Exposé - ZweitmarktZins 20-2021 ab 5.000 EUR Immobilien-orientiert investieren - WERBEMITTEILUNG - Asuco
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WERBEMITTEILUNG
Exposé
ZweitmarktZins 20-2021
ab 5.000 EUR Immobilien-orientiert investieren
Inhaltsverzeichnis Vorwort Seite 1 asuco-Unternehmensgruppe - Die Spezialisten am Zweitmarkt Seite 2 Immobilienmarkt in Deutschland - Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit Seite 4 Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds Seite 8 Das Investitionskonzept Seite 10 Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins Seite 14 Die wesentlichen Eckdaten Seite 18 Investitions- und Finanzierungsplan Seite 21 Gute Gründe für den Erwerb von Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins Seite 23 Diese wesentlichen Risiken (Auszug) sollten Sie kennen Seite 24 Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Ver- lust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Vorwort
Liebe Leserin, lieber Leser, für die eine grundsätzlich feste und über-
schaubare Laufzeit vereinbart ist,
die Nachfrage nach Immobilien eilt von Re-
kord zu Rekord! Die allgegenwärtigen Risiken d
ie eine grundsätzlich vollständige Partizi-
wie eine drohende neue Finanzkrise, die geo- pation des Anlegers (Gläubigers) an den
politischen Konflikte, der globale Handels- Einnahmen und Ausgaben des Emittenten
streit, Brexit sowie weltweite Flüchtlingsströ- sowie an dem Wertzuwachs der Anlageob-
me machen Immobilien als Kapitalanlage al- jekte durch Anspruch auf eine variable Ver-
ternativlos. Daran ändert auch die COVID- zinsung ermöglichen,
19-Pandemie nichts. So werden kurzfristige
Preisrückgänge von Immobilieneigentümern die eine vollständige Rückzahlung des „ge-
einfach ausgesessen. Immobilien versprechen liehenen“ Kapitals beinhalten,
gerade auch in Krisenzeiten Stabilität und
Wertbeständigkeit. Sie stehen in einer Welt mit für die in Sondersituationen des Anlegers
Negativzinsen auch für Privatanleger für posi- (Gläubigers) wie Abschluss des 70. Lebens-
tive Renditechancen. jahres, Arbeitslosigkeit, gesetzlicher oder
privater Anspruch aus Berufs- oder Er-
Ist es aber wirtschaftlich noch sinnvoll, Immo- werbsunfähigkeit sowie Insolvenzanmel-
bilien zum aktuellen Preisniveau zu erwerben? dung ein Rückkaufangebot der 100%igen
Wir meinen: ja, aber nicht durch Direkterwerb Tochtergesellschaften des Emittenten be-
von Immobilien, sondern am sog. Zweitmarkt steht,
von geschlossenen Immobilienfonds. Hier
werden bereits vollplatzierte geschlossene Im- d
ie von der einfachen steuerlichen Be-
mobilienfonds gehandelt. „Buy on bad news“ handlung und dem aktuell reduzierten
- dieses bekannte Börsensprichwort könnte Steuersatz bei der Abgeltungssteuer profi-
sich aktuell als besonders treffsicher erweisen, tieren sowie
denn die Preise am Zweitmarkt übertreiben
nach unserer Einschätzung durch die politisch d
ie ein Recht auf die Information des Anle-
und von der COVID-19-Pandemie verursachte gers (Gläubigers) über die Entwicklung des
wirtschaftliche Verunsicherung nach unten. Im Emittenten der Namensschuldverschrei-
Rückblick könnten sich die Jahre 2021/2022 bungen und der Anlageobjekte des Emit-
daher als ein besonders günstiger Investitions- tenten gewähren,
zeitraum erweisen.
für viele Anleger eine echte Alternative.
Von den besonderen Einkaufsvorteilen am
Zweitmarkt können Anleger am einfachsten Wir sind daher stolz darauf, dass es uns mit der
und bereits mit kleinen Beträgen durch die Emission von Namensschuldverschreibungen
Zeichnung von Namensschuldverschreibun- der Serie ZweitmarktZins 20-2021 erneut ge-
gen der Serie ZweitmarktZins profitieren. An- lungen ist, interessierten Anlegern eine Vermö-
leger investieren damit mittelbar in Immobili- gensanlage mit Alleinstellungsmerkmalen an-
en - teilweise deutlich unter den aktuellen zubieten. Wir laden Anleger bereits ab 5.000
Markt-/Verkehrswerten - und realisieren durch EUR ein, unsere Namensschuldverschreibun-
eine extrem breite Risikostreuung sicherheits- gen zu zeichnen.
orientiert eine weit überdurchschnittliche Ren-
ditechance. Sie profitieren dabei von der Ex- Überzeugen Sie sich selbst!
pertise der asuco.
Robert List, Dietmar Schloz & Paul Schloz
Darüber hinaus sind Namensschuldverschrei-
bungen,
1
asuco-Unternehmensgruppe
Die Spezialisten am Zweitmarkt
Die asuco-Unternehmensgruppe wurde im Jahr 2009 als inhabergeführtes und bankenunab-
hängiges Emissionshaus gegründet, spezialisiert auf Vermögensanlagen am Zweitmarkt mit
Bezug zu Immobilien.
Gesellschafter schen Daten aus den Verkaufsprospekten
Das Stammkapital beträgt 1.200.000 EUR und den Geschäftsberichten verfügen sowie
und wird von den Geschäftsführern Robert die Leistungsfähigkeit des Fondsmanage-
List, Dietmar Schloz und Paul Schloz in Höhe ments einschätzen können.
von insgesamt 72 % (Stimmrechte 79 %) so-
wie von leitenden Mitarbeitern gehalten. Das Management und die Mitarbeiter der
asuco-Unternehmensgruppe haben seit teil-
weise mehr als 25 Jahren Branchenerfahrung
Erfahrung, Expertise und Erfolg in leitenden Funktionen.
Nicht alle der über 2.000 in Deutschland am
Zweitmarkt gehandelten geschlossenen Im- Im Einzelnen handelt es sich um:
mobilienfonds von über 200 Anbietern sind
unterbewertet oder für den Käufer langfristig Etablierung eines funktionierenden
attraktiv. Wer daher langfristig erfolgreich Zweitmarktes mit einem kumulierten
am Zweitmarkt investieren möchte, muss Umsatz von rd. 1,2 Mrd. EUR Nominal-
sich nicht nur am Immobilienmarkt gut aus- kapital bei rd. 25.400 Umsätzen.
kennen, sondern über alle zum Investitions-
zeitpunkt bewertungsrelevanten und histori-
Leistungsbilanz der Zweitmarktfonds (asuco 1 - 5) sowie Namensschuldverschreibungen der asuco in Kurzform
Namensschuld- Nominal- Zinsen Net Asset Namensschuld- Nominal- Zinsen Net Asset
verschreibungen kapital 1 kumuliert in % p.a. Value 2020 verschreibungen kapital 1 kumuliert in % p.a. Value 2020
2016-2020 in % 2 2016-2020 in % 2
Plan Ist Plan Ist
ZMZ 00-2016 pro 52,59 Mio. EUR 29,0 % 32,8 % 104 % ZMZ 15-2020 17,86 Mio. EUR - 3,5 % 87 %
ZMZ 01-2016 37,12 Mio. EUR 21,4 % 20,0 % 101 % ZMZ 16-2020 4,40 Mio. EUR - 3,3 % 92 %
ZMZ 02-2016 plus 25,35 Mio. EUR 22,6 % 20,9 % 103 % Geschlossene Kommandit- Ausschüttungen Net Asset
Zweitmarkt- kapital 1 kumuliert in % p.a. Value 2020
ZMZ 03-2016 8,05 Mio. EUR 21,1 % 21,0 % 105 %
fonds 2010-2020 in % 2
ZMZ 04-2017 24,27 Mio. EUR 20,1 % 19,6 % 106 % Plan Ist
ZMZ 05-2017 31,46 Mio. EUR 16,0 % 14,0 % 92 % asuco 1 (2010) 100,01 Mio. EUR 78,25 % 88,44 % 142 %
ZMZ 06-2018 26,54 Mio. EUR 10,1 % 8,4 % 92 % asuco 2 (2010) 30,01 Mio. EUR 64,00 % 72,94 % 131 %
ZMZ 07-2018 pro 25,28 Mio. EUR 16,7 % 14,9 % 94 % asuco 3 (2012) 75,01 Mio. EUR 52,00 % 53,05 % 120 %
ZMZ 08-2018 10,40 Mio. EUR 10,8 % 9,6 % 98 % asuco 4 (2012) 100,01 Mio. EUR 60,00 % 61,36 % 123 %
ZMZ 09-2019 41,57 Mio. EUR 9,8 % 8,7 % 91 % asuco 5 (2012) 15,21 Mio. EUR 51,25 % 53,28 % 129 %
ZMZ 10-2019 pro 15,63 Mio. EUR - 3,7 % 95 %
Ergebnisse aus der Vergangenheit sind kein Indiz für die zukünftige Entwicklung.
