Grundbesitz europa Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen gültig ab 1. Oktober 2021 - DWS
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DWS Grundbesitz GmbH grundbesitz europa Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen gültig ab 1. Oktober 2021
Verkaufsprospekt und Einführung
Der Kauf und Verkauf von Anteilen an dem Immobilien- §§ 12, 17 ZPO). Anleger, die Verbraucher sind (s. auch nachste-
Sondervermögen „grundbesitz europa“ (das „Sonderver hende Definition) und in einem anderen EU-Staat wohnen, können
mögen“) erfolgt auf der Grundlage des Verkaufsprospekts, auch vor einem zuständigen Gericht am Wohnsitz Klage erheben.
der wesentlichen Anlegerinformationen und der „Allgemeinen
Anlagebedingungen“ in Verbindung mit den „Besonderen Laut § 303 Absatz 1 Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) sind
Anlagebedingungen“ in der jeweils geltenden Fassung. Die sämtliche Veröffentlichungen und Werbeschriften in deutscher
„Allgemeinen Anlagebedingungen“ und die „Besonderen Sprache abzufassen oder mit einer deutschen Übersetzung zu
Anlagebedingungen“ (zusammen die „Anlagebedingungen“) versehen. Die Gesellschaft wird ferner die gesamte Kommuni
sind im Anschluss an diesen Verkaufsprospekt abgedruckt. kation mit den Anlegern in deutscher Sprache führen.
Dieser Verkaufsprospekt ist dem am Erwerb eines Anteils Die DWS Grundbesitz GmbH hat sich zur Teilnahme an Streit-
an dem Sondervermögen Interessierten zusammen mit den beilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle
wesentlichen Anlegerinformationen und dem letzten veröffent- verpflichtet. Bei Streitigkeiten können Verbraucher die Ombuds-
lichten Jahresbericht sowie dem ggf. nach dem Jahresbericht stelle für Investmentfonds des BVI Bundesverband Investment
veröffentlichten Halbjahresbericht rechtzeitig vor Vertrags- und Asset Management e.V. („BVI“) als zuständige Verbraucher-
schluss in der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung zu schlichtungsstelle anrufen. Diese Gesellschaft nimmt an dem
stellen. Der am Erwerb eines Anteils Interessierte ist zudem Verfahren dieser Schlichtungsstelle teil. Die Kontaktdaten der
über den jüngsten Nettoinventarwert des grundbesitz europa zu Ombudsstelle für Investmentfonds lauten:
informieren.
Büro der Ombudsstelle des BVI
Von dem Verkaufsprospekt abweichende Auskünfte oder Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Erklärungen dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf von Unter den Linden 42, 10117 Berlin
Anteilen an dem Sondervermögen auf der Basis von Auskünften Tel.: (030) 6 44 90 46-0, Fax: (030) 6 44 90 46-29
oder Erklärungen, welche nicht in dem Verkaufsprospekt oder E-Mail: info@ombudsstelle-investmentfonds.de
den wesentlichen Anlegerinformationen enthalten sind, erfolgt Internet: www.ombudsstelle-investmentfonds.de
ausschließlich auf Risiko des Käufers. Der Verkaufsprospekt
wird ergänzt durch den jeweils letzten Jahresbericht und den Die Europäische Kommission hat unter www.ec.europa.eu/
ggf. nach dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjahresbericht. consumers/odr eine europäische Online-Streitbeilegungs-
plattform eingerichtet. Verbraucher können diese für die
Der Verkaufsprospekt ist von der DWS Grundbesitz GmbH außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten aus Online-
(„Gesellschaft“ oder „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) erstellt Kaufverträgen oder Online-Dienstleistungsverträgen nutzen.
und wird von dieser herausgegeben. Er richtet sich an Inter- Die E-Mail-Adresse der Gesellschaft lautet: info@dws.com.
essenten, die eine mittelbare Investition in ein Immobilienpro-
dukt mit Schwerpunkt in Europa wünschen. Er berichtet über Verbraucher sind natürliche Personen, die in den grundbesitz
die für eine Anlageentscheidung bedeutsamen Angaben bzgl. europa zu einem Zweck investieren, der überwiegend w
eder
des Sondervermögens (einschließlich der Besonderheiten der ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen
jeweiligen Anteilklasse), insbesondere wesentliche Risiken, Tätigkeit zugerechnet werden kann, die also zu Privatzwecken
Kosten, die Anlagestrategie und die Anteile einschließlich deren handeln.
Ausgabe- und Rücknahmemodalitäten. Die Anzahl der Anteile
ist nicht beschränkt. Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kaufverträgen
oder Dienstleistungsverträgen, die auf elektronischem Wege
Dem Vertragsverhältnis zwischen Gesellschaft und Anleger zustande gekommen sind, können sich die Verbraucher auch
sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches Recht an die Online-Streitbeilegungsplattform der EU wenden
zugrunde gelegt. (www.ec.europa.eu/consumers/odr). Als Kontaktadresse der
Kapitalverwaltungsgesellschaft gilt folgende E-Mail-Adresse:
Für die meisten Klagen im Zusammenhang mit diesem Vertrags- info@dws.com. Die Plattform ist selbst keine Streitbeilegungs-
verhältnis ist das Gericht am Sitz der Gesellschaft zuständig stelle, sondern vermittelt den Parteien lediglich den Kontakt zu
(gemäß § 19 der „Allgemeinen Anlagebedingungen“, § 32b sowie einer zuständigen nationalen Schlichtungsstelle.Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften Vertriebsgestattungen und -beschränkungen
des Bürgerlichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzver Die Anteile an dem Sondervermögen sind derzeit nur zum
träge über Finanzdienstleistungen können sich die Verbraucher Vertrieb in Deutschland und Österreich zugelassen.
auch an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank,
Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt am Main, US-Personen
Tel.: (069) 2388-1907 oder -1906, Fax: (069) 2388-1919, Die DWS Grundbesitz GmbH bzw. das Sondervermögen sind
E-Mail: schlichtung@bundesbank.de, wenden. und werden nicht gemäß dem United States Investment
Company Act von 1940 in seiner gültigen Fassung registriert.
Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt von einem Schieds Die Anteile des Sondervermögens sind und werden nicht gemäß
verfahren unberührt. dem United States Securities Act von 1933 in seiner gültigen
Fassung oder nach den Wertpapiergesetzen eines Bundes
Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände staates der Vereinigten Staaten von Amerika registriert. Anteile
stehen gemäß § 245 KAGB im Eigentum der Gesellschaft, die des Sondervermögens dürfen weder in den Vereinigten Staaten
sie treuhänderisch für die Anleger verwaltet. Der Anleger wird noch einer US-Person oder auf deren Rechnung angeboten
durch den Erwerb der Anteile Treugeber und hat schuldrecht oder verkauft werden. Kaufinteressenten bzw. Anleger müssen
liche Ansprüche gegen die Gesellschaft. Mit den Anteilen sind ggf. darlegen, dass sie keine US-Person sind und Anteile weder
grundsätzlich keine Stimmrechte verbunden (zu Ausnahmen im Auftrag von US-Personen erwerben noch an US-Personen
s. insbesondere Kapitel „Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse weiterveräußern. Zu den US-Personen zählen natürliche
der Anleger“). Personen, wenn sie ihren Wohnsitz in den Vereinigten Staaten
haben. US-Personen können auch Personen- oder Kapital
Eine Verwahrstelle ist mit der Überwachung des Bestands der gesellschaften sein, die gemäß den Gesetzen der USA bzw.
zum Sondervermögen gehörenden Immobilien beauftragt; die eines US-Bundesstaats, Territoriums oder einer US-Besitzung
Gesellschaft darf nur mit Zustimmung der Verwahrstelle über gegründet werden.
die zum Sondervermögen gehörenden Immobilien verfügen.
Zum Schutz der Anleger ist eine Verfügungsbeschränkung in In Frankreich ansässige Personen
das Grundbuch einzutragen. Wenn kein Register besteht, ist Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und
die Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung sicherzustellen. Anteile an dem Sondervermögen sind nicht für den Vertrieb an
Weitergehende Informationen können dem Kapitel „Verwahr natürliche und juristische Personen bestimmt, die in Frankreich
stelle“ entnommen werden. ansässig sind.
Die Vollstreckung von gerichtlichen Urteilen richtet sich nach
der ZPO, ggf. dem Gesetz über die Zwangsvollstreckung und DWS Grundbesitz GmbH
die Zwangsverwaltung bzw. der Insolvenzordnung. Da die Frankfurt am Main, 1. Oktober 2021
Gesellschaft inländischem Recht unterliegt, bedarf es keiner
Anerkennung inländischer Urteile vor deren Vollstreckung. Die Geschäftsführung
Der jeweils gültige Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthält
aktuelle Angaben über die Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien sowie über das
gezeichnete und eingezahlte Kapital und das haftende Eigen-
kapital der Gesellschaft und der Verwahrstelle.
Dieser Verkaufsprospekt und die darin enthaltenen Angaben
entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Drucklegung. Die
Angaben wurden nach bester Kenntnis zusammengestellt,
es wurden nach Ansicht der Gesellschaft keine wesentlichen
Umstände ausgelassen. Im Falle wesentlicher Änderungen wird
dieser Verkaufsprospekt aktualisiert.
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 1Inhaltsverzeichnis
Verkaufsprospekt und Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2 Inflationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Währungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, Laufzeit, Anteilklassen . . 5 Konzentrationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Verkaufsunterlagen und Offenlegung von Informationen Kursänderungsrisiko von Aktien und
zum Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 sonstigen Wertpapieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik, Ertragsverwendung Zinsänderungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
und Rückgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Risiko von negativen Habenzinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Anlagebedingungen und Verfahren für deren Änderung . . . . . . 7 Risiken im Zusammenhang mit Derivategeschäften . . . . . . . 15
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken bei Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken bei Wertpapier-Pensionsgeschäften . . . . . . . . . . . . . 15
Identität der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken im Zusammenhang mit dem Erhalt
Aufgaben der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Unterverwahrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken im Zusammenhang mit der Investition
Haftung der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 in Investmentanteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Zusätzliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken aus dem Anlagespektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Kein Einsatz eines Prime Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Marktrisiko im Zusammenhang
Risikohinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 mit Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Risiken einer Investition in das Sondervermögen . . . . . . . . . . . . 9 Risiken der eingeschränkten oder erhöhten Liquidität
Schwankungen des Anteilwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 des Sondervermögens und Risiken im Zusammenhang
Längere Mindestbindung für Neuanleger . . . . . . . . . . . . . . . . 9 mit vermehrten Zeichnungen und Rückgaben
Besonderes Preisänderungsrisiko für Neuanleger . . . . . . . . . 9 (Liquiditätsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Beeinflussung des individuellen Ergebnisses Risiken durch vermehrte Rückgaben
durch steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 oder Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . 10 Risiko aus der Anlage in bestimmte
Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/ Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Erlöschen des Verwaltungsrechts/ Risiko durch Kreditaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Abwicklung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Liquiditätsrisiko im Zusammenhang mit
Zusätzliche Risiken bei Übergang des Sondervermögens Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
auf die Verwahrstelle zum Zwecke der Abwicklung . . . . . . . 11 Risiken bei Feiertagen in bestimmten Regionen/Ländern . . . 17
Änderung der Anlagepolitik oder Kontrahentenrisiken inklusive Kredit- und Forderungsrisiko . . . 18
der Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Adressenausfallrisiko/Gegenpartei-Risiken
Übertragung aller Vermögensgegenstände (außer zentrale Kontrahenten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
des Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen Risiko durch zentrale Kontrahenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
(Verschmelzung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Adressenausfallrisiken bei Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . 18
Übertragung des Sondervermögens auf eine andere Adressenausfallrisiken bei Wertpapier-Pensionsgeschäften . . 18
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Operationelle und sonstige Risiken des Sondervermögens . . . 18
Rentabilität und Erfüllung der Anlageziele des Anlegers . . . 11 Risiken durch kriminelle Handlungen, Missstände,
Einstellung der Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Naturkatastrophen oder fehlende Beachtung von
Ermessensausübung bei der Verwaltung Nachhaltigkeit (operationelle Risiken) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Länder- oder Transferrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Rechtliche und politische Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Risiken der negativen Wertentwicklung Schlüsselpersonenrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
des Sondervermögens (Marktrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Verwahrrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wesentliche Risiken aus der Immobilieninvestition, Risiken aus Handels- und Clearingmechanismen
der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften (Abwicklungsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
und der Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . 12 Risiko der Änderung der steuerlichen
Bewertungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wesentliche Risiken aus der Liquiditätsanlage . . . . . . . . . . . 14 Gewerbesteuerliches Risiko wegen aktiver
Wertveränderungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 unternehmerischer Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Kapitalmarktrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Erläuterung des Risikoprofils des Sondervermögens . . . . . . . . 19
2 grundbesitz europa I VerkaufsprospektIntegration von Nachhaltigkeitsrisiken in den Einlieferungspflicht für effektive Stücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Investitionsentscheidungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Anteilklassen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Wesentliche Anlagegrenzen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Unterschiedliche Entwicklung der Anteilklassen . . . . . . . . . . . 39
Reform des Investmentsteuergesetzes zum 1. Januar 2018 . . . 22 Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse IC –
Profil des typischen Anlegers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Mindestanlagesumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Bewerter und Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Art und Hauptmerkmale beider Anteilklassen . . . . . . . . . . . . . . 39
