Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft - gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII Erstauswertung 2019
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Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII im Landkreis Altötting Erstauswertung 2019
Auftraggeber Landkreis Altötting Auftragnehmer empirica ag Büro: Bonn Kaiserstraße 29, 53113 Bonn Fon (0228) 91 48 9-0 Fax (0322) 295 661 69 www.empirica-institut.de Bearbeitung Petra Heising, Arthur Rachowka Projektnummer 201905619 Bonn, 1. Oktober 2019
Mietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 i
INHALTSVERZEICHNIS
KURZFASSUNG ............................................................................................................................. 1
LANGFASSUNG ............................................................................................................................. 1
1. Vorbemerkungen ............................................................................................................. 1
1.1 Aufgabenverständnis ............................................................................................................... 1
1.2 Aufbau des Berichts ................................................................................................................. 2
1.3 Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen im LK Altötting................................................. 3
2. Angemessene Nettokaltmieten (Grundmieten) ................................................................. 6
2.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ................................................... 6
2.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis ............................................. 8
2.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen......................................................... 8
2.2.2 Filtersetzung und Fallzahl ................................................................................................ 9
2.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen..................................................... 10
2.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I „Ost“ ..................................................................... 11
2.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II „West“ ................................................................. 14
2.3.3 Näherungswerte für große Wohnungen im Vergleichsraum I „Ost“ ............................ 15
2.3.4 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den LK Altötting ..................... 17
2.4 Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle.......................................................... 19
2.5 Arbeitsschritt 5: Ergebnis: Richtwerttabelle für den LK Altötting ......................................... 20
3. Angemessene Nebenkosten ............................................................................................ 21
3.1 Vorbemerkung und Datenquellen ......................................................................................... 21
3.2 Verlangte Nebenkostenabschläge im LK Altötting ................................................................ 22
3.2.1 Datengrundlage ............................................................................................................. 22
3.2.2 Kalte Nebenkosten (Betriebskosten) ............................................................................. 22
3.2.3 Warme Nebenkosten (Heizkosten)................................................................................ 26
4. Beurteilung der Angemessenheit für den LK Altötting...................................................... 29
4.1 Ergebnistabellen für den LK Altötting (Übersicht) ................................................................. 29
4.2 Mögliche Prüfschemata zur Beurteilung der Angemessenheit ............................................. 30
4.3 Prüfschema für den LK Altötting (Bruttokaltmiete) ............................................................... 31
5. Ausblick und Aktualisierung ............................................................................................ 32
ANHANG .................................................................................................................................... 33
1. Das empirica-Konzept ..................................................................................................... 33
1.1 Kern der Analyse .................................................................................................................... 33
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 ii
1.2 Basisanalyse: Die fünf Arbeitsschritte des empirica-Konzepts .............................................. 35
1.3 Ergänzende Leistungsbausteine (optional) ............................................................................ 36
2. Anhang zu Kap. 2 (Grundmiete) ...................................................................................... 37
2.1 Details zu Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ................................. 37
2.1.1 Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen ..................................... 37
2.1.2 Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen ....................................... 38
2.1.3 Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Marktsegments ..................... 42
2.2 Details zu Arbeitsschritt 2: Eckwerte der empirica-Preisdatenbank ..................................... 44
2.3 Details zu Arbeitsschritt 4: Plausibilisierung für den LK Altötting ......................................... 45
2.3.1 Plausibilisierung durch räumlichen Vergleich................................................................ 45
2.3.2 Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen ..................................................... 46
2.3.3 Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard ................................................ 50
2.4 Details zu Arbeitsschritt 5: Basistabelle für den LK Altötting zur Erstauswertung 2019 ....... 54
3. Anhang zu Kap. 3 (Nebenkosten/weitere Datenquellen) .................................................. 56
3.1 Datenquelle 2: Nebenkosten von Wohnungen, die von Bedarfsgemeinschaften
bewohnt werden.................................................................................................................... 56
3.2 Datenquelle 3: Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes ................................... 56
4. Anhang zu Kap. 4.3 (Mögliche Prüfschemata) .................................................................. 58
4.1 Komponentenprüfung ........................................................................................................... 58
4.2 Verrechnung von Grundmiete und Nebenkosten ................................................................. 59
5. Anforderungen an ein KdU-Konzept und Erfahrungen in der Praxis .................................. 64
5.1 Einfache und systematische Herleitung (Anforderung von empirica) ................................... 64
5.2 Schlüssiges Konzept (Anforderungen des BSG) ..................................................................... 65
5.3 Inhaltlicher Austausch mit Sozialrichtern .............................................................................. 67
5.4 Fachbeiträge zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen ................................................. 68
5.5 Sozialgerichtliche Bestätigungen aus verschiedenen Bundesländern ................................... 68
5.6 Referenzliste .......................................................................................................................... 71
empiricaMietobergrenzen Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019
KURZFASSUNG
Nach § 22 SGB II werden Bedarfe für Unter- Zudem werden die in den Wohnungsinseraten
kunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen enthaltenen Angaben zur Höhe der Abschlags-
Aufwendungen anerkannt, jedoch nur soweit zahlungen für Wohnnebenkosten im Landkreis
sie angemessen sind. Zuständige Leistungsträ- Altötting ausgewertet. Aus den Ergebnissen
ger sind nach § 6 SGB II die Kreise und kreis- (Abbildung 29, Seite 29) wird in Absprache mit
freien Städte. Es liegt in ihrer Zuständigkeit, dem Auftraggeber ein Prüfschema festgelegt:
den unbestimmten Rechtsbegriff der Ange-
messenheit auszufüllen. Der Landkreis Altötting zieht zur Beurteilung
der Angemessenheit der Unterkunftskosten
Ziel der hier vorliegenden Erstauswertung 2019 die Bruttokaltmiete heran: Die Bedarfe für Un-
ist es, Transparenz über die aktuellen Verhält- terkunft und Heizung gelten als angemessen,
nisse an den lokalen Mietwohnungsmärkten wenn die Bruttokaltmiete die Richtwerte für
im Landkreis Altötting zu schaffen und die angemessene Bruttokaltmieten nicht überstei-
Richtwerte für angemessene Kosten der Unter- gen (Abbildung 4). Die Angemessenheit der
kunft entsprechend festzulegen. Der Landkreis Heizkosten wird separat beurteilt.
