Das Münsteraner Modell der sozial gerechten Bodennutzung - Wir wollen wohnen
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Wege aus der Wohnungsnot
Veranstaltungsreihe des Bündnisses „Wir wollen wohnen!“
Eine grundlegende Frage: Die Bodenfrage
04. Mai 2021 - digital
Das Münsteraner Modell der
sozial gerechten Bodennutzung
Andreas Nienaber, Leiter des Amtes für Immobilienmanagement der Stadt Münster
„Die Tatsache, dass der Umgang mit dem Grund und
Boden bis heute den Marktregeln und eben nicht den
Vorgaben des Allgemeinwohls entspricht, hat zu schweren
Fehlentwicklungen geführt: einem dauernden Anstieg der
in Wohnungsnot geratenen sozial Schwächeren und
einem ebenso andauernden beispiellosen Anstieg der
leistungslosen Bodengewinne.“
Hans-Jochen Vogel
(1926 – 2020)
2
Liegenschaftliche Perspektive
Was kann kommunale
Liegenschaftspolitik dazu
beitragen, dass ausreichend
Wohnungen entstehen und dass
Wohnen in den Kommunen
wieder bezahlbar wird bzw.
bezahlbar bleibt?
3
Liegenschaftliche Perspektive
Was kann Liegenschaftspolitik
dazu beitragen, dass
Stadtentwicklung positiv
beeinflusst wird?
4
Steuerung der
Baulandpolitik
ist von zentraler Bedeutung
5
BVerf.G zur Sozialpflichtigkeit des Eigentums
In seinem Beschluss zu Art. 14 Grundgesetz vom 12. Januar 1967 hat
das Bundesverfassungsgericht u.a. festgestellt:
„Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar
und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem
unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben des
Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts-
und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die
Interessen der Allgemeinheit in weit stärkerem Maße zur
Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“
6
7
Rahmenbedingungen für die Stadtentwicklung
der Wohnungsmarkt ist (Ende
312.000 Einwohner stark2020)
angespannt
Wohnen ist nicht mehr
die Wohnungsmieten
bezahlbar! steigen
+ 16.000 Einwohner bis 2030
die Baulandpreise steigen
+ 43.000 Einwohner bis 2040
8
An- und Verkäufe Stadt Münster 2002 - 2013
Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2013
40
35
30
25
Ankauf [Mio €]
Mio €
20
Verkauf [Mio €]
15
10
5
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Jahre
9
Jährliche Wohnbauleistung in Münster
10Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“
11Preisentwicklung 2010 - 2020
Grundstück Mefa, unbebaut + 71,6 %
Grundstück Efa, unbebaut + 82,6 %
Mehrfamilienhäuser + 108,1%
Eigentumswohnungen (Erstbezug) + 107,1 %
ungebremste Mietpreissteigerungen
12Münsters Weg für mehr
bezahlbaren Wohnraum
13Bausteine des Handlungskonzepts Wohnen
Kommunales
Handlungskonzept Wohnen
Sensibilisierung Wohnungsmarkt- Kooperation
Öffentlichkeit monitoring Bündnis Wohnen Ergänzende Bausteine
Mobilisierung von Barrierefreiheit Preiswerter Bestand
Standorten im in Neubau Sicherung von Preis- und
Siedlungsbestand und Bestand Belegungsbindungen
Kernbausteine
Baulandprogramm Münsteraner Modell Sozialer Wohnungsbau
„Sozialgerechte Zielvereinbarung
Bodennutzung“ Land NRW
Dialogkultur mit Ziele Wohnungs-
Marktakteuren Stadtentwicklung und marktanalyse Grundlagen
Wohnungspolitik
14Sozialgerechte Bodennutzung Münster
Ratsbeschluss 02.04.2014:
➢ Außenbereich: neues Baurecht nur, wenn mind.
