EIN STARKES STÜCK HAMBORN - Geschäftsbericht 2018 - Wohnungsgenossenschaft Duisburg ...
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WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT DUISBURG-HAMBORN eG Geschäftsbericht 2018
Geschäftsbericht 2018
EIN STARKES
STÜCK HAMBORN
EIN STARKES STÜCK HAMBORN Geschäftsbericht 2018
GESCHÄFTSBERICHT 2018
Abschied
vom Bergbau
Liebe Leserinnen und Leser,
mit dem Jahr 2018 hat die Genossenschaft Duisburg-Hamborn eG ihrer langjährigen Ge-
schichte ein weiteres erfolgreiches Kapitel hinzugefügt. Das belegen zentrale Parameter wie
das sehr gute Ergebnis aus unserer Hausbewirtschaftung, die niedrige Fluktuationsquote
oder auch die Leerstandsquote, die mit 0,4 Prozent erneut auf sehr niedrigem Niveau blieb.
Diese und weitere wichtige Kennzahlen finden Sie wie immer im vorliegenden Geschäftsbe-
richt, der in aller Ausführlichkeit Auskunft über das vergangene Jahr gibt. Gleichzeitig blicken
wir positiv auf das laufende Jahr 2019, das vor allem im Zeichen des Neubaus am Hett-
kampsweg sowie der umfangreichen Modernisierungsmaßnahme im Nelkenhof stehen wird.
Zudem wird es auch 2019 natürlich wieder eine Fortsetzung unserer Angebote und Aktionen
für unsere Mitglieder und Mieter geben, darunter verschiedene Kurse in unserer Mehrgene-
rationenwohnanlage an der Pollerbruchstraße, Fahrten und der alljährliche Röttgersbacher
Weihnachtsmarkt, die schon lange feste Bestandteile des Genossenschaftskalenders sind.
Während das Jahr 2018 für die Genossenschaft von Kontinuität im besten Sinne geprägt
war, erlebte das Ruhrgebiet das Ende einer Ära: „Schicht im Schacht“ hieß es im Dezember
letzten Jahres auf Prosper-Haniel in Bottrop, nachdem mehr als 150 Jahre lang Steinkohle im
Ruhrgebiet abgebaut worden war. In den Hochzeiten gab die Kohle bis zu 600.000 Menschen
Arbeit, die in 146 Zechen 142,3 Mio. Tonnen Kohle im Jahr abbauten – um beispielhaft Zahlen
aus dem Jahr 1960 zu nennen. Und so, wie der Bergbau Arbeit, Alltag und Leben der Men-
schen an Rhein und Ruhr jahrzehntelang bestimmte und damit auch ihre Identität formte, so
veränderte er auch das Bild der Region und gab dem Ruhrgebiet sein ganz eigenes Gesicht.
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d en
INHALT
Natürlich ist auch die Geschichte der Genossenschaft, ihrer Mitglieder und Mieter eng mit
dem Bergbau verbunden, und deshalb stand für uns schnell fest, dass wir den Abschied von Grußwort des Vorstandes 4
der Kohle auch im diesjährigen Geschäftsbericht thematisieren wollten. Neben den Zahlen Bericht des Vorstandes 6
und Fakten zum abgelaufenen Geschäftsjahr finden Sie also dieses Mal eine Fotoserie, die
die Geschichte des Bergbaus im Duisburger Norden nachzeichnet und sich gleichzeitig als Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2018 16
Verneigung vor den Bergleuten versteht: Fördertürme und andere Überreste von Zechen-
anlagen als Zeitzeugen vergangener Arbeitswelten, Bergbausiedlungen, die sich durch ihre Bilanz zum 31. Dezember 2018 34
Verbindung aus historischer Atmosphäre und zeitgemäßen Modernisierungen einen ganz
Gewinn- und Verlustrechnung 37
eigenen Charme geschaffen haben, aber auch Brachflächen und Ruinen, die nur noch bruch- 1. Januar bis 31. Dezember 2018
stückhaft und vage an vergangene Zeiten erinnern. Vielleicht erkennen Sie das eine oder
Anhang des
andere Motiv wieder und finden Anregungen, um mal wieder in natura auf den Spuren des
Jahresabschlusses 2018 38
Bergbaus zu wandeln.
Standorte unseres
Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn eG Wohnungsbestandes 48
Impressum 50
Thomas Stoy Axel Kocar
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 4 | 5
GESCHÄFTSBERICHT 2018 Bericht des Vorstandes SC H A CH T G E RÜ S T ZEC HE FR I E D RI CH T H Y S S EN SC HAC HT 6
Schachtabdeckung
Eingangstor Schacht Thyssen 4/8
Trümmerfeld Schacht Thyssen 4/8
Zeche Friedrich Thyssen in Hamborn
Das Steinkohlebergwerk ging aus der Gewerkschaft Deutscher
Kaiser hervor, die bereits ab 1874 in Hamborn Kohle förderte.
Während des 1. Weltkrieges überstieg die jährliche Förderung
zeitweise die 5-Mio.-Tonnen-Grenze. 1976 wurde es stillge-
legt und fast vollständig abgetragen. Geblieben ist das denk-
malgeschützte Schachtgerüst Friedrich Thyssen 6, das Alte
Pförtnerhaus von Schacht Thyssen 4/8 und ein ausgedehntes
Trümmerfeld neben dem auf dem ehemaligen Kokereigelände
angesiedelten Ikea-Möbelhaus.
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GESCHÄFTSBERICHT 2018
Bericht des Vorstandes
1. Allgemeine und organisatorische
Grundlagen
Gründung der Genossenschaft
17. Dezember 1909
Eintragung in das Genossenschaftsregister
GenR Nr. 215 Amtsgericht Duisburg-Hamborn
Satzung
Die letzte Satzungsänderung erfolgte in der ordentlichen Vertreterversammlung am 18.
Mai 2015. Mit dieser Satzungsänderung wurden im Wesentlichen notwendige Änderungen
aufgrund der Neufassung der Wahlordnung zur Vertreterversammlung und des Aufsichts-
rates verarbeitet.
Mitgliedschaften
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen Duisburg-Niederrhein
Verband bergbaugeschädigter Haus- und Grundeigentümer e.V.
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. in Köln
Die Duisburger Wohnungsgenossenschaften – Ein sicherer Hafen
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V.
Verein Wohnen in Genossenschaften e.V.
Prüfung
Die gesetzliche Prüfung für den Jahresabschluss 2017 fand in der Zeit vom 27. August
bis zum 20. September 2018 statt, die Schlussbesprechung erfolgte am 05. November
2018.
Vertreterversammlung
Die letzte ordentliche Vertreterversammlung fand am 14. Mai 2018 statt.
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d en
Vertreterwahlen
Die amtierenden Vertreter wurden am 29.03.2018 für die Vertreterversammlungen 2019
bis 2022 gewählt. Die nächste Wahl der Vertreter erfolgt vor der Vertreterversammlung
2022.
Vorstand
Thomas Stoy, Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirt (EBZ Business School)
Axel Kocar, Dipl.-Ingenieur (Bauingenieurswesen)
Der Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn eG
Thomas Diederichs Peter Sommer Susanne Knist-Rychwalski Ilona Meisner Karl Seidl
Bankvorstand, Dipl.-Finanzwirt Bankkauffrau Kassiererin i.R. Dipl.-Ing. Bauwesen i.R.
Vorsitzender
Wolfgang Wieland Thomas Borowski Henrik Kastner Josef Hunold
Dipl.-Betriebswirt i.R. Dipl.-Finanzwirt, Dipl.-Ingenieur Steuerberater
stellv. Vorsitzender
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GESCHÄFTSBERICHT 2018
Bericht des Vorstandes
2. Bau- und Investitionstätigkeit
in der Genossenschaft
Im Geschäftsjahr 2018 hat die Genossenschaft für bauliche Investitionen 4.669.576 € auf-
Bauliche Investitionen 2018 gewandt.
