Freiflächen-Photovoltaik: Geldsegen mit Tücken - wetreu
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Foto: GP Joule Betriebsleitung
Freiflächen-Photovoltaik:
Geldsegen mit Tücken
Flächen für die Photovoltaiknutzung zu verpachten, kann lukrativ sein. Doch vor der Unterschrift
unter den Pachtvertrag gibt es einiges zu beachten.
UNSER AUTOR Laufzeiten mit 20 bis 40 Jahren oft FLEXIBLE ODER FESTE PACHT?
Franz-Christoph Michel, über die Hofübergabe hinaus reichen. Die Höhe der Pacht hängt von vielen
Rechtsanwalt, Templin Unterschreiben Sie deshalb keinesfalls Faktoren ab, wie die Checkliste auf
sofort. Machen Sie sich vielmehr klar, Seite 54 zeigt. Bei der Pacht kann es
dass Solarflächen Mangelware sind und sich um eine fixe Vergütung oder einen
D
ie Pachtpreise für Photovoltaik- die vorgelegten Verträge vor allem die Prozentsatz des erzielten Stromerlöses
nutzung auf Grün- oder Acker- Interessen der Projektierer und deren handeln. Aus Verpächtersicht ist die
land klingen verlockend: 1 500 Banken abbilden. Lassen Sie sich des- prozentuale Beteiligung bei Anlagen
bis 3 000 €/ha jährlich bieten die Pro- halb rechtlich und steuerlich beraten, nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz
jektierer. Doch bedenken Sie, dass die um Ihre Interessen zu wahren. (EEG) mit 20 Jahre fixen Strompreisen
52 top agrar 6/2021
also eine Baugenehmigung. Dazu muss
die Gemeinde einen Bebauungsplan er-
arbeiten und beschließen, danach folgt
der Bauantrag. Dafür braucht der Pro-
jektierer den Pachtvertrag als vertragli-
che Sicherheit. Die Pacht fließt aber erst
ab Bau- bzw. Einspeisungsbeginn. Für
die „Reservierungszeit“ bietet sich an:
• Ein Zeitpunkt, bis zu dem das Pro-
jekt spätestens umgesetzt sein muss,
• ein Options- bzw. Bereitstellungsent-
gelt. Dazu muss man wissen, dass es
Akteure gibt, die versuchen, Verträge zu
„ergattern“, um diese dann weiter zu
verkaufen. Landeigentümer sollten da-
her zeitlichen Druck über ein gestaffel-
tes Entgelt aufbauen. Das könnte z. B.
anfänglich 10 % des vereinbarten Nut-
zungsentgelts ab Unterschrift unter den
Pachtvertrag sein. Scheitert das Projekt,
bleibt das Geld beim Landeigentümer.
Mit einer solchen Zahlung, auch wenn
sie später ganz oder teilweise mit den
eigentlichen Pachtzahlungen verrechnet
wird, signalisiert der Betreiber, dass er
es ernst meint mit dem Anlagenbau.
WER TRÄGT DIE NEBENKOSTEN?
◁ Der Wettkampf Generell sollten Sie keine Kosten für
um Land hat
das Solarprojekt übernehmen. Ver-
jetzt auch die Photo-
voltaik erreicht:
pflichten Sie den Solarparkbetreiber vor
Entwickler und allem zur Zahlung der Grundsteuer.
Betreiber suchen Denn es ist wahrscheinlich, dass die
dringend nach Gemeinden künftig für Flächen mit er-
Flächen. neuerbare Energien höhere Grundsteu-
ern kassieren werden.
