Geschäftsbericht 2016 - Espace Real Estate AG
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Geschäftsbericht
2016
Kennzahlen im Überblick
ERFOLGSRECHNUNG Einheit 2016 2015 Veränderung
Liegenschaftserfolg TCHF 25’348 24’703 2.61 %
Erfolg aus Verkauf von Liegenschaften TCHF 2’324 520 346.92 %
Erfolg aus Neubewertung TCHF – 916 – 665 37.74 %
Übriger betrieblicher Erfolg TCHF – 3’069 – 2’858 7.38 %
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) TCHF 23’687 21’700 9.16 %
Periodengewinn vor Steuern (EBT) TCHF 14’824 11’862 24.97 %
Periodengewinn TCHF 11’692 12’279 – 4.78 %
BILANZ Einheit 31.12.2016 31.12.2015 Veränderung
Eigenkapital TCHF 294’433 265’440 10.92 %
Eigenkapitalquote % 44.82 41.14 3.68
Anlagedeckungsgrad % 46.72 42.09 4.63
Net Gearing % 103.98 126.87 – 22.89
IMMOBILIENPORTFOLIO Einheit 31.12.2016 31.12.2015 Veränderung
Total Immobilienbestand TCHF 624’198 625’730 – 0.24 %
Renditeliegenschaften TCHF 547’507 549’294 – 0.33 %
Renditeliegenschaften im Bau TCHF 20’179 19’826 1.78 %
Nicht rentabilisierte Liegenschaften TCHF 56’512 56’610 – 0.17 %
Immobilien (Areale = 1 Immobilie) Anzahl 51 54 – 5.56 %
Mieter in Renditeliegenschaften Anzahl 1’212 1’144 5.94 %
2016 2015 Veränderung
Leerstandsquote Renditeliegenschaften (Basis CHF) % 10.15 13.73 – 3.58
Bruttorendite Renditeliegenschaften (gewichtet) % 6.21 6.59 – 0.38
Nettorendite Renditeliegenschaften (gewichtet) % 4.43 4.64 – 0.21
MITARBEITENDE Einheit 31.12.2016 31.12.2015 Veränderung
Mitarbeitende per Stichtag Anzahl 10 11 – 9.09 %
Vollzeitäquivalente per Stichtag % 810 850 – 40.00
AKTIEN Einheit 31.12.2016 31.12.2015 Veränderung
Ausgegebene Aktien Anzahl 1’931’305 1’716’716 12.50 %
Eigene Aktien Anzahl – 3’050 – 3’080 – 0.97 %
Ausstehende Aktien Anzahl 1’928’255 1’713’636 12.52 %
Eingetragene Aktionäre Anzahl 600 551 8.89 %
Im Verwaltungsrat vertretene Stimmen % 54.43 52.61 1.82
KENNZAHLEN PRO AKTIE Einheit 31.12.2016 31.12.2015 Veränderung
Aktienkurs CHF 147.00 149.00 – 1.34 %
Eigenkapital pro ausstehende Aktie CHF 152.69 154.90 – 1.42 %
Kapitaleinlagereserven pro ausstehende Aktie CHF 63.63 62.77 1.36 %
2016 2015 Veränderung
Gewinn pro ausstehende Aktie CHF 6.06 7.17 – 15.38 %
Dividende (2016 Antrag an Generalversammlung) CHF 4.50 4.50 —
2 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
Inhalt
Kennzahlen im Überblick 2
Lagebericht4
Corporate Governance 8
Vergütungsbericht
Vergütungsbericht16
Bericht der Revisionsstelle 18
Konzernrechnung
Konsolidierte Erfolgsrechnung 20
Konsolidierte Bilanz 21
Konsolidierte Geldflussrechnung 22
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 23
Anhang zur Konzernrechnung 24
Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 38
Bewertungstestat40
Jahresrechnung der Espace Real
Estate Holding AG, Biel/Bienne
Erfolgsrechnung42
Bilanz43
Anhang44
Gewinnverwendung45
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung 46
Portfolio
Renditeliegenschaften50
Renditeliegenschaften im Bau 52
Nicht rentabilisierte Liegenschaften 52
Verkaufte Liegenschaften 52
Nutzflächenübersicht 54
Weitere Informationen 56
Kontakte und Impressum 57
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 3
Lagebericht
Gewinn vor Steuern in Mio. CHF Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) erzielte 2016 ein
erfreuliches Jahresergebnis. Der Gewinn vor Steuern stieg um
14.8 11.9
25 % von CHF 11.9 Mio. auf CHF 14.8 Mio., und der Perioden-
gewinn nach Steuern sank um 4.8 % von CHF 12.3 Mio. auf
CHF 11.7 Mio. Diese abweichende Entwicklung liegt alleine in der
31.12.2016 31.12.2015 ausserordentlichen Auflösung von Rückstellungen für Steuern im
Vorjahr begründet. Die ordentliche Steuer 2016 beträgt CHF 3.1
Mio. Im Vorjahr konnte d
agegen ein einmaliger Steuerertrag von
CHF 0.4 Mio. verbucht werden. Der Verwaltungsrat beantragt der
Immobilienportfolio in TCHF
TCHF
Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Di-
vidende aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 4.50 pro Aktie.
700’000
Die Dividende wird verrechnungssteuerfrei und für
600’000 Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuer-
500’000 frei ausgeschüttet.
400’000
Erreichte Stärkung des Wohnanteils
300’000 Espace verkaufte im Jahr 2016 drei grösstenteils gewerblich
genutzte Liegenschaften, eine ältere Wohnliegenschaft und eine
200’000
kleinere Baulandparzelle im Gesamtwert von CHF 26.6 Mio.
100’000 Ausgebaut wurde das P ortfolio durch die Fertigstellung und Voll-
0
vermietung der ersten Etappe der neuen Überbauung «Volaare»
2012 2013 2014 2015 2016 in Zuchwil (32 Wohnungen). In die Neubauten «Les Amis» am
Renditeliegenschaften Kommerzielle Nutzung Narzissenweg in Biel (36 Wohnungen) sind gegen Ende Jahr die
Renditeliegenschaften Wohnen ersten Mieter eingezogen. Die Sanierung der insgesamt 154 Woh-
Renditeliegenschaften im Bau
Nicht rentabilisierte Liegenschaften nungen am Amselweg 1, 3, 5 und Drosselweg 40 in Zuchwil ist
weit fortgeschritten. 120 Wohnungen sind bereits neu vermietet.
In Neubauten und Sanierungen wurden CHF 23.4 Mio. investiert.
Der Marktwert der Immobilien blieb mit CHF 624.2 Mio. (– 0.2 %)
Veränderung im Portfolio in CHF praktisch unverändert.
CHF
630’000
Geplanter Ausbau des Portfolios
Durch die vor Jahren eingeleitete Entwicklung hat sich der Anteil
620’000 der Wohnliegenschaften am Marktwert der Renditeliegenschaf-
ten innerhalb von vier Jahren von 23.5 % auf 34.0 % erhöht.
Espace will diese Strategie konsequent fortsetzen, damit Risiken
610’000
reduziert und nachhaltige Gewinne erzielt werden können. In
vielen Gemeinden ist heute der Wohnungsmarkt weitgehend
600’000 gesättigt. Neue Angebote, die auf ein vor Ort nicht verfügbares
Segment, beispielsweise Trendwohnungen für Junge, Wohnen
mit Dienstleistung für ältere Personen oder preiswerte Kleinwoh-
590’000
2015 Verkäufe Sanierungen Umgliederung nungen ausgerichtet sind, erzielen nach wie vor ansprechende
Käufe Neubauten Umbewertung 2016
Renditen.
