Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - Schaffhauser ...
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2. Einfamilienhaus-Index
Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank
Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
Leichter Rückgang der Schaffhauser Eigenheimpreise
Die erfreulich hohe Nachfrage nach Wohneigentum und der damit verbundene Preisanstieg im Herbst
2019 hat sich im letzten halben Jahr in unserem Kanton nicht fortgesetzt. Stattdessen hat eine leichte
Preiskorrektur stattgefunden, und im Jahresrückblick zeigt sich eine Preisstabilisierung des immer noch
sehr robusten Schaffhauser Eigenheimmarktes. Dieser Rückblick bezieht die Auswirkungen der Corona-
Krise noch nicht mit ein. Eine Prognose, wie sich die Eigenheimpreise entwickeln werden, ist bei der
vorherrschenden globalen Unsicherheit sehr schwierig zu machen. Ob eine Trendwende stattfindet,
wird frühestens im Herbst 2020 erkennbar sein und stark vom Verlauf der Krise abhängen.
Mila Pagnin, Kundenberaterin Immobilien-Investoren
Schaffhauser Immobilienmarkt mit leichter Abschwächung gelt. Mit einem Plus von 1.6 % in den letzten sechs Monaten ha-
Wie die neusten Marktzahlen zeigen, sind die Eigenheimpreise im ben sich die Wohnungspreise auf gesamtschweizerischer Ebene
Kanton Schaffhausen im letzten Halbjahr leicht zurückgegangen. seit 1998 beinahe verdoppelt (+94 %). Demgegenüber erscheint
Nach den stetigen Wertzunahmen der vergangenen Jahrzehnte der kantonale Zuwachs von 55 % über die gleiche Zeitspanne
scheint in der Region eine Konsolidierung auf hohem Niveau statt- moderat.
zufinden. Im Gegensatz dazu lassen sich im Schweizer Mittel wei-
Einfamilienhäuser landesweit gesucht
terhin steigende Preise beobachten. Wie in der Finanzkrise 2008
Die allgemeine Marktlage bestätigt sich auch beim Blick auf die
stellt sich die Frage, ob Wohneigentum erneut als Fels in der Bran-
Einfamilienhäuser. Schweizweit haben die Hauspreise im ver-
dung den wirtschaftlichen Unsicherheiten zu widerstehen vermag.
gangenen Halbjahr nochmals um 1.9 % zugelegt. Sie befinden
Preisboom bei Eigentumswohnungen gebremst sich damit auf einem neuen Allzeithoch. Die eigenen vier Wän-
Bei den Eigentumswohnungen ist eine klare Verlangsamung der de scheinen in der Gunst der Käufer und Käuferinnen weiterhin
Preisentwicklung erkennbar. Seit rund zwei Jahren tendieren die einen hohen Stellenwert zu geniessen. Für dieselbe Periode ist
Schaffhauser Wohnungspreise mehrheitlich seitwärts. Im letzten im Kanton Schaffhausen ein Minus von 1.7 % zu verzeichnen,
Halbjahr resultiert gar ein Preisrückgang von 2.1 %, womit sich wobei sich die Korrektur auf Jahresbasis relativiert: Über die
die Wertzunahmen der Vorperiode wieder aufgelöst haben. Als letzten zwölf Monate beträgt die Preisveränderung – 0.3 % und
Gründe für die verringerte Dynamik sind primär die hohe Bau entspricht damit einer Seitwärtsbewegung. Langfristig liegen die
tätigkeit, steigende Leerstände und die rückläufige Zuwande- Wertsteigerungen national wie kantonal nur geringfügig unter
rung zu nennen. Trotz des anhaltend attraktiven Zinsumfeldes denjenigen der Eigentumswohnungen. Auch wenn eine Fortset-
hat sich die Nachfrage damit etwas abgeschwächt. Ähnliche zung der historischen Wachstumsraten im aktuellen Umfeld we-
Tendenzen sind mittelfristig auch schweizweit zu erwarten, nig wahrscheinlich erscheint, ist im Häusermarkt von einer robus-
wenngleich sich dies in den aktuellen Zahlen nicht widerspie- teren Entwicklung auszugehen.