Altötting wird dazu in die zwei Vergleichs-
räume „Ost“ und „West“ unterteilt (Abbildung Damit werden für Bedarfsgemeinschaften im
1) und dort für jeweils fünf Haushaltsgrößen Landkreis Altötting die Bedarfe der Unterkunft
DIE Mietobergrenzen gerade so festgelegt, gemäß § 22 SGB II gedeckt und gleichzeitig auf
dass Bedarfsgemeinschaften immer ein Drittel ein angemessenes Maß beschränkt.
der öffentlich inserierten Wohnungen in ange-
messener Größe im Vergleichsraum anmieten
können. Damit lässt sich ihr Unterkunftsbedarf Abbildung 1: Vergleichsräume im LK
decken. Altötting
Das Mietspektrum öffentlich inserierter Woh- Vergleichsraum Kommune/VG
nungen in angemessener Größe wird dazu so Burghausen
durch eine aufsteigende Linie dargestellt, dass
I - Ost Haiming
der Richtwert direkt abgelesen werden kann
(Abbildung 2). Auswertungszeitraum sind in VG Emmerting
der vorliegenden Erstauswertung 2019 die acht Töging a. Inn
Quartale III/2017 bis II/2019. Tüßling
Altötting
Das Ergebnis der ist eine Richtwerttabelle für
VG Unterneukirchen
angemessene Nettokaltmieten im Landkreis
Garching a.d. Alz
Altötting zum Stand 2019 (Abbildung 3).
Neuötting
Ziel der Mietobergrenzen ist es, unangemes- II - West Winhöring
sene Wohnungen mit gehobenem Standard für VG Kirchweidach
Bedarfsgemeinschaften auszuschließen (die VG Marktl
Mietobergrenze muss also unterhalb von deren
Burgkirchen a.d. Alz
Mieten liegen), aber die Verfügbarkeit von
Wohnungen mit einfachem Standard zu ge-
VG Reischach
währleisten (die Mietobergrenze muss also Pleiskirchen
oberhalb von deren Mieten liegen). Dies wird Teising
durch das empirica-Konzept gewährleistet. Quelle: vgl. Abbildung 9 (Seite 7) empirica
empiricaMietobergrenzen Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019
Abbildung 2: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR II „West“ 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme); vgl. Abbildung 14 (Seite 14) empirica
Abbildung 3: Richtwerttabelle für angemessene Nettokaltmieten im LK Altötting
(Stand 2019)
Angemessene Netto-Monatskaltmiete (Euro)
Vergleichsraum
1-Personen- 2-Personen- 3-Personen- 4-Personen- 5-Personen-
Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt
I - Ost 350 400 500 580 730
II - West 320 390 430 500 600
* Quelle: vgl. Abbildung 17 (Seite 20)
empirica
Abbildung 4: Richtwerttabelle für angemessene Bruttokaltmieten im LK Altötting
(Stand 2019)
Angemessene Brutto-Monatskaltmieten
(Euro/Wohung)
Vergleichsraum
1-Personen- 2-Personen- 3-Personen- 4-Personen- 5-Personen-
Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt
VR I "Ost" 410 470 580 660 820
VR II "West" 380 460 510 580 690
Quelle: vgl. Abbildung 30 (Seite 31). empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 1
LANGFASSUNG
1. Vorbemerkungen
1.1 Aufgabenverständnis
Nach § 22 Abs. 1 Sozialgesetzbuch II (SGB II) werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung Angemessenheit von
in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, aber nur soweit sie angemessen Unterkunftskosten
sind. Zuständige Leistungsträger für Kosten der Unterkunft sind nach § 6 SGB II Kreise und
kreisfreien Städte. Es liegt in ihrer Zuständigkeit, den unbestimmten Rechtsbegriff der An-
gemessenheit unter Beachtung der Rechtsprechung auszufüllen. Der Landkreis Altötting
hat empirica in diesem Zusammenhang mit der Herleitung von Mietobergrenzen für an-
gemessenen Kosten der Unterkunft (KdU) nach einem schlüssigen Konzept im Landkreis
Altötting beauftragt.
Das empirica-Konzept zeichnet sich durch Transparenz und Marktnähe aus: Im Vorder- empirica-Konzept
grund steht, dass zu den ermittelten Mietobergrenzen Wohnungen, die den Wohnbedarf
decken (das ist das Wichtigste) und gleichzeitig nicht unangemessen teuer sind (so § 22
SGB II), auch wirklich verfügbar sind. Dazu wird das Mietspektrum verfügbarer Wohnun-
gen als aufsteigende Linie dargestellt und über die Festlegung einer Mietobergrenze ein
Teil davon (optisch ablesbar) für Bedarfsgemeinschaften zugänglich gemacht. Zudem wird
dargestellt, ab welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen vor Ort auffallend hoch sind.
Die von empirica dargestellten Kurven (Abbildung 13 ff.) bilden wertungsfrei die aktuellen Einfachheit
Verhältnisse am lokalen Mietwohnungsmarkt ab, wie sie sich für jeden Wohnungssu-
chenden (z.B. beim Blick ins Internet) darstellen. Ihr Verlauf hängt allein von der Woh-
nungsmarktsituation vor Ort ab und ist unabhängig vom verwendeten Konzept! Nur mit
Kenntnis dieser aktuellen Verhältnisse am lokalen Mietwohnungsmarkt lassen sich die
Kosten für Unterkunft und Heizung auf ein angemessenes Maß beschränken.
Beim empirica-Konzept werden die Mietobergrenzen im Sinne der Leistungsempfänger Erfahrung
grundsätzlich so hoch gewählt, dass angemessene Wohnungen auch wirklich verfügbar
sind. Die erforderlichen Daten liegen bei empirica bereits vor und können je nach den
Verhältnissen vor Ort noch um weitere Daten ergänzt werden. Damit ist das Konzept auch
für ländliche Kreise geeignet, in denen andere Datenquellen nur unzureichend zur Verfü-
gung stehen. Sozialgerichte haben das empirica-Konzept bereits bestätigt (vgl. Seite 68).
Das Konzept wird inzwischen in über 40 Landkreisen und kreisfreien Städten verwendet
(vgl. Seite 69). Leistungsträger beauftragen regelmäßig Aktualisierungen. Sie können of-
fenbar in der Praxis gut mit den Werten arbeiten. Das ist uns wichtig.
Eine gute Methodik zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen ist auch effizient: Ein Effizienz
Konzept wird nicht allein dadurch besser, wenn viele Daten (z.B. veraltete Bestandmieten)
erhoben werden. Ein Konzept sollte schlüssig sein. Aber das reicht noch nicht. Auch
schlüssig hergeleitete Mietobergrenzen können (irgendwann) zu niedrig sein. Wichtig für
Bedarfsgemeinschaften ist allein das Ergebnis: „Können zu den ermittelten Mietobergren-
zen bedarfsgerechte Wohnungen (kein gehobener Standard) auch wirklich aktuell vor Ort
angemietet werden?“ Nur dann sind die Mietobergrenzen (noch) gut gewählt.
