Distressed Asset Konferenz Konferenz Distressed Real Estate
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8. Distressed Asset Konferenz Distressed Real Estate 20. März 2013
1
Vorstellung
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Schwannstrasse 6
40476 Düsseldorf
Germany
Jochen Wentzler
WP | StB | Dipl. Kfm. Tel: +49 (0)211 8772 2381
Fax: +49 (0)211 8772 2880
Partner
Mobile +49 (0)177 8772 381
Head Restructuring Services jwentzler@deloitte.de
www.deloitte.com/de
2 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and Confidential
Distressed Real Estate Markt
Refinanzierungswelle ? 600
EMEA Debt Fälligkeitszeitplan
Seit Jahren wird von
der Refinanzierungs- Immobilienzeitung 400 17,2%
15,2%
in $ Mrd.
welle in Europa und D 20.11.2012: „In den
kommenden beiden Jahren 10,6% 7,9%
gesprochen. Wie wird 200 7,3%
9,1%
stehen Immobilienkredite im
sich dies auf den
Gesamtwert von 60 Mrd. Euro
Distressed Real Estate 100 300 500 300 300 200
zur Refinanzierung an: Das
Markt auswirken? berichtet Corpus Sireo.“
0
2010 2011 2012 2013
2013 2014 2015
Fällige Unternehmens- Anteil fälliger
kredite (in $ Mrd.)* Unternehmenskredite
Handelsblatt
19.03.2013:
„Bundesbank
wiederspricht These
vom Immobilien-
ausverkauf.“
3 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and Confidential
Distressed Real Estate Markt
Meinungen aus dem Markt ?
Nicht jede
Refinanzierung führt FinanzNachrichten.de
zu einem Distressed 22.02.2013:
Asset Fall. Die „Die Deutsche Real Estate AG
Einschläge kommen hat heute die Refinanzierung
aber näher. Thomas Daily 26.12.2012: von Bankdarlehen für ihr
Juve online 31.02.2013: „ING Real Estate zieht sich zum größtes Immobilienportfolio in
„Das Xanadu-Portfolio Dezember aus dem einer Gesamtgrößenordnung
hat einen neuen Besitzer.“ Investorenkonsortium des von EUR 216 Mio. erfolgreich
Kürzlich „ ... erwarb es ... Überseequartiers in der Hamburger abgeschlossen.“
Apollo Real Estate für HafenCity zurück.“
180 Millionen Euro aus
der Insolvenz.“ Die
Xanadu-Papier „...waren
Teil einer größeren
Verbriefung, der Ddp direct 18.09.2012:
sogenannten Cornerstone „Rund 70 Prozent ... der Studienteilnehmer gehen
Titan 2007-1-Verbiefung.“ davon aus, dass die Zahl der Transaktionen im
Distressed-Real-Estate-Bereich um 10 bis 50%
ansteigen wird.“
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Distressed Real Estate Markt
Der Transaktionsmarkt ?
Der Transaktionsmarkt
entwickelt sich je nach
Nutzungsart sehr
unterschiedlich
Wohnen Gewerbe (inkl. Einzelhandel) Einzelhandel
1. Erwerb großer Portfolios durch 1. Hohes Transaktionsvolumen bei 1. Positive Entwicklung des
Finanzinvestoren niedrigem Zinsniveau Transaktionsumsatzes analog zum
2. Verkauf von Teilportfolios durch Finanz- 2. Private Equity Fonds erwerben große übrigen Gewerbeimmobilienmarkt
investoren an Privatisierungsexperten und Portfolios mit hohem FK-Anteil/Verkauf
FK 2. Rückgang des Konsums hat direkte
Bestandshalter
großer Immobilienportfolios Auswirkungen auf den Investmentmarkt
3. Überführung der Portfolios in Fonds oder für Einzelhandelsobjekte
3. Renditeorientierte Transaktionen;
Aktien
Sale and lease back Transaktionen 3. Erneute Fokussierung der Investoren hin
4. Starkes Interesse bei Investoren; Portfolio-
4. Hohe Marktnachfrage nach Immobilien zu Büroimmobilien bzw. geringes
transaktionen (LBBW, TLG, DKB, GWG);
aktuell werden Transaktionen und mit sicheren Mietverträgen ļ Angebot von Core-Handelsimmobilien
Börsengänge (u.a. GSW, LEG, LBBW, Liquditätsengpässe der Unternehmen
Baubecon) durchgeführt bzw. vorbereitet
Quelle: BulwienGesa, DEGI, Deloitte Research, CBRE, Deutsche Hypo,
Hypo BNP, JLL, Savills Research
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Distressed Real Estate Markt
Einflußfaktoren ?
