Realestatereport Was steht uns bevor? - Real Estate Move
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rer Ausgabe 13
realestatereport
Erscheinungsdatum: 9.3.2020
DA S I M MOBI L I E N E - M AG A Z I N F Ü R AN L AG E N & P R OP E R T Y P R OF E S S ION AL S
Was steht uns bevor? «Die Akteure sind
Führt das Coronavirus zu einer längeren wirtschaftlichen Schwächephase,
sich bewusst, dass
so würden auch die Immobilienmärkte stark tangiert. Die UBS befürchtet die Qualität des
steigende Leerstände und mögliche Wertberichtigungen.
Portfolios von
entscheidender
Bedeutung ist»
Philippe Zufferey
Banque Cantonale Vaudois
INHALTSVERZEICHNIS
Seite 3
Neue Kategorie erweitert
Anlage-Universum
Seite 7
Vorsicht vor dem NIMBY-Phänomen
Seite 10
Zinsen sind der entscheidende
Treiber
Seite 12
Das Coronavirus hat grosse Rezessionsängste ausgelöst und veranlasste Das Facility Management wird bei
die OECD, ihre globale Wirtschaftsprognose für das laufende Jahr von der Klimadebatte gefordert
2,9 auf 2,4 Prozent zu senken. Auch die Schweizer Wirtschaft dürfte Seite 13
sich dieser konjunkturellen Abschwächung nicht entziehen können. «Entscheidende Rolle»
Zwar wurde die Entwicklung auf den Immobilienmärkten im Februar
noch kaum vom Virus tangiert und es kam zu Rekordumsätzen bei den Seite 15
Noch viel Luft nach oben
Immobilienfonds und zu Höchtständen bei den Agios. Doch das könnte
sich in den nächsten Wochen ändern, denn eine hiesige Rezession Seite 18
würde den Schweizer Immobilienmarkt negativ tangieren. Im Eigen- Mit guten Aussichten
heimmarkt und im breiten Wohnrendite- und Geschäftsflächenmarkt
Seite 19
ist zwar das Risiko grösserer Wertverluste noch eher gering, erhöhte Nachrichten
Wertrisiken bauen sich aber im oberen Preissegment des Eigenheim-
marktes, bei Büroflächen in den Grosszentren und Mehrfamilien- Seite 21
häusern in der Peripherie auf.
Impressum
weiter auf Seite 2
rer Ausgabe 13
Nicht alle Sektoren des Immobilienmarkts sind glei- bis zu einem Drittel der neuen Büroflächen als
chermassen betroffen. Wohnrenditeliegenschaften Shared-Offices vermietet worden sind. Da das
gelten zum Beispiel als sichere Investition, da die Co-Working-Geschäft sehr zyklisch ist, würde es in
Mieteinnahmen auch in einer Wirtschaftskrise nicht einer Wirtschaftskrise entsprechend schrumpfen.
unmittelbar nachgeben. Doch sind Schweizer Mehr- In den Grosszentren ist daher im Krisenfall laut UBS
familienhäuser aktuell noch ein sicherer Hafen? ein Leerstandsanstieg um 1 bis 2 Prozentpunkte
In einem Analysepapier nimmt die UBS Stellung zu durchaus denkbar, was entsprechend Druck auf die
der aktuellen Situation rund um die Entwicklungen, Mieten ausüben würde. Dies wiederum kann sich
welche durch das Coronavisrus entstehen können: auf die Risikoprämien von Büroflächen auswirken,
«Die Cashflows von Renditeliegenschaften dürften die in der Folge der robusten Konjunktur der letzten
tatsächlich relativ stabil bleiben, was das Korrektur- Jahre stark gesunken sind. Sollten diese auch nur
potenzial beschränkt. Zudem stützen tiefere Zinsen geringfügig um 20 Basispunkte ansteigen, hätte das
wie auf dem Eigenheimmarkt die Bewertungen. eine Wertberichtigung von 10 Prozent zur Folge.
Führt das Coronavirus zu einer längeren wirtschaft- «Potenziell sinkende Mieten in den Zentren würden
lichen Schwächephase, so würden allerdings auch die Werteinbussen noch verstärken», heisst es
die Leerstände weiter steigen. Im Schweizer Mittel weiter.
wären über die nächsten fünf Jahre Wertberichtun-
gen von insgesamt 5 bis 10 Prozent wahrscheinlich», Druck auf Verkaufsflächen
befürchtet die UBS. Deutlich unter Druck geraten würden bei einer
längeren wirtschaftlichen Schwächephase das
Deutlicher Anstieg der Leerstände Luxusimmobilien-Segment sowie der Verkaufs-
Einen Leerstandsanstieg sieht die UBS im Büro- flächenmarkt. «Trotz guter Konjunktur verharrten
flächenmarkt voraus, der stark vom robusten die Umsätze in den Shopping-Centern in den
Beschäftigungswachstum der letzten drei Jahre letzten Jahren bestenfalls an Ort und Stelle.
profitiert hat. «Angesichts der relativ konstanten Bei stagnierenden Haushaltsausgaben und einer
Bautätigkeit bei Büroflächen ist bei einem Rückgang weiteren Frankenaufwertung würden die Umsätze
der Beschäftigung wieder mit einem schnellen und im stationären Handel um bis zu 5 Prozent nach-
deutlichen Anstieg der Leerflächen zu rechnen», geben. Auch an zentralen Lagen dürften weiter
heisst es dazu im UBS-Statement. Die bisherige fallende Mieten sowie ein wachsender Druck zu
Flächennachfrage ist in den letzten Jahren zu einem Umnutzungen die Folge sein», analysiert die UBS.
substantiellen Anteil dem wachsenden Markt der
Shared-Office-Anbieter zuzuschreiben. Verschie-
dene Quellen gehen davon aus, dass hierzulande Remi Buchschacher
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Neue Kategorie Konjunkturaussichten und insbesondere der anhal-
tenden Attraktivität von Immobilienanlagen mit
erweitert
Renditen, die nach wie vor mehr als drei Prozent-
punkte über denen von Schweizer Anleihen liegen,
sind wir jedoch weiterhin zuversichtlich. Zudem
Anlage-Universum ist ein deutlicher Zinsanstieg im kommenden Jahr
unwahrscheinlich.
Der positive Trend hält also an, die ersten Kapital-
Die derzeitigen Entwicklungen rund um die L-QIF, transaktionen sind bereits in der Pipeline. Doch
die der Schweiz eine mit dem luxemburgischen RAIF auch die Risiken steigen weiter.
vergleichbare kollektive Anlageform bescheren Mit über 30 Prozent liegen die Agios in bestimmten
werden, seien äusserst interessant, sagt Philippe Segmenten nahe den Rekordwerten von 2015 und
Zufferey von der Banque Cantonale Vaudoise. 2017. Im Zuge der technischen Neubewertung der
Diese neue Kategorie von kollektiven Kapitalanlagen NAV ist jedoch mit einer Korrektur zu rechnen.
könnte dafür sorgen, Arbeitsplätze und Wert- Die FINMA hat jüngst erneut vor Risiken gewarnt.
schöpfung in der Schweiz zu behalten und das in Es stimmt zwar, dass es Ähnlichkeiten zur letzten
Luxemburg deponierte Geld von Pensionskassen Immobilienkrise gibt, vor allem bei den Entwick-
in die Schweiz zurückzuführen. lungen am Markt von Renditeliegenschaften, wie
wachsende Leerstände, eine fehlende Nachfrage
Immobilienanlagen verzeichneten 2019 das beste und steigende Preise. Doch gibt es einen grossen
Jahr seit 1997. Wie sind Ihre Annahmen und Unterschied: Die SNB erhöhte damals unerwartet
Überlegungen bezüglich der zukünftigen den Diskontsatz von 3,5 Prozent auf 6 Prozent.
