DIE GROSSE BESCHLEU-NIGUNG AUF DEM EU- ROPÄISCHEN WOHNUNGS-MARKT - NOVEMBER 2021
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DIE GROSSE BESCHLEU-
NIGUNG AUF DEM EU-
ROPÄISCHEN WOHNUNGS-
MARKT
NOVEMBER 2021
INHALTSÜBERSICHT
3
EINLEITUNG
Executive Summary
Wohnimmobilien als Herzstück von
Diversifizierungs-strategien
7
DIE POSTPANDEMISCHE
METROPOLISIERUNG
Demografische Herausforderungen und
soziologische Veränderungen
Die demographische Entwicklung führt zu einer
chronischen Angebotsknappheit im Bausektor in
Europa
Länder von Mietern und Länder von
Wohneigentümern – unterschiedliche Realitäten
in Europa
Die Mietbelastungsquote der Haushalte muss auf
einem tragbaren Niveau bleiben
Die öffentliche Verkehrsinfrastruktur und ihre
positiven Auswirkungen auf die Preise und die
Entwicklung von Wohnimmobilien
Im Fokus: Fertigstellung des Grand Paris Express
Die teils zu hohen Preise und Mieten in
den Metropolen veranlassen bestimmte
Bevölkerungsgruppen dazu, sich für die Städte/
Vororte in der Nähe der großen städtischen
Zentren als Wohnort zu entscheiden.
19
ERHÖHTE KOMPLEXITÄT AUF DEM
WOHNUNGSMARKT: DIE NEUEN
MODELLE
Mehrgenerationen-Metropolen
Die Wohnformate von morgen: Auf dem Weg zur
Entwicklung von Service-Immobilien
Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter
in den wichtigsten europäischen Ländern: ein
Überblick über die Rechtslage in Europa
27
DIE INSTITUTIONALISIERUNG DES
WOHNUNGSMARKTES
Kapitalkonzentration auf dem europäischen
Markt für Wohnimmobilien
Auf Grundlage der Relation Performance/
Volatilität bieten Wohnimmobilien ein
kontrolliertes Risiko und ermöglichen eine
diversifizierte und optimierte Allokation
Komfortable Risikoprämie von Wohnimmobilien
gegenüber Staatsanleihen
Individuelle und kollektive Immobilien vor der
Herausforderung der Gesundheitskrise
Gute Aussichten für globale Renditen bis 2023
Das Euro City Ranking von Primonial REIM
Das Analyseraster für Investitionen in
38
Wohnimmobilien in Europa
SCHLUSSFOLGERUNG
EINLEITUNG
2 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 3
EXECUTIVE SUMMARY
Henry-Aurélien Natter
• Während die Wirtschafts- und Finanzkrise 80 Ausbauprojekte analysiert und das
Head of Research, MRICS
von 2008/2009 und die europäische Potenzial eines künftigen Preisanstiegs in
Staatsschuldenkrise in vielen Ländern Zusammenhang mit dieser Infrastruktur
zu einem Rückgang der Wohnungspreise aufgezeigt. WOHNIMMOBILIEN ALS HERZSTÜCK VON
geführt haben, der in den meisten
europäischen Metropolen jedoch auch
• Die Metropole von heute und mehr noch
von morgen ist generationenübergreifend:
DIVERSIFIZIERUNGS-STRATEGIEN
schnell wieder aufgeholt wurde, hatte
Sie umfasst mehrere Altersgruppen Die Covid-19-Pandemie hat die Karten auf dem Mit der Rückkehr zu mehr Normalität im Leben
die Corona-Krise von 2020-2021 nicht die
mit grundlegend unterschiedlichen europäischen Wohnungsmarkt neu gemischt. und einer Kombination von Arbeiten im Büro
gleichen Auswirkungen. Im Gegenteil, auf
Wohnbedürfnissen (siehe Primonial REIM Sie hat sowohl zu Umwälzungen geführt als und im Homeoffice nehmen die Alltagssorgen
dem europäischen Wohnungsmarkt kam
Research & Strategy, Immobilier et cycle auch die vor der Krise bestehenden Trends bei jedoch schnell überhand. So geht aus den
es zu einer «großen Beschleunigung» bei
de vie, Oktober 2020). Wir erforschen die der Nutzung unserer Wohnräume verstärkt. In jüngsten Meinungsumfragen hervor, dass
den Preisen, der Nutzung, der territorialen
Wohnmodelle, die diese neue Nachfrage dieser Zeit kam es – vom Homeoffice bis zur Haushalte, die aus dem Zentrum einer
Positionierung und den institutionellen
befriedigen können, wie Co-Living, Build-to- möglichen Stadtflucht – zu neuen Impulsen Großstadt wegziehen möchten, um über mehr
Investitionen.
Rent und Seniorenresidenzen. auf dem europäischen Wohnungsmarkt. Platz (mehr Quadratmeter, eine Terrasse, einen
• Die europäischen Metropolen unterliegen Garten usw.) zu verfügen, auf die Dauer ihrer
• Der kräftige Anstieg der institutionellen Im Rahmen der laufenden Umstrukturierung
gemeinsamen Trends, die ihre Entwicklung Pendelzeiten achten. Bei dieser Konstellation
Investitionen in Wohnanlagen geht Hand der Arbeit muss es möglich sein, von zu Hause
bestimmen: einem tendenziell rückläufigen wählt die Mehrheit der Haushalte die nahen
in Hand mit diesen Entwicklungen. aus zu arbeiten und sich dort gleichzeitig
Bauvolumen, das das Niveau vor der und weiter entfernten Vororte, wobei darauf
Seit 2018 sind Wohnimmobilien die genügend isolieren zu können. Da immer
Krise von 2008-2009 noch nicht wieder geachtet wird, dass die Fahrtzeit 45 Minuten
Assetklasse, in die nach Büroimmobilien mehr Zeit zu Hause verbracht wird, haben sich
erreicht hat; einem demografischen nicht überschreitet. Das bedeutet, dass Städte
am zweithäufigsten investiert wurde und auch die Ansprüche an den Wohnraum und
Wachstum, insbesondere in den nördlichen mit einem dichten öffentlichen Verkehrsnetz
somitGewerbeimmobilienauf den dritten das Wohnen verändert, wobei zwei Themen
Ländern (einschließlich Frankreichs); einer in ihrem Ballungsraum privilegiert sind,
Platz verdrängt hat im Vordergrund stehen: das Wohlbefinden
schwächeren Korrelation zwischen dem BIP insbesondere solche, die neue U-Bahn- oder
und den Wohnungspreisen als bei anderen • Wir haben die Renditedynamik von mehr und die Gesundheit der Bewohner. Diese neue
Straßenbahnlinien erstellen.
