Exposé - ZweitmarktZins 15-2020 ab 5.000 EUR Immobilien-orientiert investieren - WERBEMITTEILUNG - Fischer Finance
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
WERBEMITTEILUNG
Exposé
ZweitmarktZins 15-2020
ab 5.000 EUR Immobilien-orientiert investieren
Inhaltsverzeichnis Vorwort Seite 1 asuco - Die Spezialisten am Zweitmarkt Seite 2 Immobilienmarkt in Deutschland - Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit Seite 4 Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds Seite 8 Das Investitionskonzept Seite 12 Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins Seite 15 Gute Gründe für den Erwerb von Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins Seite 20 Diese wesentlichen Risiken (Auszug) sollten Sie kennen Seite 21 Die wesentlichen Eckdaten Seite 22 Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Ver- lust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser,
die allgegenwärtigen Risiken wie eine drohende d
ie eine grundsätzlich vollständige Partizipa-
neue Finanzkrise, die geopolitischen Konflikte, der tion des Anlegers (Gläubigers) an den Einnah-
globale Handelsstreit, Brexit sowie weltweite men und Ausgaben des Emittenten sowie an
Flüchtlingsströme machen Immobilien als Kapital- dem Wertzuwachs der Anlageobjekte durch
anlage alternativlos. Daran ändert auch die Coro- Anspruch auf eine variable Verzinsung er-
na-Pandemie nichts. So werden kurzfristige Preis- möglichen,
rückgänge von Immobilieneigentümern einfach
ausgesessen. Immobilien versprechen gerade auch die eine vollständige Rückzahlung des „gelie-
in Krisenzeiten Stabilität und Wertbeständigkeit. henen“ Kapitals beinhalten,
Sie stehen in einer Welt mit Negativzinsen auch
für Privatanleger für positive Renditechancen. für die in Sondersituationen des Anlegers
(Gläubigers) wie Abschluss des 70. Lebens-
Ist es aber wirtschaftlich noch sinnvoll, Immobili- jahres, Arbeitslosigkeit, gesetzlicher oder pri-
en zum aktuellen Preisniveau zu erwerben? Wir vater Anspruch aus Berufs- oder Erwerbsunfä-
meinen: ja, aber nicht durch Direkterwerb von Im- higkeit sowie Insolvenzanmeldung ein Rück-
mobilien, sondern am sog. Zweitmarkt von ge- kaufangebot der 100%igen Tochtergesell-
schlossenen Immobilienfonds. Hier werden be- schaften des Emittenten besteht,
reits vollplatzierte geschlossene Immobilienfonds
gehandelt. „Kaufen, wenn die Kanonen donnern“ d
ie von der einfachen steuerlichen Behand-
- dieses bekannte Börsensprichwort könnte sich lung und dem aktuell reduzierten Steuersatz
aktuell als besonders treffsicher erweisen, denn bei der Abgeltungssteuer profitieren sowie
die Preise am Zweitmarkt übertreiben nach unse-
rer Einschätzung durch die politisch und von der d
ie ein Recht auf die Information des Anle-
Corona-Pandemie verursachte wirtschaftliche Ver- gers (Gläubigers) über die Entwicklung des
unsicherung nach unten. Im Rückblick könnten Emittenten der Namensschuldverschreibun-
sich die Jahre 2020/2021 daher als ein besonders gen und der Anlageobjekte des Emittenten
günstiger Investitionszeitraum erweisen. gewähren,
Die „Schnäppchenpreise“ am Zweitmarkt können für viele Anleger eine echte Alternative.
sich Anleger am einfachsten und bereits mit klei-
nen Beträgen durch die Zeichnung von Namens- Wir sind daher stolz darauf, dass es uns mit der
schuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins Emission von Namensschuldverschreibungen der
sichern. Anleger investieren damit mittelbar in Im- Serie ZweitmarktZins 15-2020 erneut gelungen
mobilien - teilweise deutlich unter den aktuellen ist, interessierten Anlegern eine Vermögensanla-
Markt-/Verkehrswerten - und realisieren durch ge mit Alleinstellungsmerkmalen anzubieten. Wir
eine extrem breite Risikostreuung sicherheitsori- laden Anleger bereits ab 5.000 EUR ein, unsere
entiert eine weit überdurchschnittliche Rendite- Namensschuldverschreibungen zu zeichnen.
chance. Sie profitieren dabei von der Expertise der
asuco. Überzeugen Sie sich selbst - wir sind es schon!
Darüber hinaus sind Namensschuldverschreibun- Robert List & Dietmar Schloz
gen,
f ür die eine grundsätzlich feste und überschau-
bare Laufzeit vereinbart ist,
1
asuco - Die Spezialisten am
Zweitmarkt
Die asuco-Unternehmensgruppe wurde im Jahr 2009 als inhabergeführtes und bankenunab-
hängiges Emissionshaus gegründet, spezialisiert auf Vermögensanlagen am Zweitmarkt mit
Bezug zu Immobilien.
Gesellschafter zeitpunkt bewertungsrelevanten und histori-
Das Stammkapital beträgt 1.200.000 EUR schen Daten aus den Verkaufsprospekten
und wird von den Geschäftsführern Robert und den Geschäftsberichten verfügen sowie
List und Dietmar Schloz in Höhe von insge- die Leistungsfähigkeit des Fondsmanage-
samt 29,25 % (Stimmrechte inkl. Stimm- ments einschätzen können.
rechtsvollmacht 77 %) sowie von Paul Schloz
und leitenden Mitarbeitern gehalten. Das Management und die Mitarbeiter der
asuco-Unternehmensgruppe haben seit teil-
weise mehr als 25 Jahren Branchenerfahrung
Erfahrung, Expertise und Erfolg in leitenden Funktionen.
Nicht alle der über 2.000 in Deutschland am
Zweitmarkt gehandelten geschlossenen Im- Im Einzelnen handelt es sich um:
mobilienfonds von über 200 Anbietern sind
unterbewertet oder für den Käufer langfristig Etablierung eines funktionierenden
attraktiv. Wer daher langfristig erfolgreich Zweitmarktes mit einem kumulierten
am Zweitmarkt investieren möchte, muss Umsatz von rd. 1,1 Mrd. EUR Nominal-
sich nicht nur am Immobilienmarkt gut aus- kapital bei rd. 22.300 Umsätzen.
kennen, sondern über alle zum Investitions-
Leistungsbilanz der Zweitmarktfonds sowie Namensschuldverschreibungen der asuco in Kurzform
Namensschuld- Nominal- Zinsen Net Asset Geschlossene Kommandit- Ausschüttungen Net Asset
verschreibungen kapital 1 kumuliert in % p.a. Value 2019 Zweitmarkt- kapital 1 kumuliert in % p.a. Value 2019
2016-2019 in % 2 fonds 2010-2019 in % 2
Plan Ist Plan Ist
ZMZ 00-2016 pro 52,59 Mio. EUR 23,32 % 29,16 % 106 % asuco 1 (2010) 100,01 Mio. EUR 71,00 % 81,19 % 155 %
ZMZ 01-2016 37,12 Mio. EUR 15,96 % 16,49 % 102 % asuco 2 (2010) 30,01 Mio. EUR 58,00 % 66,94 % 143 %
ZMZ 02-2016 plus 25,35 Mio. EUR 16,87 % 17,37 % 105 % asuco 3 (2012) 75,01 Mio. EUR 46,00 % 48,05 % 125 %
ZMZ 03-2016 8,05 Mio. EUR 15,69 % 17,54 % 107 % asuco 4 (2012) 100,01 Mio. EUR 53,00 % 56,36 % 125 %
ZMZ 04-2017 24,27 Mio. EUR 15,11 % 15,90 % 108 % asuco 5 (2012) 15,21 Mio. EUR 45,25 % 48,03 % 136 %
ZMZ 05-2017 31,46 Mio. EUR 10,60 % 10,73 % 93 %
ZMZ 06-2018 26,54 Mio. EUR 4,91 % 5,20 % 93 %
ZMZ 07-2018 pro 25,28 Mio. EUR 10,83 % 11,15 % 95 %
ZMZ 08-2018 10,40 Mio. EUR 5,43 % 5,71 % 99 %
ZMZ 09-2019 41,66 Mio. EUR 4,91 % 5,46 % 92 %
Ergebnisse aus der Vergangenheit sind kein Indiz für die zukünftige Entwicklung.