Entwicklung? Ein solches Szenario ist aber nach wie vor unwahr-
scheinlich. Die hohen Bewertungen sind zudem
Philippe Zufferey: In der Tat verzeichneten vor dem Hintergrund zu betrachten, dass
die Schweizer Immobilienanlagen 2019 die Dividendenrenditen der Immobilien-
ein starkes Wachstum und für die BCV- anlagen nach wie vor deutlich über den
Depotbank war es eines der erfolgreich- Renditen der Schweizer Anleihen liegen.
sten Jahre. Der Markt für indirekte
Immobilienanlagen konnte das schwie- Die hohe Dividendenausschüttung ist
rige Jahr 2018 mehr als wettmachen. einer der grossen Assets einiger
Der Immobilienfondsindex verzeichnete Produkteanbieter. Sie machen sich
ein deutliches Plus, das vom Index der dadurch attraktiv. Steigt da nicht die
Immobiliengesellschaften sogar noch über- Gefahr, die Substanz zu vernachlässigen?
troffen wurde. Was die künftige Entwick- Die Dividenden spielen eindeutig eine
lung betrifft, so erwarten wir wichtige Rolle, aber auch der NAV
eine Normalisierung mit und das Agio sind von
einem moderateren Bedeutung. Der
Wachstum sowie Markt für
etwas mehr Vola- Immobilien-
tilität. Aufgrund anlagen bleibt
der soliden ein sehr pro-
Fundamental- fessioneller
daten, der und an-
weltweit spruchsvoller
freundli- Philippe Zufferey, Banque Cantonale Vaudoise. Markt.
chen Die Akteure
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Der Markteinstieg neuer Anbieter bedeutet
für die Investoren mehr Auswahl, mehr
Vielfalt und damit ein breiteres Universum
an konkurrierenden Produkten.
sind sich bewusst, dass die Qualität des Portfolios Als grösste Real-Estate-Depotbank ist die BCV
von entscheidender Bedeutung ist. Sehr wichtig sind von den Regulierungstendenzen von Bund
den Anlegern zudem die Strategie des Produkts, die und Kantonen betroffen. Wo sehen Sie die
Auswahlkriterien bei den Immobilienobjekten, deren grössten Herausforderungen für die Immobilien-
Preis und Instandhaltungskosten, die Diversifikation wirtschaft?
usw. Bei der BCV-Depotbank legen wir sehr viel Wert Neue regulatorische Bestimmungen sind wichtig,
auf die Qualität der Produkteanbieter. um gewisse Risiken im Griff zu behalten oder zu
beseitigen, bevor sie zum Problem werden, was
Immer mehr Anbieter drängen in den Markt der gut ist. Regulierungen, die sich direkt auf die
Kollektivanlageprodukte. Dadurch steigt aber die Branche der Schweizer Immobilientitel auswirken,
Marktverwässerung. Wann werden die Investoren verfolgen wir natürlich besonders aufmerksam.
die Bremse ziehen? Insbesondere die derzeitigen Entwicklungen rund
Das Angebot deckt die Nachfrage bei Weitem nicht. um die L-QIF, die der Schweiz eine mit dem
Beispielsweise diejenige von Pensionskassen, die luxemburgischen RAIF vergleichbare kollektive
unter dem Druck stehen, auf einem Negativzins- Anlageform bescheren werden. Diese Kategorie
markt eine positive Rendite zu erzielen. Anleger von kollektiven Kapitalanlagen (insbesondere
setzen weiterhin auf diese Anlageklasse. Der Markt- Fonds und SICAV) ist qualifizierten Anlegern, wie
einstieg neuer Anbieter bedeutet für die Investoren Pensionskassen, Versicherungen, vermögenden
mehr Auswahl, mehr Vielfalt und damit ein breiteres Privatpersonen, vorbehalten und unterliegt nicht
Universum an konkurrierenden Produkten. Dies mehr der Genehmigungspflicht der FINMA.
schafft einen gesunden Wettbewerb und zwingt die Ebenso gelten für sie weniger strenge Anlage-
Anbieter, im Rahmen einer klar definierten und beschränkungen, wodurch die Entstehung
kommunizierten Immobilienstrategie eine solide atypischer Produkte begünstigt und damit das
Performance zu liefern. verfügbare Anlageuniversum erweitert wird.
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Wie beurteilen Sie das? und Gewinnsteuern ging der Trend in der
Dies ist eine erfreuliche Entwicklung, die es der Westschweiz vor allem zu kollektiven Immobilien-
Immobilienverbriefungsbranche in der Schweiz anlagen gemäss KAG. Dabei liegt der Fokus auf
ermöglicht, ein attraktives Anlagevehikel anzubieten, «Buy & Hold»-Strategien, bei denen die stetige
Arbeitsplätze und Wertschöpfung im Land zu Wertsteigerung der zugrundeliegenden Immobilien
behalten und das allzu oft in Luxemburg deponierte im Mittelpunkt steht. Da die indirekt verwalteten
Geld unserer Pensionskassen in die Schweiz Immobilienanlagen in der Deutschschweiz weniger
zurückzuführen. Die Depotbank wird auch in von diesem doppelten Steuerzwang betroffen sind,
diesem veränderten regulatorischen Rahmen eine sind sie eher als börsenkotierte Immobiliengesell-
zentrale Rolle spielen, da ihre Verantwortung für schaften strukturiert. Diese profitieren zudem von
die Vermögensverwahrung und Produktaufsicht einem wesentlich flexibleren regulatorischen Rahmen
gegenüber der FINMA unverändert bleibt. in Bezug auf Transaktionen und Hebeleffekte.
Die ESG-Performance (Environment, Social and Wie wird sich der Verbriefungsmarkt entwickeln?
Governance) der Fonds bildet eine wichtige Eine neue L-QIF-Regelung dürfte dazu führen,
Komponente des Investmentprozesses. dass der Verbriefungsmarkt die kollektiven Anlagen
ESG hat einen Effekt auf alle Stakeholder in gegenüber den börsenkotierten Immobiliengesell-
der Immobilienbranche. Wie hoch schätzen Sie schaften bevorzugt. Denn während die derzeitigen
den positiven Effekt der Nachhaltigkeit ein? Haupthindernisse (Time-to-Market, Begrenzung
Der Faktor Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren des Hebeleffekts, Anlagebeschränkungen) beseitigt
auch bei Immobilienanlagen an Aufmerksamkeit und werden, bleiben die Vorzüge eines Anlagevehikels,
Bedeutung gewonnen. Richtig umgesetzt dient eine das unter der Aufsicht der FINMA geführt, verwaltet
solche Strategie nicht nur der Umwelt, sondern auch und bei Spezialisten verwahrt wird, erhalten.
den Liegenschaftsbesitzern, die bei deren Betrieb
Kosten sparen. Die Berücksichtigung der Nachhal- Wo sehen Sie die Schwerpunkte der BCV bezüglich
tigkeit von Anlagen ist auch ein Wettbewerbsvorteil Real Estate in diesem Jahr?
zur Überzeugung von Anlegern. Denn bei der Die BCV ist schon seit vielen Jahren in den Bereichen
Bewertung einer Investition in Immobilien achten Asset Management und Corporate Banking auf
immer mehr Anleger auf eine integrierte Nachhal- dem Zürcher Finanzplatz präsent – und seit dem
tigkeitsstrategie des Produkteanbieters. 1. Januar dieses Jahres auch als eine der grössten
Depotbanken für kollektive Immobilienanlagen.