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Bewertung von Immobilien und Beteiligungen Ausgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
an Immobilien-Gesellschaften vor Ankauf . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Laufende Bewertung von Immobilien Mindesthalte- und Rückgabefristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . 23 Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises . . . . . . . . . . 41
Bewertungsmethodik zur Ermittlung von Verkehrswerten Order-Annahmeschluss und Abrechnung
bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 von Kauf-/Verkaufsaufträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Beschreibung der Anlageziele und Anlagepolitik . . . . . . . . . . . 25 Verfahren bei der Vermögensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Anlagegegenstände im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Bewertung von Immobilien, Bauleistungen,
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . 28 Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Besondere Bewertungsregeln
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 für einzelne Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anforderungen für Bankguthaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Nichtnotierte Schuldverschreibungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anforderungen für Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anlagegrenzen für Wertpapiere Optionsrechte und Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
und Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile
Mindestliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 und Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Kreditaufnahme und Belastung von Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände . . . . 43
Vermögensgegenständen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Derivate zu Absicherungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Zusammengesetzte Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . 43
Optionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise . . . . . . . 44
Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . 44
Swaptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger . . . . . . . . 44
Credit Default Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Liquiditätsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
In Wertpapieren verbriefte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Notierte und nichtnotierte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Verwaltungs- und sonstige Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Immobilien als Basiswert für Derivategeschäfte . . . . . . . . . . . . 35 Angabe einer Gesamtkostenquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Derivategeschäfte zur Absicherung von Währungsrisiken . . . . 35 Abweichender Kostenausweis durch Vertriebsstellen . . . . . . . . 49
Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Vergütungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Sonstige Informationen, insbesondere Angaben
Sicherheitenstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 zu Provisionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Arten der zulässigen Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Ermittlung und Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Umfang der Besicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Ermittlung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Sicherheitenbewertung und Strategie für Abschläge Ertragsausgleichsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
der Bewertung („Haircut-Strategie“) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Anlage von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Zwischenausschüttungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Wertentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert . . . . . . . . . . . . . 52
Einsatz von Leverage (Hebelwirkung)/Fremdkapital . . . . . . . . . 36 Gutschrift der Ausschüttungen/Kosten Dritter . . . . . . . . . . . . . 52
Börsen und Märkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen
Teilinvestmentvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Steuervorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . . . 53
Anteilklassen und faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . 38 Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . 55
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 3Steuerausländer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Solidaritätszuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Kirchensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Ausländische Quellensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . . . . . . . 57
Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen . . . . . . 57
Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Beschränkte Steuerpflicht in Österreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3%-Steuer in Frankreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Hinweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Interessenkonflikte bei Dienstleistungsverhältnissen
und Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Faire Behandlung der Anleger/
Umgang mit Interessenkonflikten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Leitmotiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
(Potenzielle) Wesentliche Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . 60
Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Regelungen zur Auflösung, Verschmelzung und Übertragung
des Sondervermögens sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . 61
Auflösung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Verfahren bei Auflösung des Sondervermögens
sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Verschmelzung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Verfahren bei der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . 62
Übertragung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Zusätzliche Informationspflichten nach § 300 KAGB
und sonstige wesentliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Weitere Sondervermögen, die von der
Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet werden . . . . . . . . . . 64
Anhang: Auslagerungen und Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien . . . . . . . . . . . . . . 70
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Allgemeine Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Besondere Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Anhang: Länder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
4 grundbesitz europa I VerkaufsprospektSondervermögen Sondervermögens und bis zur Auflegung der Anteilklasse IC am
1. April 2008 ausgegebenen Anteile am Sondervermögen sind
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, seit dem 1. April 2008 solche der Anteilklasse RC. Die Währung
Laufzeit, Anteilklassen beider Anteilklassen lautet auf Euro.
Das Sondervermögen ist ein Immobilien-Sondervermögen
im Sinne des KAGB. Es trägt die Bezeichnung „grundbesitz Ausgestaltungsmerkmale für die Anteilklassen einschließlich
europa“. Es wurde am 27. Oktober 1970 unter dem vorheri- WKN/ISIN finden sich zusammenfassend auch in der Übersicht
gen Fondsnamen „grundbesitz-invest“ für unbegrenzte Dauer „Anteilklassen im Überblick“.
aufgelegt.
Verkaufsunterlagen und Offenlegung
Das Sondervermögen ist in Deutschland zugelassen und wird
von Informationen zum Risikomanagement
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) reguliert. Der Verkaufsprospekt, die „Allgemeinen Anlagebedingungen“
und „Besonderen Anlagebedingungen“, die wesentlichen
Die Gesellschaft legt das bei ihr eingelegte Kapital im eigenen Anlegerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Halbjah-
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem resberichte sind in gedruckter Form kostenlos in den Geschäfts-
Grundsatz der Risikomischung in den nach dem KAGB zuge- stellen der Deutsche Bank AG erhältlich oder können bei der
lassenen Vermögensgegenständen gesondert vom eigenen DWS Grundbesitz GmbH und bei der DWS Investment GmbH
Vermögen in Form von Sondervermögen an. Das Sonderver- (E-Mail-Adresse/Anschriften s. Rückseite des Verkaufsprospekts)
mögen gehört nicht zur Insolvenzmasse der Gesellschaft. Das schriftlich angefordert werden. Zudem sind diese auch in elek-
Risiko des Anlegers ist auf die angelegte Summe beschränkt. tronischer Form auf den Internetseiten der DWS Grundbesitz
Eine Nachschusspflicht über das vom Anleger investierte Kapital GmbH und der DWS Investment GmbH (Internetadressen
hinaus besteht nicht. s. Rückseite des Verkaufsprospekts) abrufbar.
In welchen Vermögensgegenständen die Gesellschaft die Gelder Sofern die Gesellschaft einzelnen Anlegern weitere Informa-
der Anleger anlegen darf und welche Bestimmungen sie dabei tionen über die Zusammensetzung des Fondsportfolios oder
zu beachten hat, ergibt sich aus dem KAGB, den dazugehörigen dessen Wertentwicklung übermittelt, wird sie diese Information
Verordnungen sowie dem Investmentsteuergesetz („InvStG“) zeitgleich auf der Internetseite unter realestate.dws.com/Inves-
und den Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen tieren/grundbesitz europa/Wertentwicklung allen Anlegern des
den Anlegern und der Gesellschaft regeln. Die Anlagebedingun- Sondervermögens im PDF-Format per Download zur Verfügung
gen umfassen einen Allgemeinen und einen Besonderen Teil stellen. Diese Zusatzinformationen sind nicht kostenpflichtig.
