Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Schaffhauser ...

Die Seite wird erstellt Leonie Marx
 
WEITER LESEN
Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Schaffhauser ...
2. Einfamilienhaus-Index

     Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank
     Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

                                   Leichter Rückgang der Schaffhauser Eigenheimpreise
                                   Die erfreulich hohe Nachfrage nach Wohneigentum und der damit verbundene Preisanstieg im Herbst
                                   2019 hat sich im letzten halben Jahr in unserem Kanton nicht fortgesetzt. Stattdessen hat eine leichte
                                   Preiskorrektur stattgefunden, und im Jahresrückblick zeigt sich eine Preisstabilisierung des immer noch
                                   sehr robusten Schaffhauser Eigenheimmarktes. Dieser Rückblick bezieht die Auswirkungen der Corona-­
                                   Krise noch nicht mit ein. Eine Prognose, wie sich die Eigenheimpreise entwickeln werden, ist bei der
                                   vorherrschenden globalen Unsicherheit sehr schwierig zu machen. Ob eine Trendwende stattfindet,
                                   wird frühestens im Herbst 2020 erkennbar sein und stark vom Verlauf der Krise abhängen.

                                   Mila Pagnin, Kundenberaterin Immobilien-Investoren

Schaffhauser Immobilienmarkt mit leichter Abschwächung                 gelt. Mit einem Plus von 1.6 % in den letzten sechs Monaten ha-
Wie die neusten Marktzahlen zeigen, sind die Eigenheimpreise im        ben sich die Wohnungspreise auf gesamtschweizerischer Ebene
Kanton Schaffhausen im letzten Halbjahr leicht zurückgegangen.         seit 1998 beinahe verdoppelt (+94 %). Demgegenüber erscheint
Nach den stetigen Wertzunahmen der vergangenen Jahrzehnte              der kantonale Zuwachs von 55 % über die gleiche Zeitspanne
scheint in der Region eine Konsolidierung auf hohem Niveau statt-      moderat.
zufinden. Im Gegensatz dazu lassen sich im Schweizer Mittel wei-
                                                                       Einfamilienhäuser landesweit gesucht
terhin steigende Preise beobachten. Wie in der Finanzkrise 2008
                                                                       Die allgemeine Marktlage bestätigt sich auch beim Blick auf die
stellt sich die Frage, ob Wohneigentum erneut als Fels in der Bran-
                                                                       Einfamilienhäuser. Schweizweit haben die Hauspreise im ver-
dung den wirtschaftlichen Unsicherheiten zu widerstehen vermag.
                                                                       gangenen Halbjahr nochmals um 1.9 % zugelegt. Sie befinden
Preisboom bei Eigentumswohnungen gebremst                              sich damit auf einem neuen Allzeithoch. Die eigenen vier Wän-
Bei den Eigentumswohnungen ist eine klare Verlangsamung der            de scheinen in der Gunst der Käufer und Käuferinnen weiterhin
Preisentwicklung erkennbar. Seit rund zwei Jahren tendieren die        einen hohen Stellenwert zu geniessen. Für dieselbe Periode ist
Schaffhauser Wohnungspreise mehrheitlich seitwärts. Im letzten         im Kanton Schaffhausen ein Minus von 1.7 % zu verzeichnen,
Halbjahr resultiert gar ein Preisrückgang von 2.1 %, womit sich        wobei sich die Korrektur auf Jahresbasis relativiert: Über die
die Wertzunahmen der Vorperiode wieder aufgelöst haben. Als            letzten zwölf Monate beträgt die Preisveränderung – 0.3 % und
Gründe für die verringerte Dynamik sind primär die hohe Bau­           entspricht damit einer Seitwärtsbewegung. Langfristig liegen die
tätigkeit, steigende Leerstände und die rückläufige Zuwande-           Wertsteigerungen national wie kantonal nur geringfügig unter
rung zu nennen. Trotz des anhaltend attraktiven Zinsumfeldes           denjenigen der Eigentumswohnungen. Auch wenn eine Fortset-
hat sich die Nachfrage damit etwas abgeschwächt. Ähnliche              zung der historischen Wachstumsraten im aktuellen Umfeld we-
Tendenzen sind mittelfristig auch schweizweit zu erwarten,             nig wahrscheinlich erscheint, ist im Häusermarkt von einer robus-
wenngleich sich dies in den aktuellen Zahlen nicht widerspie-          teren Entwicklung auszugehen.

