GÜTEBOHL SÜD - 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST - Gaienhofen
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GEMEINDE GAIENHOFEN
BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG
IM BESCHLEUNIGTEN VERFAHREN NACH §13A
GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG
TEILBEREICH OST
GEMARKUNG GAIENHOFEN
BEGRÜNDUNG
INHALT
A. ALLGEMEINES 2
B. ABWÄGUNG 5
C. VERFAHREN 20
D. STÄDTEBAU UND PLANUNGSZIELE 22
E. BEGRÜNDUNG DER ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFTEN 30
F. STÄDTEBAULICHE DATEN 34
A R C H I T E K T E N S T A D T P L A N E R I N G E N I E U R E WIESER
„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
A. ALLGEMEINES
1. GELTUNGSBEREICH
§ 9, Abs. 7 BauGB
Das Plangebiet liegt im Ortsteil Gaienhofen am Ortseingang aus Richtung Hemmenhofen. Es
grenzt im Norden an das Plangebiet „Gütebohl West Neufassung“ und im Osten an das
Plangebiet „Gütebohl Ost“ an. Im Süden bildet die Landstraße L192 die südliche Grenze und
grenzt an das Plangebiet „Im alten Bach“.
Das Plangebiet entspricht weitgehend dem bisherigen Planbereich des geltenden B-Plans
„Gütebohl-Süd“. Neu aufgenommen ist das Flst. Nr. 61/1.
Der genaue räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus der Darstellung im Lageplan
(Planzeichen 15.13 Planzeichenverordnung) und umfasst die Flurstücke Nrn.:
11/7, 11/8, 61/1, 61/2, 63/1, 64, 64/1, 64/2, 65, 65/2, 71, 73, 74, 74/5, 74/6, 74/8,
74/9, 380 Teil, 1967 Teil, 1803 Teil.
Die Fläche des Plangebiets beträgt 2,2772 ha.
2. ANLASS DER PLANAUFSTELLUNG
§ 9, Abs. 7 BauGB
Von der Gemeinde Gaienhofen erworbene, erschlossene Flächen und zur Wohnbebauung
angebotene Plangebiete der letzten Jahre - wie zum Beispiel in Horn die Baugebiete „Segeten“
oder „Lerchenweg“ - sind bereits vollständig bebaut und es besteht weiterhin eine erhebliche
Nachfrage nach Bauplätzen. Da Gaienhofen in seiner Außenentwicklung aufgrund der
umliegenden Schutzgebiete (Natur- und Landschaftsschutz, Natura 2000) sehr eingeschränkt
ist, ist es geboten, die Innenentwicklung weiter zu stärken und insbesondere z.B. in
bestehenden Baugebieten eine Nachverdichtung zu fördern. So wurden u.a. im Ortsteil
Gaienhofen die Bebauungspläne „Gütebohl Ost“ mit Rechtskraft vom 08.02.2002 und
„Gütebohl West - Neufassung“ mit Rechtskraft vom 20.11.2009 bereits zeitgemäß
überarbeitet. Auch das Ende 2016 fertiggestellte „Innenentwicklungskonzept Gaienhofen“,
welches gemeinsam mit der Öffentlichkeit im Rahmen von Workshops erarbeitet und vom
Ministerium für Verkehr und Infrastruktur gefördert wurde, ist die Nutzung und Aktivierung von
Innenentwicklungspotentialen ein zentrales Thema.
Im Jahr 1996 wurde für den Planbereich „Gütebohl-Süd“ im Ortsteil Gaienhofen ein
Bebauungsplan aufgestellt, welcher am 13.12.1996 rechtskräftig wurde. Es wurden
verhältnismäßig große Grundstücke mit sehr kleinen Baufenstern festgesetzt und es wurden
große, von Bebauung freizuhaltende Flächen ausgewiesen.
Da das Plangebiet „Gütebohl-Süd“ bisher noch nicht vollständig bebaut ist, eignet es sich zur
behutsamen Nachverdichtung und zur zeit- und bedarfsgerechten Weiterentwicklung. Um eine
geordnete, zeitgemäße städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, sowie Möglichkeiten zur
städtebaulichen Ergänzung der bisher vorhandenen Baustrukturen - unter Berücksichtigung
der Lage des Gebiets - zu schaffen, soll der Bereich neu überplant werden.
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 2 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
3. ENTWICKLUNGSBEDARF
Entsprechend der Einstufung der Gemeinde im Regionalplan ist lediglich die
Flächenausweisung im Rahmen der Eigenentwicklung vorgesehen. Die Größenordnung richtet
sich nach der ortsansässigen Bevölkerung und der örtlichen gewerblichen Wirtschaft, des
Fremdenverkehrs und der Landwirtschaft.
Auf Basis der Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise des Ministeriums für
Verkehr und Infrastruktur Baden- Württemberg vom 23.05.2013 soll für Bebauungspläne der
geplante Bedarf an Wohnbauflächen nach § 8 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BauGB
nachgewiesen werden. Im Rahmen des Innenentwicklungskonzepts von Büro 365° mit Stand
vom 22.12.2106 wurde eine Beurteilung des Wohnraum- und Bauflächenbedarfs anhand der
Plausibilitätsprüfung durchgeführt. Dabei wird von einem Wachstum von 0,3 % p.a. des
Planungszeitraumes ausgegangen.
Auf Basis der Daten des Statistischen Landesamt wird der fiktive Einwohnerzuwachse und die
prognostizierte Einwohnerentwicklung addiert. Der ermittelte Einwohnerzuwachs bis zum Jahr
2030 beträgt 333 Personen. Unter Berücksichtigung eines Flächenbedarfs von 50 EW/ha
ergibt sich ein Flächenbedarf von 6,70 ha, dem ein Flächenpotential an Baulücken von 9,74
ha gegenübersteht. Berücksichtigt man dabei jedoch eine Aktivierungsrate von Baulücken mit
ca. 1,5 % pro Jahr, so ergibt sich bis zum Jahr 2030 ein Bedarf zur Ausweisung von
Neubaugebieten von 4,36 ha.
Durch die Nachverdichtung des Plangebiets könnten im maximalen Ausbau zusätzlich ca. 45
Wohneinheiten mit ca. 100 Einwohnern entstehen. Bei einer Aktivierungsrate von 15 % bis
zum Jahr 2030 ergäben sich somit 15 Einwohner, so dass die Planung der Eigenentwicklung
der Gemeinde entspricht.
4. LANDESENTWICKLUNGSPLAN / REGIONALPLAN
§ 1 Abs. 4 BauGB
Die Gemeinde Gaienhofen ist entsprechend dem Regionalplan als Kleinzentrum im
Mittelbereich Radolfzell auszubauen. Das Kleinzentrum stellt die unterste Ebene der
zentralörtlichen Gliederung dar. Der Siedlungsraum Gaienhofen im Bereich des
Verwaltungsraums Höri liegt außerhalb der Entwicklungsachsen.