Daher stellt das empirica-Konzept diese Frage in den Vordergrund und konzentriert sich
auf die dafür erforderlichen Auswertungen.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 2
1.2 Aufbau des Berichts
Im empirica-Konzept erfolgt die Herleitung von Richtwerten für angemessene Nettokalt-
mieten in fünf Arbeitsschritten (Kap. 2). Der Kern der Analyse ist im Anhang beschrieben
(vgl. Anhang-Kap. 1, Seite 33). Es kann um die Herleitung von Obergrenzen für angemes-
sene Nebenkosten erweitert werden (Kap. 3). Die Ergebnisse der Analysen werden in ei-
ner Ergebnistabelle festgehalten (vgl. Abbildung 29, Seite 29). Auf dieser Basis kann der
Auftraggeber das letztliche Prüfschema, bis zu welcher Höhe Bedarfe für Unterkunft und
Heizung vor Ort als angemessen angesehen werden, festlegen (Kap. 4). Mieten können
sich ändern. Daher wird zudem der Trend der Mietenentwicklung der letzten Jahre aufge-
zeigt (vgl. Abbildung 31, Seite 32).
Eine spätere Aktualisierung im Rahmen des empirica-Konzepts ist keine schematische In-
dexfortschreibung, sondern erfolgt in gleicher Detailliertheit wie eine Erstauswertung:
Die Mieten werden nach dem gleichen Prinzip ausgewertet, nur auf Basis aktuellerer Mie-
ten. Im zeitlichen Vergleich wird durch parallele Darstellung der alten und neuen Kurven
transparent gemacht, wie sich das Mietspektrum vor Ort seit der letzten Auswertung in
jeder Wohnungsgrößenklassen verändert hat. Richtwerte ändern sich so auch bei einer
Aktualisierung nur dann und nur so weit, wie sich auch der Wohnungsmarkt seit der letz-
ten Auswertung verändert hat.
Jedes Kapitel beginnt mit Erläuterungen zur Methodik, wie sie in allen empirica-Gutachten
zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen angewendet wird. So profitiert jeder Leis-
tungsträger von Antworten auf Fragen und Anmerkungen, die auch andernorts zum em-
pirica-Konzept gestellt wurden. Allgemeine Hinweise zum empirica-Konzept und Details
zu den Auswertungen sind im Anhang dargestellt.
Die konkreten Ergebnisse für den Landkreis Altötting sind zum schnelleren Auffinden Ergebnisse für den LK
durch Randstriche markiert. Altötting
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 3
1.3 Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen im LK Altötting
Der Landkreis Altötting liegt im südöstlichen Teil Bayerns im Regierungsbezirk Oberbay-
ern. Im Nordosten angrenzend liegt der Landkreis Rottal-Inn. Im Osten grenzt der Land-
kreis Altötting an Österreich, im Süden an den Landkreis Traunstein und im Westen an
den Landkreis Mühldorf am Inn. (Abbildung 5). Die überregionale verkehrliche Anbindung
wird in Ost-West-Richtung durch die A94 (München- Passau) gewährleistet. Die regionale
Anbindung erfolgt in Nord-Süd-Richtung v. a. durch die B299, die B588 und die B 20.
Abbildung 5: Regionale Einbindung des Landkreises Altötting
empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 4
Im Landkreis Altötting wohnten 2011 lt. Zensus rund 46.000 Haushalte, davon 20.800 zur
Miete (Abbildung 6). Derzeit sind rund 1.500 der zur Miete wohnenden Haushalte im
Landkreis Altötting SGB II-Bedarfsgemeinschaften (Stand Februar 2019).1 Wenn sich die
Zahl der Mieterhaushalte seit 2011 proportional zur Einwohnerentwicklung verändert hat
(2011 bis 2017: +3,8 %)2, beträgt der Anteil der Mieter-SGB II-Bedarfsgemeinschaften an
allen Mieterhaushalten derzeit rund 7 %.3
Abbildung 6: Haushalte im LK Altötting nach Art der Wohnungsnutzung
Haushalte
Art der Wohnnutzung
Anzahl Anteil
Von Eigentümer/-in bewohnt 25.345 55,0%
Zu Wohnzwecken vermietet 20.770 45,0%
Insgesamt 46.115 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
Im Jahr 2011 waren laut Zensus im Landkreis Altötting zudem rund 21.400 Wohnungen zu
Wohnzwecken vermietet (Abbildung 7).4 Von diesen verfügten die meisten (82,9 %) über
eine Zentralheizung (Abbildung 8). Nur 0,4 % dieser Mietwohnungen hatten keine Hei-
zung, 6,9 % lediglich Einzel- oder Mehrraumöfen (darunter neben Nachtspeicherheizun-
gen ggf. auch Kohleöfen). 99,4 % dieser Mietwohnungen im Landkreis Altötting hatten
sowohl Badewanne/Dusche als auch ein WC.
Abbildung 7: Wohnungen im LK Altötting nach Art der Wohnnutzung
Wohnungen
Art der Wohnnutzung
Anzahl Anteil
Von Eigentümer/-in bewohnt 25.829 52,3%
Zu Wohnzwecken vermietet 21.372 43,3%
Ferien- und Freizeitwohnung 169 0,3%
Leer stehend 1.982 4,0%
Insgesamt 49.352 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
1 Von 1.827 SGB II-Bedarfsgemeinschaften wohnen 1.552 zur Miete (Quelle: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit,
Stand Februar 2019).
2 Seit 2011 ist die Einwohnerzahl im Landkreis Altötting von 106.343 auf 110.337 (2017) gestiegen, d. h. um +3,8 %
(Quelle: Statistischen Ämter des Bundes und der Länder).
3 Geschätzte Mieterhaushalte in 2017: 20.770*1,038 = 21.559. Durch den Trend zur Haushaltsverkleinerung dürfte die
Zahl der Haushalte – und entsprechend auch der Mieterhaushalte – weniger stark gestiegen sein als die Einwohner-
zahl, so dass der Anteil der Mieter-SGB II-Bedarfsgemeinschaften an allen Mieterhaushalten niedriger liegt als hier
ausgewiesen.
4 Die Zahl der Mietwohnungen entspricht nicht der Zahl der Mieterhaushalte. Grund sind Zweitwohnsitze (ein Haushalt
bewohnt mehrere Wohnungen) und Wohngemeinschaften (eine Wohnung wird von mehreren Haushalten bewohnt).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 5
Abbildung 8: Mietwohnungen im LK Altötting nach Heizungsart und Bad-
Ausstattung
Wohnungen zu Wohnzwecken
Ausstattungsmerkmale
Anzahl Anteil
Fernheizung 1.817 8,5%
Etagenheizung 207 1,0%
Blockheizung 67 0,3%
Zentralheizung 17.724 82,9%
Einzel/Mehrraumöfen (auch Nachtspeicherheizung) 1.464 6,9%
Keine Heizung im Gebäude oder in den Wohnungen 93 0,4%
Insgesamt 21.372 100,0%
Badewanne/Dusche und WC vorhanden 21.236 99,4%
Badewanne/Dusche und WC nicht vorhanden 46 0,2%
Badewanne/Dusche vorhanden, WC nicht vorhanden 37 0,2%
Badewanne/Dusche nicht vorhanden, WC vorhanden 53 0,2%
Insgesamt 21.372 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
Definiert man als Mindeststandard für eine zumutbare Wohnung das Vorhandensein (1.)
einer Heizung, die (2.) besser als Kohleofen ist, und (3.) das Vorhandensein eines Bades
(Badewanne/Dusche) und WCs, dann erfüllten 2011 höchstens (0,4 + 6,9 + 0,6 =) 7,9 %
aller Mietwohnungen im Landkreis Altötting diesen Standard nicht (Quelle: Zensus 2011).5
Seit 2011 sind weitere Wohnungen gebaut worden, die den Mindeststandard erfüllen.