4.669.576 € Im Einzelnen entfielen hiervon auf
a) umfassende Instandsetzungen und wertverbessernde Maßnahmen, Instandhaltungs- und
Erhaltungsaufwendungen unter Einschluss verrechneter Regiebetriebs-, Verwaltungs- und
Architektenleistungen, jedoch ohne die Kosten für die Beseitigung von Versicherungsschäden
u.a. 3.737.321,00 €
b) Aktivierungen
- nachträgliche Herstellungskosten 147.342,00 €
- Ankauf eines Mehrfamilienhauses 231.338,00 €
- Neubau 406.746,00 €
- Bauvorbereitungskosten etc. 146.829,00 €
4.669.576,00 €
Die Investitionen wurden aus dem laufenden Ergebnis sowie durch vorhandene Barmittel der
Genossenschaft finanziert.
INSTANDHALTUNGS- UND ERHALTUNGSAUFWAND 2018
Die Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwendungen entfallen auf:
Althausbestand 1.695.651,43 €
Neuhausbestand 1.413.452,16 € 3.109.103,59 €
zuzüglich Kosten des Regiebetriebes
und anteilige Verwaltungs- und
Architektenleistungen 628.216,80 € 3.737.320,39 €
Aufwendungen für
die Abwicklung von Versicherungsschäden 61.506,82 €
die Abwicklung von Schönheitsreparaturen 12.259,08 € 73.765,90 €
3.811.086,29 €
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enINSTANDHALTUNGS- UND ERHALTUNGSAUFWAND 2014-2018
(inkl. Kosten des Regiebetriebes und anteilige Verwaltungs- und Architektenleistungen)
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
Euro
in Mio.
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamt Altbau Neubau Regiebetrieb etc.
Einzelmodernisierungen
Wie schon in den vergangenen Jahren haben wir auch im Geschäftsjahr 2018 einen beachtli-
chen Anteil unserer Investitionen für die Einzelmodernisierung unserer Wohnungen verwendet.
Hierbei sind 2018 rd. 1.238 T€ an Fremdkosten angefallen.
Erneuerung Fenster und Fassadenanstrich
gemäß Instandhaltungsprogramm
Schleswiger Str. 1-3, Kaiser-Friedrich-Str. 103-105, Mecklenburger Str. 2
Erneuerung Fenster und Anstrich Balkone gemäß
Instandhaltungsprogramm
Im Stillen Winkel 5-7, Kaiser-Friedrich-Str. 143-145
Erneuerung Spielgerät Aachener Str. 11-17
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Bericht des Vorstandes
Nelkenhof 14
Weitere Maßnahmen
• Fassadenarbeiten verursachten Kosten in Höhe von 123 T€.
• Fremdkosten in Höhe von 110 T€ sind für Treppenhausrenovierungen angefallen.
• Für die Erneuerung von Kunststofffenstern sind rd. 265 T€ angefallen.
• Neue Elektroinstallationen in Treppenhäusern und Kellern verursachten Kosten in Höhe von
48 T€.
• Für die Erneuerung von Gasheizkesseln sowie von Kessel- und Regelanlagen haben wir
222 T€ aufgewandt.
• Die Erneuerung von Haus- und Hoftüren verursachte Kosten in Höhe von 58 T€.
• Die lfd. Instandhaltung verursachte Kosten in Höhe von rd. 822 T€.
• 328 T€ sind angefallen für das Dichten von Gasleitungen, für Dachneueindeckungen, für
Schornsteinsanierungen, für das Nachrüsten unserer Kopfstationen sowie für Wohnum-
feldmaßnahmen u.a.
Großmodernisierung Nelkenhof 14
In den letzten Jahren wurden unsere Objekte aus den 70er-Jahren wie das Wohnquar-
tier in Neumühl (Lehrerstraße, Usedomstraße, Albert-Einstein-Straße, Wollinstraße), Tell-
Gesamtkosten
mannstraße 16-18 oder Obere Holtener Straße 64-74a energetisch modernisiert.
2.300.000 € Aus dieser Baualtersklasse verbleibt noch das Objekt Nelkenhof 14 mit 32 Wohneinheiten,
welches weder optisch noch energetisch dem Standard und den Ansprüchen der Woh-
nungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn entspricht. Somit haben wir uns im Jahre 2018
entschieden dieses Objekt zu sanieren.
Durch das Architekturbüro Druschke und Grosser wurde ein Konzept erstellt, welches
verschiedenste Maßnahmen und Gestaltungselemente bündelt. Das Gebäude wird nach
EnEV-Standard saniert, wobei folgende Maßnahmen vorgesehen sind:
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enDämmung der Außenfassade mit Wärmedämmverbundsystem und Klinkerelementen, Er-
neuerung Fenster, Balkonsanierung, Neugestaltung der Eingangssituation, Erneuerung des
Aufzugs, dadurch Barrierefreiheit bis in die Wohnung, Neugestaltung des Lichthofs im Innen-
bereich, Schaffung weiterer Parkmöglichkeiten, Neugestaltung Müllstandort
Als Gesamtkosten werden ca. 2.300.000 € veranschlagt. Da wir Mittel aus dem Förderpro-
gramm „Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (RL Mod)“ beanspruchen,
gilt das Objekt wieder als öffentlich gefördert. Die Miete wird je nach Größe der Wohnung
zwischen 5,30 € und 5,65 € pro Quadratmeter kalt ohne Betriebskosten liegen. Die 32 Woh-
nungen verteilen sich auf folgenden Wohnungsmix: vier 90-Quadratmeter-Wohnungen, vier
70-Quadratmeter-Wohnungen und 24 Wohnungen mit 30-45 Quadratmetern.
Der Bauantrag wurde im Sommer 2018 eingereicht.
Wir erwarten die Fertigstellung der Maßnahme Ende 2019.
Neubau Hettkampsweg
Im Jahre 2014 wurde das Grundstück Hettkampsweg mit einer Größe von 4467 Quadratme-
tern erworben. Aufgrund der vorgesehenen Planung war die Aufstellung des vorhabenbe-
Gesamtkosten
zogenen Bebauungsplans Nr. 1219 Röttgersbach Hettkampsweg notwendig. Dieser erhielt
Ende 2016 mit Bekanntmachung im Amtsblatt vom 30.12.2016 Rechtskraft. 11.650.000 €
Im Juni 2017 wurde der Bauantrag bei der Stadt Duisburg eingereicht, Mitte September 2017
bekamen wir die Baugenehmigung erteilt.
Im September 2017 stellte ein Anwohner Antrag auf Normenkontrolle gegen den Bebau-
ungsplan beim OVG in Münster und reichte dann auch die Klage im Februar 2018 gegen die
Baugenehmigung beim Verwaltungsgericht in Düsseldorf ein. Beklagte in beiden Fällen war
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Bericht des Vorstandes
die Stadt Duisburg als Verwaltungsbehörde und wir als Bauherr waren Betroffene und somit
auch Prozessbeteiligte.
Aufgrund der aktuell vorliegenden Baugenehmigung wurde trotzdem mit den Erdarbeiten im
Sommer 2018 begonnen. Im Herbst 2018 wurden die Klagen gegen den Bebauungsplan und
die Baugenehmigung von den jeweiligen Gerichten abgelehnt und zurückgewiesen. Durch die
gerichtliche Auseinandersetzung verloren wir insgesamt zehn Monate und die Rohbauarbei-
ten begannen erst im Dezember 2018.
