Erschienen im September 2018 Hamburg - Residential City Profile - JLL
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Wohnungsmarkt Hamburg Baugenehmigungen im Wohnungsbau erreichen auf den Weg zu bringen, wurde aktuell nicht erreicht. Positi- Höchstwerte ver stimmt die Zahl der neu genehmigten Wohnungen, die Mit einem Bevölkerungswachstum von mehr als 5 % zwi- mit 12.465 Baugenehmigungen einen neuen Höchststand schen 2013 und 2017 steht Hamburg vor der anhaltend gro- erreichen. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl der Woh- ßen Herausforderung neuen Wohnraum zu schaffen. Zwar nungsbaugenehmigungen damit um ca. 17 %. Hamburg hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit fast baut auch die Förderung von mietpreisgedämpftem Wohn- 7.000 im Jahr 2017 gegenüber 2016 leicht erhöht, aber das raum aus. So wurden 2017 die Mittel im geförderten Miet- ehrgeizige Ziel des Hamburger Senats im „Bündnis für das wohnungsbau für den Neubau von jährlich mindestens Wohnen“, bis 2020 mindestens 10.000 Wohnungen pro Jahr 3.000 Wohnungen erhöht. Hier wurde mit 3.165 bewilligten öffentlich geförderten Wohnungen 2017 diese Zielvorgabe übertroffen. Fertigstellungen vs. Bedarf Hamburg Wohnungsneubau wird darüber hinaus durch die Verknap- pung verfügbarer Baugrundstücke zunehmend erschwert. Die Erschließung neuer Flächen für den Wohnungsbau in den Kernbereichen der Stadt wird in Hamburg daher priori- tär behandelt. So prüfen einzelne Bezirke wie z.B. Altona und Wandsbek u.a. Möglichkeiten, ob sich innerstädtische Verkehrsachsen für eine dichtere Besiedelung eignen. Im Ergebnis wurde für Altona bereits ein Potential von rund 20.000 Wohnungen ermittelt. In der HafenCity, Hamburgs jüngstem Stadtteil, sind aktuell weitere Wohn- und Geschäftsbauten im Bau oder in Planung. Bis zur Fertigstellung des Quartiers (voraussichtlich Ende 2020) sind rund 7.000 Wohnungen und 45.000 Arbeitsplätze vorgesehen. Neben dem Bezug von ca. 800 Wohnungen, be- ginnt in 2018 der Bau von rund 1.500 weiteren Wohnungen. Der Großteil wird im neu entstehenden östlichen Wohn- und Freizeitquartier Baakenhafen entstehen, der durch die Inbe- triebnahme der neuen Haltestelle Elbbrücken Ende 2018 an Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose, Statistische Ämter der Kommunen, JLL; Stand: Juli 2018. das Hamburger U-Bahn-Netz angeschlossen werden soll. Ausgewählte Projektentwicklungen Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr Pergolenviertel Winterhude ca. 1.400 nach 2020 Othmarscher Höfe Othmarschen ca. 1.000 2018 SonninPark Hammerbrook ca. 750 2019 Tarpenbeker Ufer Lokstedt ca. 750 2021 Wohnquartier – Am Weißenberg Alsterdorf ca. 490 2018 Quelle: JLL; Stand: Juli 2018 Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 2
Wieder starkes Mietpreiswachstum Nach zwei Jahren stabiler Mietentwicklung zeigt sich im H1 2018 ein sprunghafter Anstieg der Medianmiete. Gegenüber dem H2 2017 stieg diese um 0,75 €/m2 auf 12,35 €/m2. Auf Jahressicht ergibt sich im Mittel ein Zuwachs von rund 7 %, Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis der maßgeblich auf die teurer angebotenen Bestandswoh- nungen bei gleichzeitig steigendem Neubauangebot zu- rückzuführen ist. In den eher preiswerteren Lagen des Bezirks Hamburg-Mitte stiegen die Angebotsmieten sowohl im unteren Preisseg- ment als auch im Spitzensegment am stärksten. Zwar wur- den im Neubausegment in Bergedorf die höchsten Zuwächse erzielt (+ 6 %), allerdings stagnierten die Neubaumieten in Altona, Eimsbüttel und Hamburg-Nord. In Harburg sanken sie sogar um knapp 3 %. Besonders beliebt zeigten sich in den letzten zwei Jahren Lagen entlang von Nahverkehrsli- nien. Diese Gebiete zeichnen darüber hinaus sich aufgrund der Nähe zu Grünflächen durch eine hohe Attraktivität für Familien aus. Grundsätzlich zeichnet sich ein Rückgang der Mietangebote ab. Insbesondere in den unteren Preisklassen gingen sie um ein Drittel zurück. Die meisten Angebote liegen nun bei Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 11,00 €/m2-13,00 €/m2. Mietpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der Angebotsmieten Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 3
