Erschienen im März 2021 Köln - Residential City Profile - Köln
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Residential City Profile Köln | 2. Halbjahr 2020 Köln Erschienen im März 2021
Wohnungsmarkt Köln
Große Diskrepanz zwischen Neubaubedarf Bauland bleibt in der Domstadt schlicht rar. Allein in den ver-
und Fertigstellungsniveau gangenen acht Jahren ist die Zahl der Baulandverkäufe um
Das Fertigstellungsniveau in Köln, der größten Stadt Nord- über -60 % gesunken. Der Aufwand für Wohnungsneubau
rhein-Westfalens, Universitätsstandort und Wirtschaftszent- wird damit zusehends größer. Anders die Entwicklung auf
rum mit breit gefächerter Branchenstruktur, verharrt seit der Nachfrageseite: zwischen 2014 und 2019 ist Köln um fast
Jahren auf einem relativ niedrigen Niveau. Mit einem Rück- +38.000 Einwohner gewachsen. Neben hohen Geburten-
gang von rund -40 % gegenüber dem Vorjahreswert ist die überschüssen (+1.549 in 2019) profitierte die Bevölkerungs-
Zahl der Fertigstellungen (+2.175) in 2019 zudem auf die entwicklung Kölns vor allem von einer hohen Zuwanderung,
niedrigste Zahl der letzten zehn Jahren gesunken. Baureifes die sich allerdings zuletzt etwas verlangsamt hat und seit
2017 nicht mehr maßgeblich zum Wachstum beiträgt (+214
Personen in 2019). Mit einer mittleren Nettozuwanderung
Fertigstellungen vs. Bedarf Köln von +7.948 Personen pro Jahr im Fünfjahresdurchschnitt
hatte die Gruppe der 18- bis 25-Jährigen dabei den größten
Anteil an der Zahl der Zuziehenden, während etwa die Grup-
pe der 30- bis 50-Jährigen einen deutlichen negativen Wan-
derungssaldo aufwies. Dieses unausgeglichene Verhältnis
führt über strukturelle Veränderungen, etwa über die Anteile
der Haushaltstypen, zu einer erhöhten Nachfrage. Die Dis-
krepanz zwischen Angebot und Nachfrage zeigt sich auch im
Vergleich zu den weiteren Big-8-Städten: der Kölner Woh-
nungsmarkt weist das höchste Verhältnis von zusätzlichem
Bedarf zu aktuellem Fertigstellungsniveau auf. Mit einem
mittleren Wert von rund +4.200 neuen Wohnungen p.a. bis
2030 liegt der geschätzte Bedarf gut doppelt so hoch wie das
Fertigstellungsniveau. Die Zielgröße der Stadt Köln liegt mit
rund +4.800 neuen Wohnungen pro Jahr sogar noch etwas
höher. Optimistisch stimmt, dass in Köln der Bauüberhang
*Zusätzlicher Bedarf per anno in Wohneinheiten (umfasst auch Wohnungen in in den vergangenen Jahren stetig gestiegen ist, obgleich
freistehenden Häusern) ohne Berücksichtigung von laufenden Baudefiziten.
Quelle: destatis, JLL; Stand: Januar 2021 auch die Zahl der Baugenehmigungen insgesamt leicht
rückläufig war (+2.715 Baugenehmigungen in 2019).
Ausgewählte Projektentwicklungen
Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr
Clouth-Quartier Nippes ca. 1.200 2022
Ehrenveedel Ehrenfeld ca. 550 2022
Cologneo I Mülheim ca. 500 2022
Ossendorfer Gartenhöfe Ossendorf ca. 435 2021
Parkstadt Michaelshoven Rodenkirchen ca. 400 2024
Quelle: Thomas Daily, JLL; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Köln 2Mietpreissteigerung im Neubausegment am höchsten
Im zweiten Halbjahr 2020 stieg die Medianmiete gegenüber
dem Vorjahreszeitraum um +6,6 % auf aktuell 12,85 Euro/
m²/Monat. Dieser Anstieg liegt über dem Fünfjahresdurch-
schnitt von +4,5 %. Im Segment der Spitzenmieten (20,00
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis Euro/m²/Monat) verlangsamte sich der Mietanstieg im Vor-
jahresvergleich zuletzt etwas, fiel mit +3,1 % aber dennoch
deutlich positiv aus. Ähnlich stark fiel auch das Wachstum
im unteren Preissegment (untere 10 % der Mietangebote:
9,35 Euro/m²/Monat) aus, welches um +3,9 % gegenüber
der zweiten Jahreshälfte 2019 zulegte. Etwas schwächer re-
agierten die Mietpreise für kleinere Wohnungen (< 45 m²),
dort lag die jährliche Veränderung bei +2,8 %, aktuell wer-
den hier durchschnittlich 16,40 Euro/m²/Monat gefordert.