Frühlingsausgabe 2020 www.shkb.ch/eigenheim-index
Eigenheim-Index
der Schaffhauser Kantonalbank
Wie haben sich die Preise seit 1998 entwickelt?
Preisentwicklung der Eigentumswohnungen Preisentwicklung der Einfamilienhäuser
200 200
190 190
Eigentumswohnungen Schaffhausen Einfamilienhäuser Schaffhausen
180 180
Eigentumswohnungen Schweiz Einfamilienhäuser Schweiz
170 170
160 160
150 150
140 140
130 130
120 120
110 110
100 100
90 90
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
30.09.2019 bis 31.03.2020 – 2.1 % + 1.6 % 30.09.2019 bis 31.03.2020 – 1.7 % + 1.9 %
31.03.2019 bis 31.03.2020 – 0.3 % + 3.3 % 31.03.2019 bis 31.03.2020 – 0.3 % + 3.1 %
Seit 1998 + 55.0 % + 93.8 % Seit 1998 + 47.6 % + 84.4 %
Wo lässt sich günstig wohnen?
Aktuelles Preisniveau der Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau der Einfamilienhäuser
Preisbandbreiten für die Musterwohnung Preisbandbreiten für das Mustereinfamilienhaus
Baujahr 2013 Baujahr 2013
> 630'000 > 950'000
590'000 – 630'000 875'000 – 950'000
550'000 – 590'000 800'000 – 875'000
510'000 – 550'000 725'000 – 800'000
470'000 – 510'000 650'000 – 725'000
< 470'000 < 650'000
Die Preisbandbreiten gelten für eine 4,5-Zimmer-Musterwohnung, Die Preisbandbreiten gelten für ein 5,5-Zimmer-Mustereinfamilien
die 7-jährig ist, sich an guter Lage befindet, 120m2 gross ist und haus, das 7-jährig ist, sich an guter Lage befindet, 150m2 gross ist
über einen Tiefgaragenplatz verfügt. und über eine Grundstücksfläche von 550m2 verfügt.
www.shkb.ch/eigenheim-index 2Eigenheim-Index
der Schaffhauser Kantonalbank
Wie sind die Preise in den einzelnen Gemeinden?
Preisvergleich der Musterwohnung Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses
PLZ Kanton Preis in CHF PLZ Kanton Preis in CHF
8200 Schaffhausen Schaffhausen 714'000 8200 Schaffhausen Schaffhausen 1'076'000
8212 Neuhausen Schaffhausen 643'000 8212 Neuhausen Schaffhausen 965'000
8213 Neunkirch Schaffhausen 573'000 8213 Neunkirch Schaffhausen 849'000
8224 Löhningen Schaffhausen 560'000 8224 Löhningen Schaffhausen 833'000
8222 Beringen Schaffhausen 606'000 8222 Beringen Schaffhausen 893'000
8234 Stetten Schaffhausen 728'000 8234 Stetten Schaffhausen 1'104'000
8240 Thayngen Schaffhausen 619'000 8240 Thayngen Schaffhausen 925'000
8260 Stein am Rhein Schaffhausen 659'000 8260 Stein am Rhein Schaffhausen 995'000
9008 St. Gallen St. Gallen 823'000 9008 St. Gallen St. Gallen 1'264'000
8500 Frauenfeld Thurgau 785'000 8500 Frauenfeld Thurgau 1'191'000
8400 Winterthur Zürich 1'131'000 8400 Winterthur Zürich 1'765'000
8008 Zürich Zürich 1'833'000 8008 Zürich Zürich 2'994'000
Wieviel wird für 1m2 Wohnfläche bezahlt?