Das Plangebiet ist im Regionalplan 2000 Region Hochrhein Bodensee, verbindlich seit
10.04.1998 als geplante Siedlungsfläche dargestellt.
Im Westen an den Ortsrand grenzt die Grünzäsur Nr. 16. Die als Freihaltezonen ausgewiesene
Fläche soll das Zusammenwachsen der Ortsteile Gaienhofen und Hemmenhofen verhindern
und hat eine siedlungs- und freiraumstrukturierende Aufgabe. Sie hat außerdem
siedlungsnahe Ausgleichs- und Erholungsfunktionen, sowie landschafts-ökologische
Funktionen. Eine Beeinträchtigung der Belange der Grünzäsur sind durch das angrenzende
Plangebiet nicht erkennbar.
Aus den Zielen und Grundsätzen des Bodenseeuferplan als Teilregionalpläne ergeben sich
keine Belange, die das Plangebiet betreffen.
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BEGRÜNDUNG
5. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
§ 8 Abs. 2 BauGB
Im Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes „Höri“ rechtskräftig seit dem
12.12.2013 ist die Fläche des Plangebiets als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan
entwickelt sich somit aus dem Flächennutzungsplan.
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BEGRÜNDUNG
6. ABSTIMMUNGSGEBOT
§ 2 Abs 2 BauGB
Aus der Nachverdichtung des bereits überplanten Bereichs und da die Eigenentwicklung der
Gemeinde nicht überschritten wird, sind keine planungsrechtlichen Auswirkungen auf die
Nachbargemeinden Moos und Öhningen erkennbar. Die Abstimmung erfolgt im Rahmen der
Beteiligung nach § 4 Abs. 1 und 2 BauGB.
B. ABWÄGUNG
§ 1 Abs. 7 BauGB
Nachfolgend wird überprüft, ob der Bebauungsplan das Abwägungsgebot erfüllt. Die
rechtlichen Anforderungen an die Abwägung hat das Bundesverwaltungsgericht in zahlreichen
Entscheidungen geklärt. Sie beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf
das Abwägungsergebnis.
Das Abwägen als Vorgang besteht aus zwei Stufen:
- der Ermittlung und Zusammenstellung des Abwägungsmaterials und
- der Gewichtung des Abwägungsmaterials
Die Gemeinde Gaienhofen hat alle öffentlichen und privaten Belange
- die nicht objektiv geringwertig und schutzwürdig sind und
- die von dem Bebauungsplan mehr als geringfügig und zumindest wahrscheinlich betroffen
werden
ermittelt und zusammengestellt.
1. BODENORDNUNG
Die Grundstücke des Plangebiets sind bis auf die öffentlichen Flächen in Privatbesitz. Für die
Erschließung sind keine weiteren Maßnahmen notwendig. Lediglich die Anlage einer PKW-
Wendemöglichkeit an der Westseite des Plangebiets wird planungsrechtlich gesichert. Die
Fläche kann von der Gemeinde erworben werden.
2. PRIVATES EIGENTUM
Im Rahmen der Überplanung soll möglichst kein bestehendes Baurecht eingeschränkt und
keine bisher zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden. Im Zuge der Planung werden
deshalb auch der freie Blick und die Erweiterungsabsichten berücksichtigt. Die Aufstellung des
Bebauungsplanes soll dazu dienen, für die Erweiterung und die Ergänzung der bestehenden
Bebauung grundsätzliche städtebauliche Planungsziele vorzugeben. Die Planung soll nicht
bauliche Entwicklungen verhindern, sondern positive Planungen sichern.
Der Nachweis, dass keine Einschränkungen hinsichtlich der Festsetzungen der Baumasse
erfolgt, wird im Rahmen der Begründung zu den städtebaulichen Festsetzungen
vorgenommen.
Bei Aufhebung bzw. Änderung der zulässigen Nutzung in einem Bebauungsplangebiet
bestehen nur innerhalb einer Frist von 7 Jahren Entschädigungsansprüche ab Zulässigkeit des
Vorhabens. Nach dieser Frist können solche Ansprüche nur erhoben werden, wenn eine bereits
ausgeübte Nutzung durch die Bebauungsplanänderung unmöglich bzw. erheblich erschwert
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 5 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
wird. Der Bebauungsplan „Gütebohl Süd“ ist rechtsgültig seit dem 13.12.1996. Demzufolge
können durch die Änderung des Bebauungsplanes keine Entschädigungsansprüche begründet
werden.
Beim neu aufgenommen Flst. Nr. 61/1. handelt es sich um das einzige bebaute Grundstück
zwischen den Plangebieten „Gütebohl Süd“ und „Gütebohl Ost“, das bisher nicht vom
Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfasst ist. Aus der künftigen Einbeziehung in den
Bebauungsplan lassen sich zunächst keine Einschränkungen gegenüber den bisher
maßgebenden Regelungen nach § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebungsbebauung nach Art
und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut
werden soll, ohne Beeinträchtigung des Ortsbildes und unter Wahrung der Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse) erkennen.
Bei einer Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung sind die Bauten/Festsetzungen in
den umliegenden Bereichen der derzeit geltenden, direkt angrenzenden Bebauungspläne
„Gütebohl Ost“ und „Gütebohl-Süd“ heranzuziehen. Ein kleiner, unbebauter Teil des Flst. 61/1
liegt bereits im Geltungsbereich des heutigen B-Plans „Gütebohl-Süd“.
3. BESTANDSCHUTZ
Für alle zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans genehmigten Anlagen und
Nutzungen besteht ein aus den Regelungen des Art. 14 Grundgesetz abgeleiteter
Bestandschutz. Die künftigen Festsetzungen berücksichtigen die vorhandene Bebauung und
es sollen keine bisher vorhandenen Nutzungen künftig ausgeschlossen werden.
Der erweiterte Bestandsschutz nach §1 Abs. 10 BauNVO für die Erneuerungen und
Erweiterungen bisher zulässiger Anlagen ist nicht notwendig, da der Planbereich
ausschließlich mit Wohngebäude bebaut ist. Somit wird den Belangen der Eigentümer
ausreichend Rechnung getragen und aus der Umplanung resultiert keine Schlechterstellung.
Der Gebietscharakter eines Allgemeinen Wohngebietes bleibt gewahrt.
4. ANFORDERUNGEN AN DIE ENTWICKLUNG
§ 1 Abs. 5 BauGB
Das städtebauliche Ziel einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung erfolgt durch die
Ausweisung bedarfsgerechter bzw. nachfrageorientierter Bauflächen und
Erweiterungsmöglichkeiten auf der Grundlage des bauleitplanerischen Grundsatzes des
sparsamen und schonenden Umganges mit Grund und Boden nach § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB
durch Maßnahmen der Innenentwicklung und Nachverdichtung eines bereits baulich
genutzten Bereichs– dies im Sinne des Erhalts sowie sinnvollen Weiterentwicklung der
typischen Bau- und Siedlungsstruktur der Gemeinde Gaienhofen. Ziel des Bebauungsplans ist
es, auf den relativ großen Grundstücken eine Nachverdichtung zu ermöglichen und attraktive
Wohnverhältnisse zu schaffen, um das Wohnungsangebot auszuweiten und zu verbessern.