ZMZ 11-2019 2,06 Mio. EUR - 3,7 % 95 % 1 zzgl. vereinbartem Agio
2 Bewertung der Zielfonds grundsätzlich mit dem letzten Kurs der Fondsbörse Deutschland
ZMZ 12-2020 12,78 Mio. EUR - 3,4 % 93 % innerhalb der letzten 18 Monate bzw., sofern kein Kurs vorliegt, Bewertung auf Basis des
aktuellen Kaufkurses der asuco.
ZMZ 14-2020 13,16 Mio. EUR - 3,4 % 85 % Quelle: asuco, Stand 18.07.2021
2
Konzeption, Management und Vertrieb
von „Spezialisten trifft man häu-
- fünf Zweitmarktfonds (asuco 1 - 5) mit ei- fig, Alleskönner nahezu nie
nem Kommanditkapital in Höhe von ca.
320 Mio. EUR sowie
- gerade deshalb haben wir
- einem Emittenten für Namensschuldver- den Zweitmarkt als Investiti-
schreibungen der Serie ZweitmarktZins onsmöglichkeit entdeckt
mit einem Nominalkapital in Höhe von
ca. 354 Mio. EUR und uns hierauf spezialisiert.
- bei über 11.000 Anlegern (Stand: Hier haben wir neue Quali-
18.07.2021).
Management von Beteiligungen an über
tätsstandards gesetzt.“
300 verschiedenen geschlossenen Immo- (Dietmar Schloz)
bilienfonds.
Aufbau des Know-hows zur Bewertung
von Anteilen an geschlossenen Immobili-
enfonds sowie eines Netzwerkes zum An- betragsmäßig gedeckelte „negative erfolgsab-
kauf von attraktiven Beteiligungen am hängige Vergütung“ (bei durchschnittlich weni-
Zweitmarkt. ger als 3,5 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlun-
gen während der Laufzeit der Namensschuld-
verschreibungen) vereinbart.
Unternehmensgrundsätze
Die asuco-Unternehmensgruppe ist ein inha- Dies sorgt für gleichgerichtete Interessen von
bergeführtes und bankenunabhängiges Emissi- Anbieter und Anleger (Gläubiger) und ist die
onshaus für Vermögensanlagen mit Bezug zu beste Voraussetzung für eine vielversprechen-
Immobilien. Die geschäftsführenden Gesell- de Win-win-Situation.
schafter handeln und entscheiden wie Unter-
nehmer und übernehmen mit eigenem Kapital Möglicherweise war das einer der vielen Grün-
die Verantwortung. Dabei werden keine kurz- de, warum die Leser der Zeitschriften „€uro“,
fristigen, sondern langfristige und nachhaltige „€uro am Sonntag“ und „Fonds & Co.“ die
Erfolge angestrebt. Dies kann nur gelingen, asuco zum „Fondsinitiator des Jahres 2013“
wenn die Anleger ohne Kompromisse in den gewählt haben und die Namensschuldver-
Mittelpunkt allen Handelns gestellt werden. schreibungen der Serie ZweitmarktZins mit
dem Cash.-Financial Advisors Award 2018 in
der Kategorie Vermögensanlagen ausgezeich-
Fair, innovativ, transparent net wurden.
Die asuco-Unternehmensgruppe steht daher für
die Prinzipien: fair, innovativ und transparent
bei der Produktkonzeption, dem Vertrieb, dem
Management der Vermögensanlagen sowie
dem Berichtswesen an die Anleger. Und das
sind keine Lippenbekenntnisse oder wohlklin-
gende Marketingslogans, sondern tiefste Über-
zeugung; nicht nur wenn alles nach Plan ver-
läuft, sondern erst recht bei schlechten Nach-
richten. So ist die asuco-Unternehmensgruppe
nach Kenntnis des Anbieters als einziger Anbie-
ter von Namensschuldverschreibungen bereit,
eine „echte“ erfolgsabhängige Vergütung zu
akzeptieren. So ist neben einer „positiven er-
folgsabhängigen Vergütung“ (bei durchschnitt-
lich mehr als 6 % p. a. Zins- und Zusatzzins-
zahlungen während der Laufzeit der Namens-
schuldverschreibungen) auch eine, allerdings
3
Immobilienmarkt
in Deutschland
Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit
Der Emittent wird sein Gesellschaftsvermögen i. d. R. am Zweitmarkt in Beteiligungen an ge-
schlossene Immobilienfonds (Zielfonds) investieren, die überwiegend deutsche Gewerbeimmo-
bilien an entwicklungsfähigen Standorten und/oder mit hohem Vermietungsstand halten. Durch
die Risikostreuung der Investitionen des Emittenten auf ein Portfolio von Beteiligungen an 306
verschiedenen Zielfonds von 55 Anbietern sowie Gesellschafterdarlehen an 15 Zielfonds und
damit die mittelbare Beteiligung an 402 Immobilien (Stand: 18.07.2021) verschiedener Immobili-
engrößen, Immobilienstandorte, Gebäudetypen, Nutzungsarten und Mieter, ist die Situation am
deutschen gewerblichen Immobilienmarkt mittelbar für den Emittenten von Bedeutung.
Nachfrage stabil Mit einem Anteil von rd. 49 % entfiel fast die
Nach Angaben des internationalen Maklerhau- Hälfte des Transaktionsvolumens auf die sie-
ses Jones Lang LaSalle (Investmentmarktüber- ben Immobilienhochburgen Berlin, Düssel-
blick Q4 2020) hat sich der deutsche Invest- dorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
mentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien Stuttgart. Der mit Abstand größte Anteil des
beim Transaktionsvolumen in 2020 im Ver- Transaktionsvolumens entfiel dabei mit rd.
gleich zum Rekordergebnis des Vorjahres rela- 12,8 Mrd. EUR auf Berlin. Frankfurt (7,9 Mrd.
tiv stabil gezeigt. Die Anlage in Immobilien hat EUR) belegte vor Hamburg (6,9 Mrd. EUR) den
sich demnach sowohl für private als auch für zweiten Platz. Bis auf Hamburg mussten dabei
institutionelle Investoren als stabiles Investment alle weiteren Immobilienhochburgen einen
erwiesen. Wesentlich dazu beigetragen hat Rückgang des Transaktionsvolumens hinneh-
nach Ansicht von Jones Lang LaSalle die Kombi- men. Insofern rückten Städte außerhalb der
nation aus extrem niedrigen Zinsen (Geld- Big 7 verstärkt in den Blickpunkt der Investo-
marktpolitik) und enormen Ausgabenprogram- ren, so dass hier ein Anstieg des Transaktions-
men von Regierungen weltweit (Fiskalpolitik). volumens um rd. 7 % zu beobachten war.
Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in Nach Angaben von Jones Lang LaSalle waren
2020 bei rd. 81,6 Mrd. EUR und damit rd. auch in 2020 die Asset- bzw. Fondsmanager die
11 % unter dem Vorjahresniveau. Dieser Rück- mit Abstand stärkste Käufergruppe am deut-
gang war insbesondere auf eine deutliche Re- schen Investmentmarkt. Die Nachfrage auslän-
duzierung von Großtransaktionen im dreistel- discher Investoren ging leicht zurück und
ligen Millionen-Bereich zurückzuführen. Die- machte rd. 38 % des Transaktionsvolumens aus.
se Reduzierung ist nach Angaben von Jones
Lang LaSalle eher einem geringeren Angebot Laut Jones Lang LaSalle führte die Assetklasse
als einem mangelden Käuferinteresse geschul- Living (Mehrfamilienhäuser, Wohnportfolios
det. So bieb der Kapitaldruck wesentliche ab 10 Wohneinheiten, Apartmenthäuser, Stu-
Triebfeder für Immobilien-Investments - eine dentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien
Entwicklung die sich wohl in 2021 weiter fort- und Kliniken) mit einem Anteil von rd. 31 %
setzen wird. die Aufteilung des Transaktionsvolumens vor
4
Büroimmobilien mit einem Anteil von rd. Dahingegen sanken die Renditen bei Super-
30 % an. Einzelhandelsimmobilien kamen auf märkten und Discounter weiter. Im Ergebnis
einen Anteil von rd. 13 % und lagen knapp vor waren in den sieben Immobilienhochburgen
den deutlich stärker nachgefragten Logistikim- bei Büroimmobilien Spitzenrenditen von
mobilien mit rd. 11 %. Der überwiegende An- durchschnittlich rd. 2,81 %, im Einzelhandel
teil der Umsätze mit Einzelhandelsimmobilien von durchschnittlich rd. 2,91 % (Geschäfts-
entfiel nach Angaben von Jones Lang LaSalle häuser) bis rd. 4,60 % (einzelne Fachmärkte)
dabei auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder und bei Logistikimmobilien von durchschnitt-
Supermärkte und Discounter. lich rd. 3,38 % zu beobachten. Die Spitzen-
renditen von Fachmarktzentren lagen zum Jah-
resende mit rd. 3,90 % deutlich unter der für
Preise weiterhin auf hohem Niveau Shopping-Center mit rd. 4,85 %. Für 2021 ist
Im vierten Quartal 2020 haben sich nach An- laut Jones Lang LaSalle abgesehen von Top-
gaben von Jones Lang LaSalle die Spitzenren- Objekten in allerbesten Lagen mit einem
diten in den Big 7 wenig verändert, nur verein- leichten Renditeanstieg zu rechnen.
zelt zeigten sich Tendenzen zu steigenden
Renditen. Dies betraf insbesondere innerstäd-
tische Geschäftshäuser und Shopping-Center.
Preisentwicklung bei deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien
Jahreswerte Quartalswerte
2010 = 100
vdp-Immobilienpreisindex Gesamt vdp-Immobilienpreisindex Wohnen vdp-Immobilienpreisindex Gewerbe
Quelle: vdp Immobilienpreisindex, Stand Q1 2021
5
Investitionsbeispiel 6
Fundus 31 - Das Adlon - mehr
als eine Immobilie und eine
Kapitalanlage
Das Adlon ist unverrückbarer Mittelpunkt im Her-
zen Berlins, an historischem Ort direkt am Bran-
denburger Tor. Es ist Deutschlands bekanntestes
Hotel in aller Welt und inoffizielles Gästehaus der
Bundesregierung. Der Emittent konnte sich recht-
zeitig eine kleine aber feine Beteiligung mit An-
schaffungskosten von 233 TEUR bzw. zum Kurs
von rd. 50 % sichern. Zwischenzeitlich stieg der
Kurs auf bis zu 105 % und ist zuletzt durch das
Corona-Virus auf 80,5 % (Stand 08/2021) gefal-
len. Die Beteiligung des Emittenten ist das Juwel
unter allen Beteiligungen.
7Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds
Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile von i. d. R. bereits vollplatzierten geschlossenen Im-
mobilienfonds gehandelt und deren Kapitalerhöhungen durchgeführt werden, stellt seit Jahren ein
tendenziell wachsendes Segment dar.
Markt mit Wachstumspotential 370 Mio. EUR bewegen. Bei einem geschätzten
Den Marktberichten der Deutsche Zweitmarkt Emissionsvolumen von geschlossenen Immobili-
AG kann entnommen werden, dass das von enfonds seit 1993 in Höhe von über 100 Mrd.
Handelsplattformen, Maklern etc. öffentlich ge- EUR bedeutet dies, dass derzeit jährlich weniger
handelte Nominalkapital von geschlossenen Im- als 0,5 % des gesamten Marktvolumens am
mobilienfonds nach einem Zwischenhoch in Zweitmarkt gehandelt werden. Es gibt also wei-
2010 (rd. 133 Mio. EUR) ab 2011 (rd. terhin genügend Einkaufspotential.
117 Mio. EUR) bis 2017 (rd. 215 Mio. EUR) kon-
tinuierlich gestiegen ist. Im Jahr 2018 lag das ge-
handelte Nominalkapital von geschlossenen Im- Steigende Umsätze
mobilienfonds bei rd. 206 Mio. EUR. In 2019 Für 2021 und die Folgejahre erwartet die asuco
wurde ein Nominalkapital in Höhe von rd. 189 weiter steigende Umsätze am Zweitmarkt. Hier-
Mio. EUR und in 2020 ein Nominalkapital in für gibt es zahlreiche Gründe:
Höhe von rd. 180 Mio. EUR gehandelt. Die An-
zahl der Umsätze hat sich von 1.917 im Jahr Ü
berdurchschnittlich hohe Altersstruktur der
2010 auf 4.946 in 2019 deutlich erhöht. In 2020 Anleger von geschlossenen Immobilienfonds
betrug die Anzahl der Umsätze 4.941 und lag (mehr als 60 % der Zeichner sind über 50
damit erneut auf einem hohen Niveau. Jahre alt).
Die Einkaufswege der asuco zeigen, dass auch H
ohe Verkaufsbereitschaft bei sich nicht prog-
außerhalb des öffentlichen Handels hohe Zweit- nosegemäß entwickelnden geschlossenen Im-
marktumsätze stattfinden. Das gesamte Handels- mobilienfonds durch verunsicherte Anleger.
volumen an geschlossenen Immobilienfonds
dürfte sich aktuell nach Einschätzung der asuco W
achsende Bekanntheit und Akzeptanz des
daher bei einem Volumen von nominal 320- Zweitmarktes.
Einkaufsvorteile am Zweitmarkt für die asuco
Der Zweitmarkt bietet dem Käufer eine Vielzahl von Vorteilen. Diese lassen sich wie folgt zusammenfassen:
H
äufig erfolgen in späteren Jahren höhere Ausschüttungen als bei der Emission eines geschlossenen
Immobilienfonds.
D
urch Erwerb einer Beteiligung oftmals Jahre nach der Emission besteht die Chance auf eine verkürz-
te Restlaufzeit.
E s existieren bereits Erfahrungswerte und nicht nur Planzahlen über die Entwicklung der Fondsobjek-
te und die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements.
Die Kurse am Zweitmarkt sind für Käufer auf einem nach wie vor attraktiven Niveau. Ursachen hier-
für sind die geringe Transparenz bei der Kursfindung, unkonkrete Preisvorstellungen sowie persönli-
che Notsituationen der meisten verkaufswilligen Anleger. Nicht selten ist es daher möglich, mittelbar
Immobilien unter deren nachhaltigen Markt-/Verkehrswerten zu erwerben.
8„In intransparenten Märkten
wird aus Wissen überdurch-
schnittlicher Ertrag.“ (Robert List)
Z
unehmende Professionalisierung des Fazit
Zweitmarktes durch nach dem Kreditwesen- Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für den
gesetz regulierte Zweitmarkt-Handelsplatt- Emittenten der Namensschuldverschreibungen
formen. auch weiterhin gute Investitionschancen am
Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
M
angel an attraktiven Beteiligungsangebo- bestehen. Diese Kaufgelegenheiten aufzuspüren,
ten am Erstmarkt. ist die Spezialität der asuco, denn nicht alle der
über 2.000 in Deutschland gehandelten ge-
Ü
berdurchschnittliche Renditechancen für schlossenen Immobilienfonds sind unterbewer-
Investoren am Zweitmarkt durch attraktives tet oder für den Käufer langfristig attraktiv.
Kursniveau.
Es ist allerdings zu beachten, dass Ergebnisse von
geschlossenen Immobilienfonds aus der Vergan-
Gründe für einen Verkauf über den genheit nicht unmittelbar in die Zukunft prognos-
Zweitmarkt tiziert werden können. Zusätzlich ist der Käufer
Persönliche Gründe wie z. B. Arbeitslosigkeit, am Zweitmarkt häufig auf Angaben Dritter ange-
Liquiditätsprobleme, eine finanzielle Notlage, wiesen, die u. U. auf deren subjektiven Einschät-
100
Scheidung oder Erbauseinandersetzung können zungen und/oder Bewertungen basieren. Die Ent-
Direktkunden
eine vorzeitige Veräußerung der Beteiligung an scheidung, welcher geschlossene Immobilien-
einem geschlossenen Immobilienfonds erfor-
80 fonds zu welchem Preis erworben werden kann,
Geschäftspartner
derlich machen. Hinzu kommt der Trend in der überfordert daher die meisten Anleger.