Frühlingsausgabe 2020                  www.shkb.ch/eigenheim-index
Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Schaffhauser ...
Eigenheim-Index
       der Schaffhauser Kantonalbank

Wie haben sich die Preise seit 1998 entwickelt?
Preisentwicklung der Eigentumswohnungen                                       Preisentwicklung der Einfamilienhäuser

 Preisentwicklung                          Schaffhausen     Schweiz            Preisentwicklung                              Schaffhausen    Schweiz

 30.09.2019 bis 31.03.2020                        – 2.1 %        + 1.6 %       30.09.2019 bis 31.03.2020                           – 1.7 %        + 1.9 %

 31.03.2019 bis 31.03.2020                       – 0.3 %         + 3.3 %       31.03.2019 bis 31.03.2020                           – 0.3 %        + 3.1 %

 Seit 1998                                      + 55.0 %        + 93.8 %       Seit 1998                                          + 47.6 %       + 84.4 %

Wo lässt sich günstig wohnen?

Aktuelles Preisniveau der Eigentumswohnungen                                  Aktuelles Preisniveau der Einfamilienhäuser

  Preisbandbreiten für die Musterwohnung                                         Preisbandbreiten für das Mustereinfamilienhaus
  Baujahr 2013                                                                   Baujahr 2013
    > 630'000                                                                      > 950'000
    590'000 – 630'000                                                              875'000 – 950'000
    550'000 – 590'000                                                              800'000 – 875'000
    510'000 – 550'000                                                              725'000 – 800'000
    470'000 – 510'000                                                              650'000 – 725'000
    < 470'000                                                                      < 650'000

Die Preisbandbreiten gelten für eine 4,5-Zimmer-Musterwohnung,                Die Preisbandbreiten gelten für ein 5,5-Zimmer-Mustereinfamilien­
die 7-jährig ist, sich an guter Lage befindet, 120m2 gross ist und            haus, das 7-jährig ist, sich an guter Lage befindet, 150m2 gross ist
über einen Tiefgaragenplatz verfügt.                                          und über eine Grundstücksfläche von 550m2 verfügt.

                                                www.shkb.ch/eigenheim-index                                                                             2
Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Schaffhauser ...
Eigenheim-Index
       der Schaffhauser Kantonalbank

Wie sind die Preise in den einzelnen Gemeinden?

Preisvergleich der Musterwohnung                                      Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses

 PLZ                      Kanton              Preis in CHF             PLZ                      Kanton                   Preis in CHF

 8200 Schaffhausen        Schaffhausen                  714'000        8200 Schaffhausen        Schaffhausen                  1'076'000

 8212 Neuhausen           Schaffhausen                  643'000        8212 Neuhausen           Schaffhausen                    965'000

 8213 Neunkirch           Schaffhausen                  573'000        8213 Neunkirch           Schaffhausen                   849'000

 8224 Löhningen           Schaffhausen                  560'000        8224 Löhningen           Schaffhausen                    833'000

 8222 Beringen            Schaffhausen                  606'000        8222 Beringen            Schaffhausen                   893'000

 8234 Stetten             Schaffhausen                  728'000        8234 Stetten             Schaffhausen                  1'104'000

 8240 Thayngen            Schaffhausen                  619'000        8240 Thayngen            Schaffhausen                   925'000

 8260 Stein am Rhein      Schaffhausen                  659'000        8260 Stein am Rhein      Schaffhausen                    995'000

 9008 St. Gallen          St. Gallen                    823'000        9008 St. Gallen          St. Gallen                    1'264'000

 8500 Frauenfeld          Thurgau                       785'000        8500 Frauenfeld          Thurgau                       1'191'000

 8400 Winterthur          Zürich                       1'131'000       8400 Winterthur          Zürich                        1'765'000

 8008 Zürich              Zürich                      1'833'000        8008 Zürich              Zürich                       2'994'000

Wieviel wird für 1m2 Wohnfläche bezahlt?