Effektiv bezahlte m²-Preise für Eigentumswohnungen Effektiv bezahlte m²-Preise für Einfamilienhäuser
Kanton Schaffhausen (in CHF) Kanton Schaffhausen (in CHF)
STWE 2014 2015 2016 2017 2018 2019 EFH 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Durchschnitt 5'018 5'486 5'469 5'804 5'831 5'888 Durchschnitt 4'713 4'949 5'090 5'089 5'424 5'275
90 % Quantil 6'635 7'286 7'176 7'597 7'888 7'792 90 % Quantil 6'365 6'699 6'545 6'793 7'441 7'161
Median 4'899 5'447 5'258 5'648 5'728 5'926 Median 4'659 4'865 5'254 5'003 5'393 5'243
10 % Quantil 3'564 3'919 4'158 4'414 4'151 4'168 10 % Quantil 2'871 3'114 3'333 3'558 3'580 3'411
Das Quantil bezeichnet einen Schwellenwert in der Verteilung der Insgesamt liegen die angezeigten Quantilsgrenzen für das Seg-
beobachteten Transaktionswerte. Bei den Eigentumswohnungen ment der Einfamilienhäuser unter derjenigen der Eigentumswoh-
liegt der m -Preis im Jahr 2019 in 80 % der Fälle zwischen CHF
2
nungen. In 10 % der Fälle kostet ein Quadratmeter Wohnfläche
4'168 (10 % Quantil) und CHF 7'792 (90 % Quantil). Bei je 50 % im 2019 weniger als CHF 3'411. Für die teuersten 10 % der Trans-
(Median) der gehandelten Eigentumswohnungen lässt sich ein aktionen im selben Jahr ist ein m2-Preis über CHF 7'161 zu beo
Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche über beziehungsweise bachten. Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche
unter der Marke von CHF 5'926 beobachten. ohne Berücksichtigung der Objekteigenschaften CHF 5'275.
www.shkb.ch/eigenheim-index 3Eigenheim-Index
der Schaffhauser Kantonalbank
Kurzbeschrieb des Eigenheim-Index Hedonische Methode
Seit 2007 publiziert IAZI1 im Auftrag der Schaffhauser Kantonal- Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer statis-
bank für den Kanton Schaffhausen einen Immobilienpreisindex. tischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der
Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung zur
Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser
einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von Ban- spiegelt die effektive Marktentwicklung wider. Somit lassen sich
ken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Handände- Risiken und Renditen exakter bestimmen. Da eine Vielzahl von
rungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Inseraten publi- Eigenschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt
zierten Wunschpreisen. IAZI deckt mit seinen Erhebungen über der Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hoch-
60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz ab, wertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften ge-
was mehr als 25'000 Handänderungen pro Jahr entspricht. Die handelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Spe-
Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Metho- zialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu
de, bei der der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die wenige Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index
Marktpreise gemessen wird. der Schaffhauser Kantonalbank basiert auf der hedonischen Me-
thode.
Grundidee von Indizes
Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gutes oder
eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Periode. In der
Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der Konsumentenpreise
oder der Big Mac-Index bekannt. Im Finanzbereich geläufig sind
Indizes wie z.B. der Swiss Market Index (SMI) oder der Standard
and Poor's 500 (S&P 500).
Spezialfall Immobilienindizes
Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und
illiquid. Keine Liegenschaft gleicht der anderen; zudem finden im
Vergleich zu den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen statt.
In der Schweiz ist es nämlich eher üblich Immobilien mit der Stra-
tegie «buy and hold» zu kaufen. Aktien hingegen werden an der
Börse täglich gehandelt – dadurch findet ihre Preisbildung statt.
Bei Immobilien ist es nicht einfach, die Marktentwicklung wider-
zuspiegeln. Zur Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansät-
ze (Index-basiert auf Durchschnittspreisen, auf Schätzungen, auf
total Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).
¹ IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI
zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)
www.shkb.ch/eigenheim-index 4Sie können auch lesen