(„Allgemeine Anlagebedingungen” und „Besondere Anlage Der Anleger muss dafür keine gesonderte Gebühr entrichten.
bedingungen”). Anlagebedingungen für ein derartiges Sonder-
vermögen wie das vorliegende Sondervermögen müssen vor Der Anleger kann zusätzliche Informationen über die Anlage-
deren Verwendung von der BaFin genehmigt werden. grenzen des Risikomanagements dieses Sondervermögens, die
Risikomanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen
Der Geschäftszweck des Immobilien-Sondervermögens ist auf bei den Risiken und Renditen der wichtigsten Kategorien von
die Kapitalanlage gemäß einer festgelegten Anlagestrategie im Vermögensgegenständen dieses Sondervermögens verlangen.
Rahmen einer kollektiven Vermögensverwaltung mittels der bei Diese sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der
ihm eingelegten Mittel beschränkt. Gesellschaft erhältlich.
Die Gesellschaft kann für ein Sondervermögen verschiedene
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik,
Anteilklassen auflegen, mit denen jeweils unterschiedliche
Ertragsverwendung und Rückgabe
Rechte in Bezug auf Ertragsverwendung, Ausgabeaufschlag,
von Anteilen
Rücknahmeabschlag, Währung des Anteilwertes einschließlich
des Einsatzes von Währungssicherungsgeschäften, Verwal- Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen den Aufbau
tungsvergütung, Mindestanlagesumme oder eine Kombination eines breit diversifizierten Immobilienportfolios mit Immobilien an
dieser Merkmale verbunden sein können. Seit 1. April 2008 sind ausgewählten Standorten in Mitgliedsländern der Europäischen
Anteile von zwei Anteilklassen erhältlich, die sich hinsichtlich Union („EU“) und des Europäischen Wirtschaftsraumes („EWR“)
der Verwaltungsvergütung, der erfolgsabhängigen Vergütung sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR an.
sowie der Mindestanlagesumme unterscheiden. Die Anteil- Das Immobilienportfolio soll hinsichtlich der Standorte, Gebäude,
klassen tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die verschie- Mieterstrukturen und Mietvertragslaufzeiten eine ausgewogene
denen Ausgestaltungsmerkmale der beiden Anteilklassen sind Mischung aufweisen. Ziel des Sondervermögens ist die Erzielung
in diesem Verkaufsprospekt unter „Ausgabe und Rücknahme einer regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen jährlichen
der Anteile“, unter „Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag“ Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen.
sowie unter „Kosten“ beschrieben. Die seit Auflegung des Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 5Verwaltung der Objekte soll eine positive Wertentwicklung der und andere liquide Mittel können dem Abschnitt „Liquiditäts-
Immobilien erreicht werden. anlagen“ entnommen werden. Beabsichtigt ist, die Anlage in
liquide Mittel für das Sondervermögen gering zu halten, um eine
Für das Sondervermögen wird in Immobilien der Sektoren Büro, Verwässerung der Ertragschancen aus Immobilien durch einen
Einzelhandel, Logistik, Hotel und in Wohnimmobilien investiert. zu hohen Einfluss von liquiden Mitteln mit deren gegenwärtig
Die Anlageobjekte können auch über eine Mischnutzung verfü- geringer Verzinsung am Geldmarkt auf die Gesamtwertentwick-
gen. Die Auswahl der Immobilien obliegt der Gesellschaft und lung des Sondervermögens gering zu halten. Für das Sonder-
erfolgt unter anderem nach den Kriterien der fortwährenden Er- vermögen können Derivate ausschließlich zu Absicherungs-
tragskraft sowie der Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung zwecken eingesetzt werden, um mögliche Verluste in Folge von
und Mieter. Im Anlagefokus stehen Immobilien, die langfristig Zins- bzw. Währungskursschwankungen zu verhindern oder zu
an kreditwürdige Unternehmen vermietet sind und sich in guten verringern.
Lagen etablierter Immobilienmärkte befinden. Ein ausgewoge-
ner Mietermix und eine hohe Auslastung der Immobilien sollen Die Gesellschaft schüttet grundsätzlich die während des Ge-
die Chance für eine solide Vermietungs- und Ertragssituation schäftsjahres angefallenen und nicht zur Kostendeckung ver-
bieten. Zudem sollen sich die Objekte an Standorten befinden, wendeten ordentlichen Erträge des Sondervermögens aus.
für die entsprechend ihrer Nutzungsart die Erwartung einer
positiven Langfristentwicklung besteht. Die Anleger können von der Gesellschaft grundsätzlich börsen
täglich, vorbehaltlich der nachstehenden Regelungen, die
Begrenzt können auch Objekte mit Anfangsleerständen und Rücknahme der Anteile verlangen. Anleger, die Anteile vor dem
Revitalisierungsbedarf zum Zwecke einer beabsichtigten Wert- 22. Juli 2013 erworben haben („Bestandsanleger“), können
steigerung erworben werden. Solche Immobilien sollen durch Anteilrückgaben von bis zu 30.000 EUR je Anleger kalender-
Maßnahmen wie z.B. Leerstandsabbau, Neu- und Wieder halbjährlich ohne Einhaltung von Fristen tätigen. Soweit der
vermietung, Mieterbetreuung, Instandhaltungs- und Modernisie- Wert von Anteilrückgaben für einen Anleger 30.000 EUR pro
rungsmaßnahmen, mit einem kalkulierbaren Aufwand am Markt Kalenderhalbjahr übersteigt, ist die Rücknahme von Anteilen
neu positioniert und damit nach Möglichkeit besser vermietet nur bei Wahrung einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und
werden. Mit der Umsetzung dieser Strategie erwartet die Gesell- einer Rückgabefrist von zwölf (12) Monaten, die durch Abga-
schaft gesteigerte Chancen auf regelmäßig höhere erzielbare be einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung gegenüber der
Mieterträge und auf die Realisierung von Wertsteigerungen bzw. depotführenden Stelle des Anlegers eingehalten wird, möglich.
attraktiver Verkaufserlöse; gleichzeitig steigen damit aber auch Anleger, die Anteile vor dem 1. Januar 2013 erworben haben,
die Risiken, z.B. wenn die Leerstandsquote nicht wie geplant müssen keine Mindesthaltefrist einhalten. Für Anleger, die
abgebaut und hierdurch eine geplante Rendite nicht realisiert Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben haben oder erwer-
werden kann. ben („Neuanleger“), ist – ungeachtet der Höhe des Rückgabe
betrages – eine Rückgabe nur möglich, wenn der Anleger die
Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Immobilien Anteile mindestens 24 Monate gehalten und die Rückgabe
können für das Sondervermögen vereinzelt auch ausgewählte mindestens zwölf (12) Monate vorher durch eine unwiderrufliche
Grundstücke zum Zwecke der Durchführung von Projektent- Rückgabeerklärung gegenüber seiner depotführenden Stelle
wicklungen erworben werden. Voraussetzung für den Erwerb ist angekündigt hat.
eine positive Einschätzung der zukünftigen Vermietbarkeit und
eine ausreichende Prognosesicherheit im Hinblick auf Baukos- Idealerweise sollten Anleger einen mittel- bis langfristigen
ten und Bauzeit. Projektentwicklungen werden ausschließlich Anlagehorizont, d.h. einen Anlagehorizont von mindestens
mit der Absicht durchgeführt, regelmäßig Mieterträge aus den drei (3) Jahren, idealerweise fünf (5) Jahren, haben.
zu entwickelnden Immobilien zu erzielen.