WAS IST NACH PACHTENDE?
sicherer. Wer sich bei Anlagen, die ihren Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Der Pachtvertrag kann regulär enden,
Strom selbst vermarkten (siehe Check- Ganz wichtig für Sie als Eigentümer: z. B. nach den vereinbarten 30 Jahren
liste Seite 54), für einen Prozentsatz als Erteilen Sie dem Anlagenbetreiber keine Laufzeit. Läuft es schlecht, etwa weil
Pacht entscheidet, muss dem Betreiber Vollmacht zur Eintragung von Dienst- die Pachtzahlungen ausbleiben, kann es
vertrauen. barkeiten oder Vormerkungen! Denn aber auch passieren, dass Sie vorzeitig
Solarparks bekommen im Laufe der kündigen müssen. Lässt der Betreiber
GRUNDBUCH: KEINE VOLLMACHT Zeit häufig neue Betreiber. Wird jeweils eine relativ neue Anlage zurück, ist das
Mit dem Pachtvertrag stellen Sie Flä- der neue Betreiber im Grundbuch nur meist kein Problem. Sie können dann
chen für Photovoltaiknutzung zur Ver- hinzugefügt, entsteht eine nicht über- einen neuen Betreiber suchen. Für den
fügung. Anders als beim Landpachtver- schaubare Zahl von Dienstbarkeitsbe- Fall, dass ein Betreiber in Zahlungs-
trag wird die Nutzung immer per rechtigten. Legen Sie daher fest, dass schwierigkeiten aber die Module mit-
für eine grundbuchliche Sicherung des nimmt, sollten Sie Folgendes bedenken:
neuen Betreibers die Löschung der vor- • Ratsam ist eine Bankbürgschaft für
herigen Dienstbarkeit Voraussetzung das Rückbaurisiko von zurückgelasse-
SCHNELL GELESEN ist. Ratsam ist auch, die Dienstbarkeit nen Anlagenresten, Fundamente etc.
einschließlich einer Verlängerungsop- • Ausgleichsmaßnahmen wie Feucht
Die angebotenen Pachtenfür Solar tion an die Vertragslaufzeit zu binden. biotope oder Hecken sind vermutlich
parkflächen klingen verlockend. nicht rückgängig zu machen. Am besten
Unterschreiben Sieaber nicht voreilig. WENN DER ANLAGENBAU STOCKT preisen Sie das hierfür verbrauchte
Oft vergehen Jahre, bis die PV-Freiflä- Land in das Nutzungsentgelt ein oder
Sichern SieIhre Interessen rechtlich ab. chenanlage ans Netz geht. Anders als regeln die Ausgleichsmaßnahmen über
Erbschaftssteuernund Nachabfin für Windkraft gibt es (noch) keine Vor- einen separaten Vertrag.
dungen können die Verpachtung unwirt rangflächen und keine bauplanungs- • Um die Fläche in landwirtschaftlich
schaftlich machen. rechtliche Privilegierung im Außenbe- nutzbaren Zustand zurückzuerhalten,
reich. Jede Freiflächenanlage braucht vereinbaren Sie die Rekultivierung. ▶
top agrar 6/2021 53
Betriebsleitung
FALLSTRICKE BEI DER VERERBUNG
Auch wenn die Fläche nur verpachtet
Foto: EWS Elektrizitätswerke Schönau eG
ist: Steuern und Nachabfindungen kön-
nen im Erbfall dafür sorgen, dass die
Verpachtung im Nachhinein unwirt-
schaftlich wird. Prüfen Sie Ihre Lage in
diesen Punkten daher genau:
• Vererbung: Flächen unter PV-Freiflä-
chenanlagen sind keine landwirtschaft-
▷ Je Megawatt lichen Flächen im Sinne des Bewer-
i nstallierte Leistung tungsgesetzes. Für die Erbschaftsteuer
wird rund ein Hektar wird der Wert der verpachteten Fläche
Fläche benötigt. mit Verkehrswerten angesetzt (s. u.).
• Betriebsprämie: Auch wenn beispiels-
weise Schafe unter der Anlage weiden,
schließt § 12 Abs. 3 Nr. 6 Direktzah
lungen-Durchführungsverordnung Flä-
CHECKLISTE chen, auf den sich PV-Anlagen befinden,
ausdrücklich aus. Anders könnte es
Was ist wichtig für die Wirtschaftlichkeit? künftig bei Agri-PV-Anlagen aussehen,
wo unter oder zwischen den Modulen
□ Fläche: Pro Hektar werden derzeit 3,9 bis 4,7 ct/kWh bei Laufzeiten
gewirtschaftet wird.
ca. 1 000 kWp (1 MWp) installiert. von acht bis zwölf Jahren.
