Erschienen im September 2018 Hamburg - Residential City Profile - JLL

 
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Erschienen im September 2018 Hamburg - Residential City Profile - JLL
Residential City Profile

Hamburg
Hamburg | 1. Halbjahr 2018
Erschienen im September 2018
Wohnungsmarkt Hamburg

Baugenehmigungen im Wohnungsbau erreichen                                        auf den Weg zu bringen, wurde aktuell nicht erreicht. Positi-
Höchstwerte                                                                      ver stimmt die Zahl der neu genehmigten Wohnungen, die
Mit einem Bevölkerungswachstum von mehr als 5 % zwi-                             mit 12.465 Baugenehmigungen einen neuen Höchststand
schen 2013 und 2017 steht Hamburg vor der anhaltend gro-                         erreichen. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der Woh-
ßen Herausforderung neuen Wohnraum zu schaffen. Zwar                             nungsbaugenehmigungen damit um ca. 17 %. Hamburg
hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit fast                        baut auch die Förderung von mietpreisgedämpftem Wohn-
7.000 im Jahr 2017 gegenüber 2016 leicht erhöht, aber das                        raum aus. So wurden 2017 die Mittel im geförderten Miet-
ehrgeizige Ziel des Hamburger Senats im „Bündnis für das                         wohnungsbau für den Neubau von jährlich mindestens
Wohnen“, bis 2020 mindestens 10.000 Wohnungen pro Jahr                           3.000 Wohnungen erhöht. Hier wurde mit 3.165 bewilligten
                                                                                 öffentlich geförderten Wohnungen 2017 diese Zielvorgabe
                                                                                 übertroffen.
Fertigstellungen vs. Bedarf Hamburg                                              Wohnungsneubau wird darüber hinaus durch die Verknap-
                                                                                 pung verfügbarer Baugrundstücke zunehmend erschwert.
                                                                                 Die Erschließung neuer Flächen für den Wohnungsbau in
                                                                                 den Kernbereichen der Stadt wird in Hamburg daher priori-
                                                                                 tär behandelt. So prüfen einzelne Bezirke wie z.B. Altona
                                                                                 und Wandsbek u.a. Möglichkeiten, ob sich innerstädtische
                                                                                 Verkehrsachsen für eine dichtere Besiedelung eignen. Im
                                                                                 Ergebnis wurde für Altona bereits ein Potential von rund
                                                                                 20.000 Wohnungen ermittelt.
                                                                                 In der HafenCity, Hamburgs jüngstem Stadtteil, sind aktuell
                                                                                 weitere Wohn- und Geschäftsbauten im Bau oder in Planung.
                                                                                 Bis zur Fertigstellung des Quartiers (voraussichtlich Ende
                                                                                 2020) sind rund 7.000 Wohnungen und 45.000 Arbeitsplätze
                                                                                 vorgesehen. Neben dem Bezug von ca. 800 Wohnungen, be-
                                                                                 ginnt in 2018 der Bau von rund 1.500 weiteren Wohnungen.
                                                                                 Der Großteil wird im neu entstehenden östlichen Wohn- und
                                                                                 Freizeitquartier Baakenhafen entstehen, der durch die Inbe-
                                                                                 triebnahme der neuen Haltestelle Elbbrücken Ende 2018 an
Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose, Statistische Ämter der Kommunen,
JLL; Stand: Juli 2018.                                                           das Hamburger U-Bahn-Netz angeschlossen werden soll.

