Urbane Quartiere und Mixed-Use-Immobilien- NEUE ELEMENTE UND STRATEGIEN DER IMMOBILIENENTWICKLUNG - Catella Group
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Urbane Quartiere und Mixed-Use-Immobilien – NEUE ELEMENTE UND STR ATEGIEN DER IMMOBILIENENTWICKLUNG
Inhalt
1. Vorwort
Seite 1
2. Begriffliche Einordnung
Seite 2
3. Eigenschaften/Charakteristika
Seite 4
a. Verdichtung und Urbanität
Seite 4
b. Mobilität
Seite 5
c. Konnektivität
Seite 8
d. Identität
Seite 10
4. Privater vs. öffentlicher Raum
Seite 13
5. Beispielprojekte
Seite 15
6. Fazit Urbane Quartiere
Seite 20
1. Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser, planung und der massiven Re-Urba Infrastrukturell werden mit den
nisierungstendenzen in Deutschland, zumeist innerstädtischen Vorhaben
Die Stadt gilt schon immer als Trend nach dem Motto: viele Menschen und auch die Rahmenparameter der
labor. Sie ist das Ergebnis einer perma somit hohe Nachfrage auf einer über urbanen Mobilität neu definiert:
nenten Veränderung in den verschie schaubaren Grundstücksfläche. Auch ÖPNV-Struktur bzw. Verkehrs
densten Bereichen der Wirtschaft, aus nachhaltigen Gesichtspunkten, trägerfokussierungen bilden
Bevölkerung oder Mobilität. Das Leitbild bspw. Flächenversiegelung, kurze Wege, die DNA der Lebendigkeit.
der europäischen Stadt lautet in der zentrale Infrastrukturerschließung
gegenwärtigen Phase: „Stadt der kurzen findet man mehr Vor- als Nachteile. Die Menschen erleben die Stadt in einer
Wege“. Hinzu kommen eine sichtbare Dass sich die beschriebenen Aspekte neuen Dimension. Sie möchten aktiv
Verdichtung sowie eine größere Varia eher im Fluss denn als etablierte Struk teilnehmen und das städtische Leben
tion in der Bebauung. Diese Ziele werden tur darstellen, verdeutlicht das Ringen in seiner Gesamtheit erfahren. Durch
vor allem durch eine Nutzungsmischung um die Deutungshoheit: Wie hat ein das Interesse am urbanen Leben und
erreicht, die zunehmend auch in deut Urbanes Quartier letztlich auszusehen? der Partizipation daran erhöht sich
schen Städten Anklang findet. Dabei Klar ist, dass sich der „am Markt“ gefor zusätzlich die Attraktivität der Stadt
geraten zwei Begriffe immer stärker in derte Nutzungsmix durch die Änderung aber auch die damit einhergehenden
die Diskussion: Mixed-Use und Urbane der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Spannungen zwischen Neu- und Altbe
Quartiere. Mixed-Use als zukunfts mit ihren Nutzungskatalogen und Dich wohnern, Besuchern und Pendlern. Das
gewandte, städtebauliche Blaupause gilt teobergrenzen allein nur schwer reali Resultat hiervon auf einer Mikroebene
offensichtlich bei Investoren, Planern sieren lässt. Von einer neuen Assetklasse ist das Urbane Quartier, was in einer
und Nachfragern als Baustein der kann man gleichwohl noch nicht spre kleineren Fläche alle Vorzüge des städ
zukünftigen Immobilienentwicklung auf chen. Zumal die Frage lautet: Was macht tischen Lebens verkörpern soll. Doch
der Objektebene. Ihr wird die Basis zuge ein Urbanes Quartier eigentlich aus? trotz aller Überzeugung zum aktuellen
sprochen, eine essenzielle Voraussetzung Sind es die Immobilien, die Menschen, städtebaulichen Mantra der „kurzen
und zugleich Grundlage für ein urbanes oder die Infrastruktur gleichermaßen? Wege“: die Distanz zwischen Wohnen,
und lebenswertes Quartier zu sein. Arbeiten und Erholen bleibt weiterhin
Nicht zuletzt deshalb erlebt der Begriff Auf der Immobilienebene gelten in der Mehrzahl der aktuellen Projekte
Urbane Quartiere eine Renaissance. Es Mixed-Use-Projekte dabei zuneh gewahrt. Ein völlig neues Denken bei
zeigt sich in vielen deutschen und inter mend als der charakteristische der Immobilienentwicklung, wie es
nationalen Metropolen der Trend hin zu Objekttypus eines Urbanen Quartiers. beispielsweise gerade im Bereich der
diesem städtebaulichen Element. Gerade Möbilität sichtbar wird, sollte gleich
Klar wird aber auch, dass sich auf
Investoren sehen hierin eine Lösungs wohl mehr Chance denn Risiko sein für
der Nutzerebene eine strukturelle
schablone der „städtischen Herausforde Investoren.
Neupositionierung der Bewohner und
rungen“, beschrieben u.a. durch Schlag
Nutzer vollzieht – und mit dieser sich
worte wie bezahlbarer Wohnraum, Prof. Dr. Thomas Beyerle
all ihre Ansprüche an ein kulturelles,
sozial ausgewogen, lebendig offen und Head of Group Research
handels- oder konsumkonformes
unmittelbarer Anschluss an den ÖPNV
Angebot verändern. Gentrifizie
(Öffentlicher Personennahverkehr).
rungseffekte fassen diesen Trend
Dies geschieht unter Beachtung aller
oftmals populistisch zusammen.
Anforderungen der Stadt- bzw. Regional
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 1
2. Begriffliche Einordnung
Das in dieser Studie präsentierte Urbane von zwei Nutzungsformen in einem finden, anstatt einer wie bei Vertikalem
Quartier ist zunächst ein Sammelbegriff Gebäude zu finden ist. So kann ein Mixed-Use. Diese Form von Mixed-
für diverse Formen von innerstädtischen Geschäftshaus mit vereinzelten Woh Use verkörpert schon die Grundzüge
Mixed-Use-Entwicklungen, welche die nungen schon als Mixed-Use Block des Urbanen Quartiers, die in dieser
städtische Lebensweise durch die Imple- angesehen werden, sowie auch bei Studie vorgestellt werden sollen.
mentierung und Effekte einer Misch der Integration eines Geschäfts in das Die vier genannten Ausprägungen
nutzung in den vergangenen Jahren Erdgeschoss eines Wohngebäudes. von Mixed-Use-Konzepten sind Grund
verändert haben und weiter verändern Quartiersentwicklung: Bei einer konzepte, wie das Mixed-Use-Thema
werden. Catella Research definiert vier Quartiersentwicklung entsteht zumeist auch praktisch umgesetzt werden kann.