Handelsplattformen
Vermögensverwaltung, die Buy and Hold-Stra-
60
tegie durch ein aktives Portfoliomanagement zu Wer die hierfür notwendige jahrelange Bran-
ersetzen und laufend eine Optimierung der
40 100
Ver-
Direktkunden
chenerfahrung nicht hat, kann am einfachsten
mögensanlagen vorzunehmen. Hierzu kann es über Namensschuldverschreibungen der Serie
80 Geschäftspartner
auch gehören, in einer guten Marktphase
20 Ge- ZweitmarktZins an den Investitionschancen am
Handelsplattformen
winne zu realisieren.
60 Zweitmarkt teilnehmen.
0
2009
40 2010 2011 2012 2013
20
Einkaufswege asuco in %
Anzahl der Transaktionen von
100
0
2009 2010 2011 2012 2013 Handelsplattformen, Maklern etc. von
geschlossenen Immobilienfonds
80
100 4.946 4.941
4.820 4.839
60 80
3.835
3.332
3.131 3.168
60 2.914
40 2.520
40 1.917
20
20
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Direktkunden
Direktkunden
Geschäftspartner
Quelle: asuco Geschäftspartner
Handelsplattformen
Quelle: Marktbericht der Deutsche Zweitmarkt AG
Handelsplattformen
Risikohinweis:
Der betragsmäßige, quotale Anteil der einzelnen vom Emittenten erworbenen Anlageobjekte steht zum aktuel-
len Zeitpunkt noch nicht endgültig fest, so dass eine Analyse und Prüfung durch den Anleger (Gläubiger) nur
eingeschränkt möglich ist. Für die Auswahl und Gewichtung der Anlageobjekte ist die Fachkompetenz der
handelnden Personen wichtig. Der Anleger (Gläubiger) hat bei den Investitionsentscheidungen kein Mitspra-
cherecht. Die gezahlten Ankaufskurse können sich im Nachhinein als zu hoch erweisen. Vergangene Entwick-
lungen und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
9Das Investitionskonzept
Immobilien besitzen als Sachwert seit jeher bei institutionellen und bei privaten Anlegern eine
hohe Bedeutung, da sie sich in der Vergangenheit oft auch in unsicheren Zeiten als stabil und
wertbeständig erwiesen haben. Ist es aber wirtschaftlich noch sinnvoll, Immobilien zum aktuell
hohen Preisniveau zu erwerben?
Eine Diversifikation des Vermögens jedes treiben. Das bekannte Börsensprichwort
Anlegers in Immobilien ist alternativlos. „Buy on bad news“ könnte sich aktuell da-
Dies gilt unabhängig von bestehenden wirt- her als besonders treffsicher erweisen. Im
schaftlichen und politischen Risiken und un- Rückblick könnten sich die Jahre 2021/2022
abhängig vom jeweils herrschenden Preisni- daher als ein besonders günstiger Investiti-
veau am Immobilienmarkt. onszeitraum erweisen.
Der Emittent nutzt diese Einkaufsvorteile
Einkaufsvorteile am Zweitmarkt nutzen und wird sein Gesellschaftsvermögen als
Neben dem Direkterwerb von Immobilien Dachgesellschaft unter Beachtung von In-
bietet der Zweitmarkt für geschlossene Im- vestitionskriterien i. d. R. am Zweitmarkt in
mobilienfonds durch seine Einkaufsvorteile Anlageobjekte investieren.
(siehe Abbildung Seite 8) besondere Chan-
cen. Diese Einkaufsvorteile haben sich durch
die von der COVID-19-Pandemie verursach- Risikostreuung
ten wirtschaftlichen Verunsicherung noch- Der Emittent, die 100%igen Tochtergesell-
mals verbessert. So ist zu beobachten, dass schaften sowie die asuco Beteiligungs GmbH
die Preise am Zweitmarkt für geschlossene und die asuco Zweite Beteiligungs GmbH
Immobilienfonds teilweise überdurchschnitt- (beide jeweils 100%ige wirtschaftliche Be-
lich stark sinken und u. E. nach unten über- teiligung des Emittenten) haben bis zum
Portfolio des Emittenten (Stand 18.07.2021)
Anzahl Zielfonds 306
Anzahl Immobilien 442
Anzahl Mietverträge rd. 9.800
Ø Vermietungsstand 96 %
Bestandsverteilung nach Bundesländern Bestandsverteilung nach Nutzungsarten
in % der nachPublikumsfonds
Verkehrswerten gewichteten Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten)
der asuco-Unternehmensgruppe in % der nachPublikumsfonds
Mietflächen gewichteten
der Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten)
asuco-Unternehmensgruppe
Wohnen 3 %
Sachsen 9 % Baden-Württemberg 8 % Büro 23 %
Handel:
Berlin 11 % Niedersachsen 7 %
Hauptbahnhof 1%
Spezial 24%
Thüringen 7 % Nahversorger
(Hotel, Logistik, Klinik, (mit Baumarkt) 4%
Senioren-Pflegeheim) Geschäftshaus 7%
Hessen 7 %
NRW 22 % Einkaufszentrum 11 %
Weitere Bundesländer Sonstige 10 % Fachmarktzentrum 13 %
und Ausland 29 % (Lager, Nebenflächen) Sonstige Handelsflächen 4 %
Grafik: asuco Grafik: asuco
1018.07.2021 Beteiligungen an 306 verschie-
denen Zielfonds von 55 Anbietern sowie 15 „Durch die Risikostreuung
Gesellschafterdarlehen für einen Gesamtbe- auf über 400 deutsche Ge-
trag (inkl. Erwerbsnebenkosten) von ca.
336,02 Mio. EUR erworben. Der Emittent ist werbeimmobilien verschie-
damit mittelbar an 442 Immobilien verschie- dener Immobiliengrößen,
dener Nutzungsarten beteiligt, die einen
durchschnittlichen Vermietungsstand von
Immobilienstandorte, Ge-
ca. 96 % aufweisen. Er weist durch die Risi- bäudetypen und Nutzungs-
kostreuung Sicherheitsorientierung auf. arten mit rd. 9.800 Mietver-
Die Beteiligungen des Emittenten an den trägen haben Leerstände
Zielfonds stellen i. d. R. Minderheitsbeteili- einzelner Immobilien und/
gungen dar und erfolgen mit einer langfristi-
gen Investitionsabsicht.
oder Probleme einzelner
Mieter nur unbedeutende
Anlageziel des Emittenten ist es, aus den An- Auswirkungen auf die Er-
lageobjekten größtmögliche Einnahmen so-
wie Veräußerungsgewinne und Wertzuwäch- tragskraft und die Wertbe-
se zur Leistung von Zinsen und Zusatzzinsen, ständigkeit des Gesamtport-
zur Rückzahlung fälliger Namensschuldver-
schreibungen zum Nominalbetrag sowie zur
folios.“
Erhöhung der Eigenkapitalrendite der Gesell- (Dietmar Schloz)
schafter des Emittenten zu erzielen.
Deutscher Zweitmarktindex für geschlossene Alternative Investmentfonds
mit Immobilieninvestitionen (WKN: SLA2DJ)
Quelle: Deutsche Zweitmarkt AG
11Die vier Ertragsbausteine
er Gesamtertrag des Emittenten der Namensschuldverschreibungen aus den Anlageobjekten
D
wird sich voraussichtlich aus bis zu vier Bestandteilen zusammensetzen.
S o erhält der Emittent aus den Anlageobjekten jährlich eine laufende Ausschüttungsrendite. Diese
beträgt zum 18.07.2021 ohne Liquidationsgewinne circa 3,96 % für 2020.
