Erschienen im September 2018 Hamburg - Residential City Profile - JLL
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Residential City Profile Hamburg Hamburg | 1. Halbjahr 2018 Erschienen im September 2018
Wohnungsmarkt Hamburg
Baugenehmigungen im Wohnungsbau erreichen auf den Weg zu bringen, wurde aktuell nicht erreicht. Positi-
Höchstwerte ver stimmt die Zahl der neu genehmigten Wohnungen, die
Mit einem Bevölkerungswachstum von mehr als 5 % zwi- mit 12.465 Baugenehmigungen einen neuen Höchststand
schen 2013 und 2017 steht Hamburg vor der anhaltend gro- erreichen. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der Woh-
ßen Herausforderung neuen Wohnraum zu schaffen. Zwar nungsbaugenehmigungen damit um ca. 17 %. Hamburg
hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit fast baut auch die Förderung von mietpreisgedämpftem Wohn-
7.000 im Jahr 2017 gegenüber 2016 leicht erhöht, aber das raum aus. So wurden 2017 die Mittel im geförderten Miet-
ehrgeizige Ziel des Hamburger Senats im „Bündnis für das wohnungsbau für den Neubau von jährlich mindestens
Wohnen“, bis 2020 mindestens 10.000 Wohnungen pro Jahr 3.000 Wohnungen erhöht. Hier wurde mit 3.165 bewilligten
öffentlich geförderten Wohnungen 2017 diese Zielvorgabe
übertroffen.
Fertigstellungen vs. Bedarf Hamburg Wohnungsneubau wird darüber hinaus durch die Verknap-
pung verfügbarer Baugrundstücke zunehmend erschwert.
Die Erschließung neuer Flächen für den Wohnungsbau in
den Kernbereichen der Stadt wird in Hamburg daher priori-
tär behandelt. So prüfen einzelne Bezirke wie z.B. Altona
und Wandsbek u.a. Möglichkeiten, ob sich innerstädtische
Verkehrsachsen für eine dichtere Besiedelung eignen. Im
Ergebnis wurde für Altona bereits ein Potential von rund
20.000 Wohnungen ermittelt.
In der HafenCity, Hamburgs jüngstem Stadtteil, sind aktuell
weitere Wohn- und Geschäftsbauten im Bau oder in Planung.
Bis zur Fertigstellung des Quartiers (voraussichtlich Ende
2020) sind rund 7.000 Wohnungen und 45.000 Arbeitsplätze
vorgesehen. Neben dem Bezug von ca. 800 Wohnungen, be-
ginnt in 2018 der Bau von rund 1.500 weiteren Wohnungen.
Der Großteil wird im neu entstehenden östlichen Wohn- und
Freizeitquartier Baakenhafen entstehen, der durch die Inbe-
triebnahme der neuen Haltestelle Elbbrücken Ende 2018 an
Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose, Statistische Ämter der Kommunen,
JLL; Stand: Juli 2018. das Hamburger U-Bahn-Netz angeschlossen werden soll.
Ausgewählte Projektentwicklungen
Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr
Pergolenviertel Winterhude ca. 1.400 nach 2020
Othmarscher Höfe Othmarschen ca. 1.000 2018
SonninPark Hammerbrook ca. 750 2019
Tarpenbeker Ufer Lokstedt ca. 750 2021
Wohnquartier – Am Weißenberg Alsterdorf ca. 490 2018
Quelle: JLL; Stand: Juli 2018
Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 2Wieder starkes Mietpreiswachstum
Nach zwei Jahren stabiler Mietentwicklung zeigt sich im H1
2018 ein sprunghafter Anstieg der Medianmiete. Gegenüber
dem H2 2017 stieg diese um 0,75 €/m2 auf 12,35 €/m2. Auf
Jahressicht ergibt sich im Mittel ein Zuwachs von rund 7 %,
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis der maßgeblich auf die teurer angebotenen Bestandswoh-
nungen bei gleichzeitig steigendem Neubauangebot zu-
rückzuführen ist.
In den eher preiswerteren Lagen des Bezirks Hamburg-Mitte
stiegen die Angebotsmieten sowohl im unteren Preisseg-
ment als auch im Spitzensegment am stärksten. Zwar wur-
den im Neubausegment in Bergedorf die höchsten Zuwächse
erzielt (+ 6 %), allerdings stagnierten die Neubaumieten in
Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Nord. In Harburg sanken
sie sogar um knapp 3 %. Besonders beliebt zeigten sich in
den letzten zwei Jahren Lagen entlang von Nahverkehrsli-
nien. Diese Gebiete zeichnen darüber hinaus sich aufgrund
der Nähe zu Grünflächen durch eine hohe Attraktivität für
Familien aus.
