GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE 2020/Q1-4 - INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG - gewerbe-immobilienmarkt deutsche top-7 ...
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG
GEWERBE-IMMOBILIENMARKT
DEUTSCHE TOP-7-STANDORTE
2020/Q1-4
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE
LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2020/Q1-4
ÜBER UNS
DIE PARTNER
Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienun- Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen
ternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren
deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammenge- besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders
schlossen. Wir sind fünf starke Partner. deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobi-
lienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister be-
In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Stand- raten lassen können – von uns. Über unser Netzwerk und
orten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleis- unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutsch-
tungen an, Süddeutschland betreut E & G Real Estate landweit hervorragende Standortkenntnisse und einen
mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immobilien- bevorzugten Marktzugang bieten. LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
markt Düsseldorf und Umgebung ist Anteon der richtige
Ansprechpartner, die Metropolregion Köln und die Stadt Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mit- GERMAN PROPERTY PARTNERS
Bonn hat GREIF & CONTZEN Immobilien bestens im Blick. arbeiter macht German Property Partners zu einem ver-
Im Frankfurter Raum garantiert blackolive die komplette lässlichen Partner für eine langfristige Zusammenarbeit Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Marktabdeckung. bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungsfragen.
das Jahr 2020 endete im Schatten des allgegenwärtigen über Daten zum Gesamtmarkt als auch zu den einzelnen
Corona-Virus und damit einhergehenden Planungsunsi- Top-7-Standorten und deren Teilmärkten.
cherheiten. Der Büroflächenumsatz der Top-7-Standorte
brach stark ein und beendete das Jahr mit einem Vo- Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche
Partner lumen von rund 2,5 Mio. m² und damit 36 % niedriger als Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus
im Vorjahr. Auch der Investmentmarkt blieb von den Aus- und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestel-
Grossmann & Berger Anteon GREIF & CONTZEN wirkungen der Pandemie nicht verschont und konnte trotz lungen rund um das Thema Immobilie. Bleiben Sie gesund!
Der Immobilienberater mit mehr als 85 Anteon ist eine inhabergeführte Immo- Der inhabergeführte Dienstleister mit seines beachtlichen Jahresauftakts bei weitem nicht mit
Jahren Tradition ist einer der führenden bilienberatungsgesellschaft mit den 40 Jahren Erfahrung in der Beratung, dem vorrangegangenen Rekordjahr mithalten. Mit einem Oliver Schön
Dienstleister für den Verkauf und die Schwerpunkten Bürovermietung, In- Bewertung, Vermittlung und Ver- Transaktionsvolumen von 29,9 Mrd. € zum Jahresende lag Sprecher von German Property Partners
Vermietung von Gewerbe- und Wohn- vestment und Industrie & Logistik. Da- waltung von Gewerbe- und Wohn-Im- das Ergebnis rund 27% unter dem des Vorjahres.
immobilien in Norddeutschland und rüber hinaus bietet Anteon, als einer mobilien in Köln | Bonn deckt die
ein Beteiligungsunternehmen der HAS- der führenden Anbieter, Immobilien- gesamte Wertschöpfungskette des Im- Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick
PA-Gruppe. marketing, Projektbegleitung und Re- mobilien-Geschäftes ab. über die Situation auf den Top-7-Märkten in Deutschland INHALT
search an. für das Gesamtjahr 2020. Neben der vergleichenden Be-
trachtung der Top-7-Standorte gehen wir im Detail auf die Top-7 | Überblick und Kennzahlen..............................4/5
blackolive E & G Real Estate jeweiligen Investment- und Bürovermietungsmärkte von Wirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................... 6
blackolive ist ein inhabergeführtes Immo- E & G Real Estate ist einer der führenden Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart Im Fokus: Pandemieresistenz........................................ 7
bilienunternehmen mit ca. 50 Mitarbeitern, Immobiliendienstleister Süddeutsch- und München ein. Daneben finden Sie in dieser Ausgabe Top-7 | Investment.........................................................8/9
welches Investoren, Vermieter und Mieter lands mit langjähriger Erfahrung in den einen Einblick über die allgemeinen wirtschaftlichen Rah- Top-7 | Bürovermietung............................................10/11
betreut. Neben der Bürovermietung und Bereichen Gewerbe- und Wohninvest menbedingungen sowie über das Thema „Pandemieres- Hamburg....................................................................12/13
dem Investmentgeschäft beraten und be- ments, gewerbliche Vermietung von istenz auf dem Immobilienmarkt“. Berlin..........................................................................14/15
gleiten die Immobilien-Profis Vermieter Büro-, Einzelhandels-, Industrie- und Düsseldorf.................................................................16/17
im Rahmen von Exklusiv-Mandaten und Logistikflächen. Möglich wird dieser Marktbericht durch den Zusammen- Köln.............................................................................18/19
garantieren in allen Belangen ein tiefgrei- schluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobilien- Frankfurt................................................................... 20/21
fendes Verständnis für den Markt. dienstleister aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum Stuttgart................................................................... 22/23
Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer München................................................................... 24/25
detaillierten Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir sowohl
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ÜBERBLICK KENNZAHLEN
TOP-7 | 2020/Q1-4 TOP-7 | 2020/Q1-4
INVESTMENT BÜROVERMIETUNG
» 2020 endete mit einem Transaktionsvolumen von rund » Einbruch des Flächenumsatzes um 36 % im Vergleich
29,9 Mrd. € und damit 27 % unter dem Vorjahresniveau zum Vorjahr
» Spitzenrendite von Büroimmobilien an den Top-7- » Leerstandsquote stieg nur leicht und blieb mit rund HAMBURG BERLIN
Standorten hielt sich stabil bei rund 2,88 % 3,5 % weiterhin auf einem niedrigen Niveau 340.000 m² (-38 %) 653.000 m² (-28 %)
» Deutlich weniger Top-Transaktionen über 500 Mio. € » Mietpreise hielten größtenteils ihr hohes 30,50 €/m² (+3 %) 39,50 €/m² (+3 %)
» Assetklasse Büro mit einem Anteil von 65 % am Vorjahresniveau 17,50 €/m² (-1 %) 28,60 €/m² (+4 %)
3,5 % (+0,6 %-Pkt.) 2,1 % (+0,9 %-Pkt.)
Transaktionsvolumen weitehrin am beliebtesten » Vorvermietungsquoten sanken im Vorjahresvergleich 5,37 Mrd. € (+24 %) 7,36 Mrd. € (-34 %)
deutlich 2,80 % (±0,00 %-Pkt.) 2,70 % (-0,30 %-Pkt.)
Bürovermietung
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7
2020/Q1-4
Flächenumsatz
340.000 653.000 245.200 230.000 365.500 141.000 515.000 2.469.700
[m²]
ggü. Vorjahr [%] -38 -28 -47 -21 -38 -55 -32 -36
Ø-Miete DÜSSELDORF
17,50 28,60 16,10 16,50 21,90 16,40 22,30 -
[€/m² mtl. netto]
245.200 m² (-47 %)
ggü. Vorjahr [%] -1 +4 -3 -1 +7 +1 +9 - 28,50 €/m² (±0 %)
Spitzenmiete 16,10 €/m² (-3 %)
30,50 39,50 28,50 26,00 45,00 25,50 38,50 - 6,9 % (-0,1 %-Pkt.)
[€/m² mtl. netto]
3,37 Mrd. € (+4 %)
ggü. Vorjahr [%] +3 +3 ±0 ±0 ±0 +6 +1 - 2,90 % (-0,10 %-Pkt.)
Leerstand
486.000 420.000 504.600 230.000 845.400 249.000 530.000 3.265.000
[m²]
ggü. Vorjahr [%] +21 +75 +1 +24 +5 +65 +43 +23
Leerstandsquote
3,5 2,1 6,9 2,9 7,3 3,1 2,3 3,5
[%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] +0,6 +0,9 -0,1 +0.6 +0,4 +1,2 +0,7 +0,6 KÖLN
Fertigstellungen 230.000 m² (-28 %)
378.000 1.162.400 313.000 200.000 580.400 289.900 645.000 3.569.000 FRANKFURT
2021+2022 [m²] 26,00 €/m² (±0 %)
16,50 €/m² 365.500 m² (-38 %)
Vorvermietungs- (-1 %)
61 48 59 50 44 59 62 53 2,9 % 45,00 €/m² (±0 %)
quote [%] (+0,6 %-Pkt.)
1,70 Mrd. € (-45 %) 21,90 €/m² (+7 %)
3,00 % (-0,10 %-Pkt.) 7,3 % (+0,3 %-Pkt.)