Bei Objektverkauf und Liquidation eines Zielfonds kann der Emittent einmalig bis zu drei weitere
Ertragsbestandteile realisieren.
ies ist vor allem der sog. Tilgungsgewinn. Hierunter versteht man die Reduzierung der Nettover-
D
schuldung auf Ebene des Zielfonds zum Beispiel durch Tilgung des Fremdkapitals während der
Dauer der Beteiligung des Emittenten. Diese beträgt zum 18.07.2021 jährlich ca. 3,40 % im Jahr
2020.
arüber hinaus können sog. Schnäppchengewinne entstehen. Das sind die Gewinne, die bei
D
Objektverkauf zum Markt-/Verkehrswert im Vergleich zum Kauf am Zweitmarkt unter dem aktuel-
len Markt-/Verkehrswert entstehen.
S chließlich können bei allgemein steigenden Immobilienpreisen Erträge aus Wertsteigerungen
realisiert werden.
Alles in allem konnte der Emittent im Zeitraum 01.10.2016 - 30.09.2020 aus Liquidationen von
Zielfonds durchschnittlich 45 % Veräußerungsgewinne erzielen.
Die vier Ertragsbausteine Ausschüttungsrendite und Tilgungsgewinn
2020 (Stand 18.07.2021)
Durchschnittswert in % der Anschaffungskosten
Wert- (inkl. Erwerbsnebenkosten)
Realisation einmalig bei Objektverkauf
steigerung ?
8,50 %
Tilgungsgewinn
7,36 % Ausschüttungsrend
Schnäppchen-
3,50 %
gewinne ?
3,40 %
5,00 %
Tilgungsgewinn 3,96 %
ca. 3 % - 4 % p. a.
Plan Ist
laufend p. a.
Laufende
Realisation
Ausschüttungsrendite
Tilgungsgewinn 2020
ca. 4 % - 6 % p. a.
Ausschüttungsrendite 2020
Risikohinweis:
Der betragsmäßige, quotale Anteil der einzelnen vom Emittenten erworbenen Anlageobjekte steht zum aktuel-
len Zeitpunkt noch nicht endgültig fest, so dass eine Analyse und Prüfung durch den Anleger (Gläubiger) nur
eingeschränkt möglich ist. Für die Auswahl und Gewichtung der Anlageobjekte ist die Fachkompetenz der
handelnden Personen wichtig. Der Anleger (Gläubiger) hat bei den Investitionsentscheidungen kein Mitspra-
cherecht. Die gezahlten Ankaufskurse können sich im Nachhinein als zu hoch erweisen. Vergangene Entwick-
lungen und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
12Investitionsbeispiel
Fundus 28 - Büroimmobilie mitten in Berlin
Der Zielfonds Fundus 28 ist Eigentümer der „Frankfurter Allee Plaza“ in Berlin-Friedrichshain. Die Büroimmobilie mit
einer Gesamtmietfläche von rd. 43.000 qm ist nahezu vollvermietet. Durch Anschluss- und Neuvermietungen in den
Jahren 2018/2019 wird die Jahresmiete bis 2021 um rd. 47 % steigen. Der Emittent hat rd. 5,2 Mio. EUR zum Kurs von
durchschnittlich ca. 33 % investiert. Ein guter Zeitpunkt für einen Einstieg, denn zwischenzeitlich ist der Kurs an der
Fondsbörse Deutschland in der Spitze auf 57 % gestiegen (Stand 08/2021).
Investitionsbeispiel
DB 6 - Einkaufszentrum im Herzen der Metropole München
Der Zielfonds DB 6 ist Eigentümer des Olympia-Einkaufszentrums in München. Der DB 6 ist der teuerste an der
Fondsbörse Deutschland gehandelte geschlossene Immobilienfonds. Der Höchstkurs, zu dem der Fonds gehandelt
wurde, liegt bei 1.068 %. Der Emittent hat in den DB 6 rd. 2,3 Mio. EUR zu einem durchschnittlichen Kaufkurs von
912 % investiert (Stand 08/2021). Die Ausschüttung für das Jahr 2020 betrug rd. 43 % (Stand 08/2021).
13Namensschuldverschreibungen
der Serie ZweitmarktZins
Die überzeugenden Vorteile für den Käufer am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
waren Grundlage für die Entscheidung des Emittenten zur Emission von nachrangigen Namens-
schuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins.
Anleger können durch Zeichnung Namens- lige Beteiligung am Ergebnis des Emittenten.
schuldverschreibungen der Serie Zweitmarkt- Die Anlageentscheidungen treffen aus-
Zins 20-2021 erwerben und gewähren dem schließlich die geschäftsführenden Gesell-
Emittenten damit Fremdkapital. Die Namens- schafter des Emittenten.
schuldverschreibungen begründen Gläubi-
gerrechte auf variable Zinsen in Höhe von bis Für die Namensschuldverschreibungen ist ein
zu 4,5 % p. a. und Zusatzzinsen in Höhe von Nachrang mit vorinsolvenzlicher Durchset-
bis zu 5,5 % p. a. sowie auf Rückzahlung fäl- zungssperre (qualifizierter Rangrücktritt) ver-
liger Namensschuldverschreibungen zum einbart. Die Voraussetzungen sowie die
Nominalbetrag. Rechts- und Haftungsfolgen des qualifizierten
Rangrücktritts für die Anleger (Gläubiger) und
Die Namensschuldverschreibungen gewäh- die sich hieraus ergebenden Risiken werden
ren keine Mitgliedsrechte, insbesondere kei- ausführlich auf den Seiten 59 ff. des Verkaufs-
ne Teilnahme-, Mitwirkungs-, Stimm- oder prospektes dargestellt.
sonstige Kontrollrechte in der Gesellschafter-
versammlung des Emittenten und auch keine
Rechte auf eine gesellschaftsrechtliche antei-
Alleinstellungsmerkmale
Mit der Emission von Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins 20-2021 ist es gelungen,
interessierten Anlegern eine Vermögensanlage mit den folgenden Alleinstellungsmerkmalen anzubieten.
Eine vollständige, aber auf einen Maximalbetrag in Höhe von 10 % p. a. gedeckelte Partizipation
des Anlegers (Gläubigers) an den Einnahmen und Ausgaben des Emittenten sowie an dem Wertzu-
wachs der Anlageobjekte.
Eine „echte“ erfolgsabhängige Vergütung, die neben einer „positiven erfolgsabhängigen Vergü-
tung“ (bei durchschnittlich mehr als 6 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlungen) auch eine, allerdings
betragsmäßig gedeckelte „negative erfolgsabhängige Vergütung“ (bei durchschnittlich weniger als
3,5 % p. a. Zins- und Zusatzzinszahlungen) in Höhe von 15 % der vorstehende Prozentsätze über-
schreitenden bzw. unterschreitenden tatsächlichen durchschnittlichen Zins- und Zusatzzinszahlun-
gen während der Laufzeit der Namensschuldverschreibungen regelt.
R
ückkaufangebot bei Sondersituationen des Anlegers (Gläubigers) wie Abschluss des 70. Lebensjah-
res, Arbeitslosigkeit, gesetzlicher oder privater Anspruch aus Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit sowie
Insolvenzanmeldung.
J ährliche Information des Anlegers (Gläubigers) über die Entwicklung des Emittenten durch Übersen-
dung einer Abschrift des Jahresberichtes (u. a. geprüfter Jahresabschluss und Lagebericht) einschließ-
lich einer Bestandsanalyse der Anlageobjekte des Emittenten sowie einer Liquiditätsvorschau (Ge-
schäftsbericht), Durchführung einer Informationsveranstaltung mindestens alle drei Jahre.
14Beschreibung der Berechnung der den folgenden Geschäftsjahren gemäß den
Zinsen und Zusatzzinsen Anleihebedingungen nachgezahlt werden.