Der Anteil der Wohnungen mit unzureichendem Standard dürfte seitdem weiter gesun-
ken sein.
Hinweis: Die hier genannten Zahlen aus dem Zensus 2011 beschreiben den Zustand des
gesamten Mietwohnungsbestands im Landkreis Altötting im Jahr 2011. Die nachfolgenden
Auswertungen zur Herleitung eines Richtwerts für angemessene Nettokaltmieten (Kap. 2)
beziehen sich nur auf diejenigen Wohnungen des aktuellen Mietwohnungsbestands, die
in der letzten Zeit zur Neuvermietung angeboten wurden. Dies sind tendenziell die besse-
ren Wohnungen des aktuellen Bestands. Denn Mietwohnungen ohne Heizung und/oder
ohne Bad/WC werden praktisch nie öffentlich inseriert oder von Wohnungsunternehmen
angeboten. Wohnungen, die nicht angeboten wurden, fließen auch nicht in die nachfol-
genden Auswertungen ein.
5 De facto wird der Anteil geringer sein, weil in den 6,9 % der „Wohnungen mit Einzel- oder Mehrraumöfen“ auch Nacht-
speicherheizungen enthalten sind (nicht nur Kohleöfen) und weil zudem einige der Wohnungen ohne WC und/oder
ohne Badewanne/Dusche gleichzeitig auch keine ausreichende Heizung haben könnten, hier also doppelt gezählt sind.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 6
2. Angemessene Nettokaltmieten (Grundmieten)
Die Herleitung der angemessenen Nettokaltmiete erfolgt in fünf Arbeitsschritten. Metho-
dik und Aufbau des empirica-Konzepts sind im Anhang, Kap. 1, beschrieben.
2.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung
Die Angemessenheit von Kosten der Unterkunft gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II und § 35
Abs. 2 Satz 1 SGB XII soll unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungsmarktsituation
vor Ort festgestellt werden. Dazu ist eine Definition dessen erforderlich, was als „ange-
messene Wohnung“ gelten soll (Arbeitsschritt 1).
• Physische Angemessenheit: Der Landkreis Altötting grenzt eine angemessene Woh- Festlegung der VR
nungsgröße auf Grundlage der Wohnflächengrenzen aus Ziffer 22.2 der Wohnraum- im LK Altötting
förderungsbestimmungen 2012 des Bayerischen Staatsministeriums des Innern ab.
Als angemessene Wohnungsgrößen gelten für einen 1-Personen-Haushalt 50 m², für
einen 2-Personen-Haushalt 65 m², für einen 3-Personen-Haushalt 75 m², für einen 4-
Personen-Haushalt 90 m² und für einen 5-Personen-Haushalt 105 m² Wohnfläche.
Für größere Haushalte werden für jede weitere Person jeweils 15 m² veranschlagt
(Details dazu vgl. Anhang-Kap. 2.1.1).
• Räumliche Angemessenheit: Der Landkreis Altötting fasst angesichts eines gering
ausgeprägtem Mietwohnungsmarkt bei aber gleichzeitig relativ starkem Mietgefälle
die Kommunen im Landkreis Altötting zu zwei Vergleichsräumen zusammen: Der Ver-
gleichsraum I „Ost“ setzt sich zusammen aus den Kommunen Burghausen, Haiming
und VG Emmerting. Der Vergleichsraum II „West“ umfasst alle übrigen Kommunen
(Abbildung 9). Diese Vergleichsräume werden idealerweise auch in späteren Aktuali-
sierungen beibehalten, um sicherzustellen, dass sich Richtwerte nur dann und nur so
weit ändern, wie sich die Mieten ändern (Details dazu vgl. Anhang-Kap. 2.1.2).6
• Qualitative Angemessenheit: Der Landkreis Altötting definiert als angemessenes
Marktsegment, zu dem Bedarfsgemeinschaften Zugang haben sollen, das unteren
Wohnungsmarktdrittel der verfügbaren Wohnungen (Details dazu vgl. Anhang-
Kap. 2.1.3).
6 Auswertungszeitraum zur Vergleichsraumbildung sind daher hier einmalig die zwölf Quartale III/2016 bis II/2019.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 7
Abbildung 9: Mietniveaus* und Vergleichsräume im LK Altötting 2019**
Median
Vergleichsraum Kommune/VG Fallzahl
(Euro/m²)
Burghausen 7,20 766
I - Ost Haiming 7,00 48
VG Emmerting 6,61 110
Töging a. Inn 6,85 189
Tüßling 6,68 46
Altötting 6,67 598
VG Unterneukirchen 6,47 132
Garching a.d. Alz 6,25 170
Neuötting 6,20 258
II - West Winhöring 6,12 90
VG Kirchweidach 6,04 122
VG Marktl 5,99 68
Burgkirchen a.d. Alz 5,86 235
VG Reischach 5,83 44
Pleiskirchen k.A. 25
Teising k.A. 15
LK Altötting 6,62 2.916
* Mittlere Quadratmetermiete (Median) über alle Wohnungsgrößen in einer Kommune (Mindestfallzahl 30),
** Auswertungszeitraum: Quartale III/2016 bis II/2019. - VG: Verwaltungsgemeinschaft k.A.: Keine Angabe
(Fallzahl < 30).
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 8
2.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis Festlegung im LK
Altötting
In Arbeitsschritt 2 wird der Beobachtungsgegenstand näher beschrieben, die Art und
Weise der Datenerhebung dokumentiert und auf die Repräsentativität und Validität der
Datengrundlage verwiesen.
2.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen
Datengrundlage zur Beurteilung von angemessenen Kosten der Unterkunft sind die Mie-
ten verfügbarer Wohnungen.
• Dazu zählen zum einen die Mieten öffentlich inserierter Wohnungen (Wohnungs-
inserate in Internet und Zeitung), wie sie z. B. in der empirica-Preisdaten-bank er-
fasst werden,
• zum anderen auch Mieten nicht öffentlich inserierter Wohnungen, die ebenfalls
von Bedarfsgemeinschaften angemietet werden können, z. B. Daten von örtlichen
Wohnungsunternehmen, die möglicherweise nicht alle ihre Angebote öffentlich
inserieren, sondern über Wartelisten vergeben.7
Öffentlich inserierte Wohnungsangebote
Eine repräsentative Stichprobe der Mieten und Kaufpreise öffentlich inserierter Immo- empirica-Preisdaten-
bilien wird in der empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme, bis 2011 IDN Immo- bank
daten GmbH) erfasst. Die empirica-Preisdatenbank stützt sich auf einen ausgewogenen
Mix an Datenquellen verschiedenster Vertriebskanäle. Neben großen Immobilienportalen
fließen auch spezialisierte Internetquellen (z. B. für Privatanbieter, Genossenschaften o-
der Wohngemeinschaften) und Printmedien (Kleinanzeigen lokaler, regionaler und über-
regionaler Zeitungen) ein. Die Daten werden kontinuierlich, deutschlandweit und flächen-
deckend recherchiert und im Querschnitt (über alle Quellen) und im Längsschnitt (über
die Zeit) professionell um Doppler bereinigt.