Investment
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7 6,48 Mrd. € (-14 %)
2020/Q1-4
2,90 % (-0,05 %-Pkt.)
Transaktions-
5.370 7.360 3.371 1.700 6.479 1.047 4.584 29.911
volumen [Mio. €]
ggü. Vorjahr [%] +24 -34 +4 -45 -14 -41 -53 -27
Anteil CBD [%] 43 9 20 24 25 1 7 20 STUTTGART MÜNCHEN
141.000 m² (-55 %) 515.000 m² (-32 %)
Anteil internationa-
38 54 13 21 56 20 36 41 25,50 €/m² (+6 %) 38,50 €/m² (+1 %)
ler Investoren [%]
16,40 €/m² (+1 %) 22,30 €/m² (+9 %)
Anteil Forward- 3,1 % (+1,2 %-Pkt.) 2,3 % (+0,7 %-Pkt.)
16 10 12 18 13 27 12 13
Deals [%] 1,05 Mrd. € (-41 %) 4,58 Mrd. € (-53 %)
Anteil Assetklasse 2,9 % (-0,10 %-Pkt.) 2,80 % (+0,20 %-Pkt.)
53 62 76 56 74 70 64 65
Büro [%]
Spitzenrendite
2,80 2,70 2,90 3,00 2,90 2,90 2,70 2,86
Büro [%]
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] 0,00 0,00 -0,10 -0,10 -0,05 -0,10 +0,20 -0,02
Spitzenrendite KENNZAHLEN INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG:
2,70 2,80 3,40 3,00 2,90 3,00 2,50 2,97
Geschäftshäuser [%]
Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] 0,00 0,00 +0,30 +0,10 0,00 0,00 +0,15 +0,15
Spitzenrendite Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr)
4,00 3,70 3,75 3,60 3,80 4,20 3,60 3,81
Logistik [%]
Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr)
ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,25 -0,10 -0,25 -0,50 -0,10 0,00 -0,10 -0,16
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DEUTSCHLAND IM FOKUS
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN PANDEMIERESISTENZ AUF DEM IMMOBILIENMARKT
Der durch die Corona-Pandemie verursachte Rekordein- Niedrigzinsphase auf unbestimmte Zeit. Nach wie vor bleibt Das Jahr 2020 stand ganz im Zeichen der Coro- TRANSAKTIONSVOLUMEN
bruch der deutschen Wirtschaft im Frühjahr konnte auch im das Ziel, die angeschlagenen Unternehmen zu entlasten na-Pandmie. Nach den Rekordwerten des Jahres 2019 Das Transaktionsvolumen der Top-7-Standorte hat sich im
zweiten Halbjahr nicht wieder aufgeholt werden. Nachdem und deren Überleben zu sichern. Die US-Notenbank hält beim Transaktionsvolumen und dem historischen Tief der Corona-Jahr sehr unterschiedlich entwickelt. Während in
im Sommer noch eine leichte Erholungsphase beobachtet ebenso an ihrer Nullzinsstrategie fest. Der Leitzins bleibt Leerstandsquote blieb die Pandemie nicht ohne Folgen. Hamburg (+23,7 %) und Düsseldorf (+3,7 %) Steigerungen
werden konnte, sorgte die zweite Corona-Welle und der bis vorraussichtlich 2023 zwischen null und 0,25 %. Nach dem Aufwärtstrend der Märkte in den letzten fünf im Vorjahresvergleich beobachtet werden konnten, ver-
damit verbundene Lockdown ab November für einen er- Jahren brachen die Werte in 2020 teils stark ein. Im Ver- zeichneten die restlichen Standorte teils hohe Einbußen.
neuten Einbruch. Die stetige Verlängerung der Coro- Die 10-jährigen-Bundesanleihen schlossen 2020 mit hältnis zum 5-Jahres-Mittel fallen die Rückgänge aber bei Frankfurt (-14,0 %) landete hier im Mittelfeld, während
na-Maßnahmen verursacht auch weiterhin Unsicherheiten -0,57 % ab und lagen damit deutlich unter ihrem Vorjah- weitem nicht so dramatisch aus. in Berlin (-33,8 %), Stuttgart (-40,8 %), Köln (-45,2 %) und
in der Wirtschaft. reswert. An dem Verlauf der Bundesanleihen orientieren München (-53,2 %) die höchsten Rückgänge beobachtet
sich meist die Hypothekenzinsen. Demnach werden die LEERSTAND wurden. Im Hinblick auf das 5-Jahres-Mittel relativieren
ARBEITSMARKT DEUTSCHLAND Hypothekenzinsen in 2021 aller Wahrscheinlichkeit nach Die Leerstandsquoten der Top-7 hatten 2019 ihren bisherigen sich diese Werte allerdings großteilig. Zwar erreichten auch
Der wirtschaftliche Einbruch und die Pandemie-bedingten nicht steigen. Das Baugeld bleibt damit somit auf einem Tiefstand erreicht. Mit nur 2,9 % Leerstandsquote wurde der hier nur Hamburg (+19,9 %) und Düsseldorf (+9,5 %) positive
Einschränkungen haben deutliche Spuren auf dem Arbeits- historisch niedrigen Niveau. Markt durch einen Nachfrageüberhang beherrscht. Aufgrund Werte, die Einbußen der anderen Top-7-Standorte fallen aber
markt hinterlassen. Im zweiten Halbjahr sanken die Arbeits- der Einschränkungen durch die Pandemie und die dadurch deutlich geringer aus. Berlin (-3,1 %) und Frankfurt (-10,3 %)
losenzahlen zwar im Vergleich zur Jahresmitte leicht ab, IFO GESCHÄFTSKLIMA DEUTSCHLAND entstandenen Planungsunsicherheiten hielten sich 2020 haben hier die niedrigsten Werte gefolgt von Köln (-24,1 %)
dennoch endete das Jahr 2020 mit rund 2,7 Mio. Arbeitslosen Nach dem historischen Absturz im April 2020 hellte sich die viele Unternehmen, vor allem bei größeren Investitionen, und München (-32,3 %). Nur in Stuttgart (-39,5 %) lagen die
und damit etwa 21,5 % mehr als im Vorjahr. Auch die Arbeits- Stimmung in den Chefetagen zum Ende des Jahres wieder zurück und verschoben Entscheidungen in der Hoffnung Werte fast auf gleichem Niveau. Auch für den Gesamtwert
losenquote verzeichnete einen Anstieg von 4,9 auf 5,9 % und auf. Durch die erneuten Einschränkungen ab November eines konjunkturellen Aufschwungs. Im Vergleich zum der Top-7-Standorte konnte die gleiche Entwicklung beob-
befand sich damit auf dem höchsten Wert seit drei Jahren. fiel zwar der ifo Geschäftsklimaindex leicht ab, konnte sich Vorjahr erhöhte sich die Leerstandsquote in den Top-7 auf achtet werden. Während das Transaktionsvolumen im Vor-
aber im Dezember direkt wieder teilweise erholen. Mit 92,1 3,5 %. In Düsseldorf (+0,5 %) und Frankfurt (+4,7 %) waren die jahresvergleich um rund 27 % abfiel, lag es trotz der Pan-
Nach Angaben des ifo Beschäftigungsbarometers zeigten Punkten lag dieser zwar noch unter dem Vorjahresniveau, Steigerungsraten des Flächenleerstandes gegenüber dem demie nur rund 13 % unter dem Wert der letzten fünf Jahre.
sich die deutschen Unternehmen im Zuge des zweiten zeigte sich aber vom zweiten Lockdown weniger beeindruckt. Vorjahr am niedrigsten. Berlin (+75 %), Stuttgart (+64,9 %)
harten Lockdowns wieder etwas zurückhaltender. Nach und München (+43,2 %) konnten die höchsten Quoten ver- AUSBLICK
der Erholung über den Sommer sank der Indexwert im Zuge PROGNOSE BIP buchen. Hamburg (+21,4 %) und Köln (+24,3 %) landeten hier Die Corona-Krise hat teils deutliche Spuren auf den
dessen zum Ende des Jahres wieder auf 95,5 Punkte. Da der Die deutsche Wirtschaft durchlebte in 2020 eine schwere im Mittelfeld. Der Vergleich der Werte des Krisenjahres 2020 Märkten der Top-7-Standorte hinterlassen. Insbesondere
Lockdown noch bis ins neue Jahr läuft, wird von weiterer Zu- Rezession. Die Corona-Pandemie setzte der langen mit dem 5-Jahres-Mittel ergibt ein anderes Bild. An allen im Vorjahresvergleich konnten viele Standorte ihr starkes
rückhaltung bei Neuanstellungen ausgegangen. Wachstumsphase ein jähes Ende und das Jahr schloss Top-7-Standorten war der Leerstand zwischen 14,2 und Ergebnis aus 2019 nicht wiederholen. Im Vergleich mit dem
mit einem Minus von rund 5 % ab. Die wichtigsten deut- 25,3 % niedriger als im Vergleich zu den letzten fünf Jahren. 5-Jahres-Mittel wird allerdings deutlich, dass sich die
ZINSEN schen Forschungsinstitute erwarten für 2021 eine leichte Nur in Frankfurt war er Ende 2020 rund 25 % höher. Über Auswirkungen der Corona-Pandemie in Grenzen hielten.