grundsätzliche Formen von Mixed- ein autarkes und eigenständiges Quar Innerhalb des Rahmens Urbanes Quar
Use, die alle mit dem Begriff Urbanes tier, welches Wohnraum, ggf. Büro tier ist jedoch auch die Entstehung von
Quartier umschlossen werden. raum sowie infrastrukturelle Ein Mischformen zwischen den genannten
Vertikales Mixed-Use: Diese Misch richtungen miteinander kombiniert. Modellen möglich. Es wäre allerdings
nutzungsform beschreibt Hochhäuser Hierbei können ganze neue Stadtteile nicht korrekt, ein Urbanes Quartier als
und Wolkenkratzer, bei der im Verti entwickelt werden, die nachhaltig auch ein starr definiertes Modell zu sehen,
kalen verschiedene Nutzungsformen das Bild der Stadt verändern k önnen bei dem diverse Vorgaben erfüllt wer
miteinander kombiniert werden. Sie (siehe HafenCity in Hamburg). den müssen, um als Urbanes Quartier
umfasst meist mehrere Hauptnutzungs Campus Mixed-Use: Campus Mixed- angesehen zu werden. Die Basis wird
formen wie Büro, Wohnen oder Hotel Use wurde in der Catella Studie 2018 nicht von Quadratmeterpreisen oder
mit unterstützender Nutzung wie Ein zu diesem Thema als eine Symbiose bestimmten Mindesthöhenmetern
zelhandel in den unteren Geschossen. von Vertikalem Mixed-Use und einer gebildet. Vielmehr soll dieser Begriff als
Diese Form ist in den USA relativ weit Quartiersentwicklung gesehen. Die ein neues Konzept des urbanen Denkens
verbreitet, während sie in Europa bis Mischnutzung breitet sich sowohl in die und Lebens verstanden werden, welches
her nur vereinzelt auftritt (The Shard Horizontale als auch in die Vertikale aus. für diverse Mixed-Use-Entwicklungen
in London, Omniturm in Frankfurt). Dabei ist die Grundstücksfläche eines eine Rolle spielen sollte. Das Urbane
Horizontale Mixed-Use Blocks: Campus-Mixed-Use-Projektes kleiner Quartier kann all diese Formen von
Dies ist die einfachste Form der Misch als die einer Quartiersentwicklung und städtischer Mischnutzung enthalten.
nutzung, die auch bei der Kombination zudem sind meist zwei Hochbauten zu
Horizontale Mixed-use
Vertikales Mixed-Use Campus Mixed-Use
Mixed-Use Blocks Quartiersentwicklung
Unabhängig von der Art des Mixed-Use, formen und der publikumsbezogenen Die Hauptnutzungsformen sind:
welche für das Urbane Q uartier aus Nutzung unterschieden werden muss.
gewählt wird, bleibt weiterhin immer Hauptnutzungsformen nehmen den Büro
die Frage nach der Zielgruppe und in Großteil der Fläche von Mixed-Use-
Wohnen
dem Zusammenhang auch nach der Art Projekten ein und sind die Grundlage
des Nutzungsmix, welche im Projekt der Urbanen Quartiere. Es handelt sich Hotel
implementiert wird. Basierend auf eini hierbei um Nutzungsformen, für die Shopping Center
gen bereits umgesetzten Projekten wird ein großer Bedarf entsteht und die eine
deutlich, dass zwischen Hauptnutzungs- große Quadratmeterzahl einnehmen. ergänzt durch öffentliche
formen, unterstützenden Gewerbe- Bildungseinrichtungen
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Zu diesen vier Nutzungsformen zählen umliegenden Stadtviertels genutzt Atmosphäre erzeugt, sondern auch ein
auch alle zugehörigen sog. Nischen werden können. Hierzu zählen u. a.: Strom an Menschen durch das Quartier
assetklassen. So können z. B. aus generiert, der für einige Nutzungsfor
dem Bereich Wohnen noch Student Parken men (Shopping Center, Gastronomie)
Housing sowie Micro- und Co-Living auch direkte Vorzüge mit sich bring.
Lebensmittelgeschäfte
genannt werden, zu Büro noch Co- Die Dimension des privaten und öffent
Working und zu Hotel auch Serviced Fitnessstudios und Wellness lichen Raumes und die Vereinbarkeit
Apartments. All diese können auch mit der Wohnnutzung muss jedoch
Entertainment (Theater, Kino)
umfassendere Flächengrößen mit bis individuell betrachtet werden. Die
zu 50 % der Gesamtnutzungsfläche Gastronomie publikumsbezogene Nutzung sollte in
innerhalb des Quartiers einnehmen. Handwerker und D
ienstleistungen allen Formen von Urbanen Quartie
Was bei Urbanen Quartieren noch (Schuster, Reinigung...) ren zu finden sein, wenn auch in man
nicht als Hauptnutzungsform implemen chen Fällen auf kleinerer Flächengröße
tiert wird, trotz der allgemein hohen (bspw. starker Fokus auf Wohnen).
Nachfrage am Markt, ist die Asset All diese werden im Alltag von den Zu guter Letzt sollten bei U
rbanen
klasse Logistik. Zwar erhält im Zuge Nutzern der Hauptnutzungsformen Quartieren die Synergieeffekte beach
der Ü berlegungen zum Thema „Letzte benötigt und haben deshalb einen tet werden, die zwischen verschiedenen
Meile“ das Thema Citylogistik zuneh erheblichen Mehrwert bei der direkten Nutzungen entstehen können. Idealer-
mend Aufmerksamkeit, doch wurde Integration in Urbane Quartiere. weise sollten bei b
estimmten Nutzungs-
noch keine marktgängige Lösung gefun Zuletzt ist noch die publikums kombinationen Mehrwerte für alle
den, die zur Integration als Haupt bezogene Nutzung zu erwähnen. Dabei Prozessbeteiligten entstehen.
nutzungsform in ein Urbanes Quartier handelt es sich um öffentlich zugängliche
ausreicht. In den kommenden Jahren Grünflächen, Freiflächen oder Spiel
könnte sich dies jedoch noch verändern. plätze. Ergänzung erfährt diese Auf
Weiterhin sind die unterstützen zählung durch das Segment „öffentliche
den Gewerbeformen zu nennen. Einrichtungen“, wie z. B. Bildungsein
Diese sind meist in kleineren Flächen richtungen, Kitas, Bibliotheken. Sowohl
größen in das Quartier eingebaut von den Bewohnern bzw. Nutzern der
und beinhalten Dienstleistungen und Flächen im Urbanen Quartier als auch
Angebote, die sowohl von den Nut von der Bevölkerung der umliegenden
zern bzw. Bewohnern der Quartiere Stadt können diese genutzt werden.
als auch von der Bevölkerung des Hierdurch wird nicht nur eine belebte
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3. Eigenschaften/Charakteristika
Das hier definierte Urbane Quartier sehr wichtig. Um diese Mobilität bereit
GEBIETSK ATEGORIE
bildet einen Rahmen für die weitere zustellen, ist eine Anbindung an den
„U RBANES GEBIET“:
städtebauliche Entwicklung von inner ÖPNV notwendig. Die Konnektivität
städtischen Mixed-Use-Gebäuden. Das zwischen den Menschen und Nutzun Urbane Gebiete dienen dem Woh-
Urbane Quartier lässt sich von einer gen rückt besonders im Zeitalter der nen sowie der Unterbringung von
Vielzahl an Beispielen in verschiedenen Globalisierung immer weiter in den Gewerbebetrieben und sozialen,
Ländern Europas ableiten. Daraus Fokus. Für eine gute Kommunikation kulturellen und anderen Einrichtun-
wurden vier Elemente bzw. Faktoren und Integration in die Gemeinschaft gen, die die Wohnnutzung nicht
identifiziert, die sich aus Investoren muss es jedem Bürger gestattet sein, wesentlich stören. Die Nutzungs-
sicht als maßgeblich definieren lassen: sich schnell mit anderen zu vernetzen. mischung muss nicht gleichgewich-
Als letzter Punkt ist die Identität zu tig sein (§ 6a BauNVO). Das Urbane
nennen. Dieser Punkt beschreibt die Gebiet bildet die rechtliche Grund-
1. Verdichtung und Urbanität
Relevanz der Marke und des Namens lage für den Ausbau des Urbanen
2. Mobilität des Objektes für den Bewohner. Wenn Quartiers. Es werden hierdurch
3. Konnektivität und der Nutzer hinter dem Quartier steht, Rahmenbedingungen festgelegt,
sich gerne hier aufhält, wohnt bzw. die bei der Baugenehmigung nach
4. Identität. der BauNVO in Betracht gezogen
arbeitet, dann wird dadurch ein grö
ßeres Wohlbefinden und Engagement werden.
