Hotelmarkt Düsseldorf Radschlagen vor Freude
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Hotelmarkt Düsseldorf Radschlagen vor Freude Real Estate & Hospitality Newsletter 3. Quartal 2014
Düsseldorf –
wirtschaftliches Umfeld
Düsseldorf – Stadt mit Weltfokus Die Messe Düsseldorf spielt in der Positionierung der
Düsseldorf ist laut der aktuellen Mercer-Studie eine der Stadt eine wichtige Rolle. Seit Gründung der Nordwest-
lebenswertesten Städte der Welt (Platz 6). Die hohe deutschen Ausstellungsgesellschaft 1947 hat sich einiges
Lebensqualität spiegelt sich insbesondere in den Berei- getan. Heute gilt sie als einer der wichtigsten Messe-
chen Wohnen, Bildung, Arbeit und Gastronomie wider standorte, der sehr international geprägt ist. Die Kom-
sowie dem allgemeinen Flair der Landeshauptstadt. petenzfelder reichen von Maschinen, Anlagen & Ausrüs-
tungen über Handel, Handwerk & Dienstleistungen bis
Die Stadt am Rhein überzeugt mit traditionellen Werten hin zu Medizin & Gesundheit, Schönheit & Lifestyle und
und Bräuchen, preisgekrönter moderner Architektur, der Freizeit. Zu den weltweiten Leitmessen zählen u.a. die K,
längsten Theke der Welt, einer in Deutschland einmali- die drupa, die boot, die MEDICA sowie wire und Tube.
gen Shoppingkultur und handfesten Standortvorteilen. Der Turnus der großen Messen bestimmt im Wesentli-
Zu diesen zählen u.a. zentrale Lage, ausgezeichnete chen den Tourismus, der überwiegend durch Geschäfts-
Verkehrsinfrastruktur, der drittgrößte Flughafen der Bun- reisende geprägt ist.
desrepublik sowie das starke Einzugsgebiet. Düsseldorf
ist nach Frankfurt am Main die zweitgrößte Banken- und
Börsenstadt und verfügt über einen diversifizierten Bran- Überblick
chenmix. Insbesondere die Beratungs-, Finanz-, ITK- und
Dienstleistungssektoren sind hier stark vertreten. Dies Düsseldorf
zieht auch internationale Konzerne an, wie z.B. L’Oréal,
McKinsey, Vodafone, ORACLE und TATA Steel. Kein Einwohnerzahl (Dezember 2013) 597.102
Wunder, dass in Düsseldorf inmitten der Metropolregion Fläche (in km²) 217
Rhein-Ruhr so viel ausländisches Geld investiert wird Arbeitslosenquote (in %, Juni 2014) 8,7
wie in keine andere deutsche Stadt. Die internationale Kaufkraft (in € pro Kopf, 2014) 25.033
Ausrichtung der Gateway City zeigt sich auch an der
größten japanischen Ansiedlung in Kontinentaleuropa Quellen: Amt für Statistik und Wahlen Landeshauptstadt Düsseldorf, GfK,
Bundesagentur für Arbeit
und einem raschen Zuwachs der chinesischen Commu-
nity.
2
Infrastruktur –
Masterpläne für alles
Zukunft Wohnen. Düsseldorf – Messe und Kongresswesen –
Optimierung des Wohnungsmarktes die wichtigsten Nachfragegeneratoren
Das im Juni beschlossene Handlungskonzept „Zukunft Das Gelände der Messe Düsseldorf umfasst 305.400 m²
Wohnen. Düsseldorf“ legt Maßnahmen zur Optimierung an Innen- und Freifläche. Bis 2030 sollen alle Hallen
des Wohnungsmarktes fest und konkretisiert das Stadt- und Kundenräume für rund 600 TEUR komplett reno-
entwicklungskonzept „Düsseldorf 2020+ – Wachstum viert werden. 2013 war für die Messe Düsseldorf GmbH
fördern, Zukunft gestalten“. Ziel ist es, ein breites turnusgemäß ein schwächeres Jahr. Insgesamt wurden
Angebot von Wohnraum innerhalb jedes Preissegments 29 Eigen- und Gastveranstaltungen mit 25.126 Ausstel-
zu schaffen, um der hohen Nachfrage nach Wohnungen lern für rund 1,2 Mio. Besucher organisiert.