1 Zzgl. vereinbartem Agio.
2 Bewertung der Zielfonds bei Fälligkeit der Namensschuldverschreibungen grundsätzlich mit dem letzten Kurs der
Fondsbörse Deutschland innerhalb der letzten 18 Monate bzw., sofern kein Kurs vorliegt, Bewertung auf Basis des
aktuellen Kaufkurses des Emittenten.
Quelle: asuco, Stand 02.09.2020
2
K
onzeption, Management und Vertrieb
von fünf Initiatoren übergreifenden „Spezialisten trifft man häu-
Zweitmarktfonds mit einem Kommandit- fig, Alleskönner nahezu nie
kapital in Höhe von ca. 320 Mio. EUR
und einem Emittenten für Namensschuld- - gerade deshalb haben wir
verschreibungen der Serie Zweitmarkt- den Zweitmarkt als Investiti-
Zins mit einem Nominalkapital in Höhe
von ca. 300 Mio. EUR bei über 10.000
onsmöglichkeit entdeckt und
Anlegern (Stand: 26.08.2020). Manage- uns hierauf spezialisiert. Hier
ment von Beteiligungen an über 300 ver- haben wir neue Qualitäts-
schiedenen geschlossenen Immobilien-
fonds. standards gesetzt.“
(Dietmar Schloz)
A
ufbau des Know-hows zur Bewertung
von Anteilen an geschlossenen Immobili-
enfonds sowie eines Netzwerkes zum
Ankauf von attraktiven Beteiligungen am
Zweitmarkt. schreibungen) auch eine, allerdings betrags-
mäßig gedeckelte „negative erfolgsabhängi-
ge Vergütung“ (bei durchschnittlich weniger
Unternehmensgrundsätze als 3,5 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlun-
Die asuco-Unternehmensgruppe ist ein in- gen während der Laufzeit der Namens-
habergeführtes und bankenunabhängiges schuldverschreibungen) vereinbart.
Emissionshaus für Vermögensanlagen mit
Bezug zu Immobilien. Die geschäftsführen- Dies sorgt für gleichgerichtete Interessen
den Gesellschafter handeln und entscheiden von Anbieter und Anleger (Gläubiger) und ist
wie Unternehmer und übernehmen mit eige- die beste Voraussetzung für eine vielverspre-
nem Kapital die Verantwortung. Dabei wer- chende Win-win-Situation.
den keine kurzfristigen, sondern langfristige
und nachhaltige Erfolge angestrebt. Dies Möglicherweise war das einer der vielen
kann nur gelingen, wenn die Anleger ohne Gründe, warum die Leser der Zeitschriften
Kompromisse in den Mittelpunkt allen Han- „€uro“, „€uro am Sonntag“ und „Fonds &
delns gestellt werden. Co.“ die asuco zum „Fondsinitiator des Jah-
res 2013“ gewählt haben und die Namens-
schuldverschreibungen der Serie Zweit-
Fair, innovativ, transparent marktZins mit dem Cash.-Financial Advisors
Die asuco-Unternehmensgruppe steht daher Award 2018 in der Kategorie Vermögensan-
für die Prinzipien: fair, innovativ und trans- lagen ausgezeichnet wurden.
parent bei der Produktkonzeption, dem Ver-
trieb, dem Management der Vermögensanla-
gen sowie dem Berichtswesen an die Anle-
ger. Und das sind keine Lippenbekenntnisse
oder wohlklingende Marketingslogans, son-
dern tiefste Überzeugung; nicht nur wenn
alles nach Plan verläuft, sondern erst recht
bei schlechten Nachrichten. So ist die asu-
co-Unternehmensgruppe nach Kenntnis des
Anbieters als einziger Anbieter von Namens-
schuldverschreibungen bereit, eine „echte“
erfolgsabhängige Vergütung zu akzeptieren.
So ist neben einer „positiven erfolgsabhängi-
gen Vergütung“ (bei durchschnittlich mehr
als 6 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlungen
während der Laufzeit der Namensschuldver-
3
Immobilienmarkt
in Deutschland
Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit
Der Emittent wird sein Gesellschaftsvermögen mittelbar und unmittelbar in überwiegend deut-
sche Gewerbeimmobilien an entwicklungsfähigen Standorten und/oder mit hohem Vermie-
tungsstand investieren. Durch die geplante Risikostreuung der Investitionen des Emittenten in
Immobilien und auf ein Portfolio von Beteiligungen an mehr als 275 verschiedenen Zielfonds von
voraussichtlich mehr als 60 Anbietern und damit die mittelbare Beteiligung an voraussichtlich
mehr als 400 Immobilien verschiedener Immobiliengrößen, Immobilienstandorte, Gebäudety-
pen, Nutzungsarten und Mieter, ist die Situation am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt
mittelbar für den Emittenten von Bedeutung.
Nachfrage weiterhin hoch Mit einem Anteil von rd. 58 % entfiel ein
Nach Angaben des internationalen Makler- Großteil des Transaktionsvolumens auf die
hauses Jones Lang LaSalle (Investmentmarkt- sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düs-
überblick Q4 2019) hat der deutsche Invest- seldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Mün-
mentmarkt für gewerblich genutzte Immobi- chen und Stuttgart. Die Big 7 konnten somit
lien beim Transaktionsvolumen in 2019 ein ihre Bedeutung als Ziel für nationales und
Rekordergebnis hingelegt. Trotz allgegen- internationales Kapital auch in 2019 erneut
wärtiger Risiken wie dem Anhalten geopoli- unter Beweis stellen. Der mit Abstand größ-
tischer Konflikte, dem globalen Handels- te Anteil des Transaktionsvolumens entfiel
streit, dem Brexit, Terror, Krieg und Flucht dabei mit rd. 15,8 Mrd. EUR auf Berlin.
erscheint die Immobilie als Anlageprodukt München (10,9 Mrd. EUR) belegte vor
für institutionelle Investoren auch aufgrund Frankfurt (10,0 Mrd. EUR) den zweiten
des manifestierten Niedrigzinsniveaus nahe- Platz. Auch Städte außerhalb der Big 7
zu alternativlos. rückten verstärkt in den Blickpunkt der In-
vestoren, so dass hier ein Anstieg des Trans-
Dank des stärksten Quartals aller Zeiten in aktionsvolumens um rd. 17 % zu beobach-
Q4 2019 lag das Gesamtergebnis in 2019 ten war.
bei insgesamt rd. 91,3 Mrd. EUR.
Nach Angaben von Jones Lang LaSalle wa-
Dieses Rekordergebnis konnte trotz eines ren auch in 2019 die Asset- bzw. Fondsma-
weiterhin eklatanten Angebotsmangels er- nager die mit Abstand stärkste Käufergrup-
zielt werden und wurde insbesondere von pe am deutschen Investmentmarkt. Die
großvolumigen Transaktionen mit mehr als Nachfrage ausländischer Investoren ging
500 Mio. EUR gestützt, die rund ein Viertel weiter zurück und machte nur noch rd.
des Gesamtvolumens ausmachten. Dabei 34 % des Transaktionsvolumens aus.
gewann die Möglichkeit einer Investition in
Immobilien über den Kapitalmarkt eine Laut Jones Lang LaSalle führten Büroimmo-
deutlich zunehmende Bedeutung für Inves- bilien mit einem Anteil von rd. 40 % am
toren. gesamten Transaktionsvolumen vor der As-
4
setklasse Living (Mehrfamilienhäuser, Steigende Preise
Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Im vierten Quartal 2019 hat sich nach Anga-
Apartmenthäuser, Studentenwohnen, Seni- ben von Jones Lang LaSalle der moderate Ren-
oren/Pflegeimmobilien und Kliniken) mit diterückgang fortgesetzt. Im Ergebnis waren in
rd. 24 %. Einzelhandelsimmobilien kamen den sieben Immobilienhochburgen bei Bü-
nur noch auf einen historisch niedrigen An- roimmobilien Spitzenrenditen von durch-
teil von rd. 12 % und lagen knapp vor ge- schnittlich rd. 2,93 %, im Einzelhandel von
mischt genutzten Immobilien mit rd. 10 %. durchschnittlich rd. 2,84 % (Geschäftshäuser)
Die Kombination aus mehreren Nutzungen bis rd. 5,00 % (einzelne Fachmärkte) und bei
in einem Gebäude oder Quartier entspricht Logistikimmobilien von durchschnittlich rd.
laut Jones Lang LaSalle dem Trend zu einer 3,75 % zu beobachten. Die Spitzenrenditen
zunehmenden Verzahnung von Leben, Frei- von Fachmarktzentren lagen zum Jahresende
zeit und Arbeiten und hilft den Investoren mit rd. 4,20 % deutlich unter der für Shopping-
bei der Diversifikation. Center mit rd. 4,50 %.