Um eine hohe Lebensqualität im Quartier erreicht und dadurch eine gesteigerte
zu gewährleisten, sind diese Faktoren Attraktivität des Projektes bzw. „seines
unabdingbar, weswegen sie als grund Kiezes“. Dies muss vor allem auch bei
legende Charakteristika angesehen der Implementierung von Projekten auf ben umfassen Wohn- und Bürogebäude,
werden können. Bei der P lanung und der Eigentümerseite beachtet werden. Einzelhandelsbetriebe, Betriebe des
Konstruktion von Urbanen Quartieren Beherbergungswesens sowie weitere.
müssen diese Faktoren deshalb zwin Doch was bedeutet in diesem Zusam
gend beachtet werden. Dies bildet nicht a) Verdichtung und Urbanität menhang der Begriff Urbanität? Urbani
nur für die interne Funktionalität des tät ist das Ergebnis eines langfristigen
Gebäudes die Grundlage, sondern Da sich Mixed-Use-Konzepte b isher vor Entwicklungsprozesses. Unter diesen
auch für die äußere Akzeptanz des wiegend im innenstadtnahen Bereich Prozess fallen historische, soziale wie
Projektes in der Stadt und der Region. befinden, spielen vor allem die Aspekte auch architektonische Abläufe: die hohe
Die Wanderung bzw. der Umzug der Verdichtung sowie Urbanität eine Verdichtung, das Konzept der Nutzungs
vieler Menschen in die Innenstädte wesentliche Rolle (auch im Hinblick auf mischung und das belebte Quartier
Europas sorgt für einen hohen Druck die Vermarktung der Flächen). Dass sich durch seine in ihm lebenden Menschen.
auf die jeweiligen städtischen Woh in den letzten Jahren ein U
mdenken der Der letzte Punkt findet sich vor allem
nungsmärkte. Die weitere Verdichtung Planungskultur bzw. der Verdichtung heutzutage verstärkt wieder – Wohnen
ermöglicht deshalb einerseits, dass mehr im Allgemeinen bemerkbar macht, zeigt und Arbeiten mit Infrastruktursystemen
Menschen auf enger werdendem Raum sich auch auf der planungsrechtlichen in einer kompakten Stadt, in der das
wohnen können, andererseits auch, dass Ebene. Die neue Gebietskategorie „Urba Lebenswertgefühl an erster Stelle steht.
das Bedürfnis vieler städtischer Ein nes Gebiet“, welche 2017 in die Baunut Urban bedeutet offen, tolerant und
wohner nach Urbanität gesättigt wird. zungsverordnung (BauNVO) aufgenom humanitär. Urbanität ist die Lebensform
Für die Bewohner eines Quartiers ist es men wurde, soll speziell in städtischen der Menschen in der Stadt. Die Anony
wichtig, mobil zu sein und den Wohn Lagen eine hohe bauliche Dichte sowie mität der Stadt bietet dabei die Grund-
ort, Arbeitsplatz, Freizeiteinrichtungen eine hohe Nutzungsmischung ermög voraussetzung einer solchen Entfaltungs-
und andere Ziele in der Stadt schnell lichen, wodurch sie zugleich als Schnitt möglichkeit.
und einfach zu erreichen. Auch für die punkt bzw. Verbindungselement fun Zugleich muss sich die urbane Stadt
Nutzer von Gewerbe ist eine Erreichbar giert. Diese Planungsgrundlage scheint aber auch als multitaskingfähig erweisen
keit des Arbeitsplatzes bzw. des Einzel also fast perfekt zugeschnitten auf Mixed- – zum einen soll sie ein Ort der Anony
handels oder der sonstigen Nutzungen Use-Konzepte, denn zulässige Bauvorha mität sowie der Freiheit von sozialer
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Kontrolle sein. Gleichzeitig wird sie aber Bewohnern die Freiheit, selbst zu wäh Dienstleistungen und Funktionen
auch als Ort der Identifikation, der Ver len, wie sie leben möchten, mit welchen bestmöglich aufrechterhalten werden,
trautheit oder als Heimat bezeichnet. Ein Eindrücken und Einflüssen der Stadt damit trotz der Zunahme der Bevölke
Mixed-Use-Projekt kann durch seine und des Quartiers sie leben möchten und rung eine funktionelle Infrastruktur
Flexibilität eine Vielzahl dieser Funk dementsprechend auch, wie sie Urbani geschaffen werden kann. Vor allem
tionen erfüllen und parallel von einem tät für sich selbst verstehen wollen. für die Vorstellung von Urbanität und
anonymen Ort (z. B. Büro- oder Hotel dem zugehörigen Lifestyle bildet die
gebäude) zu einem Ort der Vertrautheit städtische Infrastruktur die Grundlage.
(Wohngebäude) werden. Mixed-Use- b) Mobilität
Gebäude als Teil der urbanen Stadt gel 1. ÖPNV und Mobilität
ten dabei als der gelebte „Urban Style“. Mit zunehmender Urbanität und Ver Als eines der zentralen Elemente hier
Die Menschen sehen vor allem eine urbane dichtung von innerstädtischen B ereichen von wird der ÖPNV angesehen und
und bunte Mischung, eine funktionie wird das Thema der städtischen Infra- somit auch das Konzept der Mobilität.
rende Nahversorgung, die Verfügbar struktur immer relevanter für zukünftige Letzteres wird in Städten als ein kom
keit entsprechender Mobilitätsangebote, Stadtentwicklungsprojekte. Bei einer plexer Sachverhalt angesehen, da durch
das Vorhandensein von Grün- und Verdichtung der Stadt müssen alle weitere Verdichtung die Erreichbarkeit
Freizeitflächen und das alles v erbunden
mit einer gewissen Dichte als Grund
elemente einer lebenswerten Stadt bzw.
EXKURS QUARTIERSGAR AGEN:
Quartiers. Dichte lässt sich dabei jedoch
durch mehrere Begriffe sowie verschie Quartiersgaragen bezeichnen Einrichtungen, die auf Bewohner bestimmter,
dene Wahrnehmungen des Einzelnen genau abgegrenzter Stadtbereiche und ihre Stellplatznachfrage abgestimmt sind.
definieren. In Deutschlands Städten Es handelt sich also um Parkplätze für potenzielle Dauerparker. Eine weitere
taucht heutzutage immer wieder der Form stellen jedoch so genannte Gemeinschaftsgaragen dar, die von Bewoh-
Begriff der „Nachverdichtung“ auf. nern, aber auch gleichzeitig von Besuchern genutzt werden können. Der Unter-
Doch ist dies wirklich die Lösung der schied liegt jedoch darin, dass diese Form von Quartiersgaragen in der Regel
Wohnungsknappheit? Ein erster Schritt nicht in ein einheitliches Verkehrskonzept integriert sind. Im Allgemeinen liegen
in die richtige Richtung vielleicht, aber die Quartiersgaragen maximal 200 bis 300 m Luftlinie von den Wohngebieten
diese Maßnahme allein reicht nicht aus, entfernt. Der Vorteil dieser Garagen ist die Versorgung von mehreren Immobi-
um das Wohnungsangebot zu erhöhen lien gleichzeitig.