  Ausgewählte Projektentwicklungen

  Name                                                Lage                                        Wohneinheiten          Fertigstellungsjahr

  Pergolenviertel                                     Winterhude                                     ca. 1.400               nach 2020
  Othmarscher Höfe                                    Othmarschen                                    ca. 1.000                  2018
  SonninPark                                          Hammerbrook                                    ca. 750                    2019
  Tarpenbeker Ufer                                    Lokstedt                                       ca. 750                    2021
  Wohnquartier – Am Weißenberg                        Alsterdorf                                     ca. 490                    2018

Quelle: JLL; Stand: Juli 2018

Residential City Profile | H1 2018                                                                                             Hamburg 2
Wieder starkes Mietpreiswachstum
                                               Nach zwei Jahren stabiler Mietentwicklung zeigt sich im H1
                                               2018 ein sprunghafter Anstieg der Medianmiete. Gegenüber
                                               dem H2 2017 stieg diese um 0,75 €/m2 auf 12,35 €/m2. Auf
                                               Jahressicht ergibt sich im Mittel ein Zuwachs von rund 7 %,
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis     der maßgeblich auf die teurer angebotenen Bestandswoh-
                                               nungen bei gleichzeitig steigendem Neubauangebot zu-
                                               rückzuführen ist.
                                               In den eher preiswerteren Lagen des Bezirks Hamburg-Mitte
                                               stiegen die Angebotsmieten sowohl im unteren Preisseg-
                                               ment als auch im Spitzensegment am stärksten. Zwar wur-
                                               den im Neubausegment in Bergedorf die höchsten Zuwächse
                                               erzielt (+ 6 %), allerdings stagnierten die Neubaumieten in
                                               Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Nord. In Harburg sanken
                                               sie sogar um knapp 3 %. Besonders beliebt zeigten sich in
                                               den letzten zwei Jahren Lagen entlang von Nahverkehrsli-
                                               nien. Diese Gebiete zeichnen darüber hinaus sich aufgrund
                                               der Nähe zu Grünflächen durch eine hohe Attraktivität für
                                               Familien aus.
                                               Grundsätzlich zeichnet sich ein Rückgang der Mietangebote
                                               ab. Insbesondere in den unteren Preisklassen gingen sie
                                               um ein Drittel zurück. Die meisten Angebote liegen nun bei
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
                                               11,00 €/m2-13,00 €/m2.

Mietpreisspannen Wohnen Hamburg                Entwicklung der Angebotsmieten

Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018   Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018

Residential City Profile | H1 2018                                                            Hamburg 3
Angebotsmieten Hamburg

                                                                                                                                                     ì ì
                                                                                                                                                     A 21   A1

                                                                      ì  A7

                          ìA 23

                                                                                                    Wandsbek

                                                                 ì  A7
                                                                                                                                    ì
                                                                                                                                    A1
                                                             Eimsbüttel

                                                             ì
                                                             A 23
                                                                                   Hamburg-
                                                                                     Nord

                                            Altona

                                                                                                            ì
                                                                                                            A 24                           ìA 24

                                                             ìA7                                                   ì
                                                                                                                   A1

                                                                              Hamburg-
                                                                                Mitte
                                                                                         ì  A 255

ì
A 26                              Harburg

                                                                                       ì A1
                                                                                                                        ì
                                                                                                                        A 25

                                                                              ìA 253
                                                                                                                                             ì
                                                              ì  A7                                                     Bergedorf
                                                                                                                                              A 25

  0               5                10 Kilometer
                                                     ì
                                                     A 261

                                                                      ì                             ì
                                                                                                    A 250

                           ì A1
                                                                         A1
                                                                                       ì
                                                                                       A7

  Mietniveau
 Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene

        < 10,00                                          14,00 < 16,00                              Wasserflächen                        Industrie-, Gewerbe-
                                                                                                                                         und Verkehrsflächen
        10,00 < 12,00                                    >= 16,00                                   Grünflächen                          Sonstige Flächen