Was sind die Auswirkungen auf die einzelnen Vertreten wird die BCV-Depotbank in der Deutsch-
Fonds? schweiz durch Giliana Niffeler, die zu Jahresbeginn
In einer Zeit, in der immer mehr Vermögensver- zur Bank stiess.
walter und Kunden versuchen, eine ESG-Strategie
in ihr Portfolio zu integrieren, haben demnach Ungeachtet jeglicher Zinsüberlegungen glauben
Immobilienfonds, die Nachhaltigkeitskriterien wir, dass sich der Trend zur Verbriefung – das
erfüllen, die Möglichkeit, sich abzuheben und davon heisst der Umwandlung von direktem in indirektes
zu profitieren. Immobilieneigentum – fortsetzen wird, zum einen
aufgrund der regulatorischen Rahmenbedingungen
Die BCV ist ja eine grosse Bank aus der Romandie wie Professionalisierung, Vielfalt der Strukturen,
und auch in der Deutschschweiz aktiv. Wie würden Einhaltung von Umweltstandards usw., zum anderen
Sie die beiden Landesteile bezüglich Real Estate wegen der immer höheren Anforderungen der
unterscheiden? Investoren bezüglich Performance, Transparenz,
Bei der Entwicklung der kollektiven Anlagen in der Diversifikation usw. Daher möchten wir unser
Westschweiz hat das Steuerumfeld eine besonders Angebot im Bereich der Schweizer kollektiven
wichtige Rolle gespielt. Angesichts der im Vergleich Immobilienanlagen weiter ausbauen.
zur Deutschschweiz deutlich höheren Handänderungs-
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rer Ausgabe 13
Welches Ziel verfolgen Sie?
Unser Ziel ist es, die Produkteanbieter bei ihren
Vertriebsaktivitäten, dem Sekundärmarkthandel
sowie der Kommunikation mit den Anlegern
professionell zu unterstützen, ihnen Zugang zu
exklusiven Marktdaten zu bieten und ihnen ein
Team von Experten in den Kernbereichen des
Depotbankgeschäfts – wie Vermögensverwahrung,
Überwachung von NAV und Fondstransaktionen,
Zahlungsdienstleistungen und Kapitalerhöhungen –
zur Verfügung zu stellen. Mit mehr als 30 kollektiven
Immobilienanlagen, die 50 Prozent des Marktes
für «White Label»-Produkte repräsentieren, der
Zusammenarbeit mit sieben Immobilienfondslei-
tungen und einem Team von sieben Spezialisten, die
sich mit rechtlichen, steuerlichen und technischen
Fragen befassen, ist die BCV bestens positioniert,
um die Entwicklung des Verbriefungsmarktes zu
begleiten.
Interview: Remi Buchschacher
Philippe Zufferey ist Leiter der Abteilung Depotbank
bei der Banque Cantonale Vaudoise.
Der dipl. Betriebswirtschafter ist als Dozent und
Experte gut vernetzt, etwa als Vizepräsident von
Coptis (Fachverband für Immobilienverbriefung).
Früher war er beim Bankverein (heute UBS) und bei
PwC tätig. Seit 1998 steht er im Dienst der BCV
und verantwortete dort unter anderem die
Neupositionierung der Segmente Private Label-
und Immobilienfonds.
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rer Ausgabe 13
Vorsicht vor dem Das aktuelle und dringliche Problem des unge-
bremsten Landverbrauchs und der damit einher
NIMBY-Phänomen gehenden Zerstörung der Landschaft ist nicht nur
für Fachleute einleuchtend. Darüber herrscht ein
breiter Konsens. Das Thema droht allerdings zu
einer Mode zu verkommen – oder zu einer trendigen
Verdichtung von Siedlungen, Quartieren und ganzen Verdichtungseuphorie. Die hitzigen Diskussionen
Stadtteilen ist das raumplanerische Gebot der Stunde. sind allerdings nicht neu: Die Städte haben sich seit
Hierfür entwickelt sich ein breiter Konsens. Wenn dem 18., spätestens aber seit dem 19. Jahrhundert
es aber um die konkrete Umsetzung geht, macht die immer wieder vor exzessiver Verdichtung zu befreien
Bevölkerung oft nicht mit. Lösungsansätze werden und zu schützen versucht. «Bei der Verdichtung der
am nächsten Swiss Real Estate Research Congress Siedlungsfläche, stellt sich die Frage, worauf diese
präsentiert und diskutiert. beruht. Eine ausgereifte, fundierte und breit abge-
stützte Vision für den Ort, kann einen wesentlichen
rb. Die Bauzonen an gefragten Immobilienstand- Beitrag leisten den Konflikt zu entschärfen. Eine
orten werden immer rarer und die Preise an Vision sollte zu verschiedenen Themen eine Aussage
exponierten Lagen steigen weiter. Aber auch das treffen», sagt dazu Claudio Däscher von Nüesch
Bedürfnis nach städtischem Wohn- und Arbeitsraum Development. Für eine breite Akzeptanz der Vision
nimmt zu. Wie lässt sich dieses Dilemma lösen? seien für deren Entwicklung verschiedenste Gruppen
Raum- und Städteplaner raten zur Verdichtung, einzubeziehen. Bewohner, Unternehmungen (Arbeit-
doch diese stösst zunehmend auf Widerstand in der geber), Interessensvertreter. «Dieser partizipative
Bevölkerung, bei Behörden und Verbänden. Doch wo Prozess muss jedoch zielgerichtet gesteuert werden,
nicht verdichtet werden kann, wird die Zersiedelung da ansonsten die Gefahr besteht, dass man sich vor
zunehmen. lauter Mitwirkung verliert.»
Wem gehört die Stadt: Den Bewohnern, den Behörden oder den Investoren?
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Vorteile hervorheben Meinungen gehen auseinander
Ähnlich sieht es Roman Streit von ETH Zürich: Als städtebauliches Resultat dieser Entwicklung
«Einerseits gilt es die positiven Aspekte einer Sied- etabliert sich zunehmend das Urbane Quartier,
lungsentwicklung nach innen - oder Verdichtung, welches auf einer abgegrenzten Fläche alle Vorzüge
wie sie etwas einseitig genannt wird - hervorzuhe- des städtischen Lebens verkörpern soll. Doch
ben: Kulturland kann geschützt und Infrastrukturen, darüber, was darunter zu verstehen ist, gehen
Verkehrserschliessungen besser ausgelastet und auseinander. «Grundsätzlich gibt es nicht das
entsprechend pro Person kostengünstiger bereitge- Urbane Quartier. Denn ein urbanes Quartier hat
stellt werden.» Gewisse Qualitäten, die von breiten viel mit Identität zu tun, welche an jedem Ort etwas
Bevölkerungskreisen geschätzt werden, wie etwa anders aussieht und im besten Fall von den Nutzern
eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr des Quartiers geprägt wird», definiert Claudio
oder die Versorgung des Quartiers mit Geschäften, Däscher. Generell könne gesagt werden, dass ein
Gastronomie, Betreuungsangeboten, erfordern urbanes Quartier eine bestimmte Personendichte
für einen wirtschaftlichen Betrieb allerdings eine aufweise, welche sich sieben Tage die Woche im
bestimmte Mindestdichte an dort lebenden Personen. Quartier aufhält. Das müssten aber nicht immer
Diese Zusammenhänge gelte es in Planungsprozes- die gleichen Personen sein. «Aber es hat immer
sen den von «Verdichtungsprojekten» betroffenen Personen darin.» Relevanter sei die Personendichte
Personen darzulegen. «Gleichzeitig sind durch die als die Geschossflächen-Dichte. «Es hilft nicht, wenn
geschickte Anordnung von Nutzungen, Bauvolumen zwar sehr viel Wohnraum vorhanden ist, aber nur
sowie öffentlichen und privaten Räumen die Konflikte bestimmte Nutzergruppen, wie zum Beispiel Singles
zu minimieren», fordert Roman Streit. oder Doppelhaushalte, die Wohnungen bewohnen
und am Wochenende auswärts sind. Wichtig ist auch
Bauliche Dichte kann jedoch nicht allein das innerhalb der Nutzungen ein breiter Mix an
Ziel sein. Das Verdichten und insbesondere das Angeboten über verschiedene Bevölkerungs-
Nachverdichten bestehender Siedlungen stellt schichten.»