Weiterhin gibt es keine Veränderungen bei der Niedrigzins- Erholung in der zweiten Jahreshälfte und prognostizierten alle Top-7-Standorte hinweg ging der Leerstand um durch- Für die zweite Jahreshälfte 2021 wird eine generelle Stabi-
politik der EZB. Der durch die Pandemie ausgelöste Konjunk- im Dezember ein Wachstum von 3,0 % oder mehr, abhängig schnittlich 12,2 % zurück und lag 2020 mit rund 3,3 Mio. m² lisierung des Marktes erwartet, einhergend mit einem kon-
tureinbruch und die massive Verschuldung verlängern die vom Erfolg der Impfstrategie. auch absolut unter dem 5-Jahres-Mittel. junkturellen Aufschwung und erhöhter Marktaktivität.
Beschäftigung in Deutschland ifo Geschäftsklima Deutschland Top-7 | Leerstand und Leerstandsquote Top-7 | TAV und Abweichung zum 5-Jahres-Mittel
2015-2020/12 | Jahresendwerte | in Mio. 2015-2020/12 | Indexwerte 2015=100 2015-2020 | in Mio. m2 2020 | in Mrd. €
Arbeitslose Gemeldetes Arbeitsstellenangebot Arbeitslosenquote Leerstand Leerstandsquote Transaktionsvolumen Abweichung zum 5-Jahres-Mittel
5,9%
6,4%
6,1% 5,3%
5,9%
5,7%
95,5 9,5%
4,9% 4,9% 4,1% 19,9% -3,1%
0,57 Geschäftslage 92,8 -10,3%
0,66 0,58
3,5% -24,1%
0,73 Geschäftsklima 3,4% -32,3%
5-Jahres-Mittel (2016-2020): -39,5%
0,69 Geschäftserwartungen 92,1 ca. 3,5 Mio. m² 2,9%
0,78 91,3
Beschäftigungsbarometer
2,79 2,69 2,53 2,21 2,23 2,71 5,3 4,8 3,7 3,0 2,7 3,3 5,4 7,4 3,4 1,7 6,5 1,0 4,6
2015 2016 2017 2018 2019 2020/12 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4 Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München
Quelle: Destatis, Bundesagentur für Arbeit Quelle: ifo Institut Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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INVESTMENT INVESTMENT
TOP-7 | 2020/Q1-4 TOP-7 | 2020/Q1-4
Nachdem noch im letzten Jahr ein neuer Rekordwert die Spitzenposition im Transaktionsgeschehen sichern.
beim Transaktionsvolumen verzeichnet werden konnte, Während die Forward-Deals anteilig mit nur 13 % im Ver- TOP-10 BEKANNTE TRANSAKTIONEN | TOP-7-STANDORTE | 2020/Q1-4
setzte 2020 die Corona-Pandemie dem Investmentmarkt gleich zum Vorjahr um 7 %-Punkte nachließen, stieg der
für Gewerbeimmobilien stark zu. Die Top-7-Standorte Anteil an Portfolio-Deals von 21 % auf 27 %. Kaufpreis
Standort Projekt/Objekt Käufer Verkäufer [ca. Mio. €]
beendeten das Jahr mit einem Transaktionsvolumen in
Höhe von von 29,9 Mrd. €. Der Wert lag damit rund 27 % KÄUFER UND VERKÄUFER „Silberturm“ Imfarr und SN Beteiligungen Samsung SRA Asset Manage-
unter dem Vorjahreswert. Das ausländische Interesse an den Immobilien der Top-7 Frankfurt 630
Jürgen-Ponto-Platz 1 Holding AG ment
ist in 2020 leicht gesunken. Mit 41 % zeigten sich die inter-
TRANSAKTIONSVOLUMEN nationalen Investoren trotz der Pandemie aber weiterhin „Grand Campus
Arminius Gruppe für Junson
Frankfurt (Trading Center/DLS)“ Commerz Real AG 560
Lediglich zwei der deutschen Top-7-Standorte konnten den stark am deutschen Markt interessiert (2019: 46 %). Insbe- Capital
Mainzer Landstraße 151-157
Auswirkungen der Pandemie trotzen und verzeichneten po- sondere in Frankfurt (56 %) und Berlin (54 %) waren inter-
sitive Steigerungsraten in 2020. Hamburg (+24 %) und Düs- nationale Anleger sehr aktiv. Auf der Käuferseite nutzten „Neue Balan, Haus 27"
München Union Investment Allgemeine Südboden 320
seldorf (+4 %) konnten mit Volumina von rund 5,4 Mrd. € Projektentwickler ihre Chance und waren an den Stand- St.-Martin-Straße
und 3,4 Mrd. € ihr Vorjahresergebnis toppen. Insbesondere orten Hamburg, Düsseldorf und München die stärkste
München (-53 %), Köln (-45 %), Stuttgart (-41 %) und Berlin Käufergruppe. Hamburg
„Johann Kontor"
Captiva / HanseMerkur Aug. Prien > 300
Klosterwall 6-8
(-34 %) hatten schwer mit den Auswirkungen der Pande-
mie-bedingten Unsicherheiten auf dem Markt zu kämpfen. RENDITEN
Frankfurt (-14 %) verzeichnete mit einem Transaktionsvo- Die Spitzenrenditen für Büro-Objekte in den Top-7 hielten „Gruner+Jahr Verlagshaus“
Hamburg Tishman Speyer Gruner + Jahr 300
Am Baumwall 11
lumen von rund 6,5 Mrd. € zwar auch einen Verlust, kam sich 2020 im Vergleich zum Vorjahr auf ihrem derzeit nied-
aber im Vergleich noch eher glimpflich davon. Grund dafür rigen Niveau (2,88 %). In Berlin wurden mit 2,70 % die nied-
„Weißes Quartier“
sind vor allem mehrere Großtransaktionen im 4. Quartal, da- rigsten Werte erzielt. Während die Renditen für Logistik-Ob- München Deka InfraRed 280
St.-Martin-Straße
runter der Erwerb des „Silberturms“ im Frankfurter Bahn- jekte ihren Trend vom letzten Jahr fortsetzten und insgesamt
hofsviertel durch die Imfarr und SN Beteiligungen Holding leicht auf 3,81 % abfielen, konnte die Rendite für Geschäfts- „Südkreuz-Offices“
Berlin Deka LIP Projektentwicklung 270
AG für rund 630 Mio. € von der Samsung SRA Asset Mana- häuser einen leichten Zuwachs auf 2,97 % verzeichnen. Hedwig-Dohm-Straße 1
gament. Trotz des starken Rückgangs belegte Berlin mit
einem Gesamtvolumen von rund 7,4 Mrd. € den Spitzen- AUSBLICK „Mizal“
Düsseldorf R+V Versicherung Codic Development 260
Plockstraße
platz im Volumen-Ranking. Auf den Rängen zwei und drei Die bis auf Weiteres niedrigen Zinsen und das Fehlen von
folgten Frankfurt (6,5 Mrd. €) und Hamburg (5,4 Mrd. €), lukrativen Anlagealternativen werden auch 2021 das Inte-
„Karstadt“
während München sich mit einem Gesamtvolumen von rund resse für Immobilien hoch halten. Es bleibt abzuwarten, wie Hamburg Signa Holding Quantum Immobilien AG 260
Mönckebergstraße 16
4,6 Mrd. € noch den vierten Platz sichern konnte. Dahinter stark die Pandemie weiteren Einfluss auf die Marktdynamik
reihten sich Düsseldorf (3,4 Mrd. €), Köln (1,7 Mrd. €) und ausübt, dennoch ist grundsätzlich mit höheren Volumina zu „Perlach Plaza“ Concrete Capital,
München KGAL 250
Stuttgart (1,0 Mrd. €) ein. rechnen als in 2020. Hanns-Seidel-Platz BHB Bauträger
Erneut konnte sich die Assetklasse Büro mit rund 65 %
Top-7 | Transaktionsvolumen Top-7 | Größte Käufergruppe nach Städten Top-7 | Spitzenrendite Büro Top-7 | Transaktionsvolumen
2016-2021 | in Mrd. € 2020/Q1-4 | Transaktionsvolumen in Mio. € 2015-2020/Q4 | Nettoanfangsrendite | in % 2020/Q1-4 | nach Assetklassen
Hamburg Berlin Düsseldorf Frankfurt
Börsennotierte Immobilieninvestment-AG/REIT
Köln Stuttgart München Sonstiges 3%