und den daraus resultierenden Miet- und Kaufpreisstei-
gerungen zu entgegnen. Dies soll mithilfe von 32 Maß- Das Kongressgeschäft hingegen konnte seine Vorjah-
nahmen geschehen, wobei die Steigerung des Gemein- reszahlen übertreffen und erfährt seit Jahren ein stetes
wohls und damit Themen wie Nachhaltigkeit oberste Wachstum. Die Düsseldorf Congress Sport & Event
Priorität haben. GmbH (vormals Düsseldorf Congress Veranstaltungsge-
sellschaft mbH) ist neben der Vermarktung des Congress
Auch die Plätze in Düsseldorf sollen per Masterplan neu Center Düsseldorf (CCD) auch für die Mitsubishi Electric
gestaltet werden. Nach dem Oberbilker Markt kämen HALLE, das CASTELLO, den Museum Kunstpalast, die
hierfür z.B. auch der Franklinhof, der Aachener Platz in Station Airport am Flughafen sowie die ESPRIT arena
Bilk, die „Klinke“ in Unterrath, der Worringer Platz, der und den ISS DOME verantwortlich. Insgesamt wurden
Beethovenplatz in Flingern, der Konrad-Adenauer-Platz 3.189 Veranstaltungen mit über 2 Mio. Teilnehmern
vor dem Hauptbahnhof oder auch der Schillerplatz in durchgeführt. Zu den Highlights 2013 zählten Europas
Düsseltal in Frage. Weitere städtebauliche Projekte von größter Sportbusiness-Kongress SpoBiS, der Deutsche
Bedeutung sind u.a. das Quartier Central, das Quartier Stiftungstag und die Japan- und Anime-Convention
M, das Quartier D hoch 3 und das Andreas Quartier. DoKomi.
Ein weiterer Masterplan wurde kürzlich anlässlich des
schlimmsten Unwetters der vergangenen Jahrzehnte in
Nordrhein-Westfalen erarbeitet. Dem Orkan Ela fielen im
Juni dieses Jahres rund 40.000 Bäume zum Opfer. Der
Wiederaufbau der Gartenstadt Düsseldorf wird voraus-
sichtlich bis 2018/2019 dauern.
3
Touristische Nachfrage –
rekordverdächtige Entwicklungen
Der Mai setzt neue Maßstäbe Düsseldorf ist in erster Linie eine Messe- und Kongress-
Die jährliche Anzahl der Ankünfte konnte in den vergan- stadt, kann sich aber auch als Städtereisedestination
genen zehn Jahren kontinuierlich gesteigert werden. Die behaupten. So legt die Düsseldorf Marketing & Touris-
Übernachtungen gaben nur 2009 krisenbedingt leicht mus GmbH in diesem Jahr u.a. Schwerpunkte auf die
nach. Insgesamt wurden in 2013 2.552 Tsd. Gäste emp- Themen Kultur und Einkaufserlebnis beispielsweise über
fangen, die 4.245 Tsd. Übernachtungen generierten. die Quadriennale oder das Schumannfest sowie den
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer scheint sich bei neuen Kö-Bogen. Zu den meistbesuchten Sehenswür-
1,7 Tagen einzupendeln. Die Ergebnisse des ersten Halb- digkeiten gehören die Altstadt und die Rheinuferprome-
jahres lassen auf ein weiteres Rekordjahr schließen. Die nade, die Königsallee, der Medienhafen, das Heinrich-
Ankünfte lagen 6,0% und die Übernachtungen 10,4% Heine-Geburtshaus und die zahlreichen Museen, Theater
über den Vergleichswerten im Vorjahr. Der Mai stellte und Kirchen sowie die Tonhalle.
einen neuen Rekord mit 424.866 Übernachtungen auf.
Die hohe Nachfrage stand im Zusammenhang mit der
interpack, dem Deutschen Ärztetag, dem Japan-Tag Düs-
seldorf/NRW und den Special Olympics.
Nachfrage
Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer
(Tsd.) (Tsd.) Tage
2004 1.415 2.534 1,8
2005 1.537 2.688 1,7
2006 1.658 2.902 1,8
2007 1.761 3.046 1,7
2008 1.861 3.360 1,8
2009 1.876 3.220 1,7
2010 2.123 3.588 1,7
2011 2.263 3.843 1,7
2012 2.417 4.056 1,7
2013 2.552 4.245 1,7
1. HJ 2014 1.286 2.198 1,7
CAGR 2004–2013 6,8% 5,9% -
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
4
DMT-Marketing-Fokus zahlt sich aus Kongresszyklus abhängig ist, zeigt die Bettenauslastung
Der Anteil ausländischer Übernachtungen betrug in im Monat Mai. Während er dieses Jahr alle Rekorde
2013 40%, damit liegt Düsseldorf hinsichtlich der Inter- geschlagen hat – sogar den traditionell sehr starken
nationalität seiner Gäste hinter München, Frankfurt und Oktober –, fiel er letztes Jahr unterdurchschnittlich aus.