Preisentwicklung bei deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien
Jahreswerte Quartalswerte
2010 = 100
vdp-Immobilienpreisindex Gesamt vdp-Immobilienpreisindex Wohnen vdp-Immobilienpreisindex Gewerbe
Quelle: vdp Immobilienpreisindex, Stand Q1 2020
5
Investitionsbeispiel 6
Fundus 31 - Das Adlon - mehr
als eine Immobilie und eine
Kapitalanlage
Das Adlon ist unverrückbarer Mittelpunkt im Her-
zen Berlins, an historischem Ort direkt am Bran-
denburger Tor. Es ist Deutschlands bekanntestes
Hotel in aller Welt und inoffizielles Gästehaus der
Bundesregierung. Der Emittent konnte sich recht-
zeitig eine kleine aber feine Beteiligung mit An-
schaffungskosten von 215 TEUR bzw. zum Kurs
von rd. 49 % sichern. Zwischenzeitlich stieg der
Kurs auf bis zu 105 % und ist zuletzt durch das
Corona-Virus auf 85 % (Stand 08/2020) gefallen.
Die Beteiligung des Emittenten ist das Juwel unter
allen Beteiligungen.
7„In intransparenten
Märkten wird aus
Wissen überdurch-
schnittlicher Ertrag.“
(Robert List)
Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds
Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von i. d. R. bereits vollplatzierten geschlossenen
Immobilienfonds gehandelt und deren Kapitalerhöhungen durchgeführt werden, stellt seit Jah-
ren ein tendenziell wachsendes Segment dar.
Markt mit Wachstumspotential mobilienfonds seit 1993 in Höhe von über 100
Den Marktberichten der Deutsche Zweitmarkt Mrd. EUR bedeutet dies, dass derzeit jährlich
AG kann entnommen werden, dass das von weniger als 0,5 % des gesamten Marktvolu-
Handelsplattformen, Maklern etc. öffentlich ge- mens am Zweitmarkt gehandelt werden. Es gibt
handelte Nominalkapital geschlossener Immo- also weiterhin genügend Einkaufspotential.
bilienfonds nach einem Zwischenhoch in 2010
(rd. 133 Mio. EUR) ab 2011 (rd. 117 Mio. EUR)
bis 2017 (rd. 215 Mio. EUR) kontinuierlich ge- Steigende Umsätze
stiegen ist. Im Jahr 2018 lag das gehandelte No- Für 2020 und die Folgejahre erwartet die asu-
minalkapital geschlossener Immobilienfonds co weiter steigende Umsätze am Zweitmarkt.
bei rd. 206 Mio. EUR. In 2019 wurde ein Nomi- Hierfür gibt es zahlreiche Gründe:
nalkapital in Höhe von rd. 189 Mio. EUR ge-
handelt. Die Anzahl der Umsätze hat sich von Überdurchschnittlich hohe Altersstruktur
1.917 im Jahr 2010 auf 4.946 in 2019 deutlich der Anleger geschlossener Immobilien-
erhöht. fonds (mehr als 60 % der Zeichner sind
über 50 Jahre alt).
Die Einkaufswege der asuco zeigen, dass auch
außerhalb des öffentlichen Handels hohe H
ohe Verkaufsbereitschaft bei sich nicht
Zweitmarktumsätze stattfinden. Das gesamte prognosegemäß entwickelnden geschlos-
Handelsvolumen an geschlossenen Immobili- senen Immobilienfonds durch verunsicher-
enfonds dürfte sich aktuell nach Einschätzung te Anleger.
der asuco daher bei einem Volumen von nomi-
nal 320-370 Mio. EUR bewegen. Bei einem ge- W
achsende Bekanntheit und Akzeptanz
schätzten Emissionsvolumen geschlossener Im- des Zweitmarktes.
Einkaufsvorteile am Zweitmarkt für die asuco
Der Zweitmarkt bietet dem Käufer eine Vielzahl von Vorteilen. Diese lassen sich wie folgt zusammenfas-
sen:
H
äufig erfolgen in späteren Jahren höhere Ausschüttungen als bei der Emission eines geschlossenen
Immobilienfonds.
D
urch Erwerb einer Beteiligung oftmals Jahre nach der Emission besteht die Chance auf eine verkürzte
Restlaufzeit.
E s existieren bereits Erfahrungswerte und nicht nur Planzahlen über die Entwicklung der Fondsobjek-
te und die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements.
D
ie Kurse am Zweitmarkt sind für Käufer auf einem nach wie vor attraktiven Niveau. Ursachen hierfür
sind die geringe Transparenz bei der Kursfindung, unkonkrete Preisvorstellungen sowie persönliche Notsi-
tuationen der meisten verkaufswilligen Anleger. Nicht selten ist es daher möglich, mittelbar Immobilien
unter deren nachhaltigen Markt-/Verkehrswerten zu erwerben.
8 Z
unehmende Professionalisierung des Zweit- Fazit
marktes durch nach dem Kreditwesengesetz Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für
regulierte Zweitmarkt-Handelsplattformen. den Emittenten der Namensschuldverschrei-
bungen auch weiterhin gute Investitionschan-
M
angel an attraktiven Beteiligungsangebo- cen am Zweitmarkt für geschlossene Immobi-
ten am Erstmarkt. lienfonds bestehen. Diese Kaufgelegenheiten
aufzuspüren, ist die Spezialität der asuco,
Ü
berdurchschnittliche Renditechancen für denn nicht alle der über 2.000 in Deutschland
Investoren am Zweitmarkt durch attraktives gehandelten geschlossenen Immobilienfonds
Kursniveau. sind unterbewertet oder für den Käufer lang-
fristig attraktiv.
Gründe für einen Verkauf über den Es ist allerdings zu beachten, dass Ergebnisse
Zweitmarkt geschlossener Immobilienfonds aus der Ver-
gangenheit nicht unmittelbar in die Zukunft
Persönliche Gründe wie z. B. Arbeitslosigkeit, prognostiziert werden können. Zusätzlich ist
Liquiditätsprobleme, eine finanzielle Notla- der Käufer am Zweitmarkt häufig auf Angaben
ge, Scheidung oder Erbauseinandersetzung Dritter angewiesen, die u. U. auf deren subjek-
können eine vorzeitige Veräußerung der Be- tiven Einschätzungen und/oder Bewertungen
teiligung an einem geschlossenen Alternati-
100 basieren. Die Entscheidung, welcher geschlos-
Direktkunden
ven Investmentfonds mit Immobilieninvestiti- sene Immobilienfonds zu welchem Preis er-
onen
80 erforderlich machen. Hinzu kommt der worben werden kann, überfordert daher die
Geschäftspartner
Trend in der Vermögensverwaltung, die Buy meisten Anleger.
Handelsplattformen
and
60 Hold-Strategie durch ein aktives Portfo-
liomanagement zu ersetzen und laufend eine Wer die hierfür notwendige jahrelange Bran-
Optimierung
40 100 der Vermögensanlagen Direktkunden
vorzu- chenerfahrung nicht hat, kann am einfachsten
nehmen. 80
Hierzu kann es auch gehören, in ei-
Geschäftspartner
über Namensschuldverschreibungen der Serie
ner
20 guten Marktphase Gewinne zu realisie- ZweitmarktZins an den Investitionschancen
Handelsplattformen
ren. 60 am Zweitmarkt teilnehmen.