Geplant sind vier freistehende Punkthäu-
ser in einem Wechselspiel von Bebauung
und Freiflächen, wodurch eine Gliederung
der Baukörper in den tieferen Bereich des
Grundstücks möglich ist. Vorgesehen ist ein
Zurückspringen der obersten Geschosse;
dadurch erreicht man eine optisch redu-
zierte Baumasse und es kommt zu einer
Auflockerung der Bebauung.
Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefga-
rage mit 43 Stellplätzen untergebracht.
Aufzüge gibt es in jedem Baukörper von
der Tiefgarage bis zum Staffelgeschoss.
Geplant sind 43 Wohnungen verteilt auf
vier Baukörper (12/11/10/10). Die Woh-
nungsgrößen liegen zwischen 50 und 103
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enQuadratmetern, der Schwerpunkt wird bei den 2- bis 3-Raum-Wohnungen mit einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern liegen. Es ist eine Kaltmiete von 8,60-9,60 € pro Quadratmeter je nach Wohnungsgröße kalkuliert, die Warmmiete inkl. Betriebskosten beläuft sich auf ca. 11,10-12,10 € pro Quadratmeter. Im Anschluss an die Hochbauarbeiten wird durch Ersatzpflanzungen mit einheimischen Gehölzen die Wiederherstellung des Alleecharakters im Straßenraum erreicht, die Außen- anlagen werden mit Grün-, Aufenthalts- und Spielflächen gestaltet. Die Gesamtkosten des Bauvorhabens werden mit ca. 11.650.000 € inkl. Grundstück veran- schlagt. Der voraussichtliche Fertigstellungtermin ist für den Spätsommer 2020 angedacht. 3. Instandhaltungs- und Geplante Investitionen 2019 Modernisierungsplanung 2019 – Erhaltungsaufwand und 3.900.000 € nachträgliche Herstellungskosten Für die geplanten Arbeiten des Jahres 2019 sind Kosten von insgesamt 3.900.000 € veran- schlagt. Diese setzen sich wie folgt zusammen: • bauliche Instandhaltung 1.450.000 € • Kosten für Einzelmodernisierungen 1.600.000 € • Laufende Instandhaltung (Kleinreparaturen) 850.000 € W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 14 | 15
GESCHÄFTSBERICHT 2018 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 BR A C H E Z E CH E D E U T SC HER KAISER SCHACHT 2/SCHACHT FRIEDRICH THYSSEN 2/5
Eine von vielen Grundwassermessstellen
Markierte Schachtabdeckung
Versiegelte Böden
Zeche Friedrich Thyssen in Fahrn
Eine riesige Brache hinter der Merkez-Moschee erinnert an das
Gelände des ehemaligen Schachtes Friedrich Thyssen 2/5. Der
Untergrund lässt auch nach über 40 Jahren nur eine spärliche
Vegetation zu und das ein oder andere Detail erinnert an die
frühere Nutzung des Geländes. Von der einstigen Synergie aus
Kohleförderung, Kokerei und Stahlerzeugung sind nur noch die
Hochöfen der ThyssenKrupp Steel Europe im Hintergrund erhal-
ten geblieben.
SEITEN 16 | 17GESCHÄFTSBERICHT 2018
Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2018
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Weltwirtschaft
Aufschwung Der starke Aufschwung, den die Weltwirtschaft bereits 2017 erlebt hatte, hielt zunächst auch
verliert an Tempo 2018 an, schwächte sich zum Jahresende aber etwas ab. Nach vorläufigen Zahlen betrug
die Expansion der Weltwirtschaft 4,3 Prozent. Für 2019 erwarten führende Wirtschaftsfor-
schungsinstitute in Deutschland eine weitere leichte Verlangsamung des Wachstums auf
3,6 Prozent.
Aufgrund zunehmender und vielfältiger wirtschaftspolitischer Risiken ist die Prognoseun-
sicherheit für die Weltkonjunktur groß. Die von den USA ausgehenden Handelskonflikte,
insbesondere mit China, der drohende ungeregelte Brexit oder auch die Schuldenkrise in
Italien könnten aus deutscher Sicht zu einer – auch rapiden – Verschlechterung des au-
ßenwirtschaftlichen Umfelds führen. Risiken bergen zudem die hohe Verschuldung des
Unternehmenssektors in China, während Krisen in der Türkei und Argentinien zu einem
Vertrauensverlust in die Schwellenländer im Allgemeinen führen könnten.
Zunehmende Die Finanzpolitik war in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften, allen voran in den USA,
Unsicherheiten expansiv ausgerichtet. China profitierte von einer Zunahme der Produktion. In den Schwel-
lenländern verschlechterten sich derweil die Finanzierungsbedingungen durch den Rückzug
internationaler Investoren. Treibende Kraft blieb in den meisten Ländern die Binnenkonjunk-
tur. Insgesamt stellen jedoch die aktuell großen politischen Unwägbarkeiten Risiken dar, die
Investitionen und Konsum gefährden könnten.
EURO-Raum
Wirtschaftswachstum Auch 2018 verzeichneten die Länder des Euro-Raums erneut ein deutlich positives Wirt-
schwächt sich ab schaftswachstum, das sich allerdings im Laufe des zweiten Halbjahres abschwächte. Das
reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2018 um 2,0 Prozent nach 2,5 Prozent im Vorjahr;
für 2019 und 2020 werden mit 1,8 bzw. 1,6 Prozent geringere Zuwächse erwartet. 2018
machte der Konjunktur im Euro-Raum vor allem ein Nachlassen der Export-Dynamik zu
schaffen; hier hatte es im Vorjahr noch ein starkes Wachstum gegeben. Der Abgas-Skandal
in der Automobilindustrie und die daraus folgenden Probleme in der Produktionsumstellung
belasteten im dritten Quartal die gesamte Wirtschaft. Insgesamt gesehen kamen die Impulse
vor allem aus der Binnenwirtschaft. Die Verbraucherpreise stiegen weiter leicht an; nach 1,5
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enProzent im Vorjahr legten sie 2018 um 1,7 Prozent zu. Diese Entwicklung dürfte sich auch in den nächsten beiden Jahren fortsetzen. Unterdessen war die Arbeitslosenquote im Euro-Raum auch 2018 weiter rückläufig und sank auf 8,2 Prozent. Insbesondere in den ehemaligen Krisenländern Griechenland, Spanien und Portugal entwickelte sich die Beschäftigtensituation äußerst positiv, auch wenn die Arbeits- losenquoten dort nach wie vor recht hoch sind. Für 2019 und 2020 wird erwartet, dass die Arbeitslosenquote im Euro-Raum unter acht Prozent sinkt. Die Ausrichtung der Geldpolitik im Euro-Raum stützte die Konjunktur im Euro-Raum weitge- hend. So liegt der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) nun schon seit März 2016 bei null Prozent, der Einlagensatz bei - 0,4 Prozent und der Spitzenrefinan- zierungssatz bei 0,25 Prozent. Die Finanzierungsbedingungen sind damit weiterhin günstig. Die EZB selbst hat angekündigt, den Leitzins nicht vor Ende des Sommers 2019 erhöhen zu wollen. Wirtschaftsforschungsinstitute gehen davon aus, dass die EZB den Leitzins dann schrittweise erhöhen wird, sodass der Hauptrefinanzierungssatz bis Ende 2020 wieder bei 0,75 Prozent liegen dürfte. Das konsolidierte Budgetdefizit der Euro-Länder blieb rückläufig. Dank günstiger Finanzie- Rückläufige rungsbedingungen und konjunkturell bedingter Mehreinnahmen, verbunden mit geringeren Defizite Ausgaben, verbesserte sich die Haushaltslage in vielen Ländern der Euro-Zone. Vor allem Deutschland und die Niederlande konnten hohe Überschüsse verzeichnen. Deutschland Der Aufschwung der deutschen Wirtschaft hielt auch 2018 und damit im sechsten Jahr in BIP steigt weiter; Folge an. Treibende Kraft war die Binnenwirtschaft, die wiederum vom starken Beschäfti- nachlassende Dynamik gungsaufbau und niedrigen Zinsen profitierte. Das Bruttoinlandsprodukt dürfte laut Statis- erwartet tischem Bundesamt 2018 um 1,7 Prozent gestiegen sein. Für 2019 wird ein Wachstum um 1,4 Prozent und für 2020 um 1,1 Prozent erwartet und damit eine nachlassende Dynamik. Die Auslastung der Produktionskapazitäten in Deutschland bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau, stagniert aber seit Anfang 2018, da sich einerseits die Konjunktur wichtiger Absatz- märkte im Euroraum verlangsamte und andererseits angebotsseitige Engpässe auftraten. Wie auch im gesamten Euro-Raum wirkte sich die Einführung des Abgas-Prüfverfahrens WLTP in der Autobranche negativ auf die Konjunktur aus, allerdings dürfte das Bruttoinlands- produkt schon im vierten Quartal 2018 wieder expandiert sein. W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 18 | 19
GESCHÄFTSBERICHT 2018
Pforte Schacht 4
Zeche Westende
Der Name des Bergwerks erklärt sich
aus seiner Lage am westlichen Rand des
Abbaugebiets zum Zeitpunkt der Entste-
hung. In den Jahren 1871-1968 wurde
hier mit zeitweise 2650 Mitarbeitern eine
jährliche Förderung von bis zu 853.000
Tonnen Steinkohle erreicht. Nach dem
Abriss ist das ehemalige Gelände fast
komplett überbaut worden. Nur weni-
ge Gebäude blieben erhalten und diese
befinden sich teilweise in einem höchst
bedauerlichen Zustand.