Vermögenswerten; einer zunehmenden als 170 Metropolen und Sekundärstädten Situation führt zu einer Verhaltensänderung
Präferenz für die Miete, wobei sich für in ganz Europa für den Zeitraum 2011- der Haushalte hinsichtlich ihrer Wohnsituation. Andererseits werden die Metropolen der
bestimmte Haushalte die Frage nach dem 2021 analysiert, einschließlich für Nicht- Industrieländer aufgrund der von ihnen
Zweitwohnsitze oder zweite Hauptwohnsitze,
bezahlbaren Mietpreis im Vergleich zu ihrem EU-Länder wie Großbritannien, Norwegen geschaffenen Arbeitsplätze, der Zunahme
die in erster Linie für Haushalte mit hoher
Einkommen (Mietbelastungsquote) stellt. und die Schweiz, und präsentieren des Wohlstands und der Konzentration von
Kaufkraft bestimmt sind, bleiben ein
unsere Rangliste aus der Sicht eines Dienstleistungen, die sie ihren Bewohnern
• Im Gegensatz zu dem, was anlässlich der Nischenmarkt. Diese Art des Wohnens
gesamteuropäischen Investors. bieten (öffentliche Dienstleistungen,
ersten Lockdowns vermutet wurde, erleben erfreut sich derzeit großer Beliebtheit, vor
Verkehrsknotenpunkte, kulturelles Angebot,
wir keine «Stadtflucht», bzw. keine Flucht • Die Risikoprämie für Wohnimmobilien liegt allem bei Personen, welche die Lockdowns
Schulangebot, Immobilienangebot usw.),
aus den Großstädten in die mittelgroßen derzeit zwischen 200 und 600 Basispunkten, in schlechter Erinnerung haben (einengende
ein zentraler Bestandteil im Getriebe der
Städte, mit Ausnahme eines sehr kleinen wobei die Spitzenrenditen in der Nähe Wohnverhältnisse, keine Gärten oder Terrassen
modernen Volkswirtschaften bleiben. Im
Teils der Bevölkerung, sondern vielmehr der Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Großstädten). Dies hat dazu geführt,
Gegensatz dazu wird die Attraktivität von
eine Umstrukturierung innerhalb der großen liegen: Wohnimmobilien sind dabei nicht dass die Preise in Ferienregionen mit dem
Städten durch mangelnde wirtschaftliche
städtischen Ballungsräume und das neue überbewertet, sondern bieten vielmehrdie Zuzug von Führungskräften, die mehrere Tage
Dynamik, unzureichende Versorgung
Konzept eines zweiten Hauptwohnsitzes Aussicht auf ein stabiles Wachstum in in der Woche von zu Haus aus arbeiten können
mit Infrastrukturen und schlechter
(«résidence semi-principale»). einem unveränderten Zinsumfeld. und über eine große Kaufkraft verfügen, stark
Verkehrsanbindung beeinträchtigt.
gestiegen sind. Gleichermaßen bieten sich
• Wir haben das öffentliche Verkehrsnetz auf regionalen Märkten echte Gelegenheiten Folglich zeichnet sich eine Umstrukturierung
von 140 europäischen Städten und zum Kauf von zweiten Hauptwohnsitzen innerhalb der großen Ballungsräume der
für Mieter, die sich einen Kauf in den großen Metropolen ab, und keine Stadtflucht, wie
Ballungsräumen nicht leisten können. dies erwartet werden konnte.
4 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 5
Diese Studie soll die Herausforderungen die je nach Lebenszyklus eine
im Zusammenhang mit Investitionen individuelle Nutzung ermöglichen
auf dem Wohnungsmarkt im aktuellen (Co-Living für Singles, «Built to Rent»
Kontext aufzeigen und gleichzeitig die (BTR) für Familien, Seniorenresidenzen
Fundamentaldaten in Erinnerung rufen, für ältere Menschen).
die trotz der Krise fortbestehen, sowie die Wir sind daher davon überzeugt, dass sich
zukünftigen Einflussfaktoren der Märkte der Trend der Metropolisierung mit einer
ermitteln. Sie ist in 3 Teile gegliedert: Neuordnung innerhalb der großen städtischen
Ballungsräume fortsetzen wird, angetrieben
1. Die Dominanz der postpandemischen durch die Entwicklung und Effizienz des
Metropolisierung, öffentlichen Verkehrs. Die sehr hohen
2. Auf dem Weg zu einem komplexen Quadratmeterpreise in den städtischen
Wohnungsmarkt: Die neuen Modelle, Zentren und der erschwerte Zugang zu
Krediten zum Erwerb von Wohneigentum für
3. Die Institutionalisierung des Wohnungs- bestimmte Bevölkerungsgruppen haben zur
marktes. Folge, dass Wohneigentum unerschwinglich
Auf dem Wohnimmobilienmarkt zeichnen bleibt oder der Kauf um mehrere Jahre
sich zwei Megatrends ab, die schrittweise an aufgeschoben werden muss. Auf der anderen
Bedeutung gewinnen: Seite hat die Tatsache, dass viele Haushalte
keinen Anspruch auf Sozialwohnungen
• Die beschleunigte Institutionalisierung haben und das Angebot nicht ausreicht,
des Wohnungsmarktes in den letzten im Laufe des Jahrzehnts zu erheblichen
Jahren mit einem starken Wachstum Mietpreissteigerungen geführt, was die
von Portfolioverkäufen (von rund 10 Mrd. Behörden dazu veranlasst hat, die stark
EUR im Jahr 2011 auf 60 Mrd. EUR im unter Druck stehenden Märkte zu regulieren.
Jahr 2020). Die Allokationsstrategien der Wir vertreten daher die Ansicht, dass es
Anleger sind in den einzelnen Ländern einen Markt für institutionelle Anleger gibt,
jedoch nach wie vor unterschiedlich. auf dem diese eine bedeutende Rolle für die
• Die Zunahme von Sonderwohnformen, Gesellschaft wahrnehmen können, indem
sie den ungedeckten Bedarf abdecken.
WOHNIMMOBILIEN: DIE VISION VON PRIMONIAL REIM R&S
• Neue Generationen mit neuen Erwar- • Starker demografischer Druck auf
tungen treten am Markt auf dem Mietmarkt in Regionen mit dyna-
mischer Beschäftigungslage
• Entwicklung der Zusam-
men-setzung der Haushalte • Demografischer Wandel
(zahlreicher und kleiner) aufgrund der Alterung der
Soziologische Demografische Bevölkerung
Entwicklung Entwicklung
Wohnimmobilien
• Zunahme der • Langfristiger
Institutionali-
Blockverkäufe Preisanstieg
sierung des Woh- Metropolisierung
• Entstehung von nungsmarktes • Kräftiger Anstieg des Miet-
«Nischen-märkten» ents- markts in urbanen Zentren
prechend dem Lebenszyklus mit zu hohen Quadratmeter-
• Entwicklung eines personali- preisen
sierten Angebots (Co-Living, BTR, • Entwicklung der Verkehrsin-
Seniorenresidenzen) frastruktur
DIE POSTPANDEMISCHE
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy
METROPOLISIERUNG
6 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 7
DEMOGRAFISCHE sich verändernden Lebensstile zum Ausdruck DEMOGRAFISCHE DYNAMIK NACH LÄNDERN
IN EUROPA IM ZEITRAUM VON 2020 BIS 2030
(z. B. die Zunahme von Trennungen oder die
HERAUSFORDERUNGEN geringere Anzahl von Großfamilien), welche die
Nachfrage nach Wohnraum angeheizt haben. Zunahme
UND SOZIOLOGISCHE Abnahme 10,4
11,3 5,5 5,6 145,9
143,3
VERÄNDERUNGEN
