Halbjahresbericht per 30. Juni 2019 - SwissCentralCity - Nova Property Fund Management AG
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SwissCentralCity
Real Estate Fund
Halbjahresbericht
per 30. Juni 2019
HALBJAHRESBERICHT 2019
Herausgeber
Nova Property Fund Management AG
Feldeggstrasse 26
8008 Zürich
T +41 44 276 40 40
info@novaproperty.ch
Der Halbjahresbericht 2019 ist im Internet verfügbar unter:
www.novaproperty.ch/de/fonds-informationen/downloads/
Disclaimer
Dieser Bericht kann auf die Zukunft bezogene Aussagen
enthalten, die mit Unsicherheiten und Risiken behaftet sein
können. Der Leser muss sich daher bewusst sein, dass solche
Aussagen von den zukünftigen tatsächlichen Ereignissen ab-
weichen können. Bei zukunftsbezogenen Aussagen handelt
es sich um Einschätzungen, Annahmen oder Erwartungen
möglicher Entwicklungen. Sämtliche auf die Zukunft bezoge-
ne Aussagen beruhen auf Daten, die der Nova Property Fund
Management AG zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Be-
richts vorlagen. Nova Property Fund Management AG über-
nimmt keinerlei Verpflichtung, zukunftsorientierte Aussagen
in diesem Bericht zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund neu-
er Informationen, zukünftiger Ereignisse oder Ähnlichem zu
aktualisieren.
2 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND | ORGANISATION
HALBJAHRESBERICHT 2019
Inhalt
4 Organisation
6 Portfolioteil
7 Bericht des Portfoliomanagements
11 Portfoliokennzahlen
14 Objekte im Portfolio
15 Finanzteil
16 Vermögensrechnung
18 Erfolgsrechnung
20 Objekt-Inventar
22 Anhang
30 Bewertungsbericht
SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND | ORGANISATION 3
HALBJAHRESBERICHT 2019
Organisation
Fondsdaten
Fondsleitung / Vertriebsträger Nova Property Fund Management AG, Zürich
Depotbank Bank J. Safra Sarasin AG, Basel
Vertrieb Schweiz
Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG, Zürich
Schätzungsexperten Wüest Partner AG, Zürich
Valoren-Nummer 44414255
ISIN CH0444142555
Lancierung 5. Dezember 2018
2018 Der Anlagefonds wurde am 5. Dezember 2018
von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht
FINMA genehmigt.
4 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND | ORGANISATION
HALBJAHRESBERICHT 2019
Verwaltungsrat der Fondsleitung
Dr. iur. Wolfgang Maute dipl. Steuerexperte, Müllheim Dorf,
Präsident
lic. iur. René Bock Bankdirektor und Unternehmer, Weinfelden,
Vizepräsident
Dr. iur. Catrina Luchsinger Rechtsanwältin, Zollikerberg, VR-Mitglied
Geschäftsleitung der Fondsleitung
Marcel Schneider CEO, Vorsitzender der Geschäftsleitung
Patrick Hauser CFO, Stellvertretender Vorsitzender der
Geschäftsleitung
Roland Süsstrunk CIO, Mitglied der Geschäftsleitung
Allgemeine Angabe zum Immobilienfonds
Der Swiss Central City Real Estate Fund
ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der der Nova Property Fund Management AG als
Art «Immobilienfonds» gemäss Art. 25 ff. i.V.m. Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung
Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollekti- der Bank J. Safra Sarasin AG als Depotbank der
ven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA
qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3, unterbreitet und von dieser erstmals am 5. De-
3bis und 3ter KAG. Der Fondsvertrag wurde von zember 2018 genehmigt.
SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND | ORGANISATION 5
HALBJAHRESBERICHT 2019
PORTFOLIOTEIL
Grossmünsterplatz 7 / Laternengasse 5, 8001 Zürich
6 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
PORTFOLIOTEILHALBJAHRESBERICHT 2019
Bericht
des Portfoliomanagements
Allgemein Wohnimmobilien
Die Schweizer Wirtschaft hat sich bis 2018 und Entgegen der Tendenz steigender Leerstände
im ersten Halbjahr 2019 positiv entwickelt. Die bei Mehrfamilienhäusern in der Schweiz herrscht
Arbeitslosenquote sank 2018 auf ein tiefes Niveau in den grossen Wirtschaftszentren wie Zürich
von 2.5% (SECO) und verharrte auch im ersten oder Genf nach wie vor Wohnungsknappheit.