Durch die Zulässigkeit von Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau soll eine
sozialgerechte Bodennutzung ermöglicht werden. Der Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse
einer sich wandelnden gesellschaftlichen Struktur und Alterspyramide kann dadurch
Rechnung getragen werden. Mit Verzicht auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen
werden die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt. Maßnahmen zur Vermeidung und
Minimierung fördern eine menschenwürdige Umwelt. Durch Maßnahmen, wie die
Energieeinsparung durch Gebäudeanordnung unter Vermeidung gegenseitiger Verschattung
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 6 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
oder die Schaffung von Grünflächen, Kaltluftabflussflächen und die Reduktion der
Hitzebelastung durch Baumpflanzung und durch die Verschattung von Verkehrsflächen wird
der Klimaschutz gefördert.
5. ALLGEMEINDE ANFORDERUNGEN
§ 1 Abs. 6 Nr. 1-6 BauGB
Mit der Nachverdichtung bestehender Wohnbauflächen werden die Anforderung an gesunde
Wohnverhältnisse, die Sicherheit und die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere
auch von Familien mit mehreren Kindern berücksichtigt. Mit der Schaffung von Miet- und
Eigentumswohnungen, sowie der Möglichkeit privater Eigentumsbildung wird der Erhalt einer
sozial stabilen Bewohnerstruktur gestärkt. Dabei wurde die Bevölkerungsentwicklung bei der
Bedarfsermittlung entsprechend berücksichtigt. Durch die Ausweisung von
Mehrfamilienwohnhäusern wird sowohl die Voraussetzung für kostensparendes Bauen
geschaffen, wie auch die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten
Menschen durch die Möglichkeit der Schaffung unterschiedlicher Wohnformen, barrierefreier
Erschließungen und privater Spielplätze berücksichtigt.
Für Kleinkinder stehen auf den ausgewiesen Wohngrundstücken ausreichend private
Spielflächen zur Verfügung. Die größeren Kinder werden die verkehrsberuhigten Straßenteile
und die freie Landschaft zu diesem Zweck nutzen. Jugendliche treffen sich im Zentrum des
Ortes und bei Angeboten der Vereine zur Beschäftigung in der Freizeit. Auf die Anlage eines
öffentlichen Spielplatzes im Plangebiet wird aus den vorgenannten Gründen verzichtet.
Gemeinbedarfsflächen für öffentliche Einrichtungen sind im Plangebiet nicht erforderlich.
In der Gemeinde Gaienhofen sind für die Ausweisung weiterer Wohnflächen ausreichend
Angebote des Bildungswesens wie Kindertagestätten, Grund- und Werkrealschule sowie
Gymnasium mit Realschulzweig vorhanden. Sonstige weiterführende Schulen finden sich in
den Kreisstädten Radolfzell und Singen. Außerdem sind kulturelle und kirchliche
Einrichtungen im Ort vorhanden. Ferner steht ein entsprechendes Angebot an Freizeit-,
Dienstleistungs- und Verwaltungseinrichtungen zur Verfügung. Im Kernort sind
Einkaufsmöglichkeiten für Lebensmittel, Gastronomiebetriebe, eine Bankfiliale sowie eine
Apotheke als auch Arztpraxen der Allgemeinmedizin vorhanden. Weitergehende
Versorgungseinrichtungen finden sich in den Kreisstädten Radolfzell und Singen.
6. BELANGE DES UMWELTSCHUTZES
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB
Das Plangebiet soll trotz baulicher Nutzung weiterhin bestimmte ökologische Funktionen
erfüllen. Der Umweltbeitrag vom Büro für Freiraumplanung Beate Schirmer, Hilzingen, gibt
Maßnahmen für ökologische Planungsziele vor, welche in die Textlichen Festsetzungen und in
die Örtlichen Bauvorschriften aufgenommen werden.
Der Plan wird nach § 13a BauGB (als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten
Verfahren) und den damit verbundenen erleichterten Voraussetzungen aufgestellt. Der
Gemeinderat hat mit Aufstellungsbeschluss auch den Verzicht auf Umweltprüfung und
Umweltbericht gem. § 13 Abs. 3 BauGB beschlossen.
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BEGRÜNDUNG
6.1. Auswirkungen auf Tiere
Die Artenschutzrechtliche Prüfung von Freiraumplanung Beate Schirmer, Hilzingen hat
das Plangebiet untersucht und nachfolgenden Bestand festgestellt:
Weichtiere
Mit besonders oder streng geschützten Schnecken – und Muschelarten ist hier nicht zu
rechnen.
Insekten
Nachrichtlich gibt es keine Information über das Vorkommen besonders oder streng
geschützter Insektenarten (Quelle LUBW Landeskartierung).
Amphibien
Die Lebensraumbedingungen sind für Amphibien eher ungünstig.
Reptilien
Das Gelände stellt einen Biotopkomplex mit guten Voraussetzungen für das
Vorkommen verschiedener Reptilienarten dar, wie der Waldeidechse und mäßigen bis
schlechten Voraussetzungen für Zauneidechse und Schlingnatter.
Vögel
Hecken-, Gebüsch-, Baumbrüter finden hier sehr gute Voraussetzungen zur
Fortpflanzung. Für Höhlenbrüter sind in den älteren Bäumen Möglichkeiten gegeben.
Säugetiere
Fledermäuse werden in einem anderen Gutachten beurteilt. Andere streng geschützte
Säugetierarten sind auf Grund der Habiatstrukturen nicht zu erwarten.
Besonders geschützte Säugetierarten wie Fuchs, Feldhase und andere Kleinsäuger,
sind möglich.
Das Untersuchungsgebiet ist reich an Brutrevieren heimischer Vogelarten mit
besonderem Schutzstatus, streng geschützte Arten wurden im Untersuchungsbereich
nicht festgestellt. Zur Bebauung der Hangflächen werden die Gebüsche, Totholz und
Übergangsbereiche zur Wiese inkl. dieser entfernt und der Hang abgegraben. Die
geplante Nutzung mit versiegelten Flächen, Gartennutzung und Bebauung wird einen
Großteil der Reviere und Nisthabitate zerstören. Die Möglichkeit der Tötung besonders
geschützter Arten ist gegeben, wenn während der Brutzeit Bäume gefällt und Nester
zerstört werden. Deshalb werden genaue Zeitpunkte und Maßnahmen zur
Vorgehensweise bei Rodungen festgesetzt.
Entlang des nördlichen Rands des Plangebiets wird ein mindestens 10 m breiter
Gehölzstreifen an der oberen Hangkante als Lebensraum und Vernetzungskorridor für
Waldeidechsen, potentielle andere Kriechtierarten und für Gehölzbrüter als Flächen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
festgesetzt. Die vorhandenen Bäume und Sträucher sind auf Dauer zu erhalten und zu
pflegen. Bei natürlichem Abgang ist eine gleichartige Ersatzpflanzung vorzunehmen.
