Der immowelt Preiskompass - Ausgabe 4 Q4/2021 Prognose Ende 2022
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Der immowelt Preiskompass Ausgabe 4 Q4/2021 Prognose Ende 2022
Der immowelt Preiskompass
Der immowelt Preiskompass bildet einmal pro Weiterer Anstieg in teuersten
Quartal die Entwicklung der Kaufpreise von Eigen- Großstädten
tumswohnungen in den deutschen Großstädten
mit mehr als 500.000 Einwohnern ab. Grundlage In den teuersten Großstädten zeichnet sich auch
für die Analyse sind auf immowelt.de inserier- 2022 kein Ende des Preis-Booms ab. Die ohne-
te Wohnungen, die mit bewährten statistischen hin hohen Preise für Wohnimmobilien steigen
Methoden ausgewertet werden. Diese basieren laut Kaufpreis-Prognose bis zum Ende des Jahres
auf der langjährigen Expertise in der Preisberech- weiter an. In München erhöht sich der Quadrat-
nung des französischen Partner-Portals Meilleurs meterpreis für gebrauchte Wohnungen demnach
Agents. Die entstehenden Preisfortschreibungen bis zum 4. Quartal 2022 um 8 Prozent. Eine Be-
geben einen Einblick in die dynamische Lage auf standswohnung mit 80 Quadratmetern kostet
dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. dann voraussichtlich 777.000 Euro. In Hamburg,
der zweitteuersten deutschen Großstadt, fällt
Die 4. Ausgabe des Preiskompass stellt die prog- der erwartete Preisanstieg sogar noch stärker
nostizierte Preisentwicklung bis Ende des Jahres aus: Bis zum Jahresende verteuert sich der Preis
2022 in den Vordergrund. Darüber hinaus wird wie für eine Bestandswohnung laut Prognose um 14
gewohnt die Preisentwicklung im vergangenen Prozent, was einem Kaufpreis von 538.000 Euro
Quartal beleuchtet. für 80 Quadratmeter Wohnraum entspricht. Bei-
de Städte würden damit an die Preisanstiege der
vergangenen Quartale anknüpfen.
Prognose 2022: Anstieg von
bis zu 14 Prozent in diesem Jahr In Frankfurt am Main ist es nach den kräftigen An-
stiegen der Vorjahre zuletzt zu Preiskorrekturen
Trotz der anhaltenden Coronakrise und des be- gekommen. Laut Kaufpreis-Prognose gewinnt
reits hohen Preisniveaus von Wohnimmobilien in die Preisdynamik in der Bankenstadt dieses Jahr
vielen deutschen Großstädten ist ein Ende der jedoch wieder an Fahrt: Der Kaufpreis für eine
Preisrally vorerst nicht in Sicht. Die Kaufpreise für 80-Quadratmeter-Bestandswohnung in Frankfurt
Bestandswohnungen werden sich auch in diesem steigt bis zum 4. Quartal 2022 voraussichtlich um
Jahr weiter verteuern. Zu diesem Ergebnis kommt 10 Prozent auf 482.000 Euro. In Stuttgart, das im
die immowelt Kaufpreis-Prognose. Bis Ende 2022 letzten Quartal des Vorjahres noch den stärksten
erhöhen sich die Angebotspreise laut Prognose in prozentualen Zuwachs aller untersuchten Städte
allen 14 untersuchten Großstädten. In 8 Städten verzeichnet hatte, schwächt sich der Preisanstieg
beträgt der erwartete Preiszuwachs sogar min- dagegen etwas ab: Bis zum Jahresende wird für
destens 10 Prozent. Der stärkste Anstieg wird die baden-württembergische Landeshauptstadt
dabei mit 14 Prozent für Hamburg prognostiziert. ein Plus von 5 Prozent prognostiziert.