5,8
Was die Prognosen für die 5,4
2020 2030
Bevölkerungsentwicklung in der Europäischen 2020 2030
2020 2030
Die Bevölkerung der Europäischen Union Union bis zum Jahr 2030 betrifft, wird ein 2020 2030
leichter Anstieg auf insgesamt 449 Millionen Europäische Union 68,8
(ohne das Vereinigte Königreich) ist von 67,1 6,1
Einwohner erwartet. Andererseits zeigt (ohne UK) 5,8
427 Millionen im Jahr 2000 auf über 448 17,4
18,0
Millionen im Jahr 2020 angewachsen. eine Analyse nach Ländern, dass sich die 2020 2030
2020 2030
Bevölkerung nicht überall gleich entwickeln 448,9 5,3
2020 2030 37,9 37,2
5,0 11,9
Parallel zu dieser Entwicklung haben sich auch wird. Länder wie Frankreich, Spanien, Belgien, 447,5
11,5
83,2 83,4
tiefgreifende soziologische Veränderungen die Niederlande und sogar Deutschland werden 2020 2030
2020 2030
vollzogen. Die Haushalte werden immer ein Bevölkerungswachstum verzeichnen. In 2020 2030 2020 2030
9,3
19,2
18,0
8,9
zahlreicher und immer kleiner. Dieser Portugal, Italien und Griechenland hingegen
2020 2030 69,0
Trend ist vor allem in den europäischen wird die Bevölkerung schrumpfen. Entgegen der 67,3 2020 2030
2020 2030
Großstädten zu beobachten. Er ist bereits seit landläufigen Meinung ist es der Norden, der ein 60,2
59,2
10,2 10,0
mehreren Jahren im Gange und bringt die höheres demografisches Wachstum aufweist. 2020 2030
10,7
48,5 10,3
47,3 2020 2030
2020 2030
BEVÖLKERUNG IN DER EUROPÄISCHEN UNION (OHNE UK) IM ZEITRAUM VON
2020 2030
2000 BIS 2030 2020 2030
In Millionen Europäische Union (ohne UK) Eurozone In Millionen
449
450 448 350
445
440 345 Quellen: Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Oxford Economics, Eurostat
440 346
343 340
435
430 427
335
335
425
330
420
415 325
410
320
405
320
400 315
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2000
2001
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quellen: Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat und Oxford Economics
ENTWICKLUNG DER HAUSHALTSGRÖSSE
Entwicklung der IN DEN EUROPÄISCHEN GROSSSTÄDTEN
durchschnittlichen Größe
eines Haushalts zwischen
Klein Groß
2020 und 2009 (in %)
0,5
Zunahme
Berlin Madrid
0,3
0,1
Durchschnittlic
he Größe eines
-0,1 1,6 1,8 2 2,2 2,4 2,6 2,8
Haushalts im
München 2020 (Anzahl
-0,3 Personen)
Paris
-0,5
Mailand
Sevilla
-0,7
Bordeaux Lissabon Neapel
Helsinki
-0,9
Lille
-1,1
Abnahme
Riga
-1,3
-1,5
Die Größe einer Blase entspricht der Anzahl Haushalte
Quellen: Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat und Oxford Economics
8 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 9
DIE DEMOGRAPHISCHE unstetes Wachstum. Der Bausektor befindet LÄNDER VON MIETERN scheiden, die zum Marktpreis mieten (20%) und
Mietern, die zu ermäßigten Mieten oder sogar
sich tendenziell in einem Abwärtstrend: Er hat
ENTWICKLUNG FÜHRT das Niveau vor der Krise von 2008-2009 noch UND LÄNDER VON kostenlos wohnen (10%). Die Länder mit dem
nicht wieder erreicht. höchsten Anteil an Mietern, die eine Marktmiete
ZU EINER CHRONISCHEN WOHNEIGENTÜMERN zahlen, sind die Schweiz, Deutschland, Dän-
Nach einem Tiefpunkt im Jahr 2015 und einem emark, Schweden, Österreich und die Nieder-
ANGEBOTSKNAPPHEIT deutlichen Aufschwung im Zeitraum 2016-2019 – UNTERSCHIEDLICHE lande.
brachte die Pandemie im Jahr 2020 die Bautätigkeit
IM BAUSEKTOR IN je nach Land und Pandemiemaßnahmen mehr REALITÄTEN IN Sozialwohnungen (mit ermäßigten oder
kostenlosen Mieten) bilden zusammen mit
EUROPA oder weniger zum Erliegen. Infolgedessen trugen
der Nachfragedruck durch die Haushalte, die
EUROPA institutionellen Organisationen einewichtige Rolle
im Rahmen der staatlichen Sozialmaßnahmen.
Während der demografische Druck in den nach geeignetem Wohnraum suchten, und die In Europa sind drei von zehn Einwohnern Ein großer Teil der Bevölkerung, der aufgrund
vergangenen zehn Jahren in den Ländern der geringe Bautätigkeit aufgrund der begrenzten Mieter. Dieser Anteil ist in den letzten Jahren der hohen Preise oder Mieten in den Zentren der
Eurozone zugenommen hat, verzeichnete die Baukapazitäten in den Städten dazu bei, die Preise stabil geblieben, wobei die Zahl der Mieter in Großstädte Schwierigkeiten hat, eine Wohnung
in Regionen mit geringem Angebot und soliden zu finden, hat jedoch keinen Anspruch auf eine
Bauproduktion gemessen am Volumen ein den Ländern der Eurozone leicht gestiegen
Fundamentaldaten in die Höhe zu treiben. Sozialwohnung.
ist. Allerdings muss zwischen Ländern
mit einer Mehrheit von Wohneigentümern Bei der Definition, was unter bezahlbarem
(osteuropäische Länder wie Rumänien, die Wohnraum zu verstehen ist, bestehen –
ENTWICKLUNG DES ANGEBOTS (PRODUKTION)
Slowakei, Ungarn usw.) und Ländern mit hinsichtlich Größe, Zielbevölkerung oder
IN DER EUROZONE – MONATSDATEN (INDEX)
einer Mehrheit von Mietern (wie die Schweiz, Anbieter von Sozialwohnungen – erhebliche
170
Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern.
Deutschland, Österreich, Dänemark usw.)
Im Hinblick auf bezahlbarem Wohnraum
150
unterschieden werden. Länder mit einer Mieter-
130 Eigentümer-Verteilung nahe dem europäischen können drei große Kategorien von Ländern
Durchschnitt sind beispielsweise Frankreich, unterschieden werden:
110
Belgien, die Niederlande, Schweden und Irland. • Länder mit einem großen Bestand
90
Interessant ist die Feststellung, dass einige an Sozialwohnungen (mindestens
70 Länder mit einem bereits hohen Miete- 20% der Gesamtbevölkerung je nach
ranteil zwischen 2015 und 2019 einen Anstieg Bewohnerkategorie). Beispiel: Irland.
ihrer Mieterquote verzeichneten. Dies trifft
50
• Länder mit einem mittleren Bestand an
30 zum Beispiel auf die Schweiz, Deutschland, Sozialwohnungen (zwischen 10 und 20%).
Schweden und Dänemark zu. Andererseits Beispiele: Finnland oder Frankreich.
2012-10
2012-12
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gibt es auch einige Länder mit einer Vorliebe
Eurozone Belgien Deutschland Spanien Frankreich Italien Niederlande Österreich Portugal Finnland
für Wohneigentum, die eine Verlagerung hin zur • Länder mit einem geringen Bestand an
Miete verzeichnen, wie etwa Spanien und Por- Sozialwohnungen (weniger als 10%). Zu
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat
tugal. dieser Kategorie gehören Deutschland,
Belgien, Ungarn, Italien, Norwegen,
Von den 30% der Bevölkerung, die in Mietwoh- Portugal und die Schweiz.