50 % im Eigentum der Stadt
➢ Innenbereich: Veränderung / Anpassung
Baurecht, wenn wohnungspolitische Zielsetzungen
anerkannt und vertraglich gesichert werden
15 AGD
Konzept/Text/Grafik: LFS MünsterSozialgerechte Bodennutzung Münster
Wohnungspolitische Ziele im Innenbereich:
➢ 30 % der Nettowohnfläche als geförderter
Mietwohnraum
➢ 30 % der Nettowohnfläche als förderfähiger, aber
freifinanzierter Wohnraum
➢ Verbleibende 40 % der Nettowohnfläche ohne
wohnungspolitische Vorgaben
16 AGD
Konzept/Text/Grafik: LFS Münster17
Entwicklung im Innenbereich / Regina-Protmann-Str.
Bröderichweg
Grevener Straße
ca. 15.200 m2
ca. 15.200 m2
Regina-Protmann-Straße
Salzmannstraße
18Entwicklung im Innenbereich
Regina-Protmann-Str.
Entwurf: Architekten Pfeiffer Ellermann Preckel
Rund 160 Wohneinheiten
19Konzept/Text/Grafik: LFS Münster AGD
20Entwicklung im Außenbereich
Quartier
Moldrickx
(ehem.
Gärtnerei)
21Entwicklung im Außenbereich
Quartier
Moldrickx
(ehem.
Gärtnerei)
• Rund 3,7 ha
(ohne Waldfläche)
• rund 240 Wohn-
einheiten +
8 -Gruppen-Kita
• 75 % Stadt
Münster
• 25 % Eigentümer
22Zielkorridor für die Neuerrichtung von Wohnungen
Baulandprogramm Zielzahl: 2.000 WE / Jahr
Außenbereich
Außerhalb des
500 WE Baulandprogramms
Im Baulandprogramm -
Innenbereich
1.250 WE 750 WE Im Baulandprogramm -
Außenbereich
750 WE
außerhalb Baulandprogramm
Baulandprogramm „Spontane Bautätigkeit“
Innenbereich (Baulücken, Nachverdichtung etc.)
23Zielvereinbarung Land NRW
Auszug aus den Westfälischen
Nachrichten vom 22.11.2018
24Öffentlich-geförderter Wohnraum in Münster
600
500
400
Anzahl WE
300
200
100
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Förderjahr
25Auswahl neuer Flächen /
Strategien für die
Baulandbeschaffung
26Planungswerkstatt 2030 – Ablauf
• Vorstellung und Wertung • Abschließende fachliche
bestehender Prognosen (KBP, Flächenbewertung
it.nrw, Bertelsmann) Regionalkonferenz (23, 40, 51, 61, 66, 67)
• Wohnungsbedarfe bis 2030 Bezirksregierung Münster • Abschließende Diskussion
• Ableitung quantitativer Ziele Einzelflächen und Vorabwägung
(jährliche Neubauleistung, EINSPEISEN INHALTE ZUR • Entwurf
Volumen BLP, Größe Außen- ABSTIMMUNG MIT REGION Fortschreibung WSFK
bereichs-Neubauflächen) (RFK-Wohnen)
1. Planungs- Freigabe 4. Planungs-
werkstatt Politik werkstatt
2. Planungs- Öffentliches 3. Planungs- Beschluss
werkstatt Forum werkstatt Politik
ZIELZAHLEN WSFK 2030
KRITERIEN- FLÄCHEN-
KATALOG GERÜST
• Vorstellung WSFK 2025, • Überarbeitung Kriteriengerüst
RFK mit Grünordnung auf Grundlage der Ergebnisse
• Diskussion struktureller Öffentliches Forum
Wachstumsalternativen • Umsetzung Kriterienkatalog in
- neuer Stadtteil, Flächengerüst
- Aufgabe Grünring / Grünzug, • Erstbewertung der Einzelflächen
- Zwiebelschalenmodell, (aus siedlungsstruktureller,
- Stadt-Umland-Kooperation naturräumlicher, sowie sozialer
• Beispielhafte Anwendung auf und technischer Infrastruktur-
mögliche großflächige Sicht )