Außerdem sind die Bäume mit Standortfestlegung und Sträuchern in Gruppen über
min. 30 % der Fläche zu bepflanzen und zu unterhalten. Die freien Flächen sind mit
autochthoner Wiesenansaat „magerer Standorte“ anzusäen. Die Empfehlung der
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BEGRÜNDUNG
Errichtung von Trockenmauern in der Grünfläche E1 schafft Lebensraum für
wärmeliebende Arten.
Als vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme zum Artenschutz wird an der Grenze des Flst.
Nr. 73 ein senkrecht zum Hang verlaufenden Vernetzungsstreifen vorgesehen. Andere,
möglicherweise vorhandene Reptilienindividuen können hier ebenfalls
Rückzugsräume und Wanderwege finden. Ein Verstoß gegen das Beschädigungsverbot
ist damit nicht gegeben.
Maßnahme zum Artenschutz und zur Vermeidung von Tatbeständen nach § 44 Abs. 1
BNatSchG wie z.B. der Fledermaus-Population werden in den Textlichen Festsetzungen
festgesetzt.
Zum Schutz vor Vogelschlag an Glasfassaden sind geeignete Maßnahmen gefordert.
Aufgrund der vorgenannten Maßnahmen wird der Verlust von Teillebensräumen und
der Eingriff in das Schutzgut Tiere nicht als erheblich eingestuft.
6.2. Auswirkungen auf Pflanzen
Bäume / Gebüsch / Dickicht
Diese Lebensraumtypen sind flächenanteilig dominant und miteinander verwoben.
Alte, große Bäume, darunter Eichen, stehen über dem Strauchbestand, dem sich an
einigen Stellen Brombeergestrüpp einflechtet. Robinien beginnen sich an einer Stelle
des Hanges auszubreiten. Durchgewachsene Kirschbäume befinden sich zwischen
dichten Hartriegeln und Kirschensämlingen. Haselbüsche, Liguster, Feldahorn,
Pfaffenhütchen, Schlehen, der ein oder andere Zierstrauch (Flieder, Forsythie), sowie
am Hangfuß Eschen, Silberweiden etc. Durchsonnte Gehölze wechseln sich mit
verschattetem Dickicht ab.
Hecken und Hausgärten
Hecken und Bäume verbinden die Freiflächen mit den bereits bebauten und
gärtnerisch angelegten Grundstücken am östlichen Ende des Bebauungsplans.
Ruderalgesellschaft mit Neophyten auf ehemaligen Schutthäufen und Bereichen, auf
denen das Brombeergestrüpp gemulcht wurde. Samenpflanzen wie Nachtkerze,
Kanadisches Berufkraut und Einjähriges Berufkraut sind stark vertreten. Die
Kanadische Goldrute hat sich hier ausgebreitet und findet sich auch an anderen
Übergangsbereichen von Gehölz zu Grünland oder Rasen.
Grünland und Rasen
Das Grünland am westlichen Rand des Baugebiets (Flst. 75/3) ist im unteren Bereich
nicht artenreich, an den steileren Bereichen scheint es trockener zu sein, hier sind
Wiesenkräuter und Sukzessionszeiger sichtbar. Auf Flurstück Nr. 73 wird die Wiese
rasenartig kurz gehalten und als Lehrerparkplatz für eine Schule genutzt. In den
Hausgärten ist eine rasenartige Nutzung anzunehmen sowie Ziergehölze und
Staudenrabatten mit teil- oder vollversiegelten Flächen im Wechsel.
Pflanzgebote
Bei der Verwendung von Bäumen und Gehölzen dürfen nur heimische
standortgerechte Arten verwendet werden. Diese sollten u.a. für Bienen und andere
Insekten eine Nahrungsquelle an Nektar und Pollen darstellen (siehe
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 9 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
Bienenweidenkatalog des Landes Baden-Württemberg des Ministeriums für ländlichen
Raum und Verbraucherschutz)
Aufgrund der vorgenannten Maßnahmen wird der Eingriff in das Schutzgut Pflanzen
nicht als erheblich eingestuft.
Die Nachverdichtung bezieht sich größtenteils auf die vorhandenen Hausgärten und
die artenarmen Wiesenflächen im unteren Bereich. Mit der Schaffung des § 13a
BauGB hat sich der Gesetzgeber entschieden, u. a. die Nutzbarmachung von Flächen
im Innenbereich zu erleichtern. Obwohl auch hier ein Eingriff in das Schutzgut Pflanzen
erfolgt, wird dieser nicht von der Eingriffsregelung tangiert.
6.3. Auswirkungen auf Boden
In der Gliederung des geologischen Aufbaus ist Gaienhofens in die Großlandschaft
„Voralpines Hügel- und Moorland“ (3) sowie in den Naturraum „Hegau“ (30)
einzustufen. Die Böden haben eine mittlere Bodenfruchtbarkeit, eine geringe bis
mittlere Funktionserfüllung als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt, ihre Filter- und
Puffereigenschaften für Schadstoffe sind hoch.
Der nördliche Bereich des Plangebiets besteht aus einem Steilhang mit extrem steilen
Böschungsfläche. Im südlichen Bereich ist immer noch eine Neigung von annähernd
10 % vorhanden. Der Höhenunterschied zwischen Straße und nördlichem
Plangebietsrand beträgt ca. 15 m.
Der Steilhang wird künftig vor der Bebauung mit Gebäuden und Nebenanlagen
freigehalten. Maßnahmen zur Hangsicherung werden jedoch in einem Teilbereich
zugelassen.
Es besteht eine Empfindlichkeit der Böden gegenüber Versiegelung und der daraus
resultierenden Verringerung der Filter- und Pufferfunktion und des Ausgleichs im
Wasserhaushalt. Minimierungsmaßnahmen, wie die Festsetzung zur Verwendung
wasserdurchlässiger Materialien werden im Bebauungsplan, berücksichtigt.
Die bau- und anlagenbedingten Wirkungen sind im Schutzgut Boden sehr hoch und
bleiben als unvermeidbare Belastung bestehen.
Mit der Schaffung des § 13a BauGB hat sich der Gesetzgeber entschieden, u. a. die
Nutzbarmachung von Flächen im Innenbereich zu erleichtern. Obwohl auch hier ein
Eingriff in das Schutzgut Boden erfolgt, wird dieser nicht von der Eingriffsregelung
tangiert. Durch eine Bebauung im Innenbereich werden wertvolle Ressourcen im
Schutzgut Boden im Außenbereich geschont.
6.4. Auswirkungen auf Wasser
Grundwasser
Das Schutzpotential der Grundwasserüberdeckung ist hoch. Die Ergiebigkeit /
Transmissivität der Grundwasserleiter ist jedoch aufgrund der Molasse gering bis sehr
gering. Für den langfristigen Grundwasserschutz ist eine Wasserretention am
Entstehungsort unbedingt zu empfehlen.