und vor allem auf Dauer zu gewähr
leisten. Eine weitere Maßnahme zeigt Sie können dabei entweder als Tiefgarage errichtet werden oder aber ober
sich in der vertikalen Verdichtung irdisch (was im Hinblick auf die zukünftige Stadtentwicklung in den meisten
(vgl. Vertikales Mixed-Use). B esonders Fällen lukrativer ist). Bei zweitem
Frankfurt zeigt sich als liberal, was Fall lassen sich darüber hinaus meist
diese Entwicklungsform angeht. auf den Dächern zusätzliche Nut-
Der urbane Lebensstil ist heutzutage zungen finden sowie Klimaschutz-
vielfältig und individuell auslegbar. Er maßnahmen (wie Solaranlagen)
gibt der städtischen Bevölkerung die integrieren. Die Planung, Finanzie-
Freiheit, selbst zu interpretieren, was rung sowie Errichtung erfolgt dabei
Urbanität für sie bedeutet. Vor allem in meist durch private Investoren.
Zeiten des großen Wohnungsmangels in
deutschen Großstädten und starker Ver Beispiel: Park ‘n‘ Play, Kopenhagen:
dichtung der Innenstädte ist jedoch in Mit einem Spielplatz auf dem Dach
Urbanen Quartieren die funktionale und und einer abwechslungsreichen, lebendigen Fassade zeigt das Beispiel Park ‘n‘
soziale Vielfalt, wie sie durch die Leipzi Play in Kopenhagen eine Quartiersgarage als Mixed-Use-Gebäude.
ger Charta 2007 auch definiert wird, ent
Quelle: Catella Research 2019
scheidend. Diese Vielfalt überlässt den
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der Innenstadt mit dem PKW vielerorts b) eine Anbindung an ÖPNV in sinnvoll sein und auch eine Verbindung
eingeschränkt wird und der Mangel das Gebäude/den Gebäude dieser untereinander gewährleisten.
an Parkplätzen und Verkehrsprobleme komplex integriert werden. Darüber hinaus kann mehr Fläche
die Situation weiterhin erschweren. für Begegnungen und Kommunikation
Darüber hinaus dominiert vor allem geschaffen werden und somit den absolu
der Autoverkehr den öffentlichen Raum Bei Möglichkeit b) geht die Integration ten Mehrwert dieses „Konstrukts“ för
und schränkt dessen Aufenthaltsqualität weiter als eine Bushaltestelle oder dern. Eine gute Erschließung ist natür
somit ein (siehe Kapitel 4). Deswegen Straßenbahnstation. Gar die Integration lich die wichtigste Voraussetzung. Eine
entstehen vermehrt autofreie Quartiere. von U-Bahn oder S-Bahn-Linien ist zentrale Mobilitätsstation sollte in die
Für viele Städte scheint der Umstieg auf möglich. Beim Campus Mixed-Use- sem Zusammenhang eine wichtige Maß
ÖPNV als zentrales Mobilitätskonzept Projekt „REDI“ in Helsinki wird dies nahme sein, um das Funktionieren der
die logische Konsequenz. Vor allem bereits umgesetzt. Dabei handelt es Mobilität zu gewährleisten. Hier kom
für die Erreichbarkeit der Innenstadt sich um das Schaffen eines urbanen men vor allem Sharing-Modelle (sowohl
vom Umland außerhalb der Stadt bietet Raums, der in einer zentralen Lage für Auto als auch für Fahrrad) in
der ÖPNV beste Voraussetzungen, außerhalb der Innenstadt liegt. Betracht. Vor allem in Zusammenhang
doch auch die Verknüpfung von inner Möglichkeit a) ist weniger aufwendig mit dem Bild der fahrradfreundlichen
städtischen Orten miteinander wird als Möglichkeit b), da Bahn- bzw. Bus Stadt, welches von vielen Stadtplanungs
hierdurch ermöglicht. Hinzu kommen linien nicht ausgeweitet werden müssen, büros eines der Hauptleitsätze der letz
Parkhäuser und Tiefgaragen, die den sondern eine Anpassung an bereits ten Jahre war, bietet das Urbane Quartier
ruhenden Verkehr aufnehmen und vorhandene Strukturen erfolgen kann. gute Möglichkeiten. Nicht nur durch
somit für eine hohe Aufenthaltsquali Durch die Kombination eines neuen Sharing-Modelle, sondern auch durch
tät im Urbanen Quartier sorgen. Projektes mit bereits vorhandener Infra die nahtlose Eingliederung in die städti
Für Urbane Quartiere spielt Mobi struktur am Standort – in diesem Fall sche Verkehrsstruktur für Fahrradfahrer
lität ebenfalls eine große Rolle. Dies an Bahnhöfen – besteht eine bessere wird durch den öffentlich zugänglichen
hängt vor allem damit zusammen, dass Integration des Mixed-Use-Konzepts in Freiraum bzw. durch die Grünflächen
Mixed-Use-Konzepte wichtige Posi die städtische Infrastruktur und erfor möglich gemacht. Gerade bei diesem
tionen und Standorte im Raum ein dert keine komplette Neuausrichtung Objekttypus stellt sich die Frage, welchen
nehmen, da sie als „urbane Räume“ der bereits vorhandenen Infrastruktur. Mobilitätsbedarf diese Siedlungsform
fungieren. Die Kombination verschie Weiterhin besteht die Frage, inwiefern eigentlich hat – und die Entwicklung
dener Nutzungsformen sorgt für endo eine Verbindung von Urbanen Quar geht klar in Richtung autofrei. E-Scooter
gene und exogene Wirkungen, weshalb tieren untereinander notwendig ist. können dabei den Wirkungsgrad erwei
die Relevanz von innerstädtischem Wenn innerhalb einer Stadt oder auch in tern, gleichwohl ist dieser Mobilitätsbau
Mixed-Use nicht zu unterschätzen ist. benachbarten Städten mehrere Mixed- stein noch in seiner marktwirtschaft
Die endogenen und exogenen Effekte Use-Konzepte stehen, so wird die Stadt lich evolutionären Anfangsphase.
sorgen dafür, dass Mixed-Use-Projekte struktur durch den neu geschaffenen
als wesentlicher Teil von städtischer urbanen Raum zu einem gewissen Grad 2. Positionierung von Urbanen
Infrastruktur angesehen werden können. verändert. Dabei bilden die neuen Urba Quartieren nach Erreichbarkeit
Dementsprechend muss eine Integra nen Quartiere eine Art „Hotspot“ in und Mobilität
tion mit Elementen der v orhandenen der Stadt, wodurch ein Fokus der Stadt Neben der Anbindung des U rbanen
Infrastruktur erfolgen. darauf entsteht. Dieser zeigt sich auch Quartiers an das ÖPNV-Netz hat das
Die Integration von ÖPNV kann außerhalb der Innenstadt, da Urbane Thema Mobilität auch im Zusammen
dabei eine der effektivsten Möglich Quartiere sowohl für Bewohner als auch hang mit der Positionierung eines Projek
keiten sein. Hierbei kann für Besucher, Pendler und Touristen tes innerhalb einer Stadt eine Relevanz.