Die innovative Struktur der Namensschuld-
verschreibungen der Serie ZweitmarktZins Die Zinsen entsprechen vereinfacht ausge-
sieht eine vollständige, aber auf einen Maxi- drückt grundsätzlich den Liquiditätsüber-
malbetrag gedeckelte Partizipation der Anle- schüssen, die der Emittent der Namensschuld-
ger (Gläubiger) an den Einnahmen und den verschreibungen während der Laufzeit der
Ausgaben des Emittenten sowie an dem Wert- Namensschuldverschreibungen aus dem lau-
zuwachs der Anlageobjekte vor. Da die Rück- fenden Geschäftsbetrieb erwirtschaftet. Die
zahlung fälliger Namensschuldverschreibun- variablen Zusatzzinsen entsprechen grund-
gen zum Nominalbetrag erfolgt, wird die o. g. sätzlich den Liquiditätsüberschüssen, die
Partizipation an dem Wertzuwachs der Anla- vom Emittenten über die vorgenannten varia-
geobjekte über die Verzinsung der Namens- blen und nach oben gedeckelten Zinszahlun-
schuldverschreibungen erreicht. Hierzu wird gen hinaus erwirtschaftet werden und die zu-
in variable und nach oben gedeckelte Zinsen sätzlich auch den Betrag beinhalten, um den
(4,5 % p. a. bei den Namensschuldverschrei- der Net Asset Value der Namensschuldver-
bungen der Serie ZweitmarktZins 20-2021) schreibungen bei Fälligkeit den Nominalbe-
sowie in variable und nach oben gedeckelte trag überschreitet. Es ist daher davon auszu-
Zusatzzinsen (5,5 % p. a. bei den Namens- gehen, dass Zinsen für jedes Geschäftsjahr
schuldverschreibungen der Serie Zweitmarkt- bezahlt werden, Zusatzzinszahlungen jedoch
Zins 20-2021) unterschieden. Fallen Zinsen erst bei Fälligkeit der Namensschuldver-
und Zusatzzinsen in einzelnen Geschäftsjah- schreibungen der Serie ZweitmarktZins 20-
ren geringer aus als die vorgenannten maxi- 2021 erfolgen.
malen Prozentsätze, so können diese ausge-
fallenen Zins- und Zusatzzinszahlungen in
Konzept des Emittenten der Namensschuldverschreibungen
Beteiligungen Beteiligungen Gesell- Ausgegebene Gesellschafterdarlehen an
an Zielfonds an Zielfonds schafter- nachrangige 100%ige Tochtergesellschaften,
durch Kapital- darlehen an Namensschuld- asuco Beteiligungs GmbH
erhöhung Zielfonds verschreibungen sowie asuco Zweite
Beteiligungs GmbH
asuco
Komplementär
GmbH
asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG Dietmar Schloz
(Komplementär)
(Kommanditist)
(Emittent)
Emission nachrangiger Namensschuldverschreibungen
asuco Paul Schloz
sowie vergleichbarer Fremdkapitalprodukte
Geschäftsbesor- (Kommanditist)
gungs GmbH
(geschäftsführender
Kommanditist)
Emission ca. Emission max. Emission max. Emission max. Emission max. Emission max.
352 Mio. EUR 30 Mio. EUR 45 Mio. EUR 25 Mio. EUR 30 Mio. EUR 20 Mio. EUR
ZweitmarktZins 00-2016 pro, 01-2016, 02-2016 plus, 03-2016, StiftungsZins Immobilien- ZweitmarktZins ZweitmarktZins ZweitmarktZins
04-2017, 05-2017, 06-2018, 07-2018 pro, 08-2018, 09-2019,
10-2019 pro, 11-2019, 12-2020, 14-2020, 15-2020, 17-2020 ZweitmarktZins 20-2021 21-2021 22-2021
16-2020 exklusiv, 18-2020 19-2021
Emission max. Emission noch
15 Mio. EUR nicht bekannt
ZweitmarktZins ZweitmarktZins
25-2021 ...
Vereinfachte Darstellung
15Der Net Asset Value ermittelt sich aus der Sum- schuldverschreibungen jeder Serie zum jewei-
me aller mit dem Verkehrswert bewerteten bi- ligen Ende eines Geschäftsjahres festgestellt
lanzierten Vermögensgegenstände abzgl. der wird. Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der
Verbindlichkeiten und abzgl. des Eigenkapitals Anlageobjekte werden damit zum jeweiligen
des Emittenten zum jeweiligen Geschäftsjah- Ende eines Geschäftsjahres „eingefroren“, so
resende des Emittenten. Er steht zur Bedienung dass die Namensschuldverschreibungen einer
der zukünftigen Ansprüche der Anleger (Gläu- Serie nur an Wertveränderungen der Anlage-
biger) zur Verfügung. objekte teilnehmen, die ab dem Ende des Ge-
schäftsjahres ihrer Emission eintreten.
Der Emittent beabsichtigt parallel zu diesem
Zeichnungsangebot und in den kommenden Die Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen
Jahren weitere Namensschuldverschreibungen von Namensschuldverschreibungen der Serie
sowie vergleichbare Fremdkapitalprodukte zur ZweitmarktZins während der Laufzeit wird in
Zeichnung anzubieten. mehreren Schritten durchgeführt.
Die einzelnen Serien der Namensschuldver- Die laufenden Einnahmen des Emittenten aus
schreibungen werden unterschiedliche Laufzei- den Anlageobjekten innerhalb eines Geschäfts-
ten und Fälligkeitszeitpunkte, unterschiedliche jahres (z. B. laufende Ausschüttungen aus Ziel-
vertraglich vereinbarte einmalige, nicht fonds, saldierte Veräußerungsgewinne/-verlus-
substanzbildende weiche Kosten, unterschiedli- te) bilden nach Abzug sowohl der laufenden
che laufende Ausgaben des Emittenten für die Ausgaben des Emittenten als auch der Verzin-
Verwaltung der jeweiligen Namensschuldver- sung der Rückzahlungsreserve der Namens-
schreibungen, unterschiedliche erfolgsabhängi- schuldverschreibungen aller Serien den sog.
ge Vergütungen sowie unterschiedliche maxi- „Zinstopf des Emittenten“. Der Zinstopf des
male Prozentsätze für die Zinsen und die Zu- Emittenten wird zum Ende jedes Geschäftsjah-
satzzinsen aufweisen. Außerdem werden die res auf die einzelnen Serien der Namensschuld-
Netto-Einnahmen des Emittenten aus der Emis- verschreibungen aufgeteilt und bildet nach Ab-
sion der einzelnen Serien der Namensschuld- zug der Ausgaben des Emittenten für die Ver-
verschreibungen sowie die Einnahmen aus den waltung der jeweiligen Serie sowie zzgl. der
Anlageobjekten nicht getrennt verwaltet, son- Verzinsung der Rückzahlungsreserve der jewei-
dern sind Teil des „gemeinsamen Vermögens“ ligen Serie den sog. „Zinstopf der Namens-
bzw. der Einnahmen des Emittenten. Auf Grund schuldverschreibungen einer Serie“. Der
der einheitlichen rechtlichen Zuordnung des Zinstopf der Namensschuldverschreibungen
Vermögens zum Emittenten können den einzel- der jeweiligen Serie steht für die Zahlung von
nen Serien der Namensschuldverschreibungen Zinsen und Zusatzzinsen sowie die Bildung ei-
nur betragsmäßige, quotale Anteile an den ge- ner Rückzahlungsreserve der jeweiligen Serie
samten Einnahmen und Ausgaben des Emitten- zur Verfügung.
ten sowie am gesamten Vermögen des Emitten-
ten zugeordnet werden und nicht die Einnah- Bei den Namensschuldverschreibungen der
men und Ausgaben bzw. der Vermögenswert Serie ZweitmarktZins 20-2021 betragen die
von einzelnen, konkreten Anlageobjekten. Zinsen bis zu 4,5 % p. a. und die Zusatzzinsen
bis zu 5,5 % p. a.