0
2009
40 2010 2011 2012 2013
20
Einkaufswege asuco in %
100
0
2009 2010 2011 2012 2013
Anzahl der Transaktionen von
80 Handelsplattformen, Maklern etc. geschlossener
100
Immobilienfonds
60 80
4.820 4.839 4.946
60
40 3.835
3.332
40 3.131 3.168
2.914
20 2.520
20
1.917
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Direktkunden
Direktkunden
Geschäftspartner
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: asuco Handelsplattformen
Geschäftspartner Quelle: Marktbericht der Deutsche Zweitmarkt AG
Handelsplattformen
Risikohinweis:
Die Anlageobjekte des Emittenten stehen zum aktuellen Zeitpunkt teilweise noch nicht fest, so dass eine Analyse und Prüfung
durch den Anleger (Gläubiger) nicht möglich ist. Für die Auswahl der Anlageobjekte ist die Fachkompetenz der handelnden
Personen wichtig. Die Anleger (Gläubiger) haben bei den Investitionsentscheidungen kein Mitspracherecht. Die gezahlten
Ankaufskurse können sich im Nachhinein als zu hoch erweisen. Vergangene Entwicklungen und Prognosen sind kein verläss-
licher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
9Investitionsbeispiel
CFB 137 - Der Glücksfall sachen hierfür waren das Alter des Fonds (rd.
19 Jahre), die Größe des Fonds (Kommandit-
Als besonderer Glücksfall scheint sich die Investiti- kapital rd. 230 Mio. EUR) und die unpassen-
on des Emittenten in den CFB 137 zu erweisen. So de Reaktion der Fondsgeschäftsführung auf
hat der Emittent mit dem CFB 137 einen geschlosse- das Kaufangebot der asuco. Ein im Januar
nen Immobilienfonds „entdeckt“, der sowohl bei 2020 von den Anlegern gefasster Verkaufs-
Verkauf der Fondsimmobilie (Handelszentrum der beschluss beinhaltet einen Mindestverkaufs-
Commerzbank in Frankfurt) als auch bei einem Hal- erlös, der einen Liquidationserlös von mehr
ten der Fondsimmobilie eine attraktive Investition als 140 % ermöglicht. Bereits bei Verkauf
darstellt. Entweder können hohe Verkaufsgewinne zum beschlossenen Mindestverkaufserlös
oder stark ansteigende Ausschüttungen durch Umfi- würde der Emittent aus einem Investitions-
nanzierung des Fremdkapitals erwartet werden. Mit- betrag von rd. 6,2 Mio. EUR innerhalb kur-
gesellschaftern wurde im August 2019 ein Kaufan- zer Zeit einen Veräußerungsgewinn von rd.
gebot zum Kurs von 90 % unterbreitet, das auf ein 3,0 Mio. EUR bzw. rd. 48 % realisieren kön-
überwältigendes Verkaufsinteresse gestoßen ist. Ur- nen (Stand 08/2020).
10Investitionsbeispiel
Merkens 15 - Günstiger
Einstiegspreis
Der Emittent hat in den Jahren 2017-2020 in den
geschlossenen Immobilienfonds Merkens 15 rd.
12,6 Mio. EUR investiert. Er hat sich damit mittel-
bar in ein gut positioniertes und von der ECE ge-
managtes Einkaufszentrum in Chemnitz zum
11,5-fachen der Jahresmiete 2019 eingekauft und
erzielt einen Gesamtertrag (Ausschüttungsrendite
zzgl. Tilgungsgewinn) von rd. 9,9 % p. a. Bei Ver-
kauf der Fondsimmobilie zum 14-fachen der Jah-
resmiete (geschätzter Marktwert) würde der Emit-
tent rd. 4,6 Mio. EUR bzw. rd. 36 % Veräußerungs-
gewinn realisieren. (Stand 08/2020)
11Das Investitionskonzept
Immobilien besitzen als Sachwert seit jeher bei institutionellen und bei privaten Anlegern eine
hohe Bedeutung, da sie sich in der Vergangenheit oft auch in unsicheren Zeiten als stabil und
wertbeständig erwiesen haben. Ist es aber wirtschaftlich noch sinnvoll, Immobilien zum aktuell
hohen Preisniveau zu erwerben?
Eine Diversifikation des Vermögens jedes An- teilweise überdurchschnittlich stark sinken
legers in Immobilien ist alternativlos. Dies gilt und u. E. nach unten übertreiben. Das be-
unabhängig von bestehenden wirtschaftli- kannte Börsensprichwort „Kaufen, wenn die
chen und politischen Risiken und unabhängig Kanonen donnern“ könnte sich aktuell daher
vom jeweils herrschenden Preisniveau am als besonders treffsicher erweisen. Im Rück-
Immobilienmarkt. blick könnten sich die Jahre 2020/2021 daher
als ein besonders günstiger Investitionszeit-
raum erweisen.
Einkaufsvorteile am Zweitmarkt
nutzen Der Emittent nutzt diese Einkaufsvorteile und
wird sein Gesellschaftsvermögen als Dachge-
Neben dem Direkterwerb von Immobilien sellschaft unter Beachtung von Investitions-
bietet der Zweitmarkt für geschlossene Immo- kriterien i. d. R. am Zweitmarkt in Anlageob-
bilienfonds durch seine Einkaufsvorteile (sie- jekte investieren.
he Abbildung Seite 8) besondere Chancen.
Diese Einkaufsvorteile haben sich durch die
durch die Corona-Pandemie verursachte wirt- Risikostreuung
schaftliche Verunsicherung nochmals verbes- Der Emittent, die 100%igen Tochtergesell-
sert. So ist zu beobachten, dass die Preise am schaften sowie die asuco Beteiligungs GmbH
Zweitmarkt geschlossener Immobilienfonds und die asuco Zweite Beteiligungs GmbH
Portfolio des Emittenten (Stand 26.08.2020)
Anzahl Zielfonds 267
Anzahl Immobilien 393
Anzahl Mietverträge über 8.000
Ø Vermietungsstand 96 %
Bestandsverteilung nach Bundesländern Bestandsverteilung nach Nutzungsarten
in % der nach Verkehrswerten gewichteten Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) in % der nach Mietflächen gewichteten Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten)
Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
Hessen 10 %
Büro 24 %
NRW 25 % Spezial 20 %
Sachsen 10 % (Hotel, Logistik, Klinik,
Senioren-Pflegeheim)
Wohnen 3 %
Thüringen 9 %
Weitere Bundesländer Sonstige 10 %
und Ausland 46 % (Lager, Nebenflächen) Handel 43 %
Grafik: asuco Grafik: asuco
12(beide jeweils 100%ige wirtschaftliche Betei-
ligung des Emittenten) haben bis zum
26.08.2020 Beteiligungen an 267 verschiede-
„Kaufen, wenn die Kanonen
nen geschlossenen Immobilienfonds (Ziel- donnern, denn im Einkauf
fonds) von 53 Anbietern sowie elf Gesell- liegt der Gewinn.“
schafterdarlehen für einen Gesamtbetrag (Dietmar Schloz)
(inkl. Erwerbsnebenkosten) von ca.
282,0 Mio. EUR erworben. Der Emittent ist
damit mittelbar an 393 Immobilien verschie-
dener Nutzungsarten beteiligt, die einen se zur Leistung von Zinsen und Zusatzzinsen,
durchschnittlichen Vermietungsstand von ca. zur Rückzahlung fälliger Namensschuldver-
96 % aufweisen. schreibungen zum Nominalbetrag sowie zur
Erhöhung der Eigenkapitalrendite der Gesell-
Es ist beabsichtigt, Beteiligungen an mehr als schafter des Emittenten zu erzielen.
275 verschiedenen Zielfonds von voraus-
sichtlich mehr als 60 Anbietern geschlossener
Immobilienfonds einzugehen. Der Emittent Corona-Pandemie - jetzt
wird damit nach Vollinvestition mittelbar „Schnäppchenpreise“ sichern!