Berlin. Die bedeutendsten ausländischen Quellmärkte Die meisten Übernachtungen konzentrierten sich auf
waren die Niederlande (11%), das Vereinigte Königreich den Herbst, der Februar stellte den nachfrageschwächs-
(10%), Russland (8%), die USA (7%) sowie die Arabi- ten Monat dar. Unter der Woche sind die Betten in der
schen Golfstaaten und Italien (jeweils 5%). Wie stark Regel gut mit Geschäftsreisenden gefüllt, während am
die Nachfrage in der Rheinmetropole vom Messe- und Wochenende die Belegung rückläufig ist.
Gästeherkunft
Niederlande 179.395
UK 165.618
Russland 129.916
60% Inländer 40% Ausländer USA 126.266
Arab. Golfstaaten 78.673
Italien 77.853
Sonstige 938.698
Saisonalität
500.000
422.393
400.000
354.624
288.429
300.000
200.000
100.000
0.000
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Übernachtungen 2013 in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
5
Touristisches Angebot –
qualitatives Wachstum
Kapazitätsausbau wird durch starke Nachfrage Zu den prominentesten Zugängen zählen das Innside by
absorbiert Meliá (September 2013) sowie das Hotel Indigo und die
Im Zeitraum von 2004 bis 2013 stieg das Angebot von Kameha Residence Düsseldorf, die Ende letzten Jahres
189 auf 228 Betriebe (CAGR 2,1%), während sich die auf den Markt kamen.
Bettenanzahl von 16.598 auf 25.216 deutlich erhöhte
(CAGR 4,8%). Nachdem die durchschnittlichen jähr- Noch in diesem Jahr wird mit Spannung die Eröffnung
lichen Wachstumsraten hinter denen der Nachfrage des Derag Livinghotel Di Medici erwartet, die ursprüng-
zurückblieben, wurde die Kapazitätserweiterung vom lich bereits für 2012 vorgesehen war. Der Umbau
Markt gut aufgenommen. Dies zeigt sich in der seit des historischen Stadthauses mit denkmalgeschützter
2010 kontinuierlich gesteigerten Bettenbelegung. Wie Fassade gestaltete sich jedoch deutlich aufwendiger,
erfolgreich das 1. Halbjahr 2014 war, schlägt sich auch sodass der Termin mehrfach verschoben werden musste.
in der Rekord-Occupancy von 48,4% nieder. Hierzu Das Warten wird sich auf alle Fälle lohnen, denn in der
trugen insbesondere die Hotels garni bei, die mit 50,7% Mühlenstraße entsteht ein Kleinod, in dem Geschichte
am besten ausgelastet waren. erlebbar wird.
Bettenangebot
Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung
2004 189 16.598 40,5%
2005 206 18.728 40,5%
2006 204 18.602 41,5%
2007 217 21.218 42,5%
2008 219 21.882 42,6%
2009 218 22.523 40,0%
2010 217 22.929 43,1%
2011 225 23.914 44,3%
2012 229 24.704 45,2%
2013 228 25.216 47,6%
1. HJ 2014 229 25.057 48,4%
CAGR 2004–2013 2,1% 4,8% -
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
6Kettenhotels dominieren die oberen Segmente
Im Jahr 2014 gestaltet sich das Angebot auf dem Düs-
seldorfer Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmen-
ten wie folgt.