Wir rechnen damit, dass sich der Selbst in der teuersten deutschen
Preisanstieg bei Bestandswohnungen Großstadt München erwarten wir für
auch in diesem Jahr fortsetzt. Das liegt vor das Jahr 2022 weitere kräftige Steigerun-
allem am geringen Angebot an Bestandsim- gen. Trotz mittlerweile mäßiger Renditen ist
mobilien bei gleichzeitig hoher Nachfrage. der Wohnimmobilienmarkt der bayerischen
Erst ein deutlicher Zinsanstieg könnte dazu Landeshauptstadt weiterhin sehr attraktiv,
führen, dass sich die Nachfrage nach Wohn- da er einen hohen Werterhalt der Investition
immobilien spürbar abschwächt und die Prei- verspricht. Auch in anderen A-Städten wie
se nicht weiter steigen.“ Hamburg und Frankfurt sind bei ebenfalls
hohem Preisniveau deutliche Steigerungen
Jan-Carl Mehles, möglich.“
Group Leader Market Research & PR
Jan-Carl Mehles,
Group Leader Market Research & PR
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 2
Der immowelt Preiskompass
Deutliche Preiszuwächse in Berlin, anstiege, die beide Rheinstädte bereits im letz-
Düsseldorf und Köln ten Quartal des Vorjahres verzeichneten, würden
sich somit 2022 fortsetzen. Vor allem Köln hat im
In Berlin ist der Preisanstieg bei Bestandswohnun- Vergleich zu den anderen deutschen Millionen-
gen in der zweiten Hälfte des Vorjahres vorerst städten einiges Aufholpotenzial, das nun nach
zum Stillstand gekommen, nach zuvor 6 Wachs- und nach realisiert wird.
tumsquartalen in Serie. Für 2022 ist laut Kauf-
preis-Prognose jedoch mit einer Rückkehr auf den
Wachstumspfad zu rechnen. Bis Jahresende wird Osten und Ruhrgebiet mit
für die Hauptstadt ein Plus von 9 Prozent prog- zweistelligen Wachstumsraten
nostiziert. Eine Berliner Bestandswohnung mit
80 Quadratmetern kostet dann voraussichtlich Deutliche Anstiege sind laut Kaufpreis-Prognose
349.000 Euro. auch in den günstigen Großstädten des Ruhrge-
biets und Ostdeutschlands zu erwarten. Einen
Deutliche Preiszuwächse werden auch in Düssel- besonders starken Zuwachs verzeichnet Dresden
dorf erwartet: Bis zum 4. Quartal 2022 verteu- mit einem prognostizierten Plus von 14 Prozent.
ern sich die Wohnungspreise laut Prognose um 8 Auch Leipzig (+11 Prozent) und Dortmund (+13
Prozent auf 419.000 Euro. Noch stärker fällt der Prozent) können im selben Zeitraum mit zwei-
prognostizierte Anstieg in Köln aus, wo die Ange- stelligen prozentualen Steigerungen rechnen.
botspreise bis Jahresende um 10 Prozent klettern. Alle drei Städte würden damit an die Verteuerung
Eine 80-Quadratmeter-Bestandwohnung würde der vergangenen Quartale anknüpfen.
demnach 378.000 Euro kosten. Die starken Preis-
Teuerste Kaufpreise im Q4/22 Größter Anstieg Geringster Anstieg
München Hamburg Stuttgart
777.000 €
(80-Quadratmeter-Wohnung)
+14% +5%
538.000 € 430.000 €
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 3Der immowelt Preiskompass
Kaufpreis-Prognose von Bestandswohnungen (80 m2) bis Q4/2022
+14%
538.000 €
+9% Hamburg
259.000 €
Bremen +9%
+14% 349.000 €
+11% 347.000 €
Berlin
205.000 € +13% Hannover
Essen 232.000 €
+11%
Dortmund 225.000 €
+8%
+14%
419.000 € Leipzig 287.000 €
+10%
Düsseldorf 378.000 € Dresden
Köln
+10%
482.000 €
Frankfurt
+7%
343.000 €
Nürnberg
+5%
430.000 €
Stuttgart
+8%
777.000 €
München
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 4Der immowelt Preiskompass
Vorquartalsvergleich: als in den drei Monaten zuvor. Nach einem Plus
Anstieg in 11 von 14 Städten von 3 Prozent im 3. Quartal haben die Angebots-
preise zuletzt um 2 Prozent zugenommen. Eine
Neben dem Sonderthema Kaufpreis-Prognose minimale Abschwächung des Preiswachstums ist
2022 beleuchtet die 4. Ausgabe des immowelt auch in Hamburg zu beobachten. Während der
Preiskompass wie gewohnt auch die Preisentwick- Zuwachs im vorherigen Quartal noch bei 5 Pro-
lung zum Vorquartal. Dafür wurden die Angebots- zent lag, ist der Quadratmeterpreis im 4. Quartal
preise von Bestandswohnungen im 4. Quartal 2021 um 4 Prozent gestiegen.
mit dem 3. Quartal 2021 verglichen.