Die Gesellschaft hat jederzeit das Recht, das Verwaltungsrecht
Die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien bzgl. des Sondervermögens zu kündigen. Infolge der Kündigung
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften trägt das des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft werden keine Antei-
Sondervermögen. le mehr zurückgenommen und auch keine neuen Anteile ausgege-
ben. Im Falle des Ausspruchs der Kündigung hat die Gesellschaft
Die Gesellschaft darf Kredite bis zur Höhe von 30% der Verkehrs bis zum Erlöschen des Verwaltungsrechts, d.h., bis zum Ende der
werte aller Immobilien aufnehmen. Kündigungsfrist, das Recht und die Pflicht, in Abstimmung mit
der Verwahrstelle sämtliche Vermögensgegenstände des Sonder-
Bis zu 49% des Vermögens des Immobilien-Sondervermögens vermögens, darunter sämtliche Immobilien, zu veräußern; aus-
dürfen in liquide Mittel angelegt werden. Dies sind z.B. Geld führlich s. Abschnitte „Aussetzung der Rücknahme von Anteilen
marktinstrumente, bestimmte von der Europäischen Zentralbank infolge Kündigung des Verwaltungsrechts“, „Ermessensausübung
als Kreditsicherheit zugelassene Wertpapiere, sonstige börsen- bei der Verwaltung des Sondervermögens“ sowie „Kündigung des
notierte oder festverzinsliche Wertpapiere bis zu 5% des Wertes Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/Erlöschen des Verwal-
des Sondervermögens. Nähere Angaben in Bezug auf diese tungsrechts/Abwicklung des Sondervermögens“.
6 grundbesitz europa I VerkaufsprospektAnlagebedingungen und Verfahren in der Rechtsform einer GmbH. Die Gesellschaft ist in Deutsch
für deren Änderung land zugelassen und wird von der BaFin beaufsichtigt.
Die „Allgemeinen Anlagebedingungen“ und die „Besonderen
Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung,
Anlagebedingungen“ sind im Anschluss an diesen Verkaufs
des Aufsichtsrates, der externen Bewerter und über die Gesell
prospekt abgedruckt.
schafter sowie über das gezeichnete und eingezahlte Kapital
und das haftende Eigenkapital der Gesellschaft und der Ver
Die Anlagebedingungen können von der Gesellschaft geändert
wahrstelle sind unter „Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesell
werden. Änderungen der Anlagebedingungen bedürfen der Ge
schaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien“ dargestellt.
nehmigung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs
Sich ergebende Änderungen können den regelmäßig zu erstel
aufsicht („BaFin“). Änderungen der Anlagegrundsätze des Fonds
lenden Jahres- bzw. Halbjahresberichten entnommen werden.
sind nur unter der Bedingung zulässig, dass die zurücknehmen
de Gesellschaft den Anlegern anbietet, ihre Anteile entweder
Die Gesellschaft hat die Berufshaftungsrisiken, die sich durch
ohne weitere Kosten unter Einhaltung der Mindesthalte- und
die Verwaltung von Investmentvermögen ergeben, die nicht der
Rückgabefristen (s. Abschnitt „Mindesthalte- und Rückgabe
OGAW-Richtlinie entsprechen, sogenannten alternativen In
fristen“) zurückzunehmen oder – soweit möglich – ihre Anteile
vestmentvermögen („AIF“), wie dem Sondervermögen, und auf
gegen Anteile an Investmentvermögen mit vergleichbaren
berufliche Fahrlässigkeit ihrer Organe oder Mitarbeiter zurück
Anlagegrundsätzen kostenlos umzutauschen, sofern derartige
zuführen sind, abgedeckt durch Eigenmittel in Höhe von we
Investmentvermögen von der Gesellschaft oder einem anderen
nigstens 0,01% des Wertes der Portfolios aller verwalteten AIF,
Unternehmen aus ihrem Konzern verwaltet werden.
wobei dieser Betrag jährlich überprüft und angepasst wird.
Diese Eigenmittel sind von dem angegebenen Kapital umfasst.
Die vorgesehenen Änderungen werden im Bundesanzeiger und
darüber hinaus auf der Internetseite realestate.dws.com der
Gesellschaft bekannt gemacht. Im Fall von anlegerbenachteili Verwahrstelle
genden Änderungen der Vergütungen und Aufwendungserstat
Identität der Verwahrstelle
tungen oder anlegerbenachteiligenden Änderungen in Bezug
Für das Sondervermögen hat die State Street Bank International
auf wesentliche Anlegerrechte sowie im Falle von Änderungen
GmbH mit Sitz in München die Funktion der Verwahrstelle
der bisherigen Anlagegrundsätze des Sondervermögens werden
übernommen. Sie ist ein Kreditinstitut nach deutschem Recht
die Anleger außerdem über ihre depotführenden Stellen in einer
und unterliegt der Überwachung durch die BaFin. Ihre Haupt
verständlichen Art und Weise per dauerhaftem Datenträger,
tätigkeiten sind das Einlagen- und Depotgeschäft sowie das
etwa in Papierform oder elektronischer Form, informiert. Diese
Wertpapiergeschäft. Weitere Angaben zur Verwahrstelle finden
Information umfasst die wesentlichen Inhalte der vorgesehenen
Sie am Schluss dieses Verkaufsprospekts unter „Angaben zu:
Änderungen der Anlagebedingungen und ihre Hintergründe
Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle
sowie einen Hinweis darauf, wo und auf welche Weise weitere
und Gremien“.
Informationen erlangt werden können. Im Falle von Änderungen
der bisherigen Anlagegrundsätze sind die Anleger zusätzlich
Aufgaben der Verwahrstelle
über ihre Rückgaberechte bzw. mögliche Umtauschrechte zu
Die Verwahrstelle wurde mit der Prüfung des Eigentums der für
informieren.