Halbjahr 2019 zwischen 2.1% und 2.7%. Aufgrund Dies liegt einerseits an der Beliebtheit von Woh-
des günstigen wirtschaftlichen Umfelds sind für nungen an innerstädtischen Lagen mit kurzen
das Jahr 2020 höhere Lohnanstiege wahrschein- Wegen und andererseits am mangelnden An-
lich, da immer mehr Unternehmen Schwierig- gebot, welches sich nach den Bedürfnissen der
keiten haben, Mitarbeitende zu finden. Vor allem Wohnungssuchenden richtet.
in den urbanen Gebieten wird ein Grossteil des
Beschäftigungsaufbaus erfolgen. Die Schweizer Dies führt zu einem nach wie vor angespannten
Grossstädte aber auch Mittel- und Kleinstädte Mietwohnungsmarkt und hohen Preisen, die
weisen aufgrund dieser Entwicklung einen posi- durch die Produktion von überdimensionierten
tiven Pendlersaldo aus. Wohneinheiten in den vergangenen Jahren zu-
sätzlich angeheizt wurden. Der bisherige Fokus
auf die Produktion von grossen 3- bis 4.5-Zim-
« Die grossen Zentren erleben einen merwohnungen resultiert in einem Nachfrage-
überhang nach kleineren Wohnungen bis und
stetigen Zustrom von Zuzügern. » mit 2.5 Zimmern, welche dem Raumbedarf von
zunehmend kleineren Haushalten mehr ent-
sprechen würden. Gemäss dem Bundesamt
Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung wird für Statistik lebten Ende 2017 in zwei Drittel der
für das Gesamtjahr 2019 ein moderates Wachs- Schweizer Haushalte nur eine oder zwei Perso-
tum erwartet. Die Zuwanderung in der Schweiz nen. In Zürich beträgt der Anteil der Einperso-
hat sich aufgrund der positiven Entwicklung auf nenhaushalte 45% und der Anteil der Zweiper-
den Arbeitsmärkten in vielen europäischen Län- sonenhaushalte 30%. In Genf liegt der Anteil der
dern stabilisiert. Die grossen Zentren erleben Einpersonenhaushalte bei 46% und der Anteil
hingegen seit den 1990er Jahren, als Urbanität der Zweipersonenhaushalte bei 25%.
wieder gefragt wurde, einen stetigen Zustrom
von Zuzügern. Nicht nur Junge, sondern auch die
Generation der zahlungskräftigen Babyboomer,
die vor 30 Jahren ins Grüne flüchteten, wollen
heute wieder in die Stadt zurückkehren.
Ein Ende der lockeren Geldpolitik ist auch für die
nähere Zukunft nicht in Sicht. Die Zinsen bleiben
tief, sodass Immobilien als Anlageklasse für In-
vestoren weiterhin attraktiv bleiben.
SWISS CENTRAL CITY REAL SWISS
ESTATECENTRAL
FUND | CITY REAL
BERICHT ESTATE
DES FUND | ORGANISATION
PORTFOLIOMANAGEMENTS 7HALBJAHRESBERICHT 2019
Kommerzielle Immobilien Aufgrund der Verschiebung immer grösserer An-
Die Schweizer Wirtschaft erlebte im 2018 eine teile an Umsätzen in den Onlinehandel hat das
Aufschwungphase, deren Auswirkungen im Angebot an Verkaufsflächen zugenommen und
Büroflächenmarkt deutlich spürbar waren. die sinkende Mietdauer bei den Verkaufsflächen
Schweizweit ist das Angebot an Büroflächen zu- führt dazu, dass die Flächen häufiger ausge-
rückgegangen. Die positive wirtschaftliche Aus- schrieben werden. Von diesem Strukturwandel
gangslage lässt für das Jahr 2019 einen anhalten- am stärksten betroffen sind die Verkaufsflächen
den Beschäftigungsaufbau erhoffen, sodass vor in den Schweizer Klein- und Mittelstädten, die
allem in den Zentren mit einer intakten Absorp- eine geringere Anzahl an Einwohner und Be-
schäftigte pro m2 Verkaufsfläche aufweisen als
der Schweizer Durchschnitt. Demgegenüber
« Aktuell befinden sich drei Liegen- bleiben Standorte mit einer hohen Passanten-
schaften im Portfolio. Sie befinden frequenz und Bewohner- und Beschäftigungs-
dichte weiterhin gefragt. Toplagen in den gros-
sich in oder angrenzend an CBDs, sen Zentren, wo künftig eine Zunahme an Anzahl
liegen in der Nähe von Bahnhöfen Beschäftigte erwartet wird, sind besonders be-
gehrt. Diese weisen Passantenfrequenzen aus,
sowie wichtigen Verkehrsknoten- die durch den Arbeits- oder auch durch den
punkten. » Ausbildungsweg generiert werden, welche die
höchsten Umsätze erzeugen.
tionsdauer angebotener Büroflächen zu rechnen
ist. Es ist zu erwarten, dass insbesondere Top- Entwicklung Swiss Central City Real Estate
Lagen in den Central Business Districts (CBDs) in Fund
Städten wie Zürich und Genf von einer positiven Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert
Leerstandsentwicklung profitieren werden. So in Liegenschaften an Top-Lagen in den grossen
sind Studien zufolge die angebotenen Büroflä- Wirtschaftszentren. Massgebende Kriterien sind
chen im CBD von Zürich von 2014 bis 2018 um Zentralität der Liegenschaft, gute Erreichbarkeit,
45% und im CBD von Genf von 2016 bis 2018 um stabiler Cashflow und ein an die Bedürfnisse der
30% gesunken. Die Vermietbarkeit der Büro- Mieter gerichtetes Produkteprofil.