eine grosse städtebauliche und architektonische
Herausforderung dar. Dichter zusammenleben ohne Doch wie hat ein urbanes Quartier auszusehen?
deutlich mehr Siedlungsqualität ist zum Scheitern Dazu Roman Streit: «Die Festlegung einer Norm für
verurteilt. Experten raten deshalb vermehrt dazu, die Gestaltung solcher Quartiere ist kaum möglich
nicht nur zu verdichten sondern auch zu entdichten. - sie hängt jeweils von den lokalen Rahmenbedin-
Doch wie lässt sich ein solches Konzept umsetzen? gungen und Bedürfnissen der lokalen Bevölkerung
«Verdichtung bedingt, dass man Freiräume schafft. ab. Wichtig ist festzuhalten, dass sich Urbanität
Je dichter die Menschen nebeneinander leben, desto letztendlich nicht abschliessend planen lässt. Bauten
mehr Frei-, Grün- und Ruheräume benötigen sie. wie auch öffentliche und private Aussenräume
Blockrandsiedlungen etwa können lärmgeschützte sind daher adaptierbar zu gestalten, damit sie
Innenräume ermöglichen, die Geborgenheit bieten. für verschiedene mögliche Entwicklungen in der
Ausgleichsräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität Zukunft gewappnet sind.» Jean-David Gerber von
sollen zum Verweilen einladen», rät Jörg Schläpfer Universität Bern stellt fest, dass in den Diskussionen
von WuestPartner. Eine Entdichtung sei allerdings über die Entwicklungen in den Städten der Aspekt
nicht einfach zu erreichen, gibt Jean-David Gerber der Erschwinglichkeit oft verloren geht: «Die
von der Universität Bern zu bedenken, die Raum- ökonomischen und ökologischen Aspekte stehen
planung müsse sich stets mit den Interessen der meistens im Vordergrund. Doch gerade in den
Grundeigentümer auseinandersetzen. Er rät deshalb Städten wird die Forderung nach erschwinglichem
zur Vorsicht: «Das bebaute Gebiet ist ein extremes Wohnraum immer lauter. Die Städte sollten eine
Geflecht aus verschiedenen rechtlichen Interessen, soziale Durchmischung anstreben und unterschied-
die es abzuwägen gilt. Jede Intervention schafft liche Lebensstile ermöglichen – die Rezepte zum
Gewinner und Verlierer». Erreichen dieses Ziels sind allerdings noch nicht
gefunden worden.»
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Wem gehört die Stadt? «Damit kann die öffentliche Hand auch einer zu ein-
Das führt unweigerlich zur Frage, wem die Stadt seitigen Profitorientierung bei der Entwicklung des
eigentlich gehört. Den Bewohnern, den Behörden Bodens entgegenwirken und öffentliche Interessen
oder den Investoren? «Im Grunde genommen kann wie die Schaffung von preisgünstigem Wohn- und
man auf dem Grundbuchamt nachschauen, wem Gewerberaum sowie von qualitativ hochwertigen
die Stadt gehört. Aber das ist eigentlich gar nicht Freiräumen verstärkt durchsetzen.» Abgesehen
die Frage, die relevant ist», sagt Claudio Däscher davon, seien aus seiner Sicht auch neue Formen
von Nüesch Development. Schlussendlich gehe es des Privateigentums denkbar, beispielsweise ein
darum, dass die Rahmenbedingungen so ausgestaltet «Eigentum auf Zeit».
werden, dass alle drei - Bewohner, Behörden und
Investoren für sich einen Mehrwert erkennen.
«Dementsprechend ist es relevant, dass bei der
Entwicklung der Stadt alle drei ihre Interessen
und Vorstellungen einbringen und diese in einem
Wissenschaftliche Forschungsergebnisse
ausgewogenen Verhältnis berücksichtigt werden.»
Das sieht auch Roman Streit von der ETH Zürich so. Am Swiss Real Estate Research Congress am
Er verweist darauf, dass die Frage des Eigentums 27. März 2020 werden fundierte wissenschaft-
von Gebäuden und Boden eine sehr gewichtige sei in liche Forschungsergebnisse und Fallbeispiele
der Raumentwicklung: «Privateigentum von Boden aus den Bereichen Investment, Immobilien,
kann die Freiheitsgrade der Besitzenden in der Raumökonomie und Raumentwicklung
Entwicklung dieser Flächen erhöhen. Andererseits präsentiert und diskutiert. Unter den dies-
kann es aber auch die Durchsetzung von öffentlichen jährigen Papers finden sich Themen wie die
Interessen behindern oder gar verunmöglichen Nachfrage nach Büromietflächen, die städti-
- etwa wenn von den Privateigentümerschaften schen Wohnungsmietpreise, subventionierter
eines Gebiets die Realisierung einer zusätzlichen Wohnraum oder das Verdichten im Bestand.
Bebauung in ihrer Nachbarschaft bekämpft wird.» Kongressstandort ist die HWZ Hochschule
Dieses NIMBY-Phänomen – not in my backyard – für Wirtschaft, Lagerstrasse 5 in 8004 Zürich.
bezeichnet die negative Seite der Haltung gegenüber Die im Artikel zitierten Personen werden zu
Verdichtung. Streit fordert deshalb eine aktivere den entsprechenden Themen referieren. Der
Bodenpolitik der öffentlichen Hand, etwa durch den Kongress beginnt um 8.30 Uhr. www.srerc.ch
Zukauf von Boden an strategisch wichtigen Orten.
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Zinsen sind der drohende Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken
sprechen laut CS gegen eine Erhöhung der Leitzinsen
entscheidende Treiber durch die Schweizerische Nationalbank.
Hohe Agios und Prämien
Die Preise von Immobilienfonds und insbesondere Die Hausse bei den kotierten Schweizer Immobilien-
von Immobilienaktien sind 2019 kräftig gestiegen. titeln hat deren Prämien und Agios stark steigen
Die Anleger rechnen nicht mit einem baldigen Ende lassen. Am höchsten waren Ende 2019 mit
des Negativzinsumfelds. Indirekte Immobilienanlagen 43.2 Prozent die Prämien der Immobilienaktien.
bleiben folglich im Fokus der Anleger. Doch auch die Aufpreise der Immobilienfonds relativ
zu ihren Nettoinventarwerten bewegen sich wieder
Pd. «Nebst der generell guten Börsenstimmung im Bereich der Höchststände der Jahre 2015 bis
waren einmal mehr die Zinsen der entscheidende 2017 – und dies, obwohl die Kapitalerhöhungen im
Treiber für die hervorragende Performance der Vergleich zum Vorjahr deutlich zunahmen (auf über
indirekten Anlagen», schreibt die Credit Suisse in CHF 1 Mrd) und drei Fonds neu kotiert wurden.
ihrer neusten Immobilien Studie. Mit einer Gesamt-
rendite von 37 Prozent beziehungsweise 20.7 Prozent Die Prämiendifferenz zwischen den Wohnimmo-
erbrachten sie 2019 die beste Performance der bilienfonds (mittleres Agio: 35.5 Prozent) und den
vergangenen 20 Jahre und übertrafen die Immobilien- Immobilienfonds mit Ausrichtung auf kommerzielle
aktien der Eurozone (16.7 Prozent) deutlich. Der und gemischte Nutzungen (29.4 Prozent) hat weiter
geldpolitische Kurswechsel der US-Notenbank habe abgenommen. «Dies ist hauptsächlich durch den
die Zinswende auch in der Schweiz in weite Ferne anhaltenden Abschwung auf dem Mietwohnungs-
rücken lassen. Die langfristigen Zinsen erreichten im markt bei gleichzeitigen Erholungstendenzen im
Sommer 2019, als Rezessionsängste um sich griffen, Büroflächenmarkt bedingt. Mittlerweile kann das
neue Tiefststände, was sich vorübergehend in einer Preisverhältnis zwischen kommerziellen Fonds
Rendite 10-jähriger Schweizer Staatsanleihen von und Wohnimmobilienfonds wieder als ausgewogen
unter -1 Prozent äusserte. Obwohl sie sich seither betrachtet werden», begründet die CS in der Studie.
etwas normalisiert hat, dürfte sie auch 2020 deutlich Hierfür sprechen auch die Mietertragsausfälle, die
im negativen Bereich verharren. Der geringe Infla- 2019 bei den Wohnimmobilienfonds bei 5.1 Prozent
tionsdruck, die schwächelnde Konjunktur und der verharrten, während jene der kommerziellen Fonds
erstmals seit 2015 wieder leicht auf 6.1 Prozent
stiegen.