In der empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) werden die in den Inseraten
enthaltenen Wohnwertmerkmale (z. B. Ort, Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung usw.)
mit erfasst. Auf die empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) wird auch in der
Fachliteratur verwiesen (vgl. u. a. Forschungsbericht des BMAS8). Weitere Details zur em-
pirica-Preisdatenbank: vgl. Anhang-Kap. 2.2.
7 Ausdrücklich nicht aufgenommen werden lediglich Wohnungsangebote, die „unter der Hand“ zwischen Freunden und
Verwandten vermittelt werden. Denn diese sind für das Gros der Bedarfsgemeinschaften nicht zugänglich und sollten
daher nicht als Grundlagen für Richtwerte gelten.
8 Bundesministeriums für Arbeit und Soziales (BMAS): Ermittlung der existenzsichernden Bedarfe für die Kosten der
Unterkunft und Heizung in der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II)
und in der Sozialhilfe nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII), Download unter:
http://www.bmas.de/DE/Service/Medien/Publikationen/Forschungsberichte/Forschungsberichte-Arbeits-
markt/fb478-ermittlung-existenzsicherende-bedarfe.html, vgl. S.181.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 9
Nicht öffentlich inserierte Wohnungsangebote
Mietwohnungsangebote, die nicht öffentlich inseriert wurden, können zusätzlich mit aus- Daten von
gewertet werden. So wird z. B. ein Wohnungsunternehmen, das über größere Wohnungs- Wohnungsunterneh-
leerstände verfügt oder das seine Wohnungen unterhalb der marktüblichen Miete anbie- men
tet (z. B. ein kommunales Wohnungsunternehmen), nicht alle Wohnungsangebote öffent-
lich inserieren. Das Gleiche gilt für freiwerdende Sozialwohnungen. Wenn Wohnungen,
etwa aus sozialen Gründen, besonders günstig angeboten werden, erfolgt die Vergabe
häufig nach Warteliste, und einige Wohnungen werden erst gar nicht inseriert. Diese An-
gebote können dann auch nicht in der empirica-Preisdatenbank enthalten sein. Gleich-
wohl sind sie ein Teil des Marktes verfügbarer Wohnungen. Deshalb werden grundsätzlich
weitere lokalspezifische Datenquellen erfragt. In einer standardisierten Tabellenabfrage
können Wohnungsunternehmen angeben, zu welchen Mieten welche Wohnungen im
Auswertungszeitraum den Mieter gewechselt haben bzw. wie viele Wohnungen welcher
Größe aktuell leer stehen und zu welcher Miete angemietet werden könnten. Abfragt
werden von Wohnungsunternehmen nur Angebote, die nicht auch öffentlich inseriert
wurden.9 Diese Daten werden über den Leistungsträger an empirica weitergeleitet und
dann von empirica zusätzlich in den Auswertungsdatensatz aufgenommen.
Zur Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Nettokaltmieten werden im Land- Datengrundlage für
kreis Altötting (Erstauswertung 2019) nur öffentlich inserierte Mietwohnungsangebote den LK Altötting
ausgewertet. Datengrundlage ist die empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme).
2.2.2 Filtersetzung und Fallzahl
Für die Auswertung werden für jeden Vergleichsraum alle bekannten Mietwohnungsan- Mindestfallzahl
gebote aller betrachteten Wohnungsgrößenklassen im gesamten Auswertungszeitraum
aus der (ggf. um die Daten von Wohnungsunternehmen erweiterten) empirica-Preisda-
tenbank herausgefiltert. Auswertungszeitraum sind je nach Fallzahl die letzten vier, acht
oder zwölf Quartale (bis einschließlich des letzten abgelaufenen Quartals), so dass es
keine Verzerrungen durch saisonale Schwankungen gibt. Um statistisch relevante Aussa-
gen über das gesamte Mietspektrum treffen zu können, wird darauf geachtet, dass eine
Mindestfallzahl von 100 angebotenen Wohnungen für jede Wohnungsgrößenklasse in je-
dem Vergleichsraum erreicht wird.10 Bei zu geringer Fallzahl für einzelne Wohnungsgrö-
ßen, z. B. in Kommunen mit ohnehin nur wenigen Mietwohnungen, werden in Einzelfällen
Näherungswerte berechnet, deren Herleitung ebenfalls transparent erläutert wird.
9 Wohnungen, die nicht öffentlich inseriert wurden, können auch nicht in der empirica-Preisdatenbank enthalten sein
(keine Doppler).
10 Der relative Standardfehler ist ein Maß für die durchschnittliche Abweichung des Preises in der Stichprobe vom „wah-
ren“ Preis in der Grundgesamtheit. Je kleiner der relative Standardfehler ist, desto genauer kann der unbekannte
„wahre“ Preis mit Hilfe der Stichprobe ermittelt werden. Erfahrungsgemäß ist in unserer Preisdatenbank der relative
StandardfehlerMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 10
• Auswertungszeitraum: In der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Altötting Fallzahlen für den LK
werden zur Richtwertbestimmung sämtliche in der empirica-Preisdatenbank (Basis: Altötting
empirica-systeme) enthaltenen Mietwohnungsangebote herausgefiltert, die im
Landkreis Altötting zwischen dem 1. Juli 2017 und 30. Juni 2019 (acht Quartale:
III/2017 bis II/2019) angeboten wurden.11
• Fallzahl: Im Ergebnis fließen über 2.000 Mietwohnungsangebote aus dem Landkreis
Altötting in die Auswertung ein.12 Abbildung 10 zeigt, wie sich diese Mietwohnungs-
angebote auf die Wohnungsgrößenklassen und Vergleichsräume verteilen.
• Mindestfallzahl: Die Mindestfallzahl von 100 wird im Landkreis Altötting in fast allen
Vergleichsräumen und Wohnungsgrößenklassen erreicht. Lediglich für die großen
Wohnungen um 105 m² im Vergleichsraum I „Ost“ wird die Mindestfallzahl nicht er-
reicht (vgl. eckige Klammern). Hier werden die Richtwerte über Näherungswerte
plausibilisiert (vgl. Kap. 2.3.3, ab Seite 15).