Entwicklungsräume • Diskussion und Ermittlung der
• Erarbeitung qualitativer Ziele Flächen für vertiefende Prüfung
und Kriteriengerüst für die
Flächenauswahl
(fach-) öffentlich nicht öffentlich
27Szenarien und Kriterien für eine weitere Wohnbauentwicklung
(„Strategie-Café“)
Szenario A Szenario B
„Wohnen in der Stadtregion“ „Fortsetzung des
Zwiebelschalenmodells“
28Szenarien und Kriterien für eine weitere Wohnbauentwicklung
(„Strategie-Café“)
Szenario C Szenario D
„Großflächige „Bau eines neuen Stadtteils“
Stadtteilerweiterung(en)“
29Kriterien für die Flächenauswahl
Kriterium Beispiele
• Siedlungsstrukturelle Insellage
Einschlägige
• Lage im Naturschutzgebiet, FFH- oder Vogelschutzgebiet
Tabukriterien • Lage im Wasserschutzgebiet I oder II
• Hauptgrünzug wird in seiner Funktion in Frage gestellt
• Sehr hohe Lärmbelastung durch unmittelbare Nähe zur Autobahn,
Erhebliche Widerstände zu stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen oder
Hauptschienenstrecken
• Vorrangfläche zur Freiraumsicherung wird tangiert
Zu beachtende
• Umfangreicher Straßenausbau zur äußeren Erschließung
Hemmnisse erforderlich
• Ein zentraler Versorgungsbereich ist fußläufig zu erreichen
Zu berücksichtigende
• Fahrrad-Kurzstrecken-Distanz zu einem Schienenhaltepunkt
Förderfaktoren • Hoher Anteil städtischen Eigentums
30Auswertung für eine
Fläche im Stadtbezirk
Münster-West, ca. 20 ha Beteiligte Fachämter:
▪ Planungsverwaltung
Gesamtbewertung: (federführend)
▪ Immobilienmanagement
▪ Umweltamt
▪ Tiefbauamt
Flächengröße:
19,9 ha
▪ Schulamt
▪ Wohnungswesen
Mögliche
Anzahl WE:
600 WE
31Ergebnis der Flächenbewertung
Erforderliche neue Außenbereichs-
Wohnbaulandflächen (2026 – 2030)
ca. 50 – 70 ha
Mit „gut geeignet“ bewerte potenzielle
Wohnbaulandflächen (2026 – 2030)
ca. 160 ha
entspricht einem Faktor von 2,3 – 3,2
32Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (SoBoMünster)
Maßgebliche Bausteine Entwicklung von
Ausschreibungs-
Liegenschaftliche modalitäten
Partizipation
Einrichtung
„revolvierender
Transparente Bodenfonds“
Baulandkalkulation
Kostenneutrale
Baulandentwicklung
Verteilungsfrage
33Entwicklungsstufen zum Bauland
Bodenwert
Baureifes
Land
Baureifes erschließungs-
Umlegungsvorteil Land kostenfrei
&
Baureifes erschließungs- erschließungs-
Land kostenpflichtig flächenabgabe-
& frei
Rohbauland erschließungs- erschließungs-
Planungsvorteil kostenpflichtig flächenabgabe-
& frei
erschließungs-
flächenabgabe-
Bau- pflichtig
erwartungs-
Agrarland land
A B C D E F
34Transparente Baulandkalkulation
35An- und Verkäufe 2002-2020
Gegenüberstellung der An- und Verkäufe
in den Jahren 2002 bis 2020
60
50
40
Ankauf [Mio €]
Mio €
30
Verkauf [Mio €]
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Jahre
36Flächenankauf seit Beschluss SoBoMü
▪ Wohnbaupotentialflächen ca. 100 ha
▪ (+ Konversionsflächen ca. 76 ha )
▪ Wald- und Erholungsflächen ca. 9,7 ha
▪ Landwirtschaftliche Tausch- u.
