird angestrebt, ein regional breit gestreutes pan-euro-                               ­Europa mit einer umfassenden Drei-Säulen-Nachhaltig-
päisches Immobilienportfolio aufzubauen. Deutschland soll                                  keitsstrategie Rechnung.
nach Abschluss der Aufbauphase des Portfolios aufgrund

    Abdeckung umfangreicher Bandbreite von Nachhaltigkeitsaktivitäten

    1. Energetische Optimierung                             2. Benchmarking durch GRESB-­                      3. Gebäudezertifikate/-labels
        mit Siemens                                              Teilnahme

    ƏƏ   Im Ankaufsprozess Energie- und                     ƏƏ   D
                                                                   urchführung durch GRESB B.V.                 ƏƏ   Beispiele: DGNB (Deutschland),
          CO2-Due-Diligence von Siemens                           (GRESB Global Real Estate Sustainability                         LEED (USA),
                                                                  Benchmark)                                                       BREEAM (ursprünglich
    ƏƏ    ach Objekterwerb Anschluss an
         N                                                                                                                         Groß­britiannien)
         ­Siemens Navigator; Ermittlung von                  ƏƏ    ystematische Evaluierung von ESG-­
                                                                  S
          ­Energieeffizienz, CO2-Emis­sionen und                  Kriterien in weltweit führender globaler       ƏƏ   Vergleichbarkeit eingeschränkt,
           Energy Star Score einmal jährlich;                     ESG-Benchmark (E=Environmental, S=                   statisch zum Vergabedatum
           Optimierungs­vorschläge von Siemens                    Social, G= Governance1)
                                                                                                                 ƏƏ    nterschiedliche Ratings von Mietern/
                                                                                                                      U
    ƏƏ    aßnahmenumsetzung in Abhängigkeit
         M                                                   ƏƏ    inheitliche Prüfung vieler quali­tativer
                                                                  E                                                   Investoren gefordert
         vom Lebenszyklus und Wirtschaftlichkeits­                und quantitativer ESG-­Kriterien
         aspekten
                                                             ƏƏ   Reporting erreichter Werte
    ƏƏ    eporting über erreichte Werte und
         R
         (geplante) Maßnahmen

           nergie- und CO2-Optimie­rung,
    Ziel: E                                                  Ziel: Ganzheitlicher ESG-Leistungs­                Ziel: Selektiv wo sinnvoll (z. B. bei
          Positives durchschnittliches                              ausweis für den Fonds                               Vermarktung oder Neubauten)
          Energy Star Rating