Abbildung 10: Fallzahlen der vorliegenden Auswertung für den LK Altötting
2019*
Angebotsfälle: Mietwohnungen nach alle Wohnungs-
Vergleichs- Wohnungsgrößen** größen***
raum
um 50 m² um 65 m² um 75 m² um 90 m² um 105 Summe
m²
VR I "Ost" 133 173 178 143 [41] 617
VR II "West" 279 454 449 329 158 1.457
Gesamt 412 627 627 472 199 2.074
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019. - ** Wohnungsgrößenklasse: +/- 10 m² („um 50 m²“
heißt genauer „40 m² bis unter 60 m²“). - *** Entspricht nicht der Zeilensumme (da hier: alle Wohnungsgrö-
ßen). Zur Aufteilung auf Wohnungsgrößenklassen vgl. Basistabelle (im Anhang, Kap. 2.4).
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
2.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen
In Arbeitsschritt 3 wird ermittelt, was die (in Arbeitsschritt 1 definierten) angemessenen
Wohnungen auf Basis der (in Arbeitsschritt 2) genannten Daten aktuell vor Ort kosten.
Das ist die Mietobergrenze. Denn teurere Wohnungen sind entsprechend nicht mehr an-
gemessen. Die Methodik wird beispielhaft beschrieben (Kap. 2.3.1) und anschließend
auch auf die übrigen Vergleichsräumen angewendet. Die Einhaltung mathematisch-statis-
tischer Grundsätze ist selbstverständlich.
11 Der Auswertungszeitraum für die Herleitung der Mietobergrenzen (acht Quartale) ist kürzer als der Auswertungszeit-
raum zur Bildung der Vergleichsräume (vgl. Arbeitsschritt 1: zwölf Quartale). Hintergrund ist, dass zur Herleitung der
Mietobergrenzen möglichst aktuelle Mieten verwendet werden. Bei Aktualisierungen ändern sich die Vergleichsräume
in der Regel nicht, aber die Mietobergrenzen werden erneut auf Basis der jeweils letzten acht Quartale ermittelt.
12 Der Begriff „Mietwohnungsangebote“ umfasst hier auch Miet-Einfamilienhäuser (vgl. dazu auch letzte Zeile der Ba-
sistabelle: Anhang, Kap. 2.4).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 11
2.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I „Ost“
Für jede betrachtete Wohnungsgrößenklasse in jedem Vergleichsraum wird zunächst das
gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnungen grafisch dargestellt – von der billigsten
bis zur teuersten Wohnung. Die jeweiligen Fallzahlen (Abbildung 10) werden auch in der
Legende der Auswertungsgrafiken angegeben (Abbildung 11 ff.). Die Mieten dieser im
Auswertungszeitraum angebotenen Wohnungen werden der Höhe nach sortiert und als
Kurve abgebildet. Die Kurve stellt damit das gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnun-
gen dieser Größe in diesem Vergleichsraum dar. Insbesondere werden damit die Mieten
aller angebotenen Wohnstandards erfasst.
Zur Verdeutlichung geschieht dies hier im Lesebeispiel für ca. 65 m² großen Wohnungen Lesebeispiel
im Vergleichsraum I: „Ost“: Ordnet man nämlich alle vorliegenden Mietwohnungsange-
bote von ca. 65 m² großen Wohnungen, die innerhalb der letzten acht Quartale im Ver-
gleichsraum I: „Ost“ angeboten wurden (Fallzahl 173) nach der Höhe der jeweils verlang-
ten Miete, so ergibt sich eine stete Kurve (Abbildung 11). Der Verlauf der Kurve zeigt die
Miethöhen, zu denen jedes dieser 173 Mietobjekte angemietet werden konnte (Fallzahl
in der Legende). Die Kurve beginnt links bei etwa 200 Euro/Wohnung (billigste Wohnung)
und endet rechts bei etwa 700 Euro Monatsmiete (teuerste Wohnung). Da sämtliche
Wohnungen etwa gleich groß und im gleichen Vergleichsraum liegen (hier: im Vergleichs-
raum I „Ost“), können Mietunterschiede nur durch Qualitätsunterschiede (Ausstattung,
Sanierungszustand, Baujahr, kleinräumige Lage etc.) zustande kommen.
Die dargestellte Kurve bildet sich aus den Miethöhen konkreter Wohnungsangebote. So
zeigen die Wohnungsbeispiele in Abbildung 12, dass im Vergleichsraum I „Ost“ unter an-
derem folgende Wohnungen angeboten wurden: Für 360 Euro eine 2-Dachgeschosswoh-
nung in Burghausen mit 55 m² Wohnfläche, einem Tageslichtbad mit Dusche, Fliesen-/
und Laminatböden und einem Keller; für 400 Euro eine modernisierte 3-Zimmer-Dachge-
schosswohnung in Burghausen mit 55 m² Wohnfläche aus dem Jahr 1967, mit einem Ta-
geslichtbad, Fliesenböden, Gas-Zentralheizung und einem Keller; für 450 Euro eine 2-Zim-
merwohnung in Burghausen mit 64 m² Wohnfläche aus dem Jahr 1993, mit einem Tages-
lichtbad mit Dusche, Fliesen- und Teppichböden, Gas-Zentralheizung, Einbauküche, Auf-
zug und einem Keller; und für 650 Euro eine Neubau-2-Zimmerwohnung in Burghausen,
mit 67m² Wohnfläche aus dem Jahr 2017, mit einem Tageslichtbad mit Dusche und
Wanne, Gas-Zentralheizung, Fußbodenheizung, Einbauküche, Aufzug, Keller- und Abstell-
raum und einem Tiefgaragenstellplatz.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 12
Abbildung 11: Lesebeispiel: Mietspektrum ca. 65 m² großer verfügbarer Woh-
nungen im VR I „Ost“ 2019*
*Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
Abbildung 12: Mietspektrum mit Qualitätsbeschreibungen ca. 65 m² großer
verfügbarer Wohnungen im VR I „Ost“ 2019*
*Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 13
Wenn nun z. B. der Miethöchstwert des unteren Drittels (33 %) als angemessen gelten
soll, dann lässt sich die dort verlangte Höchstmiete entlang der 33 %-Linie ablesen (bei ca.
65 m² großen Wohnungen hier z. B. 400 Euro). Gemäß Abbildung 12 sind dann also die
beiden linken Beispielwohnungen angemessen, die beiden rechten aber nicht. Wenn
diese Abgrenzung plausibel erscheint, ist 400 Euro ein guter Richtwert, bis zu dem die
Nettokaltmiete für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I „Ost“ noch
als angemessen gelten könnte. Denn er besagt: 33 % aller Wohnungsangebote des Aus-
wertungsdatensatzes aus Vergleichsraum I „Ost“ mit etwa 65 m² Wohnfläche (also in ei-
ner Größe, wie sie für 2-Personen-Haushalte angemessen ist) wurden für maximal
400 Euro angeboten. Zu dieser Miethöhe sind also Wohnungen verfügbar und nur Woh-
nungen in höherer Qualität (gemäß Lage, Ausstattung, Sanierungszustand, Baujahr) kos-
ten mehr.