Berlin 1.965
5-Jahres-Mittel (2016-2020):
Logistik 2%
ca. 33,3 Mrd. € Börsennotierte Immobilieninvestment-AG/REIT Hotel 3%
Prognose Frankfurt 1.616 4,40
Einzelhandel 7%
31,5 Projektentwickler 4,15
Q4 4,10 Grundstücke
Hamburg 1.173
1 0, 6 9%
Projektentwickler 3,70
Düsseldorf 921
Projektentwickler 3,20 Mischnutzung 10%
München 891 3,00
3,00 65%
2,90
Spezialfonds 2,80 Büro
2,70
Köln 450
28,8 3 0, 0 36,7 4 0, 9 29,9
Versicherungen 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
2016 2017 2018 2019 2020 2021 Stuttgart 424
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG BÜROVERMIETUNG
TOP-7 | 2020/Q1-4 TOP-7 | 2020/Q1-4
Der Markt für Bürovermietung an den Top-7-Standorten München (2,3 %) am niedrigsten. Auch die anderen Top-7-
erreichte einen Flächenumsatz von rund 2,5 Mio. m² und Standorte konnten ein höheres Angebot an kurzfristig ver- TOP 10 BEKANNTE ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE | 2020/Q1-4
damit den niedrigsten Wert seit über zehn Jahren. Die fügbaren Flächen verzeichnen. Köln (2,9 %), Stuttgart (3,1 %)
durch die Pandemie bedingte Planungsunsicherheit für und Hamburg (3,5 %) lagen auf einem ähnlichen Niveau. Düs- Mietfläche
Standort Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer
[ca. m²]
Unternehmen bewirkte einen Rückgang der Nachfrage seldorf (6,9 %) und Frankfurt (7,3 %) hatten wie im Vorjahr die
und damit des Jahresendwertes um 36 % im Vergleich zum meisten verfügbaren Flächen im Angebot. In den nächsten „Cule“
Vorjahr. zwei Jahren kommen weitere Flächen mit einer Größe von Berlin Deutsche Rentenversicherung Bund 83.000
An den Treptowers 3
rund 3,5 Mio. m² auf den Markt. Die Vorvermietungsquote
FLÄCHENUMSATZ liegt bei 55 % und damit deutlich niedriger als im Vorjahr Lyonel-Feiniger-Straße/
München Amazon 34.000
Die Nachfrage war im Jahr 2020 eher verhalten, insbe- (65 %). Die Entwicklung der Leerstandsquoten und des Flä- Anni-Albers-Straße
sondere bei großen Investitionssummen. Der Flächen- chenangebots wird maßgeblich durch die weiteren Auswir-
umsatz ging vor allem an den Standorten Stuttgart (-55 %) kungen der Corona-Pandemie beeinflusst. Bei anhaltenden „Optineo“
München KPMG 32.000
Friedenstraße 10
und Düsseldorf (-47 %) zurück, die die Auswirkungen der Einschränkungen kann mit einer Ausweitung des Angebots
Corona-geschwächten Konjunktur besonders stark zu gerechnet werden.
spüren bekamen. Ministerium der Finanzen des Landes
Düsseldorf Moskauer Straße 19 29.800
Nordrhein-Westfalen
Die Spitzenposition, bezogen auf die absoluten Werte in MIETEN
2020, sicherte sich Berlin mit einem Flächenumsatz von Die Mietpreise zeigten sich unter Corona-Einfluss als über-
„Gasometer“
rund 653.000 m² bei einem Rückgang von rund 28 % im Ver- wiegend resistent. Während in Hamburg (-1 %), Köln (-1 %) Berlin Deutsche Bahn AG 25.000
Euref-Campus
gleich zum Vorjahr. München (515.000 m², -32 %), Frankfurt und Düsseldorf (-3 %) leichte Rückgänge der Durchschnitts-
(365.500 m², -37 %) und Hamburg (340.000 m³, -38 %) mieten beobachtet werden konnten, zogen die Mieten in
folgten auf den Rängen zwei bis vier. Die Schlusslichter bil- Stuttgart (1 %), Berlin (4 %), Frankfurt (7 %) und Berlin (9 %) Berlin Wagner-Regeny-Allee Berliner Sparkasse 22.000
deten Düsseldorf (245.200 m², -47 %), Köln (230.000 m², sogar noch an. Die Spitzenmieten blieben weitgehend stabil
-21 %) und Stuttgart (141.000 m², -55 %), obwohl Köln einen mit nur leichten Steigerungen, was andeutet, dass Unter- Köln
„MesseCity/Centraal“
KPMG 19.700
geringeren Rückgang verzeichnen kann. nehmen weiterhin hohen Anspruch auf gute Flächenqualität Barmer Straße
legen.
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND „QUADRA“
Köln AOK Rheinland/Hamburg 18.000
Lina-Bommer-Weg 9-11
Die Leerstandsquote zeigte sich trotz der Auswirkungen AUSBLICK
des Corona-Virus widerstandsfähig und blieb insgesamt auf Angesichts des aktuellen Lockdowns und der daraus resul- „Eschborn Gate“
einem niedrigen Niveau. Über alle Top-7-Standorte hinweg tierenden schwierigen Lage vieler Branchen wird auch die Frankfurt Alfred-Herrhausen-Allee 1-5/ Samsung 17.600
Frankfurter Straße 2-8, Eschborn
stieg sie lediglich um 0,6 %-Punkte auf 3,5 %. In Düsseldorf erste Jahreshälfte 2021 von einer verhaltenen Nachfrage
wurde im Vorjahresvergleich zum Jahresende mit 6,9 % geprägt sein. Die weitere Entwicklung des Infektionsge- „MC 30“
sogar eine geringere Rate gemessen als im Vorjahr. Zum schehens bestimmt die konjunkturelle Entwicklung und wird Frankfurt LBIH 17.000
Marie-Curie-Straße 30
Jahresende lag die Quote wie im Vorjahr in Berlin (2,1 %) und damit zum bestimmenden Faktor für die Büromärkte.
Top-7 | Flächenumsatz Bürovermietung | Stärkste Branche nach Städten Top-7 | Leerstandsrate Top-7 | Fertigstellungen | Vorvermietungsquote
2016-2021 | in Mio. m2 | inkl. Eigennutzer 2020/Q1-4 | Flächenumsatz in m2 2015-2020/Q4 | in % 2017-2022 | in 1.000 m2
Hamburg Berlin Düsseldorf Frankfurt 151
Köln Stuttgart München 140
Verwaltung/Verbände/Soziale Einrichtungen Anzahl der Projekte
Berlin 2 7 2 .0 0 0 122
11,9%
116 116
5-Jahres-Mittel (2016-2020): Berater/Rechtsanwälte/Finanzdienstleister 104
ca. 3,5 Mio. m² München 8 5 .0 0 0 63 % 42 %
9,6%
Prognose Öffentliche Hand/Verbände/Vereine
2.5 Köln 6 8 .0 0 0
Q4 7,3%
6,9%
0.8 Internet/Media/Telekom
5,7%
Frankfurt 5 9 .0 0 0
5,2%
4,3%
Verarbeitendes Gewerbe 4,0% 3,5%
3,5%
Hamburg 5 5 .1 0 0 3,1%
2,9%
2,3%
2,1%
Öffentliche Hand
3.9 4.1 3.9 3.9 2,5 Düsseldorf 49.400 946 931 1.346 1.340 1.852 1.628
Öffentliche Hand 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stuttgart 3 7.9 0 0
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2020/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
HAMBURG
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt kam 2020 auf MIETEN
einen Jahresflächenumsatz von 340.000 m² und lag Mit 30,50 €/m²/Monat lag die Spitzenmiete seit dem 2.
damit rund 38 % unter dem Vorjahresergebnis. Grund Quartal 2020 stabil oberhalb der 30-Euro-Marke. Im Vorjah-
für den Umsatzrückgang waren Planungsunsicherheiten resvergleich verzeichnete die Spitzenmiete einen Zuwachs
durch die Corona-Pandemie. von 3,4 %. Die Durchschnittsmiete hingegen gab mit einem
Minus von 20 Cent leicht nach und sank um 1,1 % auf 17,50
FLÄCHENUMSATZ €/m²/Monat.
