Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Dresden Leipzig Halle (Saale) Chemnitz - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2018/2019 Dresden · Leipzig · Halle (Saale) · Chemnitz
EDITORIAL
Sehr geehrte Kundin,
sehr geehrter Kunde
für eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit Ihnen als potenziellem/potenzieller Käufer/-in
oder Eigentümer/-in von Mehrfamilienhäusern bzw. Wohn- und Geschäftshäusern ist es für
uns von großer Bedeutung, Sie regelmäßig über die aktuelle Entwicklung und Markttrends
zu informieren.
In unserem neuesten „Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019“ finden Sie eine
umfassende Analyse und einen detaillierten Einblick in die Märkte in Dresden, Leipzig,
Halle (Saale) sowie Chemnitz. Als Beratungsunternehmen zur Vermittlung von Anlage-
immobilien haben wir im Jahr 2017 knapp über 370 Objekte an unseren Standorten vermittelt.
Neben einer Darstellung der Entwicklung des Transaktionsgeschehens, der Faktoren und
Quadratmeterpreise bieten wir Ihnen eine fundierte Interpretation und Einschätzung des
derzeitigen Marktumfeldes.
Wie auch bisher stehen wir Ihnen gerne und jederzeit für eine individuelle Beratung zur
Entwicklung Ihrer Immobilie zur Verfügung. Unabhängig davon, ob Sie den Erwerb einer
Immobilie anstreben, perspektivisch verkaufen oder vererben wollen. Nutzen Sie das
unverbindliche Beratungsangebot durch unsere Experten!
Ihr
Ralf Oberänder
Geschäftsführender Gesellschafter
|3
DRESDEN
557.098 21.324 EUR 2.601 1,9 % 7,80 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+6,1 % (zu 2012) 91,4 (Kaufkraftindex) –13,4 % (zu 2016) 64,6 (Leerstandsindex) +0,8 % (zu 2017)
Nach einem jahrelangen Rückgang in den 1990er-Jahren Anlagedruck deutlich spürbar
verfügte Dresden noch zur Jahrtausendwende über eine
Bevölkerung von nicht einmal 480.000 Einwohnern Als Landeshauptstadt und wertstabiler B-Standort erfreut
sowie einen marktaktiven Wohnungsleerstand oberhalb sich Dresden bereits seit Jahren einer großen Nachfrage
von 9 %. Mittlerweile hat sich die sächsische Landes- bei Immobilieninvestoren. Dabei sorgen das aktuell
hauptstadt zur prosperierenden Metropole gewandelt extrem niedrige Zinsumfeld sowie die Volatilität der
und ist mit ihren rund 557.000 Einwohnern nach Berlin Finanzmärkte dafür, dass Immobilien bei einer immer
und Leipzig die drittgrößte Stadt in den neuen Bundes- breiteren Klientel in den Suchfokus geraten. Vor diesem
ländern. Darüber hinaus hat sich das Elbflorenz zu einem Hintergrund erzielte der Dresdener Markt für Wohn-
Hochtechnologiestandort gewandelt. Alleine zwischen und Geschäftshäuser im Jahr 2017 ein Rekordergebnis.