Umgekehrt gilt damit auch: Wenn das untere Wohnungsmarktdrittel als angemessen gel-
ten soll, dann lässt sich die dafür erforderliche Mietobergrenze eindeutig und einfach ent-
lang der 33 %-Linie ablesen. Falls eine großzügigere oder engere Abgrenzung als ein Drit-
tel gewählt werden soll, liegt die zielführende Mietobergrenze entsprechend höher oder
niedriger.13
Führt man diese Auswertung für alle relevanten Wohnungsgrößenklassen durch und zieht Mietspektrum im
für alle Wohnungsgrößenklassen die Grenze beim unteren Drittel, so ergeben sich daraus VR I „Ost“
folgende Richtwerte für den Vergleichsraum I „Ost“ (Abbildung 13): Verfügbare, ca. 50 m²
große Wohnungen, wie sie für 1-Personen-Haushalte angemessen groß sind, kosten im
unteren Wohnungsmarktdrittel bis zu 350 Euro im Monat, verfügbare, ca. 75 m² große
Wohnungen (für 3-Personen-Haushalte angemessen groß) kosten bis zu 500 Euro, verfüg-
bare, ca. 90 m² große Wohnungen (für 4-Personen-Haushalte angemessen) bis zu
580 Euro . Für verfügbare ca. 105 m² große Wohnungen (für 5-Personen-Haushalte ange-
messen) wird die Mindestfallzahl nicht erreicht. Hier werden die Richtwerte über Nähe-
rungswerte plausibilisiert (vgl. Kap. 2.3.3.). In der Legende sind die jeweiligen Fallzahlen
angegeben. Sie entsprechen den Fallzahlen in Abbildung 10.
Auf gleiche Weise wird auch das Mietpreisspektrum für die weiteren Vergleichsräume
dargestellt (Kap. 2.3.2).
13 Entsprechend lässt sich auch die Höchstmiete des unteren Fünftels (20 %), des unteren Viertels (25 %) und der unteren
Hälfte (50 %) der anmietbaren Wohnungen ablesen (vgl. dazu Abbildung 16).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 14
Abbildung 13: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR I „Ost“ 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme)
empirica
2.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II „West“
Abbildung 14: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR II „West“ 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 15
2.3.3 Näherungswerte für große Wohnungen im Vergleichsraum I „Ost“
Im Vergleichsraum I „Ost“ wird bei den ca. 105 m² großen Wohnungen die Mindestfallzahl
von 100 nicht erreicht (vgl. eckige Klammern in Abbildung 10 bzw. Legende in Abbildung
14). Daher ist die entsprechende Mietspektrenkurve hier nur gestrichelt dargestellt, denn
der Richtwert wird noch über Näherungswerte plausibilisiert.
Im Vergleichsraum I „Ost“ sind für die Wohnungsgrößenklasse der ca. 105 m² großen
Wohnungen in der Datenbank in der Summe über acht Quartale nur 41 Mietwohnungs-
angebote dieser Größenklasse enthalten (vgl. Abbildung 14: Fallzahlen in der Legende,
Linie gestrichelt). Das sind im Schnitt nur zwei Wohnungsangebote pro Monat. Möglich-
erweise gibt es insgesamt nur sehr wenige 105 m² große Mietwohnungen im Vergleichs-
raum I „Ost“. Bei einer so geringen Fallzahl handelt es sich bei den verlangten Mieten
jedenfalls nur um Einzelfälle, die aufgrund der Besonderheiten der einzelnen Wohnung
zu einem verzerrten Preisbild führen können.
Um auch für Teilmärkte mit geringer Fallzahl statistisch auswertbare Werte liefern zu kön- Näherungswerte
nen, erfolgt aus zwei verschiedenen Richtungen eine Annäherung an das tatsächliche
Preisniveau:
1. Wohnflächenausdehnung: Wenn es faktisch nur wenige Wohnungen einer be-
stimmten Wohnungsgröße vor Ort gibt, könnte man der Bedarfsgemeinschaft in
der Praxis auch erlauben, in etwas größere Wohnungen zu ziehen. Bezogen auf
die Auswertung bedeutet dies, dass nun folgende Frage beantwortet wird: „Wie
teuer sind die Wohnungen des unteren Wohnungsmarktsegments vor Ort, wenn
auch leicht größere Wohnungen (+10 m² Wohnfläche) mit betrachtet werden?“ –
Der neue Richtwert daraus wird tendenziell zwar leicht höher liegen, aber durch
die dann höhere Fallzahl ist der Wert statistisch besser abgesichert. Gegebenen-
falls kann diese Größenausdehnung weitergeführt werden (weitere Erhöhung um
+10 m²), bis mindestens 100 Wohnungsangebote aus dem Auswertungszeitraum
bekannt sind und ausgewertet werden können. Dies ist der erste Näherungswert.
2. Umkreisausdehnung: Wenn die Bedarfsgemeinschaft nicht genau hier, sondern
in der Nachbarkommune leben würde, müsste sie für eine Wohnung dieser Größe
möglicherweise etwas mehr oder etwas weniger zahlen. Das Mietniveau verän-
dert sich aber stetig im Raum und macht keine großen Sprünge. Die Frage lautet
also hier: „Wie hoch ist das Preisniveau für Wohnungen dieser Größe eigentlich
in den Nachbarkommunen?“ – Man kann davon ausgehen, dass Marktpreise sich
nicht an Verwaltungsgrenzen orientieren, sondern sich kontinuierlich im Raum
verändern. Das Preisniveau eines bestimmten Vergleichsraums wird daher immer
auch von der Wohnungsmarktsituation in den angrenzenden Kommunen beein-
flusst. Konkret betrachten wir daher alternativ zusätzlich zu den Wohnungsange-
boten im Vergleichsraum auch noch angebotene Wohnungen der entsprechen-
den Größenklasse in den angrenzenden Kommunen und ermitteln auf dieser Basis
den Höchstwert der Mieten im unteren Wohnungsmarktsegment der entspre-
chenden Wohnungen im „Vergleichsraum und Umgebung“. Dies ist der zweite
Näherungswert.
3. Vergleich: Wenn der zunächst gemessene Wert (mit der geringen Fallzahl) zwi-
schen den beiden Näherungswerten liegt, ist seine Höhe nicht unplausibel. Um
die Richtwertermittlung allein auf statistisch abgesicherte Daten stützen zu kön-
nen, verwenden wir in diesem Fall das arithmetische Mittel der beiden Nähe-
rungswerte. (Denn dieses liegt ebenfalls zwischen den beiden Näherungswerten,
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 16
schwankt aber im Zeitablauf nicht so stark wie der ungesicherte zunächst gemes-
sene Wert). Das arithmetische Mittel der beiden Näherungswerte wird in die
Richtwerttabelle übernommen. – Wenn aber der zunächst gemessene Wert ei-
nem Näherungswert entspricht oder aber höher oder niedriger als beide Nähe-
rungswerte liegt, übernehmen wir denjenigen Näherungswert als Richtwert, der
näher an diesem zunächst gemessenen Wert liegt. In den folgenden Grafiken sind
die ermittelten exakten drei Werte jeweils mit einem weißen Kästchen gekenn-
zeichnet; der gerundete übernommene Richtwert als graues Kästchen.