flächen wird in erster Linie durch die Faktoren
Grösse der zusammenhängenden Büroflächen, Aktuell befinden sich drei Liegenschaften in Zü-
Lage und Erschliessung beeinflusst. Kleinere rich und Genf im Portfolio. Sie befinden sich in
Einheiten und zentral gelegene Objekte, optima- oder angrenzend an CBDs, liegen in der Nähe
lerweise mit Bahnhofsnähe, weisen eine deutlich von Bahnhöfen sowie wichtigen Verkehrskno-
kürzere Insertionsdauer auf. tenpunkten und weisen für die Bestandsobjek-
te langjährige Mietverträge bei den Geschäfts-
flächen aus. Um weiteres Wachstumspotenzial
auszuschöpfen, werden zudem Opportunitäten
hinsichtlich der demografischen Entwicklung
genutzt und in Produkte mit einem klaren Nach-
frageüberhang investiert. Als Beispiel dazu dient
der Umbau in Kleinwohnungen bei der Liegen-
schaft Luisenstrasse 40 in Zürich.
8 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
BERICHT DES PORTFOLIOMANAGEMENTSHALBJAHRESBERICHT 2019
Zürich, Grossmünsterplatz 7 / vermietung werden die Verkaufs- und Büroflä-
Laternengasse 5 chen aufgefrischt und die Wohnung umgebaut.
Der Swiss Central City Real Estate Fund konnte Für eines der beiden Bürogeschosse konnte
Ende 2018 die Wohn- und Geschäftsliegenschaft bereits ein zehnjähriger Mietvertrag abgeschlos-
am Grossmünsterplatz 7 / Laternengasse 5 und sen werden. Für die anderen Flächen laufen Ver-
damit quasi ein «Stück Zürich» erwerben. Die handlungen mit mehreren Interessenten. Die
Liegenschaft befindet sich in direkter Nachbar- Top-Lage mit hoher Passantenfrequenz und Vi-
schaft zum Wahrzeichen Zürichs, dem Gross- sibilität, die Erreichbarkeit mit dem ÖV sowie die
münster und profitiert von der Passantenfre- Nähe zum Zürcher Hauptbahnhof sowie kleintei-
quenz der Tourismusattraktion. Nach Westen hin lige und gut vermietbare Einheiten sichern zu-
gelangt man über die Laternengasse zum Lim- künftig einen stabilen Cashflow in längerfristiger
matquai, der Einkaufs- und Flaniermeile Zürichs Hinsicht.
mit einer Vielzahl an prächtigen Zunfthäusern,
kleineren Boutiquen und Cafés. Durch die Ver-
kehrsberuhigung und der damit einhergehen- Genf, Rue du Vélodrome 5A
den Aufwertung hat das Limmatquai für Fuss- Im belebten Quartier Plainpalais, westlich von
gänger weiter an Attraktivität zugenommen. der Genfer Altstadt, konnte der Swiss Central City
Der Zürcher Hauptbahnhof ist mit dem Tram in Real Estate Fund Anfang 2019 die Geschäftslie-
5 Minuten erreichbar. Der Verkehrsknotenpunkt genschaft an der Rue du Vélodrome 5A erwer-
Bellevue und die Seepromenade befinden sich ben (rückwirkend per 1. November 2018). Die gut
in Gehdistanz. frequentierte Haltestelle Jonction befindet sich
3
in unmittelbarer Nähe der Liegenschaft. Mit den
öffentlichen Verkehrsmitteln sind der Bahnhof
Cornavin und der Bahnhof Lancy Pont-Rouge
in zehn Minuten erreichbar. Mit Hinblick auf den
Ausbau des Gebiets rund um den Bahnhof Lancy
Pont-Rouge zum wichtigsten neuen Geschäfts-
viertel von Genf ausserhalb des CBDs wird der
Standort bei der Haltestelle Jonction mittel- bis
längerfristig aufgewertet.
Die Liegenschaft umfasst Verkaufsflächen im
Wohn-/Geschäftsliegenschaften Erdgeschoss, Büroflächen im 1. Obergeschoss
in Zürich und Genf
und Lagerflächen sowie Parkplätze im 1. Unter-
geschoss. Im Erdgeschoss ist seit 1991 die Migros
Das aus dem Jahr 1858 stammende historische eingemietet. Das 1. Obergeschoss ist bis Ende
Gebäude ist achtgeschossig. Vorgesehen sind 2027 an IMAD, die kantonale Spitex, vermietet.
Verkaufsnutzungen in den unteren vier Ge- Durch die Top-Lage, die vielfältigen ÖV-Anbin-
schossen, Büronutzungen in den beiden darü- dungsmöglichkeiten, das Potenzial durch die
ber liegenden Geschossen und eine grosszügige Stadtentwicklung und die hohe Bonität der Mie-
Stadtwohnung mit Dachterrasse in den beiden terschaft können stabile Erträge erzielt werden.