Rechnung des Sondervermögens tätigen Gesellschaft sowie
der laufenden Überwachung des Bestandes an Immobilien,
Die Änderungen treten frühestens am Tag nach ihrer Bekannt
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und der sonstigen
gabe im Bundesanzeiger in Kraft. Im Fall der Änderungen von
nicht verwahrfähigen Vermögensgegenstände beauftragt. Des
Regelungen zu den Vergütungen und Aufwandserstattungen
Weiteren ist sie mit der Verwahrung der zum Sondervermögen
sowie der Anlagegrundsätze treten diese vier (4) Wochen nach
gehörenden Bankguthaben, soweit diese nicht bei anderen
Bekanntmachung im Bundesanzeiger in Kraft. Wenn solche
Kreditinstituten angelegt sind, Geldmarktinstrumente, Wert
Änderungen den Anleger begünstigen, kann mit Zustimmung
papiere und Investmentanteile, die im Rahmen der Liquiditäts
der BaFin ein früherer Zeitpunkt bestimmt werden. Änderungen
haltung gehalten werden, beauftragt. Dies entspricht den
der bisherigen Anlagegrundsätze des Sondervermögens treten
Regelungen des KAGB, das eine Trennung der Verwaltung und
ebenfalls frühestens vier (4) Wochen nach Bekanntmachung
Verwahrung des Sondervermögens vorsieht.
in Kraft.
Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des Sondervermögens
werden von der Verwahrstelle in Sperrdepots verwahrt, soweit
Kapitalverwaltungsgesellschaft
sie nicht bei Unterverwahrern in Sperrdepots gehalten werden.
Kapitalverwaltungsgesellschaft für das in diesem Verkaufspros Die Bankguthaben des Sondervermögens werden von der
pekt beschriebene Sondervermögen ist die am 5. Mai 1970 ge Verwahrstelle auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht bei
gründete DWS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main. anderen Kreditinstituten auf Sperrkonten verwahrt werden. Zur
Sie ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des KAGB Sicherung der Interessen der Anleger ist bei jeder Veräußerung
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 7oder Belastung einer Immobilie die Zustimmung der Verwahr Haftung der Verwahrstelle
stelle erforderlich. Die Verwahrstelle hat darüber hinaus zu Die Verwahrstelle ist grundsätzlich für alle Vermögensge
prüfen, ob die Anlage von Mitteln des Sondervermögens in genstände, die von ihr oder mit ihrer Zustimmung von einer
Bankguthaben bei anderen Kreditinstituten sowie Verfügungen anderen Stelle verwahrt werden, verantwortlich. Im Falle des
über solche Bankguthaben mit den Vorschriften des KAGB und Verlusts eines solchen Vermögensgegenstands haftet die
den Anlagebedingungen vereinbar sind. Wenn dies der Fall ist, Verwahrstelle gegenüber dem Sondervermögen und dessen
hat sie die Zustimmung zur Anlage dieser Mittel in Bankgut Anlegern, außer der Verlust ist auf Ereignisse außerhalb des
haben sowie Verfügungen über diese zu erteilen. Einflussbereichs der Verwahrstelle zurückzuführen. Für Schä
den, die nicht im Verlust eines Vermögensgegenstands beste
Im Grundbuch ist für jede einzelne Immobilie, soweit sie nicht hen, haftet die Verwahrstelle grundsätzlich nur, wenn sie ihre
über eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Sonder Verpflichtungen nach den Vorschriften des KAGB mindestens
vermögens gehalten wird, ein Sperrvermerk zugunsten der fahrlässig nicht erfüllt hat.
Verwahrstelle eingetragen. Verfügungen über Immobilien ohne
Zustimmung der Verwahrstelle sind deshalb ausgeschlossen. Zusätzliche Informationen
Sofern bei ausländischen Immobilien die Eintragung der Verfü Auf Verlangen übermittelt die Gesellschaft den Anlegern Infor
gungsbeschränkung in ein Grundbuch oder ein vergleichbares mationen auf dem neuesten Stand zur Verwahrstelle und ihren
Register nicht möglich ist, wird die Gesellschaft die Wirksam Pflichten, zu den Unterverwahrern sowie zu möglichen Interes
keit der Verfügungsbeschränkung in anderer geeigneter Form senkonflikten in Zusammenhang mit der Tätigkeit der Verwahr
sicherstellen. stelle oder der Unterverwahrer.
Weiterhin hat die Verwahrstelle bei Beteiligungen an Immobilien- Die Gesellschaft kann die Verwahrstelle für das Sondervermö
Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, gen wechseln. Der Wechsel bedarf der Genehmigung der BaFin.
wie sie nachfolgend dargestellt sind, zu überwachen.
–– Verfügungen der Gesellschaft über Beteiligungen an Kein Einsatz eines Prime Brokers
Immobilien-Gesellschaften bedürfen der Zustimmung der Ein Prime Broker ist ein Kreditinstitut im Sinne des Artikels 4
Verwahrstelle. Verfügungen der Immobilien-Gesellschaft über Absatz 1 Nr. 1 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013, eine Wert
Immobilien sowie Änderungen des Gesellschaftsvertrags papierfirma im Sinne des Artikels 4 Absatz 1 Nr. 1 der Richtlinie
bzw. der Satzung der Immobilien-Gesellschaft bedürfen der 2004/39/EG oder eine andere Einheit, die einer Regulierungs
Zustimmung der Verwahrstelle, sofern die Gesellschaft eine aufsicht und ständigen Überwachung unterliegt und professi
Mehrheitsbeteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält. onellen Anlegern Dienstleistungen anbietet, in erster Linie, um
–– Die Verwahrstelle hat sicherzustellen, dass die Ausgabe und als Gegenpartei Geschäfte mit Finanzinstrumenten im Sinne der
Rücknahme der Anteile an dem Sondervermögen sowie die Richtlinie 2011/61/EU zu finanzieren oder durchzuführen, und
Anteilwertermittlung den Vorschriften des KAGB und den die möglicherweise auch andere Dienstleistungen wie Clearing
Anlagebedingungen des Sondervermögens entsprechen. und Abwicklung von Geschäften, Verwahrungsdienstleistungen,
–– Sie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche Wertpapier-Darlehen und individuell angepasste Technologien
Rechnung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert und Einrichtungen zur betrieblichen Unterstützung anbietet. Ein
innerhalb der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt. Prime Broker wird für das Sondervermögen nicht eingesetzt.
–– Des Weiteren hat die Verwahrstelle dafür zu sorgen, dass die
Erträge des Sondervermögens gemäß den Vorschriften des
KAGB und den Anlagebedingungen verwendet werden sowie
die zur Ausschüttung bestimmten Erträge auszuzahlen.