Zimmerangebot
* ** *** **** ***** Gesamt
Anzahl Zimmer Privathotels - 223 2.425 891 22 3.561
Anzahl Zimmer Kettenhotels - 733 1.023 6.363 1.576 9.695
Anzahl Zimmer gesamt - 956 3.448 7.254 1.598 13.256
Quellen: Hotelverzeichnis 2014 der Stadt Düsseldorf; Deloitte-Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Gemäß unseres Deloitte-Rankings hat Accor die größte
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelver- Marktabdeckung mit 12,6% des gesamten Zimmer-
zeichnis der Stadt Düsseldorf sowie Erhebungen von aufkommens in markengebundenen Hotels. Platz zwei
Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nimmt NH (7,8%) ein, gefolgt von Meliá (6,4%) und
nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den Marriott (6,2%). Das Mittelfeld ist dicht gedrängt und
DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der die Leonardo-Hotels nehmen zusammen mit dem Nikko
Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungs- die letzten Stufen auf dem Siegertreppchen der größten
portalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfäl- Hotelgesellschaften in Düsseldorf ein.
len auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Nach dieser Auswertung beläuft sich der Zimmerbe- Ranking
stand in 2014 über alle Kategorien in Düsseldorf auf
13.256, wobei rund 73% des Zimmerkontingents durch Anteil marken-
Hotelgesellschaft
Hotelketten und die restlichen 27% durch Privathoteli- gebundener Zimmer
ers gestellt werden. Das mit Abstand höchste Zimmer- Accor 12,6%
aufkommen kann das 4-Sterne-Segment mit insgesamt
NH 7,8%
7.254 Zimmern verzeichnen, 1-Stern-Hotels sind nicht
Meliá 6,4%
vertreten.
Marriott 6,2%
Carlson Rezidor 5,9%
IHG 5,8%
Maritim 5,5%
Lindner 4,3%
Leonardo 4,0%
Nikko 4,0%
Quelle: Deloitte-Analyse
7Erfolgreicher Jahresverlauf 2014 Die Netto-Zimmerrate wurde im Februar insbeson-
Die STR-Global-Benchmarkzahlen für das 1. Halbjahr dere durch die nur alle drei Jahre stattfindende Messe
2014 zeigen, dass sich alle Kennzahlen im Vergleich zum EuroShop in die Höhe getrieben. Die BEAUTY und die
Vorjahr sehr positiv entwickelt haben. Mit einem RevPAR ProWein werden zwar jedes Jahr abgehalten, konnten
Zuwachs von 46,6% wiesen die Economy Hotels die sich aber diesen März über eine besonders gute Nach-
beste Performance auf. frage freuen. Der April, der aufgrund der späten Osterfe-
rien in vielen Städten eher verhalten verlief, wurde durch
2014 ist im Gegensatz zu 2013 ein sehr starkes Messe- die Messen wire und Tube gepusht, die im Turnus von
jahr für Düsseldorf. Dies wirkte sich entsprechend auf zwei Jahren durchgeführt werden. Der Wonnemonat
die Performance des Hotelmarkts im ersten Halbjahr Mai stellte neue Übernachtungsrekorde auf und beflü-
aus. Den Auftakt in die richtige Richtung gab die boot gelte die KPIs in der Hotellerie. Auch der Juni konnte
im Januar mit 248.600 Besuchern, die für ausgelastete sich mit dem 10. Jahreskongress der Gesellschaft für Pal-
Hotels sorgten. liativmedizin und der ASME Turbo Expo durchaus sehen
lassen.
Performance
Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag
Veränd. Veränd. Veränd.
1. HJ 2014 1. HJ 2014 1. HJ 2014
Vorjahr Vorjahr Vorjahr
2- bis 3-Sterne-Hotels 65,1% +13,3% 88,00 € +29,5% 57,24 € +46,6%
4-Sterne-Hotels 68,6% +4,9% 104,00 € +25,7% 71,33 € +31,8%
5-Sterne-Hotels 68,5% +5,7% 156,12 € +21,8% 106,87 € +28,7%
Alle Hotels 67,6% +6,9% 118,37 € +22,4% 80,06 € +30,8%
Quelle: STR Global
8Aussichten –
übersichtliche Pipeline
Klein, aber fein Rahmen des Queens-Moat-Deals an die Fattal-Gruppe
Das Kapazitätswachstum bleibt in den nächsten Jahren wieder aufzustocken. Auch Lindner kompensiert den
überschaubar. Dieses Jahr wird voraussichtlich nur das Abgang des Rhein-Residence-Hotels nach Ablauf des
Derag Livinghotel De Medici eröffnen. Auf den Trend Pachtvertrags durch ein neues Haus, das passend zum
zu Serviced-Apartment-Häusern setzt auch das Andreas japanischen Viertel im asiatischen Stil eingerichtet
Quartier. IHG plant derzeit zwei Hotels in der Stadt im werden soll. Accor und B&B bauen ihre Präsenz in
Economy-Bereich, um seinen Marktanteil aufgrund des Düsseldorf ebenfalls weiter aus.