• Höfeordnung: Die Verpachtung von
□ Investition: Für Anlagen im Mega □ Netzeinspeisepunkt: Je näher das Solarflächen ist eine nichtlandwirt-
watt-Bereich zahlt man je MWp Netz, desto besser. Positiv ist, schaftliche Nutzung, die daher Nachab-
installierte Leistung ca. 650 000 – wenn sich Kosten z. B. mit Wind findungsansprüche der weichenden Er-
800 000 €. Die laufenden Kosten energie oder Biogas teilen lassen. ben und Pflichtteilsberechtigten auslö-
liegen laut Solarcluster Baden- Eigenverbrauch ist nicht möglich. sen kann.
Württemberg bei 12 – 14 €/kWp/a. gesa.harms@topagrar.com
□ Untergrund: Die Befestigungspfähle
□ Stromerträge: Realistische Erträge sind meist in die Erde gerammt. Ist
liegen zwischen 1 000 (z. B. in der Untergrund sehr weich, steinig
Schleswig-Holstein) bis 1 100 kWh/ oder ist es sehr windig am Standort,
STEUERN
kWp (z. B. in Baden-Württemberg). sind teurere Fundamente nötig.
□ EEG-Förderung: Sie gilt auf Flä □ Baugenehmigung: Jede Frei Aufpassen bei der
chen bis 200 m entlang von Auto flächenanlage benötigt eine Bau
bahnen bzw. Bahnschienen, und genehmigung. Meist muss die
Erbschaftsteuer!
auf Deponie- bzw. Konversionsflä Gemeinde einen Flächennutzungs
chen. Bis 100 kWp liegt der Strom plan und einen Bebauungsplan Stirbt der Hofeigentümer, kann die Ver-
preis für 20 Jahre derzeit bei ca. erstellen, was mindestens ein Jahr pachtung einer Fläche für die Solarnut-
5,3 ct/kWh. Anlagen mit 100 bis dauert. Im Idealfall wird die Bauge zung zum teuren Bumerang werden, er-
750 kWp vermarkten den Strom nehmigung gleichzeitig bearbeitet. klärt Steuerberater Stefan Heins von
direkt, plus EEG-Marktprämie von Keine Genehmigung erhalten Flä der wetreu in Kiel. Denn verpachtete
0,4 ct/kWh, insgesamt ca. 5,7 ct/ chen in Naturschutzgebieten, auch Solarflächen gelten aus Sicht der Erb-
kWh. Seit 2021 sind Anlagen bis zu in Landschaftsschutzgebieten wird schaftsteuer nicht als land- und forst-
20 MW möglich. Sie müssen an es schwierig. Teils lehnen Gemein wirtschaftliches Vermögen! Zwar steht
einer bundesweiten Ausschreibung den Solarparks auch generell ab. die Fläche bei dem Hoferben in der Bi-
teilnehmen. Das günstigste Gebot lanz. Die Erbschaftsteuer ordnet die
□ Flächennutzung unter den Modulen:
erhält für 20 Jahre den Zuschlag, Fläche aber nicht dem land- und forst-
Wegen der stabilen Einzäunung
in 2020 waren es gut 5 ct/kWh. wirtschaftlichen Vermögen (luf), son-
sind Schafe oder Gänse zur Bewei
dern dem Grundvermögen zu, das z. B.
□ Benachteiligte Gebiete: Baden- dung gängig. Stehen die Modul
auch Mietshäuser umfassen kann. Als
Württemberg, Bayern, Hessen, reihen weit genug auseinander, ist
Wert für verpachtete Solarflächen gel-
Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt auch Heuproduktion z. B. für Pferde
ten 50 % des örtlichen Bodenrichtwer-
erlauben EEG-Anlagen begrenzt denkbar. Bei evtl. Eigennutzung
tes für Gewerbegebiete. Überschlägig
auch in benachteiligten Gebieten. kann eine Umsatzsteuerpflicht für
geht ein 5 ha großer Solarpark bei
die Pachtzahlung entstehen.