ENTWICKLUNG DES ANGEBOTS (PRODUKTION) nungen leben, ist zwischen Mietern zu unter-
IN DER EUROZONE – JAHRESDATEN (INDEX)
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Eurozone Belgien Deutschland Spanien Frankreich Italien Niederlande Österreich Portugal Finnland
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat
10 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 11
AUFTEILUNG DER BEVÖLKERUNG NACH BEWOHNERKATEGORIEN
IN EUROPA (2019) (IN %)
DIE MIETBELASTUNGSQUOTE DER HAUSHALTE
100
Eigentümer Mieter, Marktmiete Mieter, reduzierte oder kostenlose Miete
MUSS AUF EINEM TRAGBAREN NIVEAU BLEIBEN
90
80 In jüngster Zeit hat die Verschärfung der einen deutlichen Anstieg der exzessiv hohen
70 Kreditbedingungen durch die europäischen Mietbelastungsquoten (Miete über 40% des
60
Regulierungsbehörden dazu geführt, Einkommens) belegt. Mit anderen Worten: Die
50
40
dass Wohneigentum für viele Haushalte Haushalte wenden einen immer größeren Teil
30 unerschwinglich geworden ist oder der Kauf um ihres Budgets für das Wohnen auf.
20
mehrere Jahre aufgeschoben werden muss,
So lebten 2019 9,6% der Bevölkerung der
sodass diese Haushalte auf Mietwohnungen
10
0 Europäischen Union in einem Haushalt,
ausweichen müssen. Aber auch auf dem
Irland
Slowenien
Frankreich
Estland
Nordmazedonien
Zypern
Österreich
Lettland
Rumänien
Norwegen
Schweden
Albanien
Türkei
Polen
Malta
Kroatien
Deutschland
Luxemburg
Dänemark
Slowakei
Niederlande
Serbien
Finnland
Bulgarien
Eurozone
Portugal
Italien
Europäische Union
Litauen
Belgien
Spanien
Tschechien
Griechenland
Schweiz
Montenegro
Ungarn
der 40% oder mehr seines verfügbaren
Mietmarkt kann der Anteil, den sie für die Miete
Äquivalenzeinkommens für das Wohnen
aufwenden müssen, zu hoch sein.
ausgab. Der Prozentsatz der Bevölkerung,
Um zu messen, wie viel die Haushalte deren Ausgaben für das Wohnen 40% des
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat für die Miete ihrer Wohnung aufwenden, Einkommens übersteigen, war im Segment der
wird im Allgemeinen der Anteil des Mietwohnungen zu Marktpreisen am höchsten
ENTWICKLUNG DES MIETERANTEILS* IN DEN Haushaltseinkommens verwendet, der für (über 25%), und bei Eigentumswohnungen bzw.
WICHTIGSTEN EUROPÄISCHEN LÄNDERN (IN %) das Wohnen aufgewendet werden muss. Eigenheimen am niedrigsten (4,0%).
Dazu wird die sogenannte Mietbelastungsquote Besonders viel wird in Großstädten bezahlt,
2015 2016 2017 2018 2019
70
verwendet, d. h. der Anteil der Ausgaben für die wo es gute Beschäftigungsmöglichkeiten gibt
60
Hauptwohnung im Verhältnis zum verfügbaren und die öffentlichen Verkehrsnetze ausgebaut
50
Einkommen. werden, was zu höheren Wohneigentumspreisen
40 und Mieten beiträgt. Die Entwicklung von
Studien zur Erschwinglichkeit von Wohnraum
Wohnungen für mittlere Einkommen könnte
30
haben insbesondere im privaten Sektor
20
dazu beitragen, diesen Druck etwas abzubauen.
10
QUOTE DER ÜBERBELASTUNG DURCH WOHNKOSTEN FÜR MIETER MIT EI-
0 NER MIETE ZUM MARKTPREIS (ANTEIL VON ÜBER 40% WIRD FÜR DIE MIETE
AUFGEWENDET) (IN %)
2007 2019
90
80
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat
*
Mieter mit einer Miete zum Marktpreis und Mieter mit reduzierter oder garantierter Miete 70
60
50
40
30
20
10
0
Finnland Österreich Frankreich Irland Deutschland Eurozone Portugal Niederlande Italien Belgien Dänemark Spanien Griechenland
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat
12 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 13
DIE ÖFFENTLICHE VERKEHRSINFRASTRUKTUR UND BESTEHENDE ÖFFENTLICHE U-BAHN-
NETZE UND AUSBAUPROJEKTE IN DEN
Verkehrsnetz: U-Bahn
IHRE POSITIVEN AUSWIRKUNGEN AUF DIE PREISE EUROPÄISCHEN GROSSSTÄDTEN
UND DIE ENTWICKLUNG VON WOHNIMMOBILIEN Anzahl Kilometer
Untersuchungen1 haben gezeigt, dass die die U-Bahn, sind in der Stichprobe nur etwa vierzig 432 200 100 50 10
Verkehrsinfrastruktur positive direkte und Projekte in dreißig Städten aufgeführt, die insge- Bestehendes Netz
Helsinki
gleichmäßige Auswirkungen auf das Wachstum samt 430 km an zukünftigen Strecken umfassen. Oslo Geplantes Netz 2030
und die Entwicklung einer Region hat. Die positive Im Gegensatz zu den osteuropäischen Netzen, Stockholm
Dynamik der Immobilienpreise ist jedoch nur dann mit Ausnahme von Prag, werden die Infrastruk-
turen hauptsächlich in Westeuropa (vor allem in Kopenhagen
gegeben, wenn ein Wohngebiet an den öffentlichen Rotterdam
Wilna
Frankreich) sowie in Nordeuropa, Italien und Spa- Dublin Amsterdam Düsseldorf
Verkehr angebunden ist und die Haushalte über ein Hamburg
nien ausgebaut. Brüssel
Berlin Warschau
gutes Einkommen verfügen. London
AUF GRUNDLAGE UNSERER Köln
Die Erstellung eines neuen öffentlichen Lille
Frankfurt
Prag
STICHPROBE LASSEN SICH DREI HAUPT Paris
Verkehrsnetzes und neuer Stationen zur Schaffung Rennes Wien
-TYPEN VON STÄDTEN UNTERSCHEI- Stuttgart Budapest
oder zum Ausbau des bestehenden Netzes München
DEN: Lyon Bukarest
erhöht daher die Nachfrage nach Wohnraum in Mailand
Toulouse
diesen Gebieten. Dies kann zu einem Anstieg der Erstens große internationale Metropolen von Bilbao Turin
Genua Sofia
Immobilienpreise von bis zu 40% führen. Aufgrund hoher wirtschaftlicher Bedeutung mit einer Porto Marseille
Rom
Madrid
wachsenden Nachfrage nach öffentlichen Ver-
Thessaloniki
der Antizipationen der Haushalte kann es bereits Lissabon
Barcelona Neaple
vor der Eröffnung der betreffenden Strecke zu kehrsmitteln. Diese Städte zeichnen sich durch Valencia
Athen
ein gemischtes Verkehrsnetz (U-Bahn, Stadtbahn
einem Preisanstieg kommen. Sevilla
Málaga
Alicante
und/oder Straßenbahn) aus, das im Durchschnitt
In Zusammenhang mit den Ergebnissen dieser zwischen 50 km und 200 km für U-Bahn und
Untersuchungen haben wir das öffentliche Ver- Straßenbahn beträgt. Zu den wichtigsten Pro- Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy
kehrsnetz (U-Bahn und Straßenbahn) von 140 jekten für den Netzausbau bis 2030 gehören Bal-
Städten in Europa analysiert, d. h. bereits beste- lungsräume wie Paris-Île-de-France, Hamburg BESTEHENDE ÖFFENTLICHE
hende U-Bahn-Linien von über 4.000 km und und Mailand. STRASSENBAHNNETZE UND
Straßenbahnlinien von über 5.600 km. Während AUSBAUPROJEKTE IN DEN
Zweitens: Metropolen von regionaler Dimension Verkehrsnetz: Stra ßenbahn
in den osteuropäischen Ländern Straßenbahnen EUROPÄISCHEN GROSSSTÄDTEN
mit wachsender Bevölkerung, die eine
mit ausgedehnten, aber veralteten Netzen vorher-
Erweiterung ihres bestehenden Netzes planen,
rschen, konzentrieren sich die U-Bahn-Netze und Anzahl Kilometer
und dessen Umfang 70 km für die U-Bahn und
-Projekte auf die großen westlichen Metropolen.