Hoch im Kurs
Bei den Wohnimmobilienfonds stehen die altbe-
währten Produkte besonders hoch in der Gunst der
Anleger. Das mittlere Agio der Gefässe, die bis 1963
gegründet wurden, lag Ende 2019 bei hohen 39.5
Prozent. Mit sinkendem Alter der Fonds geht auch
deren Agio zurück. Bei den neusten Produkten,
die ab 2010 auf den Markt gekommen sind, lag es
lediglich noch bei 15.4 Prozent. Der Aufpreis für die
älteren Fonds folgt direkt aus deren Eigenschaften:
Sie sind typischerweise grösser und geografisch
breit diversifiziert, und sie weisen wegen geringerer
Trotz des gegenwärtig hohen Preisniveaus spricht weiterhin
Neubauanteile und überdurchschnittlicher Lage-
einiges für indirekte Investitionen in den Schweizer qualität ein geringeres Ertragsausfallrisiko auf. So
Immobilienmarkt. beliefen sich 2019 die Mietertragsaufälle bei der
ältesten Gruppe der Fonds auf vergleichsweise
10rer Ausgabe 13
moderate 4.4 Prozent, während die jüngsten Fonds Zinsen den Immobilienfonds im Mittel Aufwertun-
6.8 Prozent des Soll-Mietertrags nicht realisieren gen von rund 2 Prozent jährlich, sodass sich eine
konnten. Ausserdem weisen viele der älteren Fonds Anlagerendite von über 5 Prozent ergab. Selbst bei
auf lange Sicht ein beträchtliches Aufwertungspo- leichten Anstiegen der Langfristzinsen dürften diese
tenzial auf, das durch Erweiterung, Modernisierung Aufwertungsgewinne noch einige Zeit anhalten.
oder Ersatzneubau aktiviert werden kann. Aufgrund Grund dafür ist die Trägheit, mit welcher die für
dieser Vorteile zeigen langfristig orientierte Anleger die Liegenschaftsbewertungen relevanten Diskon-
mit Blick auf ältere Fonds eine höhere Zahlungsbe- tierungssätze auf Zinsveränderungen reagieren.
reitschaft.
Kaum Wiederholung möglich
Trotz der gegenwärtig hohen Preisniveaus spricht «2019 war für Immobilienanleger ein ausserge-
weiterhin einiges für indirekte Investitionen in den wöhnlich erfolgreiches Jahr, das sich so schnell
Schweizer Immobilienmarkt. «Immobilienaktien kaum wiederholen wird. Für langfristig orientierte
halten wir angesichts der Gewinnerwartungen der Investoren stellen insbesondere Immobilienfonds
Unternehmen und des erhöhten Risikos, das sich dank ihrer vergleichsweise stabilen Erträge und
aufgrund der Korrelation mit dem Aktienmarkt ihrer bondähnlichen Eigenschaften gleichwohl
ergibt, für teuer. Bei den Immobilienfonds erachten noch immer eine interessante Option dar», sind die
wir das Risiko einer grösseren Korrektur zurzeit Autoren der Immobilien Studie überzeugt. Vor allem
jedoch als eher gering. Auch wenn die Gesamtren- die grösseren etablierten Gefässe versprechen eine
diten des Vorjahrs mit grösster Wahrscheinlichkeit gewisse Stabilität, die jedoch mit hohen Aufpreisen
nicht mehr erreicht werden dürften, bleiben erkauft werden müsse. Das hohe Preisniveau biete
Immobilienfonds für langfristig orientierte Anleger auch eine gute Gelegenheit für Umschichtungen
attraktiv», vergleicht die Credit Suisse in der Studie. innerhalb eines Immobilienportfolios. Eine prüfens-
Die Ausschüttungsrenditen der Fonds seien zwar werte Option für viele Immobilienanleger sei dabei
infolge der hohen Preise und des Drucks auf die eine Investition in ausländische Immobilienmärkte.
Mieterträge rückläufig, die Renditeprämien relativ Dies zeige sich etwa bei den Pensionskassen,
zu 10-jährigen Staatsanleihen liegen mit 290 Basis- deren Auslandsanteil am Immobilienportfolio
punkten (Stand Ende 2019) aber noch immer weit gemäss Credit Suisse Pensionskassen Index innert
über dem langfristigen Durchschnitt. Jahresfrist von 6 Prozent auf 12 Prozent gestiegen
ist. «Auch Investitionen in Wachstumssegmente
Die rückläufigen Mieterträge würden ausserdem wie Logistikimmobilien oder Serviced Apartments
durch steigende Nettoinventarwerte kompensiert. können einen wertvollen Beitrag zur Optimierung
In den vergangen drei Jahren bescherten die tiefen des Rendite-Risiko-Verhältnisses leisten.»
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11rer Ausgabe 13
Das Facility Management wird bei
der Klimadebatte gefordert
Welche Rolle spielt die FM-Branche in der aktuellen Neue Wege suchen
Klimadebatte? Ist sie Trittbrettfahrer oder über- Heute werden über 60 Prozent der beheizten
nimmt sie Verantwortung? Am FM Day im Bocken Flächen in der Schweiz immer noch mit fossilen
in Horgen wird der Themenbogen auf Ziele gerichtet, Energieträgern beheizt. Die Schweizer Energie-
welche die Branche bereits heute vor grosse Heraus- strategie 2050 des Bundes formuliert dazu klare
forderungen stellt. Zielsetzungen, nämlich die weitgehende Substitu-
tion und Abkehr zu erneuerbaren Energieformen.
rb. «Der Planet brennt, Schüler streiken, Gletscher «Die Wege dahin sind vielseitig und auf jeden
und Pole schmelzen, Energie wird teurer, CO2 wird Fall eine klare Herausforderung und Chance für
besteuert», die Ankündigung für den nächsten FM unsere Branche. Wir sind als FM-Branchenvertreter
Day vom 26. Mai in Horgen beginnt mit kräftigen aufgefordert, unseren Kunden und Eigentümern
Schlagzeilen. Nicht ohne Grund: Das Facility Lösungen und Unterstützung auf dem Energiepfad
Management ist den Schlagzeilen ganz besonders der Zukunft aufzuzeigen. Damit stellt sich die Frage
ausgesetzt. Betrieb, Unterhalt und Bewirtschaftung nach unserer Rolle, nach zu lösenden Aufgaben
von Immobilien geschehen an vorderster Front und den damit verbundenen Kompetenzen und
sozusagen, es müssen Konzepte und Massnahmen Verantwortungen», schreibt die FM-Kammer. Die
entwickelt werden, die diesen Anforderungen Schweiz kennt heute schon über Lenkungsabgaben
genügen. Doch was ist zu tun? Am FM Day werden und Klimarappen eine Besteuerung von fossilen
diese Fragen im Mittelpunkt stehen. Energieträgern, welche über innovative Massnah-
men und Ideen wieder in den Energiewertschöp-
fungskreislauf zurück fliessen sollen. «Aber sind
wir diesen Anforderungen gewachsen, um diese
Steuertöpfe kompetent anzuzapfen oder überlassen
wir dies anderen Marktteilnehmern?»