Wert des Portfolios Veränderung
4 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
Erfreuliche Projektfortschritte Geplante Investitionen in Mio. CHF
Espace verfügt über etliche Standorte, an denen Neubauten
Jahr Neubau Sanierung Total
erfolgreich vermarktet werden können. Derzeit sind die zweite
2017 34 8 42
Etappe der Wohnsiedlung «Les Amis» am Narzissenweg in
2018 57 7 64
Biel (36 Wohnungen) und die Überbauung «Espace Birse» in
2019 23 8 31
Valbirse (52 Wohnungen) im Bau. Die Sanierung der verbleiben-
2020 18 7 25
den 34 Wohnungen in Zuchwil wird Ende 2017 abgeschlossen.
2021 12 5 17
Der Bau des Projektes «Schwanengasse» Baufeld B in Biel
(65 Wohnungen und 325 m² Dienstleistungsfläche) beginnt in
den nächsten Wochen. Die Baueingabe für zwei weitere Etap-
pen der Überbauung «Volaare» ist in Vorbereitung. Das Projekt
«Hasenmatt» in Grenchen wird derzeit den veränderten Markt- Liegenschaftserfolg in TCHF
TCHF
gegebenheiten angepasst.
35’000
Höherer Liegenschaftserfolg 30’000
Die Mietzinsen standen 2016 generell unter Druck. Die Erst- und 25’000
Neuvermietungen ergaben trotzdem einen um CHF 1.0 Mio.
20’000
(+3.2 %) höheren Erlös. Die wegen der Neuvermietungen not-
wendigen Renovationen und Sanierungen liessen allerdings 15’000
auch den Liegenschaftsaufwand um CHF 0.3 Mio. (+5.3 %) an-
10’000
steigen. Der gesamthaft resultierende Liegenschaftserfolg betrug
CHF 25.3 Mio.; das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre. 5’000
0
Sinkende Leerstände 2012 2013 2014 2015 2016
Espace wendet eine ausgesprochen strenge Darstellung der Liegenschaftserfolg Erlös aus Vermietung
Leerstände an. Der Leerstand der Renditeliegenschaften ist von
13.7 % auf 10.1 % gesunken und ist damit auf den ersten Blick
immer noch recht hoch. Diese Zahl enthält aber auch alle Leer-
stände, welche aus der Entwicklung (Erstvermietung, Sanierung, Leerstand der Renditeliegenschaften in %
Verkaufsabsicht) entstanden. Der nebenstehenden Tabelle sind
die Herkunft und die Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr zu 2016 2015
Verkaufsabsicht 0.3 1.1
entnehmen. Dank vielfältiger Anstrengungen der letzten Jahre
Sanierung und Sanierungsabsicht 4.4 4.4
konnte im 2016 der Leerstand aus nicht erzielten Neuvermietun-
Erstvermietung 2.3 3.3
gen auf ein Niveau unter 4 % gesenkt werden. Die Vermietung
Nicht erzielte Wiedervermietungen 3.1 4.9
auch dieser Flächen beinhaltet weiterhin ein Ertragssteigerungs-
Total 10.1 13.7
potenzial.
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 5
Fälligkeiten
%
der Finanzverbindlichkeiten in % Starkes Eigenkapital
Die im Frühjahr 2016 durchgeführte Kapitalerhöhung wurde zu
20
100 % gezeichnet. Daraus flossen Espace Eigenmittel in Höhe
18
von CHF 24.9 Mio. zu. Zusammen mit dem Jahresgewinn beträgt
16
das Eigenkapital Ende 2016 nach Auszahlung der Dividende im
14
Mai 2016 CHF 294.4 Mio. beziehungsweise CHF 152.69 pro
12
Aktie (– 1.4 %). Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf komfor-
10
table 44.8 %, und die Eigenkapitalrendite vor Steuern stieg auf
8
5.3 %. Damit verfügt Espace über eine sehr starke Finanzlage
6
und ist gut ausgestattet, den Immobilienbestand weiter zu ver-
4
jüngen und auszubauen.
2
0
Das tiefe Zinsniveau erlaubte, neue langfristige Finanzierun-
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 gen zu günstigen Konditionen abzuschliessen. Zusätzlich gin-
gen die Finanzverbindlichkeiten um CHF 18.8 Mio. zurück.
Ende 2016 betrug die mittlere Finanzierungsdauer 5 Jahre und
2 Monate und die durchschnittliche Zinsbelastung 2.44 %.
Kapitaleinlagereserven in Mio. CHF Attraktive Kapitaleinlagereserven
Von den neuen Mitteln aus der Kapitalerhöhung konnten
122.7 107.6
CHF 22.8 Mio. den Kapitaleinlagereserven zugewiesen werden.
Per Ende 2016 betrugen diese CHF 122.7 Mio. beziehungs-
weise CHF 63.63 pro Aktie. Damit kann das Dividendenbetreffnis
31.12.2016 31.12.2015 voraussichtlich während mehr als 10 Jahren verrechnungssteuer
frei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkom-
menssteuerfrei ausbezahlt werden.
Eigenkapital pro Aktie und Aktienkurs in CHF
CHF
Performance der Espace-Aktie
160
Bei der Kapitalerhöhung im Mai 2016 wurden die neuen A ktien
zu einem attraktiven Ausgabepreis von CHF 118.00 angebo-
150
ten. Während der Kapitalerhöhung stiegen die Nachfrage nach
140 Bezugsrechten und Espace-Aktien und damit der Kurs beider
130 Effekten vorübergehend stark an. Das Bezugsrecht wurde rege
120
und zu einem verhältnismässig hohen durchschnittlichen Kurs
von CHF 3.07 gehandelt.
110
Nach Auszahlung der Dividende glitt der Kurs schrittweise
100 wieder zurück. Im Vergleich zum Ende des Vorjahres sank der
90 Kurs um CHF 2.00 auf CHF 147.00 pro Aktie. Unter Einbezug
80
der Dividende und des durchschnittlich bezahlten Kurses für das
31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 Bezugsrecht beträgt die Jahresperformance 3.7 %.
Eigenkapital pro Aktie Aktienkurs
6 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
Ausblick – Weiterführung der Strategie Aktionärsstruktur in %
Die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz beginnt
31.12.2016 31.12.2015
sich trotz der Frankenstärke zu erholen, und erste Anzeichen
Artemis Real Estate AG, Aarburg 30.58 29.27
einer konjunkturellen Trendwende sind erkennbar. Die Nach-
Familie Dr. Christoph M. Müller,
frage nach industriellen und gewerblichen Mietflächen verharrt Küssnacht am Rigi 20.33 19.48
aber weiterhin auf tiefem Niveau. Gastrosocial Pensionskasse, Aarau 3.96 3.96
Im Gegensatz dazu verursachen die niedrigen Geldzinsen bei Jean-Marc Villeneuve, La Neuveville 3.95 3.76
den meisten Finanzinvestoren einen Anlagenotstand. Darunter Übrige Aktionäre 41.18 40.31
leiden ganz besonders Pensionskassen, welche gesetzliche und
vertragliche Renten- und Verzinsungspflichten zu erfüllen haben.
Es ist daher verständlich, dass solche Investoren vermehrt in Im-
mobilien investieren, um sicherere Erträge und Anlagen mit sta-
bileren Werten zu tätigen. Geografische Präsenz
Insbesondere für vermietete Wohnliegenschaften werden SH
6.5 %
nach wie vor hohe Preise bezahlt und zu tiefe Bruttorenditen in
Kauf genommen, obwohl mehr neue Wohnungen entstehen als
nachgefragt werden und die Mietpreise zunehmend unter Druck AG
geraten. In einigen Regionen stieg der Leerwohnungsbestand JU 5.5 %
0.2 % SO
deutlich über 2 %. 43.7 %
Der Mietzinsdruck bei gewerblichen und industriellen Miet-
flächen ist auch bei Espace spürbar. Die Wohnungen konnten LU
7.1 %
dagegen bis heute gut vermietet werden, wobei eine Nach
fragetendenz nach kleineren und preisgünstigeren Wohnungen BE
feststellbar ist. Diese Nachfrage kann mit den angestossenen 37.0 %
Projekten befriedigt werden.