100 km für die Straßenbahn nicht überschreitet.
Wir haben 80 U-Bahn-Ausbauprojekte mit mehr Beispiele sind Städte wie Toulouse und Sevilla. Trondheim 232 150 100 50 10
Tampere
als 700 km zusätzlichen Strecken in den meisten
Drittens: Westliche Metropolen aller Helsinki Bestehendes Netz
westeuropäischen Metropolen ermittelt. Im Osten
Bergen
Stockholm
Größenordnungen, die bereits einen Wandel Tallinn Geplantes Netz 2030
wird das U-Bahn-Netz in Prag, Bukarest, Warschau, Oslo
durchlaufen haben und bei denen kein Göteborg Riga
Vilnius und Sofia ausgebaut.
nennenswerter Ausbau des Netzes zu erwarten Edinburg
Aarhus
Obwohl die Straßenbahn weiterverbreitet ist als ist. Manchester
Dublin
Amsterdam
Birmingham Warschau
London Berlin
Lodz
Kahn, M. E. (2007), «Gentrification Trends in New Transit-Oriented
1
Lille Prag
Communities : Evidence from 14 Cities That Expanded and Built Rail Paris
Transit Systems», Real Estate Economics München Wien Lasi
Budapest
McMillen D. P. et McDonald J. (2004). «Reaction of House Prices to Nantes Basel
a New Rapid Transit Line : Chicago’s Midway Line, 1983-1999», Real Genf
Zürich Bukarest
Estate Economics Bordeaux
Lyon
Mailand
Graz
Turin Bologna
Sofia
Bilbao Nizza Florenz
Porto Toulouse
Marseille
Madrid Rom
Barcelona Neaple
Lissabon
Athen
Sevilla
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy
14 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 15
IM FOKUS: DIE TEILS ZU HOHEN PREISE UND MIETEN IN
FERTIGSTELLUNG DES DEN METROPOLEN VERANLASSEN BESTIMMTE
GRAND PARIS EXPRESS BEVÖLKERUNGSGRUPPEN DAZU, SICH FÜR DIE
Mit bereits mehr als 12 Millionen Einwohnern
STÄDTE/VORORTE IN DER NÄHE DER GROSSEN
wird die Region Ile-de-France bis 2030 ihr STÄDTISCHEN ZENTREN ALS WOHNORT ZU
wirtschaftliches und demografisches Wachstum
fortsetzen. Die künftige Wertschöpfung im ENTSCHEIDEN
Immobiliensektor hängt in hohem Maße von der
schrittweisen Fertigstellung der Stationen des Auch wenn sich der Migrationssaldo zwischen bereits bekannter Trend fortgesetzt wurde,
größten europäischen Stadtentwicklungsprojekts ländlichen und städtischen Gebieten tendenziell wobei diesmal die Suche nach einem Platz
mit 200 km U-Bahn-Linien und 68 neuen stabilisiert, ist die demografische Dynamik von im Freien (Terrasse, Balkon, Garten) und mehr
Stationen ab. einer Verdichtung der großen urbanisierten Quadratmeter, um von zu Haus aus arbeiten zu
Regionen geprägt. Im Zeitraum 2011-2019 können, im Fokus standen. So sind Haushalte
mit Personen, die immer noch einen Arbeitsplatz
führte der Druck auf die städtischen Zentren
im Stadtzentrum haben, eher bereit, an den
in der Eurozone zu einem Anstieg der dortigen
Stadtrand zu ziehen. Es ist somit nicht zu einem
FERTIGSTELLUNG DER STATIONEN Gesamtbevölkerung, der sich jedoch auf die Exodus aus den großen Metropolen gekommen.
DES GRAND PARIS EXPRESS Vorstädte konzentrierte und weniger auf die Darüber hinaus entscheiden sich andere
bereits dicht besiedelten Zentren. Für diesen städtische Haushalte für einen Zweitwohnsitz
Trend gibt es mehrere Gründe. Hohe Preise oder einen zweiten Hauptwohnsitz, von wo
und Mieten haben einen Teil der Bevölkerung aus sie arbeiten können, bevor sie in die Nähe
mit mittlerem und niedrigem Einkommen, ihres Arbeitsplatzes im Zentrum einer Großstadt
insbesondere die Mittelschicht, ausgeschlossen. zurückkehren, was in den letzten Monaten zu
einem Preisanstieg in ländlichen Gebieten oder
VAL-D'OISE
Die Suche nach mehr Platz oder der Ausbau
der öffentlichen Verkehrsmittel (U-Bahn, sekundären Städten beigetragen hat.
Straßenbahn usw.) haben einige Haushalte dazu Aus demografischer Sicht wird davon
ausgegangen, dass es bis zum Jahr 2030
SEINE-
veranlasst, in Vororte in der Nähe von dicht
zu einem verstärkten Druck auf den
ST-DENIS
besiedelten Stadtzentren oder Sekundärstädten
Wohnungsmarkt in den großen städtischen
zu ziehen. In der Folge hat der Druck auf Regionen (Zentren und Vororte) kommen wird,
PARIS
YVELINES
Preise und Mieten in den großen europäischen da diese im Hinblick auf Arbeitsplätze und
SEINE-ET-MARNE
Metropolen im letzten Jahrzehnt angehalten. veränderte Familienverhältnisse attraktiv sind.
HAUTS-
DE-SEINE
Die Covid-19-Krise hat dazu geführt, dass ein
Fertigstellung
VAL-DE- Grand Paris Express
MARNE 2024
2025 URBANE BEVÖLKERUNG: DEMOGRAFISCHES
2026 GEWICHT UND DYNAMIK BIS 2030 (LÄNDER)
2027
2028 Wachstumsrate 2020-2030
der urbanen Demografie eines
ESSONNE 2030
Landes (in %)
Métropole 16
du Grand Paris
14 Irland
12
10 Österreich
Portugal Frankreich
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy 8
Deutschland
Niederlande
6
Spanien
4
Griechenland
Wachstumsrate 2020-
Italien
Finnland 2030 der
2 Belgien Gesamtdemografie eines
Landes (in %)
0
-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
Die Größe einer Blase
-2 entspricht der Anzahl Personen,
die in einem urbanen Raum
leben
-4
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Oxford Economics, Eurostat
16 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 17
DYNAMIK DER STÄDTISCHEN UND LÄNDLICHEN GEBIETE IN EUROPA VON 2011 BIS 2019
(ENTWICKLUNG IN PROZENTPUNKTEN)
Schweiz
Griechenland
Slowakei
Lettland
Rumänien
Tschechien
Polen
Bulgarien
Schweden
Italien
Luxemburg
Portugal
Norwegen
Österreich
Zypern
Deutschland
Europäische Union
Eurozone
Frankreich
Belgien
Finnland
Kroatien
Spanien
Ungarn
Litauen
Niederlande
Estland
Malta
Slowenien
Irland
Dänemark
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20
Ländliche Zone Städte und Vorstädte Städte
Definition des Verstädterungsgrades. Der Grad der Urbanisierung ist eine Eurostat-Klassifizierung, die auf den folgenden drei Katego-
rien basiert:
• Städte, auch bekannt als dicht besiedelte Gebiete (zentrale Ballungsgebiete)
• Städte und Vororte, auch bekannt als Gebiete mit mittlerer Bevölkerungsdichte (Ballungsgebiete und Nicht-Ballungsgebiete);
• ländliche Gebiete, auch bekannt als dünn besiedelte Gebiete (Nicht-Ballungsgebiete).