Ausgleichsflächen, etc. ca. 50ha
▪ Sportflächen ca. 13,5 ha
➢ Die Wohnbaupotentialflächen werden über-
wiegend zu 100 % erworben!
37Zielkonflikt zum Haushalt???
- Langfristig nicht, kurzfristig möglich
- Bilanzneutralität im NKF
(kein Konsum sondern Anlagevermögen, stille Reserven, aber
Liquidität erforderlich)
-Wirtschaftlichkeit
(München-Freiham, Transferleistungen, ..)
- Gestaltungsoptionen bei nicht ausgeglichenen kommunalen
Haushalten und Vorgaben zum Schuldenabbau
(ggf. Bodenfonds in unterschiedlicher Trägerschaft, städt.
Gesellschaften, …)
3839
Nutzung und Verwertung
der angekauften
Grundstücke
40Nutzung und Verwertung der angekauften Grundstücke
1. 2. 3. 4.
Vergabe- Konzept- Direkt- Vergabe von
richtlinien, vergabe vergabe Erbbau-
Vergabe- (z. B. Genossen- rechten als
schaften,
kriterien, kommunale Alternative
Transparenz Wohnungsunter- zum Verkauf
nehmen)
Haushaltsrechtliche Vorgaben und Spielräume
(z.B. Abweichen vom Prinzip der Vergabe zum vollen Wert, Berücksichtigung von
Bindungen bei der Ermittlung des Verkehrswertes)
411.
Vergaberichtlinien,
Vergabekriterien, Transparenz
42Grundstücksvergabe
Einfamilienhäuser
Werden preisreduziert und ohne
Gebotsverfahren verkauft,
durchschnittlich 20 % unterhalb des
Bodenrichtwertes (BRW)
05.05.2021 43Vergabe von Einfamilienhausgrundstücken
Einfamilienhäuser
Werden preisreduziert und ohne
Kaufpreisnachlässe –
Gebotsverfahren verkauft,
Kinderfreibeträge, abhängig vom
durchschnittlich 20 % unterhalb des
Familieneinkommen
Bodenrichtwertes (BRW)
70 % der Grundstücke erhalten
Bewerber der Einkommensgruppe A,
Vergabe mit webbasiertem Tool
30 % Bewerber der
Einkommensgruppe B
44Beispiel Münster-Hiltrup
„Hallo Herr H.,
danke nochmal an die Stadt Münster, dass sie uns vor diesem Wucher geschützt hat. Zu
dem Preis wäre unser Traum vom Eigenheim nicht realisierbar gewesen.
Beste Grüße
J. L.“
Städtischer Basiskaufpreis: 300 EUR/qm
mit Zuschlägen max. 360 EUR/qm
Privates Angebot: 720 EUR/qm
(Bild: immobilienscout24)
45Grundstücksvergabe
Mehrfamilienhäuser
Niedrigste Startmiete oder bestes Konzept
entscheidet
Gemeinschaftliche Wohnformen werden
gefördert
Vergabe verstärkt im Erbbaurecht
Bild: Presseamt Münster
05.05.2021 46Vermarktung/Kaufpreis
Die Ausschreibung erfolgt auf der Grundlage eines Vermarktungs- und
Preisfestsetzungsbeschlusses durch die politischen Gremien
Grundsätzlich:
Kaufpreis ist der Verkehrswert
unter Berücksichtigung der allgemeinen
und standortbezogenen Zielsetzungen
= nutzungsabhängiger Verkehrswert
472.
Konzeptvergabe
48Konzeptvergabe
• Bei der Konzeptvergabe definiert der Grundstückseigentümer im
Gegensatz zum Höchstgebotsverfahren inhaltliche Kriterien zur
Grundstücksvergabe.