Effektiv bezahlte m²-Preise für Eigentumswohnungen                    Effektiv bezahlte m²-Preise für Einfamilienhäuser
Kanton Schaffhausen (in CHF)                                          Kanton Schaffhausen (in CHF)

 STWE              2014   2015      2016    2017    2018     2019      EFH              2014    2015      2016   2017       2018    2019
 Durchschnitt    5'018    5'486    5'469    5'804   5'831    5'888     Durchschnitt    4'713   4'949     5'090   5'089     5'424   5'275
 90 % Quantil    6'635    7'286     7'176   7'597   7'888    7'792     90 % Quantil    6'365   6'699     6'545   6'793     7'441   7'161
 Median          4'899    5'447    5'258    5'648   5'728    5'926     Median          4'659   4'865     5'254   5'003     5'393   5'243
 10 % Quantil    3'564    3'919    4'158    4'414   4'151    4'168     10 % Quantil    2'871    3'114    3'333   3'558     3'580    3'411

Das Quantil bezeichnet einen Schwellenwert in der Verteilung der      Insgesamt liegen die angezeigten Quantilsgrenzen für das Seg-
beobachteten Transaktionswerte. Bei den Eigentumswohnungen            ment der Einfamilienhäuser unter derjenigen der Eigentumswoh-
liegt der m -Preis im Jahr 2019 in 80 % der Fälle zwischen CHF
           2
                                                                      nungen. In 10 % der Fälle kostet ein Quadratmeter Wohnfläche
4'168 (10 % Quantil) und CHF 7'792 (90 % Quantil). Bei je 50 %        im 2019 weniger als CHF 3'411. Für die teuersten 10 % der Trans-
(Median) der gehandelten Eigentumswohnungen lässt sich ein            aktionen im selben Jahr ist ein m2-Preis über CHF 7'161 zu beo­
Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche über beziehungsweise          bachten. Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche
unter der Marke von CHF 5'926 beobachten.                             ohne Berücksichtigung der Objekteigenschaften CHF 5'275.

                                        www.shkb.ch/eigenheim-index                                                                     3
Eigenheim-Index
       der Schaffhauser Kantonalbank

Kurzbeschrieb des Eigenheim-Index                                                    Hedonische Methode
Seit 2007 publiziert IAZI1 im Auftrag der Schaffhauser Kantonal-                     Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statis-
bank für den Kanton Schaffhausen einen Immobilienpreisindex.                         tischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der
                                                                                     Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur
Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung                        nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser
einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von Ban-                         spiegelt die effektive Marktentwicklung wider. Somit lassen sich
ken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handände-                       Risiken und Renditen exakter bestimmen. Da eine Vielzahl von
rungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publi-                   Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt
zierten Wunschpreisen. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über                         der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hoch-
60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab,                         wertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften ge-
was mehr als 25'000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die                          handelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spe-
Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Metho-                         zialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu
de, bei der der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die                        wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index
Marktpreise gemessen wird.                                                           der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf der hedonischen Me-
                                                                                     thode.
Grundidee von Indizes
Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder
eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der
Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise
oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind
Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard
and Poor's 500 (S&P 500).

Spezialfall Immobilienindizes
Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und
illiquid. Keine Liegenschaft gleicht der anderen; zudem finden im
Vergleich zu den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt.
In der Schweiz ist es nämlich eher üblich Immobilien mit der Stra-
tegie «buy and hold» zu kaufen. Aktien hingegen werden an der
Börse täglich gehandelt – dadurch findet ihre Preisbildung statt.
Bei Immobilien ist es nicht einfach, die Marktentwicklung wider-
zuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansät-
ze (Index-basiert auf Durchschnittspreisen, auf Schätzungen, auf
total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).

¹ IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI
  zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)

                                                www.shkb.ch/eigenheim-index                                                                                          4
Sie können auch lesen