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage von Eurostat
ERHÖHTE
KOMPLEXITÄT AUF DEM
WOHNUNGSMARKT: DIE
18 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021
NEUEN MODELLE
PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 19MEHRGENERA- Aktivitäten, Schulen usw.) macht diese Zentren
zu attraktiven Orten, führt aber gleichzeitig zu
DIE WOHNFORMATE VON MORGEN: AUF DEM
TIONEN-METROPOLEN starken Spannungen auf dem Wohnungsmarkt, WEG ZUR ENTWICKLUNG VON SERVICE-
sodass sich die Probleme vom Zentrum auf die
Der Wohnraum muss den unterschiedlichen
Ansprüchen der Einzelpersonen und ihren
Peripherie ausweiten. So zwingt die derzeitige IMMOBILIEN
Höhe der Kosten pro Quadratmeter Wohnraum
veränderlichen Bedürfnissen und Erwartungen (Preis oder Miete) in den dicht besiedelten Zentren
im Laufe ihres Lebens entsprechen. In einer der großen Metropolen bestimmte Haushalte
Mehrgenerationengesellschaft muss sich
CO-LIVING, ODER DAS COMEBACK gesteigert wird, indem sie Fachleuten aus
dazu, auf die mehr oder weniger zentrumsnahen DES GEMEINSCHAFTLICHEN WOH- dem Immobilienbereich anvertraut wird.
der Wohnraum daher an die Bedürfnisse Vororte auszuweichen, um ihre Kaufkraft und
mehrerer Generationen in verschiedenen NENS 4.0 Andererseits ist die Trennung von Eigentum
ihre berufliche Mobilität aufrecht zu erhalten und Betrieb ein guter Weg, um Barmittel für
Lebensabschnitten (Studenten, Erwerbstätige, oder zu steigern. Diese Situation wird durch die Co-Living ist ein Wohnkonzept, das sich
Senioren und Hochbetagte) anpassen. den Betrieb zurückzugewinnen und/oder zu
Möglichkeit von Homeoffice begünstigt. für Menschen eignet, die sich in einer erhalten.
STUDIERENDE Übergangsphase ihres Lebens befinden. Das
SENIOREN UND HOCHBETAGTE • Oder der Betreiber möchte den Wohnraum
Konzept ermöglicht ihnen, in eine sofort
Die Generationen im Gymnasiumsalter wollen Der Übergang ins Rentenalter stellt einen neuen selbst verwalten und Eigentümer bleiben.
ihr Studium sowohl aus beruflichen Gründen bezugsbereite Wohnung (voll möbliert und
Lebensabschnitt mit neuen Erwartungen und Dann ist er auch für den Betrieb der
(bessere Beschäftigungsfähigkeit) als auch ausgestattet) zu ziehen. Im Weiteren umfasst Immobilie verantwortlich. Diese Situation
neuen Bedürfnissen dar. In den kommenden das Konzept des Co-Living in der Regel
aus persönlichen Gründen («Quarter-Life- zehn Jahren wird sich die Alterung der zwingt den Betreiber jedoch dazu, eine
Crisis») fortsetzen. Die Möglichkeit eines Dienstleistungen, Aktivitäten und Einrichtungen, große Summe von Barmitteln einzusetzen,
Bevölkerung in Europa rapide beschleunigen.
Hochschulstudiums bietet den Vorteil, in einer die privat genutzt oder mit der Gemeinschaft die nicht für den Betrieb verwendet werden
In Ländern wie Deutschland und Italien wird
internationalen Metropole zu leben. So kann dieses Phänomen sehr ausgeprägt sein. Das geteilt werden können. kann.
diese Generation zwei Faktoren miteinander bedeutet, dass die Abhängigkeitsquotienten Es gibt verschiedene Arten von BESCHLEUNIGTE ENTWICKLUNG
verbinden, die für sie wichtig sind: die Erhaltung in den nächsten zehn Jahren weiter steigen
der Mobilität und der Unabhängigkeit trotz in Gemeinschaftsräumen: Küche, Wohnzimmer, VON «BUILT TO RENT»
und die Nachfrage nach Seniorenresidenzen Terrasse, Garten, Dachterrasse, Kinoraum,
vielen Fällen begrenzter Kaufkraft. und später nach Pflegeheimen nach und nach Das Konzept «Built to Rent» bedeutet Bauen zur
Fitnessraum, Co-Working-Space usw.
ERWERBSTÄTIGE PERSONEN zunehmen wird. Senioren, die sich länger einer Miete, d.h., dass Wohnungen zum Vermieten
guten Gesundheit erfreuen, möchten so lange Die Co-Living-Unterkünfte können in folgende und nicht zum Verkauf erstellt werden. «Built to
Trotz der aktuellen Krise bleiben die Metropolen wie möglich unabhängig bleiben, Restaurants Kategorien unterteilt werden: Rent» ist ein «alternativer» Teil des Mietsegments,
ein zentraler Bestandteil der europäischen besuchen können, Zugang zu hochwertigen
• Privates Studio: Diese Unterkunft verfügt in der jedoch in den kommenden Jahren in vielen
Wirtschaft. Sie bieten viele Arbeitsplätze und Gesundheitsdiensten haben und gleichzeitig in
leisten einen wichtigen Beitrag zur Schaffung der Regel über ein Zimmer, ein Badezimmer europäischen Ländern stark wachsen dürfte.
der Nähe ihrer Kinder, Enkelkinder und Freunde
von nationalem Wohlstand. Die Konzentration bleiben, von denen die meisten in einer Großstadt und eine Küche. Gemeinschaftsräume «Built to Rent» ist mit Serviceleistungen
(öffentlicher Dienstleistungen, unterschiedlicher oder in der Nähe einer Großstadt leben. (Co-Working, Lounge, Bar, Restaurants usw.) verbunden. Dies ist der Hauptunterschied
Verkehrsmittel, von Unternehmen, kulturellen können ebenfalls zur Verfügung stehen. Ein zu anderen Konzepten. Ziel ist es, eine
Co-Living-Studio ist die teuerste Lösung; professionelle Verwaltung der Räumlichkeiten
• Ein halbprivates Zimmer: Diese Art von und Anlagen vor Ort anzubieten. In den
Unterkunft besteht in der Regel aus einem Gebäuden stehen Fitnessstudios, Co-Working
Zimmer mit einer kleinen Küche und/oder Spaces usw. zur Verfügung. Die Betreiber stellen
einem Badezimmer. In dieser Konfiguration Wartungsteams zur Verfügung, die Probleme
gibt es auch gemeinsam genutzte Räume rasch beheben können, bieten freien Zugang zu
wie z. B. ein Wohn- oder Esszimmer; den Gemeinschaftsräumen für alle Bewohner
sowie die Möglichkeit, diese für private
• Ein Privatzimmer und Gemeinschaftsräume: Veranstaltungen zu reservieren.