zentrale Anziehungspunkte sind. Aus Das Thema E rreichbarkeit des Projektes
a) ein Standort in der Nähe von diesem Grund kann die Ausrichtung spielt für Fußgänger, Fahrradfahrer,
Transport Hubs – Fernbahnhof, von innerstädtischen Mobilitätskon PKW-Fahrer, LKW-Fahrer, ÖPNV-Nut
Hauptbahnhof, Zentralbahn zepten auf die neuen urbanen Räume zer und Fernzugfahrer eine Rolle.
hof – gewählt werden oder
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Auf Mikroebene kann hier die fußläufige Stadtgrenzen, positioniert werden. handel kann außerdem ein zusätzlicher
Erreichbarkeit von lokalen Haltestellen Dort sind oftmals größere Freiflächen Kundenstrom durch die gute Erreichbar
des ÖPNV erwähnt werden. In Über verfügbar, die noch Potenzial für Ent keit von der Autobahn erwartet werden.
legungen dazu taucht das Stichwort wicklungen aufweisen. Auch bestehende
Walkability auf (siehe dazu Kapitel 3.3). Viertel, die durch ein größeres Projekt 2 Eine weitere Option ist die Situie
Die fußläufige Erreichbarkeit muss bei in der unmittelbaren Umgebung eine rung in der Nähe von Hauptbahnhöfen
Urbanen Quartieren gewährleistet sein, Aufwertung erfahren können, sind bzw. Fernbahnhöfen. Dies hat den
sei es durch die Nähe des Quartiers zur für Urbane Quartiere geeignet. Bei Vorteil, dass das Urbane Quartier noch
Innenstadt, oder zu anderen größeren dieser Positionierung muss vor allem mehr in die städtische Infrastruktur
Anhaltspunkten in der Stadtstruktur. bei der Integration von Wohnnutzung integriert wird, da viele Besucher
Auf Makroebene lassen sich vier der Verkehrslärm beachtet und eine auch aus anderen Städten das Urbane
wesentliche Positionierungen unter Lösung hierfür gefunden werden. Bei der Quartier als Anhaltspunkt verstehen
scheiden (siehe Abbildung 1): Integration von Büros kann diese Posi werden. Dieser Effekt kann nochmal
tionierung für Arbeitnehmer von Vorteil verstärkt werden, wenn das Quartier in
1 Urbane Quartiere können in un- sein, wenn diese aus dem Umland unmittelbarer Nähe zu den Bahngleisen
mittelbarer Nähe zu Autobahnabfahrten kommen. So muss der Arbeitsweg mit in der Nähe des Fernbahnhofs konzipiert
und -kreuzen in den Außenbezirken PKW/ÖPNV nicht in den Verkehr der wird. In vielen Städten befinden sich
einer Stadt, aber noch innerhalb der Innenstadt hineinragen. Bei Einzel um Bahngleise noch Freiflächen bzw.
Brachflächen, die Entwicklungspotenzial
ABBILDUNG 1: POSITIONIERUNG NACH URBANEN VERKEHRSACHSEN
Hauptverkehrs- 4
Autobahn straßen ins Umland
4
1
4 Peripherie
Fern- & 4
Cityrand
Regionalverkehr
2 2 Stadtmitte Äußeres
Stadtzentrum
S
3
3
3
Verkehrsweg
zum Flughafen 3
(PKW/ÖPNV)
Quelle: Catella Research 2019
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 7
aufweisen und somit als Konversions 4 Die Positionierung in der Nähe von c) Konnektivität
flächen dienen. Oftmals sind dies einige Hauptverkehrsachsen kann ebenfalls
der wenigen Freiflächen in innenstadt ausschlaggebend sein. Hauptstraßen, Einhergehend mit dem Faktor Mobilität
naher Lage, die noch verfügbar sind bzw. die aus der Stadt führen, werden von ist auch die Konnektivität – das heißt
zu einem angemessenen Preis erworben Pendlern und Besuchern mit dem PKW der Zugang bzw. die Einbindung der
werden können. Die gemischte Nutzung bzw. LKW für die Ein- und Ausfahrt in Mixed-Use-Projekte im Rahmen der
der Urbanen Quartiere kann auch den die bzw. aus der Stadt verwendet. Ein modernen globalen Bevölkerung – von
Vorteil haben, dass Wohnnutzungen Urbanes Quartier kann hier von der zentraler Bedeutung. Das Thema
so positioniert werden können, dass Aufmerksamkeit profitieren, aber auch Konnektivität kann bereits als ein
die Anwohner von Verkehrslärm einen direkten Anhaltspunkt bei der Megatrend bezeichnet werden, der die
unbelästigt bleiben. Außerdem bieten Einfahrt in die Stadt bieten. Es muss Kommunikation, Medien, Innovations
diese Flächen mehr Freiraum für archi nicht in das Straßennetz der Innenstadt mechanismen, Arbeitswelt, den privaten
tektonische Gestaltung, da zumindest und den damit verbundenen Verkehr Bereich und vieles mehr verändert.
auf einer Seite nicht auf umliegende vorgedrungen werden, um die ersten Konnektivität kann dabei auf zwei
oder benachbarte Gebäude geachtet Versorgungshotspots der Stadt zu verschiedenen Ebenen verstanden wer
werden muss. Zudem können hier erreichen. Für die Nutzer der Urbanen den. Zum einen geht es um die physische
architektonisch aufwändig gestaltete Quartiere hat zudem die erleichterte Komponente, wie z. B. den Ausbau des
Projekte zu einem positiven Eindruck Ein- und Ausfahrt diverse Vorteile. Stromnetzes oder die Installation intel
bei der Ankunft in den Bahnhof führen. Pendler können ihre Arbeitsstätte leich ligenter Beleuchtungsanlagen. Diese
ter erreichen und Wochenendpendler bildet die technische Grundlage für die
3 In vielen Städten ist der Verkehrsweg sogar im Rahmen von Micro-Housing Vernetzung innerhalb des Mixed-Use-
zum Flughafen ein komplexes Thema. bzw. Co-Living moderne Wohnungen Areals. Diese technische Dimension der
Für Touristen und Geschäftsreisende ist in innenstadtnaher Lage, aber auch mit Konnektivität ermöglicht den Zugang zu
vor allem der Weg von der Innenstadt leichten Ausfahrtmöglichkeiten finden. Infrastrukturnetzwerken. Zum anderen
zum Flughafen, der meist am Cityrand Diese vier Dimensionen in der Makro beinhaltet der Begriff Konnektivität auch
bzw. in der Peripherie liegt, von großer ebene geben einen Anstoß für die eine wichtige soziale Funktion, denn
Bedeutung. Diese hohe Relevanz gilt Umsetzung in einer Stadt. Selbstver er stellt die Grundlage für die Bildung
sowohl für die Verbindung mit PKW als ständlich sind hierbei die stadtspezifi neuer Netzwerke und Konsumgewohn
auch mit ÖPNV. Mit dem PKW kann auf schen Bedingungen zu beachten, die heiten dar. Die soziale Integration des
dem Weg zum Flughafen in den meisten sich aufgrund von natürlichen Gegeben Quartiers in das Stadtgefüge ermöglicht
Städten mit langen Anfahrtszeiten und heiten, Infrastruktur, Wirtschafts-, den Zugang von Bewohnern, Ange
Verkehrsproblemen gerechnet werden. Stadt- oder Bevölkerungsstruktur stellten etc. zu diesem Objekttypus.