Den stärksten prozentualen Preisanstieg aller
Laut Preiskompass haben sich die Angebots- untersuchten Städte verzeichnet Stuttgart. Dort
preise von Eigentumswohnungen in 11 von 14 haben sich die Angebotspreise für Bestandswoh-
untersuchten Großstädten weiter verteuert. In nungen im 4. Quartal um 7 Prozent erhöht. Deut-
der Hälfte der analysierten Städte ist zwar eine lich steigende Quadratmeterpreise registrieren
leichte Abschwächung der Preisdynamik zu be- auch Düsseldorf und Köln mit einem Plus von je-
obachten, allerdings handelt es sich hierbei mit weils 5 Prozent innerhalb der letzten drei Monate
hoher Wahrscheinlichkeit um saisonale Effekte des Vorjahres.
zum Jahresende. Ein anhaltender Trend lässt sich
derzeit noch nicht erkennen. Unter den günstigen Städten weisen Dortmund
und Dresden die stärksten Preiszuwächse auf
In Berlin sind die Angebotspreise von gebrauchten (jeweils +6 Prozent). Leicht abgeschwächt hat
Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2021 um 1 Pro- sich das Preiswachstum am Jahresende in Leip-
zent gesunken. Auch Frankfurt am Main hat zum zig: Nach einem Anstieg von 5 Prozent im 3. Quar-
Jahresende einen leichten Preisrückgang verzeich- tal haben sich die Kaufpreise im 4. Quartal noch
net. Vom 3. auf das 4. Quartal sind die Kaufpreise in um 3 Prozent verteuert. In Essen, der günstigsten
der Mainmetropole um 2 Prozent gefallen. deutschen Großstadt, sind die Angebotspreise
für Bestandswohnungen im letzten Quartal da-
In München haben sich Bestandswohnungen da- gegen um 3 Prozent gefallen.
gegen im 4. Quartal erneut verteuert, allerdings
fällt der prozentuale Zuwachs etwas geringer aus
Kaufpreisentwicklung in den 5 größten Städten
10.000€
8.000€
Berlin
Frankfurt a. M. 6.000€
Hamburg
Köln 4.000€
München
2.000€
Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19 Q1/20 Q2/20 Q3/20 Q4/20 Q1/21 Q2/21 Q3/21 Q4/21
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 5Der immowelt Preiskompass
Methodik Prognose
Als Grundlage für die immowelt Kaufpreis-Prog- Es basiert auf vergangenen Beobachtungen, Trends
nose der 14 größten deutschen Städte dienen die und Saisonalitäten, die jeweils mit optimierten Ge-
Kaufpreise mehrerer hunderttausend Objekte, die wichtungsparametern angereichert werden. Die
in diesen Städten innerhalb der vergangenen drei automatisierte Optimierung der drei Gewichtungs-
Jahren vermehrt auf immowelt.de nachgefragt parameter geschieht durch die Methode der kleins-
worden sind. Es handelt sich dabei um Angebots-, ten Quadrate. Zusätzlich werden Zufälligkeiten,
keine Abschlusspreise. selbstredend ohne Gewichtung, in der Entwicklung
des Modells berücksichtigt. Ziel des Modells ist es,
Die mittels hedonischer Verfahren errechneten durch die Betrachtung der bisherigen Ereignisse
Werte geben den Kaufpreis für eine beispielhaf- und deren optimaler Gewichtung ein möglichst re-
te Wohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratme- elles Abbild zukünftiger Entwicklungen zu geben.
tern im 2. Stock wieder. Berücksichtigt wurden Durch regionale Unterschiede auf dem deutschen
ausnahmslos die Wohnungen, die dem Bestand Immobilienmarkt wird die Prognose individuell für
(Baujahre zwischen 1946 und 2017) zuzuordnen jede der 14 Großstädte berechnet. Dementspre-
sind. Die Preisberechnung resultiert auf einem chend variieren die Gewichtungsparameter der
seit 2017 berechneten Index und wird seitdem drei Komponenten je nach vorangegangenem Ver-
monatlich fortgeführt. lauf in den diversen Städten. Die prognostizierten
Kaufpreise wurden auf Quartalsebene geglättet.