• Es schließt sich ein Verfahren an, wie (Kriterien) und von welchen
Beteiligten die Vergabeentscheidung getroffen wird.
• Die Grundstückspreise werden Beginn des Verfahrens
gutachterlich ermittelt und häufig auf dieser Basis fixiert.
Die Kriterien richten sich stets nach den Zielsetzungen der Gemeinde
aus. Insofern ist der Kreativität keine Grenze gesetzt.
49Projekt Hüfferstraße
50Projekt Hüfferstraße - Kriterien
51Projekt Hüfferstraße - Gewinnerentwurf
• 2.000 m²
Grundstück, 3-
Gruppen-Kita
• 60 % öffentlich
geförderter
Wohnraum
• exponierte Lage /
Kaufpreishöhe
geringere
Gewichtung bei
Auswahlverfahren
52Projekt Ermlandweg - Lage
53Projekt Ermlandweg - Kriterien
54Projekt Ermlandweg - Gewinnerentwurf
• 7.870 m²
Grundstück
• Wohnen,
Flüchtlingsunter-
kunft und Kita
• Vergabe an
Aachener
Siedlungs- und
Wohnungs-
gesellschaft im
Erbbaurecht
55Projekt ehem. Wartburghauptschule - Lage
56Projekt ehem. Wartburghauptschule - Kriterien
Erbbau-
Kauf
recht
57Projekt ehem. Wartburghauptschule - Entwurf
• 12.000 m²
Grundstück
• Wohnen,
Einzelhandel und
Kita
• Vergabe an die Lidl
Vertriebs GmbH &
Co.KG
(Regionalgesell-
schaft
Westerkappeln) im
Erbbaurecht
• Büro "htarchitektur
Henrike Thiemann
58Gemeinschaftliche Wohnformen
Angebot Vergabe
Konzepte werden nach
In allen Baugebieten werden
festgelegten Kriterien (soziale,
Grundstücke für
räumliche, technische Innovation)
gemeinschaftliche, inklusive und
bewertet –
genossenschaftliche Wohnformen
kein Preiswettbewerb (Vergabe
angeboten
nach Festpreis)
05.05.2021 59Projekt Mecklenbeck - Lage
60Projekt Mecklenbeck - Kriterien
61Projekt Mecklenbeck – Gewinner „Mehr als Wohnen“
62Gemeinsch. Wohnformen – Aktuelle Projekte
Mecklenbeck Brockmannstr. –
Grundstück in Anhandgabe
Bilder: SCHMIDTplanung, Architekt BDA
Mecklenbeck
„Mehr als Wohnen“ Rumphorst Markweg –
– Fertiggestellt Interessensbekundungs-
verfahren in Vorbereitung
05.05.2021
63Veräußerungen von 5 Mefa-Grundstücken
64Veräußerung von 5 Mefa-Grundstücken
10,00 €
9,00 €
Vergabe auf
Startmiete in 8,00 €
Münster- 7,00 €
Mecklenbeck
6,00 €
gewünschte Maximalmiete/
5,00 € Grenzen durch Förderung
erzieltes Gebot auf Startmiete
4,00 €
3,00 €
2,00 €
1,00 €
0,00 €
Startmiete Startmiete öffentlich Startmiete öffentlich
freifinanziert geförderter EK-Gr. B geförderter EK-Gr. A
653.
Direktvergabe
(z. B. Genossenschaften, kommunale Wohnungsunter-
nehmen)
66Direktvergabe
Direkte Vergabe eines Grundstücks,
z. B. an Genossenschaften oder kommunale
Wohnungsunternehmen,
um konkrete politische, wirtschaftliche oder
stadtplanerische Ziele zu erreichen.