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 10 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
Oberflächengewässer / Hochwasserschutz
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das Plangebiet ist nicht als
betroffene Fläche im Entwurf Hochwassergefahrenkarten für das HQ100 enthalten. Die
Retention von Regenwasser versiegelter Flächen reduziert die Zuleitung in den
Bodensee und dient somit der Hochwasservermeidung im weiteren Flussverlauf. Als
Minimierungsmaßnahme um Hochwasserspitzen zu bremsen wird der Einbau eines
Kleinspeichers mit verzögerter Ableitung festgesetzt. Des Weiteren wird die Begrünung
von Flachdächern zwingend vorgeschrieben.
Hangwasser
Die freie Ableitung von Hangwasser wird durch die freizuhaltenden Baulücken
weiterhin sichergestellt. Insbesondere die schadlose Ableitung während der Bauzeit ist
sicherzustellen.
Allgemein
Die mit der Bebauung verbundenen Oberflächenversiegelung ist als
Umweltauswirkung im Schutzgut Wasser hoch und bleibt als unvermeidbare Belastung
bestehen
6.5. Auswirkungen auf Luft und Klima
Das Plangebiet ist durch bestehende Nutzung zwar vorgeprägt, der hohe Anteil an
Vegetationsbestand wirkt sich positiv auf die klimatischen Verhältnisse aus. Die
Temperaturspitzen werden gesenkt, die Luftfeuchtigkeit steigt und Stäube werden
gebunden. Als Ventilationsbahn für Frisch-/Kaltluft bzw. See- Landwinde fungieren
derzeit die vorhandenen Grünflächen.
Auf die Anpflanzung von Bäumen auch im Verkehrsraum ist unbedingt zu achten. Der
am Boden entstehende Vegetationsverlust und die daraus resultierenden klimatischen
Auswirkungen können im Kronenraum durch das Blattvolumen voll entwickelter
Bäume kompensiert werden. Für das Schutzgut Klima und Luft sind bei ausreichender
Bepflanzung keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten.
Aufgrund moderner Heizanlagen und der gültige Wärmedämmstandard sind aus dem
Baugebiet keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten,
Aufgrund der vorgenannten Maßnahmen wird der Eingriff in das Schutzgut Klima und
Luft nicht als erheblich eingestuft.
6.6. Auswirkungen auf Landschaft
Das Plangebiet ist von der Seeseite und insbesondere vom schweizer Bodenseeufer
weithin sichtbar, so dass die Belange des Landschaftsbilds und die Auswirkungen auf
Kubaturfestsetzungen geprüft werden müssen.
Das Landschaftsbild ist durch ein abwechslungsreiches Relief der Landschaft und die
unterschiedlichen Nutzungen auf kleinparzelliger Flur der Halbinsel Höri geprägt.
Insgesamt dominieren Offenland, Grünland und Steuobstbestände den Freiraum.
Es ist Ziel zum einen das Landschaftsbild, das in seiner Eigenart, Vielfalt und
Schönheit zu erhalten ist. Zum anderen ist die Erhaltung ausreichend großer,
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 11 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
unzerschnittener Landschaftsräume von Bedeutung. Das Baugebiet liegt oberhalb des
Ufers des Untersees und tritt aufgrund des dahinter weiter ansteigenden Geländes mit
der Wohnbebauung „Gütebohl West“ im Landschaftsbild nicht erheblich negativ in
Erscheinung. Um die Riegelwirkung der Gebäude zu reduzieren, müssen Teilbereiche
freigehalten und die Firsthöhen begrenzt werden. Zur horizontalen Strukturierung
sollten Baumpflanzungen die Silhouette der Dachlandschaft strukturieren.
Aufgrund der vorgenannten Maßnahmen wird der Eingriff in das Schutzgut
Landschaftsbild nicht als erheblich eingestuft.
6.7. Wechselwirkung / Wirkungsgefüge
Die zu betrachtenden Auswirkungen beeinflussen sich gegenseitig in
unterschiedlichem Maß. Eine negative Verstärkung der erheblichen
Umweltauswirkungen ist nicht zu erwarten.
6.8. Auswirkung auf Natura-2000-Gebiete
Das Netz Natura 2000 besteht aus den Gebieten der Fauna-Flora-Habitatrichtlinie
(FFH-Richtlinie, vom 21. Mai 1992, 92/43/EWG) und der Vogelschutzrichtlinie (vom 2.
April 1979, 79/409/EWG).
FFH-Gebiet - „Schienerberg und westlicher Untersee“ Nr. 8319-341
Vogelschutzgebiet - „Untersee des Bodensees“ Nr. 8220401
Das FFH-Gebiet und das Vogelschutzgebiet grenzen an die Uferkante des Ortsteils an
und liegt südlich des Plangebiets in etwa 120 m Entfernung. Durch den
verhältnismäßig großen Abstand sind keine Beeinträchtigungen des Natura 2000-
Gebiet zu erwarten.
6.9. Auswirkungen auf den Menschen
Die Auswirkungen auf das Wohnumfeld der im Plangebiet wohnenden Personen sind
beeinflusst durch mögliche Immissionen:
- Gewerbe- / Verkehrs- / Sport- und Freizeitlärm
Im Bereich der Ortseinfahrt (L 192) ist mit erhöhtem Verkehrslärm zu rechnen.
Da die Bebauung einen Abstand von ca. 20 m aufweist ist nicht mit
Überschreitung der Orientierungswerte zu rechnen. Beim direkt angrenzenden
Gebäude Flst. Nr. 61/1. kann eine Überschreitung der Orientierungswerte für
ein allgemeines Wohngebiet gemäß DIN 18005 nicht ausgeschlossen werden.
Hier sind im Rahmen des Bauantrags passive Lärmschutzmaßnahmen im
Rahmen einer Lärmimmissionsprognose nachzuweisen.
- Geruch, Staub, Schadstoffe
Bei den westlich angrenzenden Grundstücken handelt es sich vorwiegend um
Grünland die teilweise landwirtschaftlich genutzt werden. Durch die
Bewirtschaftung sind entsprechende Emissionen, wie Staub, Gerüche und
Lärm zu erwarten. Unter Einhaltung einer guten fachlichen Praxis werden
jedoch keine erheblichen Auswirkungen auf das Plangebiet prognostiziert.
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BEGRÜNDUNG
- Licht / Strahlung
Die entstehende Emission durch Straßenbeleuchtung entspricht den
umliegenden Wohngebieten. Im Plangebiet ist eine insektenfreundliche
Beleuchtung für die Straßenlampen vorzusehen.
Mobilfunkantennen und Mobilfunksendeanlagen sind nicht vorhanden und
nicht zulässig.
- Trennungsgrundsatz nach § 50 BImSCHG
Raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen mit schädliche
Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3
Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen hervorgerufene
Auswirkungen sind nicht im wirksamen Umfeld des Plangebiets vorhanden.
6.10. Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Das Plangebiet liegt am südwestlichen Rand der Gemeinde und bildet den
Ortseingang zum historisch gewachsenen Dorfkern mit teils denkmalgeschützten
Gebäuden. Im Zuge der Planung sollten deshalb auch die Belange der Baukultur und
im weiteren Sinne der Übergang zum erhaltenswerten Teil des Ortsbilds berücksichtigt
werden. Auf mögliche archäologische Funde wird hingewiesen.