Espace investiert nur an Standorten, wo eine konkrete Nach-
frage besteht und achtet sorgfältig darauf, dass die Angebote auf
die gesuchten Marktsegmente abgestimmt sind. Das ermöglicht Jura
Aargau
Espace, die eingeschlagene Strategie zur Verjüngung des Immo- Solothurn
bilienbestandes und zur Erhöhung des Wohnanteils erfolgreich Luzern
weiterzuführen. Schaffhausen
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung gehen aus Bern Total:
TCHF 624’198
heutiger Sicht davon aus, die bisherige Dividendenpolitik weiter
führen zu können. Sie danken den Aktionären für das Vertrauen,
den Geschäftspartnern und den Mietern für die gute Zusammen
arbeit sowie dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.
Dr. Christoph M. Müller Theodor F. Kocher
Präsident des Vorsitzender der
Verwaltungsrates Geschäftsleitung
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 7
Corporate Governance
1. Einleitung Mitglieder
Die Espace Real Estate Holding AG ist eine private Ge-
sellschaft mit 609 eingetragenen Aktionären (Stand
31.12.2016). Ihre Aktien sind an keiner Börse kotiert
und unterliegen nur den gesetzlichen Informations-
pflichten im Sinne des Obligationenrechtes. Espace
erfüllt die formellen Voraussetzungen für eine Kotie- Dr. Christoph M. Müller
rung als Immobiliengesellschaft an der SWX. Dazu Präsident
gehören die Berichterstattung und die Rechnungsle-
gung nach den Richtlinien von Swiss GAAP FER sowie Dr. Christoph M. Müller, 1948, Schweizer ist seit 2010 Präsident
die Einhaltung der Verordnung gegen übermässige und seit 2007 Mitglied des Verwaltungsrates.
Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaf- Christoph M. Müller studierte an der Universität Zürich
ten («VegüV»). Rechtswissenschaften, promovierte zum Dr. iur. und ist selbst-
Die Gesellschaft wurde am 20.12.2000 in das ständiger Wirtschaftsanwalt mit Notariatspatent in Zürich. Er ist
Handelsregister eingetragen. Im Jahr 2001 hat sie seit 1986 Mitglied des Gesellschafterausschusses und seit 2001
durch die Fusion mit der Vereinigten Drahtwerke AG, Mitglied des Aufsichtsrates der Vaillant Group, D-Remscheid, so-
Biel und im Jahr 2003 durch Fusion mit der Mabin- wie seit 1998 Mitglied und seit 2001 Präsident des Verwaltungs-
vest AG, Bévilard und der SI La Blancherie SA, Delé- rates der Warteck Invest AG, Basel. Ausserdem war er Präsident
mont und im 2009 mit Übernahme der Immobilien- oder Mitglied diverser weiterer Verwaltungsräte und Gremien in-
gesellschaft Theodor Schild AG, Grenchen, kräftige und ausländischer Unternehmen, u. a. der Citibank (Switzerland),
Wachstumsschritte realisiert. Im Jahr 2010 wurde Zürich (1982– 2012) und der Commerzbank AG, D-Frankfurt am
eine Holdingstruktur eingeführt. Main (2004 – 2014).
2. Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat besteht aus vier Mitgliedern mit
Herrn Dr. Christoph M. Müller als Präsident. Die Auf-
gaben richten sich nach dem Obligationenrecht, den
Statuten und dem Organisationsreglement.
Jean-Marc Villeneuve
Mitglied
Jean-Marc Villeneuve, 1950, Schweizer ist seit 2003 Mitglied des
Verwaltungsrates. Er begann seine Berufsausbildung an der Eid-
genössisch Technischen Hochschule Zürich (ETHZ), wo er 1975
das Diplom als Elektrotechnik-Ingenieur erhielt. Des Weiteren er-
warb er die Grade des MBA und MBI an der Ecole des Hautes
Etudes Commerciales (HEC) in Lausanne. Jean-Marc Villeneuve
hat jahrzehntelange Erfahrung im Bereich R&D von Industrie-
betrieben und Informatik, unter anderem beim Unternehmen
Schaublin S. A., später an der ETH Lausanne und Compuware.
Bis 2013 war er als freiberuflicher Berater tätig.
8 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
Wahl und Amtsdauer
Der Verwaltungsrat wird durch die Generalversamm-
lung für eine Amtszeit von einem Jahr gewählt. Eine
Wiederwahl ist zulässig. Eine Altersgrenze besteht
nicht.
Dr. Andreas Hauswirth
Mitglied Organisation
Der Verwaltungsrat hat im Sinne des Obligationen-
Dr. Andreas Hauswirth, 1954, Schweizer ist seit 2006 Mit- rechtes die oberste Verantwortung für die Unterneh-
glied des Verwaltungsrates. Er studierte an der Universität Bern mensstrategie und die Oberaufsicht über die mit der
Rechtswissenschaften, promovierte zum Dr. iur. und ist Inhaber Geschäftsführung betrauten Personen. In der Kom-
eines Patentes als Rechtsanwalt. Andreas Hauswirth war wäh- petenz des Verwaltungsrats liegen alle nach dem Ge-
rend über zwanzig Jahren Mitglied der Konzernleitung der Franke setz, den Statuten und den geltenden Reglemen-
Group / Artemis Group. Er bekleidet heute verschiedene Verwal- ten ausschliesslich ihm vorbehaltenen Aufgaben.
tungsratsmandate, vorwiegend im Immobilienbereich, weiterhin Die wesentlichen, gemäss Organisationsreglement
aber auch bei der Franke Holding AG. ausschliesslich dem Verwaltungsrat vorbehaltenen
Kompetenzen sind:
–– Das Leitbild, die Führungsrichtlinien, die Zielset-
zungen und die Strategie;
–– Die Organisation bis auf Stufe Geschäftsleitung;
–– Die Funktionsbeschreibungen und die Salärie-
rung der Mitglieder der Geschäftsleitung;
Jörg Kaufmann
–– Die Erteilung der Zeichnungsberechtigung;
Mitglied –– Die Grundsätze der Unternehmensfinanzierung;
–– Die Projektionen der wichtigsten Erfolgs-, Liquidi-
Jörg Kaufmann, 1947, Schweizer ist seit 2010 Mitglied des Ver- täts- und Bilanzzahlen auf fünf Jahre;
waltungsrates. Jörg Kaufmann ist eidgenössisch diplomierter –– Die jährlichen Erfolgsbudgets und Finanzpläne
Bankfachmann. Von 1964 bis 1997 arbeitete er beim Schweize- mit halbjährlichen Soll-Ist-Vergleichen;
rischen Bankverein, u.a. als Leiter der zentralen Kreditabteilung –– Die Investitionen und Desinvestitionen von Immo-
bei der Generaldirektion in Basel und später als Vorsitzender der bilien sowie die Einräumung von dinglichen Rech-
Direktion in Bern. Nach der Fusion SBV / SBG zur UBS 1998 war ten an Immobilien;
er Leiter Privatkundengeschäft der UBS Region Mittelland und –– Die Bestimmung der externen, unabhängigen
ab 2002 Leiter des Privat- und Firmenkundengeschäfts und der –– Gutachter für die Evaluation von Immobilien;
Gesamtleitung der UBS Region Mittelland. Seit Mai 2007 ist er –– Das Anheben und Einstellen von Prozessen und
pensioniert. der Abschluss von gerichtlichen Vergleichen;
Herr Kaufmann ist seit 2008 Mitglied des Verwaltungsrates –– Die Bestimmung der Personalfürsorgeeinrichtung
der Gebäudeversicherung Bern und seit 2009 dessen Präsident. und die Wahl der Arbeitgebervertreter;
Ausserdem hat er weitere Verwaltungs- und Stiftungsratsman- –– Die Eröffnung und Schliessung von Betriebsstätten;
date. –– Der Erwerb und der Verkauf von Beteiligungen so-
wie die Aufnahme von Fusionsverhandlungen.