Unterverwahrung
Die für das Sondervermögen gehaltenen Wertpapiere und
Einlagenzertifikate werden derzeit ausschließlich bei den nach
stehend genannten Unterverwahrern/Lagerstellen verwahrt:
Name des Unterverwahrers Land
Clearstream Banking AG Deutschland
Euroclear Bank S.A. Luxemburg
Eine Verwahrung insbesondere ausländischer Wertpapiere bei
weiteren Unterverwahrern im Ausland ist grundsätzlich möglich,
über die Beauftragung wird die Verwahrstelle die Gesellschaft
entsprechend informieren. Nach Angaben der Verwahrstelle er
geben sich aus der Unterverwahrung keine Interessenkonflikte.
8 grundbesitz europa I VerkaufsprospektRisikohinweise Schwankungen des Anteilwertes
Der Anteilwert des Sondervermögens berechnet sich aus dem
Vor der Entscheidung über den Kauf von Anteilen an dem Wert des Sondervermögens, geteilt durch die Anzahl der in
Sondervermögen sollten Anleger die nachfolgenden Risiko den Verkehr gelangten Anteile. Der Wert des Sondervermögens
hinweise zusammen mit den anderen in diesem Verkaufspros entspricht dabei der Summe der zuletzt festgestellten Werte
pekt enthaltenen Informationen sorgfältig lesen und diese bei aller Vermögensgegenstände im Vermögen des Sondervermö
ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen. Der Eintritt eines gens abzgl. der Summe der angesetzten Werte aller Verbind
oder mehrerer dieser Risiken kann für sich genommen oder lichkeiten des Sondervermögens. Der Anteilwert ist daher von
zusammen mit anderen Umständen die Wertentwicklung des dem Wert der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensge
Sondervermögens bzw. der im Sondervermögen gehaltenen genstände und der Höhe der Verbindlichkeiten des Sonderver
Vermögensgegenstände nachteilig beeinflussen und sich damit mögens abhängig. Schwankungen entstehen bei Immobilien-
auch nachteilig auf den Anteilwert auswirken. Sondervermögen u.a. durch unterschiedliche Entwicklungen an
den Immobilienmärkten. Auch negative Wertentwicklungen sind
Veräußert der Anleger Anteile an dem Sondervermögen zu möglich. Sinkt der Wert dieser Vermögensgegenstände oder
einem Zeitpunkt, in dem die Werte der in dem Sondervermögen steigt der Wert der Verbindlichkeiten, so fällt der Anteilwert.
befindlichen Vermögensgegenstände gegenüber dem Zeitpunkt
seines Anteilerwerbs gefallen sind, so erhält er das von ihm in Anleger der Anteilklassen RC und IC, die nach dem 21. Juli 2013
das Sondervermögen investierte Kapital nicht oder nicht voll Anteile des Sondervermögens erworben haben oder erwerben
ständig zurück. Der Anleger kann sein in das Sondervermögen („Neuanleger“), werden zudem auf folgende besondere Risiken
investiertes Kapital teilweise oder sogar ganz verlieren. Wertzu hingewiesen:
wächse können nicht garantiert werden. Das Risiko des Anle
gers ist auf die angelegte Summe beschränkt. Eine Nachschuss Längere Mindestbindung für Neuanleger
pflicht über das vom Anleger investierte Kapital hinaus besteht Bestandsanleger (Anleger, die Anteile vor dem 22. Juli 2013
nicht. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ investiert erworben haben) können je Kalenderhalbjahr Anteile im Wert
die Gesellschaft fortlaufend mindestens 51% des Wertes des von bis zu 30.000 EUR zurückgeben. Darüber hinausgehende
Immobilien-Sondervermögens in direkt oder über Beteiligun Beträge können Bestandsanleger nur dann zurückgeben, wenn
gen an Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien, die in sie die Anteile bereits 24 Monate gehalten haben. Neuanleger,
einem Mitgliedstaat der EU oder in einem anderen Vertragsstaat d.h., Anleger, die ihre Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben
des Abkommens über den EWR belegen sind. Unbeschadet haben („Neuanleger“), können ihre Anteile – ungeachtet der
hiervon gilt zudem für investmentsteuerliche Zwecke, dass die Höhe des Rückgabebetrags – immer erst nach Ablauf einer Frist
Gesellschaft fortlaufend mehr als 50% des Aktivvermögens des von 24 Monaten („Mindesthaltefrist“) zurückgeben. Nähere Ein
Immobilien-Sondervermögens in Immobilien und Immobilien- zelheiten hierzu s. Abschnitt „Ausgabe/Rücknahme der Anteile“.
Gesellschaften investiert. Die Höhe des Aktivvermögens be Neuanleger können daher auf Änderungen der Rahmenbedin
stimmt sich hierbei nach dem Wert der Vermögensgegenstände gungen (z.B. fallende Immobilienpreise) nur nach Einhaltung der
des Immobilien-Sondervermögens ohne Berücksichtigung von Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der Rückgabefrist von
Verbindlichkeiten. zwölf (12) Monaten und damit im Vergleich zu Bestandsanlegern
nur mit Verzögerung reagieren. Dies kann sich im Falle einer
Neben den nachstehend oder an anderer Stelle des Verkaufs drohenden Aussetzung der Rücknahme von Anteilen negativ
prospekts beschriebenen Risiken und Unsicherheiten kann die auswirken. Dieses Risiko gilt ebenso für Bestandsanleger, die
Wertentwicklung des Sondervermögens durch verschiedene Anteile im Umfang von mehr als 30.000 EUR pro Kalenderhalb
weitere Risiken und Unsicherheiten beeinträchtigt werden, die jahr zurückgeben möchten.