Enormes Marktvolumen
Die Frage ist nicht unberechtigt: Das Marktvolumen
der Schweizer FM-Branche entspricht rund 4.5 Prozent
des BIP und beträgt rund 30 Milliarden Franken.
Facility Management ist damit ein wesentlicher
Wirtschaftssektor. «Wir sind im Dienst unserer
Kunden am Puls der Kosten und der Verantwortung
für den Immobilienbetrieb, das heisst auch in der
Verantwortung für einen ressourcenschonenden
Energiekonsum», bekräftigt die FM-Kammer.
Martin Pfenninger, Leiter Projektmanagement & Heute lassen sich viele Energiesparmassnahmen
Nachhaltigkeit bei der Wincasa AG. kaum über Einsparungen amortisieren, aber
Interview auf Seite 13 steigende Energiepreise und -steuern können
die Rahmenbedingungen über Nacht ändern.
12rer Ausgabe 13
Was spielt das Facility Management in der aktuellen Klimadebatte für eine Rolle?
«Entscheidende Rolle»
Die Immobilien- und die FM-Branche spielen in der Instandsetzung etc.) und Investitionsentscheidungen.
aktuellen Klimadebatte eine entscheidende Rolle, ist Hier unterstützen wir beispielsweise bei der
Martin Pfenninger, Leiter Projektmanagement & Definition von Massnahmen zur Sanierung oder bei
Nachhaltigkeit bei der Wincasa AG, überzeugt. Neubauten im Rahmen des planungs- und baube-
gleitenden Facility Managements. Das Spektrum
FM-Branchenvertreter sind aufgefordert, den reicht von Messkonzepten bis hin zu portfolioweiten
Kunden und Eigentümern Lösungen und Unter- CO2-Analysen inklusive Massnahmendefinition.
stützung auf dem Energiepfad der Zukunft aufzu-
zeigen. Welche Rolle spielt die FM- Branche in Ist das FM nur Trittbrettfahrer oder übernimmt
der aktuellen Klimadebatte? es Verantwortung?
Martin Pfenninger: Grundsätzlich spielen die Die Rahmenbedingungen für die FM-Branche
Immobilienbranche und der damit verbundene sind herausfordernd. Die Themen sind vielfältig,
Teil der FM-Branche eine entscheidende Rolle. die beteiligten Stakeholder zahlreich, der Markt
Einerseits auf Seite des operativen Gebäudebetriebs anspruchsvoll und die betreuten Immobilien
mit laufenden Optimierungsmassnahmen, wo wir komplex. Wir erleben jedoch die gesamte Branche
als Immobilien-Dienstleister auf das Know-how als aufgeschlossen, um gemeinsame Lösungen zu
der FM-Provider angewiesen sind und dieses aktiv erarbeiten, die für alle Beteiligten einen Mehrwert
einfordern. Andererseits in der Beratung gegenüber bringen. Ich sehe entsprechend die FM-Branche
den Immobilieneigentümern im Zusammenhang nicht als Trittbrettfahrer, sondern als proaktive
mit den baulichen Aspekten (Bau, Instandhaltung, Akteurin im Markt, die Ideen einbringt und umsetzt.
13rer Ausgabe 13
Die Schweiz kennt heute schon über Lenkungs- Damit stellt sich die Frage nach der Rolle des
abgaben und Klimarappen eine Besteuerung von Facility Managements bei den zu lösenden Aufgaben
fossilen Energieträgern, welche über innovative und den damit verbundenen Kompetenzen und
Massnahmen und Ideen wieder in den Ener- Verantwortungen. Ist es diesen Herausforderungen
giewertschöpfungskreislauf zurückfliessen sollen. gewachsen?
Ist das FM in der Lage, diese Steuertöpfe kompe- Wir nehmen diese Herausforderung gerne an,
tent anzuzapfen oder überlässt es dies anderen indem wir noch innovativer und proaktiver werden.
Marktteilnehmern? Darüber hinaus ist auch die integrale Zusammen-
Unter Berücksichtigung der Herausforderungen arbeit zwischen FM-Provider, Bewirtschafter,
in Bezug auf den Klimawandel und dem dadurch Eigentümer und Mieter zentral.
erforderlichen Handeln, ist die FM-Branche wie alle
anderen angehalten, die Verantwortung innerhalb Interview: Remi Buchschacher
ihres Einflussgebietes wahrzunehmen und sich für
eine nachhaltige Zukunft einzusetzen. Dabei können
Anreizmechanismen hilfreich sein; die zur Nutzung
dieser Anreize relevanten Kompetenzen sollten aber FM und Klimadebatte
nicht im Vordergrund stehen.
Der nächste FM Day findet am 26. Mai im
Welche Aufgaben müssen dafür erfüllt sein, welche Haus zum Bocken in Horgen statt. Über dem
Kompetenzen erlangt werden? Themendach «Welchen Beitrag leistet die
Die FM-Branche ist sehr facettenreich und fordert FM-Branche zur Klimadebatte?» werden sich
von sämtlichen Akteuren am Puls der Zeit zu bleiben die Referenten den Themen Klimawandel,
und auf dem jeweiligen Fachgebiet Expertenwissen CO2-Steuern, Lenkungsabgabe, green energy/
aufzubauen. Eine grosse Aufgabe der FM-Branche buildings, Energie/FM-Beraterkompetenzen,
ist es, die (vorhandenen) Kompetenzen zusammen- Nutzerverhalten und Energy-Management
zuführen und den Kunden bei mangelnder zuwenden. Organisator der 12. Austragung des
Bestellerkompetenz die Hand zu reichen. FM Day’s im Bocken ist die FM Kammer des
Schweizerischen Immobilienwirtschaftsver-
bandes SVIT. Der Anlass beginnt um 9 Uhr.
Informationen, Anmeldung und Programm:
https://www.svit.ch/de/svit-fm-schweiz
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14rer Ausgabe 13
Noch viel Luft Während bei jedem Dritten die Organisation der
Immobilien dem Bereich Finanzen und bei jedem
Vierten dem Bereich Produktion zugeordnet ist,
nach oben
geben 36 Prozent der Teilnehmer an, sonstigen
Bereichen anzugehören. «Für den gesamten
Unternehmenserfolg spielt ein optimierter, flexibler
Immobilienbestand sowie ein durchgriffsstarkes und
Wie sich das Immobilienmanagement auf Industrieun- mit entsprechender Verantwortung und Rechten
ternehmen auswirkt und inwieweit digitale Lösungen ausgestattetes Immobilienmanagement eine immer
sowie der Umwelt- und Klimaschutz im Immobilienbe- wichtigere Rolle. Dafür sollte es idealerweise bei
reich angekommen sind, dokumentiert die neuste Drees einem möglichst vom Kerngeschäft unabhängigen
& Sommer-Trendstudie «Real Estate in der Industrie». Geschäftsbereich im Unternehmen angesiedelt sein.
Denn sonst besteht die Gefahr, dass die Immobilien-
Das Gute gleich zu Beginn: Bei zwei von drei organisation beispielsweise zu sehr der Produktion
Teilnehmern der Trendstudie ist das Immobilien- untergeordnet wird und nicht unabhängig genug im
management mittlerweile zentral organisiert. Sinne des gesamten Unternehmens agieren kann»,
Das bewertet Thomas Häusser, Partner der Drees & ist die Expertin für Real Estate Management sowie
Sommer SE, grundsätzlich positiv: «Wer als Organisations- und Prozessberatung überzeugt.