Eine Betrachtung der einzelnen Wirtschaftsbereiche zeigt, dass nahezu alle Sektoren positive
Entwicklungen ihrer Wirtschaftsleistung verzeichneten. Besonders stark entwickelten sich
der Dienstleistungsbereich Information und Kommunikation mit einem Anstieg um 3,7 Pro-
zent sowie das Baugewerbe mit einem Wachstum von 3,6 Prozent. Die Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft, die 2018 rund 10,6 Prozent zur gesamten Bruttowertschöpfung in
Deutschland beitrug, erhöhte ihre Bruttowertschöpfung um 1,1 Prozent auf 325 Mrd. Euro.
2018 kamen die wichtigsten Wachstumsimpulse aus dem Inland, vor allem durch Konsum
und Investitionen, wenn auch mit geringeren Zuwächsen als in den vorherigen drei Jahren.
So stiegen die privaten Konsumausgaben um 1,0 Prozent, während die Konsumausgaben
des Staates um 1,1 Prozent wuchsen. Die Bruttoinvestitionen insgesamt lagen preisbereinigt
um 4,8 Prozent über dem Wert von 2017. Die Bauinvestitionen stiegen um drei Prozent, die
Wohnungsbauinvestitionen etwas stärker um 3,7 Prozent. Die preisbereinigten Exporte von
Waren und Dienstleistungen wuchsen 2018 um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wäh-
rend die Importe um 3,4 Prozent zulegten. Da die Importe schneller stiegen als die Exporte,
fiel der Außenbeitrag zum Wirtschaftswachstum mit - 0,2 Prozentpunkten negativ aus.
Zu Beginn des Jahres 2019 dürfte die Finanzpolitik die Konjunktur anregen. Die Investiti-
onstätigkeit dürfte in den nächsten Jahren stark bleiben, und der Staat wird weiterhin von
deutlichen Finanzierungsüberschüssen profitieren können.
Ausblick Für Unsicherheit sorgen allerdings die genannten weltwirtschaftlichen Entwicklungen, da-
auf 2019 runter die protektionistische Außenwirtschaftspolitik der USA. Bemerkbar machen wird sich
zudem die sich abschwächende Weltkonjunktur, die zu einem Rückgang der außenwirt-
schaftlichen Impulse für Deutschland führen dürfte.
Arbeitsmarkt
Arbeitslosigkeit Die Arbeitslosenquote in Deutschland sank zwischen Dezember 2017 und Dezember 2018
nimmt weiter ab von 5,3 auf 4,9 Prozent. Gleichzeitig ging die Zahl der Arbeitslosen um 175.000 auf 2.210.000
zurück. Die Zahl der Erwerbstätigen lag im November 2018 mit 45.116.000 um 452.000 über
dem Vorjahresmonat. Diese Zahlen knüpfen an die Entwicklung der letzten Jahre an.
Wie bereits in den Vorjahren konnten 2018 eine höhere Erwerbsbeteiligung und die Zu-
wanderung ausländischer Arbeitskräfte altersbedingte demografische Effekte ausgleichen.
Seit 2010 ist Deutschland aufgrund seines kontinuierlichen Wirtschaftswachstums und der
günstigen Arbeitsmarktentwicklung ein Hauptwanderungsziel der EU-Binnenmigration. Für
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enFOTO: KLEUNAM, WIKIPEDIA
Fördermaschinenhaus Kompressorhaus
2017 betrug die tatsächliche Nettozuwanderung 416.000 Personen, so das Statistische Zuwanderung
Bundesamt. Diese Zahl liegt zwar mit einem Minus von 17 Prozent deutlich unter der Netto- bleibt recht hoch
zuwanderung des Vorjahres, trotzdem aber weiterhin auf recht hohem Niveau. 2018 dürfte
der Zuwanderungssaldo ersten Berechnungen zufolge auf 400.000 Personen gesunken
sein. Mittel- bis langfristig droht die Nettozuwanderung auf ein Niveau abzusinken, das das
Geburtendefizit nicht mehr ausgleichen kann.
Kapitalmarkt
Die Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften gingen im Zeitraum
Ende 2017 bis Ende 2018 im kurzfristigen Bereich zurück, blieben im langfristigen Bereich
jedoch annähernd konstant. Im mittelfristigen Bereich bei Volumina bis 1 Mio. Euro gab es
gleichbleibende Zinssätze, während die Zinssätze bei größeren Volumina stiegen.
Immobilienmarkt
Die Bauinvestitionen stiegen 2018 insgesamt um drei Prozent und damit etwas stärker Steigende
als im Vorjahr. Der Wohnungsbau verzeichnete mit einem Anstieg um 3,7 Prozent erneut Bauinvestitionen
ein deutlich stärkeres Wachstum als die Nichtwohnbauten mit 1,9 Prozent. Der öffentliche
Hoch- und Tiefbau entwickelte sich mit einem Anstieg um 5,2 Prozent dynamischer als im
Vorjahr, während der gewerbliche Bau so gut wie stagnierte.
In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2018 rund 215 Mrd. Euro.
Hier dürften sich auch 2019 das günstige Zinsumfeld, die vorteilhafte Arbeitsmarktentwick-
lung, gute Lohnabschlüsse, die hohe Nettozuwanderung sowie Impulse seitens des Staats
in Form von Baukindergeld und Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau positiv
auswirken.
Mit 81 Prozent lag die Kapazitätsauslastung im Baugewerbe im vierten Quartal 2018 unver-
ändert hoch und führte bereits zu einem deutlichen Preisauftrieb. Die Preise für den Neubau
von Wohngebäuden lagen im November 2018 um 4,8 Prozent über dem Vorjahresniveau.