(doppelstöckig) an voraussichtlich mehr als
400 Immobilien verschiedener Nutzungsar- Anleger (Gläubiger), die Namensschuldver-
ten beteiligt sein und durch die Risikostreu- schreibungen der Serie ZweitmarktZins 15-
ung Sicherheitsorientierung aufweisen. 2020 zeichnen, sind am Wertzuwachs der
vom Emittenten erworbenen Zielfonds grund-
Die Beteiligungen des Emittenten an den sätzlich ab dem 01.10.2021 beteiligt. Das
Zielfonds erfolgen mit einer langfristigen In- heißt, dass Anleger (Gläubiger) zu den durch
vestitionsabsicht. die Corona-Pandemie verursachten „Schnäpp-
chenpreisen“ investieren. Dies gilt konzepti-
Anlageziel des Emittenten ist es, aus den An- onsbedingt auch für sämtliche bereits seit
lageobjekten größtmögliche Einnahmen so- 2013 vom Emittenten erworbenen Ziel-
wie Veräußerungsgewinne und Wertzuwäch- fonds.
Deutscher Zweitmarktindex für geschlossene Alternative Investmentfonds
mit Immobilieninvestitionen (WKN: SLA2DJ)
Quelle: Deutsche Zweitmarkt AG
13Die vier Ertragssäulen
er Gesamtertrag des Emittenten der Namensschuldverschreibungen aus den Anlageobjekten
D
wird sich voraussichtlich aus bis zu vier Bestandteilen zusammensetzen.
S o erhält der Emittent aus den Anlageobjekten jährlich eine laufende Ausschüttungsrendite. Diese
beträgt zum 26.08.2020 circa 4,63 % für 2018.
Bei Objektverkauf und Liquidation eines geschlossenen Immobilienfonds kann der Emittent
einmalig bis zu drei weitere Ertragsbestandteile realisieren.
ies ist vor allem der sog. Tilgungsgewinn. Hierunter versteht man die Reduzierung der Nettover-
D
schuldung auf Ebene des geschlossenen Immobilienfonds zum Beispiel durch Tilgung des Fremd-
kapitals während der Dauer der Beteiligung des Emittenten. Diese beträgt zum 26.08.2020 jähr-
lich ca. 4,57 %.
arüber hinaus können sog. Schnäppchengewinne entstehen. Das sind die Gewinne, die bei
D
Objektverkauf zum Markt-/Verkehrswert im Vergleich zum Kauf am Zweitmarkt unter dem aktuel-
len Markt-/Verkehrswert entstehen.
S chließlich können bei allgemein steigenden Immobilienpreisen Erträge aus Wertsteigerungen
realisiert werden.
Alles in allem konnte der Emittent im Zeitraum 01.10.2016 - 30.09.2019 aus Liquidationen von
geschlossenen Immobilienfonds durchschnittlich 45 % Veräußerungsgewinne erzielen.
Die vier Ertragssäulen Ausschüttungsrendite und Tilgungsgewinn
2018 (Stand 26.08.2020)
Durchschnittswert in % der Anschaffungskosten
(inkl. Erwerbsnebenkosten)
Wert-
Realisation einmalig bei Objektverkauf
steigerung ?
9,50 % 9,20 % Tilgungsgewinn
4,00 % Ausschüttungsrend
Schnäppchen- 4,57 %
gewinne ?
5,50 %
4,63 %
Tilgungsgewinn
ca. 3 % - 5 % p. a.
Prospekt Ist
laufend p. a.
Laufende
Realisation
Ausschüttungsrendite
ca. 4 % - 7 % p. a. Tilgungsgewinn 2018
Ausschüttungsrendite 2018
Risikohinweis:
Die Anlageobjekte des Emittenten stehen zum aktuellen Zeitpunkt teilweise noch nicht fest, so dass eine Analyse und Prüfung
durch den Anleger (Gläubiger) nicht möglich ist. Für die Auswahl der Anlageobjekte ist die Fachkompetenz der handelnden
Personen wichtig. Die Anleger (Gläubiger) haben bei den Investitionsentscheidungen kein Mitspracherecht. Die gezahlten
Ankaufskurse können sich im Nachhinein als zu hoch erweisen. Vergangene Entwicklungen und Prognosen sind kein verläss-
licher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
14Namensschuldverschreibungen
der Serie ZweitmarktZins
Die überzeugenden Vorteile für den Käufer am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
waren Grundlage für die Entscheidung des Emittenten zur Emission von nachrangigen Namens-
schuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins.
Anleger können durch Zeichnung Namens- ge Beteiligung am Ergebnis des Emittenten.
schuldverschreibungen der Serie Zweitmarkt- Die Anlageentscheidungen treffen ausschließ-
Zins 15-2020 erwerben und gewähren dem lich die geschäftsführenden Gesellschafter des
Emittenten damit Fremdkapital. Die Namens- Emittenten.
schuldverschreibungen begründen Gläubiger-
rechte auf variable Zinsen in Höhe von bis zu Nachrang mit vorinsolvenzlicher
4,5 % p. a. und Zusatzzinsen in Höhe von bis Durchsetzungssperre (qualifizierter
zu 5,5 % p. a. sowie auf Rückzahlung fälliger
Namensschuldverschreibungen zum Nomi-
Rangrücktritt)
nalbetrag. Für die Namensschuldverschreibungen ist ein
qualifizierter Rangrücktritt vereinbart. Die Vor-
Die Namensschuldverschreibungen gewähren aussetzungen sowie die Rechts- und Haftungs-
keine Mitgliedsrechte, insbesondere keine folgen des qualifizierten Rangrücktritts für den
Teilnahme-, Mitwirkungs-, Stimm- oder sonsti- Anleger (Gläubiger) und die sich hieraus erge-
ge Kontrollrechte in der Gesellschafterver- benden Risiken werden ausführlich auf den
sammlung des Emittenten und auch keine Seiten 61 ff. des Verkaufsprospektes darge-
Rechte auf eine gesellschaftsrechtliche anteili- stellt.
Alleinstellungsmerkmale
Mit der Emission von Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins ist es gelungen, interes-
sierten Anlegern eine Vermögensanlage mit den folgenden Alleinstellungsmerkmalen anzubieten.
Eine vollständige, aber auf einen Maximalbetrag in Höhe von 10 % p. a. gedeckelte Partizipation
des Anlegers (Gläubigers) an den Einnahmen und Ausgaben des Emittenten sowie an dem Wertzu-
wachs der Anlageobjekte.
Eine „echte“ erfolgsabhängige Vergütung, die neben einer „positiven erfolgsabhängigen Vergü-
tung“ (bei durchschnittlich mehr als 6 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlungen) auch eine, allerdings
betragsmäßig gedeckelte „negative erfolgsabhängige Vergütung“ (bei durchschnittlich weniger als
3,5 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlungen) in Höhe von 30 % (positive Vergütung) bzw. 15 %
(negative Vergütung) der vorstehende Prozentsätze überschreitenden bzw. unterschreitenden tat-
sächlichen durchschnittlichen Zins- und Zusatzzinszahlungen während der Laufzeit der Namens-
schuldverschreibungen regelt.
R
ückkaufangebot bei Sondersituationen des Anlegers (Gläubigers) wie Abschluss des 70. Lebens-
jahres, Arbeitslosigkeit, gesetzlicher oder privater Anspruch aus Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit
sowie Insolvenzanmeldung.
Jährliche Information der Anleger (Gläubiger) über die Entwicklung des Emittenten durch Über-
sendung einer Abschrift des Jahresberichtes (u. a. geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht) ein-
schließlich einer Bestandsanalyse der Anlageobjekte des Emittenten sowie einer Liquiditätsvorschau
(Geschäftsbericht), Durchführung einer Informationsveranstaltung mindestens alle drei Jahre.
15Beschreibung der Berechnung der satzzinszahlungen in den folgenden Ge-
Zinsen und Zusatzzinsen schäftsjahren gemäß den Anleihebedingungen
nachgezahlt werden.