1        Environmental = Umwelt, Social =Soziales, Governenace = Unternehmensführung

                                                                                                                       Bericht des Fondsmanagements            21
In Zusammenarbeit mit Siemens wird bereits im Ankaufs-                               Größenklassen der Fondsimmobilien
prozess eine Energie- und CO2-Due ­Diligence und dann                                (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte1)
fortlaufend ein umfassendes Energiecontrolling durchge-
führt, auf dessen B ­ asis geeignete Optimierungsmaßnahmen                                 EUR 25 bis 50 Mio. 100,0 %
entwickelt werden, um den Energieverbrauch und die                                         (1 Objekt)
CO2-Emissionen der Liegenschaften zu optimieren. Die
Umsetzung von Maßnahmen erfolgt dann in Abhängigkeit
vom Lebenszyklus der I­mmobilien und von Wirtschaftlich-
keitsaspekten. Die ökologische Energieeffizienz wird einmal
jährlich ermittelt und durch den Energy Star S ­ core doku-
mentiert. Das 1992 von der U.S.­­­Environmental Protection
Agency aufgelegte Energy Star Rating vergleicht den Ener-
gieverbrauch jeder Fondsimmobilie mit dem Verbrauch
gleichartiger Liegenschaften in den USA. Ziel des Fonds ist
hierbei, auf Portfolioebene ein möglichst gutes Ergebnis zu
erreichen. Der ­Fokus des Konzepts liegt auf der Optimie-                            Anlegerstruktur
rung und der Dokumentation der ökologischen Komponente                               Durch die Auflage von drei Anteilklassen für ­verschiedene
des Immobilienportfolios.                                                            Investorengruppen setzt der Credit Suisse ImmoTrend
                                                                                     ­Europa auf eine breite Anleger­basis. Die Anteilklasse R, für
Darüber hinaus wird der Fonds an der Global Real Estate                               die keine Mindestanlagesumme besteht, wurde für Privat-
Sustainability Benchmark (GRESB) teilnehmen. GRESB,                                   anleger eingerichtet. Somit können sich auch Kleinanleger
die weltweit führende Benchmark für die systematische und                             bereits mit kleinen Beträgen an den Immobilien des Credit
einheit­liche Evaluierung von ESG-Kriterien, wird den Fonds                           Suisse ImmoTrend Europa beteiligen. Die Anteilklasse P
auf die Erfüllung zahlreicher qualitativer und quantitativer                          mit einem Mindestanlagebetrag von EUR 50.000 richtet
ESG-Kriterien hin prüfen und diesem auf Basis der Ergeb-                              sich an institutionelle Anleger, vermögende Privatanleger
nisse ein Rating erteilen. Hierdurch wird die Nachhaltigkeit                          und Ver­mögensverwalter. Die Anteilklasse F mit einer
des Immobilien­portfolios ganzheitlich unter allen Nachhaltig­                        ­Mindestanlagesumme von EUR 200.000 ist ­ausschließlich
keits­aspekten geprüft und dokumentiert.                                               für Anleger bestimmt, die einen diskretionären Vermögens-
                                                                                       verwaltungsvertrag mit einer Tochtergesellschaft der Credit
Wo es sinnvoll erscheint, wird zusätzlich bspw. bei Neu­                               Suisse Group AG abgeschlossen haben.
bauten oder zur Unterstützung bei der Vermarktung an
Großmieter oder Kaufinteressenten als dritte Säule der                               Der Vertrieb erfolgt im Wesentlichen über Drittbanken und
­Erhalt von Gebäudezertifikaten/-labels wie z. B. das                                freie Finanzdienstleister. Eine Aufgliederung der Anleger-
 ­deutsche DGNB-Siegel angestrebt.                                                   struktur der Vertriebspartner ist nicht möglich, da uns die
                                                                                     erforderlichen Informationen aufgrund des Bankgeheimnis-
                                                                                     ses nicht vorliegen.