2018 dürften nach letzten Schätzungen Genehmigungen für rund 352.000 neue Wohnungen
auf den Weg gebracht worden sein, von denen etwa 182.000 Wohnungen zur Vermietung
zur Verfügung stehen werden. Insgesamt stieg die Zahl der Genehmigungen gegenüber dem
Vorjahr um 1,2 Prozent. Dabei legte der Neubau von Mietwohnungen überdurchschnittlich
um 2,2 Prozent zu, während die Zahl der genehmigten Eigentumswohnungen sogar um 9,5
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 20 | 21GESCHÄFTSBERICHT 2018
Zeche Neumühl
Die Zeche Neumühl (1897-1962) der
Familie Haniel erreichte 1938 mit
1,6 Mio t Förderung jährlich ihren
Höchststand. Nach der Stilllegung im
Zuge der Kohlekrise im Jahr 1962 wurde
das Gelände mit dem heutigen Gewer-
bepark Neumühl vollständig überbaut.
Bevor auch die ehemaligen Werkssied-
lungen abgerissen wurden, konnte 1971
eine Bürgerinitiative den Erhalt der ver-
bliebenen Altbebauung durchsetzen.
Alte Zechenmauer
Prozent stieg. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Genehmigungen leicht um
1,8 Prozent.
Für 2019 wird ein Anstieg der Genehmigungen um knapp 2,3 Prozent auf 360.000 Wohnein-
heiten erwartet. Eine moderate Entwicklung günstiger Nachfrageindikatoren dürfte sich
positiv auswirken, allerdings schwächen sich gleichzeitig Impulse für den Neubau ab. Hier ist
die Ankündigung der EZB zu nennen, eine geldpolitische Normalisierung einzuleiten.
Baufertigstellungen Die Zahl der Baufertigstellungen stieg 2018 voraussichtlich um fünf Prozent auf rund
decken den Bedarf nicht 300.000 Wohnungen. 2019 dürfte die Dynamik jedoch nachlassen und dazu führen, dass
nur noch ein leichter Anstieg auf etwa 310.000 Wohnungen erzielt wird. Der Bau von Mehr-
familienhäusern wird in diesem Zusammenhang weiterhin eine tragende Rolle spielen.
Zwischen 2018 und 2025 müssten in Deutschland allerdings rund 326.000 Wohnungen
im Jahr neu gebaut werden. Davon werden 140.000 Wohnungen im bezahlbaren Segment
benötigt, und zwar rund 80.000 Wohnungen im sozialen Mietwohnungsbau und weitere
60.000 Wohnungen im preisgünstigen Bereich. Dafür gibt es zwei Hauptgründe: Zum einen
führt die relativ hohe Nettozuwanderung zu einem steigenden Bedarf an Wohnraum, zum
anderen besteht ein Nachholbedarf, vor allem in Großstädten, Ballungszentren und Univer-
sitätsstädten, da in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut wurde.
Die im GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) und sei-
nen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen investierten 2017 rund 14,9
Mrd. Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungen und damit über eine
Mrd. mehr als im Vorjahr. Trotz dieses Aufschwungs blieben die Zahlen jedoch hinter den
Erwartungen zurück.
moderate Mieten der Die Mieten der GdW-Unternehmen betragen durchschnittlich 5,64 Euro/m2 und liegen damit
GdW-Unternehmen weiterhin deutlich unter dem Mittelwert der Bestandsmieten in Deutschland (5,81 Euro/
m2). Die GdW-Mieten stiegen von 2016 bis 2017 im Schnitt um 1,6 Prozent. Die Neu-
und Wiedervermietungsmieten in Deutschland erhöhten sich derweil um 4,5 Prozent auf
durchschnittlich 7,99 Euro/m2, wobei hier regional sehr unterschiedliche Entwicklungen zu
beobachten waren. Vor allem in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen die
Mieten um 5,8 Prozent, was allerdings gegenüber dem Vorjahr (+ 6,3 Prozent) eine leichte
Abschwächung darstellt.
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enVerwaltungsgebäude
Zechensiedlung
Bei den Betriebskosten verzeichneten die GdW-Unternehmen nur geringfügige Änderun-
gen. Für die kalten Betriebskosten mussten die Mieter 2017 durchschnittlich 1,53 Euro/m2
vorauszahlen, was einem Anstieg um vier Cent entspricht. Bei den warmen Betriebskosten
sanken die Vorauszahlungen sogar um einen Cent auf 1,09 Euro/m2.
2. Hausbewirtschaftung
Am 31.12.2018 bewirtschaftete unsere Genossenschaft 1.984 eigene Wohnungen.
Ende 2018 befanden sich 1.670 (Vorjahr 1.699) Wohnungen nicht bzw. nicht mehr in der
Preisbindung.
Im Berichtsjahr wurden 153 (Vorjahr 138) Wohnungen gekündigt. Das entspricht einer
Fluktuationsquote von 7,7 Prozent. Erfreulich ist, dass 38 Mieter, die eine Kündigung aus-
gesprochen haben, innerhalb unseres Bestandes umgezogen sind. Die sich ergebenden
Anschlussvermietungen konnten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr zufriedenstellend
durchgeführt werden. Dabei müssen allerdings häufig ein bis drei Monate Mietausfall in
Kauf genommen werden, da die neuen Mieter oft eigene Kündigungsfristen haben und die
Marktlage ein Entgegenkommen erfordert.
Am Bilanzstichtag waren sieben Wohnungen (Vorjahr fünf Wohnungen) nicht weitervermie-
tet. Am 31.12.2018 beträgt die Leerstandsquote 0,4 Prozent.
BESTAND
31.12.2018
31.12.2017
Anzahl Wohn-/Nutzfläche m 2
Anzahl Wohn-/Nutzfläche m2
Häuser 441 440
Wohnungen 1.984 144.884 1.981 144.723
Gewerbliche Einheiten 11 1.779 11 1.753
Gemeinschaftsräume 3 299 3 299
Garagen/Tiefgarageneinstellplätze 737 737
Kinderspielplätze 16 16
Nutzfläche insgesamt 146.962 146.775
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 22 | 23GESCHÄFTSBERICHT 2018
Lagebericht
Stadtteilbezogen sind nach wie vor in Marxloh längerfristige Leerstände erkennbar. Zudem
Fluktuationsquote
gibt es einen gewissen Bodensatz an Wohnungen, der generell schwieriger zu vermieten
7,7 % ist und in Einzelfällen auch zu längeren Leerständen führt. Wohnungen, die höher als in der
ersten Etage liegen, und Dachgeschosswohnungen sind zunehmend problematischer in der
Vermietung.
Unsere zur Verfügung stehenden Objekte versuchen wir durch eine Platzierung in den be-
kannten Internetportalen sowie auf unserer eigenen Homepage, die Teilnahme an Woh-
nungsbörsen, die Mitarbeit im Werbeverbund der Duisburger Wohnungsgenossenschaften,
eine intensive Öffentlichkeitsarbeit sowie durch den leistungsstarken Einsatz unserer Mit-
arbeiter erfolgreich zu vermarkten.
Es besteht weiterhin reges Interesse an der Anmietung einer Genossenschaftswohnung.
Leerstandsquote
Aus dem Kreise unserer Mitglieder lagen 259 (Vorjahr 280) Wohnungsbewerbungen vor.
0,4 %
= 7 Wohnungen
Darüber hinaus liegen von 216 (227) Nichtmitgliedern Wohnungsbewerbungen vor. Dies
zeigt, dass unsere seit Jahren anhaltenden Marketingstrategien Wirkung zeigen und wir als
Genossenschaft wahrgenommen werden.