Nicht allein die Eigenkapitalanforderungen der Banken Änderung der dt. Insolvenzordnung
Refinanzierungswelle
Die gestiegenen Anforderungen an die Immer häufiger wird in Fachkreisen über die
beeinflusst den
Eigenkapitalaustattung der Banken führt dazu, proaktive Nutzung der neuen dt.
(Distressed) Real Insolvenzinstrumente diskutiert. Damit erhält die
dass die Finanzierung über eine Pfandbrief –
Estate Markt Drohung mit der Insolvenz eine neue
Verbriefung refinanzert werden kann.
(schwächere) Dimension.
EU-Auflagen / strategische Neuausrichtungen Eigentümer-Gläubiger-Verhältnis
Einzelne Banken müssen sich aufgrund von EU- Einer der wichtigsten Eckpunkte einer Distressed
Auflagen oder selbst gesteckter,
gesteckter neuer Real Estate Situation ist die Beurteilung des
strategischer Ausrichtungen aus Branchen,
Branchen Eigentümer-Gläubiger-Verhältnisses
Segmenten und Ländern zurückziehen.
zurückziehen Sind partnerschaftliche Modelle und nur feindliche
Debt Equity Swaps bzw. Insolvenzverfahren
möglich ?
Ansatzpunkte einer Sanierung Potenzielle Exit-Strategien
Die Profitabilität der Strukturen ist häufig negativ Wenn der Exit einer Distressed Real Estate
beeinflusst über die gewählte Transaktion nur über den günstigen Einkaufspreis
Transaktionsstruktur und die Anzahl der sichergestellt werden kann, sind die
Stakeholder bzw. Servicer; dann kann bereits Erfolgsaussichten für Transaktionen vor dem
eine strukturelle Sanierung erfolgreich sein. Hintergrund der aktuellen Zinsstrukturen eher
gering.
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Distressed Real Estate Markt
Portfolio-Strukturen ?
Es gibt keine zwar Verteilung des Portfoliowerts
normalisierte Struktur; 40
nicht selten lassen sich 35 25 Objekte entsprechen 70% des
Portfoliowerts
aber parallelen 30
feststellen
in EUR Mio.
25
20 Die verbleibenden 108 Objekte
entsprechen 30% des Portfoliowerts
15
10
5
-
0 25 50 75 100 125
Anzahl Objekte
Fläche und Leerstandsquote der 25 höchst bewerteten Objekte
Ähnliche Grafik für alle
Objekte
100%mit dem Hinweis,
35 91% 92% 100%
dass 35/38 Objekte ca. 75
30 62% des Wertes ausmachen.
80%
25
57%
in Tsd. m ²
20 60%
15 40%
10 20%
20%
5
- -
Fläche in m² Leerstandsquote Objekte Leerstandsquote Portfolio
Source: Business Plan v om 07.03.2013
7 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialDistressed Real Estate Markt
Der Immobilienmarkt ? Entwicklung Einwohnerzahl und Bruttowertschöpfung in
Arbeitslosigkeit in Dortmund Dortmund nach
Beispiel Dortmund Wirtschaftsbereichen 2009
592 20,0%
Produzierendes
Arbeitslosenquote in %
Einw ohnerzahl in Tsd.