67Entwicklung im Innenbereich – Yorkhöfe
Städt. Grundstück mit rund 1,1 ha,
ehem. TÜV- und Tankstellengrundstück
68Entwicklung im Innenbereich – Yorkhöfe
Entwurf von Architekten Pfeiffer Ellermann Preckel
69Entwicklung im Innenbereich – Yorkhöfe
Entwurf von Architekten
Pfeiffer Ellermann Preckel
Wohnflächen
Eigentumswohnungen 4.974 qm
öffentl. geförderte Wohnungen 7.061 qm
Wohngruppe 60+ 400 qm
Gesamtwohnfläche 12.436 qm
Kindertagesstätte 715 qm
Umsetzung erfolgt durch die W+S GmbH
704.
Vergabe von Erbbaurechten als
Alternative zum Verkauf
71Langfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen
Aktueller Prozess bei öffentlich geförderten Wohnungen
Investor kauft Nach 25 Jahren
Grundstück von der entfällt die Förderung, Die Stadt muss an
Stadt und baut
der Eigentümer anderer Stelle neue
Mehrfamilienhäuser mit
öffentlich geförderten erhöht die Mieten öffentliche geförderte
Wohnungen, Förderung (besonders bei Wohnungen schaffen
max. 25 Jahre Neuvermietung)
72Aber: die Flächen werden immer knapper!
Der aktuelle Prozess zur
Schaffung öffentlich geförderten
Wohnraums ist so nicht
langfristig aufrechtzuerhalten!
73Instrument Erbbaurecht
Prozess mit Erbbaurecht statt Verkauf
Stadt vergibt Grundstück Nach 60 Jahren fällt das
im Erbbaurecht für 60 Nach 40 Jahren Grundstück an die Stadt
Jahre an Investor für entfällt die zurück: die Stadt kann
Mehrfamilienhäuser mit den Erbbaurechtsvertrag
Mietpreisbindung, der
öffentlich geförderten verlängern oder den
Wohnungen, Eigentümer kann die Eigentümer
Voraussetzung: Mieten flexibel entschädigen und über
Mietpreisbindung für 40 gestalten das Grundstück neu
Jahre verfügen
74Erbbaurecht in Münster – Ratsbeschluss 10/19
Erbbauzins 1,5 %
Laufzeit 60Jahre
Öffentlich
gefördert Erbbaurecht für Förderzeitraum,
Mehrfamilien dann 2,5 %
haus-
grundstücke Wahl: Kauf o.
Frei
Erbbauzins 2,5 %
finanziert Erbbaurecht
Laufzeit 75 Jahre
Vorrangig Verkauf Strategisch bedeutsame
(optional Baufelder im Grundstücke:
Einfamilien-
Erbbaurecht) Erbbaurecht
haus-
grundstücke
Erbbauzins 2,5 % oder einmalige Ablöse (80 % KP)
75Fazit
Starke kommunale Einflussnahme auf den Bodenmarkt durch Zwischenerwerb
bietet ein Höchstmaß an Steuerung und Zielerreichung über das Planungsrecht
hinaus
Zwischenerwerb ist i.d.R. wirtschaftlich
Gemeinwohlorientierte Grundstückvergabe versus Höchstgebotsverfahren als
Schlüssel für die Sicherung der Bezahlbarkeit des Wohnens
Konzeptorientierte Ausschreibungsverfahren liefern passgenaue Ergebnisse
hinsichtlich der Zielsetzung der Kommune
Das Instrument des Erbbaurechtes ermöglicht den Kommunen neben der
Nutzungsbestimmung dauerhaft wiederkehrende, gezielte
Steuerungsmöglichkeiten
Jede Kommune ist anders! Ein individueller Ansatz ist daher notwendig.
76„Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist,
dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen,
besonders von fremden Besitzern in der
Nachbarschaft“
Plädoyer für Bodenvorratspolitik
Johann Wolfgang von Goethe
(1749/Frankf./M. – 1832/Weimar)Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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