BESTAND NACH WOHNUNGSGRÖSSEN
Nutzfläche Anzahl 100 200 300 400 500
kleiner als 40 qm 38
40 - 49 qm 157
50 - 59 qm 323
60 - 69 qm 480
70 - 79 qm 372
80 - 89 qm 294
90 - 99 qm 145
größer als 100 qm 175
insgesamt 1984
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enKÜNDIGUNGSGRÜNDE IM BERICHTSZEITRAUM
Anzahl 10 20 30 40
Umzug innerhalb der Genossenschaft 38
Wohnortwechsel 30
Zuzug LebenspartnerIn o. Ä. 18
Tod des Mieters 17
Wohnung zu groß bzw. zu klein 13
Altenheim 10
Zwangsräumung, Kündigung d. WoGe 8 Entwicklung der
Eigentumsbildung 7 Fluktuationsquote
Wohnung zu teuer 4
Ausstattung/Lage der Wohnung 3
Trennung, Scheidung 2
Soziale Differenzen 2 % % % % %
Sonstiges 1 9,5 9,9 7,4 7,0 7,7
insgesamt 153
2014 2015 2016 2017 2018
DAUER DER GEKÜNDIGTEN MIETVERHÄLTNISSE Entwicklung der Leerstände am
Bilanzstichtag (Anzahl)
Anzahl 10 20 30 40 50
weniger als 3 Monate 3
3 bis 6 Monate 1
7 bis 12 Monate 7 4 5 7
1 bis 2 Jahre 19 22 13
3 bis 5 Jahre 43 2014 2015 2016 2017 2018
6 bis 10 Jahre 33
11 bis 20 Jahre 17
21 bis 30 Jahre 12
31 bis 40 Jahre 7
41 bis 50 Jahre 8
über 50 Jahre 3
insgesamt 153
ALTER DER MIETER, DIE EINE KÜNDIGUNG AUSGESPROCHEN HABEN
Anzahl 10 20 30 40
über 70 Jahre 37
61 bis 70 Jahre 14
51 bis 60 Jahre 16
41 bis 50 Jahre 27
31 bis 40 Jahre 27
25 bis 30 Jahre 32
insgesamt 153
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 24 | 25GESCHÄFTSBERICHT 2018
Lagebericht
ENTWICKLUNG VON MIETERWECHSELN,
BINNENFLUKTUATION UND LEERSTAND
250
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0
2014 2015 2016 2017 2018
Mieterwechsel Binnenfluktuation Leerstand am Bilanzstichtag
3. Neubau
Die im Berichtsjahr angefallenen Kosten unter der Position „Bauvorbereitungskosten“
betreffen unser Projekt Großmodernisierung Nelkenhof 14. Als Anlagen im Bau werden
Kosten für unseren Neubau Hettkampsweg ausgewiesen.
4. Grundstückswesen
Die Genossenschaft verfügt derzeit über keine unbebauten Grundstücke.
ALTER DER INTERESSENTEN FÜR GENOSSENSCHAFTSWOHNUNGEN
Altergruppe Gesamt Mitglied kein Mitglied
unter 20 Jahre 1 0 1
20-29 40 11 29
30-39 50 19 31
40-49 54 19 35
50-59 92 53 39
60-69 96 58 38
70-79 80 54 26
80-89 51 40 11
über 90 Jahre 6 5 1
keine Angabe 5 0 5
insgesamt 475 259 216
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d en5. Instandhaltung und Modernisierung Um die nachhaltige Vermietbarkeit unseres Wohnungsbestandes zu sichern, wurde wie bereits in den vergangenen Jahren unsere Instandsetzungs- und Modernisierungstätigkeit auf einem sehr hohen und anspruchsvollen Niveau fortgesetzt. Die Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und nicht aktivierungspflichtige Mo- dernisierungskosten betrugen einschließlich verrechneter Personal- und Sachkosten 3.719 T€. Bezogen auf die Wohn- und Nutzfläche unserer Objekte beträgt der Wert je m² 25,30 € (Vorjahr: 22,63 €). Schwerpunkte unserer im Jahr 2018 durchgeführten Maßnahmen waren: • Instandhaltung und Modernisierung von Wohnungen vor Neuvermietung • Fassadenarbeiten • Treppenhausrenovierungen • Erneuerung von Kunststofffenstern • Erneuerung von Gasheizkesseln • Erneuerung von Kessel- und Regelanlagen • Erneuerung von Haus- und Hoftüren 6. Vermögens- und Finanzlage Die Bilanzsumme hat sich um 459 T€ auf 63.468 T€ verringert. Das Anlagevermögen hat sich um 468 T€ vermindert. Das Umlaufvermögen hat sich um 9 T€ vermehrt. Hinsichtlich der Vermögensstruktur enthält die Bilanz zum 31.12.2018 langfristig gebundenes Vermö- gen in Höhe von 56.733 T€ (89,4 Prozent). Das Eigenkapital ist im Geschäftsjahr 2018 um 1.162 T€ auf 32.034 T€ gestiegen. Der Anteil an der Bilanzsumme beträgt 50,4 Prozent. Die aus dem Bilanzgewinn auszuschüt- tende Dividende sowie das Geschäftsguthaben ausscheidender Mitglieder wurden den kurzfristigen Verbindlichkeiten zugerechnet. Rückstellungen und Verbindlichkeiten haben sich um 1.621 T€ vermindert. Die Stichtagsliquidität beträgt am Bilanzstichtag 2.567 T€. Die Liquidität war während des ganzen Geschäftsjahres gesichert. Die Genossenschaft konnte ihre finanziellen Ver- pflichtungen jederzeit erfüllen. Die Vermögenslage ist geordnet, die Finanzlage und die Zahlungsfähigkeit sind für die Zukunft gesichert. W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 26 | 27
GESCHÄFTSBERICHT 2018
Lagebericht
Bilanzsumme
7. Ertragslage
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2018 weist einen Jahresüberschuss in Höhe von
63.468.000 € 1.302 T€ aus. Aus diesem Ergebnis soll eine Dividende von vier Prozent (125 T€) ausge-
schüttet werden. Der verbleibende Betrag in Höhe von 1.177 T€ soll den Ergebnisrücklagen
zugeführt werden.
Eigenkapital
Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung weist ein Ergebnis von 1.318 T€ aus, welches
32.034.000 € sich im Vergleich zum Vorjahr (1.740 T€) um 422 T€ verringert hat.
Die Erträge aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich insgesamt um 95 T€.
Jahresüberschuss
Die Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um
1.302.000 € 83 T€ erhöht. Die Umlagenerträge steigerten sich um 55 T€. Die Bestandsveränderungen
verminderten sich wiederum um 29 T€. Sonstige Einflüsse verminderten die Umsatzerlöse
um 14 T€.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung erhöhten sich insgesamt um 517 T€.
Die Instandhaltungs- und Regiebetriebskosten stiegen insgesamt um 388 T€. Die Be-
triebskosten verminderten sich geringfügig um 1 T€. Die Abschreibungen erhöhten sich um
8 T€. Im Bereich der Personal- und Verwaltungskosten sind die Kosten um 201 T€ gestie-
gen. Der Zinsaufwand verringerte sich um 63 T€. Die Abschreibungen auf Mietforderungen
und der sonstige Aufwand schlagen mit einer Senkung von 16 T€ zu Buche.
Unsere Genossenschaft führt zur Kostenreduzierung der Aufwendungen für die Hausbe-
wirtschaftung Baubetreuungsmaßnahmen durch. Des Weiteren verwalten wir für Dritte
deren Wohnungsbestand als Fremd- und Wohnungseigentumsverwaltung. Da für diesen
Bereich keine separaten Mitarbeiter eingestellt wurden und auch keine direkte Zuordnung
möglich ist, wurden die Einnahmen aus diesem Bereich bei den Kosten der Hausbewirt-
schaftung verrechnet.