Die innovative Struktur der Namensschuldver-
schreibungen der Serie ZweitmarktZins sieht Die Zinsen entsprechen vereinfacht ausge-
eine vollständige, aber auf einen Maximalbe- drückt grundsätzlich den Liquiditätsüberschüs-
trag gedeckelte Partizipation der Anleger sen, die der Emittent der Namensschuldver-
(Gläubiger) an den Einnahmen und den Ausga- schreibungen während der Laufzeit der Na-
ben des Emittenten sowie an dem Wertzu- mensschuldverschreibungen aus dem laufen-
wachs der Anlageobjekte vor. Da die Rückzah- den Geschäftsbetrieb erwirtschaftet. Die varia-
lung fälliger Namensschuldverschreibungen blen Zusatzzinsen entsprechen grundsätzlich
der Serie ZweitmarktZins zum Nominalbetrag den Liquiditätsüberschüssen, die vom Emitten-
erfolgt, wird die o. g. Partizipation an dem ten über die vorgenannten variablen und nach
Wertzuwachs der Anlageobjekte über die Ver- oben gedeckelten Zinszahlungen hinaus er-
zinsung der Namensschuldverschreibungen wirtschaftet werden und die zusätzlich auch
erreicht. Hierzu wird in variable und nach den Betrag beinhalten, um den der Net Asset
oben gedeckelte Zinsen (4,5 % p. a. bei den Value der Namensschuldverschreibungen bei
Namensschuldverschreibungen der Serie- Fälligkeit den Nominalbetrag überschreitet. Es
ZweitmarktZins 15-2020) sowie in variable ist daher davon auszugehen, dass Zinsen für
und nach oben gedeckelte Zusatzzinsen jedes Geschäftsjahr bezahlt werden, Zusatz-
(5,5 % p. a. bei den Namensschuldverschrei- zinszahlungen jedoch erst bei Fälligkeit der
bungen der Serie ZweitmarktZins 15-2020) Namensschuldverschreibungen erfolgen.
unterschieden. Fallen Zinsen und Zusatzzin-
sen in einzelnen Geschäftsjahren geringer aus Der Net Asset Value ermittelt sich aus der Sum-
als die vorgenannten maximalen Prozentsätze, me aller mit dem Verkehrswert bewerteten bi-
so können diese ausgefallenen Zins- und Zu- lanzierten Vermögensgegenstände abzgl. der
Konzept des Emittenten der Namensschuldverschreibungen
Beteiligungen Beteiligungen Direkterwerb Gesell- Ausgegebene Gesell-
an Zielfonds an Zielfonds Immobilien schafter- nachrangige schafter-
durch Kapital- darlehen an Namensschuld- darlehen an
erhöhung Zielfonds verschreibungen 100%ige
sowie Tochtergesell-
vergleichbare schaften, asuco
Fremdkapital- Beteiligungs GmbH
produkte sowie asuco Zweite
Beteiligungs GmbH
Anlageobjekte
asuco
Komplementär
GmbH
asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG Dietmar Schloz
(Komplementär)
(Kommanditist)
(Emittent)
Emission nachrangiger Namensschuldverschreibungen
asuco Paul Schloz
sowie vergleichbarer Fremdkapitalprodukte
Geschäftsbesor- (Kommanditist)
gungs GmbH
(geschäftsführender
Kommanditist)
Emission ca. Emission max. Emission max. Emission max. Emission max. Emission max. Emission max. Emission noch
283 Mio. EUR 45 Mio. EUR 15 Mio. EUR 45 Mio. EUR 30 Mio. EUR 50 Mio. EUR 10 Mio. EUR nicht bekannt
ZweitmarktZins 00-2016 pro, ZweitmarktZins 01-2016, ZweitmarktZins 02-2016 plus,
ZweitmarktZins ZweitmarktZins Immobilien- ZweitmarktZins ZweitmarktZins ZweitmarktZins ZweitmarktZins
ZweitmarktZins 03-2016, ZweitmarktZins 04-2017, ZweitmarktZins 05-2017,
10-2019 pro 11-2019 ZweitmarktZins 14-2020 15-2020 16-2020 ...
Immobilien-ZweitmartkZins 06-2018, ZweitmarktZins 07-2018 pro, ZweitmarktZins
08-2018, 09-2019 12-2020 exklusiv
Vereinfachte Darstellung
16Verbindlichkeiten und abzgl. des Eigenkapitals ligen Ende eines Geschäftsjahres festgestellt
des Emittenten zum jeweiligen Geschäftsjah- wird. Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der
resende des Emittenten. Er steht zur Bedienung Anlageobjekte werden damit zum jeweiligen
der zukünftigen Ansprüche der Anleger (Gläu- Ende eines Geschäftsjahres „eingefroren“, so
biger) zur Verfügung. dass die Namensschuldverschreibungen einer
Serie nur an Wertveränderungen der Anlage-
Der Emittent beabsichtigt parallel zu diesem objekte teilnehmen, die ab dem Ende des Ge-
Zeichnungsangebot und in den kommenden schäftsjahres ihrer Emission eintreten.
Jahren weitere Namensschuldverschreibungen
der Serie ZweitmarktZins sowie vergleichbare Die Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen
Fremdkapitalprodukte zur Zeichnung anzubie- von Namensschuldverschreibungen der Serie
ten. ZweitmarktZins während der Laufzeit wird in
mehreren Schritten durchgeführt (siehe Abbil-
Die einzelnen Serien der Namensschuldver- dung 1 auf Seite 18).
schreibungen werden unterschiedliche Lauf-
zeiten und Fälligkeitszeitpunkte, unterschiedli- Die laufenden Einnahmen des Emittenten aus
che vertraglich vereinbarte einmalige, nicht den Anlageobjekten innerhalb eines Ge-
substanzbildende weiche Kosten, unterschied- schäftsjahres (z. B. laufende Ausschüttungen
liche laufende Ausgaben des Emittenten für die aus Zielfonds, saldierte Veräußerungsgewinne/-
Verwaltung der jeweiligen Namensschuldver- verluste) bilden nach Abzug sowohl der lau-
schreibungen, unterschiedliche erfolgsabhän- fenden Ausgaben des Emittenten als auch der
gige Vergütungen sowie unterschiedliche ma- Verzinsung der Rückzahlungsreserve der Na-
ximale Prozentsätze für die Zinsen und die mensschuldverschreibungen aller Serien den
Zusatzzinsen aufweisen. Außerdem werden sog. „Zinstopf des Emittenten“. Der Zinstopf
die Netto-Einnahmen des Emittenten aus der des Emittenten wird zum Ende jedes Ge-
Emission der einzelnen Serien der Namens- schäftsjahres auf die einzelnen Serien der Na-
schuldverschreibungen sowie die Einnahmen mensschuldverschreibungen aufgeteilt und
aus den Anlageobjekten nicht getrennt verwal- bildet nach Abzug der Ausgaben des Emitten-
tet, sondern sind Teil des „gemeinsamen Ver- ten für die Verwaltung der jeweiligen Serie so-
mögens“ bzw. der Einnahmen des Emittenten. wie zzgl. der Verzinsung der Rückzahlungsre-
Auf Grund der einheitlichen rechtlichen Zu- serve der jeweiligen Serie den sog. „Zinstopf
ordnung des Vermögens zum Emittenten kön- der Namensschuldverschreibungen einer Se-
nen den einzelnen Serien der Namensschuld- rie“. Der Zinstopf der Namensschuldverschrei-
verschreibungen nur betragsmäßige, quotale bungen der jeweiligen Serie steht für die Zah-
Anteile an den gesamten Einnahmen und Aus- lung von Zinsen und Zusatzzinsen sowie die
gaben des Emittenten sowie am gesamten Ver- Bildung einer Rückzahlungsreserve der jewei-
mögen des Emittenten zugeordnet werden und ligen Serie zur Verfügung.
nicht die Einnahmen und Ausgaben bzw. der
Vermögenswert von einzelnen, konkreten An- Bei den Namensschuldverschreibungen der
lageobjekten. Serie ZweitmarktZins 15-2020 betragen die
Zinsen bis zu 4,5 % p. a. und die Zusatzzinsen
Da sich die verschiedenen Namensschuldver- bis zu 5,5 % p. a.
schreibungen hinsichtlich der Zins- und Zu-
satzzinszahlungen sowie der Rückzahlung fäl- Die Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen
liger Namensschuldverschreibungen zum No- der Namensschuldverschreibungen einer Serie
minalbetrag möglichst nicht gegenseitig beein- wird bei Fälligkeit wie folgt ergänzt (siehe Ab-
flussen sollen, muss für die Namensschuldver- bildung 2 auf Seite 18).