obersten Geschossen. Die denkmalgeschützte
Fassade ist weitestgehend in ihrem ursprüngli-
chen Zustand erhalten worden. Für die Wieder-
SWISS CENTRAL CITY REAL SWISS
ESTATECENTRAL
FUND | CITY REAL
BERICHT ESTATE
DES FUND | ORGANISATION
PORTFOLIOMANAGEMENTS 9HALBJAHRESBERICHT 2019
Zürich, Luisenstrasse 40 Wert Swiss Central Real Estate Fund
Der dritte Zukauf im Portfolio ist die Wohn- und per 30. Juni 2019
Geschäftsliegenschaft an der Luisenstrasse 40, Im Juni 2019 wurde erfolgreich eine Kapitalerhö-
die sich im Trend- und Ausgehviertel Zürichs, hung im Verhältnis 1:1 durchgeführt. Die zusätzli-
dem Langstrassenquartier, befindet. Der Ver- chen Mittel werden in den Ausbau des Portfolios
kehrsknotenpunkt Limmatplatz befindet sich in investiert. Es konnte dazu bereits eine Liegen-
Gehdistanz zur Liegenschaft. Weiter östlich liegt schaft im Zentrum von Basel verbindlich be-
das Naherholungsgebiet rund um die Limmat, urkundet werden. Akquisition und Eigentums-
welches ideal zum Schwimmen und Joggen ist. übertragung sind im 3. Quartal 2019 geplant.
Die Kapitalerhöhung kurz vor Halbjahresab-
« Unsere Liegenschaften weisen schluss hat Einfluss auf die Kennzahlen. Auf den
langjährige Mietverträge Seiten 15 bis 29 in diesem Halbjahresbericht fin-
den sich die detaillierten Angaben über Perfor-
bei den Geschäftsflächen aus. » mance, Bilanz, Erfolgsrechnung und Bewertung
des Funds. Der Marktwert des Immobilienport-
Mit dem Migros-Hochhaus, dem Museum für folios im Swiss Central City Real Estate Fund be-
Gestaltung, dem Palais X-TRA und dem Cowor- lief sich per 30. Juni 2019 auf CHF 49.3 Mio.
king Space Impact Hub Zürich ist das Infrastruk-
turangebot in der Nachbarschaft auf ein urbanes
und dynamisches Zielpublikum ausgerichtet.
Der Bahnhof Zürich HB ist mit dem Tram in 5 Mi-
nuten erreichbar.
Die Liegenschaft befindet sich an der Ecke Lui-
senstrasse/Konradstrasse. Im Erdgeschoss be-
findet sich das beliebte Cucina-Restaurant, mit
dessen Betreiber ein zehnjähriger Mietvertrag
abgeschlossen werden konnte. In den darüber
liegenden Geschossen befinden sich Wohnun-
gen, die in den nächsten ein bis zwei Jahren, den
Marktbedürfnissen entsprechend, zu Kleinwoh-
nungen umgebaut werden. Die Wohnungen
werden gemäss dem aktuellen Planungsstand
teilweise mit Balkonen ausgestattet und haben
ferner Zugang zur Dachterrasse. Zielgruppen Roland Süsstrunk
sind Einzel- und Zweipersonenhaushalte ver- CIO
schiedenen Alters, die 75% der Haushalte in Zü- Mitglied der Geschäftsleitung
rich ausmachen. Durch den Umbau in Kleinwoh-
nungen wird eine Aufwertung der Liegenschaft
angestrebt.
10 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
BERICHT DES PORTFOLIOMANAGEMENTSHALBJAHRESBERICHT 2019
Portfoliokennzahlen
per 30. Juni 2019
Marktwert der Liegenschaften Entwicklung Soll-Mietertrag
in CHF Mio. in TCHF
49.3
50 2'000
1'714
40
24.3 2 1'500
806 2
30
24.3 1'000
806
20
24.3 2 25.0 1 500
10 806 2 908 1
12/18 06/19 12/18 06/19
1
Bestandesliegenschaften
2
Umnutzungsliegenschaften
Gesamtportfolio (Marktwert)
nach Nutzungsart
in %
B
C
A Wohnliegenschaften (0%)
B Geschäftsliegenschaften (20.2%)
C Wohn- und Geschäftsliegenschaften (79.8%)
SWISSCITY
SWISS CENTRAL CENTRAL CITY REAL
REAL ESTATE ESTATE
FUND FUND | ORGANISATION
| PORTFOLIOKENNZAHLEN 11HALBJAHRESBERICHT 2019
Auf einen Blick – Portfoliokennzahlen gemäss SFAMA-Richtlinie
30.06.2019
Mietausfallrate inkl. Umnutzungsprojekt 45.39%
Fremdfinanzierungsquote 11.96% 2
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 65.72% 3
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0.77% 4, 5
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0.81% 4, 5
Eigenkapitalrendite (Return on Equity – ROE) 1.71% 6
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1.98% 6
Ausschüttungsrendite 0.00%
Ausschüttungsquote (Payout Ratio) 0.00%
Agio/Disagio 1
--
Performance 1 --
Anlagerendite 1.71% 6
Marktkurs per 30. Juni 2019 103.00 7
1
Diese Kennzahlen werden nicht ausgewiesen, da der Anlagefonds nur ausserbörslich
am Sekundärmarkt gehandelt wird.
2
Hierbei handelt es sich um die Fremdbelehnung der Liegenschaften.
3
Der Gründungsaufwand wurde bei der Berechnung der EBIT-Marge als Einmaleffekt nicht
berücksichtigt.
Betriebsgewinnmarge inkl. Gründungskosten = 46.04%
4
Die Erstzeichnung vom 5. Dezember 2018 über TCHF 44'518.6 wurde für die Berechnung
der Kennzahlen als Anfangsbestand beim Gesamtfondsvermögen (Total Aktiven) sowie
beim Nettofondsvermögen verwendet.