In dieser Konfiguration ist das Zimmer
privat und in der Regel möbliert. Zu dieser DAS GESCHÄFTSMODELL «BUILT TO
Art von Co-Living-Unterkünften gehören RENT»
gemeinsam genutzte Räume wie Küche, Die 3 wichtigsten Geschäftsmodelle sind die
Bad oder Wohnzimmer. folgenden:
DAS GESCHÄFTSMODELL DER BETREIBER • Beim ersten Modell ist der Betreiber die
VON CO-LIVING-UNTERKÜNFTEN Anlaufstelle für alle Beteiligten. Dieser trägt
In der Regel setzen die Betreiber folgende zwei somit das Vermietungsrisiko und muss die
Geschäftsmodelle ein: Vergütung des Eigentümers sicherstellen,
unabhängig davon, ob er in der Lage ist,
• Der Betreiber möchte das Wohneigentum die Wohnung zu vermieten oder für die
auslagern und entscheidet sich für Einziehung der Mieten zu sorgen. Im
einen gewerblichen Mietvertrag mit dem
Weiteren verwaltet der Betreiber in der
Eigentümer-Investor. Diese Lösung hat
Regel alle Dienstleistungsanbieter;
den Vorteil, dass der Wert der Immobilie
20 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 21• Beim zweiten Modell ist der Betreiber der in der Regel groß und diese verfügen über ein
Ansprechpartner des Mieters, aber der Restaurant und relativ viel Personal. Diese
Mietvertrag wird mit dem Eigentümer Residenzen befinden sich in den Zentren von Ein Finanzmodell mit Zukunft: Die Aufspaltung des
abgeschlossen. Der Betreiber führt im Auf- Sekundärstädten oder Vorstädten. Eigentumsrechts
trag des Eigentümers eine Reihe von Tätig-
• Das zweite Angebot richtet sich vor
keiten aus (Marketing, Mietinkasso, War- In zahlreichen europäischen Ländern ist es möglich, Immobilieneigentum in verschiede Arten
allem an Senioren im Alter von 65 bis
tungsverträge, Verträge mit Dienstleistern von Rechten aufzuspalten. Diese Rechte haben ihre spezifischen Merkmale hinsichtlich der
75 Jahren. Diese Seniorenresidenzen
usw.). Das Vermietungsrisiko wird jedoch damit verbundenen Performance und eignen sich daher für innovative Anlagekonzepte im
zeichnen sich durch mittelgroße
zwischen dem Vermieter und dem Betreiber Bereich der Strukturierung von Wohnimmobilien.
Gemeinschaftsräume, wenig Personal
in Form eines Prozentsatzes der Mieteinna-
und ein nur kleines Unterhaltungsangebot
hmen geteilt; Die häufigste Art der Aufspaltung von Rechten ist die Aufteilung in bloßes Eigentum und
aus. Ein Restaurantbereich ist bei diesem
• Beim dritten Modell ist der Betreiber eben- Modell selten. Ein Großteil der für die Nießbrauch, die in Frankreich weit verbreitet ist. Das bloße Eigentum geht auf den lateinischen
falls der Ansprechpartner des Mieters, wobei Bewohner verfügbaren Dienstleistungen Begriff abusus (das Recht, einen Vermögenswert abzutreten oder zu veräußern) zurück,
ein Mietvertrag zwischen dem Eigentümer wird ausgelagert. Die Flexibilität dieses während der Nießbrauch das Recht auf Miete (fructus) und das Recht auf Nutzung (usus)
und dem Mieter abgeschlossen wird. Der Modells ermöglicht eine Ansiedlung sowohl umfasst. Es gibt auch Fonds, die das bloße Eigentum erwerben (auf Lebenszeit), womit sie
Unterschied zum vorherigen Modell besteht in ländlichen und stadtnahen Gebieten als eine reine Kapitalrendite für die Anleger generieren.
darin, dass der Eigentümer die Mieten direkt auch in den Zentren von Sekundärstädten
einzieht. Der Betreiber wird in der Regel eine oder Ballungsräumen. Es ist damit zu rechnen, dass sich in Zukunft weitere Arten der Aufspaltung von Rechten
Rolle bei der Kontrolle unbezahlter Mieten entwickeln werden, wie z. B. eine Aufteilung zwischen Grundstücken und Gebäuden oder das
DAS GESCHÄFTSMODELL DER BETREIBER «Eigentum auf Lebenszeit», welches das Recht umfasst, einen Vermögenswert zu erwerben,
spielen. Auch das Vermietungsrisiko wird
VON SENIORENRESIDENZEN ihn aber nicht weiter zu verkaufen. Diese Modelle werden es den Anlegern ermöglichen,
geteilt.
Es können zwei verschiedene aufgespaltene Rechte mit einem Abschlag gegenüber den Preisen für volle Eigentumsrechte
SENIORENRESIDENZEN Hauptgeschäftsmodelle unterschieden werden: zu erwerben. Politisch gesehen sind sie eine Antwort auf die Schwierigkeiten, die junge
Seniorenresidenzen sind eine Antwort auf die Menschen und Haushalte der Mittelschicht beim Zugang zu Wohneigentum an den teuersten
• Das Modell Eigentümer-Bewohner. Bei Standorten haben.
aktuellen Wünsche der Senioren: Sie wollen diesem Modell werden die Dienstleistungen
sozial, kulturell und körperlich aktiv bleiben. und Ausrüstungen intern verwaltet. Bei der
Die Inanspruchnahme von häuslichen Diensten Abrechnung werden die laufenden Kosten
ermöglicht es autonomen Senioren, den Übertritt in der Regel aufgeteilt. Die Hauptschwäche
in ein Pflegeheim bis zum Eintreten einer wirklich dieses Modells besteht darin, dass die Kosten
kritischen Situation aufzuschieben. In diesen von der tatsächlichen Nutzung abgekoppelt
Unterkünften werden auch den Bedürfnissen sind, wodurch die – oft sehr hohen – Kosten
von Senioren entsprechende Dienstleistungen nicht transparent sind.
angeboten. Es können zwei Hauptarten
unterschieden werden: • Das Mieter-Bewohner-Modell. Die Dienste
werden vom Betreiber verwaltet. Den
• Das erste Angebot richtet sich an ältere Bewohnern wird ein Basis-Servicepaket
Menschen, bei denen die Gefahr eines angeboten. Dieses kann durch zusätzliche
Autonomieverlustes besteht. In der Regel Dienstleistungen ergänzt werden, die einzeln
handelt es sich dabei um Menschen über oder in Form von Paketen angeboten werden
75 Jahre. Sie bleiben meistens in diesen können. Bei der Abrechnung sind somit eine
Heimen, bis sie eine erhebliche Einbuße ihrer größere Flexibilität und Kostentransparenz
körperlichen Selbständigkeit erleiden. Die möglich. Außerdem kann der Bewohner die
Gemeinschaftsräume dieser Residenzen sind Kosten an seine Bedürfnisse anpassen.
BEISPIEL CO-LIVING SENIORENRESIDENZEN BEISPIEL « BUILT TO RENT »
Image: republicainmobiliaria.com Image: Cogedim Image: standard.co.uk
22 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 23DAS VERHÄLTNIS DEUTSCHLAND FINNLAND IRLAND
Das deutsche Recht ist mieterfreundlich. Die Das finnische Recht und die finnische Praxis In Irland gibt es einen starken Mieterschutz, aber
ZWISCHEN VERMIETER Mieten können frei vereinbart werden, wobei sind bezüglich des Verhältnisses zwischen das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer
«überhöhte» Mieten nachträglich angefochten
UND MIETER IN werden können.
Eigentümer und Mieter relativ neutral. ist ausgewogen.
Die Vermietung von Wohnungen ist im Die Parteien können die Mieten frei aushandeln.