schreibungen jeder Serie gemäß den Anleihe-
bedingungen ein eigener sog. „Zinstopf“ gebil- Der Zinstopf der Namensschuldverschreibun-
det werden. Die Verwässerung eingetretener gen einer Serie erhöht bzw. reduziert sich bei
Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der Anla- Fälligkeit um den Betrag, um den der jeweilige
geobjekte wird grundsätzlich dadurch verhin- auf die Namensschuldverschreibungen einer
dert, dass der Net Asset Value der Namens- Serie bei Fälligkeit entfallende Net Asset Value
schuldverschreibungen jeder Serie zum jewei- den Nominalbetrag über- bzw. unterschreitet
17(Sondereinnahme/-ausga-
Abbildung 1:
be). Dabei enthält der Net Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen der Namensschuldverschreibungen einer Serie während der Laufzeit
Asset Value der jeweiligen
Namensschuldverschrei- Anlageobjekte
bungen einer Serie bei Fäl-
ligkeit u. a. neben der Be-
wertung der Anlageobjek- Zinstopf des Emittenten
laufende Einnahmen aus den Anlageobjekten abzgl. laufende
te mit dem Verkehrswert Ausgaben des Emittenten sowie abzgl. Verzinsung der
Rückzahlungsreserve der Namensschuldverschreibungen aller Serien
auch die Rückzahlungsre-
serve der Namensschuld-
verschreibungen der je- Zinstopf Namensschuldverschreibungen
der Serie ZweitmarktZins
Zinstopf Namensschuldverschreibungen
der Serien
Zinstopf Namens-
schuldverschreibungen
weiligen Serie. Der Zins- 15-2020
anteiliger Zinstopf des Emittenten
ZweitmarktZins
00-2016 pro, 01-2016, 02-2016 plus,
der Serie
ZweitmarktZins
topf der Namensschuld- abzgl. laufende Ausgaben des Emittenten
für die Verwaltung der Namensschuld- 03-2016, 04-2017, 05-2017, 07-2018 pro, nn
verschreibungen dieser Serie zzgl. 08-2018, 09-2019, 10-2019 pro, 11-2019,
verschreibungen einer Se- Verzinsung der Rückzahlungs- 12-2020, 14-2020 und 16-2020 exklusiv
reserve dieser Serie
rie bei Fälligkeit steht zur
Nachzahlung der während Zinsen Zusatzzinsen Rückzah- Zinsen Zusatzzinsen Rückzah- Zinsen Zusatzzinsen Rückzah-
der Laufzeit ausgefallenen bis zu
4,5 % p. a.
bis zu
5,5 % p. a.
lungs-
reserve*
bis zu
5%-6%
bis zu
4,5 % - 7 %
lungs-
reserve**
bis zu bis zu lungs-
nn % p. a. nn % p. a. reserve**
Zinsen und der ausgefalle- p. a. p. a.
nn
nen Zusatzzinsen zur Ver-
fügung. Diese Zins- und *Auf den Aufbau einer Rückzahlungsreserve kann ausnahmsweise verzichtet werden, wenn die Laufzeit sich dann automatisch um ein Jahr verlängert,
sofern der NAV der Namensschuldverschreibungen einer Serie zum jeweils dem Fälligkeitstermin vorangegangenen Geschäftsjahresende kleiner als
Zusatzzinszahlungen re- 105 % des Nominalbetrages der Namensschuldverschreibungen dieser Serie ist.
duzieren bzw. erhöhen **Grundsätzlich ab dem 5 Geschäftsjahr vor Laufzeitende
sich um die erfolgsabhän-
Stark vereinfachte Darstellung
gige Vergütung des ge-
schäftsführenden Kom- Abbildung 2:
Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen der Namensschuldverschreibungen einer Serie bei Fälligkeit
manditisten.
u. a. Bewertung der Anlageobjekte Rückzahlungsreserve der Namensschuld-
Bei Fälligkeit der Namens- mit dem Verkehrswert verschreibungen einer Serie bei Fälligkeit
schuldverschreibungen ei-
ner Serie erfolgt die Rück-
zahlung zum Nominalbe- jeweiliger Net Asset Value (NAV)
der Namensschuldverschreibungen
trag. einer Serie bei Fälligkeit
Die Zahlung der nach den 100 % < 100 % > 100 %
vorstehenden Regelungen Rückzahlung der Namensschuld- Zinstopf der Namensschuldverschreibungen
berechneten Zinsen und verschreibungen einer Serie zum
Nominalbetrag bei Fälligkeit
einer Serie bei Fälligkeit
Zusatzzinsen sowie die anteiliger Zinstopf des Emittenten abzgl.
laufende Ausgaben des Emittenten für die
Rückzahlung fälliger Na- Verwaltung der Namensschuldverschrei-
bungen dieser Serie zzgl. Verzinsung der
mensschuldverschreibun- Rückzahlungsreserve dieser Serie
gen zum Nominalbetrag
werden nur soweit fällig,
wie die Liquidität des
Emittenten ausreicht.
„negative“ erfolgsabhängige „positive“ erfolgsabhängige
Vergütung des geschäftsführenden Nachzahlung Vergütung des geschäftsführenden
Kommanditisten des Emittenten bei ausgefallener Zinsen Kommanditisten des Emittenten
Fälligkeit der Namensschuldver- und Zusatzzinsen bei Fälligkeit der Namensschuld-
schreibungen einer Serie verschreibungen einer Serie
Stark vereinfachte Darstellung
Risikohinweis:
Namensschuldverschreibungen sind eine langfristige Vermögensanlage, deren Erwerb mit Risiken verbunden ist (siehe Seite 18 „Wesentliche
Risiken der Vermögensanlage (Auszug)“). Da der Emittent beabsichtigt, parallel zu diesem Zeichnungsangebot und in den kommenden Jahren
weitere Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins zur Zeichnung anzubieten, besteht das Risiko, dass zukünftige Investitionen die
Einnahmen und die Wertentwicklung der Anlageobjekte negativ beeinflussen.
18Investitionsbeispiel
PROSAG Nordseedeich -
Ertragreiches Sozialinvestment
Der geschlossene Immobilienfonds PROSAG
Nordseedeich ist Eigentümer einer Mutter-Kind-
Klinik in Friedrichskoog an der Nordsee. Die Im-
mobilie verfügt über 270 Betten und wird eigen-
ständig betrieben. Für den Emittenten handelt es
sich um ein äußerst ertragreiches Sozialinvest-
ment. So liegt der Gesamtertrag aus Ausschüt-
tungsrendite und Tilgungsgewinn in 2019 bei rd.
17,5 % bezogen auf die Anschaffungskosten von
rd. 1,9 Mio. EUR (Stand 08/2020).
DB 6 - Einkaufszentrum im
Herzen der Metropole München
Investitionsbeispiel
Der geschlossene Immobilienfonds DB 6 ist Eigen-
tümer des Olympia-Einkaufszentrums in Mün-
chen. Der DB 6 ist der teuerste an der Fondsbörse
Deutschland gehandelte geschlossene Immobili-
enfonds. Der Höchstkurs, zu dem der Fonds ge-
handelt wurde, liegt bei 1.068 %. Der Emittent
hat in den DB 6 rd. 2,2 Mio. EUR zu einem durch-
schnittlichen Kaufkurs von 917 % investiert (Stand
05/2020). Die Ausschüttung für das Jahr 2019 be-
trug rd. 45 % (Stand 08/2020).
19Gute Gründe für den Erwerb von
Namensschuldverschreibungen
der Serie ZweitmarktZins
A b 5.000 EUR zzgl. 5 % Agio mittelbare schuldrechtliche Investition in deutsche Immobilien
an entwicklungsfähigen Standorten und / oder mit einem hohen Vermietungsstand nicht selten
unter dem nachhaltigen Markt- / Verkehrswert.
Risikostreuung auf eine Vielzahl von Immobilien verschiedener Standorte, Nutzungsarten und
Mieter ermöglicht ein hohes Maß an Sicherheitsorientierung.
Attraktive Zinsen und Zusatzzinsen durch eine vollständige, aber auf einen Maximalbetrag
von 10 % des Nominalbetrages der Namensschuldverschreibungen p. a. gedeckelte Partizipa-
tion des Anlegers (Gläubigers) an den Einnahmen und Ausgaben des Emittenten sowie am
Wertzuwachs 1 der Anlageobjekte, Rückzahlung fälliger Namensschuldverschreibungen zum
Nominalbetrag.