Da sich die verschiedenen Namensschuldver-
schreibungen hinsichtlich der Zins- und Zu- Die Berechnung der Zinsen und Zusatzzinsen
satzzinszahlungen sowie der Rückzahlung fäl- der Namensschuldverschreibungen einer Serie
liger Namensschuldverschreibungen zum No- wird bei Fälligkeit wie folgt ergänzt.
minalbetrag möglichst nicht gegenseitig beein-
flussen sollen, muss für die Namensschuldver- Der Zinstopf der Namensschuldverschreibun-
schreibungen jeder Serie gemäß den Anleihe- gen einer Serie erhöht bzw. reduziert sich bei
bedingungen ein eigener sog. „Zinstopf“ gebil- Fälligkeit um den Betrag, um den der jeweilige
det werden. Die Verwässerung eingetretener auf die Namensschuldverschreibungen einer
Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der Anla- Serie bei Fälligkeit entfallende Net Asset Value
geobjekte wird grundsätzlich dadurch verhin- den Nominalbetrag über- bzw. unterschreitet
dert, dass der Net Asset Value der Namens- (Sondereinnahme/-ausgabe). Dabei enthält
16der Net Asset Value der jeweiligen Namens- Vergütung des geschäftsführenden Kommandi-
schuldverschreibungen einer Serie bei Fällig- tisten.
keit u. a. neben der Bewertung der Anlageob-
jekte mit dem Verkehrswert auch die Rückzah- Bei Fälligkeit der Namensschuldverschreibun-
lungsreserve der Namensschuldverschreibun- gen einer Serie erfolgt die Rückzahlung zum
gen der jeweiligen Serie. Der Zinstopf der Na- Nominalbetrag.
mensschuldverschreibungen einer Serie bei
Fälligkeit steht zur Nachzahlung der während Die Zahlung der nach den vorstehenden Rege-
der Laufzeit ausgefallenen Zinsen und der aus- lungen berechneten Zinsen und Zusatzzinsen
gefallenen Zusatzzinsen zur Verfügung. Diese sowie die Rückzahlung fälliger Namens-
Zins- und Zusatzzinszahlungen reduzieren schuldverschreibungen zum Nominalbetrag
bzw. erhöhen sich um die erfolgsabhängige werden nur soweit fällig, wie die Liquidität des
Emittenten ausreicht.
Risikohinweis:
Namensschuldverschreibungen sind eine langfristige Vermögensanlage, deren Erwerb mit Risiken verbunden ist
(siehe Seite 24 „Diese wesentlichen Risiken (Auszug) sollten Sie kennen“). Da der Emittent beabsichtigt, paral-
lel zu diesem Zeichnungsangebot und in den kommenden Jahren weitere Namensschuldverschreibungen zur
Zeichnung anzubieten, besteht das Risiko, dass zukünftige Investitionen die Einnahmen und die Wertentwick-
lung der Anlageobjekte negativ beeinflussen.
Investitionsbeispiel
DG Anlage 22 - Krisenfeste Investition
Die Wandelhalle im Hamburger Hauptbahnhof stellt einen der frequentiertesten Einzelhandelsstandorte Deutsch-
lands dar. Aufgrund des täglichen Besuchs tausender Pendler verspricht die Immobilie auch in Krisenzeiten Wertbe-
ständigkeit. Der Zielfonds DG Anlage 22 ist Eigentümer eines Erbbaurechts an der Wandelhalle. Der Emittent hat in
den DG Anlage 22 rd. 7,9 Mio. EUR investiert (Stand 08/2021).
17Die wesentlichen Eckdaten
Bezeichnung der Vermögensanlage den nachstehenden Verlängerungsoptionen
ZweitmarktZins 20-2021 zwingend um jeweils ein Jahr, wenn der Net
Asset Value (NAV) der Namensschuldver-
schreibungen zum dem Laufzeitende voraus-
Art der Vermögensanlage gehenden Geschäftsjahresende geringer als
Nachrangige Namensschuldverschreibungen 105 % des Nominalbetrages ist. Eine solche
mit variablen Zins- und Zusatzzinszahlungen Verlängerung muss der Emittent dem Anleger
(Gläubiger) in schriftlicher Form bis zum
31.01. des jeweiligen Folgejahres mitteilen.
Anlageobjekte des Emittenten
Anlageobjekte sind insbesondere am Zweitmarkt Der Emittent ist berechtigt, die Laufzeit um 2 x
erworbene Beteiligungen an geschlossenen Im- 2 Jahre und anschließend um 8 x 1 Jahr zu ver-
mobilienfonds sowie sonstigen Gesellschaften längern. Dies muss jeweils mindestens 6 Mo-
(Zielfonds) sowie gewährte Gesellschafterdarle- nate vor Ende der Laufzeit schriftlich erfolgen.
hen an die 100%igen Tochtergesellschaften des Der Anleger (Gläubiger) kann den 8 einjähri-
Emittenten, die asuco Beteiligungs GmbH sowie gen Verlängerungen innerhalb von 4 Wochen
die asuco Zweite Beteiligungs GmbH (jeweils widersprechen.
100%ige wirtschaftliche Beteiligung des Emit-
tenten). Weitere Anlageobjekte werden im Ver- Dem Anleger (Gläubiger) steht kein Kündi-
kaufsprospekt auf den Seiten 8 f. aufgeführt. gungsrecht zu.
Weitere Informationen zur Laufzeit der Na-
Fremdkapitalquote mensschuldverschreibungen der Serie Zweit-
Es ist keine Aufnahme von vorrangigem Fremd- marktZins 20-2021 sind den Seiten 14 ff. des
kapital geplant. Verkaufsprospektes zu entnehmen.
Emissionskapital Zins- und Rückzahlungsprognose
(Summe der Nominalbeträge) Die Zins- und Rückzahlungsprognose stellt die
25 Mio. EUR voraussichtliche Entwicklung der Zinsen und
Zusatzzinsen sowie die Rückzahlung zum No-
minalbetrag dar. Der Prognosezeitraum be-
Zeichnungsfrist ginnt am 01.10.2021.
Das öffentliche Angebot endet mit Vollplatzie-
rung des maximalen Emissionskapitals, jedoch Zinsen bis zu 4,5 % p. a. sowie Zusatzzinsen
spätestens 12 Monate nach Billigung des Ver- bis zu 5,5 % p. a. werden jährlich nachschüs-
kaufsprospektes. sig am 10.01. des auf das Ende des jeweiligen
Geschäftsjahres folgenden Jahres ausgezahlt.
Der Verzinsungsanspruch beginnt taggenau ab
Mindestzeichnungssumme vollständigem Zahlungseingang des Nominal-
ab 5.000 EUR zzgl. 5 % Agio 1 betrages beim Emittenten.
Die Namensschuldverschreibungen sind am
Laufzeit 10.01. des auf das Laufzeitende folgenden
Die Namensschuldverschreibungen haben Jahres zu 100 % des Nominalbetrages zu-
eine Laufzeit bis zum 30.09.2029. rückzuzahlen.
Die Laufzeit jeder einzelnen Namensschuld- In der Prognose werden zukünftige Entwicklun-
verschreibung verlängert sich unabhängig von gen aus heutiger Sicht dargestellt. Da für einen
18Zins- und Rückzahlungsprognose
2. Verlängerungsop-
tion des Emittenten
Pessimistisches Szenario
3
1. Verlängerungsop-
tion des Emittenten
Grundlaufzeit
29,4%
22,2%
15,4%
3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2% 3,2%
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
2. Verlängerungsop-
Mittleres Szenario tion des Emittenten
3
1. Verlängerungsop-
tion des Emittenten
Grundlaufzeit
34,6%
26,6%
19,2%
4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
2. Verlängerungsop-
tion des Emittenten
Optimistisches Szenario 3
1. Verlängerungsop-
tion des Emittenten
Grundlaufzeit
39,2%
30,1%
21,6%
4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9%
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033
Zinszahlung
Zinszahlungaus
ausWertsteigerung
Wertsteigerungbei
beiFälligkeit
Fälligkeit
Optimistisches
Optimistisches Szenario
Szenario
Zinszahlung aus Wertsteigerung bei Fälligkeit Zinszahlung
2
Zinszahlungaus
ausdem
demlaufenden
laufendenEinnahmen-überschuss
Einnahmen-überschuss
stisches Szenario Zinszahlung aus dem laufenden Einnahmen-überschuss
39,2%
39,2%
39,2% 30,1%
30,1%
Teil der Einnahmen- und Ausgabenpositionen Die Fähigkeit des Emittenten zur Zahlung von
keine festen vertraglichen Vereinbarungen getrof- 30,1% Zinsen und 21,6%
21,6%
Zusatzzinsen sowie zur Rückzah-
21,6%
fen wurden oder werden können bzw. vertragli- lung fälliger Namensschuldverschreibungen
che Vereinbarungen während des Prognosezeit- zum Nominalbetrag hängt im Wesentlichen
4,9%
raums auslaufen 4,9%
4,9% können, 4,9%
4,9% wird4,9% 4,9%
4,9%
es zwangsläufig4,9%
zu 4,9%
4,9% 4,9% 4,9% 4,9%
4,9%Entwicklung
von der 4,9% 4,9%
4,9% 4,9%
4,9%
der Einnahmen 4,9%
4,9% 4,9%
4,9%
des Emit-
4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9% 4,9%
Abweichungen,
2022
2022 sowohl
2023
2023 betragsmäßig
2024
2024 2025als
2025 auch
2026in
2026 2027tenten
2027 2028ab.