        12,00 < 14,00

 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH

Residential City Profile | H1 2018                                                                                                                    Hamburg 4
Starke Kaufpreiszuwächse in den unteren Preissegmenten
                                               Eigentumswohnungen werden im H1 2018 im Mittel für
                                               4.390 €/m2 angeboten. Zum Vorjahreszeitraum entspricht
                                               dies einem Zuwachs von ca. 4,3 %. Trotz der hohen Preis-
                                               dynamik, weist die Hansestadt im 5-Jahres-Schnitt mit ca.
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis     6,7 % das geringste Wachstum unter den Großstädten auf.
                                               Insgesamt verzeichnen die unteren Preissegmente den
                                               stärksten Preisanstieg, dagegen sind im Spitzensegment
                                               teilweise Kaufpreisrückgänge zu beobachten: So liegen in
                                               Altona und Hamburg-Nord die Angebotskaufpreise rund
                                               3,5 % bzw. 6,8 % niedriger als im H1 2017. Besonders sticht
                                               der Bezirk Harburg heraus wo die Kaufpreise im mittleren
                                               und Spitzensegment um 26,4 % bzw. 12 % stiegen. Das
                                               Preispotenzial für Neubauwohnungen scheint mit einem
                                               Anstieg von lediglich 1,3 % erschöpft, auch wenn punktuell
                                               wie z.B. in Bergedorf und Altona die Preise um etwa 10 %
                                               im Neubau stiegen.
                                               Anders als auf dem Mietwohnungsmarkt, konnten etwa
                                               18 % mehr Kaufangebote gezählt werden. Die meisten ETW
                                               wurden in der Preisklasse 3.500 €/m2-5.000 €/m2 angebo-
                                               ten. Während sich der Anteil der Angebote im hochpreisi-
                                               gen Segment deutlich erhöhte, wurden etwa 17,4 % weni-
Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018
                                               ger Objekte niedrigerer Preisklassen angeboten.

Kaufpreisspannen Wohnen Hamburg                Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise

Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018   Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018

Residential City Profile | H1 2018                                                            Hamburg 5
Angebotspreise für Eigentumswohnungen Hamburg

                                                                                                                                                     ì ì
                                                                                                                                                     A 21   A1

                                                                      ì  A7

                          ìA 23

                                                                                                    Wandsbek

                                                                 ì  A7
                                                                                                                                    ì
                                                                                                                                    A1
                                                             Eimsbüttel

                                                             ì
                                                             A 23
                                                                                   Hamburg-
                                                                                     Nord

                                            Altona

                                                                                                            ì
                                                                                                            A 24                           ìA 24

                                                             ìA7                                                   ì
                                                                                                                   A1

                                                                              Hamburg-
                                                                                Mitte
                                                                                         ì  A 255

ì
A 26                              Harburg

                                                                                       ì A1
                                                                                                                        ì
                                                                                                                        A 25

                                                                              ìA 253
                                                                                                                                             ì
                                                              ì  A7                                                     Bergedorf
                                                                                                                                              A 25

  0               5                10 Kilometer
                                                     ì
                                                     A 261

                                                                      ì                             ì
                                                                                                    A 250

                           ì A1
                                                                         A1
                                                                                       ì
                                                                                       A7

  Kaufpreise Eigentumswohnungen
 Median in €/m² auf PLZ-Ebene

        < 3.000                                          5.000 < 6.000                              Wasserflächen                        Industrie-, Gewerbe-
                                                                                                                                         und Verkehrsflächen
        3.000 < 4.000                                    >= 6.000                                   Grünflächen                          Sonstige Flächen

        4.000 < 5.000

 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH

Residential City Profile | H1 2018                                                                                                                    Hamburg 6
Kontakte
Dr. Konstantin Kortmann                                                   Thomas Zabel                                                              Ralf Kemper
Head of Residential Investment                                            Head of Residential Development                                           Head of Valuation & Transaction
Germany                                                                   Germany                                                                   Advisory Germany
Frankfurt                                                                 Berlin                                                                    Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1390                                                  +49 (0) 30 886600 115                                                     tel +49 (0) 69 2003 1092
konstantin.kortmann@eu.jll.com                                            thomas.zabel@eu.jll.com                                                   ralf.kemper@eu.jll.com

Helge Scheunemann                                                         Roman Heidrich                                                            Sebastian Grimm
Head of Research Germany                                                  Team Leader Residential Valuation                                         Team Leader Residential Valuation
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Autor
Jirka Stachen
Research
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 151
jirka.stachen@eu.jll.com

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