5
Der Gründungsaufwand wurde als Einmaleffekt in den beiden Kennzahlen nicht berück-
sichtigt.
TERREF GAV inkl. Gründungsaufwand = 0.93%
TERREF MV inkl. Gründungsaufwand = 0.98%
6
Der ausgewiesene Nettoertrag der Berichtsperiode auf Seite 18 wurde für die Kennzahlen-
berechnung annualisiert. Bei den Aufwertungsgewinnen abzüglich der Liquidationssteuern
wurde auf eine Annualisierung verzichtet.
7
Aktuell wird der Anlagefonds nur ausserbörslich am Sekundärmarkt gehandelt.
Die SFAMA Kennzahlen wurden gemäss «SFAMA Fachinformation Kennzahlen von Immoblienfonds»
vom 13. September 2016 berechnet, inkl. Annualisierung.
Die Angaben zu der in der Vergangenheit erzielten Performance und Rendite liefern keine Hinweise
auf die laufende oder die zukünftige Wertentwicklung und Rendite.
12 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
PORTFOLIOKENNZAHLENHALBJAHRESBERICHT 2019
Gesamtportfolio nach Marktregionen
Region in %
Marktwert
in CHF Mio.
1. Nordwestschweiz - -
2. Bern - -
3. Zürich 39.3 79.8%
4. Südschweiz - -
5. Genfersee 10.0 20.2%
6. Westschweiz - -
7. Ostschweiz - -
8. Innerschweiz - -
Total 49.3 100%
Luisenstrasse 40, 8005 Zürich
SWISSCITY
SWISS CENTRAL CENTRAL CITY REAL
REAL ESTATE ESTATE
FUND FUND | ORGANISATION
| PORTFOLIOKENNZAHLEN 13HALBJAHRESBERICHT 2019
Objekte im Portfolio
Rue du Vélodrome 5A Grossmünsterplatz 7 / Laternengasse 5
1205 Genf 8001 Zürich
Baujahr 1991 Baujahr 1858 (Renovation 1992)
Nutzung Geschäftsliegenschaft Nutzung Wohn- und Geschäfts-
liegenschaft mit
Marktwert CHF 10.0 Mio.
Umnutzungsprojekt
Total Mietfläche 1'058 m2
Marktwert CHF 24.3 Mio.
Total Mietfläche 1'203 m2
Luisenstrasse 40
8005 Zürich
Baujahr 1894 (Renovation
unbekannt)
Nutzung Wohn- und
Geschäftsliegenschaft
Marktwert CHF 15.0 Mio.
Total Mietfläche 939 m2
14 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
OBJEKTE IM PORTFOLIOHALBJAHRESBERICHT 2019
FINANZTEIL
Rue du Vélodrome 5A, 1205 Genf
SWISS CENTRAL
SWISS CITY
CENTRAL REAL
CITY ESTATE
REAL FUND
ESTATE | ORGANISATION
FUND | FINANZTEIL 15HALBJAHRESBERICHT 2019
Vermögensrechnung
Aktiven 30.06.2019
CHF
Bankguthaben auf Sicht 46'428'992
Bankguthaben auf Zeit --
Kurzfristige festverzinsliche Effekten
Sicherstellung von Bauvorhaben (Art. 90 KKV64) --
Übrige (Art. 89 KKV) --
Total kurzfristige Effekten --
Grundstücke
Wohnbauten --
Kommerziell genutzte Liegenschaften 9'966'000
Gemischte Bauten 39'310'000
Total Grundstücke 49'276'000
Derivative Finanzinstrumente
--
Sonstige Vermögenswerte
1'339'140
Gesamtfondsvermögen
97'044'132
Passiven 30.06.2019
CHF
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken --
Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite --
Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 272'437
Total kurzfristige Verbindlichkeiten 272'437
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken 5'892'000
Langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite --
Langfristige sonstige Verbindlichkeiten --
Total langfristige Verbindlichkeiten 5'892'000
Total Verbindlichkeiten 6'164'437
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 90'879'695
Geschätzte Liquidationssteuern 437'117
Nettofondsvermögen 90'442'578
16 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
VERMÖGENSRECHNUNGHALBJAHRESBERICHT 2019
Anteile 30.06.2019
Stück
Anzahl Anteile im Umlauf
Stand per Anfang der Berichtsperiode 445'186
+ ausgegebene Anteile 445'186
./. zurückgenommene Anteile --
Stand per Ende der Berichtsperiode 890'372
Im Berichtsjahr gekündigte Anteile --
Nettoinventarwert pro Anteil bei Abschlussdatum CHF 101.58
Veränderung des Nettofondsvermögens 30.06.2019
CHF
Nettofondsvermögen per Anfang der Berichtsperiode 44'518'600
./. Ausschüttungen --
Saldo aus Anteilverkehr exkl. Einkauf in laufende Erträge /
Ausrichtung laufende Erträge 44'518'600
Gesamterfolg 1'405'378
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 90'442'578
SWISS
SWISS CENTRAL CENTRAL
SWISS
CITY REAL CITY
CENTRAL REAL
ESTATE
CITY ESTATE
REAL
FUND FUND
ESTATE | ORGANISATION
| VERMÖGENSRECHNUNG
FUND | FINANZTEIL 17HALBJAHRESBERICHT 2019
Erfolgsrechnung
05.12.2018
– 30.06.2019
CHF
Erträge
Erträge der Bank- und Postguthaben --
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 329'131
Sonstige Erträge 222'593 1
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 133'556
Total Erträge 685'280
Aufwendungen
Hypothekarzinsen 10'644
Sonstige Passivzinsen --
Unterhalt und Reparaturen --
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand 26'343
Verwaltungsaufwand --
Total Liegenschaftenverwaltung 26'343
Kapital- und Gewinnsteuern 139'427 2
Schätzungs- und Prüfaufwand 85'906
Abschreibungen auf Grundstücken --
Rückstellungen für künftige Reparaturen --
Reglementarische Vergütungen
Fondsleitung 125'233
Depotbank 68'906
Immobilienverwalterin beziehungsweise -verwalter 15'300
Weitere Dritte 78'458
Total reglementarische Vergütungen 287'897
Sonstige Aufwendungen 41
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen --
Total Aufwendungen 550'258
Nettoertrag 135'022
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste --
Realisierter Erfolg 135'022
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 1'707'473
Veränderung Liquidationssteuern -437'117
Gesamterfolg 1'405'378
1
Hierbei handelt es sich um Nebenkosten anlässlich der Kapitalerhöhung zu Gunsten
des Fondsvermögens.