Mit dem ÖPNV sind in vielen Städten unterscheiden können. Allgemein hat Die Dimension der K onnektivität
trotz des zentralen Knotenpunktes für Erreichbarkeit vor diesem Hintergrund wird in der Praxis vor allem mit
S-Bahnen bzw. Regionalbahnen in der mehrere Hintergründe: die Erreich „Smart“-Konzepten in Verbindung
Innenstadt mit hohen Anfahrtszeiten zu barkeit zur Innenstadt und anderen gebracht. Dabei deutet vor allem der
rechnen. Zudem sind in der Nähe vom städtischen Versorgungshotspots, Begriff Smart auf eine intelligente,
Flughafen aufgrund des Fluglärms nicht allerdings auch die schnelle Erreich technisch-versierte Lösung hinsicht
die beliebtesten Wohngegenden der barkeit der Stadt aus dem Umland. lich einer Problemstellung. In der
Stadt zu finden. Ein Urbanes Quartier Mit Blick auf das Urbane Quar geografischen Ausprägung kann
an diesem Verkehrsweg kann für einen tier und seiner intrinsischen Funktion dabei Smart im Zusammenhang mit
Versorgungspunkt außerhalb der Innen als Wohn- und Erholungsort werden Urbanen Quartieren in fünf Dimen
stadt sorgen und umgekehrt auch von stärker denn je verkehrliche Beschrän sionen verstanden werden: Smart
der Erreichbarkeit des Flughafens profi kungen bis hin zu Zufahrtsverboten Home, Smart Building, Smart Quar-
tieren. Nichtsdestotrotz ist aufgrund des Dritter zu erwarten sein – siehe hier tier, Smart Grid und Smart City.
Fluglärmes die Integration von Wohn Verweis auf Quartiersgaragen S. 5.
nutzung abzuwägen bzw. eine flexiblere
Wohnnutzung in Betracht zu ziehen.
8 C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIENABBILDUNG 2: SMART QUARTIER
Smart Home Smart Smart Quartier Smart Grid Smart City
Building
Quelle: Catella Research 2019
Auf der kleinsten Ebene gibt es die zusammenwirken, um das Quartiers Die größte geografische Dimension ist
Dimension des Smart Home mit gefüge zu ermöglichen. Besonders das die Smart City. Hiermit werden diverse
diversen Smart-Home-Technologien. Netzwerk über verschiedene Nutzungs Smart Grids zusammengefasst, die die
Hier findet man innerhalb der eigenen arten hinweg ist dabei interessant. Verbindung aller Bürger und Unter
vier Wände eine Vielzahl an Techno Das Smart Quartier ist Teil des nehmen einer Stadt b eschreiben. Typisch
logien, mit denen das Leben bzw. Smart Grid, welches an jedem Stand ist die Datensammlung im Zusammen
Arbeiten erleichtert werden soll. Bei ort vorhanden ist. Das Grid verkörpert hang mit Big Data und das Einsetzen
spiele dafür können die Steuerung von die Infrastruktur, die auch in einzel von diversen digitalen Technologien
Zimmertemperatur oder Beleuchtung nen Stadtteilen implementiert werden zur besseren Versorgung von Städten.
per App sein. Damit wird eine rein kann und von allen Gebäuden und Weiterhin kann auch die Online-Be
interne Perspektive beschrieben. öffentlichen Plätzen gebildet wird. Ziel teiligung von Bürgern gemeint werden,
Danach folgt die Dimension ist es beim Smart Grid, einen effizien die durch Apps und Foren an der Stadt
des Smart Building, was mit der ten Verbrauch durch die Optimierung planung teilhaben können. Über allem
Position der Fläche in dem Gebäude der Energiesätze und eine Senkung der gilt gleichwohl, dass Fragen nach der
zu tun hat. Einlasssysteme, einge Betriebskosten von Gebäuden zu errei Netzssicherheit bzw. Cyber Security in
baute digitale Kommunikation mit chen. Es können Sensoren installiert diese Diskussion zwingend einfließen
der Hausverwaltung und intelli werden, die die Luftqualität, Intensität Ein weiterer wichtiger Aspekt der
gente Parksysteme können prakti der künstlichen Beleuchtung, den Nie Konnektivität stellt die sog. Walkability
sche Ausprägungen davon sein. derschlag, Wind, Lärmpegel und Ver dar. Diese beschreibt im Grunde, inwie
Ein Smart Quartier in Verbindung kehr überwachen. Hierzu zählen auch fern die Einwohner durch fußgänger
mit Urbanen Quartieren bezeichnet smarte Stromnetze, die mittlerweile freundliche Stadtstrukturen und -räume
die Einbindung verschiedener Flächen auf Quartiersebene geplant werden und zum Gehen oder zur aktiven Mobilität
in das Quartier. Dies ist eine Erwei z. B. den Austausch von erneuerbarem im weiteren Sinne animiert werden.
terung des Smart Buildings, da im Strom zwischen Nachbarn beinhalten. Wenn alle wichtigen alltäglichen Ein
Smart Quartier mehrere Einzelgebäude richtungen von der eigenen Wohnung
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 9aus fußläufig zu erreichen sind, stei Somit kann das Smart Quartier als der d) Identität
gert das die Lebensqualität enorm und Mittelpunkt zwischen Smart Building
schafft somit ein Gefühl von Urbanität. und Home einerseits und Smart City und Für die Lebensqualität in einem Quartier
Generell ist für den Nutzen einer Grid andererseits verstanden werden. oder Stadtviertel ist es von zentraler
Immobilie ausschlaggebend, wie groß Die internen und externen Dimensionen Bedeutung, wie die Bewohner die
das Maß der Konnektivität ist, also die werden im Smart Quartier zusammen Atmosphäre innerhalb des Areals wahr
Chance, Aktivitäten zu verknüpfen, gebracht und sind für die erfolgreiche nehmen, aber auch welchen Eindruck
im Verhältnis zur Zeitersparnis. Eine Implementierung von Urbanen Quar das Quartier auf Außenstehende hat.
Zeitersparnis für Bewohner eines Mixed- tieren gleichermaßen wichtig. Vor allem Durch die Entwicklung einer lokalen
Use-Gebäudes oder Quartiers entsteht die Angebotsvielfalt, die durch die Identität wird erreicht, dass sich Bewoh
dann, wenn die Konzeption der Immo- Digitalisierung vorangetrieben wird, ner für ihren Lebensraum einsetzen
bilien durch eine Vielzahl von V
er- lässt sich in einem kompakten, kompri oder ihn ggf. aufwerten wollen, wodurch
knüpfungsangeboten überzeugt, wie z. B.: mierten Quartier gut anwenden. Durch das Projekt zunehmend Aufmerksam
die verschiedenen Mobilitätsformen keit von der Öffentlichkeit erlangt.
die Lage an Verkehrsknotenpunkten kann sich der Bewohner die Arten der Die „Gestalt“ eines Urbanen Quartiers
Fortbewegung individuell konfigurieren. ergibt sich aus einem Zusammenspiel
die Bündelung von A ktivitäten
Das Urbane Quartier zeigt sich als beste mehrerer Faktoren, die gemeinsam eine
an einem Ort
räumliche Voraussetzung, um moderne lokale Identität aufbauen können:
die Entwicklung von Standort Konnektivität umsetzen zu können.