Industrieunternehmen das Management aller
Immobilien, Grundstücke und zugehöriger Budgets Effizientere Prozesse erhofft
zentral verantwortet, schafft die Grundlage für ein Laut den Befragten investiert jedes vierte Unter-
unternehmensorientiertes Wirtschaften auch im nehmen mehr als fünf Prozent des Umsatzes in
Immobilienbereich, wovon das Kerngeschäft die Digitalisierung. Fast jeder Zweite erhofft sich
erheblich profitieren kann.» Wer die Markt- und von digitalisierten Gebäuden und Hallen vor allem
Transformationsfähigkeit des gesamten Bestands effizientere Prozesse und Effizienzsteigerungen im
genau kenne, so Häusser, könne Instandhaltungs- Betrieb. 28 Prozent sehen darin eine Chance für
staus besser ab- und eine digitale Infrastruktur Kostensenkungen. Für jeden Fünften sind gestiegene
sinnvoll aufbauen, freiwerdende Flächen für neue Nutzeransprüche hauptsächlicher Anreiz, um die
Unternehmensbereiche nutzen oder sie gewinnbrin- Immobilien zu digitalisieren. Allerdings befürchtet
gend verkaufen. Die Erlöse könnten in innovative ein Viertel, dass die smarten Immobilien eine geringe
Gebäude und Produktionshallen investiert werden, Cyber Security und damit keinen ausreichenden
die nicht nur in Sachen digitale Prozesse und Schutz vor Hacker-Angriffen aufweisen. Weitere
Industrie 4.0 fit seien, sondern auch was den 25 Prozent halten die hohen Kosten für Technik und
Klima- und Ressourcenschutz angehe. die damit verbundene Wartung für problematisch.
Den Mangel an einheitlichen Standards sehen
Widerstand der Unternehmensführung 17 Prozent als erhebliches Risiko an.
Geht es um solche und weitere Massnahmen und
Optimierungen, müssen sich damit laut Befragung
derzeit bereits knapp drei Viertel der Immobilien-
verantwortlichen auseinandersetzen. Die Umfrage
zeigt auch: Wenn sie innovative Ansätze im Real
Estate Management verfolgen wollen, stossen
drei Viertel aktuell auf Widerstände seitens der
Unternehmensführung. Ausschlaggebend könne
dafür in Teilen ein geringer Stellenwert des Immo-
bilienmanagements in Industrieunternehmen sein,
der sich auch organisatorisch widerspiegele, so
Veronika Deuser, Senior Projektpartnerin bei Drees
& Sommer.
15rer Ausgabe 13
Insbesondere in den Portfolios und Immobilien der Industrieunternehmen schlummern noch erhebliche Einsparpotenziale.
Nachhaltigkeit als Messlatte An der vom Planungs- und Beratungsunternehmen
Bei vielen Industrieunternehmen hat in den vergan- Drees & Sommer SE mit Hauptsitz in Stuttgart
genen Jahren ein Umdenken eingesetzt: weg von der durchgeführten Umfrage beteiligten sich 210
reinen Gewinnmaximierung hin zu einer aktiveren Immobilienverantwortliche aus Unternehmen der
Rolle für Umwelt und Gesellschaft. So geben zwei Industriebranche. Drei von vier Teilnehmern sind
Drittel der Befragten an, dass ihr Unternehmen in Unternehmen mit mehr als 5000 Mitarbeitern
bereits über eine Strategie zum Erreichen der beschäftigt. Bei 19 Prozent entfallen mehr als 500
CO2-Neutralität verfügt. 72 Prozent der Immobilien- Beschäftigte auf deren Immobilienorganisation.
verantwortlichen geben allerdings zu, noch keinen Mehr als die Hälfte der Befragten verwaltet
durchgängigen Prozess definiert zu haben, der die Portfolios mit über einer Million Quadratmetern.
CO2-Neutralität in allen Produktionsschritten mit 90 Prozent sind für Unternehmen mit Sitz in
allen jeweiligen Lieferketten und Zulieferer sicherstellt. Deutschland und 10 Prozent für Schweizer
«Insbesondere in den Portfolios und Immobilien Unternehmen tätig.
der Industrieunternehmen, in ihren technischen
Infrastrukturen und Produktionswegen schlummern
noch erhebliche Einsparpotenziale», fasst Thomas Barbara Wiesneth, Stellvertretende Leitung
Häusser zusammen. Presse & PR bei Drees & Sommer
Zürich, Freitag 27. März 2020
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16rer Ausgabe 13
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NACHHALTIGKEIT IN DER VERMÖGENSANLAGE –
WIE ENTWICKELN SICH INDIREKTE
IMMOBILIENANLAGEN?
Fachforum am 29. April 2020 im Auditorium Avobis AG, Brandschenkestrasse 38
in Zürich. Beginn 17.30 Uhr bis 19 Uhr
Dank gesunkenen Zinserwartungen und einer Verbesserung der Stimmung an
den Finanzmärkten sind die indirekten Immobilienanlagen wieder im Aufwind.
Schweizer Immobilienfonds und Schweizer Immobilienaktien haben sich im
Jahresverlauf 2019 deutlich erholt. Noch stärker zugelegt haben die Immobilien-
aktien der Eurozone. Wie werden sie sich im Jahresverlauf 2020 entwickeln?
Welche Agios sind gerechtfertigt? Wie wirken sich die geplanten Kapital-
erhöhungen aus?
Referenten:
Martin Signer, CEO Avobis Group AG
Donato Scognamiglio, CEO IAZI AG
Ruedi Göldi, Swiss Finance & Property AG
Urs Fäs, UBS Fund Management (Switzerland) AG
Moderation:
Remi Buchschacher, Real Estate Move AG
Johannes Schwab, Swiss Finance & Property AG
Organisation und Anmeldung:
Real Estate Move AG, Mühlemattstrasse 19, 6003 Luzern
Tel. 041 210 22 72, info@realestatemove.ch, www.realestatemove.ch
17rer Ausgabe 13
Mit guten Aussichten ergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung
erhöhte sich von CHF 42.2 Mio auf CHF 53.4 Mio
(+26.6 Prozent). Diese Steigerung sei auf die
Der Liegenschaftenertrag, das Betriebsergebnis und das Verkaufserlöse aus Promotion (1. Etappe der Aglaya-
Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte Wohnungen) zurückzuführen. Die Veräusserung der
von Zug Estates liegen deutlich über den Vorjahres- ersten 36 von insgesamt 85 Stockwerkeigentums-
werten. Das führt zu einer Erhöhung der Dividende wohnungen führte insgesamt zu einem Gewinn vor
um 10.7 Prozent – von CHF 28.00 auf CHF 31.00 Steuern im Umfang von CHF 7.9 Mio. Die verblei-
pro Namenaktie Serie B, welche der Verwaltungsrat benden 49 Wohnungen sind inzwischen verkauft.
beantragt. Die zugehörigen Erlöse fallen in das Geschäftsjahr
2020.
pd. Der Liegenschaftenertrag von Zug Estates
erhöhte sich um 7.3 Prozent auf CHF 54.5 Mio, wie Der Neubewertungserfolg beträgt CHF 19.6 Mio und
die börsenkotierte Gesellschaft an der Bilanzme- liegt 76.4 Prozent bzw. CHF 8.5 Mio höher als im
dienkonferenz bekannt gab. Der Umsatz im Bereich Vorjahr. Es wurde im Berichtsjahr eine nicht strate-
Hotel & Gastronomie lag mit CHF 16.6 Mio um 0.8 giekonforme Renditeliegenschaft mit einem Gewinn
Prozent leicht unter dem Vorjahreswert. Die Gründe vor Steuern von CHF 1.0 Mio veräussert (keine
dafür seien in einer geringeren Anzahl Logiernächte Verkäufe von Renditeliegenschaften im Vorjahr).