1    Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte

22
Kurzübersicht                                                                            ƏƏ    um Ende des Berichtszeitraums am 30. Juni 2019 ver-
                                                                                              Z
Zahlen • Daten • Fakten                                                                       fügte der Fonds über eine Liquidität von EUR 4,40 Mio.
ƏƏ    er Anteilpreis der am 1. September 2018 aufgelegten
     D                                                                                        Die Liquiditätsquote in Bezug auf das Netto-Fondsver-
     Anteilklasse P ist im ersten Halbjahr 2019 von EUR                                       mögen betrug 14,0 %.
     100,00 auf EUR 101,27 gestiegen1. Der Anteilpreis der                               ƏƏ    s wurden bislang keine Immobilienkredite aufgenom-
                                                                                              E
     Anteilklasse R, die am 2. Mai 2019 eingerichtet wurde,
                                                                                              men. Die Kreditquote beläuft sich somit auf 0,0 %.
     erhöhte sich bis zum Ablauf des Berichtszeitraums am
     30. Juni 2019 von EUR 50,00 auf EUR 50,611. Seit der                                ƏƏ   Im ersten Geschäftshalbjahr 2019 erfolgte keine Aus-
     Auflage der Anteilklasse F am 3. April 2019 ist der An-                                   schüttung.
     teilpreis von EUR 100,00 auf EUR 101,24 gestiegen1.
     Da der am 1. September 2018 aufgelegte Fonds noch
     nicht über eine einjährige Historie verfügt, darf g­ emäß                           Rendite und Ausschüttungen
     den MIFID-Standards (Markets in F   ­ inancial Instruments
     Directive; Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente)                            Rendite
     zu diesem ­Berichtsstichtag noch keine Rendite ausge-                               Da der am 1. September 2018 aufgelegte Fonds noch
     wiesen werden.                                                                      nicht über eine einjährige Historie verfügt, darf gemäß den
                                                                                         MIFID-Standards (Markets in ­Financial Instruments Directive;
ƏƏ    Credit Suisse ImmoTrend Europa verzeichnete im
     Der
                                                                                         Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente) zu diesem
     ersten Halbjahr 2019 einen Mittelzufluss von EUR 31,00
                                                                                         Berichts­stichtag noch keine Rendite ausgewiesen werden.
     Mio. Der größte Teil hiervon stammte von einem instituti-
     onellen Startinvestor. Der öffentliche Vertrieb des Fonds
                                                                                         Der Anteilpreis der am 1. September 2018 aufgelegten
     begann am 6. Mai 2019, nachdem der Erwerb der ersten
                                                                                         Anteilklasse P ist im ersten Halbjahr 2019 von EUR 100,00
     beiden Immobilien für den Fonds vertraglich gesichert
                                                                                         auf EUR 101,27 gestiegen1. Der Anteilpreis der Anteil­
     worden war.
                                                                                         klasse R, die am 2. Mai 2019 eingerichtet wurde, erhöhte
ƏƏ    ie erste Immobilie ist am 1. Juni 2019 auf den Fonds
     D                                                                                   sich bis zum Ablauf des Berichtszeitraums am 30. Juni
     übergegangen. Die voll vermietete Liegenschaft in Erfurt                            2019 von EUR 50,00 auf EUR 50,611. Seit der Auflage
     wird vornehmlich als Büro (Anteil 57,8 %) und für den                               der Anteilklasse F am 3. April 2019 ist der Anteilpreis von
     Handel (Anteil 33,5 %) genutzt. Der Erwerb einer Hotel­                             EUR 100,00 auf EUR 101,24 gestiegen1. Die erste Immo-
     immobilie in Aachen mit Handelsflächen im Erdgeschoss                               bilie ging erst gegen Ende des Berichts­zeitraums am 1. Juni
     wurde vertraglich gesichert. Der Übergang von Nutzen                                2019 auf den Fonds über, wurde aber bereits nachbewertet.
     und Lasten auf den Fonds wird voraussichtlich Ende
     2019/Anfang 2020 erfolgen.                                                          Ausschüttungen
                                                                                         Die erste Immobilie ging am 1. Juni 2019, also gegen
ƏƏ    as Netto-Fondsvermögen zum 30. Juni 2019 beläuft
     D
                                                                                         Ende des Berichtszeitraums, auf den Fonds über. Bislang
     sich auf EUR 31,44 Mio. Der Wert der verwalteten Ver-
                                                                                         wurde daher keine Ausschüttung geleistet.
     mögensgegenstände (Brutto-­Fondsvermögen) betrug
     EUR 33,41 Mio.

1	Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse.

                                                                                                                              Bericht des Fondsmanagements   23
Immobilien-Portfolio-                                                                 Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Management                                                                            (Basis: Kaufpreise bzw. Verkehrswerte2)

Käufe und Verkäufe von Immobilien                                                           Deutschland 100,0 %
Im April 2019 wurde der Erwerb der ersten beiden Fonds-                                     - sonstige Regionen
liegenschaften in Erfurt und Aachen kaufvertraglich ge­                                       in Deutschland 100,0 %
sichert. Die Immobilie in Erfurt ist am 1. Juni 2019 auf den
Fonds übergegangen. Das Objekt in Aachen befindet sich
noch im Bau und wird nach der Fertigstellung, die voraus-
sichtlich Ende 2019/Anfang 2020 erfolgen wird, in den
Fonds eingebracht. Verkäufe von Immobilien erfolgten
nicht.