Das historische Gebäude auf Flst. 61/1 ist nicht denkmalgeschützt, ist jedoch ein
ortbildprägendes Objekt in auffälliger Lage. Der Erhalt ist wünschenswert.
6.11. Vermeidung von Emissionen, sowie der Umgang mit Abfällen und Abwässern
Emissionen
Es sind keine erheblichen Einflüsse, die durch das Plangebiet auf die
Umgebungsbebauung einwirken, erkennbar. Moderne Heizanlagen und der gültige
Wärmedämmstandard werden im Plangebiet zugrunde gelegt.
Müllbeseitigung
Anfallender Hausmüll (getrennt nach Biomüll und Restmüll), sowie Wertstoffe werden
von öffentlich beauftragten Firmen abgefahren.
Abwasserbeseitigung
Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch Anbindung an das vorhandene öffentliche
Kanalnetz innerhalb des Plangebiets. Die Abwässer werden über den Sammler der
gemeindeeigenen Kläranlage zugeführt.
6.12. Nutzung erneuerbaren Energien und effiziente Energienutzung
Eine sparsame und effiziente Nutzung von Energie ist anzustreben. Aufgrund der
schnellen technischen Fortschreibung der Energieeinsparverordnung und der
technischen Lösungen zur Nutzung erneuerbarer Energien werden im Bebauungsplan
keine expliziten Regelungen getroffen. Lediglich die Nutzung von Solaranlagen wird
empfohlen. Der Bebauungsplan ermöglicht die Südausrichtung der Dachflächen.
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BEGRÜNDUNG
6.13. Landschaftspläne sowie sonstige Pläne, insbesondere Wasser-, Abfall- und
Immissionschutz
Schutzgebiet Auswirkungen durch geplante
Bebauung
FFH-Gebiet nein X ja
Vogelschutzgebiet nein X ja
Regionaler Grünzug lt. Regionalplan nein X ja
Grünzäsur lt. Regionalplan nein X ja
Vorrangbereich für wertvolle Biotope nein X ja
lt. Regionalplan
Vorrangbereich für nein X ja
Überschwemmungen lt.
Regionalplan
Naturschutzgebiet nein X ja
Landschaftsschutzgebiet nein X ja
Naturdenkmal nein X ja
Besonders geschütztes Biotop gem. nein X ja
§ 32 NatSchG
Waldbiotop gem. § 30a LWaldG nein X ja
Bannwald nein X ja
Schonwald nein X ja
Wasserschutzgebiet nein X ja
Überschwemmungsgebiet nein X ja
Hochwassergefährdetes Gebiet
Naturschutzgebiet
Das Naturschutzgebiet „Bodenseeufer“ wurde mit Verordnung des
Regierungspräsidiums Freiburg auf den Gemarkungen Gaienhofen, Horn und
Gundholzen Landkreis Konstanz vom 24. März 1961 (GBl. v. 10.05.1961, S. 144)
festgesetzt.
Das Naturschutzgebiet grenzt an die Uferkante des Teilorts an und liegt südlich des
Plangebiets in etwa 120 m Entfernung. Durch den verhältnismäßig großen Abstand
sind keine Beeinträchtigungen zu erwarten.
Fachplan Landesweiter Biotopverbund
Entsprechend der Kartierung des Biotopverbunds mittlerer Standorte der
Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg LUBW ist am westlichen Rand des
Plangebiets und entlang des Grünstreifens der Landesstraße als Kernraum bzw.
teilweise als Kernfläche ausgewiesen.
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BEGRÜNDUNG
Die vorhandene Baumpflanzung im Grünstreifen zwischen Landstraße L192 und der
Erschließungsstraße Flst.Nr. 11/7 soll innerhalb des Plangebiets ergänzt und der
Biotopverbund insbesondere durch Erhalt eines durchgängigen Gehölzstreifens an der
nördlichen Hangkante sichert werden. Außerdem werden zu bebauten Flächen bzw.
am westlichen Rand des Plangebiets drei senkrecht zum Hang verlaufenden
Vernetzungsstreifen vorgesehen.
Biotope nach Naturschutzgesetz und Landeswaldschutzgesetz
Im Plangebiet sind keine besonders geschütztes Biotop gem. § 32 NatSchG oder
Waldbiotope gem. § 30a LWaldG vorhanden oder liegen im Bereich zu erwartender
Auswirkungen durch das Plangebiets.
FFH-Mähwiesen
In Plangebiet sind keine FFH-Mähwiesen kartiert.
Generalwildwegeplan (GWP)
Im Bereich des Plangebiets sind keine Wildkorridore internationaler, nationaler oder
landesweiter Bedeutung ausgewiesen.
Landschaftsschutzgebiet
Die Flächen des Plangebietes des Bebauungsplanes liegen nicht im Bereich des
Landschaftsschutzgebiets „Schienerberg“ Kennung 3.35.006.
Das Landschaftsschutzgebiet liegt nördlich des Plangebiets „Gütebohl West“ in etwa
175 m Entfernung zum Plangebiet. Durch den verhältnismäßig großen Abstand sind
keine Beeinträchtigungen zu erwarten.
Wasserschutzgebiet
Das Plangebiet liegt nicht im Bereich eines Wasserschutzgebiets.
Hochwassergefahrenkarten
Die Hochwassergefahrenkarte Baden-Württemberg mit Stand vom 28.03.2013 weist
für das hundertjährliche Hochwasser HQ 100 bei einem Pegelstand von 397,30 m
ü.NN das Plangebiet nicht als Überflutungsflächen aus.
Altlastenkataster
Im Bereich des Plangebiets sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt.
6.14. Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität
Die gesetzlich vorgegebenen Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstwerte nach
39. BImSchV (39. Verordnung zur Durchführung des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes) sind einzuhalten. Um die bestmögliche Luftqualität im
Plangebiet zu erhalten und die Belange des Klimaschutzes zu berücksichtigen, sind
grünordnerische Festsetzungen getroffen worden.
Durch die bereits bestehende Bebauung ist von einem dörflichen Innerorts-Klimatop
mit gering beeinträchtigter Klima-Aktivität auszugehen.
Im nördlich gelegenen Plangebiet „Gütebohl West“ sind Kaltluftschneisen
ausgewiesen, die von jeglicher Bebauung und zusätzlicher Baumbepflanzung
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BEGRÜNDUNG
freizuhalten sind. Die hangabwärts fließenden Frischluftmassen versorgen das
Plangebiet und tiefer gelegene Siedlungsbereiche sowie den Ortskern weiterhin mit
Frischluft. Da die Bebauung im Plangebiet nur einzeilig ist und keine durchgängige
Bebauung entstehen kann, werden keine Freihaltungsbereiche ausgewiesen.
Kaltluftentstehungsgebiete sind die nordwärts gelegenen Flächen „Aspenäcker – Im
Farren“.