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 9In der Berichtsperiode fanden fünf Sitzungen
statt. Dem Verwaltungsrat stehen für jede Sitzung
Übersichten über die Entwicklung der laufenden Ge-
schäfte und der Projekte zur Verfügung. Es wird min-
destens ein Zwischenabschluss (Halbjahr) mit Ver-
gleichen zum Budget und zum Vorjahr erstellt. Theodor F. Kocher
Für alle Immobiliengeschäfte sind Schätzungen Vorsitzender
der Bewertungsstelle die Verhandlungsbasis. Die Alt-
lasten werden vorgängig abgeklärt und die Beseiti- Theodor F. Kocher, 1954, Schweizer (Vorsitz) ist seit 2005 Vorsit-
gungskosten im Marktwert und bei Käufen im Er- zender der Geschäftsleitung. Von 2002 bis 2004 war er selbst-
werbspreis gegebenenfalls berücksichtigt und, wo ständig als Rechtsanwalt und Notar tätig sowie Vizepräsident des
erforderlich, zurückgestellt. Jedes Mitglied des Ver- Verwaltungsrates und Mitglied der Geschäftsleitung der Bracher
waltungsrates kann jederzeit alle Informationen ver- und Partner Holding AG. Von 1997 bis 2001 war er als Mitglied
langen und prüfen. der Gruppenleitung der Batigroup für den Bereich Corporate Ser-
vices verantwortlich. Zuvor leitete er von 1991 bis 1996 den glei-
3. Geschäftsleitung chen Bereich der Stuag-Gruppe als Mitglied der Gruppenleitung,
Der Verwaltungsrat hat eine Geschäftsleitung einge- nachdem er ebenfalls in der Stuag von 1987 bis 1990 als Lei-
setzt und die Geschäftsführung, soweit gesetzlich, ter des Rechtsdienstes und Sekretär des Verwaltungsrates tätig
statutarisch und reglementarisch nicht der General- gewesen ist.
versammlung oder dem Verwaltungsrat vorbehalten, Theodor F. Kocher ist Präsident der HTK Immobilien AG,
delegiert. Schnottwil, der TK Immobilien AG, Schnottwil, der Spar- und
Leihkasse Bucheggberg AG, Lüterswil und Mitglied der Verwal-
Vorsitzender der Geschäftsleitung tungsräte der Ziemer Group AG, Port, der GZK Immobilien AG,
Der Vorsitzende der Geschäftsleitung ist dem Verwal Port und der Wärmeverbund Schnottwil AG.
tungsrat unterstellt. Dem Vorsitzenden obliegen alle Theodor F. Kocher studierte an den Universitäten Neuen-
Aufgaben und Befugnisse, soweit diese nicht durch burg und Bern. Er ist Inhaber eines Patentes als Rechtsanwalt
das Gesetz, die Statuten, Reglemente, Richtlinien oder und Notar des Kantons Solothurn. Begleitend zur beruflichen
Beschlüsse des Verwaltungsrats höheren Instanzen Tätigkeit hat er seine Ausbildung in der Unternehmensführung,
vorbehalten sind. Er ist für die Geschäftsführung und der Betriebswirtschaft, im Finanz-, Immobilien- und Versiche-
die Vertretung der Gesellschaft verantwortlich. rungsmarkt an verschiedenen Instituten erweitert.
Er stellt dem Verwaltungsrat alle zur Kompeten-
zausübung notwendigen Daten und Fakten zur Ver-
fügung. Er stellt Antrag zu allen in die Kompetenz des
Verwaltungsrates fallenden Geschäfte und erstattet
dem Verwaltungsrat regelmässig Bericht über die Ge-
schäftsentwicklung der Gesellschaft.
Mitglieder der Geschäftsleitung Isaak Meyer
Die Mitglieder der Geschäftsleitung führen die ih- Finanzen
nen anvertrauten Bereiche mit voller Verantwortung.
Sie nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrates Isaak Meyer, 1975, Schweizer ist seit 2006 Mitglied der Ge-
teil. Nachfolgend die wesentlichsten Angaben zu den schäftsleitung. Er wurde 2009 zum Leiter Finanzen ernannt.
Mitgliedern: Von 2005 bis 2009 war er bei Espace als Leiter Portfolio tätig.
Berufsbegleitend absolvierte er 2015 das Advanced Management
10 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016Program SKU 96 der Schweizer Kurse für Unternehmensführung
und der Executive School der Universität St. Gallen. In einem Zer-
tifikatslehrgang in Swiss GAAP FER der Universität Zürich und
der Schweizerischen Akademie für Wirtschaftsprüfung bildete er
sich 2008 funktionsspezifisch weiter.
Isaak Meyer studierte von 1995 bis 2001 Betriebs- und Volks- Lars Egger
wirtschaftslehre an der Universität Bern (lic. rer. pol.) sowie an Entwicklungs- und Bauprojekte
der Norwegischen Handelshochschule (NHH) in Bergen. Bereits
während des Studiums sammelte er Führungs- und Praxiser- Lars Egger, 1975, Schweizer ergänzt das Espace-Team seit Feb-
fahrung im Management bei McDonald’s. Nach Studienvertie- ruar 2015 als Leiter Entwicklungs- und Bauprojekte. Seit Januar
fung in Finanzmanagement entwickelte er diese Kenntnisse als 2016 gehört er der Geschäftsleitung an.
Group Accountant bei der Credit Suisse weiter. Danach war er Lars E gger ist Dipl. Architekt FH, mit Abschluss des Nach-
in der Expansionsabteilung eines deutschen Detailhandelsun- diplomstudiums der Betriebswirtschaft und Unternehmensfüh-
ternehmens als Immobilienleiter für die französischsprachigen rung. Weitere berufsbegleitende Studiengänge im In- und Aus-
Kantone zuständig. land bis zum MBA runden sein Profil ab. Zuletzt besuchte er am
Isaak Meyer ist Mitglied des Gemeinderates in seiner Wohn- Institut für Banking and Finance der Universität Zürich das CAS
gemeinde Lohn-Ammannsegg. Corporate Finance und 2016 absolvierte er das Advanced Ma-
nagement Program SKU 96 der Schweizer Kurse für Unterneh-
mensführung und der Executive School der Universität St. Gallen.
Von 2002 bis 2004 eignete sich Lars Egger bei der Gebäu-
deversicherung Bern GVB fundierte Kenntnisse im Erstellen von
Schätzungen und Schadengutachten an. Bei der Losinger Ma-
razzi AG begleitete er von 2004 bis 2008 als Gruppenleiter Pro-
jektentwicklung diverse Grossprojekte. Weiter leitete er von 2008
Patrick Berger
bis 2010 das Profitcenter Projektentwicklung der Strabag AG
Bewirtschaftung Schweiz in Zürich. Von 2010 bis 2015 besetzte er weitere Füh-
rungsfunktionen bei der Post Immo AG, zuerst als Leiter Gross-
Patrick Berger, 1969, Schweizer ist im Jahr 2009 als Leiter Be- projekte und anschliessend als Leiter Projekte in der Region
wirtschaftung zu Espace gestossen. Der Verwaltungsrat ernan Mitte.
nte ihn im Jahr 2010 zum Mitglied der Geschäftsleitung.
Patrick Berger hat eine kaufmännische Ausbildung, ist Im-
mobilien-Verwalter mit eidgenössischem Fachausweis und eid-
genössisch diplomierter Immobilien-Treuhänder.
Patrick Berger kann auf eine langjährige praktische Erfah-
rung in der Immobilienbranche zurückblicken, zuerst als Liegen-
schaftsverwalter und von 1999 bis 2009 als Standortleiter der
VERIT Immobilien AG in Biel.