                                                                                      Deutschland-Erfurt, Bahnhofstraße 38
    Eckdaten
                                                                                      Das 1993 erbaute Multi-Tenant-Gebäude in Thüringens
    Adresse                              Bahnhofstraße 38
                                                                                      Landeshauptstadt Erfurt wurde von 2017 bis 2018 in Neu-
                                         99084 Erfurt
                                                                                      bauqualität saniert und mit einer zeitgemäßen Technik aus-
    Ankauf                               06/2019                                      gestattet. Die über fünf Geschosse verteilten Büroflächen
    Nutzungsart                          Büro mit Handels- und Gastronomie­           sowie die Handels- und Restaurantflächen im Erdgeschoss
                                         anteil im Erdgeschoss                        verfügen nun über eine nachhaltige aktuelle Gestaltung.
    Baujahr                              1993, 2017 bis 2018 Sanierung in             Das moderne Gebäude befindet sich im Stadtzentrum an
                                         Neubauqualität                               der Haupteinkaufsstraße der Altstadt. Es ist nahezu voll-
    Mietfläche/Stellplätze               6.209 m²/32                                  ständig langfristig an fünf Nutzer vermietet, darunter an
    Vermietungsquote1                    100,0 % (1 Jahr Miet­garantie für            ­einen Anbieter moderner Co-Working Flächen. Für je eine
                                         unvermietete Handels- und Lager-              noch unvermietete Handels- und Lagerfläche besteht eine
                                         fläche)                                       einjährige Mietgarantie seitens des Verkäufers. Die Liegen-
    Mieter                               5                                             schaft zeichnet sich durch eine architektonisch hochwertige
    ø Laufzeit der Mietverträge          ca. 8,3 Jahre                                 Gestaltung und eine flexible Raumkonfiguration aus. Auf-
    Bruttoanfangsrendite                 ca. 4,1 % p. a.
                                                                                       grund der zeitgemäßen, effizienten Klimatechnik sowie den
    bei Ankauf                                                                         verwendeten Baumaterialien sollte das Objekt ­einen nied­
    Verkehrswert bei Ankauf/aktuell      EUR 26,00 Mio./EUR 26,26 Mio.
                                                                                       rigen Energieverbrauch und geringe CO2-Emissionen auf-
                                                                                       weisen und ist damit öko­logisch nachhaltig konzipiert. Die
1     auf Basis der Bruttosollmiete
                                                                                       zentrale Lage und die moderne Gestaltung erfüllen zudem
                                                                                       ­heutige soziale Kriterien an Mobilität und Wohlbefinden,
                                                                                        ­sodass die Immobilie insgesamt den gewünschten Kriterien
                                                                                         in Sachen Nachhaltigkeit entspricht.

2     Ansatz der Kaufpreise (bis maximal 3 Monate ab Erwerbsdatum) bzw. der Verkehrswerte

24
Deutschland-Aachen, Großkölnstraße 57-63
    Eckdaten                                                            Das im Bau befindliche Projekt in der historischen Innen-
    Adresse                           Großkölnstraße 57-63              stadt von Aachen umfasst ein ­modernes Hotel mit 144
                                      52062 Aachen                      Zimmern und eine rund 700 m2 große Einzelhandelsfläche
    Ankauf                            04/2019 (vertraglich gesichert)   im Erdgeschoss. Die Liegenschaft ist bereits langfristig und
                                      Ende 2019/Anfang 2020             vollständig an die erfolgreich wachsende, moderne Bud-
                                      (geplanter Übergang)              get-Hotelkette B&B HOTELS und eine führende deutsche
    Nutzungsart                       Hotel mit Handelsanteil im Erd­   Drogeriemarktkette vermietet. Aufgrund der modernen
                                      geschoss                          Bauweise mit umweltschonenden Materialien und der effizi-
                                      2019,                             enten Klimatechnik werden ein niedriger Energie­verbrauch
    Baujahr                                                             sowie geringe CO2-Werte erwartet. Der flexible Grundriss-
                                      Fertigstellung Ende 2019/
                                      Anfang 2020 (geplant)             zuschnitt eignet sich nicht nur für andere Budget-­
    Mietfläche/Stellplätze            4.355 m²/18                       Hotelbetreiber, sondern würde ebenfalls eine Nutzung als
    Vermietungsquote1                 100,0 %                           Micro-Apartments zulassen. Dank der zentralen Lage, dem
    Mieter                            2
                                                                        modernen Neubaustandard und den zeitgemäßen Mietern
                                                                        erfüllt die Immobilie die wesentlichen heutigen Trends und
    ø Laufzeit der                    über 17,5 Jahre
                                                                        Nachhaltigkeitsaspekte.
    Mietverträge bei Ankauf
    Bruttoanfangsrendite              ca. 4,2 % p. a.
    bei Ankauf
    Verkehrswert                      EUR 20,60 Mio.
1     auf Basis der Bruttosollmiete

                                                                                                  Bericht des Fondsmanagements    25
Sie können auch lesen