derzeit nicht bekannt sind. Die Reihenfolge, in der die nach
folgenden Risiken aufgeführt werden, enthält weder eine Aus Besonderes Preisänderungsrisiko für Neuanleger
sage über die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts noch über das Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der Kündi
Ausmaß oder die Bedeutung bei Eintritt einzelner Risiken. gungsfrist von zwölf (12) Monaten können Wertverluste auftreten,
indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber
dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass allein
Risiken einer Investition in das durch diese Fristen der durch den Neuanleger erzielte Rücknah
Sondervermögen mepreis niedriger als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteil
Die unten stehenden Risiken können sich nachteilig auf den An erwerbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der unwider
teilwert bzw. auf den Wert des vom Anleger investierten Kapitals ruflichen Rückgabeerklärung ist. Anleger erhalten in diesem Fall
sowie auf die vom Anleger geplante Haltedauer der Anlage in weniger Geld zurück, als sie im Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder
das Sondervermögen auswirken. der Rückgabeerklärung erwartet haben. Der von ihnen erzielte
Rücknahmepreis liegt ggf. unter dem Rücknahmepreis, den Be
standsanleger bei sofortiger Rückgabe erzielen. Dieses Risiko gilt
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 9ebenso für Bestandsanleger, die Anteile im Umfang von mehr als Aussetzung der Rücknahme der Anteile erfordern. Im Fall einer
30.000 EUR pro Kalenderhalbjahr zurückgeben möchten. Aussetzung der Anteilrücknahme kann der Anteilwert sinken,
z.B. wenn die Gesellschaft gezwungen ist, Immobilien und Be-
Beeinflussung des individuellen Ergebnisses teiligungen an Immobilien-Gesellschaften während der Ausset-
durch steuerliche Aspekte zung der Anteilrücknahme zu einem Wert unterhalb des zuletzt
Die steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen hängt von den festgestellten Verkehrswertes zu veräußern. Der Anteilpreis nach
individuellen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann Wiederaufnahme der Anteilrücknahme kann niedriger liegen als
künftig Änderungen unterworfen sein. Für Einzelfragen – insbe- derjenige vor Aussetzung der Rücknahme. Eine vorübergehende
sondere unter Berücksichtigung der individuellen steuerlichen Aussetzung kann spätestens nach Ablauf von 36 Monaten zu ei-
Situation – sollte sich der Anleger an seinen persönlichen ner dauerhaften Aussetzung der Anteilrücknahme, zum automa-
Steuerberater wenden. tischen Erlöschen des Verwaltungsrechts der Gesellschaft und
zum Übergang der Verwaltung des Sondervermögens auf die
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen Verwahrstelle führen, die dieses abzuwickeln hat (s. Abschnitt
Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig aus- „Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/
setzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Erlöschen des Verwaltungsrechts/Abwicklung des Sondervermö-
Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger gens“). Zu einer dauerhaften Aussetzung der Anteilrücknahme
erforderlich erscheinen lassen. Eine zeitweilige Rücknahme- kann es z.B. kommen, wenn die für die Wiederaufnahme der
aussetzung kann zu einer dauerhaften Rücknahmeaussetzung Anteilrücknahme erforderliche Liquidität durch Veräußerung von
führen, was letztendlich typischerweise zur Abwicklung des Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Sondervermögens führen wird. nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums beschafft werden
kann. Eine Abwicklung des Sondervermögens kann längere Zeit,
Außergewöhnliche Umstände in diesem Sinne können z.B. ggf. mehrere Jahre, in Anspruch nehmen. Für den Anleger be-
sein: Wirtschaftliche oder politische Krisen, Rücknahmeverlan- steht daher das Risiko, dass er die von ihm geplante Haltedauer
gen in außergewöhnlichem Umfang, Naturkatastrophen, die nicht realisieren kann und ihm ggf. wesentliche Teile des inves-
eine Bewertung unmöglich machen, sowie die Schließung von tierten Kapitals für unbestimmte Zeit nicht zur Verfügung stehen
Börsen oder Märkten, Handelsbeschränkungen oder sonstige oder insgesamt verloren gehen. Zudem kann eine Abwicklung
Faktoren, die die Ermittlung des Anteilwertes beeinträchtigen. des Sondervermögens im Zusammenhang mit einer Aussetzung
Außergewöhnliche Umstände liegen nach dem KAGB auch vor, der Rücknahme aufgrund außergewöhnlicher Umstände, z.B.
wenn die Gesellschaft die Kündigung der Verwaltung des Son- einer Rücknahmeaussetzung mangels Liquidität, zu erheblichen
dervermögens erklärt hat. In diesem Falle ist die Gesellschaft Verlusten durch Veräußerung von Immobilien und Beteiligungen
von Gesetzes wegen verpflichtet, die Rücknahme von Anteilen an Immobilien-Gesellschaften auch unterhalb des Verkehrs-
auszusetzen. wertes führen. Es besteht daher für den Anleger das Risiko von
erheblichen Wertverlusten seiner Kapitalanlage.
Die Gesellschaft ist zudem verpflichtet, die Rücknahme der
Anteile befristet zu verweigern und auszusetzen, wenn bei Die Gesellschaft wird die Anteile erst nach einer Wieder
umfangreichen Rücknahmeverlangen die liquiden Mittel zur aufnahme der Anteilrücknahme zu dem dann jeweils gültigen
Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer Rücknahmepreis zurücknehmen.
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr ausreichen oder
nicht sogleich zur Verfügung stehen (s. Abschnitt „Rücknahme- Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/
aussetzung und Beschlüsse der Anleger“ im Verkaufsprospekt Erlöschen des Verwaltungsrechts/
sowie „Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, Rücknahmeaus- Abwicklung des Sondervermögens
setzung“ in § 12 der „Allgemeinen Anlagebedingungen“). Das Der Gesellschaft steht das Recht zu, die Verwaltung des Son-
bedeutet, dass Anleger während dieser Zeit ihre Anteile nicht zu- dervermögens zu kündigen. Die Gesellschaft behält sich insbe-
rückgeben können. Dadurch besteht das Risiko, dass die Anteile sondere vor, die Verwaltung des Sondervermögens zu kündigen,
aufgrund nicht gegebener Rückgabemöglichkeiten während der wenn z.B. das Sondervermögen nach Ablauf von (4) vier Jahren
Rücknahmeaussetzung nicht zum vom Anleger gewünschten seit seiner Bildung einen Nettoinventarwert von 150 Mio. EUR
Zeitpunkt liquidiert werden können und die Anteile in dieser Zeit unterschreitet. Die Kündigung des Verwaltungsrechts steht im
an Wert verlieren. kaufmännischen und pflichtgemäßen Ermessen der Gesell-
schaft; eines besonderen Kündigungsgrunds bedarf es nicht.
Das gleiche Risiko besteht, wenn die Gesellschaft die Ver- Die Gesellschaft kann das Sondervermögen nach Ausspruch
waltung des Sondervermögens kündigt und aufgrund dessen der Kündigung der Verwaltung bis zum Wirksamwerden der
Anteile nicht zurückgenommen werden. Kündigung – die Kündigungsfrist beträgt gemäß den „Allgemei-
nen Anlagebedingungen“ mindestens sechs (6) Monate – ganz
Der Erwerb von Anteilen ist nicht durch eine Höchstanlage- auflösen, d.h., insbesondere sämtliche Vermögensgegenstände
summe begrenzt. Umfangreiche Rückgabeverlangen können des Sondervermögens innerhalb des Kündigungszeitraums
die Liquidität des Sondervermögens beeinträchtigen und eine veräußern und die Verbindlichkeiten des Sondervermögens
10 grundbesitz europa I VerkaufsprospektSie können auch lesen