Die Umsatztätigkeit am Hamburger Büromarkt wurde ab
dem Beginn des 2. Quartals maßgeblich von den konjunk- AUSBLICK
turellen Auswirkungen der Corona-Pandemie bestimmt. Angesichts des aktuellen Infektionsgeschehens und der
Die größten Verträge schlossen die Hamburg Commercial damit verbundenen Unsicherheit bezüglich der weiteren
Bank (ca. 11.000 m², „Elbtower“, HafenCity), ein Hersteller wirtschaftlichen Entwicklung sind viele Unternehmen im
der Konsumgüterindustrie (ca. 9.000 m², Stahltwiete 22, Hinblick auf ihre Anmietungsentscheidungen weiterhin zu-
Bahrenfeld) und die Hamburg Verkehrsanlagen GmbH (ca. rückhaltend. Erst ab Jahresmitte wird mit dem Einsetzen
INVESTMENT 6.800 m², Am Neumarkt 40, Wandsbek) ab. Insbesondere der Erholungsphase gerechnet. Der Jahresflächenumsatz
im Größensegment ab 5.000 m² wurden rund 63 % weniger 2021 wird somit aller Voraussicht nach über dem Ergebnis
HAMBURG Abschlüsse verzeichnet als noch 2019. Mit einem Anteil von 2020 liegen.
von rund 24 % setzte sich erneut die City als stärkster Teil-
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Ausländische Investoren zeigten sich auf dem Hamburger markt durch, gefolgt von der City Süd mit rund 15 %. Im
Hamburg trotzte der allgegenwärtigen Corona-Krise Markt trotz der zeitweilig bestehenden Reisebeschrän- Branchenranking setzte sich mit einem Anteil von rund 16 % TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
und lieferte mit einem Transaktionsvolumen von rund kungen durch die Krise mit einem Anteil von 38 % als ge- (ca. 55.100 m²) der Bereich Verarbeitendes Gewerbe durch.
5,37 Mrd. € bei ca. 110 Transaktionen das nach 2018 (5,95 nauso aktiv wie im Vorjahr. CITY / 81.900 m² / 23,20 €/m²/Monat
Mrd. €) zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND CITY SÜD / 52.100 m² / 13,10 €/m²/Monat
ab. Das Vorjahresvolumen wurde dabei um 24 % über- AUSBLICK Die Angebotssituation hat sich derweil entspannt. Im Ver- BAHRENFELD / 43.100 m² / 14,40 €/m²/Monat
troffen (2019: 4,34 Mrd. €). Die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg wird angesichts gleich zum durch Flächenmangel geprägten Vorjahr kletterte
fehlender Anlagealternativen und dem weiterhin niedrigen die Leerstandsquote Ende 2020 von 2,9 auf 3,5 %. Im Verlauf TOP-3-VERTRÄGE
INVESTITIONSOBJEKTE Zinsniveau auch 2021 hoch bleiben. Daran wird auch die Pan- des kommenden Jahres wird mit einer weiteren Ausweitung
Aufgrund zunehmender wirtschaftlicher Unwägbarkeiten demie nichts ändern. Aufgrund der aktuellen Angebotssitu- des Angebots gerechnet, sofern die Umsatztätigkeit nicht 1. HAMBURG COMMERCIAL BANK
durch die Corona-Pandemie lautete 2020 die oberste ation wird damit gerechnet, dass 2021 mit einem Volumen merklich anzieht. Zusammen für die kommenden Jahre 2021 „Elbtower“, Zweibrückenstraße / ca. 11.000 m²
Maxime bei einem Großteil der Investoren: Risikomini- von rund 4,9 Mrd. € nicht an das Rekordergebnis des letzten und 2022 wird von einem Fertigstellungsvolumen von rund 2. HERSTELLER KONSUMGÜTERINDUSTRIE
mierung. Entsprechend entfielen 43 % (2,29 Mrd. €) des Jahres anknüpfen wird. 378.000 m² ausgegangen. Dabei ist mit einer Vorvermie- „ferro22“, Stahltwiete 22 / ca. 9.000 m²
Transaktionsvolumens auf Objekte in der Hamburger City. tungsquote von 61 % (ca. 231.000 m²) über die Hälfte bereits 3. HAMBURG VERKEHRSANLAGEN GMBH
Der Anteil an Forward-Deals stieg im Vorjahresvergleich um vermietet. Am Neumarkt 40 / ca. 6.800 m²
rund 5 %-Punkte, während die Portfolio-Käufe mit nur 27 %
deutlich unter ihrem Vorjahreswert (40 %) lagen. Büro-Im-
mobilien blieben auch im Corona-Jahr 2020 nach wie vor die Hamburg | Transaktionsvolumen Hamburg | Flächenumsatz Hamburg | Spitzen- und Durchschnittsmieten
Lieblinge der Investoren. Das Volumen ging im Vergleich zum 2016-2021 | in Mrd. € 2016-2021 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2015-2020/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Vorjahr zwar um 12 % zurück, erreichte mit einem Anteil von Spitzenmiete
30,50
53 % aber dennoch den Spitzenplatz unter den Assetklassen. 29,50
Die Assetklasse Retail kam auf 15 %, während Hotels mit nur 27,50
2 % das Schlusslicht bildeten. Auf Einzelobjektebene stellte 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
Prognose 25,00
26,00 26,00
ca. 4,8 Mrd. € Q4
der Verkauf des „Johann Kontor“ (Klosterwall 5-8, City) mit 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
1,7 4,9 ca. 519.000 m²
über 300 Mio. € die volumenmäßig größte Transaktion dar.
Prognose
Dicht dahinter folgten das „Gruner+Jahr Verlagshaus“ (Am Durchschnittsmiete
Q4 350 17,70 17,50
Baumwall 11, City) mit 300 Mio. € und „Karstadt“ (Möncke- 90
15,50 15,80
bergstraße 16, City) mit rund 260 Mio. €. 14,50
15,20
KÄUFER UND VERKÄUFER
Sowohl auf Investoren- als auch auf Verkäuferseite waren 550 640 590 545 340
4,5 3,6 6,0 4,3 5,4
Projektentwickler am aktivsten. Sie nutzen die Chance
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
auf einen Exit ihrer Projekte (34 % der Verkäufer) oder
sammelten für neue Opportunitäten (22 % der Käufer). Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
BERLIN
Der Berliner Büromarkt verzeichnete zum Jahresende ein MIETEN
Umsatzvolumen von 653.000 m² und damit rund 28 % we- Die Durchschnittsmiete ließ sich nicht von der Pandemie
niger als im Vorjahr. Ausschlaggebender Faktor war auch beeindrucken und legte innerhalb eines Jahres um 4 % auf
hier die Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen 28,60 €/m²/Monat zu und erreichte damit einen neuen Re-
aufgrund der Corona-bedingten Planungsunsicherheiten kordwert. Auch die Spitzenmiete wuchs um 3 % auf 39,50 €/
für die Unternehmen. m²/Monat und erreichte somit ein Niveau wie zuletzt zu
Beginn der 90er Jahre.
FLÄCHENUMSATZ
2020 gab es insgesamt 26 Abschlüsse über der Marke von AUSBLICK
5.000 m² und elf über der Marke von 10.000 m², darunter Für das kommende Jahr wird aufgrund der mittel- bis lang-
auch die Vermietung an die Deutsche Rentenversicherung fristigen Stabilisierung der Corona-Lage eine deutliche wirt-
(ca. 84.000 m², An den Treptowers 3, Peripherie-Süd), die schaftliche Erholung erwartet. Durch den Corona-bedingten
Anmietung im Gasometer in Schöneberg durch die Deutsche Konjunktureinbruch und die Angebotsausweitung ist in den
Bahn AG (ca. 25.000 m², Euref-Campus 29, Schöneberg) und kommenden zwölf Monaten mit einer Entspannung beim
INVESTMENT den Vertrag mit der Berliner Sparkasse im „Square 1“ (ca. Angebot und damit auch bei den Mieten in Sicht. Für 2021
23.000 m², Wagner-Régeny-Straße 1, Adlershof). Bedingt ist ein Flächenumsatz in Höhe von rund 700.000 m² zu er-
BERLIN durch die großen bereits genannten Einzelabschlüsse entfiel warten.