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 114. Organigramm
Generalversammlung
Verwaltungsrat
Präsident: Dr. Christoph M. Müller
Vorsitzender der Geschäftsleitung
Theodor F. Kocher
Assistentinnen der Geschäftsleitung
Rita Müller, Daniela Kuhn
Leiter Finanzen Leiter Bewirtschaftung Leiter Entwicklungs-/Bauprojekte
Isaak Meyer Patrick Berger Lars Egger
Leiterin Rechnungswesen Bewirtschaftung
Daniela von Arx Thomas Pfaff
Rechnungswesen
Karin Ruprecht
5. Kapitalstruktur das Bezugsrecht aufzuheben und die Zuteilung
der Aktien an zeichnungswillige Personen zu bestim-
Aktienkapital men.
Das Aktienkapital betrug zum Bilanzstichtag
31.12.2016 CHF 19’313’050 und ist in 1’931’305 Na- Aktien
menaktien mit einem Nennwert von CHF 10 ein An der Generalversammlung der Espace Real Estate
geteilt. Per 31.12.2016 waren 3’050 Aktien im Holding AG berechtigt jede Aktie zu einer Stimme.
Besitz der Gesellschaft und 1’928’255 Aktien divi- Das Stimmrecht kann nur von einem Aktionär mit
dendenberechtigt. Das Aktienkapital ist voll liberiert. im Aktienbuch eingetragenem Stimmrecht ausgeübt
Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, innert einer Frist werden. Der Verwaltungsrat der Gesellschaft ist er-
von zwei Jahren ab dem 12.05.2016 das Aktienka- mächtigt, anstelle von Aktientiteln auf den Namen lau-
pital um höchstens CHF 4’000’000 auf höchstens tende Interimsscheine, Globalurkunden oder Wert-
CHF 23’313’050 durch die Ausgabe von höchstens rechte (Bucheffekten) auszugeben. Die Umwandlung
400’000 Namenaktien mit einem Nennwert von je von Namenaktien in Inhaberaktien oder umgekehrt
CHF 10 zu erhöhen. Auszugebende Aktien sind voll ist zulässig. Der Aktionär kann von der Gesellschaft
zu liberieren. Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, den jederzeit die Ausstellung einer Bescheinigung über
Ausgabebetrag, die Art der Einlagen (Bar- und / oder die in seinem Eigentum stehenden Aktien verlangen.
Sacheinlage, Sachübernahme oder Verrechnung mit Der Titeldruck ist aufgeschoben. Der Aktionär hat kei-
Forderungen gegenüber der Gesellschaft) und den nen Anspruch auf Druck und Auslieferung von Ak-
Beginn der Dividendenberechtigung festzusetzen, tien und Aktienzertifikaten. Das Aktienbuch wird im
12 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016Auftrag der Gesellschaft von der SAG SIS Aktienregis-
juristische Personen oder Personengesellschaften,
ter AG geführt. Die Aktien wurden in das SIS-Girosys-
die im Hinblick auf eine Umgehung der Eintragungs-
tem aufgenommen. beschränkung koordiniert vorgehen, gelten in Bezug
Über Bucheffekten, denen Aktien der Gesell- auf diese Statuten als ein einziger Erwerber.
schaft zu Grunde liegen, kann ausschliesslich nach Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, ausländische
Massgabe des Bucheffektengesetzes verfügt bzw. Erwerber von Namenaktien abzulehnen, falls die Ge-
daran eine Sicherheit bestellt werden. Insbesondere sellschaft nach den ihr zur Verfügung stehenden In-
kann nicht durch Zession darüber verfügt bzw. daran formationen daran gehindert sein könnte, die durch
eine Sicherheit bestellt werden. Bundesgesetze geforderten Nachweise über die Zu-
sammensetzung des Kreises der Aktionäre zu erbrin-
Vinkulierung der Namenaktien gen. Relevant sind insbesondere:
Erwerber von Namenaktien werden auf Gesuch a) das Bundesgesetz über den Erwerb von Grund-
als Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienregister nur stücken durch Personen im Ausland vom 16. De-
dann eingetragen, wenn sie ausdrücklich erklä- zember 1983 und
ren, diese Namenaktien im eigenen Namen und für b) der Bundesratsbeschluss betreffend Massnah-
eigene Rechnung erworben zu haben. Der Übertra men gegen die ungerechtfertigte Inanspruch-
gung ist die Begründung einer Nutzniessung an nahme von Doppelbesteuerungsabkommen des
den Aktien gleichgestellt. Juristische Personen Bundes vom 14. Dezember 1962.
und rechtsfähige Personengesellschaften, andere
Personenzusammenschlüsse oder Gesamthandver- Vom Datum der Einladung zu einer Generalver-
hältnisse, die untereinander kapital- und stimmen- sammlung bis zu dem auf die Generalversammlung fol-
mässig durch einheitliche Leitung oder auf ähnliche genden Tag werden keine Eintragungen in das Aktien-
Weise zusammengefasst sind, sowie natürliche oder register vorgenommen.
Aktionariat
Aktionäre mit Anteilen über 3 % in %
Artemis Real Estate AG, Aarburg 30.58
Familie Dr. Christoph M. Müller, Küssnacht am Rigi 20.33
Gastrosocial Pensionskasse, Aarau 3.96
Jean-Marc Villeneuve, La Neuveville 3.95
Übrige Aktionäre 41.18
Aktien / Aktionariat 2016 2015
Ausgegebene Aktien 1’931’305 1’716’716
Aktien im Besitz der Gesellschaft – 3’050 – 3’080
Ausstehende Aktien 1’928’255 1’713’636
Im Verwaltungsrat vertretene
Stimmen 55 % 53 %
Eingetragene Aktionäre 609 551
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 136. Revisionsstelle 7. Immobilienbewertung
Die BDO AG ist seit 2015 Revisionsstelle. Der Man- Der Verwaltungsrat hat entschieden, dass die Immo-
datsleiter ist Herr Jürg Krebs, zugelassener Revisions- bilien von einer unabhängigen Stelle periodisch zu
experte. Die Revisionsstelle stellte der Gesellschaft für bewerten sind. Er legt grössten Wert auf eine konti-
ihre Tätigkeit in der Berichtsperiode CHF 67’500.00 nuierliche und gleichartige Bewertung aller sich im
(inkl. MWST) in Rechnung. Eigentum der Gesellschaft befindlichen und der zu
Der Verwaltungsrat beurteilt jährlich die Leistung, erwerbenden Immobilien. Dies vor allem im Interesse
Honorierung und Unabhängigkeit der Revisionsstelle einer möglichst wahrheitsgetreuen Darstellung der Si-
und unterbreitet der Generalversammlung jeweils tuation der Gesellschaft, der Gleichbehandlung von
einen Vorschlag zur Wiederwahl oder Neuwahl der Alt- und Neuaktionären bei Kapitalerhöhungen und
Revisionsstelle für ein Jahr. der möglichst objektiven Bewertung der Aktien.
Der Verwaltungsrat hat damit die KPMG AG, Zürich
beauftragt. Das Mandat wird von den Herren Ulrich
Prien, dipl. Arch. ETH/SIA, Chartered Surveyor MRICS
und Oliver Specker, dipl. Arch. ETH/SIA, Chartered
Surveyor MRICS betreut.
8. Altlasten
Die Immobilien werden auf das Vorhandensein von
Altlasten untersucht. Allfällige Minderwerte werden
im Marktwert berücksichtigt. Die Altlasten und, wo
gegeben, deren Minderwert werden verschiedenen
ausgewiesenen Experten ermittelt.