gemeinschaften a) Baulich-räumliche Aspekte
das Angebot von Gütern und Dienst b) Soziales Gefüge
leistungen des täglichen Bedarfs
c) Branding
die digitale Vernetzung
10 C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIENDer erste Punkt, baulich-räumliche Der zweite Punkt, das soziale Gefüge, einer Eigentumswohnung eine längere
Aspekte, umfasst die städtebaulichen bezieht sich auf die Bewohner und Nut Zeit ihres Lebens in diesem Viertel
Elemente innerhalb des Quartiers, zer des Areals und manifestiert sich in verbringen, wodurch das Engagement
das heißt den Stadtgrundriss oder die gemeinsamen Erfahrungen, Erlebnissen gefördert wird und engere Kontakte
Anbindung an den ÖPNV. Diese sind und Bräuchen. Trotz des Megatrends mit der Nachbarschaft entstehen.
nämlich entscheidend für die Nutzung der Individualisierung und der darauf Der dritte Punkt, das Branding,
des Areals. Auch eine besondere archi folgenden steigenden Vielfalt an Lebens beinhaltet die beiden vorher genann
tektonische Gestaltung von Gebäuden stilen und Konsummustern kann diese ten Aspekte und befasst sich mit der
gehört dazu, denn somit bleibt das Entwicklung in neue Gemeinschaften, Namensgebung eines Projektes. Es
Gebäude im Gedächtnis der Außen Arbeitsformen und Lebensmodelle mün wird ein eigenes Kommunikations
stehenden und gleichzeitig können den. Die lokale Identität kann zusätzlich mittel bzw. Corporate Design geschaf
sich die Bewohner des Viertels mit durch Nachbarschaftsfeste gefördert fen, was den Wiedererkennungswert
dem besonderen Design identifizieren. werden. Der letzte Aspekt, der hierbei des Viertels für die Bewohner und die
Ein weiterer Faktor ist die Einrichtung noch Beachtung finden sollte, ist die Öffentlichkeit steigert. Ein Logo kann
von Grünflächen, die zur Erholung Verteilungsstruktur von Eigentums- und die visuelle Identität stärken und ver
oder für gemeinschaftliche Aktivitäten Mietwohnungen im U rbanen Quartier. bindend wirken. Weiterhin kann auch
genutzt werden können (weitere Infos Eine Eigentumswohnung trägt mehr ein Slogan ergänzt werden, um noch
zu öffentlichen Räumen in Kapitel 4). zum Aufbau einer lokalen Identität bei mehr Aufmerksamkeit auf das Projekt
als eine Mietwohnung, da die Bewohner zu lenken. Das Branding kann auch dazu
ABBILDUNG 3: BILDUNG EINER IDENTITÄT
Hohe
Qualität der
gebauten
Umwelt
Steigende
positive Wahr-
Etablierung
nehmung von
einer Orts
Nutzern
identität
Bildung einer Identität
Steigende
Belebung der Akzeptanz der
gebauten Nutzer
Umwelt
Aneignung
und Personali-
Stärkung der sierung der
Ortsbindung Umwelt durch
Nutzer
Quelle: Catella Research 2019
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 11genutzt werden, das steigende Bedürf der architektonische Rahmen ist, desto Willen, sich die Umwelt anzueignen oder
nis der Bevölkerung, sich auf Social mehr Veränderungen kann ein Viertel sie zu personalisieren, was wiederum
Media zu präsentieren, zu stillen. vertragen, ohne seine Identität zu verlie die Ortsbindung der Bewohner steigert.
Eine starke Identität eines Quartiers ren. Ein gewisser Wandel der baulichen Dadurch wird die Umwelt belebt und
muss allerdings nicht zwangsläufig einen Gestaltung findet jedoch automatisch es entsteht eine individuelle Identität.
positiven Effekt haben. Ein spezielles statt, da sich die Menschen und ihre Die soziale Infrastruktur ist die
Stadtviertel kann als gefährlich oder Umwelt im Laufe der Zeit verändern: Grundvoraussetzung, um eine hohe
bedrohlich empfunden werden, sodass die Gebäude und Grünflächen nutzen Lebensqualität im Quartier zu ermög
eine negative Wahrnehmung durch die sich ab und die Bevölkerung wird älter. lichen. Ein Quartier braucht einen
Nutzer entsteht. Dadurch kann die Acht Die Gebäude und Außenräume müssen unverkennbaren „Charakter“, damit sich
samkeit der Bewohner in Bezug auf das sich den neuen Ansprüchen anpassen. eine Identität herausbilden kann und
Wohnumfeld abnehmen und zu erhöhter Der Prozess der Entstehung einer die Identifikation mit dem Ort erfolgt.
Abnutzung oder Vandalismus führen. Identität kann als Kreislauf dargestellt Nur so kann ein „Wir-Gefühl“ ent
Außerdem ist auch ein Identitätsverlust werden. Je höher die Qualität der gebau stehen und können nachhaltige Struk
möglich, indem eine zu umfangreiche ten Umwelt ist, desto positiver wird sie turen mit einem andauernden Engage
bauliche Restrukturierung vorgenom von den Bewohnern der Stadt wahr ment der Bürger etabliert werden.
men wird. Allgemein gilt, dass je stärker genommen. Dies erhöht auch die Akzep
tanz und die Bereitschaft bzw. den
12 C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN4. P
rivater vs. öffentlicher Raum
Bei der Betrachtung von U rbanen Quar ten Raum, also Innenhöfe, Spielplätze eine Überwachung der Menschen
tieren muss zusätzlich die Dimension etc., die nur von den Bewohnern des im Quartier erwünscht, was mit
des privaten und öffentlichen Raumes Gebäudes genutzt werden können. dem öffentlichen Raum nicht verein
bedacht werden. Diese unterscheiden Als öffentlicher Raum können dabei bar ist. Urbane Quartiere, vor allem
sich fundamental und haben eine Aus alle Flächen betrachtet werden, die dem Campus und Vertikales Mixed-Use,
wirkung auf den Aufbau des Quartiers. Staat, der Stadt oder einer Körperschaft sind eng bebaut, weshalb eine Über
Privater Raum basiert einerseits auf des öffentlichen Rechts gehören. Hierzu wachung prinzipiell möglich ist.
dem Eigentum und dem Besitz einer zählen Straßen oder viele Grünflächen Für Shopping Center und Gated
Fläche, bzw. die Nutzung hiervon im und an Gebäuden bspw. Stadtbüche Communities ist es typisch, ein Center
Rahmen eines Mietvertrags. Vor allem reien oder Bahnstationen. Diese Räume management zu implementieren oder
der Wohnraum wird als privater Raum sind öffentlich zugänglich und jeder Security-Unternehmen zu implemen
gesehen, doch auch Büro- und Hotel hat hier das Recht, sich aufzuhalten. tieren, die die physische Ü berwachung
flächen sind per Definition als p
rivater Als Grenzfall werden Einzelhandels des Raumes vornehmen. Dies kann
Raum positioniert. Diese können flächen oder Shopping Center angesehen. auch für Teilbereiche des Urbanen
allesamt als nicht oder nur begrenzt Diese sind öffentlich zugänglich, doch Quartiers erfolgen, sodass dennoch
öffentlich zugänglich angesehen wer hat nicht jeder hier das Recht, sich ein Zugang zu öffentlichen R äumen
den. Bei Wohnen umschließt diese aufzuhalten. gewährleistet werden kann.