2
Der Betrag von CHF 139'427 setzt sich zusammen aus der Kapitalsteuer (CHF 83'972)
und der Gewinnsteuer (CHF 55'455).
18 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
ERFOLGSRECHNUNGHALBJAHRESBERICHT 2019
05.12.2018
Erfolgsverwendung – 30.06.2019
CHF
Nettoertrag Rechnungsjahr 135'022
Vortrag des Vorjahres --
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 135'022
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg --
Vortrag auf neue Rechnung 135'022
SWISS SWISS CENTRAL
CENTRAL CITYESTATE
CITY REAL REAL ESTATE
FUND FUND | ORGANISATION
| ERFOLGSRECHNUNG 19HALBJAHRESBERICHT 2019
Objekt-Inventar
per 30.06.2019
Objektart, Adresse Eigentums- Eigen- Kanton Art Grundstück- Erwerbs-
form tums- fläche datum
quote m2
Wohn-/Geschäftsliegenschaften
Zürich, Luisenstrasse 40 Alleineigentum 100% ZH Wohn-/Geschäfts- 292 10.05.2019
liegenschaft
Geschäftsliegenschaften
Genf, Rue du Vélodrome 5A Alleineigentum 100% GE Geschäfts- 593 20.02.2019
liegenschaft
Total Bestandesliegenschaften
Projekte
Zürich, Grossmünsterplatz 7 / Alleineigentum 100% ZH Wohn-/Geschäfts- 224 17.12.2018
Laternengasse 5 liegenschaft
Total Liegenschaftsportfolio
1
Die Soll-Mietzinseinnahmen basieren auf Jahresmieten.
2
Einschliesslich noch zu erhaltende und vorausbezahlte Mieten.
20 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
OB JEKT-INVENTARHALBJAHRESBERICHT 2019
Baujahr Jahr der Gestehungs- Marktwerte Soll-Mietzins- Erzielte Brutto-
letzten kosten 30.06.2019 einnahmen1 Mietzinsein- Rendite
umfassenden in CHF in CHF in CHF nahmen2 in %
Renovation in CHF
1894 unbekannt 13'983'695 14'970'000 466'000 73'408 3.11%
1991 keine 9'290'776 9'966'000 442'236 263'223 4.44%
23'274'471 24'936'000 908'236 336'631 3.64%
1858 1992 24'294'056 24'340'000 805'576 -7'500 3.31%
47'568'527 49'276'000 1'713'812 329'131 3.48%
SWISS
SWISS CENTRAL
CENTRAL CITYCITY
REALREAL ESTATE
ESTATE FUNDFUND
| OB| JEKT-INVENTAR
ORGANISATION 21HALBJAHRESBERICHT 2019
ANHANG
Luisenstrasse 40, 8005 Zürich
22 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
ANHANGHALBJAHRESBERICHT 2019
1 Angaben über Derivate Der Verkehrswert jeder Immobilie stellt den
Der Fonds enthält keine Derivate. möglichen zu realisierenden Preis dar unter nor-
malen Geschäftsabläufen und der Hypothese ei-
2 Schätzungsprinzipien für das Fonds- nes entsprechenden Engagements von Käufen
vermögen (Schätzungsmethode und quan- und Verkäufen. Von Fall zu Fall, insbesondere bei
titative Angaben zu den Hypothesen des Käufen und Verkäufen von Immobilien, werden
Schätzungsmodells) und die Berechnung allfällige sich ergebende Opportunitäten in bes-
des Nettoinventarwerts ter Weise im Interesse des Fonds ausgeschöpft.
Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und Infolgedessen können sich Differenzen in Bezug
der «Richtlinie für die Immobilienfonds» der zu den Bewertungen ergeben.