zu finden, was hauptsächlich auf den Wegzug eines Der EBIT erhöhte sich in der Folge von CHF 49.8 Mio
Grosskunden zurückzuführen sei, legte CEO Tobias auf CHF 70.5 Mio (+41.7 Prozent). Im Zuge einer
Achermann dar. Zudem konnten weniger Grossan- Steuergesetzrevision des Kantons Zug resultierte in
lässe durchgeführt werden. Der Gross Operating der Berichtsperiode aus der Auflösung von latenten
Profit (GOP) verbleibe mit 39.8 Prozent jedoch hoch. Steuern zudem ein einmaliger positiver Steuereffekt
von CHF 20.3 Mio. Durch das operative Wachstum,
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der Liegen- aber auch durch die erwähnten Sondereffekte
schaftenaufwand um 7.7 Prozent auf CHF 7.8 Mio. erhöhte sich das Konzernergebnis um 95.9 Prozent
Die Erhöhung sei auf das insgesamt gewachsene von CHF 38.8 Mio auf CHF 76.0 Mio. Das Konzer-
Immobilienportfolio zurückzuführen. Das Betriebs- nergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte
erfuhr ein operatives Wachstum um 9.6 Prozent von
CHF 28.6 Mio auf CHF 31.4 Mio.
Deutliche Erhöhung der Ausschüttung
Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung
eine Erhöhung der Dividende um 10.7 Prozent von
CHF 28.00 auf CHF 31.00 pro Namenaktie Serie B
beantragen. Zudem sollen die Aktionäre am Erfolg
aus dem Verkauf des Promotionsprojekts Aglaya
partizipieren, weshalb zusätzlich beantragt wird,
den diesjährigen Promotionsgewinn nach Steuern
in der Form einer Sonderdividende von CHF 13.00
pro Namenaktie Serie B auszuschütten. Insgesamt
resultiert damit eine Erhöhung der Ausschüttung
von CHF 28.00 auf CHF 44.00, bzw. 57.1 Prozent pro
Namenaktie Serie B. Über eine allfällige Ausschüttung
einer Sonderdividende aus dem Promotionsgewinn
2020 wird im Frühjahr 2021 entschieden. Der
Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich
um 6.2 Prozent von CHF 1.54 Mrd auf CHF 1.63 Mrd.
Die Leerstandsquote beträgt 3.3 Prozent.
18rer Ausgabe 13
Nachrichten CHF 200- 250 Mio. vorgesehen. Detaillierte Emissions-
konditionen will Akara vorab publizieren. Als Ziel gibt
Akara an, die anlagestrategische geografische und
sektorielle Diversifizierung zu festigen, wie auch den
UTILITA verlängert Frist für Kapitalerhöhung Investorenkreis zu erweitern und die Liquidität der
Die UTLITA Anlagestiftung für gemeinnützige Immo- Titel zu erhöhen. Zudem soll auch die Fremdfinan-
bilien verlängert die Frist für eine weitere Kapital- zierungsquote reduziert werden.
erhöhung von 50 Millionen CHF bis am 24. März.
Auf Anfrage von verschiedenen Anlegern habe sich Swiss Life öffnet Anlagegruppe «Immobilien Schweiz
UTILITA dazu entschlossen die Zeichnungsfrist um Alter und Gesundheit»
5 Wochen zu verlängern. Die Zuteilung wird neu am Die Anlagestiftung Swiss Life kündigt eine Kapitaler-
Donnerstag 26. März bekannt gegeben, die Liberie- höhung der Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter
rung vom 3. April werde jedoch wie geplant beibehalten. und Gesundheit» an. Die Öffnung ist mit gestaffelten
Den Anlegern, die bis zum 14. Februar gezeichnet Kapitalzusagen (Capital Calls) in Höhe von insgesamt
haben, wird der volle Betrag zugeteilt. Die korrigierten bis zu CHF 200 Millionen vorgesehen. Die Anlage-
Unterlagen zur 3. Kapitalerhöhung werden auf der gruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit»
Webseite www.utilita.ch/wordpress/emission3 publi- wurde im Dezember 2017 lanciert. Im Frühling 2019
ziert. Die Initiative für mehr bezahlbaren Wohnungen fand die erste Öffnung der Anlagegruppe statt. Die
habe aufgezeigt, dass das Bedürfnis nach günstigen Mittel wurden mehrheitlich für den Kauf von zwei
Wohnungen bestehe. UTILITA ermögliche eine Anlage Mehrfamilienhäusern im Zürcher Seefeldquartier
von Pensionskassengelder in ein nicht spekulatives verwendet, teilt Swiss Life mit. Per Ende 2019 bestand
und stabiles Immobilienmarktsegment. das Portfolio aus acht Immobilien mit einem Gesamt-
wert von rund CHF 230 Millionen. Die Anlagegruppe
Helvetia lanciert Immobilienfonds erzielte im Jahr 2019 eine Nettoperformance von
Helvetia will ab April einen ersten Immobilienfonds 5.08 Prozent. Aktuell besteht der Anlegerkreis aus
lancieren und in den Bereich Asset Management über 170 Anlegern. Die Zeichnungsfrist der Öffnung
vorstossen. Hierfür hat sie die Firma Helvetia Asset läuft bis am 20. März 2020. Der erste Kapitalabruf
Management gegründet. Diese soll künftig die soll im 2. Quartal 2020 erfolgen. Die weiteren Kapital-
Anlagekompetenz im Immobilienbereich von Helvetia abrufe finden in Abstimmung mit den bestehenden
Dritten zur Verfügung stellen. Damit verbreitert die Bauprojekten und zusätzlichen Akquisitionen
Helvetia laut eigenen Angaben das Produktangebot gestaffelt bis spätestens Ende 2022 statt.
und diversifiziert die Einnahmequellen in Form von
Fee-Geschäften. Positive Resultate bei UBS Fonds
UBS Direct Residential hat die Mietzinseinnahmen
Akara plant nächste Kapitalerhöhung im 2. Quartal gegenüber dem Vorjahr um CHF 2,2 Mio. erhöht,
2020 wie UBS mitteilt. Zu diesem Ergebnis habe auch
Die Akara Funds AG plant für den Akara Diversity PK die Reduktion der Mietausfallrate von 7,9% auf
(Akara Swiss Diversity Property Fund PK) die nächste 5,5% innerhalb eines Jahres beigetragen. So sei
Kapitalerhöhung mit voraussichtlicher Liberierung beispielsweise die im November 2019 fertiggestellte
per Ende Juni 2020. Die bereits getätigten Liegen- Wohnliegenschaft in Egerkingen bereits vollvermietet
schaftseinkäufe, die Immobilien-Pipeline sowie das und trage zu den positiven Perspektiven des Fonds
gesicherte Investitionsvolumen aus anstehenden bei. Auch UBS Direct Urban weise einen soliden
Bauprojekten lasse die Akara Funds AG für den von Halbjahresabschluss aus. Die Ertragskraft sei durch
ihr lancierten Akara Diversity PK die nächste Kapital- eine Leerstandsreduktion (6,4% per 31. Dezember
erhöhung im 2. Quartal 2020 in Angriff nehmen, heisst 2019, resp. 5,4% stichtagsbezogen), den Bezug der
es in einer Mitteilung. Die kommende Emission, die Neubauliegenschaft in Aarburg sowie einer Akquisition
insgesamt sechste Kapitalerhöhung, ist mit Zeich- in St.Gallen gesteigert worden, heisst es weiter. Die
nungsfrist im Mai 2020 und Liberierung per Ende Juni beiden Neubauprojekte in Locarno (Frühjahr 2020)
2020 geplant. Es ist ein Emissionsvolumen von rund und Zürich (Ende 2020) würden 2020 fertiggestellt.
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