Grundsätzlich zeichnet sich ein Rückgang der Mietangebote
ab. Insbesondere in den unteren Preisklassen gingen sie
um ein Drittel zurück. Die meisten Angebote liegen nun bei
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
11,00 €/m2-13,00 €/m2.
Mietpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der Angebotsmieten
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 3Angebotsmieten Hamburg
ì ì
A 21 A1
ì A7
ìA 23
Wandsbek
ì A7
ì
A1
Eimsbüttel
ì
A 23
Hamburg-
Nord
Altona
ì
A 24 ìA 24
ìA7 ì
A1
Hamburg-
Mitte
ì A 255
ì
A 26 Harburg
ì A1
ì
A 25
ìA 253
ì
ì A7 Bergedorf
A 25
0 5 10 Kilometer
ì
A 261
ì ì
A 250
ì A1
A1
ì
A7
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
< 10,00 14,00 < 16,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
10,00 < 12,00 >= 16,00 Grünflächen Sonstige Flächen
12,00 < 14,00
Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 4Starke Kaufpreiszuwächse in den unteren Preissegmenten
Eigentumswohnungen werden im H1 2018 im Mittel für
4.390 €/m2 angeboten. Zum Vorjahreszeitraum entspricht
dies einem Zuwachs von ca. 4,3 %. Trotz der hohen Preis-
dynamik, weist die Hansestadt im 5-Jahres-Schnitt mit ca.
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis 6,7 % das geringste Wachstum unter den Großstädten auf.
Insgesamt verzeichnen die unteren Preissegmente den
stärksten Preisanstieg, dagegen sind im Spitzensegment
teilweise Kaufpreisrückgänge zu beobachten: So liegen in
Altona und Hamburg-Nord die Angebotskaufpreise rund
3,5 % bzw. 6,8 % niedriger als im H1 2017. Besonders sticht
der Bezirk Harburg heraus wo die Kaufpreise im mittleren
und Spitzensegment um 26,4 % bzw. 12 % stiegen. Das
Preispotenzial für Neubauwohnungen scheint mit einem
Anstieg von lediglich 1,3 % erschöpft, auch wenn punktuell
wie z.B. in Bergedorf und Altona die Preise um etwa 10 %
im Neubau stiegen.
Anders als auf dem Mietwohnungsmarkt, konnten etwa
18 % mehr Kaufangebote gezählt werden. Die meisten ETW
wurden in der Preisklasse 3.500 €/m2-5.000 €/m2 angebo-
ten. Während sich der Anteil der Angebote im hochpreisi-
gen Segment deutlich erhöhte, wurden etwa 17,4 % weni-
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
ger Objekte niedrigerer Preisklassen angeboten.
Kaufpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 5Angebotspreise für Eigentumswohnungen Hamburg
ì ì
A 21 A1
ì A7
ìA 23
Wandsbek
ì A7
ì
A1
Eimsbüttel
ì
A 23
Hamburg-
Nord
Altona
ì
A 24 ìA 24
ìA7 ì
A1
Hamburg-
Mitte
ì A 255
ì
A 26 Harburg
ì A1
ì
A 25
ìA 253
ì
ì A7 Bergedorf
A 25
0 5 10 Kilometer
ì
A 261
ì ì
A 250
ì A1
A1
ì
A7
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Median in €/m² auf PLZ-Ebene
< 3.000 5.000 < 6.000 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
3.000 < 4.000 >= 6.000 Grünflächen Sonstige Flächen
4.000 < 5.000
Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 6Kontakte
Dr. Konstantin Kortmann Thomas Zabel Ralf Kemper
Head of Residential Investment Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction
Germany Germany Advisory Germany
Frankfurt Berlin Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1390 +49 (0) 30 886600 115 tel +49 (0) 69 2003 1092
konstantin.kortmann@eu.jll.com thomas.zabel@eu.jll.com ralf.kemper@eu.jll.com
Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm
Head of Research Germany Team Leader Residential Valuation Team Leader Residential Valuation
Hamburg Advisory Berlin Advisory Frankfurt
+49 (0)40 350011 225 Berlin Frankfurt
helge.scheunemann@eu.jll.com tel +49 (0) 30 203980 106 tel +49 (0) 69 2003 1196
roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com
Autor
Jirka Stachen
Research
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 151
jirka.stachen@eu.jll.com
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