der höchste Anteil am Flächenumsatz im Jahr 2020 mit rund
Nach dem Rekordjahr 2019 verzeichnete der Investment- Spezialfonds beteiligten sich mit 14 % (1,0 Mrd. €). Auf der 130.000 m² (19,9 %) auf den Teilmarkt Peripherie-Süd, ge-
markt in Berlin für das Jahr 2020 ein Minus von 34 %. Das Verkäuferseite erreichten die Projektentwickler einen Anteil folgt von den Teilmärkten Friedrichshain mit 11,8 % (ca. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
Volumen der gehandelten Objekte stellte mit 7,36 Mrd. € von 19 % (1,4 Mrd. €), während die Spezialfonds mit 10 % 77.000 m²) und Mitte 1a mit 10,6 % (ca. 69.200 m²). Mit einem
aber immer noch das viertbeste, jemals gemessene Er- (729 Mio. €) auf dem nächsten Platz folgten. Anders als im Anteil von 42 % am Gesamtflächenumsatz positionierte sich PERIPHERIE-SÜD / 120.000 m² / 20,50 €/m²/Monat
gebnis dar. Vorjahr dominierten den Berliner Markt 2020 klar Käufer und das Segment Öffentliche Hand auf Platz eins und rettete FRIEDRICHSHAIN / 77.000 m² / 31,00 €/m²/Monat
Verkäufer mit ausländischem Hintergrund. Der Anteil inter- somit das Gesamtergebnis 2020. MITTE 1A / 69.200 m² / 28,80 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE nationaler Käufer lag bei 54 %, was 4,0 Mrd. € entspricht,
Bei den größten registrierten Transaktionen in Berlin han- der Anteil von Verkäufern aus dem Ausland belief sich auf FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND TOP-3-VERTRÄGE
delte es sich zum einen um den Verkauf des Büroobjektes 60 % bzw. 4,4 Mrd. €. Der Leerstand stieg im Jahr 2020 leicht an. Mit einer Quote
„Südkreuz-Offices“ von LIP Projektentwicklung an die von 2,1 % (420.000 m²) lag er rund 0,9 %-Punkte höher als 1. DEUTSCHE RENTENVERSICHERUNG BUND
Deka für rund 270 Mio. € (Hedwig-Dohm-Straße 1, Periphe- AUSBLICK im Vorjahresvergleich. In 2021 kommen rund 741.000 m² An den Treptowers 3 / ca. 84.000 m²
rie-Süd). Des Weiteren erwarb die Credit Suisse von Barings Für 2021 wird von einer Belebung des Marktes ausgegangen neue Flächen mit einer Vorvermietungsquote von 54 % 2. DEUTSCHE BAHN AG
Real Estate Advisers die Zentrale von Vattenfall nahe des und dementsprechend wird ein Transaktionsvolumen von dazu. Für 2022 sind rund 421.000 m² mit einer Vorvermie- Euref-Campus 29 / ca. 25.000 m²
Nordbahnhofes (Chausseestraße 23, Mitte). Die drittgrößte rund 7,0 Mrd. € bei gleichzeitig stabiler Renditeentwicklung tungsquote von 35 % geplant. 3. BERLINER SPARKASSE
Transaktion war der „Spreeturm“ (Am Postbahnhof 17, erwartet. Wagner-Régeny-Straße 1 / ca. 22.300 m²
Friedrichshain), welcher von NAS Investment für 195 Mio. €
an Talanx verkauft wurde. Büro-Objekte vereinten 62 %
(4,5 Mrd. €) des Transaktionsvolumens auf sich. Misch- Berlin | Transaktionsvolumen Berlin | Flächenumsatz Berlin | Spitzen- und Durchschnittsmieten
nutzung und Einzelhandel folgten mit 16 % (1,2 Mrd. €) bzw. 2016-2021 | in Mrd. € 2016-2021 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2015-2020/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
10 % (765 Mio. €) auf den Plätzen zwei und drei. Spitzenmiete
39,50
Der Anteil der Forward Deals am Transaktionsvolumen lag 38,50
mit nur 10 % weit unter dem Vorjahreswert (36 %), während
33,50
sich der Anteil an Portfoliokäufen von 22 auf 41 % fast ver- 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
5-Jahres-Mittel (2016-2020): 30,00
doppelte. Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Objekte lag ca. 7,5 Mrd. €
ca. 788.000 m²
Prognose 28,60
Prognose 27,50 27,60
weiterhin bei 2,70 %. Bei Logistik-Immobilien gab sie um 10 Q4 600
7,0 Q4
Basis-Punkte auf nur noch 3,70 % nach, während sie bei Ge- 2,6 244 24,00
21,30
schäftshäusern bei 2,80 % verharrte. 19,50
Durchschnittsmiete
16,10
KÄUFER UND VERKÄUFER 14,90
Die börsennotierten Immobilieninvestment-AGs kamen
sowohl auf der Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite auf 820 900 835 910 650
5,0 7,3 6,8 11,1 7,4
Spitzenwerte von 27 % (2,0 Mrd. €) bzw. 32 % (2,4 Mrd. €). Zu
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
fast einem Viertel konzentrierte sich das Ankaufsgeschehen
in Berlin auf Offene Immobilienpublikumsfonds (1,7 Mrd. €), Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
DÜSSELDORF
Die Corona-Auswirkungen am Düsseldorfer Bürovermie- MIETEN
tungsmarkt sind bei Betrachtung der Umsatzzahlen zum Das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage am
Jahresende deutlich spürbar. Mit einem Minus von rund Düsseldorfer Büromarkt ließ kein Mietpreiswachstum zu.
47 % gegenüber dem Vorjahr erreichte der Büroflächen- Die Spitzenmiete wird derzeit vor allem im Teilmarkt König-
umsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet nur 245.200 m². sallee/Bankenviertel erzielt und ist binnen eines Jahres bei
28,50 €/m²/Monat stagniert. Die Durchschnittsmiete sank
FLÄCHENUMSATZ im selben Zeitraum von 16,60 auf 16,10 €/m²/Monat (-3 %).
Die Corona-Krise hat den Flächenumsatz in Düsseldorf
besonders stark beeinflusst. Selbst das ansonsten starke AUSBLICK
4. Quartal konnte mit einem Umsatz von lediglich 50.000 m² Die Nachfrage nach Büroflächen wird je nach gesamt-
kaum das Endergebnis retten. Zum Flächenumsatz haben wirtschaftlicher Lage und der branchenspezifischen Aus-
mit 20 % allen voran Mietvertragsabschlüsse der Branche wirkung der Pandemie weiter niedrig bleiben und die Zahl
Öffentliche Hand beigetragen. Zu den größten drei Ab- der Untermietflächen weiter zunehmen. Trotz allem kann
schlüssen zählten der des Ministeriums der Finanzen verhalten positiv auf das kommende Jahr geblickt werden.
INVESTMENT NRW (ca. 29.810 m², Moskauer Straße 19, City Ost), der von Für den Düsseldorfer Büromarkt wird für das Jahr 2021 ein
ThyssenKrupp Elevator AG (ca. 9.172 m², E-Plus-Straße 1, Flächenumsatz von rund 300.000 m² prognostiziert.