Gew erbe
588 15,0%
11,2%
584 10,0% Handel,
Gastgew erbe
15,8% und Verkehr
580 5,0%
Unternehmens-
576 0,0% 27,1%
dienstleister
45,8%
Einw ohnerentwicklung Öffentliche und
Arbeitslosenquote Dortmund private
Dienstleister
Arbeitslosenquote Deutschland
Quelle: Argentur f ür Arbeit, destatis Quelle: Statistisches Jahrbuch Düsseldorf , 2010
Wirtschaftskennzahlen Büroimmobilienmarkt Dortmund Mietniveau Dortmund
2009 - 2011 2009 - 2011
2,96 8,0% 20
Standort Dortmund 6,2%
in % des ges. Büroflächenbestandes
6,2%
Kaufkraft (pro Kopf) 2,92 6,0% 16
18,769
[EUR]
in Mio. qm
3,8% 12
EUR/m2
2,88 4,0%
Kaufkraftindex 93,1 2,5% 2,4% 2,4% 8
BIP je Einw ohner 2,84 2,0% 4
31,149
[EUR]
2,8 0,0% 0
BIP je Einw ohner 2009 2010 2011 2009 2010 2011
Deutschland [EUR] 29,278 Büroflächenbestand
(2009) Leerstand Spitzenmieten Durchschnittsmiete
Flächenumsatz
Quelle: CUBION Büromarktbericht, 2010, 2012 Quelle: CUBION Büromarktbericht, 2010, 2012
8 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialDistressed Real Estate Markt
Der Immobilienmarkt ? Entwicklung Einwohnerzahl und Bruttowertschöpfung in München
Arbeitslosigkeit in München nach Wirtschaftsbereichen 2009
Beispiel München 1.400 12,0%
Produzierendes
Arbeitslosenquote in %
Einw ohnerzahl in Tsd.
10,0% Gew erbe
1.350
8,0%
1.300 Baugew erbe
6,0%
1.250
4,0% 18,2%
22,2% 4,2% Handel,
1.200 2,0% Gastgew erbe
und Verkehr
1.150 0,0% 14,3%
Unternehmens-
41,1% dienstleister
Einw ohnerentwicklung
Arbeitslosenquote München Öffentliche und
private
Arbeitslosenquote Deutschland Dienstleister
Quelle: Argentur f ür Arbeit, destatis Quelle: Arbeitskreis „Volkswirtschaf tliche Gesamtrechnungen
der Länder“; Februar 2010
Wirtschaftskennzahlen Büroimmobilienmarkt München Mietniveau München 2009 - 2011
2009 - 2011
15 12,0% 40 5,4%
Standort München
in % des ges. Büroflächenbestandes
9,4%
14 8,7% 8,2%
Kaufkraft (pro Kopf) 9,0% 30 5,1%
27,062
[EUR] 5,0%
in Mio. qm
13 4,9%
EUR/m2
4,7% 6,0% 20
Kaufkraftindex 134,3 4,8%
12 2,8% 3,2%
4,6%
BIP je Einw ohner 3,0% 10
53,166 11
[EUR]
10 0,0% 0 4,2%
BIP je Einw ohner 2009 2010 2011 2009 2010 2011
Deutschland [EUR] 29,278 Büroflächenbestand
Spitzenmieten
(2009) Leerstand Durchschnittsmiete
Flächenumsatz Nettoanfangsrendite in %
Quelle: Frühjahresgutachten 2011/2012 Quelle: Frühjahresgutachten 2011/2012; München: Büro-
und Investmentmarktbericht Q4 2011
9 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialDistressed Real Estate Markt
Lösungsvorschläge?
Neben der Asset- bzw.