In der Annahme, dass die entwicklungsursäch-
lichen immobilienmarkttypischen Parameter, wie Mittels der Vielzahl an berechneten hedonischen
Nachfrage, Einwohnerentwicklung, Entgelte etc. Datenpunkten unter Berücksichtigung verschiede-
im Rahmen der berechneten hedonischen Preise ner Einflussfaktoren auf die Kaufpreise für Wohnun-
schon impliziert sind, bedarf es für eine kurzfris- gen, beispielsweise Änderungen der Nachfragesi-
tige Analyse künftiger Kaufpreise keine explizite tuation, politischer Gegebenheiten oder regional
Hinzunahme dieser exogenen Faktoren. Daher eig- spezifischer saisonaler Effekte können Vorhersa-
net sich zur Bestimmung der Kaufpreise an dieser gen auf das Preisniveau des Wohnimmobilienmark-
Stelle das Holt-Winters-Verfahren. tes für die kurzfristige Zukunft abgeleitet werden.
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 6Der immowelt Preiskompass
Methodik Preiskompass
Der Quartalsbericht immowelt Preiskompass bie- zu ermitteln. Die Bewertung des gesamten Stadt-
tet eine Analyse der Dynamik des deutschen Im- index kann daraufhin durch die Aufsummierung
mobilienmarkts der 14 Großstädte. Jedes Quartal der Werte einzelner Merkmale erfolgen. Die re-
wird der immowelt Preiskompass auf Grundlage sultierenden Zeiteffekte für die jeweiligen Woh-
der im letzten Quartal gesammelten Daten aktu- nungsmärkte sollen die Realität dieser Asset-
alisiert, so dass der Bericht die Realität so gut wie klasse so gut wie möglich beschreiben. Basis der
möglich und zeitnah widerspiegelt. Indexwerte mit Startwert 100 Punkten bildet der
Januar 2017.
Basis des Berichts bilden mehrere hunderttausend
Objektanzeigen, inklusive sämtlicher zur Verfü-
gung stehender Objektmerkmale, auf immowelt. Immobilienpreis
de. Um dabei ein möglichst nachhaltiges und reprä-
sentatives Marktgeschehen abzubilden, werden Der Immobilienindex gilt als Grundlage für die wei-
ausschließlich nachgefragte Objekte berücksich- terführende Berechnung einzelner quartalsbasier-
tigt. Die in dem Bericht dargestellten Preise wer- ter Preise. Um eine möglichst große und für alle
den in einem zweistufigen Verfahren berechnet. Städte solide Datengrundlage zu gewährleisten,
wird jedes Objektangebot mit dem zuvor ermit-
telten Zeiteffekt aktualisiert. Anschließend wird
Immobilienindex wie auch bei der Indexberechnung das hedonische
Regressionsverfahren zur Preisberechnung heran-
Zuallererst werden für die untersuchten Städte gezogen. Hieraus resultiert der quartalsaktuelle
je ein Immobilienpreisindex für den Immobilien- Preis für die festgelegte Standardwohnung mit 80
markt mit Fokus auf Kaufobjekten mittels einer Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, 2. Stock als
dreiteiligen Regressionsanalyse errechnet. Vor- Bestandsimmobilie, der jeweiligen Stadt. Je nach
teilhaft in der Regressionsanalyse ist die Diffe- Forschungsfrage können weitere Variablen aus der
renzierung des Immobilienpreises in die einzel- Regression dem Standardmodell hinzugefügt oder
nen Charakteristika des Objekts, um den Beitrag die Baujahrklasse adjustiert werden.
eines jeden Merkmals auf den Zeitwert individuell
Das ist immowelt
Das Immobilienportal www.immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen,
Häuser und Gewerbeimmobilien. Gemeinsam mit immonet.de verzeichnet das Immobilienportal eine
Reichweite von monatlich 68 Millionen Visits*. Immowelt.de ist ein Portal der immowelt Group, die mit
bauen.de und umzugsauktion.de weitere reichweitenstarke Portale betreibt und leistungsstarke CRM-
Software für die Immobilienbranche entwickelt. Die immowelt Group ist eine Tochter der Axel Springer SE.
* Google Analytics; Stand: April 2021
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 4 | Q4/2021 7Der immowelt Preiskompass
Das immowelt Team
Jan-Carl Mehles Thomas Schäfer
Group Leader Senior Research
Market Research & Specialist
Public Relations
Unterstützung von Meilleurs Agents
Bei der Erstellung des Preisberechnungsmodells erhielt das immowelt Team Unterstützung vom französi-
schen Partner-Portal Meilleurs Agents, das langjährige Expertise in der Preisberechnung aufweist.
Thomas Lefebvre Barbara Castillo-Rico Pierre Vidal
Scientific Director Head of Economic Head of Research
Studies
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