14 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016Vergütungsbericht
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 15VERGÜTUNGSBERICHT
Vergütungsbericht
Der vorliegende Vergütungsbericht enthält Angaben Vergütungsausschuss
zur Vergütung an die Mitglieder des Verwaltungsra- Gemäss Statuten (Art. 18) wählt die Generalver-
tes und der Geschäftsleitung und setzt die Anforde sammlung aus den Mitgliedern des Verwaltungsrates
rungen der Verordnung gegen übermässige Vergü- einen Vergütungsausschuss. Die Generalversamm-
tungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften lung wählt die Mitglieder des Vergütungsausschus-
(«VegüV») um, welche per 1. Januar 2014 in Kraft ge- ses einzeln. Die Amtsdauer beträgt ein Jahr. Sie endet
treten ist. Die Espace Real Estate Holding AG erstellte mit dem Abschluss der nächsten ordentlichen Gene-
den Vergütungsbericht gemäss Beschluss der Gene- ralversammlung.
ralversammlung vom 7. Mai 2015 erstmals für das Ge- Die Generalversammlung vom 12. Mai 2016 hat
schäftsjahr 2015 auf freiwilliger Basis. sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates in den Ver-
In Übereinstimmung mit der VegüV werden alle gütungsausschuss gewählt.
Angaben zur Vergütung an die Mitglieder des Verwal-
tungsrates und der Geschäftsleitung im Vergütungs- 2. Vergütungen
bericht dargestellt. Die Gesellschaft setzt weder für den Verwaltungsrat
Der Vergütungsbericht enthält Informationen über noch für die Geschäftsleitung Anreizsysteme wie Op-
die Zuständigkeiten und Aufgaben sowie Struktur tions- oder Aktienpläne ein.
der Vergütungen der Geschäftsjahre 2016 und 2015. Es wurden weder in der Berichtsperiode noch in
Er basiert auf den Vorgaben der Statuten der Ge- der Vergleichsperiode Darlehen und Kredite an Ver-
sellschaft, des Obligationenrechts und der VegüV. waltungsrats- oder Geschäftsleitungsmitglieder ge-
Die gesetzlich verlangten Angaben nach Art. 13–16 währt. Zudem wurden keine Vergütungen, Darlehen
der VegüV gehen aus Abschnitt 2 hervor. und Kredite an nahestehende Personen oder frühere
Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäfts-
1. Zuständigkeit und Aufgaben leitung ausgerichtet respektive gewährt.
Generalversammlung Für entsprechende Beiräte des Verwaltungsrates
Gemäss Statuten (Art. 8) werden die Vergütungen des wurden keine gesonderten Vergütungen festgelegt.
Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung durch die Gemäss Art. 20 der Statuten kann ein nach der
Generalversammlung festgelegt. Generalversammlung ernanntes Mitglied der Ge-
Die Abstimmungen der Generalversammlung schäftsleitung mit maximal CHF 600’000 vergütet
über die Vergütungen des Verwaltungsrates und der werden.
Geschäftsleitung finden jährlich, in der Regel an der
ordentlichen Generalversammlung, statt.
Genehmigte und ausgerichtete Vergütungen (CHF)
Verwaltungsrat Geschäftsleitung
01.07.2015 – 30.06.2016 nicht erfolgsabhängig nicht erfolgsabhängig erfolgsabhängig
Genehmigung durch die Generalversammlung vom 7. Mai 2015 (Maximum) 350’000 1’300’000 100’000
Total im Zeitraum entrichtete Vergütungen 312’308 1’086’845 —
01.07.2016 – 30.06.2017
Genehmigung durch die Generalversammlung vom 12. Mai 2016 (Maximum) 350’000 1’300’000 100’000
Bisher (bis 31.12.2016) im Zeitraum entrichtete Vergütungen 311’849 663'232 —
16 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016VERGÜTUNGSBERICHT
Verwaltungsrat
in CHF
Funktion Präsident Mitglied Mitglied Mitglied
01.01. – 31.12.2016 Dr. Christoph M. Müller Jean-Marc Villeneuve Dr. Andreas Hauswirth Jörg Kaufmann Total
Honorar 115’000 56’000 60’000 56’000 287’000
Pauschalspesen 5’000 4’000 —1) 4’000 13’000
Sozialversicherungen 6’589 2’630 —1) 2’630 11’849
Total 126’589 62’630 60’000 62’630 311’849
Beteiligung per 31.12.2016 20.33 % 3.95 % 30.58 %2) 0.00 % 54.95 %
01.01. – 31.12.2015
Honorar 115’000 56’000 60’000 56’000 287’000
Pauschalspesen 5’000 4’000 — 1)
4’000 13’000
Sozialversicherungen 6’685 2’954 —1) 2’669 12’308
Total 126’685 62’954 60’000 62’669 312’308
Beteiligung per 31.12.2015 19.48 % 3.76 % 29.27 %2) 0.01 % 52.52 %
1)
Das Verwaltungsratshonorar von Dr. Andreas Hauswirth wird Espace in Rechnung gestellt, 2)
Beteiligung der Artemis
weshalb keine Sozialabgaben und Pauschalspesen ausgerichtet werden. Das ausgewiesene Entgelt Real Estate AG, Aarburg
versteht sich ohne Mehrwertsteuer.
Geschäftsleitung
in CHF
Funktion Vorsitzender der GL Leiter Finanzen Leiter Bewirtschaftung Leiter Bauprojekte
01.01. – 31.12.2016 Theodor F. Kocher Isaak Meyer Patrick Berger Lars Egger 1) Total
Lohn 404’040 198’900 198’900 198’900 1’000’740
Sozialversicherungen 32’894 16’811 16’784 16’678 83’167
Vorsorge 44’658 11’465 17’752 11’519 85’394
Pauschalspesen 18’000 9’600 9’600 9’600 46’800
Privatanteil Firmenfahrzeug 6’386 4’800 4’433 4’742 20’361
Total 505’978 241’575 247’469 241’439 1’236’462
Beteiligung per 31.12.2016 0.29 % 0.01 % 0.01 % — 0.31 %
01.01. – 31.12.2015
Lohn 404’040 196’404 196’404 796’848
Sozialversicherungen 32’884 16’695 16’531 66’110
Vorsorge 49’113 12’124 17’258 78’495
Pauschalspesen 18'000 9'600 9'600 37’200
Privatanteil Firmenfahrzeug 4’258 4’800 2’600 11’658
Total 508’295 239’623 242’393 990’311
Beteiligung per 31.12.2015 0.29 % 0.01 % 0.01 % 0.31 %
1)
Mitglied der Geschäftsleitung seit 01.01.2016
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 17VERGÜTUNGSBERICHT 18 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
RUBRIKTITEL
Konzernrechnung
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 19KONZERNRECHNUNG Konsolidierte Erfolgsrechnung in TCHF Referenz 2016 2015 Betriebsertrag Erlöse aus Vermietung von Liegenschaften 1 32’244 31’252 Erfolg aus Verkauf von Immobilien 2 2’324 520 Sonstige betriebliche Erträge 3 134 102 Total 34’702 31’874 Betriebsaufwand Liegenschaftsaufwand 4 – 6’896 – 6’549 Erfolg aus Neubewertung 5 – 916 – 665 Personalaufwand 6 –1’731 –1’633 Abschreibungen 7 – 238 – 282 Übriger Betriebsaufwand 8 –1’234 –1’045 Total –11’015 –10’174 EBIT 23’687 21’700 Finanzergebnis Finanzertrag 0 1 Finanzaufwand 9 – 8’863 – 9’839 Total – 8’863 – 9’838 EBT 14’824 11’862 Steuern 10 – 3’132 417 Periodenergebnis 11’692 12’279 20 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
KONZERNRECHNUNG
Konsolidierte Bilanz
AKTIVEN in TCHF Referenz 31.12.2016 31.12.2015
Flüssige Mittel 11 23’660 11’854
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 12 1’619 1’292
Sonstige Forderungen 13 687 993
Aktive Rechnungsabgrenzung 692 472
Total Umlaufvermögen 26’658 14’611
Renditeliegenschaften 14 547’507 549’294
Renditeliegenschaften im Bau 14 20’179 19’826
Nicht rentabilisierte Liegenschaften 14 56’512 56’610
Total Immobilien 624’198 625’730