DÜSSELDORF Nord) im „WINGS“ sowie der der Landeshauptstadt Düs-
seldorf (ca, 8.850 m², Mecumstraße 10, Süd). Bezogen auf
Der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmo- AUSBLICK die Verteilung der Umsätze nach Größenordnung konnten
bilien beendete das Jahr 2020, trotz der Corona-Pan- Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat sich bisweilen Abschlüsse bis 1.000 m² in Anzahl sowie auch absolut TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
demie bedingten Umstände, ausgesprochen positiv und auch in Krisenzeiten als stabil erwiesen, auch wenn ver- leicht zulegen, wohingegen mit zunehmender Größe Ein-
erzielte bis zum Ende des 4. Quartals das zweitbeste einzelt Investments in Mitleidenschaft gezogen wurden. brüche gegenüber 2019 immer deutlicher ausfielen (ab CITY OST / 40.100 m² / 14,70 €/m²/Monat
Jahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. Das Transak- Bei anhaltender Dynamik wird es auch im Jahr 2021 aller 1.000 m² -38 %; ab 2.500 m² -45 %; ab 5.000 m² -70 %). NORD / 36.800 m² / 13,50 € /m²/Monat
tionsvolumen der im Düsseldorfer Stadtgebiet beurkun- Voraussicht nach keine merklichen Rückschritte geben. CITY / 30.100 m² / 15,90 €/m²/Monat
deten Verkäufe lag bei rund 3,37 Mrd. € und damit 4 % Für das kommende Jahr wird erneut mit einem Transak- FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
höher als im Vorjahr. tionsvolumen von über 3,0 Mrd. € gerechnet. Die Rendi- Der Leerstandsabbau setzte sich im Jahresverlauf zu- TOP-3-VERTRÄGE
tekompression wird sich für Trophy- und Core-Produkte nächst fort. Die Leerstandquote ist von 7,1 % im Vorjahr auf
INVESTITIONSOBJEKTE weiterhin fortsetzen. 6,9 % gesunken. Der Düsseldorfer Büroflächenbestand er- 1. MINISTERIUM DER FINANZEN NORDRHEIN-WESTFALEN
Als beliebteste Assetklasse behaupteten sich mit einem reichte ein Gesamtvolumen von rund 7,3 Mio. m², darunter Moskauer Straße 19 / ca. 29.800 m²
Anteil von 76 % am gesamten Volumen Büroimmobilien. fielen auch 16 fertiggestellte Projekte mit 120.600 m². 2. THYSSENKRUPP ELEVATOR
Die größte Transaktion des Jahres war zum Jahresanfang Der Flächenbestand wächst im kommenden Jahr voraus- E-Plus-Straße 1 / ca. 9.200 m²
der Verkauf der Projektentwicklung „MIZAL“ (Plockstraße, sichtlich um 15 weitere Projektentwicklungen mit weiteren 3. LANDESHAUPTSTADT DÜSSELDORF
MedienHafen) an die R+V Versicherung für rund 133.000 m², wovon bereits 67 % vorvermietet sind. Mecumstraße 10 / ca. 8.900 m²
260 Mio. €. Forward-Deals wurden mit 414 Mio. €, einem
Anteil von 12 % am Transaktionsvolumen erfasst. Im Port-
folio realisierte Ankäufe kommen auf einen Wert von rund Düsseldorf | Transaktionsvolumen Düsseldorf | Flächenumsatz Düsseldorf | Spitzen- und Durchschnittsmieten
755 Mio. €, was einem Anteil von 22 % entspricht. Die Net- 2016-2021 | in Mrd. € 2016-2021 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2015-2020/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
to-Spitzenrendite für die Assetklasse Büro sank weiter
Spitzenmiete
auf 2,90 % (-0,15 %-Punkte). Die für Einzelhandelsim- 28,50 28,50
mobilien stieg auf 3,20 % (+0,10 %-Punkte). Der Wert für 27,00 27,50
5-Jahres-Mittel (2016-2020): 26,00 26,50
Logistikimmobilien sank zum Vorjahr deutlich auf 3,75 % ca. 3,2 Mrd. €
Q4 Prognose
(-0,25 %-Punkte). 1,1
3,0 5-Jahres-Mittel (2016-2020): Prognose
ca. 346.000 m²
300
KÄUFER UND VERKÄUFER
Q4
Als aktivste Käufergruppe zeigten sich die Projektent- 50 Durchschnittsmiete
16,60
wickler mit 921 Mio. € und einem Anteil von 27 %. Diese 15,25 15,35
16,10 16,10
konnten sich ebenfalls als stärkste Verkäufergruppe mit 14,40
866 Mio. € und einem Anteil von 26 % am Verkaufsge-
schehen durchsetzen. Internationale Investoren kamen 331 359 335 461 245
2,6 3,0 3,8 3,3 3,4
auf einen Wert von rund 425 Mio. € und damit einen Anteil
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
von 13 %.
Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
KÖLN
Im durch die Pandemie beeinflussten Jahr 2020 wurde vereinbart. Die Spitzenmiete befand sich weiterhin bei rund
ein Büroflächenumsatz von rund 230.000 m² realisiert. 26,00 €/m²/Monat, die Durchschnittsmiete sank marginal um
Gegenüber 2019 entspricht dies einer Abnahme um 21 %. 1 % auf ca. 16,50 €/m²/Monat.
Flächengesuche wurden zurückgestellt, teilweise auch
reduziert oder ganz zurückgezogen. AUSBLICK
Wenn die bislang prognostizierte Erholung der Wirtschaft
FLÄCHENUMSATZ im weiteren Jahresverlauf einsetzt, dürfte die Flächen-
Der Umsatzrückgang fiel im Vergleich niedriger aus als in nachfrage auf dem Kölner Büromarkt wieder steigen.
anderen der Top-7-Märkte. Ab dem 3. Quartal belebte sich Insgesamt wird für 2021 ein Büroflächenumsatz auf dem
der Kölner Markt wieder spürbar, die Entscheidungspro- Niveau des Vorjahres mit prognostizierten 250.000 m²
zesse verlaufen aber oft noch langsam. Immerhin wurden erwartet. Im Bereich der Spitzenmiete wird Stabilität er-
in Neubauprojekten drei Großabschlüsse mit 10.000 bis wartet. Aufgrund der für viele Unternehmen jedoch wei-
19.700 m² vereinbart. Diese stellten mit insgesamt fast terhin schwierigen wirtschaftlichen Lage ist im Markt-
48.000 m² etwa 23 % des Jahresumsatzes dar. Öffent- durchschnitt allerdings mit leicht sinkenden Mieten zu
INVESTMENT liche Einrichtungen und Beratungsunternehmen waren die rechnen.
größten Nutzergruppen mit ca. 30 bzw. 14 % Umsatzanteil.
KÖLN
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
2020 wurden auf dem Kölner Investmentmarkt Gewer- „Haus am Rudolfplatz“ veräußerten. Als stärkste Käu- Der Büroflächenleerstand ist im Jahresverlauf moderat
beimmobilien für rund 1,7 Mrd. € veräußert. Gegenüber fergruppe setzten sich Sonstige Fonds durch. Der Anteil auf rund 230.000 m² gestiegen. Die Leerstandsquote TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
dem Rekordjahr 2019 entspricht dies einem Rückgang um internationaler Investoren nahm von etwa 32 % auf etwa nahm auf ca. 2,9 % zu. Auch wenn das Angebot an Be-
45 %. Im Vergleich zum Mittelwert der letzten fünf Jahre 21 % ab. standsflächen somit das erste Mal seit einer Dekade im GREMBERGHOVEN / 24.000 m² / 13,50 €/m²/Monat
erscheint die Abnahme mit etwa 21 % allerdings noch Jahresvergleich wieder gestiegen ist, ist das nun erreichte EHRENFELD / 23.000 m² / 15,00 €/m²/Monat
moderat. AUSBLICK Leerstandsniveau immer noch gering. Die Neubauflächen, DEUTZ / 20.000 m² / 18,00 €/m²/Monat
Aufgrund der Verzögerung mehrerer Verkaufsprozesse die 2020 fertiggestellt wurden, sind größtenteils vermietet
INVESTITIONSOBJEKTE großer Bürogebäude besteht auf der Angebotsseite bereits oder in Eigennutzung. Für die geplanten Fertigstellungen TOP-3-VERTRÄGE
Zwar standen Büroimmobilien (56 %) als stärkste As- eine gewisse Basis für den Kölner Investmentmarkt im kom- in 2021 beträgt die Vorvermietungsquote, bei einem Vo-
setklasse weiterhin im Fokus der Investoren, allerdings menden Jahr. Trotzdem ist aufgrund der Pandemie-Folgen lumen von rund 100.000 m², bereits über 50 %. 1. KPMG DEUTSCHLAND
konnten nicht mehr alle Verkaufsprozesse zum Ende des insgesamt mit entsprechend eingeschränkten Verkaufs- Deutz-Mülheimer Straße/Barmer Straße / ca. 19.700 m²
4. Quartals abgeschlossen werden. In Folge sank das aktivitäten zu rechnen. Es wird mit einem Transaktionsvo- MIETEN 2. AOK
Transaktionsvolumen im Büro-Segment insgesamt um lumen von rund 2,3 Mrd. € gerechnet, insbesondere in den Wenngleich manche Nutzer davon ausgingen, dass die Miet- Lina-Bommer-Weg 9-11 / ca. 18.000 m²
mehr als 1,0 Mrd. € gegenüber dem Vorjahresergebnis. Teilmärkten Büro-, Industrie- und Logistikimmobilien. preise fallen müssten, blieb das Mietniveau stabil. Nur in Ein- 3. HAUPTZOLLAMT KÖLN
Zudem wurden bedingt durch die Corona-Pandemie auch zelfällen wurden geringere Mietpreise und weitere Incentives Oskar-Jäger-Straße/Grüner Weg 1-3 / ca. 10.000m²
wesentlich weniger Hotels verkauft. Das Einzelhandels-
segment verzeichnete allerdings keinen Rückgang des
Transaktionsvolumens, da einzelne großflächige Fach- Köln | Transaktionsvolumen Köln | Flächenumsatz Köln | Spitzen- und Durchschnittsmieten
märkte den Eigentümer wechselten und den Ausfall bei 2016-2021 | in Mrd. € 2016-2021 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2015-2020/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Geschäftshäusern sogar überkompensierten. Industrie-
und Logistikimmobilien erreichten ebenso wie Entwick- Spitzenmiete
lungsgrundstücke höhere Investmentvolumina als im 26,00 26,00
Vorjahr. Die Spitzenrendite für Bürogebäude lag wei- 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
23,00
ca. 2,2 Mrd. € 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
terhin bei 3,0 %. Logistikimmobilien verzeichneten eben- Prognose
ca. 305.000 m² 21,25 21,50 21,50
2,3
falls eine hohe Nachfrage und es wurden auch vereinzelt
Top-Objekte verkauft. Die Spitzenrendite sank auf 3,6 %. Durchschnittsmiete
Q4 16,70 16,50
Die Spitzenrendite bei Geschäftshäusern stieg seit langer 0, 5 Q4
Prognose
200 15,00
Zeit wieder und befand sich zum Jahresende bei rund 85 14,10 13,70
3,0 %. 12,40
KÄUFER UND VERKÄUFER 440 310 310 290 230
1,8 2,3 2,1 3,1 1,7
Auf der Verkäuferseite standen an erster Stelle Projekt-
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
entwickler, die sowohl Entwicklungsgrundstücke wie
das Areal „Cologneo 2“, als auch Neubauten wie z. B. das Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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BÜROVERMIETUNG
FRANKFURT
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im MIETEN
Jahr 2020 nur rund 365.500 m² in 586 Abschlüssen ver- Die Mietpreise entwickelten sich 2020 gegenläufig zum
mietet, das entspricht einem Rückgang von 37 %. Umsatz, die Durchschnittsmiete konnte sogar im Jahres-
verlauf um 1,50 auf 21,90 €/m²/Monat zulegen und die
FLÄCHENUMSATZ Spitzenmiete verharrte mit 45,00 €/m²/Monat auf dem
Die beiden größten Abschlüsse des Jahres wurden im 4. hohen Vorjahresniveau. Dies spiegelt die ungebrochen
Quartal 2020 geschlossen. Samsung mietete im Projekt hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen vor
Eschborn Gate „ESG“ (Frankfurter Straße 2-8, Eschborn) allem im CBD wider.