Abbildung 15: Fallzahlkontrolle der ca. 105 m² großen verfügbaren Wohnun-
gen im VR I „Ost“ 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019. - Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenaus-
dehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdehnung. „Umgebung“ von Vergleichsraum I „Ost“
sind die Nachbarkommunen Burgkirchen a.d.Alz, Kastl, Marktl, Neuötting, Stammham und Altötting im LK
Altötting sowie die Gemeinde Kirchdorf am Inn im LK Rottal am Inn.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
Abbildung 15 zeigt für die ca. 105 m² großen Wohnungen im Vergleichsraum I „Ost“ die Näherungswerte für
Ergebnisse beider Überprüfungen: VR I „Ost“
• Zunächst gemessener Wert: Dem zunächst gemessenen Wert (718 Euro, vgl. weißes
Kästchen, schwarze Schrift) liegen nur 41 Fälle zugrunde (vgl. Legende zur schwarz-
gestrichelten Linie), so dass die Mindestfallzahl von 100 nicht erreicht wird.
• Erster Näherungswert: Nach Erweiterung der Wohnflächenklasse um +40 m² beträgt
die Fallzahl 103 und kann als statistisch abgesichert betrachtet werden (blaue Linie).
Der erste Näherungswert für die ca. 105 m² großen Wohnungen liegt demnach bei
800 Euro/Monat (weißes Kästchen, blaue Schrift) und höher als der zunächst gemes-
sene Wert.
• Zweiter Näherungswert: Bei Umkreisausdehnung, d. h. unter zusätzlicher Berück-
sichtigung der Wohnungen um 105 m² Wohnfläche in den Nachbarkommunen, liegt
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting – Erstauswertung 2019 17
die Fallzahl abermals hoch genug (grüne Linie). Der zweite Näherungswert lässt sich
entlang der 33 %-Linie ablesen und liegt mit 650 Euro/Monat (weißes Kästchen,
grüne Schrift) etwas niedriger als der zunächst gemessene Wert.
Richtwert: Ein Vergleich aller drei Kurven zeigt, dass der zunächst gemessene Wert zwi-
schen den beiden Näherungswerten liegt. In Anlehnung an die oben beschriebene Vorge-
hensweise wird daher der Wert des arithmetischen Mittels gerundet in den Grundsiche-
rungsrelevanten Mietspiegel (empirica) übernommen (730 Euro) und dort mit einem +
markiert (vgl. Abbildung 16).
2.3.4 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den LK Altötting
Die Kurven bilden wertungsfrei das Mietspektrum verfügbarer Wohnungen ab. Ihr Verlauf
zeigt die aktuellen Verhältnisse am lokalen Mietwohnungsmarkt, wie er sich für jeden
Wohnungssuchenden beim Blick in Zeitung/Internet und in Angebote von Wohnungsun-
ternehmen darstellt. Ihr Verlauf hängt allein von der Wohnungsmarktsituation vor Ort ab
und ist daher unabhängig von der gewählten Mietobergrenze und dem verwendeten Kon-
zept.
Der Grundsicherungsrelevante Mietspiegel (empirica) zeigt die darin ermittelten Eck-
werte in der Übersicht (Abbildung 16). Aus den verschiedenen Spalten können die Mie-
tobergrenzen abgelesen werden, die je nach Abgrenzung des unteren Wohnungsmarkt-
segments als Richtwerte gelten könnten. Grundsätzlich gilt: Je großzügiger die Abgren-
zung gewählt wird, desto höher die Wohnqualität der Wohnungen, die Bedarfsgemein-
schaften anmieten können. Damit es sich um ein „Konzept“ im Sinne des BSG handelt,
also um ein systematisches Vorgehen, sollte für alle Bedarfsgemeinschaften in allen Ver-
gleichsräumen der gleiche Teil des Wohnungsmarkts als qualitativ angemessen gelten und
entsprechend die gleiche Spalte des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels (empirica)
herangezogen werden. Damit ist gewährleistet, dass für alle Haushaltsgrößen in allen Ver-
gleichsräumen der gleiche Anteil des Wohnungsmarktes und damit die gleiche relative
Wohnqualität anmietbar ist (z. B. für alle das untere Drittel oder für alle das untere Viertel
usw.).
Der Landkreis Altötting grenzt das untere Marktsegment beim unteren Drittel (33 %) aller Abgrenzung des
verfügbaren Wohnungen ab (vgl. Definition der qualitativen Angemessenheit in Kap. 2.1). unteren Marktseg-
Die Richtwerttabelle ergibt sich demnach aus den orange markierten Spalten „unteres ments für den
Drittel“ des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels (empirica) für den Landkreis Altöt- LK Altötting
ting (Abbildung 16).
Das Ziel ist, die Abgrenzung (Spalte des Grundsicherungsrelevanten Mietspiegels) so zu
wählen, dass dazu Wohnungen des einfachen Standards angemietet werden können, die
die Daseinssicherung gewährleisten. Eine entsprechende Überprüfung und Plausibilisie-
rung folgen (Arbeitsschritt 4). Danach werden die hier markierten Werte in die Richtwert-
tabelle übernommen (Arbeitsschritt 5).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Altötting– Erstauswertung 2019 18
Abbildung 16: Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den LK Altötting 2019*
Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) 2019
50 m² große 65 m² große 75 m² große 90 m² große 105 m² große
Mietwohnungen** Mietwohnungen** Mietwohnungen** Mietwohnungen** Mietwohnungen**
angemessen für angemessen für angemessen für angemessen für angemessen für
Vergleichsraum Bedarfsgemeinschaften mit Bedarfsgemeinschaften mit Bedarfsgemeinschaften mit Bedarfsgemeinschaften mit Bedarfsgemeinschaften mit
einer Person zwei Personen drei Personen vier Personen fünf Personen
Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst- Höchst-
wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d. wert d.
Median Median Median Median Median
unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren unteren
Fünftels Viertels Drittels Fünftels Viertels Drittels Fünftels Viertels Drittels Fünftels Viertels Drittels Fünftels Viertels Drittels
VR I "Ost" 330 340 350 390 390 400 400 450 450 470 500 540 550 560 580 650 k.A k.A 730+ 750
VR II "West" 300 300 320 350 350 370 390 420 400 420 430 480 470 490 500 570 560 590 600 660
* Auswertungszeitraum: Quartale III/2017 bis II/2019.** Wohnungsgrößen +/- 10 m². Werte auf 10 Euro gerundet. + übernommen nach Näherungswertkontrolle.
Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme) empirica
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