Verkaufs des Holiday Inn City Centre Königsallee im
Hotelprojekte
Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung
Derag Livinghotel Di Medici Derag Hotel and Living Mühlenstraße 172 5 Herbst/Winter 2014
Holiday Inn Express IHG Am Wehrhahn 164 3 Sommer 2015
Düsseldorf City Centre
Andreas Quartier k.A. Mühlenstraße ca. 100 5 Sommer 2015
Mercure Hotel Accor Innenstadt 72 4 2015/16
B&B Hotel Düsseldorf City B&B Toulouser Allee 99 2 2015/2016
Lindner Hotel Lindner Immermannstraße 177 4 Frühling 2016
Holiday Inn Düsseldorf City Arcadia Toulouser Allee 213 3 Winter 2016
Quelle: Deloitte-Analyse
9Nicht nur Düsseldorf eilt von einem Rekord zum
nächsten, sondern auch der deutsche Hoteltransakti-
onsmarkt. Hierzu hat die Rheinmetropole auch beige-
tragen, da sie zu den Top-Hotelstandorten zählt. Aus-
gewählte Transaktionen waren z.B. das oben genannte
Holiday Inn Express als Projekt, das von der Dereco für
ein niederländisches Family-Office für rund 18 Mio. EUR
gekauft wurde. Ein weiteres Holiday Inn Express,
nämlich das Düsseldorf-City Nord, wurde im Rahmen
einer Portfolio-Transaktionen von Apollo Global Manage-
ment erworben.
In unserer nächsten Ausgabe widmen wir uns einem
weiteren bedeutenden Hotelmarkt in Nordrhein-West-
falen. Freuen Sie sich jetzt schon darauf, was sich in Köln
alles getan hat!
10Real Estate & Hospitality – Ihre Ansprechpartner WP/StB Michael Müller Kay Constanze Strobl Partner Manager Tel: +49 (0)89 29036 8428 Tel: +49 (0)89 29036 8258 mmueller@deloitte.de kstrobl@deloitte.de Autorenteam Yvonne Brabant Senior Consultant Tel: +49 (0)89 29036 8557 yvbrabant@deloitte.de Carolin Schwendner Tel: +49 (0)89 29036 7649 cschwendner@deloitte.de Bleiben Sie informiert. Alle aktuellen Veranstaltungen finden Sie unter www.deloitte.com/de/veranstaltungen oder registrieren Sie sich für die Newsletter von Deloitte unter www.deloitte.com/de/newsletter. Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft („Deloitte”) als verantwortliche Stelle i.S.d. BDSG und, soweit gesetzlich zulässig, die mit ihr verbundenen Unternehmen und ihre Rechtsberatungspraxis (Raupach & Wollert-Elmendorff Rechts- anwaltsgesellschaft mbH) nutzen Ihre Daten im Rahmen individueller Vertragsbeziehungen sowie für eigene Marketingzwecke. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Marketingzwecke jederzeit durch entsprechende Mitteilung an Deloitte, Business Development, Kurfürstendamm 23, 10719 Berlin, oder kontakt@deloitte.de widersprechen, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL“), eine „private company limited by guarantee“ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen und ihre verbundenen Unternehmen. DTTL und jedes ihrer Mitgliedsunternehmen sind rechtlich selbstständig und unabhängig. DTTL (auch „Deloitte Global“ genannt) erbringt selbst keine Leistungen gegenüber Mandanten. Eine detailliertere Beschreibung von DTTL und ihren Mitgliedsunterneh- men finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns. Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen; Rechtsberatung wird in Deutschland von Deloitte Legal erbracht. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern und Gebieten verbindet Deloitte heraus- ragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. „To be the Standard of Excellence“ – für mehr als 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemein- same Vision und individueller Anspruch zugleich. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen, die nicht geeignet sind, den besonderen Umständen des Einzelfalls gerecht zu werden und ist nicht dazu bestimmt, Grundlage für wirtschaftliche oder sonstige Entscheidungen zu sein. Weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited, noch ihre Mitgliedsunternehmen oder deren verbundene Unternehmen (insgesamt das „Deloitte Netzwerk“) erbringen mittels dieser Veröf- fentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte Netzwerks ist verant- wortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat. © 2014 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stand 10/2014
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