Erschienen im August 2019 Köln - Residential City Profile - JLL
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Residential City Profile Köln | 1. Halbjahr 2019 Köln Erschienen im August 2019
Wohnungsmarkt Köln
Wohnungsneubau erzielt wieder Spitzenwerte gelegene Stadtbezirke. Durch einen Anstieg der Zahl der
Nachdem die Zahl der Baufertigstellungen in den vergan- Genehmigungen konnte auch der Bauüberhang noch ein-
genen Jahren zurückgegangen war, konnte diese im Jahr mal ausgebaut werden, sodass auch für die Zukunft mit ei-
2018 wieder signifikant gesteigert werden. Mit insgesamt nem höheren Niveau bei den Fertigstellungen zu rechnen
rund 4.000 neuen Wohnungen wurde das zweitbeste Ergeb- ist: Insgesamt sind im Jahr 2018 für rund 3.000 Wohnungen
nis der letzten 18 Jahre erzielt und ein Zuwachs von rund Baugenehmigungen von der Stadt Köln erteilt worden. Dies
84 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Der Großteil die- entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert
ser neuen Wohnungen fällt dabei in die Bezirke Ehrenfeld von rund 17 % (+440 WE). Ob die Zahl der Fertigstellungen
(880 WE) und Innenstadt (590 WE) und damit in sehr zentral allerdings ausreichen wird, um die wachsende Wohnungs-
nachfrage zu bedienen, bleibt fraglich. Denn Köln erreicht
mit einem Wachstum der Bevölkerung von 3,5 % zwischen
Fertigstellungen vs. Bedarf Köln 2014 und 2018 zwar nicht die Dynamik anderer deutscher
Großstädte, weist aber dennoch einen kontinuierlichen An-
stieg in der Wohnungsnachfrage auf, der deutlich über der
Angebotsentwicklung liegt. Und auch die Stadt Köln sieht
mit einer Zielgröße von rund 5.000 neuen Wohnungen pro
Jahr den tatsächlichen Bedarf oberhalb der realisierten
Zahl der Wohnungsfertigstellungen. So sollen bis zum Jahr
2030 mindestens 25.000 neue Wohnungen entstehen.
Dabei wird aufgrund begrenzter Flächenpotentiale in der
Rhein-Metropole auf Nachverdichtungen und Konversion
von gewerblich genutzten Flächen gesetzt. Aus diesem
Grund weisen allerdings selbst die größeren Projektent-
wicklungen in Köln nur eine relativ geringe Zahl an Wohn-
einheiten auf. Ohne die Mobilisierung größerer Flächen
oder starker wohnungspolitischer Eingriffe dürfte es
in Zukunft jedoch schwer werden, preiswerten Wohnraum
in ausreichendem Maß zu gewährleisten.
Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose 2015, JLL; Stand: Juli 2019
Ausgewählte Projektentwicklungen
Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr
Clouth-Quartier Nippes ca. 1.200 2022
Cologneo I Mülheim ca. 500 2021
Park Linné Braunsfeld ca. 500 2020
Wohnquartier Ossendorfer Gartenhöfe Ossendorf ca. 430 2021
Gewog-Physikersiedlung Porz ca. 270 2019
Quelle: Thomas Daily, JLL; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Köln 2Beschleunigte Mietpreisentwicklung insbesondere
in Richtung Flughafen
Im Vergleich zur Vorjahresentwicklung ist das mittlere
Mietpreisniveau zuletzt wieder stärker gestiegen. Mit einem
mittleren Zuwachs von etwa 3,0 % gegenüber dem Vor
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis jahreszeitraum liegt die Medianmiete im ersten Halbjahr
2019 bei rund 11,90 Euro/m²/Monat. Damit liegt die Miet-
preissteigerung zwar unterhalb der durchschnittlichen
5-Jahres-Entwicklung (4,7 % p.a.), aber deutlich oberhalb
der mittleren Mietpreisentwicklung der anderen Groß-
städte in Deutschland. Zudem weist Köln weiterhin das
höchste mittlere Preisniveau in NRW auf. Während die An-
gebotsmieten im Spitzensegment (17,50 Euro/m²/Monat)
leicht zurückgingen, konnten sich die Mieten in der un-
tersten Preisgruppe oberhalb der mittleren Preisentwick-
lung entwickeln. Auch bei einer Betrachtung der lokalen
Mietpreisentwicklungen lassen sich große Unterschiede
finden. Während starke Anstiege in den Mieten im Süd-
westen der Stadt, insbesondere in Richtung Flughafen
entlang der Bahnlinie, zu beobachten sind, gab es leichte
Rückgänge im Preis am westlichen City-Rand.