Die Kaltluftschneisen sollen durch Freihalteflächen weiterhin auch die
Luftbewegungen der Land-See- / See-Land-Winde ermöglichen, die durch das
unterschiedliche thermische Verhalten von Wasser- und Erdoberfläche entstehen.
6.15. Auswirkungen von Vorhaben mit Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen
Im weiten Umfeld des Plangebiets sind keine Anlagen, bei denen eine Anfälligkeit für
schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, bekannt.
7. VERMEIDUNGS- UND MINIMIERUNGSMASSNAHMEN
§ 1a Abs. 3 BauGB
Maßnahmen zu Vermeidung und Minimierung der Eingriff in die Schutzgüter sind in den
Textlichen Festsetzungen dargelegt und - sofern in einem Bebauungsplan regelbar - auch
festgesetzt.
8. ERSATZMASSNAHMEN
§ 1a Abs. 3 BauGB
Aufgrund des Verfahrens nach § 13a gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne
des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Zudem ist das Gebiet bereits größtenteils überplant und insg. eine Bebauung der Grundstücke
zulässig sowie deren Erschließung bereits gesichert. Der Bereich ist teils bereits bebaut.
9. UMWELTVERTRÄGICHKEITSPRÜFUNG
§ 1 Abs. 1UPVG i.V. m. § 13a Abs. 1 BauGB
Um zu klären, ob der als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB
durchgeführt werden kann, gilt es zu prüfen, ob eine UVP-Pflicht im Sinne Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) besteht. Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) grundsätzlich zu prüfen, ob
dieser zum Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gehört oder ob zumindest eine Vorprüfung
im Einzelfall für die Planung erforderlich ist.
Die Bewertung der Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umweltverträglichkeit hat
ergeben:
- Es handelt sich um ein bauplanungsrechtliches Vorhaben nach Ziffer 18 der Anlage 1
zum UVPG und es ist unter Ziffer 18.7 - Bau eines Städtebauprojektes für sonstige
bauliche Anlagen - einzuordnen.
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BEGRÜNDUNG
- Aus Ziffer 18.7.2 Anlage 1 zum UVPG ergibt sich im Umkehrschluss ein Schwellenwert
von 20.000 m² maximal zulässiger Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO für die
Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls: nach § 7 Absatz 1 Satz 1 UVPG. Die Grundfläche
ermittelt aus Nettobaulandfläche und Grundflächenzahl liegt unter diesem
Schwellenwert.
- Es ist wegen der Unterschreitung des Schwellenwertes keine Vorprüfung des Einzelfalles
nötig.
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.
10. SONSTIGE BELANGE
§ 1 Abs 6 Nr. 8-13 BauGB)
10.1. Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer
verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
Da Arbeiten wie Homeoffice, Internetvertrieb, Nagelstudio, Versicherungs-vertretungen
usw. immer häufiger kombiniert mit der Wohnnutzung anzutreffen sind, soll den
Nutzern ermöglicht werden, in vertretbarem Maße auch nicht störende Gewerbliche
Nutzungen zu schaffen.
Die Errichtung von Hotelanlagen und größeren Einheiten des Beherbergungsgewerbes
wird als gebietsunverträglich angesehen. Zur Erhaltung und zur Verbesserung der
touristischen Attraktivität soll jedoch die Errichtung einzelner Ferienwohnungen in
Verbindung mit einer dauerhaften Wohnnutzung ermöglicht werden.
10.2. Belange der Land- und Forstwirtschaft
Die westliche angrenzenden Außenbereichsflächen werden landwirtschaftlich
zumindest als Grünland genutzt. Als Pufferzonen dienen zunächst die Flst. 75/2 und
75/3 die im Rahmen des Bebauungsplans „Gütebohl Süd – 1. Änderung Teilbereich
West“ später ein Pflanzgebot aus Bäumen und Feldhecke mit 5 m Breite vorgesehen.
Durch die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen sind entsprechende
Immissionen, wie Staub, Gerüche und Lärm zu erwarten. Unter Einhaltung einer guten
fachlichen Praxis werden jedoch keine erheblichen Auswirkungen auf das Plangebiet
prognostiziert.
10.3. Belange der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen
Die Schaffung eines ausreichenden Angebots an Wohnfläche ist neben der Qualität
der infrastrukturellen Angebote, wie Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten
und Freizeitgestaltung eine wichtige Voraussetzung für die Mitarbeiterakquisition,
insbesondere von qualifizierten Fachpersonal.
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BEGRÜNDUNG
10.4. Belange des Post- und Telekommunikationswesens
Belange des Post- und Telekommunikationswesen sind nicht betroffen.
10.5. Belange der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der
Versorgungssicherheit
Wasserversorgung
Die Versorgung mit Wasser obliegt der Gemeinde Gaienhofen und ist gesichert. Re-
genwassernutzungsanlagen sind zugelassen, soweit sie den gesetzlichen Forderungen
(u.a. Satzung der Gemeinde über die Wasserversorgung) entsprechen.
Strom, Telekommunikation
Die Versorgung mit Strom und Telekommunikation ist vorhanden und gesichert. Der
Ausbau eines leistungsfähigen Breitbandnetzes erfolgt fortlaufend.
Nutzung regenerativer Energien
Privaten Maßnahmen zur Einsparung von Energie, zur Produktion und Speicherung
sollen gebietsverträglich ermöglicht werden.
10.6. Belange der Sicherung von Rohstoffvorkommen
Belange der Sicherung von Rohstoffvorkommen sind nicht betroffen.
10.7. Belange die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der
Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht
motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und
Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung
Die Bushaltestelle „Schloss Gaienhofen“ des Verkehrsverbunds Hegau-Bodensee liegt
in ca. 150 m Entfernung. Die Buslinie 200 (Radolfzell - Stein am Rhein) wird derzeit
werktags von ca. 5:00 bis 9:00 Uhr und ca. 12:00 bis 19:00 Uhr im 30 min. Takt in den
anderen Zeiten im 60 min. Takt angefahren.
Die Erschließungsstraße des Plangebiets bildet gleichzeitig die Rad- und
Fußwegverbindung nach Hemmenhofen. Die Übergänge vom Rad- und Gehwegen auf
die Fahrbahn sind teils nicht unproblematisch, aber aufgrund der bestehenden
baulichen Gegebenheiten sowie der Eigentumsverhältnisse nicht anders zu lösen.
10.8. Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung
von Militärliegenschaften
Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von
Militärliegenschaften sind nicht betroffen.
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BEGRÜNDUNG
10.9. Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen
Planung
Siedlungsökologisches Konzept
Das in der 80er Jahren entwickelte Konzept entspricht mittlerweile nicht mehr den
Anforderungen an eine zeitgemäße und maßvolle Entwicklung des Ortes.