□ PPA-Anlagen: Derzeit entstehen einem Gewerbeflächenpreis von z. B.
eher große Anlagen ohne EEG- □ Beteiligung: Denkbar und steuerlich 300 000 €/ha dann mit 750 000 € in die
Förderung. Der Strom wird über oft auch sinnvoll ist, sich am Solar Berechnung für die Erbschaftsteuer ein.
Stromlieferungsverträge (Purchase- park zu beteiligen. Dabei sollten Sie Der Erbschaftsteuer-Freibetrag beträgt
Power-Agreement; PPA) z. B. an sich unbedingt steuerlich beraten pro Kind aber nur 400 000 €, sodass
Stadtwerke verkauft, z. B. für lassen. saftige Steuernachzahlungen auf die Er-
ben zukommen können.
54 top agrar 6/2021
Aufgepasst heißt es auch, wenn der
Junior direkt nach der Hofübergabe an des Jahres
Photovoltaik-Betreiber verpachten will.
Verpachtet er innerhalb der jeweils für
die Verschonung geltenden Behaltens-
frist (5 oder 7 Jahre), verstößt er gegen
2021
die jeweilige Behaltensfrist, mit erb-
schaftsteuerlichen Folgen.
Verschont von der Erbschaftsteuer
bleibt der Solarpark, wenn Sie sich als
Landwirt am Solarpark in Form einer
GmbH & Co. KG beteiligen. Sie sind
dann gewerblicher Mitunternehmer,
die Flächenverpachtung gilt als Sonder-
betriebsvermögen. Diese Konstruktion
ist von der Erbschaftsteuer verscho-
nungsfähig. Außerdem weist Steuerbe-
rater Stefan Heins auf folgendes hin:
• Die Pacht darf der Landwirt ohne
Umsatzsteuer einnehmen. Schließen Sie
einen Gestattungsvertrag ab, bei dem
Sie selber noch die Fläche mitnutzen
dürfen, wie z. B. bei Agriphotovoltaik,
wird die Umsatzsteuer von 19 % fällig.
Jetzt
Es kommt also für die Umsatzsteuer
bewerb
auf die Vertragsgestaltung an.
• Die Pachteinnahmen gelten als Ein-
en!
kommen aus Land- und Forstwirt-
schaft. 13 a-Betriebe rechnen sie als
Sondereinnahme zum Grundbetrag.
• Oft beauftragt der Solarpark-Betrei-
ber den Landwirt, Ökopunkte oder
Ausgleichsflächen zu schaffen. Dies ist HOFdirekt und top agrar
umsatzsteuerpflichtig mit 19 %.
• Für Dienstleistungen im Solarpark, prämieren die besten Hofläden!
wie z. B. das Freimähen der Module
oder Zäune müssen Sie als Landwirt
Umsatzsteuer in Höhe von 19 % ver-
Sie sind besonders ideenreich und
langen. Bedenken Sie bei solchen Leis- engagiert in der Direktvermarktung?
tungen die Umsatzgrenze zum Gewerbe
von max. 51 500 € für Zuverdienste im
Dann bewerben Sie sich! Auf die Gewinner
landwirtschaftlichen Betrieb. warten attraktive Sach- und Geldpreise.
Weitere Informationen und Anmeldung:
www.hofladendesjahres.de
Unsere Premiumpartner:
Foto: GP Joule
Mit freundlicher Unterstützung unserer Sponsoren:
△ Aufgepasst: Auch bei Verpachtung zählt
die Fläche für die Erbschaftsteuer mit!
Ein Angebot der Landwirtschaftsverlag GmbH, Hülsebrockstr. 2-8, 48165 Münster, www.lv.deSie können auch lesen