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(SFAMA) erfolgte die Bewertung der Liegen- Wüest Partner AG wendet das Discounted-Cash-
schaften von unabhängigen Schätzungsexper- Flow-Modell (DCF-Modell) für einen bestimm-
ten nach der «Discounted Cash Flow Method». ten Zeitraum an, d. h. die Cashflows werden für
Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspo- einen Zeithorizont in der Grössenordnung der
tenzial jeder Liegenschaft und prognostiziert verbleibenden erwarteten Nutzungsdauer der
die künftigen Erträge und Aufwendungen auf Liegenschaft geschätzt, unter impliziter Berück-
einen vorgegebenen Zeitraum. Die so berech- sichtigung eines Residualwertes. In diesem Fall
neten Cashflows werden abgezinst, und mithilfe entspricht der aktuelle Wert der Liegenschaft
der Summe dieser Beträge sowie des Residual- der Summe der über diesen Zeithorizont aktuali-
wertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert sierten Netto-Cashflows.
ermittelt werden. Dieser entspricht dem fairen
Marktwert einer Liegenschaft zum Zeitpunkt der Die Ermittlung des anwendbaren Diskontsatzes
Bewertung. spiegelt die Einschätzung des mit der betroffe-
nen Liegenschaft verbundenen Risikos wider.
Die Experten bestätigen, dass die Bewertungen Um diesen Wert festzulegen, berücksichtigt
mit den gesetzlichen Bestimmungen der KAG Wüest Partner AG sowohl die spezifischen Merk-
und der KKV und den Richtlinien der SFAMA kon- male der Liegenschaft als auch die standort- und
form sind sowie den üblichen Bewertungsnor- marktgebundenen Einflussfaktoren.
men im Immobiliensektor entsprechen. Gemäss
den Swiss Valuation Standards stellt der ange- Der marktgerechte Diskontsatz wird entspre-
gebene Marktwert pro Immobilie den «richtigen chend dem Risiko angepasst und ist auf der
Wert» dar. Anders ausgedrückt kann er als geeig- Grundlage eines risikofreien Zinssatzes (langfris-
neter Verkaufspreis unter normalen Bedingun- tige Bundesanleihen) sowie der Prämien für das
gen im aktuellen Markt betrachtet werden, ohne allgemeine Immobilienrisiko (Illiquiditätsprämie,
allfällige Transaktionskosten zu berücksichtigen. Marktrisiko) und für die spezifischen Risiken der
Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform,
Qualität des Objekts, usw.) festgelegt.
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| ANHANG 23HALBJAHRESBERICHT 2019
Die bei der Schätzung der Liegenschaften an- lage der Bankguthaben auf Zeit den neuen Um-
gewandten Nettodiskontsätze liegen zwischen ständen angepasst.
2.40% und 3.25%.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich
Der durchschnittliche Diskontsatz liegt bei 2.78%. aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens,
abzüglich Eventualverbindlichkeiten des Immo-
Bankguthaben werden mit ihrem Nominalwert bilienfonds sowie bei der allfälligen Liquidation
berücksichtigt. Im Falle nennenswerter Verände- des Immobilienfonds anfallender Steuern, divi-
rungen der Bonität wird die Bewertungsgrund- diert durch die Anzahl der Anteile im Umlauf.
3 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, bei denen im Fondsreglement
Maximalsätze angegeben sind
30.06.2019
Effektiv Maximal
a) Vergütungen an die Fondsleitung
Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management 0.33% 1.50%
und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens
Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen 0.00% 3.00%
und Umbauten auf Basis der Baukosten
Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf 1.00% 2.00%
Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der 4.50% 5.00%
Berichtsperiode auf Basis der Nettomietzinseinnahmen
Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen 2.00% 5.00%
Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von 0.00% 2.00%
Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen
Anteile
b) Vergütungen an die Depotbank
Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des 0.00% 0.06%
Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages
aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens
Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger auf Basis des 0.00% 0.50%
Bruttobetrages der Ausschüttung
24 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
ANHANGHALBJAHRESBERICHT 2019
4 Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag
für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
30.06.2019
in CHF
Grundstückkäufe --
Bauaufträge --
Investitionen in Liegenschaften 35'700'000 1
1
Im Juni wurde der Kaufvertrag für die Liegenschaft an der Vogesenstrasse 132/136 in Basel
beurkundet. Der Wert entspricht den geplanten Gestehungskosten und kann noch unwesentlich
abweichen. Die darin enthaltenen Handänderungssteuern sowie die Gebühren vom Grundbuch-
amt wurden bereits beglichen und sind in der Vermögensrechnung auf Seite 16 in der Position
«Sonstige Vermögenswerte» mit einem Betrag von CHF 586'167 enthalten.
5 Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von
1 bis 5 Jahren und nach 5 Jahren
30.06.2019
in CHF
1 bis 5 Jahre --
> 5 Jahre 5'892'000
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| ANHANG 25HALBJAHRESBERICHT 2019
6 Anlagen
30.06.2019
in CHF
Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem --
Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden; bewertet zu den Kursen, die
am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a
Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet auf- --
grund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2
Bst. b
Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit --
geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen
Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c
Objekt-Inventar der Liegenschaften - Details dazu siehe Seite 20/21 49'276'000
Total Anlagen 49'276'000
7 Gewährte und aufgenommene Hypotheken / hypothekarisch sichergestellte Darlehen
Gewährte Hypotheken/hypothekarisch sichergestellte Darlehen
Art Laufzeit von Laufzeit bis Zinssatz
Keine
Aufgenommene Hypotheken/hypothekarisch sichergestellte Darlehen
Art Laufzeit von Laufzeit bis Zinssatz
Festhypothek 10.05.2019 09.04.2028 1.3%
8 Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Es gibt keine abgelaufenen Hypotheken und Festvorschüsse.