Portfoliobezogenen
Perspektive drängt
zunehmend die Restrukturierungsansätze
rechtliche Perspektive
und insbesondere das
Eigentümer-
Gläubiger-Verhältnis Asset Portfolio Rechtliche
in den Vordergrund bezogene bezogene Perspektive
von Perspektive Perpektive
Restrukturierungen
• Optimierung Refinanzierung Außergerichtliche
−Standortqualität / Sanierung
-potenzial
−Objektqualität /
-potenzial Teilverkauf
−Bewirtschaftungsqualität / Insolvenz
-potenzial
−Nutzungsstrukturen
Eigentümerwechsel
Sitzverlegung
10 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche
Fallkonstellationen
11 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen
Auflösung komplexer CMBS--Strukturen (1/2) Senior
Position
Deutschland
Senior Lender
Eigentümer
Bank Wirtschaftlicher
No Cash No Interests Eigentümer
Verträge
English law EURm EURm
• Loan A xxx Senior Tranches
• Loan B xxx • Part of Loan A xxx
• Part of Loan B xxx
Eigentümer- Verbriefungs-SPV
Real Estate SPV gesellschaften
Luxemburg EURm EURm
Tranchierung in Notes
EURm EURm • Senior Loan A xxx • Class A xxx
Property A 59,5 Loan A 63,8 • Senior Loan B xxx • Class B xxx
• Junior Loan A xxx
Immobilien-Portfolio/
• Junior Loan B xxx
Grundpfandrecht
Deutschland
Rücktransfer
Property B 33,7 Loan B 40,7
• Senior Loan A xxx Plc.
• Senior Loan B xxx Defaultgefahr under law
of england
Insolvenzgefahr & wales
12 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen
Auflösung komplexer CMBS--Strukturen (2/2)
Die Auflösung • Der Eigentümer ist bereit, die rechtliche Führung abzugeben; eventuell gegen
Eigentümer
derartiger Strukturen Lästigkeitsprämie
erfordert
unterschiedliche • Das SPV hat Junior Notes marktkonform bewertet und ist entscheidungsfähig,
SPV
Rahmenbedingungen d.h. Noteholder haben gleichgerichtete Interessen; eventuell Lästigkeitsprämie
• Steuerliche Rahmenbedingungen für einen potenziallen Haircut sind bekannt,
Steuern
eventuell verbindliche Auskunft
• Plan B ist ausgearbeitet und führt wirtschaftlich zu keinem besseren Ergebnis
Plan B • Einfluß auf Umsetzbarkeit des Plan B ist sicherzustellen
13 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen
Entwicklung von Partnerschaftsmodellen / Plattform (1/2)
Diese Modelle werden Partnerschaft denkbar in Bezug auf
gerade für die • Übernahmepreis
Schifffahrtsbranche • Managementgebühr während
intensiv diskutiert, Haltephase
lassen sich aber auch • Exitpreis
für Real Estate
Strukturen anwenden
Partner = Investor + Bank
Asset Manager +
Upside Generator
EURm EURm
Asset 1-n Core Portfolio Eigenkapital
Angepasste Non-Core Portfolio Hybridkapital
Refinanzierung NPL Portfolio Fremdkapital
evtl. EK-Anteil
SPV 1-n
14 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen
Entwicklung von Partnerschaftsmodellen / Plattform (2/2)
Die Auflösung
derartiger Strukturen
erfordert
unterschiedliche
Industrie- Finanz- Komplemen-tär
Rahmenbedingungen, partner investoren (Dritter)
Bsp. SchifffahrtMögliche Fallkonstellationen Fortführungsprognosen z.B. bei SPV‘s (1/3) Führt die Entfristung des „neuen“ Überschuldungs- begriffs zu einfacheren Restrukturierungen 16 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and Confidential
Mögliche Fallkonstellationen Fortführungsprognosen z.B. bei SPV‘s (2/3) Was tun, wenn am anfang noch genug Cash vorhanden zu sein scheint ? 17 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and Confidential
Mögliche Fallkonstellationen
Fortführungsprognosen z.B. bei SPV‘s (3/3)
Nicht immer führt eine
gute Liquidität zu
einer positiven
Prognose
• Positives EK in HGB-Bilanz,
HGB aber Liquiditätsprobleme
Fall 1
• Drohende ZU, negative Prognose, evtl. Negatives Reinvermögen gem. InsO
• Negatives EK in HGB-Bilanz,
HGB aber ausreichend Liquidität
Fall 2
• Grds. wahrscheinlich positive Prognose, keine Überschuldung gem. InsO
• Negatives EK in HGB-Bilanz,
HGB ausreichend Liquidität, aber nur durch
Substanzverzehr für begrenzten Zeitraum
• Wenn Liquidität nicht über operative cash flows, sondern nur über den Verkauf der
Fall 3
Assets erfolgt und in Zukunft die Rückführung der verbleibenden Verpflichtungen