2028 Die
2029
2029 Höhe
2030der
2030 Einnahmen
2031
2031 2032
2032 wird
2033
2033
2023 2024 ihrer zeitlichen
2025 2026 Realisierung,
2027 2028 kommen.
2029 2030 2031 durch
2032 die2033Ausschüttungsrendite sowie den Til-
Risikohinweis:
Die Einschätzungen, Beurteilungen und Prognosen ermitteln sich aus der Einschätzung des Anbieters. Der in
Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Vergangene Entwicklungen
und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
19gungsgewinn (Wertsteigerung) der vom Emit- Rückkaufangebot
tenten erworbenen Anlageobjekte beeinflusst. Es besteht ein Rückkaufangebot der 100%igen
Außerdem setzt die Zahlung von Zinsen und Tochtergesellschaften des Emittenten für Na-
Zusatzzinsen sowie die Rückzahlung fälliger mensschuldverschreibungen in Sondersituati-
Namensschuldverschreibungen zum Nomi- onen des Anlegers (Gläubigers) wie Abschluss
nalbetrag voraus, dass hierfür ausreichend Li- des 70. Lebensjahres, Arbeitslosigkeit, gesetz-
quidität zur Verfügung steht. lichem oder privatem Anspruch aus Berufs-
oder Erwerbsunfähigkeit sowie Insolvenzan-
Der Emittent hat daher drei Prognoseszenarien meldung.
(pessimistisch, mittel und optimistisch) für die
Zahlungen an die Anleger (Gläubiger) ein-
schließlich des Nominalbetrages dargestellt, Übertragung
die den Abbildungen auf Seite 19 entnommen Jeder Anleger (Gläubiger) kann die Namens-
werden können. Dabei wurden die Einfluss- schuldverschreibungen durch Abtretung der
größen „prognostizierte Ausschüttungsrendite“ Rechte und Pflichten nur zum 30.09. eines je-
(inklusive Liquidationsgewinne) und „prog- den Jahres übertragen.
nostizierte Entschuldung der Anlageobjekte
(Tilgungsgewinn)“ variiert.
Steuerliche Behandlung 4
Die Prognoserechnung sieht während der Einkünfte aus Kapitalvermögen (Abgeltungs-
Grundlaufzeit der Namensschuldverschrei- steuer; Abschaffung von der Bundesregierung
bungen bis zum 30.09.2029 Zahlungen an geplant)
den Anleger (Gläubiger) in Höhe von ca. 4,0 %
p. a. (2022-2028) sowie ca. 123,2 % (2029,
inkl. Rückzahlung) vor (mittleres Szenario), je- Kontakt
weils bezogen auf den Nominalbetrag der Na- asuco Vertriebs GmbH
mensschuldverschreibungen. Der prognosti- Keltenring 11, 82041 Oberhaching
zierte Gesamtmittelrückfluss inkl. Rückzah- Telefon 089 4902687-0
lung beträgt bis zum 30.09.2029 ca. 140,8 % Fax 089 4902687-29
(pessimistisches Szenario), ca. 151,4 % (mitt- E-Mail info@asuco.de
leres Szenario) bzw. ca. 160,9 % (optimisti- Internet www.asuco.de
sches Szenario), jeweils bezogen auf den No-
minalbetrag der Namensschuldverschreibun- 1 eitere Provisionen und Vergütungen siehe §§ 5 bis 8 der
W
gen. Bei einer Verlängerung der Laufzeit der Anleihebedingungen für nachrangige Namensschuldver-
schreibungen der Serie ZweitmarktZins 20-2021.
Namensschuldverschreibungen bis zum
2 Der Anleger (Gläubiger) partizipiert am Wertzuwachs
30.09.2031 erhöht sich der prognostizierte der Anlageobjekte während der Laufzeit.
Gesamtmittelrückfluss inkl. Rückzahlung auf 3 Den einzelnen Prognosen liegen im Wesentlichen fol-
ca. 154,0 % (pessimistisches Szenario), ca. gende Annahmen zugrunde:
167,0 % (mittleres Szenario) bzw. ca. 179,2 % Szenario pessimistisch mittel optimis
(optimistisches Szenario), jeweils bezogen auf tisch
den Nominalbetrag der Namensschuldver- Prognostizierte Aus- 4,0 % 5,0 % 6,0 %
schüttungsrendite p. a.
schreibungen. Bei einer Verlängerung der der vom Emittenten
Laufzeit der Namensschuldverschreibungen erworbenen Anlageobjekte
(in % der Anschaffungskosten
bis zum 30.09.2033 erhöht sich der prognosti- inkl. Erwerbsnebenkosten)
zierte Gesamtmittelrückfluss inkl. Rückzah- Prognostizierter Tilgungs- 3,0 % 3,5 % 4,0 %
lung auf ca. 167,5 % (pessimistisches Szena- gewinn p. a. der vom
Emittenten erworbenen
rio), ca. 183,1 % (mittleres Szenario) bzw. ca. Anlageobjekte (in % der
198,2 % (optimistisches Szenario), jeweils be- Anschaffungskosten inkl.
Erwerbsnebenkosten)
zogen auf den Nominalbetrag der Namens-
schuldverschreibungen. 4 ie steuerliche Behandlung ist von der persönlichen Situa-
D
tion des Anlegers (Gläubigers) abhängig und kann sich zu-
künftig ändern.
20Investitions- und
Finanzierungsplan
Die nachstehende Tabelle zeigt den Investitions- und Finanzierungsplan für Namensschuld-
verschreibungen der Serie ZweitmarktZins 20-2021 (in % des Nominalbetrages der Namens-
schuldverschreibungen).
Mittelverwendung Zahlungsempfänger in %
1. Anschaffungskosten Anlageobjekte
(inkl. fremder Erwerbsnebenkosten) diverse 91,600
2. Vermittlungsprovision (inkl. Agio) asuco Vertriebs GmbH 10,250
3. Ankaufsabwicklung der Anlageobjekte asuco Komplementär GmbH 2,748
4. Konzeptionsgebühr asuco Geschäftsbesorgungs GmbH 0,125
5. Diverse Kosten (Druckkosten, nicht
abzugsfähige Umsatzsteuer, diverses) diverse 0,277
Gesamtinvestition 105,000
Mittelherkunft
6. Emissionskapital der Namensschuldverschreibungen der Serie
ZweitmarktZins 20-2021 100,000
7. Agio 5,000
Gesamtfinanzierung 105,000
Die Gesamtinvestition und seine Zusammenset- Die Vergütung für die Vermittlung der Anleger
zung ergeben sich aus § 5 (Mittelverwendung) (Gläubiger) beträgt 10,25 % des Nominalbetra-
der Anleihebedingungen, abgeschlossenen Ver- ges der Namensschuldverschreibungen (Positi-
trägen sowie aus Erfahrungswerten. Alle Beträge on 2).
sind inkl. Umsatzsteuer ausgewiesen, da der
Emittent nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die Vergütung für die Ankaufsabwicklung der
Anlageobjekte beträgt 3 % der Anschaffungs-
Die Anschaffungskosten (inkl. fremder Erwerbs- kosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) bzw.
nebenkosten) der Anlageobjekte, die mit den 2,748 % des Nominalbetrages der Namens-
Netto-Einnahmen des Emittenten aus der Emis- schuldverschreibungen (Position 3). Die Kon-
sion von Namensschuldverschreibungen der zeptionsgebühr beträgt 0,125 % des Nominal-
Serie ZweitmarktZins 20-2021 erworben wer- betrages (Position 4).
den (Position 1) ergeben sich nach Abzug der
vertraglich vereinbarten einmaligen, nicht subs- Es fallen voraussichtlich diverse Kosten wie
tanzbildenden weichen Kosten (Position 2-5) Druckkosten der Verkaufsunterlagen sowie die
von den Finanzierungsmitteln des Emittenten nicht abzugsfähige Umsatzsteuer in Höhe von
(Emissionskapital, Agio). ca. 0,277 % des Nominalbetrages an (Position 5).
Risikohinweis:
Die Einschätzungen, Beurteilungen und Prognosen ermitteln sich aus der Einschätzung des Anbieters. Vergan-
gene Entwicklungen und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Entwicklung in der Zukunft.
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