Angebotsmieten Hamburg ì ì A 21 A1 ì A7 ìA 23 Wandsbek ì A7 ì A1 Eimsbüttel ì A 23 Hamburg- Nord Altona ì A 24 ìA 24 ìA7 ì A1 Hamburg- Mitte ì A 255 ì A 26 Harburg ì A1 ì A 25 ìA 253 ì ì A7 Bergedorf A 25 0 5 10 Kilometer ì A 261 ì ì A 250 ì A1 A1 ì A7 Mietniveau Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene < 10,00 14,00 < 16,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsflächen 10,00 < 12,00 >= 16,00 Grünflächen Sonstige Flächen 12,00 < 14,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 4
Starke Kaufpreiszuwächse in den unteren Preissegmenten Eigentumswohnungen werden im H1 2018 im Mittel für 4.390 €/m2 angeboten. Zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Zuwachs von ca. 4,3 %. Trotz der hohen Preis- dynamik, weist die Hansestadt im 5-Jahres-Schnitt mit ca. Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis 6,7 % das geringste Wachstum unter den Großstädten auf. Insgesamt verzeichnen die unteren Preissegmente den stärksten Preisanstieg, dagegen sind im Spitzensegment teilweise Kaufpreisrückgänge zu beobachten: So liegen in Altona und Hamburg-Nord die Angebotskaufpreise rund 3,5 % bzw. 6,8 % niedriger als im H1 2017. Besonders sticht der Bezirk Harburg heraus wo die Kaufpreise im mittleren und Spitzensegment um 26,4 % bzw. 12 % stiegen. Das Preispotenzial für Neubauwohnungen scheint mit einem Anstieg von lediglich 1,3 % erschöpft, auch wenn punktuell wie z.B. in Bergedorf und Altona die Preise um etwa 10 % im Neubau stiegen. Anders als auf dem Mietwohnungsmarkt, konnten etwa 18 % mehr Kaufangebote gezählt werden. Die meisten ETW wurden in der Preisklasse 3.500 €/m2-5.000 €/m2 angebo- ten. Während sich der Anteil der Angebote im hochpreisi- gen Segment deutlich erhöhte, wurden etwa 17,4 % weni- Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 ger Objekte niedrigerer Preisklassen angeboten. Kaufpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Quelle: IDN immodaten, JLL; Stand: Juli 2018 Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 5
Angebotspreise für Eigentumswohnungen Hamburg ì ì A 21 A1 ì A7 ìA 23 Wandsbek ì A7 ì A1 Eimsbüttel ì A 23 Hamburg- Nord Altona ì A 24 ìA 24 ìA7 ì A1 Hamburg- Mitte ì A 255 ì A 26 Harburg ì A1 ì A 25 ìA 253 ì ì A7 Bergedorf A 25 0 5 10 Kilometer ì A 261 ì ì A 250 ì A1 A1 ì A7 Kaufpreise Eigentumswohnungen Median in €/m² auf PLZ-Ebene < 3.000 5.000 < 6.000 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsflächen 3.000 < 4.000 >= 6.000 Grünflächen Sonstige Flächen 4.000 < 5.000 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profile | H1 2018 Hamburg 6
Kontakte Dr. Konstantin Kortmann Thomas Zabel Ralf Kemper Head of Residential Investment Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction Germany Germany Advisory Germany Frankfurt Berlin Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1390 +49 (0) 30 886600 115 tel +49 (0) 69 2003 1092 konstantin.kortmann@eu.jll.com thomas.zabel@eu.jll.com ralf.kemper@eu.jll.com Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm Head of Research Germany Team Leader Residential Valuation Team Leader Residential Valuation Hamburg Advisory Berlin Advisory Frankfurt +49 (0)40 350011 225 Berlin Frankfurt helge.scheunemann@eu.jll.com tel +49 (0) 30 203980 106 tel +49 (0) 69 2003 1196 roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com Autor Jirka Stachen Research Berlin tel +49 (0) 30 203980 151 jirka.stachen@eu.jll.com jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright © JONES LANG LASALLE GmbH, 2018. Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
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