erkennbar nicht möglich ist, ist die Fortführungsprognose sehr sorgfältig
abzuwägen
18 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen
Komplexe Projektentwicklungen (1/2)
Herausforderungen
Großvolumige
Veränderte Rahmenbedingungen in
Projektentwicklungen 9 Bezug auf die erforderlichen
10
benötigen verlässliche 6 Nutzungsarten
8
und nachhaltige Joint 7
Venture Partner 4 12
Veränderte Rahmenbedingungen in
3
1 5 Zusammensetzung der Projekt-JV
2 11
14 16 Veränderte Rahmenbedingungen in
17 Bezug auf andere städtebauliche
18 Entwicklungen
19 13
20
21 15
= completed
= to be developed
= in construction
19 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialMögliche Fallkonstellationen Komplexe Projektentwicklungen (2/2) Architekten und Bauämter erlauben nicht ohne Weiteres Anpassungen an geänderte Rahmenbedingungen Verzögerungen in der Projektentwicklung führen bereits zu Beginn zu Planabweichungen 20 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and Confidential
Mögliche Fallkonstellationen
ESUG und Real Estate Restructuring
Kann das ESUG für
Real Estate Strukturen
Anwendung finden
XY-S.A.R.L XY GmbH
99,0% 99,0%
ABC S.a.r.l ABC GmbH
94,9% 5,1% 5,1% 94,9% 94,9% 5,1% 5,1% 94,9%
Real Estate 1 S.a.r.l. Real Estate 1 KG
Real Estate 2 S.a.r.l. Real Estate 2 KG
Real Estate A S.a.r.l. Real Estate A GmbH & Co
Real Estate 3 S.a.r.l. Real Estate 3 KG
Luxemburg KG
Real Estate 4 S.a.r.l. Z-Stadt Real Estate 4 KG
Objekte in D
Real Estate 5 S.a.r.l. Real Estate 5 KG
Objekte in D Z-Stadt
Sitzverlegung nach D – Insolvenzantrag nach ESUG ? Sitzverlegung ins Ausland – Gläubigerantrag in D ?
Im Interesse des Gläubigers – Planbarkeit des Verfahrens Im Interesse des Eigentümers – Nutzung des ausl. Rechts
21 8. Distressed Asset Konferenz ©2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft - Private and ConfidentialDeloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine „private company limited by guarantee“
guarantee (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von
Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen
hmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine
Ei detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited
und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf www.Deloitte.com/de/UeberUns.
Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen
n Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und
un Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit
einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaftenen in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende
herau Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung
ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. „To be the Standard of Excellence“ – für rund 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller
Anspruch zugleich.
Diese Präsentation enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL“), noch
eines der Mitgliedsunternehmen von DTTL oder eines der Tochterunternehmen der vorgenannten Gesellschaften
Gesellschaf (insgesamt das „Deloitte Netzwerk“) erbringen mittels dieser Präsentation
professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung,
rüfung, Unternehmensberatung, Finanzen, Investition
Investitionen, Recht, Steuern oder in sonstigen Gebieten. Diese
Präsentation stellt keinen Ersatz für entsprechende professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen dar und sollte auch nicht als
al Grundlage für Entscheidungen oder Handlung dienen, die Ihre
Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten beeinflussen
flussen könnten. Bevor Sie eine Entscheidung treffen
treffe oder Handlung vornehmen, die Auswirkungen auf Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen
Aktivitäten haben könnte, sollten Sie einen qualifizierten
zierten Berater aufsuchen. Keines der Mitgliedsunternehmen
Mitgliedsunte des Deloitte Netzwerks ist verantwortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand
im Vertrauen auf diese Präsentation erlitten hat.
© 2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
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