DEN WICHTIGSTEN Mieterhöhungen werden kontrolliert und dürfen Allgemeinen nicht geregelt. Eigentümer und Die Miete darf jedoch nicht höher sein als
innerhalb von drei Jahren nominal 20% (real Mieter können die Mieten frei aushandeln, der marktübliche Satz. Im Weiteren kann die
EUROPÄISCHEN weniger) nicht überschreiten. aber die Gerichte können den bestehenden Miete einmal im Jahr angepasst werden. Bei
LÄNDERN: EIN Das deutsche Bundesverfassungsgericht hat im Mietzins senken, wenn er deutlich über dem
durchschnittlichen Marktpreis für vergleichbare
Mietstreitigkeiten ist das Private Residential
Tenancy Board (PRTB) zuständig. In Regionen mit
September 2021 das vor einem Jahr von den
ÜBERBLICK ÜBER Regierenden der Hauptstadt Berlin erlassene Wohnungen in einem Gebiet liegt. einer angespannten Situation auf dem Mietmarkt
im Jahr 2016 (wie z. B. Dublin) dürfen die Mieten
Gesetz zur Mietpreiskontrolle (Mietpreisdeckel)
DIE RECHTSLAGE IN für nichtig erklärt. Das bedeutet, dass es Sache
FRANKREICH nicht um mehr als 4% pro Jahr steigen, es sei
des Bundes ist, ein Gesetz zu erlassen, damit Das französische Recht ist sehr mieterfreundlich. denn, die Immobilie wird umfassend renoviert.
EUROPA eine solche Maßnahme als verfassungsmäßig Die Anfangsmiete kann frei vereinbart werden. NIEDERLANDE
gilt. Die Miete kann erhöht werden, aber nur einmal
Service-Modelle sind dort am beliebtesten, wo Der niederländische Mietmarkt ist mieterfreundlich.
BELGIEN im Jahr und höchstens im Umfang des Anstiegs
die nationale Kultur mieterfreundlich ist und des IRL (Mietreferenzindex) des INSEE. Die Eigentümer können die Miete frei festsetzen.
wo die Regulierung den Mieter nicht übermäßig Die Mieten können frei verhandelt werden. Ein Eigentümer kann die Miete einmal pro Jahr
benachteiligt. Mieterhöhungen, die über der Inflationsrate Einige Regionen sind beim Mieterwechsel von
erhöhen, aber die Regierung legt die maximale
liegen, können jedoch nicht in den Vertrag einer Mietpreiskontrolle betroffen. Die 2014 mit
Die Mieten sind in Europa in den letzten prozentuale Erhöhung fest.
aufgenommen werden. In jedem Mietvertrag dem ALUR-Gesetz eingeführte Mietpreiskontrolle
Jahren stetig gestiegen, sodass es den wird die Miete einmal pro Jahr automatisch wurde im November 2018 durch das ELAN- Bei Immobilien im «nicht regulierten» Segment
Anlegern möglich war, sich gegenüber an die Lebenshaltungskosten angepasst. Diese Gesetz ersetzt. Es gibt den Gemeinden in den kann die Miete zwischen Eigentümer und
dem Inflationsrisiko abzusichern. Staaten, Indexierung basiert auf dem Gesundheitsindex Regionen mit einer angespannten Situation auf Mieter frei vereinbart werden. Die Wohnungen
regionale und/oder lokale Behörden haben (berechnet aus dem Verbraucherpreisindex dem Wohnungsmarkt zwei Jahre Zeit, d. h. bis im «regulierten» Segment unterliegen einer
gesetzliche Bestimmungen oder Regelungen ohne Tabak, alkoholische Getränke, Benzin Ende 2020, um einen Antrag auf Anwendung der Mietpreiskontrolle.
für die Vermietung erlassen, um den und Diesel), der vom Föderalen Öffentlichen Mietpreiskontrolle in ihrer Region zu formulieren.
Zugang zu Wohnraum zu erleichtern und SCHWEDEN
Dienst (FÖD) veröffentlicht wird. Die Dauer des Die Mietpreiskontrolle, die zunächst in Paris und
übermäßige Mietpreissteigerungen aufgrund Mietvertrags ist flexibel. Der schwedische Mietmarkt ist streng reguliert.
eines Ungleichgewichts zwischen Angebot Lille in Kraft getreten ist, wird ab dem 1. Juni
und Nachfrage zu begrenzen. Ziel dieser DÄNEMARK 2021 auch in der Plaine Commune angewendet Die Mieten sind so angesetzt, dass sich für einen
Maßnahmen ist es, die Transparenz der Mieten (9 Städte: Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Investor eine relativ geringe Rendite ergibt. Da die
Die Gesetze in Dänemark sind sehr Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Mieten kaum durch die Lage beeinflusst werden,
zu gewährleisten und diese erforderlichenfalls mieterfreundlich. Es gibt fünf verschiedene
anzupassen. Gleichzeitig garantieren diese Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve und Saint- sind Wohnungen in Großstädten besonders
Formen der Mietpreiskontrolle, die sich nach Ouen), in den Gemeinden des Est Ensemble stark unterbewertet. Das System untersteht den
Maßnahmen ein regelmäßiges und sicheres dem Alter des Gebäudes richten. Das System
Einkommen, sodass Anlagen in Wohnimmobilien (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Mietgerichten.
ist aber auch sehr komplex. Die Mieten für Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin und
für den Anleger eine gute Absicherung gegenüber Wohnungen, die nach 1991 erbaut wurden, In Wohngebäuden, die nach 2011 erbaut wurden,
dem Inflationsrisiko darstellen und gleichzeitig Romainville), aber auch in Lyon, Villeurbanne,
sind jedoch von der Mietpreiskontrolle ist es einfacher, eine höhere Miete zu verlangen.
den Mieter schützen. Wir haben die wichtigsten Bordeaux und Montpellier zwischen Ende 2021
ausgenommen. und Anfang 2022.
Länder ausgewählt, um die Besonderheiten,
aber auch die Komplexität des Mietrechts in SPANIEN
ITALIEN
jedem dieser Länder zu verstehen. Der spanische Wohnungsmarkt ist
Das italienische Recht ist mieterfreundlich.
ÖSTERREICH mieterfreundlich.
Die Mieten können anfänglich frei ausgehandelt
Das österreichische Recht ist mieterfreundlich. Der Eigentümer und der Mieter haben
werden, wobei Mieterhöhungen jedoch begrenzt
Für die Höhe der Mieten gibt es strenge Vertragsfreiheit bei der Festlegung der Miete.
sind. Der Vermieter kann die Miete erst nach dem
Vorschriften. Die Mieterhöhungen sind jedoch an den
ersten 4-Jahres-Vertrag erhöhen.
Verbraucherpreisindex gekoppelt und auf ein
Bei neueren Gebäuden sind die Vorschriften Mal pro Jahr begrenzt. In Katalonien wurde eine
zum Schutz der Mieter weniger restriktiv, aber Mietpreisbindung eingeführt, wobei die Frage
es gibt keine Mietpreisregulierung. der Durchsetzung allerdings bestehen bleibt.
24 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBRE 2021 25ANSTIEG DER MIETEINNAHMEN VON WOHNIMMOBILIEN IN FORM VON
PORTFOLIOANLAGEN IN DEN WICHTIGSTEN LÄNDERN EUROPAS (EN%)
2020
6
Finnland Norwegen
5
Deutschland Niederlande
4 Österreich
Schweden UK
Portugal
Spanien
3 Frankreich Irland
Dänemark
2
Italien
1
0
0 1 2 3 4 5 6
Durchschnitt
2020-2011*
Oder letzte verfügbare Daten
*
Quelle(n): Primonial REIM Research & Strategy auf Grundlage des MSCI
DIE INSTITUTIONALISIERUNG
26 PRIMONIAL REIM - DIE GROSSE BESCHLEUNIGUNG AUF DEM EUROPÄISCHEN WOHNUNGSMARKT - NOVEMBER 2021
DES WOHNUNGSMARKTES
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