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019
Mietpreisspannen Wohnen Köln Entwicklung der Angebotsmieten
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019 Quelle: JLL. empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Köln 3Angebotsmieten Köln
ì A 542
ì
A3 ìA1
ì
A 57
ìA 59
ì A1
Chorweiler ì
A1
ì A3
ì A1
Nippes Mülheim
Ehrenfeld ì
A3
ìA 57
ì
A4
ì A4 Lindenthal Innenstadt Kalk ì
A4
ìA 559
ì A4 ì
A 59
ì A3
ì A4
ìA1
ìA 555
ì A3
Rodenkirchen
Porz
ìA 61
ì A3
ìA 555
0 5 10 Kilometer ì
A 553 ì
A 59
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
< 10,00 13,00 < 14,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
10,00 < 11,50 >= 14,00 Grünflächen Sonstige Flächen
11,50 < 13,00
Quelle: JLL, empirica systeme, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2019 Köln 4Kaufpreise der untersten Preiskategorie
mit höchster Preisdynamik
Mit einer Preissteigerung von rund 10 % gegenüber dem
Vorjahreswert hat die Dynamik am Wohnungseigentums-
markt in Köln noch einmal an Tempo gewonnen, während
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis die Kaufpreise in den anderen Big 8 Städten Wachstums
raten unterhalb der 5-Jahres-Entwicklung aufwiesen. Im
Mittel liegt das angebotene Kaufpreisniveau bei 3.860 Euro/
m². Bei den Spitzenkaufpreisen (5.850 Euro/m²) war nur
wenig Dynamik zu beobachten (3,9 % p.a. zum Vorjahres-
wert), wohingegen die Kaufpreise der untersten Preiskate-
gorie mit Wachstumsraten von rund 20 % starke Preis
steigerungen aufweisen konnten. Diese Entwicklung zeigt
eindrücklich, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum
zunehmend auf die städtischen Randlagen verschiebt, die
nun eine Beschleunigung in der Preisentwicklung erfahren.
So sind die Kaufpreise am Rand der Innenstadt in Nippes,
als auch in Klettenberg (ehem. Bahnbrache) oder auch am
südöstlichen Rheinufer (Humboldt-Gremberg) oder am
östlichen Stadtrand (Merheim, Neubrück) besonders stark
gestiegen. Leichte Rückgänge waren hingegen in der nörd
lichen und südlichen Innenstadt, in Lindenthal sowie im
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019
südlichen Chorweiler zu beobachten.
Kaufpreisspannen Wohnen Köln Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019 Quelle: JLL. empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Köln 5Angebotspreise für Eigentumswohnungen Köln
ì A 542
ì
A3 ìA1
ì
A 57
ìA 59
ì A1
Chorweiler ì
A1
ì A3
ì A1
Nippes Mülheim
Ehrenfeld ì
A3
ìA 57
ì
A4
ì A4 Lindenthal Innenstadt Kalk ì
A4
ìA 559
ì A4 ì
A 59
ì A3
ì A4
ì
A1
ìA 555
ì A3
Rodenkirchen
Porz
ìA 61
ì A3
ìA 555
0 5 10 Kilometer ì
A 553 ì
A 59
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Median in €/m² auf PLZ-Ebene
< 3.000 4.500 < 5.500 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
3.000 < 3.500 >= 5.500 Grünflächen Sonstige Flächen
3.500 < 4.500
Quelle: JLL, empirica systeme, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2019 Köln 6Kontakte
Dr. Konstantin Kortmann Thomas Zabel Ralf Kemper
Head of Residential Investment Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction
Germany Germany Advisory Germany
Frankfurt Berlin Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1390 +49 (0) 30 886600 115 +49 (0) 69 2003 1092
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Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm
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Hamburg Transaction Advisory Transaction Advisory
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roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com
Tobias Koehler
Team Leader Residential Investment
Düsseldorf
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tobias.koehler@eu.jll.com
Autor
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