Das im Jahr 2018 ausgewiesene Finanzergebnis in Höhe von -139 T€ (Vorjahr -144 T€) ist
im Wesentlichen auf den auszuweisenden Zinsanteil aus der Bewertung der Pensionsrück-
stellungen unter Zugrundelegung der Vorschriften des BilMoG zurückzuführen.
Das Ergebnis der sonstigen und außerordentlichen Geschäftsvorfälle beträgt 186 T€
(Vorjahr 67 T€).
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d en2018 2017 VERÄNDERUNG
AKTIVA
Anlagevermögen 56.733 T€ 89,4 % 57.201 T€ 89,5 % -468 T€
Umlaufvermögen 6.735 T€ 10,6 % 6.726 T€ 10,5 % 9 T€
Gesamtvermögen 63.468 T€ 63.927 T€ -459 T€
PASSIVA
Eigenkapital 32.034 T€ 50,4 % 30.872 T€ 48,3 % 1.162 T€
Rückstellungen 4.563 T€ 7,2 % 4.402 T€ 6,9 % 161 T€
Verbindlichkeiten einschließlich
Rechnungsabgrenzungsposten 26.871 T€ 42,4 % 28.653 T€ 44,8 % -1.782 T€
Gesamtkapital 63.468 T€ 63.927 T€ -459 T€
In diesem Ergebnis werden hauptsächlich Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen,
Erbbauzinsen, Erstattung von Zuschüssen und Erträge aus Verkäufen aus dem Anlage-
vermögen ausgewiesen.
Diesen Erträgen stehen freiwillige soziale Aufwendungen sowie sonstige betriebliche Auf-
wendungen, die nicht der Hausbewirtschaftung zugeordnet werden, gegenüber.
Als Steuerergebnis wird ein Ergebnis von -63 T€ (-100 T€) ausgewiesen.
Im Vergleich zum Vorjahr stellt sich die Ergebnisentwicklung wie folgt dar:
ERTRAGSLAGE
Lagebericht 2018 2017
Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung Erträge 11.693 T€ 11.598 T€
Aufwendungen -10.375 T€ -9.858 T€
Ergebnis 1.318 T€ 1.740 T€
Ergebnis aus der Durchführung von Modernisierungen,
Neubautätigkeit, Baubetreuung etc. Erträge 56 T€ 49 T€
Aufwendungen -56 T€ -49 T€
Ergebnis 0 T€ 0 T€
Finanzergebnis Erträge 11 T€ 10 T€
Aufwendungen -150 T€ -154 T€
Ergebnis -139 T€ -144 T€
Ergebnis der sonstigen und außerordentlichen Geschäftsvorfälle Erträge 249 T€ 136 T€
Aufwendungen -63 T€ -69 T€
Ergebnis 186 T€ 67 T€
Steuern Erträge 0 T€ 0 T€
Aufwendungen -63 T€ -100 T€
Ergebnis -63 T€ -100 T€
Jahresüberschuss 1.302 T€ 1.563 T€
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 28 | 29GESCHÄFTSBERICHT 2018
Schacht Thyssen 4/8
Während die meisten Orte der Duisburger
Zechenvergangenheit weitestgehend zu-
rückgebaut und geräumt wurden, ist das
ehemalige Gelände von Schacht Thyssen
4/8 auch heute noch eine Trümmerland-
schaft, in der sich im Untergrund noch
die ein oder andere Überraschung finden
lässt.
Verschütteter Lagerraum
Die Ertragslage ist nachhaltig gesichert. Sie wird weiterhin wesentlich durch das Haus-
bewirtschaftungsergebnis bestimmt. Für das Geschäftsjahr 2019 ist aufgrund des Wirt-
schaftsplans mit einem positiven Ergebnis zu rechnen.
8. Finanzielle Leistungsindikatoren
KENNZAHL 2018 2017 2016 2015
Bilanzsumme in T€ 63.468 63.927 63.039 61.600
Sachanlagevermögen in T€ 56.651 57.134 57.826 56.723
Investitionen in Sachanlagen in T€ 970 755 2.539 5.867
Cashflow in T€ 2.943 3.238 2.720 2.255
Gesamtkapitalrentabilität 3,0 % 3,5 % 3,2 % 2,0 %
Eigenkapitalrentabilität 4,1 % 5,1 % 4,5 % 1,9 %
Durchschnittliche Miete/Monat/m² 5,02 € 4,97 € 4,84 € 4,69 €
Leerstandsquote 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,7 %
Fluktuationsquote 7,7 % 7,0 % 7,5 % 9,9 %
Instandhaltungskosten je m²/mtl. 2,11 € 1,89 € 2,11 € 2,27 €
Fremdkapitalzinsen je m²/mtl. 0,25 € 0,28 € 0,30 € 0,31 €
9. Vorgänge von besonderer Bedeutung
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind auch nach dem Schluss des Geschäftsjahres
nicht eingetreten.
10. Finanzinstrumente
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu ver-
zeichnen.
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enUnter Tage
Trümmerlandschaft
11. Chancen und Risiken der künftigen
Entwicklung FÖRDERGERÜST BERGWERK WAL S UM
Vorrangiges Ziel unserer Genossenschaft bleibt es, den vorhandenen Wohnungsbestand
durch eine gezielte Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung nachhaltig zu verbessern
und zu erhalten. Die Anpassung technischer Standards und die Gestaltung des Wohnum-
feldes zur Sicherung der nachhaltigen Vermietung sind wesentlicher Bestandteil dieser
Maßnahmen. Darüber hinaus sind wir bestrebt, durch Einbindung von Service- und Sozialleis-
tungen (darunter auch der seniorengerechte Umbau) unser Leistungsspektrum zu erweitern.
Hierdurch versprechen wir uns eine weitere Attraktivitätssteigerung und verstehen dies auch
als ein weiteres Instrument zur Bindung unserer Kunden.
Um als attraktive Wohnungsgenossenschaft in der Region des Duisburger Nordens zu-
kunftsfähig zu bleiben, sind die Bindung und Förderung junger Mitglieder und junger Familien
unbedingt erforderlich. Hier haben wir mit der „Starterwohnung“ ein besonderes Angebot,
welches sich auch weiterhin positiv darstellt.
Die Leerstandsproblematik ist eng verknüpft mit den bekannten sozialen und demogra-
fischen regionalen Gegebenheiten. Von Seiten der Genossenschaft kann hier nur durch
intensive Vermietungsbemühungen, ausgewählte Wohnumfeldverbesserungen und Moder-
nisierungen entgegengesteuert werden. Inwieweit der Wohnungsbestand erweitert werden
kann, ist abhängig von der Entwicklung der Nachfrage auf unseren Teilmärkten.
Wesentliche Risiken sind für die Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn eG im Hin-
blick auf die künftige Entwicklung des Unternehmens nicht zu erkennen. Ein Rückgang der
Wohnungsnachfrage könnte zu steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten führen.
Zudem existiert das Mietausfallrisiko aufgrund einer zu beobachtenden nachlassenden Zah-
lungsmoral. Diese Risiken lassen sich trotz Forderungsmanagement nicht ganz vermeiden
oder ausschließen.
Im Finanzierungsbereich gibt es das Zinsänderungsrisiko. Unser Anlagevermögen ist auf
klassische Weise langfristig durch Annuitätendarlehen mit langen Laufzeiten und den bran-
chenüblichen Zinsfestschreibungen finanziert. Durch gezielte Prolongationen und vorzeitige
Rückzahlung von Darlehen sowie einen überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil minimie-
ren wir jedoch dieses Risiko. Die Zinsentwicklung wird nichtsdestotrotz beobachtet. Ein Risiko
ist aufgrund der Kapital- und Gläubigerstruktur nicht zu erkennen.