Definition auch den erweiterten priva Ein weiteres Beispiel für einen Grenz Um Lebhaftigkeit aufrechtzuerhalten,
fall sind Gated Communities. Hier wird muss dieser von verschiedenen Nutzern
der öffentliche Raum um viele einzelne weiterhin be- und erlebbar sein. Eine
Wohnungen oder Häuser eingezäunt lebendige Stadt signalisiert Offenheit
und durch Überwachungssysteme kon und Interaktion. Dabei liegt der Fokus
trolliert. So sind Straßenzüge um die nicht unbedingt auf den Menschen im
Wohnhäuser herum abgezäunt und Raum, entscheidend ist der Eindruck,
ein Einlass in das Wohngebiet erfolgt dass ein Ort einladend erscheint. Soziale
durch ein überwachtes Eingangstor. Kontakte sowie vielfältige Nutzungen
Hier hat jeder prinzipiell das Recht, sich sind Aspekte, die eine urbane Lebens
aufzuhalten, da die Straßenzüge öffent fülle entstehen lassen. Öffentliche
lichen Raum darstellen, allerdings ist Räume, die zu vielfältiger, häufiger und
der Raum nicht für jeden zugänglich. längerer Nutzung einladen, sind damit
Für Urbane Quartiere muss d eshalb ein unabdingbarer Bestandteil von
auch überlegt werden, wie man sich lebendigen und lebenswerten Städten.
anordnen möchte. Um als zentralen
Fokuspunkt einer Stadt eine starke
Relevanz zu gewährleisten, muss der
Raum für jeden zugänglich sein. Es
muss deshalb ein offeneres Modell
als ein Einkaufszentrum angestrebt
werden, da die Dynamik des R aumes
noch mehr gewährleistet werden soll.
Doch aufgrund der vielen P rivaträume,
durch die Nutzungsformen wie Büro,
Wohnungen etc. wird vielerorts auch
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 135
atella Baukasten –
C AUSWAHL
PUBLIKUMSBEZOGENE NUTZUNG
DNA-Urbanes a ) Grünflächen b ) Kitas
Quartier c) Arztpraxen d ) Veranstaltungsräume
e ) Gemeinschaftsflächen
1
MAKROL AGE:
f ) Schulen g ) Kulturell genutzte Flächen
STÄDTE MIT VERKEHRSKNOTENPUNKTEN , STARK
B ESIEDELT, BEDEUTUNGSVOLLE INNENSTÄDTE
Definition Bedarf anhand Verdichtungsgrad & Druck auf
dem Wohnungsmarkt
Identifikation der möglichen urbanen Lebensweisen in der Stadt
6
AUSWAHL FORM VON MIXED - USE
2
a) Campus Mixed-Use
MIKROL AGE:
BR ACHFL ÄCHEN , GRÖSSERE FREIFL ÄCHEN
b) vertikales Mixed-Use c) Quartiersentwicklung
Erreichbarkeit innerhalb der Stadt, Positionierung unter
Berücksichtigung der Verkehrsknotenpunkte der Stadt
Entwicklung eines Konzeptes zur Integration in die Infrastruktur & d) Horizontale Mixed-Use Blocks
Konnektivität in der Stadt
e) Hybridformen & Sonstiges
3
AUSWAHL HAUPTNUTZUNGSFORMEN
a ) Büro
7
ENT WICKLUNG EINES KONZEPTES ZUR
FUNDAMENTALEN ARCHITEKTONISCHEN GESTALTUNG
c ) Hotel b ) Wohnen
d ) Shopping Center
8
L ANDMARK: ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG
4
AUSWAHL a) Form/Architektur/Baustil
UNTERSTÜTZENDES GEWERBE
b) Außenfassade
a) Lebensmittelgeschäfte
c) Höhe d) Waterfront e) Sonstiges
b) Gastronomie
Entwicklung eines Konzeptes zur Vermarktung und Einbindung der
c) Fitness & Leisure d) Entertainment Nutzer, die sich mit dem Projekt identifizieren sollen.
e) Handwerker und Dienstleistungen
14 Quelle: Catella Research 20195. Beispielprojekte
Im Folgenden soll ein Überblick über einige Projekte in europäischen Büro
Ländern gegeben werden, die als Urbane Quartiere Wohnen
eingeordnet werden können. Handel
Hotel
Gastronomie
MÖNCHENGL ADBACH Publikumsbezogene
Seestadt mg+, Seestadt mg+
Nutzung
Mönchengladbach
DÜSSELDORF
Fertigstellung ab 2021 Grand Central
Catella Project Management
KÖLN
In Mönchengladbach entsteht auf dem Deutz Quartiere Deutz Quartiere, Köln
ehemaligen Güterbahnhofsgelände FR ANKFURT
das Projekt Seestadt mg+. Das neue Omniturm Fertigstellung ab 2023
Stadtviertel liegt an den Bahnschienen Gerch Group
unweit des Hauptbahnhofes und ver
Four
fügt über einen künstlich angelegten Auf dem Gelände der Deutz AG in
See. Angestrebt wurde die Schaffung Köln-Mühlheim realisiert die Gerch
eines Urbanen Quartiers mit einem Group ein Urbanes-Quartier-Projekt,
starken Fokus auf publikumsbezogene welches einen starken Fokus auf
Nutzung in Form von Kitas, Car- Wohnen haben soll. Auf dem noch
Sharing und E-Bike-Stationen, die das in Planung stehenden Areal sollen
Angebot von Wohn- und ergänzenden zusätzlich noch Büro, Handel und
gewerblichen Flächen ergänzen. öffentliche Einrichtungen Platz finden.
Grand Central, Düsseldorf Omniturm, Frankfurt am Main FOUR, Frankfurt am Main
Fertigstellung ab 2021 Fertigstellung Q3/2019 Fertigstellung 2023
Catella Project Management Tishman Speyer Properties Deutschland Groß & Partner
In der Nähe des Düsseldorfer Haupt Als eines der ersten Vertikalen Mixed- Das Hochhausprojekt FOUR mit vier
bahnhofes und der Königsallee entsteht Use-Projekte Deutschlands bietet der Hochhäusern bildet eines der bemer
auf einer Fläche von 40.000 m² das Omniturm eine einzigartige Kombi kenswertesten Projekte Frankfurts in
Grand Central Düsseldorf. Dieses nation aus Büro- und Wohnflächen. den kommenden Jahren. Unweit der
Urbane Quartier hat einen starken Fokus Die Wohnnutzung ist hierbei in den Frankfurter Innenstadt entsteht eine
auf Wohnen und kombiniert mit Senio Stockwerken 15–22 eingebaut und ver Mischnutzung aus Büroflächen, Hotel
rengerechtem Wohnen, gefördertem leiht dem Gebäude seinen unverwechsel und Serviced Apartments, Miet- und
Wohnen, preisgedämpftem Wohnen baren Hüftschwung. Auch durch die Eigentumswohnungen, sowie ein
sowie Wohnen im Hochhaus mehrere Mikrolage im CBD Frankfurts konnten Sockelbau, der die Türme miteinander
Wohntypen innerhalb des Quartiers. schon vor Fertigstellung einige namhafte verbindet. Das FOUR möchte als
Unterstützt wird diese Wohnform von Mieter für die Büroflächen gewonnen Urbanes Quartier vor allem der ein
Gastronomie und Einzelhandel, einem werden, wie u. a. Morgan Stanley, heimischen Bevölkerung Platz zum
Hotel sowie mehreren Grünflächen, die Hogan Lovells , CBRE oder Spaces. Wohnen, Arbeiten und Leben anbieten.
das Quartier zusätzlich bereichern.
C ATELL A RESE ARCH | URBANE QUARTIERE UND MIXED - USE- IMMOBILIEN 15Sie können auch lesen