rund 17.600 m² und das Land Hessen unterschrieb für
die Polizei knapp 17.000 m² im Bestandsobjekt „MC-30“ AUSBLICK
(Marie-Curie-Straße 30, Frankfurt Nord). Drittgrößter Aufgrund der aktuellen Situation ist auf dem Büromarkt
Abschluss des Jahres war die Anmietung der Deka-Bank nicht mit einer schnellen Erholung zu rechnen, der Flä-
im Projekt „FOUR-T1“ (Große Gallusstraße 10-14, Ban- chenumsatz wird daher auch in 2021 kaum auf deutlich
kenviertel) über knapp 16.000 m² im 3. Quartal. Stärkster mehr als 400.000 m² steigen.
INVESTMENT Teilmarkt war durch eine Reihe größerer Abschlüsse im
Projekt „FOUR-T1“ das Bankenviertel. Der gesamte CBD
FRANKFURT (Central Business District) war für ein Drittel des Ge-
samtumsatzes verantwortlich. Die größte Nachfrage kam
Das Transaktionsvolumen in Frankfurt lag mit 6,5 Mrd. € bezogen auf das Volumen (27 %) als auch bei der Anzahl aufgrund des Digitalisierungsschubs im Zuge von Corona
Ende 2020 trotz der fortbestehenden Corona-Pandemie der Deals (21). Wie schon Ende 2019 lag der Anteil interna- aus dem Bereich Internet/Media/Telekom auf die 16,5 % TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
nur rund 14 % unter dem Vorjahresniveau. tionaler Investoren bei 56 %. des Umsatzes entfielen.
BANKENVIERTEL / 78.300 m² / 38,70 €/m²/Monat
INVESTITIONSOBJEKTE AUSBLICK FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND ESCHBORN / 53.700 m² / 16,80 €/m²/Monat
Größte Transaktion war der Verkauf des „Silberturms“ Für das kommende Jahr ist mit keinem relevanten Ein- Der Leerstand, der Ende des 1. Quartals 2020 einen Tief- CITY RAND / 37.500 m² / 20,70 €/m²/Monat
(Jürgen-Ponto-Platz 1) kurz vor Jahresende, Imfarr und bruch des Transaktionsvolumens zu rechnen, da aufge- stand von weniger als 800.000 m² erreicht hatte, ist
SN Beteiligungen Holding AG erwarben den im Jahr 1970 schobene Deals, falls sich die Lage entspannt, nachgeholt seitdem wieder deutlich gestiegen und lag Ende 2020 bei TOP-3-VERTRÄGE
erbauten Turm für 630 Mio. € von der Samsung Group. werden. Immobilien gelten auch in Krisenzeiten als sicher, 845.400 m², die Leerstandsquote betrug 7,3 % (2019: 6,9 %).
Ebenfalls im 4. Quartal erfolgte der Verkauf des „Grand allerdings sind einige Assetklassen wie Hotels und Einzel- Auch für das Jahr 2021 ist mit einem weiteren Anstieg zu 1. SAMSUNG
Campus“ (Mainzer Landstraße 151-157) welches die Ar- handel stärker von der Pandemie beeinflusst. Insgesamt rechnen. Die Fertigstellungen stiegen in 2020 erstmalig „ESG“, Frankfurter Straße 2-8, Eschborn / ca. 17.600 m²
minius Gruppe für Junson Capital von der Commerz Real wird ein Transaktionsvolumen von rund 8,0 Mrd. € er- seit 2014 wieder über 200.000 m², die Belegungsquote lag 2. LBIH (POLIZEI)
AG für 560 Mio. € kaufte. Eine weitere großvolumige Trans- wartet. bei 75 %. In 2021 werden ebenfalls über 220.000 m² fertig- „MC-30“, Marie-Curie-Straße 30 / ca. 17.000 m²
aktion war der Verkauf der Projektentwicklung der neuen gestellt, wovon schon 63 % vorvermietet sind. Spekulative 3. DEKABANK
Deka-Zentrale (Lyoner Straße 13), die für rund 380 Mio. € Projekte werden in naher Zukunft eher rar. „FOUR- T1“, Große Gallusstraße 10-14 / ca. 16.000 m²
vom Projektentwickler Lang & Cie an die DIC überging.
Portfolio-Deals machten ein Drittel des Gesamtumsatzes
aus. Der Anteil an Share-Deals lag mit 25 % höher als in Frankfurt | Transaktionsvolumen Frankfurt | Flächenumsatz Frankfurt | Spitzen- und Durchschnittsmieten
den Vorjahren. Stärkste Assetklasse waren wie üblich 2016-2021 | in Mrd. € 2016-2021 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer 2015-2020/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Büroimmobilien mit rund 74 %. Jeweils gut 7 % des Ge- Spitzenmiete
samttransaktionsvolumens beanspruchten Entwick- 43,50
45,00 45,00
lungsgrundstücke und u.a. große Rechenzentrumsver-
39,50 39,75
käufe im Frankfurter Osten. Die Netto-Spitzenrenditen 38,50
5-Jahres-Mittel (2016-2020): Prognose
Büro (2,90 %) und Einzelhandel (2,90 %) blieben stabil, die ca. 7,4 Mrd. € 5-Jahres-Mittel (2016-2020):
8,0
Logistik-Spitzenrendite sank weiter auf 3,80 %. ca. 564.000 m²
Q4
Prognose
KÄUFER UND VERKÄUFER 2,9
Q4 Durchschnittsmiete
330
145
Die größte Käufergruppe (25 %) waren nach wie vor bör- 21,90
20,30 20,00 20,40
sennotierte Immobilieninvestment-AG/Real Estate In- 18,00 18,00
vestment Trusts, immer noch stark beeinflusst durch die
zahlreichen Unternehmensübernahmen aus dem ersten 561 729 639 580 365
6,5 6,8 9,7 7,5 6,5
Halbjahr 2020. Auf der Verkäuferseite dominierten eben- 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2015 2016 2017 2018 2019 2020/Q4
2016 2017 2018 2019 2020 2021
falls börsennotierte Immobilieninvestment-AG/Real
Estate Investment Trusts das Feld deutlicher, sowohl Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP) Quelle: German Property Partners (GPP)
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