Innenentwicklungskonzept Gaienhofen mit Stand vom 22.12.2016
Im Rahmen des Entwicklungskonzepts wurden drei Ziele für den Teilort Gaienhofen
formuliert:
- Schließen der Baulücken
- Wohnraum (für junge Familien) schaffen
- Ortbildprägende Bebauung erhalten
Entsprechen der Vorausrechnung des Statistischen Landesamts wird sich die
Bevölkerungsstruktur mit einem deutlich sinkenden Anteil an 40-60 Jährigen
verändern. Der Anteil über 85 Jahren wird stark ansteigen. Das Konzept fordert, dass
sich auch die Bebauungsstrukturen diesem Wandel anpasse sollen. Dabei sollen
kleinere erschwingliche Grundstücke für die jüngere Generation bereitgestellt werden.
Es wurde die Gefahr gesehen, dass weiterhin viele Grundstücke von einem
Personenkreis mit überdurchschnittlichem Einkommen erworben und als
Zweitwohnsitz genutzt werden.
10.10. Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge,
insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden
Aufgrund der Höhenlage liegt das Plangebiet außerhalb der
Überschwemmungsgebiete und der Hochwassergefahren.
Zur Reduktion der Hochwassergefahr muss die anfallenden Regenwassermenge des
Plangebiets dezentral versickert oder zurückgehalten und zeitverzögert abgeleitet
werden.
Drainagen sind auf dem Grundstück zu versickern und dürfen nicht an die öffentliche
Kanalisation angeschlossen werden.
10.11. Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung
Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung sind nicht
betroffen.
11. ABWÄGUNGSGEBOT
Die Gemeinde Gaienhofen hat auf der Grundlage von § 1, Abs. 6 BauGB die öffentlichen
Belange, die Belange des Städtebaues, die Belange des Natur- und Landschaftsschutzes, die
Belange des Vollzuges, die Belange der Wirtschaftlichkeit sowie die privaten Belange
abgewogen und darauf den Beschluss zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes gefasst.
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 19 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
C. VERFAHREN
§ 13a BauGB
Im Rahmen der Offenlegung erfolgt der Hinweis auf das Urteil Bundesverwaltungsgerichts vom
25.06.2020 BVerwG 4 CN 5.18. Demnach kommt es für die Anwendbarkeit des
beschleunigten Verfahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich auf die tatsächlichen
Verhältnisse und nicht auf den planungsrechtlichen Status der zu überplanenden Flächen an.
Da die Flst. Nr. 75/2 und 75/3 zwar bereits im Rahmen des Bebauungsplans „Gütebohl Süd“
rechtskräftig seit 13.12.1996 überplant aber noch nicht bebaut sind, ist zu beurteilen, ob sie
innerhalb des Siedlungsbereichs liegen. Überplant werden dürfen Flächen, die von einem
Siedlungsbereich mit dem Gewicht eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils umschlossen
werden. Die äußeren Grenzen des Siedlungsbereichs dürfen durch den Bebauungsplan nicht in
den Außenbereich erweitert werden (BVerwG, Urteil vom 4. November 2015 - 4 CN 9.14 -
BVerwGE 153, 174 Rn. 22 f.).
Da zwar dreiseitig um die Bebauung bebaute Grundstücke vorhanden sind, der vorhandene
Steilhang und die Landstraße aber als Unterbrechung gewertet werden können, muss der
rechtliche Status der Flächen in der Folge überprüft werden. Um den vorhandenen
Bauinteressenten in den unstrittigen Bereichen entsprechendes Baurecht zu schaffen, hat der
Gemeinderat in der Sitzung vom 22.12.2020 beschlossen zunächst nur für den Teilbereich Ost
einen Satzungsbeschluss zu fassen und den Geltungsbereich um die Flst. Nr. 75/2 und 75/3
zu reduzieren.
Die Gemeinde hat nachfolgend die Voraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplans
„Gütebohl Süd 1. Änderung Teilbereich Ost“ im beschleunigten Verfahren geprüft. Dieser
Teilbereich kann im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB und der damit verbundenen
erleichterten Voraussetzungen aufgestellt werden.
1. ÜBERPRÜFUNG DER VORAUSSETZUNG FÜR DAS BESCHLEUNIGTE VERFAHREN
§ 13a BauGB
Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder
andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im
beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt
sind:
- Die Bruttofläche des Plangebiets beträgt 2,382 ha bei einem Nettobauland von ca.
1,5513 ha. Bei einer geplanten Grundflächenzahl von GRZ = 0,4 ergibt sich eine zu
erwartende Grundfläche von ca. 6.205 m² die unter dem Schwellenwert von 20‘000 m²
liegt.
- Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung und liegt im Innenbereich.
- Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.
ARCHITEKTURBÜRO WIESER STAND 22.12.2020 - SEITE 20 von 34„GÜTEBOHL SÜD – 1. ÄNDERUNG TEILBEREICH OST“
BEGRÜNDUNG
- Es sind keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des
Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (§ 1
Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB) erkennbar.
- Bei der Planung sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen
von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu
beachten.
2. VERFAHRENSERLEICHTERUNGEN
§ 13 Abs. 2 BauGB
Der Bebauungsplan kann entsprechend der voranstehenden Überprüfung im beschleunigten
Verfahren § 13a BauGB und der damit verbundenen erleichterten Voraussetzungen aufgestellt
werden.
Das beschleunigte Verfahren bietet gegenüber dem Regelverfahren nachfolgende wesentliche
Verfahrenserleichterungen, die der Gemeinderat der Gemeinde Gaienhofen mit
Aufstellungsbeschluss beschlossen hat:
- Verzicht auf frühzeitige Unterrichtung und Erörterung
- Verzicht auf Umweltprüfung und Umweltbericht
- Verzicht auf zusammenfassende Erklärung
3. VERFAHRENSVERMERKE
§ 24 Abs. 1, § 3., § 4, § 10 BauGB
Die Daten zu den einzelnen Verfahrensschritten werden fortlaufend im Zuge der Aufstellung
der Ergänzungssatzung nachgetragen und ergänzt.
In der Sitzung vom 26.03.2019 hat der Gemeinderat die Aufstellung des Bebauungsplans und
der Örtlichen Bauvorschriften beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 29.03.2019
im Amtsblatt öffentlich bekanntgemacht. Die Öffentlichkeit konnte sich nach § 13a Abs. 3
Ziff.2 BauGB in der Zeit vom 19.10.2019 bis 10.11.2019 über Ziele und Zwecke sowie die
wesentlichen Auswirkungen der Planungen informieren.
In der öffentlichen Sitzung vom 18.02.2020 hat der Gemeinderat dem Entwurf des
Bebauungsplans mit Örtlichen Bauvorschriften zugestimmt und beschlossen eine frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
durchzuführen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 09.03.2020 bis 30.03.2020
statt. Die durch die Planung berührten Behörden, Gemeinden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange wurden über Ziele und Zwecke der Planung informiert und um
Stellungnahme bis zum 30.03.2020 gebeten.
In der öffentlichen Sitzung vom 23.06.2020 hat der Gemeinderat die eingegangenen
Stellungnahmen, sowie die Bedenken und Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit
bewertet und abgewogen. und beschlossen die Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2
BauGB zu beteiligen und den Bebauungsplan gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.
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