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 30 | 31GESCHÄFTSBERICHT 2018
Lagebericht
Der Vorstand hat ein auf die Größe der Genossenschaft abgestimmtes Risikomanagement-
system eingerichtet, um Chancen und Fehlentwicklungen rechtzeitig zu erkennen. Bestands-
gefährdende Risiken und Risiken, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
beeinträchtigen können, sind nicht erkennbar.
12. Voraussichtliche Entwicklungen
Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft lässt einen optimistischen Blick in die Zukunft
zu. Die Grundlage unserer Einschätzung bilden dabei der ausgewogene Wohnungsmix in
guten Lagen sowie der überaus gute optische und technische Zustand unserer Objekte. Zu-
dem ermöglicht die gute wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Fortführung
ausreichender Investitionen in die Erhaltung, Modernisierung und die nachfrageorientierte
Entwicklung und Erweiterung unserer Bestände. Als primär bestandserhaltendes Woh-
nungsunternehmen betreiben wir eine intensive kundenorientierte Bewirtschaftung unserer
Häuser und Wohnungen und ihres Umfeldes. Wir sind daher an den für uns wichtigen Stand-
orten für die Zukunft gut aufgestellt.
Für das Geschäftsjahr 2019 weist der aufgestellte Wirtschaftsplan einen Überschuss in Höhe
von 380 T€ aus. Bei der Planung wurde davon ausgegangen, dass sich die Vermietungssitu-
ation und die Kostenentwicklung ähnlich wie 2018 entwickeln werden.
Es sind nach dem Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge von besonderer Bedeutung
eingetreten, die bei früherer Kenntnis Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
gehabt hätten und somit nach § 289 II HGB berichtspflichtig wären.
Duisburg-Hamborn, den 18. Februar 2019
Der Vorstand
Stoy Kocar
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enSC H I E N E NE ND E SCHACHT FRIEDRICH THYSSEN 2/5 W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 32 | 33
GESCHÄFTSBERICHT 2018
Bilanz zum 31. Dezember 2018
AKTIVA
GESCHÄFTSJAHR GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen 7.145,00 16.876,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 51.292.839,00 52.293.489,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.327.768,00 2.354.544,00
Grundstücke ohne Bauten 0,00 1.164.759,17
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 628.321,00 629.950,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 98.059,00 105.435,00
Anlagen im Bau 2.157.469,89 0,00
Bauvorbereitungskosten 146.829,40 56.651.286,29 585.964,96
Finanzanlagen
Beteiligungen 2.600,00 2.600,00
Sonstige Ausleihungen 66.403,81 42.287,81
Andere Finanzanlagen 5.000,00 74.003,81 5.000,00
Anlagevermögen insgesamt 56.732.435,10 57.200.905,94
UMLAUFVERMÖGEN
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen 2.660.980,52 2.649.473,13
Andere Vorräte 14.241,78 2.675.222,30 17.467,88
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 35.669,06 50.435,27
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.491,56 1.831,11
Sonstige Vermögensgegenstände 40.587,67 78.748,29 62.635,49
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2.524.939,25 2.669.595,02
Bausparguthaben 1.451.535,22 3.976.474,47 1.268.597,00
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 4.900,00 6.300,00
BILANZSUMME
63.467.780,16 63.927.240,84
Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enPASSIVA
GESCHÄFTSJAHR GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
EIGENKAPITAL
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 117.327,17 110.336,23
der verbleibenden Mitglieder 3.115.016,49 3.232.343,66 3.130.002,12
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile: 820,41 (2.625,48)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 4.509.164,76 4.371.917,02
Bauerneuerungsrücklage 12.205.000,00 11.685.000,00
Andere Ergebnisrücklagen 12.205.000,00 28.919.164,76 11.685.000,00
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 1.301.942,25 1.562.556,00
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.177.247,74 124.694,51 1.437.894,34
Eigenkapital insgesamt 32.276.202,93 31.106.917,03
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen 4.338.188,00 4.138.417,00
Steuerrückstellungen 70.582,00 121.377,00
Sonstige Rückstellungen 154.371,00 4.563.141,00 142.407,00
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 15.537.296,71 17.187.919,75
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 7.024.454,83 7.236.907,23
Erhaltene Anzahlungen 2.999.404,42 2.931.940,22
Verbindlichkeiten aus Vermietung 41.238,56 53.480,68
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 573.196,63 530.876,44
Sonstige Verbindlichkeiten 69.100,08 26.244.691,23 71.683,49
davon aus Steuern: 16.902,82 (22.441,14)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 798,72 (789,53)
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 383.745,00 405.315,00
BILANZSUMME
63.467.780,16 63.927.240,84
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 34 | 35GESCHÄFTSBERICHT 2018
2017
SC H A CH T A B D E CK U NG IN NEU MÜ HL Gut wohn e n im Duisburg er N o r d enGewinn- und Verlustrechnung
1. Januar bis 31. Dezember 2018
GESCHÄFTSJAHR GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung 11.539.483,00 11.424.000,09
aus Betreuungstätigkeit 26.048,76 26.198,76
aus anderen Lieferungen und Leistungen 42.048,65 40.027,75
Umsatzerlöse insgesamt
11.607.580,41 11.490.226,60
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 11.507,39 40.648,78
Andere aktivierte Eigenleistungen 30.561,00 22.646,00
Sonstige betriebliche Erträge 274.303,05 154.716,23
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.177.867,05 5.804.807,88
ROHERGEBNIS
5.746.084,80 5.903.429,73
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 1.047.747,79
1.019.224,73
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 685.128,72 1.732.876,51 533.292,19
davon für Altersversorgung 474.967,66 (328.502,54)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen 1.462.868,85 1.456.409,51
Sonstige betriebliche Aufwendungen 605.985,01 584.598,72
Erträge aus Beteiligungen 316,26 316,26
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 981,00 794,41
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 9.740,93 11.038,19 9.046,48
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 590.059,69 657.739,99
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 150.012,00 (154.466,00)
Steuern vom Einkommen 63.390,68 99.765,74
ERGEBNIS NACH STEUERN = JAHRESÜBERSCHUSS 1.301.942,25 1.562.556,00
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 1.177.247,74 1.437.894,34
BILANZGEWINN 124.694,51 124.661,66
W O H N U NG S G E NO S S E NSC HAFT DU ISB U R G- HAMB OR N eG SEITEN 36 | 37GESCHÄFTSBERICHT 2018 Anhang des Jahresabschlusses O R T D E R E RI N NE RUNG: SEILSC HEIB E U ND LOR EN AN D E R D R. - H A N S - B Ö C KLER - ST R ASSE
FOTO: DANIEL ULLRICH, WIKIPEDIA
Walsum 2005
Das Gelände heute
Erhaltenes Fördergerüst
Zeche Walsum
Gerade einmal zehn Jahre ist es her, dass in Walsum das letzte
Duisburger Bergwerk geschlossen wurde. In den Jahren 1929-
2008 wurde hier Steinkohle gefördert, um unter anderem das
benachbarte Kraftwerk zu versorgen. Nachdem die Ruhrkohle AG
den Abriss der bereits auf der Denkmalliste eingetragenen För-
dermaschinenhäuser und des Lüftergebäudes aus wirtschaft-
lichen Gründen durchsetzte, findet sich heute auf dem ehema-
ligen Gelände nur noch eines der Fördergerüste, das neben der
Kraftwerksanlage winzig wirkt.
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