den Jahren 2009 und 2016 wies die Stadt bei den Arbeits- Bei 346 registrierten Verkäufen wechselten Objekte im
plätzen einen Zuwachs von über 15 % auf. Zugleich Wert von insgesamt 886 Mio. EUR den Besitzer. Bei
bietet Dresden seinen Bürgern mit der attraktiven Lage einem dazugehörigen Flächenumsatz von 42,8 ha wurde
an der Elbe ein hohes Maß an Lebensqualität. Diese dabei im Durchschnitt ein Quadratmeterpreis von rund
Beliebtheit spiegelt sich auch auf dem Wohnungsmarkt 2.070 EUR erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr markiert
wider: Die Leerstandsquote lag 2016 bei nur noch 1,9 % der Wert einen Anstieg um 24,8 %. Ein besonders reges
und Baugrundstücke sind aktuell kaum noch verfügbar. Handelsgeschehen konnte in der Neustadt, Striesen
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
1.000
886
600
496
780
500 800
676
675
381
370
604
349
in Mio. EUR
346
400
321
600
422
Anzahl
300
720
400
200
330
200
100
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne * Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Commercial
4 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Dresden
Angebotsmieten 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Innere Altstadt, Wilsdruffer Vorstadt/
Seevorstadt-West 420 8,70 (+3,8 %) 6,50 – 11,50 12,17
Äußere Neustadt, innere Neustadt,
Leipziger Vorstadt 503 8,18 (+2,8 %) 6,40 – 10,00 10,46
Bühlau/Weißer Hirsch, Loschwitz/
Wachwitz, Radeberger Vorstadt 224 8,14 (–2,1 %) 6,20 – 10,00 12,00
Plauen, Strehlen, Südvorstadt-West 461 7,82 (+1,1 %) 5,90 – 10,00 10,49
Striesen, Blasewitz 639 7,77 (+1,8 %) 6,30 – 9,50 10,19
Gruna, Johannstadt-Nord,
Johannstadt-Süd 477 7,35 (–0,5 %) 6,00 – 9,10 9,84
Mickten, Pieschen-Nord/
Trachenberge, Pieschen-Süd 577 7,25 (+3,1 %) 5,80 – 9,00 9,20
Cotta, Löbtau-Nord, Löbtau-Süd 618 7,22 (+2,1 %) 6,00 – 8,90 9,99
Laubegast, Leuben, Tolkewitz/
Seidnitz-Nord 552 6,89 (+0,9 %) 5,70 – 8,50 8,42
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal
sowie Löbtau beobachtet werden. Mittlerweile kann aber Innerstädtische Verdichtung ein Thema
im gesamten Stadtgebiet ein Angebotsmangel festgestellt
werden, was sich in spürbar kürzeren Vermarktungszeiten Die Schaffung von neuem Wohnraum ist derzeit ein
sowie höheren Kaufpreisen niederschlägt. Besonders großes stadtpolitisches Thema in der sächsischen
in den bevorzugten Wohnlagen stiegen die Rohertrags- Landeshauptstadt. Eine wichtige Rolle nimmt dabei die
faktoren noch einmal deutlich an. In der Spitze werden innerstädtische Verdichtung ein. Beispielhaft hierfür sind
Faktoren des 28-Fachen der Jahresnettokaltmiete erzielt. die insgesamt sechs Projektentwicklungen am Postplatz.
Das Marktgeschehen wird dabei vermehrt von erfahrenen Bis 2019 sollen an diesem zentralen Verkehrsknotenpunkt
Bestandshaltern bestimmt, die primär an stabilen rund 1.000 Wohneinheiten entstehen. Diese städtebau-
Mieterträgen interessiert sind. Besonders nachgefragt lichen Tendenzen verdeutlichen die Attraktivität des
werden sanierte Altbauten sowie neuere Objekte der Dresdener Wohnungsmarktes. Für das Jahr 2018 geht
Baujahre 1993 bis 2000. Diese zeichnen sich durch Engel & Völkers Commercial daher von einem weiterhin
einen überschaubaren Modernisierungsaufwand und ein regen Transaktionsgeschehen mit einem Geldumsatz
attraktives Wertsteigerungspotenzial aus. zwischen 720 und 780 Mio. EUR aus.
Quadratmeterpreise nach Angabe Rendite versus Inflation
der Gutachterausschüsse*
12
Berlin 3.041
10
Dresden 2.070 8 7,0 6,5 6,1 5,8
6 5,2 4,9
in %
Leipzig 1.914 6,0 5,7 5,6
4 5,1 4,9
220
4,2
Halle (Saale) 712 2
0
Chemnitz 546
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
* aus dem Transaktions- und Flächenvolumen errechneter Durchschnittswert gute Lage mittlere Lage
für das Jahr 2017 Inflationsrate Bundesanleihen (10 J.)