Voraussichtliche Laufzeit von rd. 10 Jahren zzgl. Verlängerungsoptionen.
Rückkaufangebot der 100%igen Tochtergesellschaften des Emittenten für Namensschuldver-
schreibungen in Sondersituation des Anlegers (Gläubigers) wie Abschluss des 70. Lebensjah-
res, Arbeitslosigkeit, gesetzlichem oder privatem Anspruch aus Berufs- oder Erwerbsunfähig-
keit sowie Insolvenzanmeldung.
Nach Recherchen des Anbieters im Marktvergleich geringe vertraglich vereinbarte einmalige,
nicht substanzbildende weiche Kosten in Höhe von ca. 13,4 % sowie eine in hohem Umfang
erfolgsabhängige laufende Vergütung in Höhe von ca. 0,55 % p. a. (mittleres Szenario), je-
weils bezogen auf den Nominalbetrag der Namensschuldverschreibungen, schaffen eine Inte-
ressensgleichheit von Anbieter und Anleger (Gläubiger).
Hohe Transparenz durch jährlichen Geschäftsbericht sowie Informationsveranstaltung alle
drei Jahre.
Grundsätzlich keine Wiederauflebung der Einzahlungsverpflichtung.
Bisher kumulierte Zinszahlungen bei allen Namensschuldverschreibungen der Serie Zweit-
marktZins besser als prognostiziert.
Erfahrenes Management, das rd. 1,1 Mrd. EUR Nominalkapital bei rd. 22.300 Umsätzen am
Zweitmarkt gehandelt hat.
1 B
ewertung der Zielfonds bei Fälligkeit der Namensschuldverschreibungen grundsätzlich mit dem letzten Kurs der Fondsbörse Deutschland innerhalb der
letzten 18 Monate bzw., sofern kein Kurs vorliegt, Bewertung auf Basis des aktuellen Kaufkurses des Emittenten.
20Diese wesentlichen Risiken
(Auszug) sollten Sie kennen
Die Namensschuldverschreibungen sind eine langfristige Vermögensanlage. Der Erwerb die-
ser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen
Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Der Anlageerfolg des Anlegers (Gläubigers) ist von vielfältigen rechtlichen, wirtschaftlichen
und steuerlichen Umständen abhängig, die sich über die voraussichtliche Laufzeit der Vermö-
gensanlage ändern können, ohne dass diese Änderungen vorherzusehen sind und i. d. R. vom
Emittenten nicht beeinflusst werden können. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewähr-
leistet und kann auch niedriger ausfallen.
Risiken aus dem Erwerb der Namensschuldverschreibungen wie Liquiditätsrisiko des Emittenten
zur Bedienung der Verpflichtungen, Ausfallrisiko des Emittenten sowie dem Nachrang mit vorinsol-
venzlicher Durchsetzungssperre (qualifizierter Rangrücktritt) der Namensschuldverschreibungen.
Risiken aus dem fehlenden Mitspracherecht der Anleger (Gläubiger) bei den Investitionsent-
scheidungen des Emittenten.
Endgültige Zusammensetzung des Portfolios von Beteiligungen an Zielfonds des Emittenten
steht noch nicht endgültig fest und kann daher vom Anleger (Gläubiger) nicht geprüft werden
(Semi-Blindpool).
Immobilienspezifische Risiken wie z. B. die Mietentwicklung, Instandhaltungen und die Wertent-
wicklung der Immobilien.
Risiken aus der Finanzierung der Zielfonds, insbesondere bei Fremdwährungsdarlehen.
Die gezahlten Ankaufskurse des Emittenten können sich im Nachhinein als zu hoch erweisen.
Steuerliche Risiken des Emittenten z. B. Wegfall der Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne,
gewerblicher Grundstückshandel, Abschaffung der Abgeltungssteuer.
Eingeschränkte Fungibilität / Veräußerbarkeit der Namensschuldverschreibungen.
Investitionsbeispiel
DG Anlage 22 - Krisenfeste
Investition
Die Wandelhalle im Hamburger Hauptbahnhof
stellt einen der frequentiertesten Einzelhandelss-
tandorte Deutschlands dar. Aufgrund des täglichen
Besuchs tausender Pendler verspricht die Immobi-
lie auch in Krisenzeiten Wertbeständigkeit. Der
geschlossene Immobilienfonds DG Anlage 22 ist
Eigentümer eines Erbbaurechts an der Wandelhal-
le. Der Emittent hat in den DG Anlage 22 rd. 7,9
Mio. EUR investiert (Stand 08/2020).
21Die wesentlichen Eckdaten
Bezeichnung der Vermögensanlagen Die Laufzeit jeder einzelnen Namensschuld-
ZweitmarktZins 15-2020 verschreibung verlängert sich unabhängig von
den nachstehenden Verlängerungsoptionen
zwingend um jeweils ein Jahr, wenn der Net
Art der Vermögensanlage Asset Value (NAV) der Namensschuldver-
Nachrangige Namensschuldverschreibungen schreibungen zum dem Laufzeitende voraus-
mit variablen Zins- und Zusatzzinszahlungen gehenden Geschäftsjahresende geringer als
105 % des Nominalbetrages ist. Eine solche
Verlängerung muss der Emittent dem Anleger
Anlageobjekte des Emittenten (Gläubiger) in schriftlicher Form bis zum
Wesentliche Anlageobjekte sind i. d. R. am 31.01. des jeweiligen Folgejahres mitteilen.
Zweitmarkt bereits erworbene bzw. zu erwer-
bende Beteiligungen an geschlossenen Immo- Der Emittent ist berechtigt, die Laufzeit um 1 x
bilienfonds sowie sonstigen Gesellschaften 2 Jahre und anschließend um 8 x 1 Jahr zu ver-
(Zielfonds) sowie bereits gewährte Gesell- längern. Dies muss jeweils mindestens 6 Mo-
schafterdarlehen an die 100%igen Tochterge- nate vor Ende der Laufzeit schriftlich erfolgen.
sellschaften des Emittenten sowie die asuco Der Anleger (Gläubiger) kann den 8 einjähri-
Beteiligungs GmbH (100%ige wirtschaftliche gen Verlängerungen innerhalb von 4 Wochen
Beteiligung des Emittenten). Weitere Anlage- schriftlich widersprechen.
objekte werden im Verkaufsprospekt auf den
Seiten 8 f. aufgeführt. Dem Anleger (Gläubiger) steht kein Kündi-
gungsrecht zu.
Fremdkapitalquote Weitere Informationen zur Laufzeit der Na-
Es ist keine Aufnahme von vorrangigem Fremd- mensschuldverschreibungen der Serie Zweit-
kapital geplant. marktZins 15-2020 werden im Verkaufspros-
pekt auf den Seiten 14 f. aufgeführt.
Emissionskapital (Summe der Rückzahlungsprognose
Nominalbeträge) Die Rückzahlungsprognose stellt die voraus-
sichtliche Entwicklung der Zinsen und Zusatz-
50 Mio. EUR zinsen sowie die Rückzahlung zum Nominal-
betrag dar. Der Zeitraum, der der Prognose
zugrunde liegt, beginnt am 01.10.2020 und
Zeichnungsfrist endet zum 30.09.2030.
Das öffentliche Angebot endet mit Vollplatzie-
rung des maximalen Emissionskapitals, jedoch Zinsen und Zusatzzinsen werden jährlich nach-
spätestens 12 Monate nach Billigung des Ver- schüssig am 10.01. des auf das Ende des jeweili-
kaufsprospektes. gen Geschäftsjahres folgenden Jahres ausgezahlt.
Die Namensschuldverschreibungen der Serie
Mindestzeichnungssumme ZweitmarktZins 15-2020 sind am 10.01. des
5.000 EUR zzgl. 5 % Agio 1 auf das Laufzeitende folgenden Jahres zu
100 % des Nominalbetrages zurückzuzahlen.
Laufzeit In der Prognose werden zukünftige Entwick-
Die Namensschuldverschreibungen haben lungen aus heutiger Sicht dargestellt. Da für
eine Laufzeit bis zum 30.09.2030. einen Teil der Einnahmen- und Ausgabenpo-
22Sie können auch lesen