26 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
ANHANGHALBJAHRESBERICHT 2019
9 Laufende verzinsliche Darlehen und Kredite
Hypotheken Betrag Zinssatz Amortisation p.a.
Art Laufzeit von Laufzeit bis in CHF in % in CHF
Festhypothek 10.05.2019 09.04.2028 5'892'000 1.3% 12'000
Andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Betrag Zinssatz Amortisation p.a.
Art Laufzeit von Laufzeit bis in CHF in % in CHF
Keine
Darlehen und Kredite Betrag Zinssatz Amortisation p.a.
Art Laufzeit von Laufzeit bis in CHF in % in CHF
Keine
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| ANHANG 27HALBJAHRESBERICHT 2019
10 Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Soll-Mietzins- in % Soll-Mietzins- in %
einnahmen p.a. einnahmen
in CHF Berichtsperiode
in CHF
IMAD (Institution de maintien, d'aide et de soins 159'321 9.3% 106'214 17.6%
à domicile)
Société coopérative Migros Genève 222'314 13.0% 148'210 24.6%
Übrige Mieterträge (< 5%) 1'332'177 77.7% 348'313 57.8%
Total 1'713'812 100.0% 602'737 1 100.0%
1
In der Erfolgsrechnung auf Seite 18 werden die erzielten Bruttomietzinseinnahmen in der Höhe
von CHF 329'131 ausgewiesen (Soll-Mietzinseinnahmen abzüglich Mindererträge/Leerstand).
11 Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder
von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu markt-
konformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der
Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).
28 SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND ||ORGANISATION
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12 Käufe
Ort Adresse Art der Liegenschaft Erwerbs-
datum
Zürich Luisenstrasse 40 gemischt genutzte 10.05.2019
Liegenschaft
Genf Rue du Vélodrome 5A kommerziell genutzte 20.02.2019
Liegenschaft
Zürich Grossmünsterplatz 7 / gemischt genutzte 17.12.2018
Laternengasse 5 Liegenschaft
13 Verkäufe
Keine
14 Andere Geschäfte
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen, die von der gleichen oder
von verbundenen Fondsleitungen oder SICAV verwaltet werden
Keine
Gewährte Hypotheken/hypothekarisch sichergestellte Darlehen
(Rückzahlung vor Ende Berichtsperiode) Zinssatz
Art Laufzeit von Laufzeit bis in %
Keine
Aufgenommene Hypotheken/hypothekarisch sichergestellte Darlehen
(Rückzahlung vor Ende Berichtsperiode) Zinssatz
Art Laufzeit von Laufzeit bis in %
Keine
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| ANHANG 29HALBJAHRESBERICHT 2019
Bewertungsbericht
Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich
Nova Property Fund Management AG
Geschäftsleitung
Feldeggstrasse 26
CH-8008 Zürich
Zürich, 23. August 2019
Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten
Immobilienbewertungen per 01.04.2019
An die Geschäftsleitung der Nova Property Fund Management AG Referenz-Nummer
117245.01
Auftrag
Im Auftrag der Fondsleitung hat die Wüest Partner AG (Wüest Partner) die von dem
Swiss Central City Real Estate Fund gehaltenen Liegenschaften per Stichtag 01.
April 2019 bewertet.
Bewertungsstandards
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des
Kollektivanlagengesetzes (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie
den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) ent-
sprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungs-
standards.
Definition des Marktwertes
Der Marktwert ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien
Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhängigen, gut informierten und kauf-
beziehungsweise verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines markt-
gerechten Vermarktungszeitraums.
Handänderungs-, Grundstücksgewinn- und Mehrwertsteuern sowie weitere bei
einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallende Kosten und Provisio-
nen sind nicht enthalten. Auch sind keinerlei Verbindlichkeiten des Swiss Central
City Real Estate Fund hinsichtlich allfälliger Steuern (mit Ausnahme der ordentli-
chen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt.
Bewertungsmethoden
Wüest Partner bewertet alle Liegenschaften der Gesellschaften mit Hilfe der
Discounted-Cashflow-Methode («DCF-Methode»).
Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie nach dem zu erwarten- Wüest Partner AG
den Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Abzinsungssatzes Alte Börse
Bleicherweg 5
ermittelt. Der Wert entspricht der Summe der in Zukunft über einen unendlichen
8001 Zürich
Bewertungszeitraum zu erwartenden, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Schweiz
T +41 44 289 90 00
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SwissCentralCity
Real Estate Fund
Nova Property
Fund Management AG
Feldeggstrasse 26
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8008 Zürich
T +41 44 276 40 40
info@novaproperty.ch
www.novaproperty.ch
Valoren-Nummer 44414255
ISIN CH0444142555
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