Im Neubausegment war der Anstieg der Angebotsmieten
mit +15,6 % (14,45 Euro/m²/Monat) im Jahresvergleich am
höchsten. Auf bezirklicher Ebene betrachtet werden aktuell
mit 15,25 Euro/m²/Monat in der Innenstadt die höchsten
Medianmieten gefordert, gefolgt von Ehrenfeld, wo der Mit-
telwert derzeit bei rund 14,15 Euro/m²/Monat liegt.
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021
Mietpreisspannen Wohnen Köln Entwicklung der Angebotsmieten
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021 Quelle: JLL, empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Köln 3Angebotsmieten Köln
A 57
Chorweiler A1
B 51
A3
Nippes Mülheim
B 59
Ehrenfeld
B 506
B9
B 55n
B 55a
B8
Innenstadt
Lindenthal Kalk
B 55
B 265
B 264
A 559
A 59
B 9/51
A4
A 555
Rodenkirchen Porz
Flughafen Köln/Bonn
0 5 10 km
OpenStreetMap-contributors
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
10,00 < 11,50 13,00 < 14,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
11,50 < 13,00 >= 14,00 Grünflächen Sonstige Flächen
Quelle: JLL, empirica systeme
Residential City Profile | H2 2020 Köln 4Weiterhin steigende Kaufpreise, Dynamik verlagert
sich auf unteres Preissegment
Die Dynamik des Kölner Wohneigentumsmarktes setzte
sich auch im zweiten Halbjahr 2020 fort. Mit einem Kauf-
preiswachstum von +10,4 % gegenüber dem Vorjahreszeit-
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis raum war eine deutliche Steigerung vor allem gegenüber
dem Fünfjahresschnitt (+8,1 % p.a.) zu beobachten. Das
mittlere Kaufpreisniveau der Angebote lag zuletzt bei 4.440
Euro/m². Im Spitzensegment wie auch beim Neubau hat
sich die Entwicklung mit +3,3 % bzw. +5,3 % zwar deutlich
gegenüber dem Vorjahreszeitraum (+12,4 % bzw. +10,9 %)
abgeschwächt, dagegen setzte sich die Preisrallye im unte-
ren Segment (günstigsten 10 % aller Kaufangebote) mit
einem Anstieg von +14,3 % allerdings fort, sodass die Kauf-
preise hier aktuell bei 2.880 Euro/m² notieren. Das absolute
Spitzensegment rangiert bei 9.500 Euro/m², kann in Einzel-
fällen aber auch bereits über der Marke von 10.000 Euro/m²
liegen. Auf Ebene der Stadtbezirke stiegen die Kaufpreise
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum besonders stark in
Mülheim, Ehrenfeld und Chorweiler, während die Innen-
stadt nur unterdurchschnittlich am Wachstum partizipierte
und Bezirke wie Rodenkirchen und Lindenthal stagnierten
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021
oder gar leichte Rückgänge erfuhren.
Kaufpreisspannen Wohnen Köln Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021 Quelle: JLL, empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Köln 5Angebotspreise für Eigentumswohnungen Köln
A 57
A1
Chorweiler
B 51
B9
A3
Nippes Mülheim
B 59
Ehrenfeld
B 506
B 55a
B8
B 55n
Lindenthal Innenstadt
B 55
B 265
Kalk
B 264 A 559
A 59
B 9/51
A4
A 555
Rodenkirchen Porz
0 5 10 km
OpenStreetMap-contributors
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Median in €/m² auf PLZ-Ebene
< 3.000 4.500 < 5.500 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
3.000 < 3.500 >= 5.500 Grünflächen Sonstige Flächen
3.500 < 4.500
Quelle: JLL, empirica systeme
Residential City Profile | H2 2020 Köln 6Kontakte
Michael Bender Helen Lindner Ralf Kemper
Head of Residential Germany Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction
Frankfurt Germany Advisory Germany
+49 (0) 69 2003 2333 Berlin Frankfurt
michael.bender@eu.jll.com +49 (0) 30 203980 703 +49 (0) 69 2003 1092
helen.lindner@eu.jll.com ralf.kemper@eu.jll.com
Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm
Head of Research Germany Lead Director Valuation & Lead Director Valuation &
Hamburg Transaction Advisory Transaction Advisory
+49 (0) 40 350011 225 Berlin Frankfurt
helge.scheunemann@eu.jll.com +49 (0) 30 203980 106 +49 (0) 69 2003 1196
roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com
Tobias Köhler
Senior Team Leader Residential
Investment
Düsseldorf
+49 (0) 0211 13006 670
tobias.koehler@eu.jll.com
Autoren
Dr. Sören Gröbel Christian Giesemann
Director Research Team Leader Research
Berlin Berlin
+49 (0) 30 203980 151 +49 (0) 30 203980 201
soeren.groebel@eu.jll.com christian.giesemann@eu.jll.com
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