Bau- und Entwicklungsprojekte 15 5’792 4’398
Immaterielle Anlagen 15 103 221
Übrige Sachanlagen 15 162 232
Total Anlagevermögen 630’255 630’581
Total Aktiven 656’913 645’192
PASSIVEN
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 16 5’844 5’170
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 17 45’300 60’930
Übrige Verbindlichkeiten 348 1’247
Steuerrückstellungen 18 888 228
Sonstige Rückstellungen 18 — 201
Passive Rechnungsabgrenzungen 19 869 1’158
Total kurzfristiges Fremdkapital 53’249 68’934
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 20 284’512 287’683
Rückstellungen für latente Steuern 18 24’719 23’135
Total langfristiges Fremdkapital 309’231 310’818
Total Fremdkapital 362’480 379’752
Aktienkapital 19’313 17’167
Kapitalreserven 124’466 109’281
Eigene Aktien 21 – 447 – 417
Gewinnreserven 151’101 139’409
Total Eigenkapital 294’433 265’440
Total Passiven 656’913 645’192
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 21KONZERNRECHNUNG Konsolidierte Geldflussrechnung in TCHF 2016 2015 Periodenergebnis 11’692 12’279 Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen 238 282 Erfolg aus Neubewertung 916 665 Veränderungen Rückstellungen 459 – 2’285 Veränderungen Rückstellungen für latente Steuern 1’584 – 22 Übrige nicht liquiditätswirksame Posten 1 — Cash Flow 14’890 10’919 Veränderungen im Nettoumlaufvermögen Zunahme von Forderungen – 21 –1’738 Zunahme übriges Umlaufvermögen – 220 – 449 Zunahme (Abnahme) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 674 –71 Abnahme (Zunahme) übrige Verbindlichkeiten –1’188 111 Cash Flow aus operativen Tätigkeiten 14’135 8’772 Investitionen in übrige Sachanlagen – 39 – 201 Erwerb von Liegenschaften –1’402 – 3’763 Veräusserungen von Liegenschaften 26’645 2’696 Investitionen in Renditeliegenschaften / Renditeliegenschaften im Bau – 23’522 – 32’845 Investitionen in Bau- und Entwicklungsprojekte – 2’510 – 2’248 Cash Flow aus Investitionstätigkeiten – 828 – 36’361 Zunahme (Abnahme) von Finanzverbindlichkeiten –18’801 33’840 Mittelzufluss aus Aktienausgabe 24’982 0 Verkauf eigener Aktien 21 114 Ausschüttung Dividende –7’703 – 7’708 Cash Flow aus Finanzierungstätigkeiten –1’501 26’246 Veränderung der flüssigen Mittel 11’806 –1’343 Flüssige Mittel zu Beginn der Periode 11’854 13’197 Flüssige Mittel am Ende der Periode 23’660 11’854 22 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016
KONZERNRECHNUNG
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
in TCHF Aktienkapital Eigene Aktien Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital
Eigenkapital per 01.01.2015 17’167 – 524 116’981 127’130 260’754
Bewegung Bestand eigener Aktien 107 107
Gewinn aus Verkauf eigener Aktien 7 7
Dividendenausschüttung –7’707 –7’707
Periodenergebnis 12’279 12’279
Eigenkapital per 31.12.2015 17’167 – 417 109’281 139’409 265’440
Kapitalerhöhung 2’146 22’836 24’982
Bewegung Bestand eigener Aktien – 30 – 30
Gewinn aus Verkauf eigener Aktien 51 51
Dividendenausschüttung –7’703 –7’703
Periodenergebnis 11’692 11’692
Eigenkapital per 31.12.2016 19’313 – 447 124’465 151’101 294’432
Aktienkapital Einheit 31.12.2016 31.12.2015
Namenaktien Anzahl 1’931’305 1’716’716
Nennwert CHF 10 10
Aktienkapital (voll liberiert) CHF 19’313’050 17’167’160
Genehmigtes Kapital 1) CHF 4’000’000 4’000’000
Bedingtes Kapital CHF — —
1)
Die Generalversammlung vom 12.05.2016 genehmigte eine Erhöhung innert einer Frist von zwei Jahren um höchstens CHF 4’000’000 auf höchstens CHF 23’313’050 durch
Ausgabe von höchstens 400’000 Namenaktien zu je CHF 10.
Kapitalreserven Einheit 31.12.2016 31.12.2015
Nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven CHF 8’583’580 7’886’233
Kapitaleinlagereserven CHF 122’686’655 107’569’378
Dividendenausschüttung in CHF
Dividende pro Aktie
2016 aus den Kapitaleinlagereserven (Antrag an die Generalversammlung) 4.50
2015 aus den Kapitaleinlagereserven 4.50
2014 aus den Kapitaleinlagereserven 4.50
2013 aus den Kapitaleinlagereserven 4.25
2012 aus den Gewinnreserven 4.25
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 23KONZERNRECHNUNG
Anhang zur Konzernrechnung
Grundlagen der Rechnungslegung Der Konsolidierungskreis umfasst die nachfolgen-
Die Konzernrechnung der E space Real Estate den Gesellschaften:
Holding AG ist in Übereinstimmung mit den Fach-
31.12.2015 Aktienkapital (TCHF) Anteil
empfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP Espace Real Estate Holding AG,
FER) erstellt worden und vermittelt ein den tatsäch- Biel / Bienne 17’167
lichen Verhältnissen entsprechendes Bild (true and Espace Real Estate AG, Solothurn 24’000 100 %
fair view) der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
31.12.2016 Aktienkapital (TCHF) Anteil
Die Konzernrechnung basiert auf den nach ein-
Espace Real Estate Holding AG,
heitlichen Richtlinien erstellten und geprüften Einzel- Biel / Bienne 19’313
abschlüssen der Espace Konzerngesellschaften. Espace Real Estate AG, Solothurn 24’000 100 %
Konsolidierungskreis Konsolidierungsmethode
Die Konzernrechnung umfasst die Jahresrechnun- Die Holdinggesellschaft Espace Real Estate
gen der Espace Real Estate Holding AG (Muttergesell- Holding AG mit Sitz in Biel / Bienne hält als Beteili-
schaft) und der von ihr kontrollierten Tochtergesell- gungsgesellschaft die E space R
eal E
state AG in Solo-
schaft nach Elimination aller Gruppentransaktionen. thurn sowie eine Liegenschaft mit Bauland im Kanton
Dabei wird die Methode der Vollkonsolidierung an- Jura. Die Tochtergesellschaft Espace Real Estate AG
gewendet, d. h. Aktiven, Passiven, Aufwand und Er- ist die Betriebsgesellschaft der Espace Real Estate
trag der zu konsolidierenden Gesellschaften werden Gruppe.
zu 100 % übernommen, alle konzerninternen Bezie- Die Espace Real Estate Gruppe ist eine Immo-
hungen (Forderungen und Verbindlichkeiten, Erträge bilienanlagegesellschaft, die ausschliesslich in der
und Aufwendungen) eliminiert. Auf konzerninternen Schweiz tätig ist. Der Tätigkeitsschwerpunkt liegt im
Transaktionen erzielte Zwischengewinne werden Mittelland. Sie befasst sich einerseits mit der Ent-
ebenfalls eliminiert. Ein allfälliger Minderheitenan- wicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienport-
teil am Eigenkapital und am Jahresergebnis von Kon- folios, andererseits mit der Entwicklung und Reali-
zerngesellschaften wird separat im Eigenkapital bzw. sierung von Bauprojekten zwecks Vermietung oder
in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Veräusserung. Im Rahmen ihrer Tätigkeit investiert
Gemeinschaftsorganisationen (Joint Ventures) mit die Espace Real Estate AG in Entwicklungs-, Wohn-
50 % Stimmrechtsanteil werden quotenkonsolidiert. und Geschäftsliegenschaften.
Beteiligungen zwischen 20 % und 50 % werden
nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss Kapitalkonsolidierung
einbezogen (assoziierte Organisationen). Der prozen- Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Purchase
tuale Anteil des Konzerns an der Nettosubstanz wird Methode. Dabei werden bei der Erstkonsolidierung
in der Bilanz unter den Finanzanlagen ausgewiesen. auf den Erwerbszeitpunkt die Aktiven und Passiven
Der Anteil am Nettoergebnis ist in der konsolidierten einer Gesellschaft oder die übernommenen Netto-
Erfolgsrechnung enthalten. aktiven nach konzerneinheitlichen Grundsätzen be-
Beteiligungen unter 20 % sind in der konsolidier- wertet. Die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und
ten Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich betriebs- dem nach diesen Grundsätzen ermittelten Eigenkapi-
wirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen ein- tal wird im Erwerbsjahr aktiviert (Goodwill) bzw. pas-
gesetzt. siviert (Badwill) und über die geschätzte Nutzungs-
dauer, üblicherweise fünf Jahre, linear abgeschrieben,
respektive aufgelöst.
24 Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016KONZERNRECHNUNG
Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungs- Fremdkapitalzinsen
grundsätze Fremdkapitalzinsen auf Kredite, welche zur Finanzie-
Die Basis für die Erstellung der Jahresrechnung der rung von Bauprojekten aufgenommen wurden, wer-
Espace Real Estate Holding AG bildeten die aktuellen den bis zur Fertigstellung des Gebäudes aktiviert. Alle
Fachempfehlungen Rechnungslegung (Swiss GAAP übrigen Fremdkapitalzinsen werden der Erfolgsrech-
FER). nung belastet. Die Fremdfinanzierung ist objektbezo-
gen, so dass die Zurechnung zu einem bestimmten
Allgemeines Projekt oder einer bestimmten Liegenschaft gewähr-
Die Erstellung der Jahresrechnung verlangt Einschät- leistet ist.
zungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewie-
senen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Even- Laufende und latente Steuern
tualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung Der in der Erfolgsrechnung unter der Position S teuern
sowie Erträge und Aufwendungen während der Be- ausgewiesene Aufwand umfasst die Kapitalsteuern,
richtsperiode. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt der- Gewinnsteuern sowie die erfolgswirksame Bildung
artige Einschätzungen und Annahmen, die im Zeit- oder Auflösung latenter Steuern auf zeitlichen Bewer
punkt der Bilanzierung nach bestem Wissen getroffen tungsdifferenzen.
wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten ab- Die laufenden Ertragssteuern werden nach Be-
weichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen rücksichtigung vorhandener steuerlicher Verlustvor-
und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in träge fusionierter Gesellschaften und unter Zugrun-
dem sich die Gegebenheiten geändert haben. delegung der jeweils gültigen Steuerordnung anhand
des ausgewiesenen Ergebnisses ermittelt.
Erlöse aus der Vermietung von Liegenschaften Latente Steuern werden aufgrund der «Compre-
Die ausgewiesenen Mieterträge stellen Ist-Mieter- hensive Balance Sheet Liability»–Methode ermittelt
träge dar, d. h. Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände, und zu durchschnittlichen Steuersätzen berechnet.
abzüglich Einzelwertberichtigung auf konkrete Boni-
tätsrisiken. Flüssige Mittel
Die liquiden Mittel beinhalten Kassenbestände, Post-
Erträge aus Immobilienhandel und Bankguthaben sowie kurzfristige Geldanlagen.
Erträge aus Immobilienhandel resultieren aus dem Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert.
Verkauf von Liegenschaften, die für die langfristige
Anlagestrategie des Unternehmens nicht mehr von Forderungen
Bedeutung sind. Dabei werden vom erzielten Ver- Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich be-
kaufspreis der aktuelle Marktwert sowie weiter direkt triebswirtschaftlich notwendiger Wertminderungen
mit der Transaktion zusammenhängende Kosten in für nicht einbringbarer Forderungen ausgewiesen.
Abzug gebracht. Bei den Wertminderungen handelt es sich um indivi-
duelle Wertberichtigungen für spezifisch identifizierte
Positionen, bei denen objektive Hinweise dafür beste-
hen, dass der ausstehende Betrag nicht vollumfäng-
lich eingehen wird.
Espace Real Estate Holding AG | Geschäftsbericht 2016 25KONZERNRECHNUNG
Aktive Rechnungsabgrenzungen Nicht rentabilisierte Liegenschaften
Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie zu Auf- Bei den nicht rentabilisierten Liegenschaften handelt
wand im neuen Jahr führen, werden aktiv abgegrenzt. es sich in der Regel um zu entwickelnde Baulandpar-
zellen. Diese Liegenschaften generieren zurzeit kei-
Renditeliegenschaften nen bzw. einen unwesentlichen Ertrag. Die Espace
Die bestehenden Wohn- und Geschäftsliegenschaf- Real Estate AG plant, diese Parzellen zu entwickeln
ten dienen langfristigen Anlagezwecken und werden oder zu verkaufen.
in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 18 zum Die Bewertung der nicht rentabilisierten Liegen-
Marktwert bilanziert. Dieser wird unter Verwendung schaften erfolgt zu Marktwerten (Discounted Cash
des Discounted Cashflow (DCF)-Verfahrens von ex- Flow unter Berücksichtigung erzielbarer Erträge und
ternen, unabhängigen Liegenschaftsschätzern jähr- der Entwicklungskosten) abzüglich Schätzwert vor-
lich ermittelt und aktualisiert. handener, jährlich überprüfter Kosten zur Besei-
Die Kosten zur Behebung von Altlasten werden tigung der Altlasten. Die Marktwerte werden von
von einem Altlastenexperten geschätzt. Das jährlich externen Schätzungsexperten ebenfalls jährlich ak-
aktualisierte Gutachten berücksichtigt durchgeführte tualisiert.
Sanierungen und neue Erkenntnisse. Die unter An-
wendung des Discounted Cashflow-Verfahrens ermit- Bau- und Entwicklungsprojekte
telten Marktwerte werden um die geschätzten Kos- Unter dieser Position werden Planungskosten für Bau-
ten zur Beseitigung vorhandener Altlasten gemindert. und Umbauprojekte sowie für umfassende Sanie-
Gemäss den Vorschriften von Swiss GAAP FER rungsmassnahmen ausgewiesen. Es handelt sich um
werden Aufwertungen, Wiederaufwertungen sowie solche Bauprojekte, die auf eigenem Bauland ausge-
Abwertungen des Marktwertes unter Berücksichti- führt werden oder für welche ein Kaufrechtsvertrag
gung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutge- oder ein Vorvertrag vorliegen.
schrieben bzw. belastet. Die Bauprojekte werden zu den effektiv entstan-
Die Renditeliegenschaften werden nicht abge- denen Herstellungskosten (inkl. Eigenleistungen und
schrieben. Investitionen und Grossunterhalt werden, ggf. Bauzinsen) unter Berücksichtigung verlustfreier
sofern sie nicht zu einer Erhöhung des Marktwertes Bewertung aktiviert.
führen, als Aufwand in der Periode, in welcher sie an-
fallen, erfasst. Übrige immaterielle Anlagen
Diese Anlagen werden zu Anschaffungskosten
Renditeliegenschaften im Bau abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Ab-
Gebäude, welche zu Renditezwecken von der Ge- schreibungen bewertet. Es wird die lineare Abschrei-
sellschaft errichtet werden und zum Bilanzstichtag bungsmethode angewendet und eine fünfjährige
noch nicht fertiggestellt sind, werden unter Anwen- Nutzungsdauer zugrunde gelegt.
dung von Swiss GAAP FER 18 zu Herstellungskosten
(inkl. Eigenleistungen und ggf. anfallenden Bauzin Übrige Sachanlagen
sen) u nter Berücksichtigung verlustfreier Bewertung Diese Anlagen werden zu Anschaffungs- bzw.
aktiviert. Herstellungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich
notwendiger Abschreibungen bewertet. Es wird die li-
neare Abschreibungsmethode angewendet und – ab-
hängig vom Wirtschaftsgut – eine drei- bis zehnjäh-
rige Nutzungsdauer zugrunde gelegt.
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