Quelle: Gutachterausschüsse der einzelnen Städte, Engel & Völkers Commercial Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Dresden | 5
Dresden - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
© Engel & Völkers Commercial
Marsdorf Gomlitz
A13 Lausa Schönborn
Weixdorf
Langebrück
Wilschdorf
Klotzsche
Hellerau
Hellerberge Dresdner Heide
Pieschen-Nord/
Niedergohlis A4 Trachau Trachtenberge
Niederwartha Obergohlis Albertstadt
Pieschen Leipziger
Kaditz Vorstadt
Cossebaude Stetzsch
Mickten Radeberger
Oberwartha Leuteritz Kemnitz Äußere
Vorstadt
Brabschütz Mobschatz Übigau Neustadt Weißer Hirsch Weißig Rossendorf
Rennersdorf Merbitz Briesnitz Innere ELB
E Bühlau
Friedrichstadt Neustadt Losch-
Leutewitz Blasewitz witz Roch-
Unkersdorf Podemus witz
Gönns- Cunners- Schull-
Omsewitz Cotta dorf witz
Roitzsch Ockerwitz Altstadt IAltstadt II Striesen dorf
Wach- Papp- Schön- Eschdorf
Steinbach Gompitz GorbitzWölfnitz Löbtau witz ritz feld
Helfenberg
Pennrich Gruna Tolke- Nieder-
Zöllmen
Naußlitz Südvorstadt witz Malschen- Reitzen-
poyritz
Laube- dorf
Altfranken Roßthal Seidnitz dorf
Plauen Räcknitz Strehlen gast Krieschen- Zaschen-
Hosterwitz dorf dorf
Dölzschen Zschertnitz Dobritz Borsberg
Kleinpestitz Leubnitz- Reick Leuben
Coschütz Pillnitz
Kaitz Mockritz Neuostra Klein-/Groß-
Gittersee Prohlis zschachwitz Ober-
Gostritz Torna poyritz
Niedersedlitz Meußlitz
A17
Nickern Sporbitz ZschierenSöbrigen
Kauscha
Großluga
Lockwitz
Kleinluga
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
2016 2017 2018 Trend
Faktor 18,0 – 25,0 18,0 – 25,0 22,0 – 29,0
17,0 – 22,0 18,0 – 23,0 20,0 – 26,0
16,0 – 18,7 16,0 – 22,5 17,0 – 24,5
12,5 – 16,0 13,0 – 17,0 15,0 – 21,0
Preis EUR/m2 1.580 – 3.000 1.600 – 3.050 1.800 – 3.100
1.300 – 2.400 1.330 – 2.500 1.450 – 2.700
1.180 – 1.700 1.180 – 1.880 1.200 – 1.990
900 – 1.300 900 – 1.400 900 – 1.670
Quelle: Engel & Völkers Commercial
D ie Erfolgsstory der Landeshauptstadt hielt auch 2017 unvermindert an. Nicht nur der Überhang bei
der Nachfrage nach Anlageobjekten mit weiterhin attraktiven Renditen kennzeichnet die wirtschaftlich
stärkste Metropole Sachsens. Ebenso verschwinden noch vorhandene Baulücken und Sanierungs-
objekte in einem atemberaubenden Tempo aus dem Stadtbild. Investoren und die Vielzahl der jährlich
hinzukommenden „Neudresdener“ schätzen zudem die hohe Lebensqualität der Stadt.
Michael Wittig, Engel & Völkers Commercial Dresden
6 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • DresdenLEIPZIG
590.337 20.132 EUR 1.654 4,7 % 7,04 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+11,7 % (zu 2012) 86,3 (Kaufkraftindex) –4,7 % (zu 2016) 227,9 (Leerstandsindex) +7,0 % (zu 2017)
Nach dem Bevölkerungsrückgang in den 1990er-Jahren Markt befindet sich in Reifephase
durch Abwanderungen in die westlichen Bundes-
länder sowie Suburbanisierungseffekte wächst Leipzig Für Kapitalanleger sind die positiven Fundamentaldaten
mittlerweile so schnell wie keine andere deutsche der Messestadt wichtige Pull-Faktoren. Leipzig hat sich
Großstadt. Derzeit leben über 590.000 Menschen in in den vergangenen Jahren zu einem der dynamischsten
der sächsischen Metropole, alleine 69.000 sind binnen Märkte für Wohn- und Geschäftshäuser innerhalb der
der letzten fünf Jahre zugezogen, bis 2030 könnten es Bundesrepublik entwickelt. Jedoch wird das Transaktions-
Prognosen zufolge über 700.000 werden. Die Stadt an geschehen bei weiterhin hoher Kapitalverfügbarkeit und
der Pleiße vereint Urbanität mit Natur sowie Kultur mit anhaltendem Niedrigzinsumfeld durch einen zunehmen-
einer prosperierenden Wirtschaft und einer vielfältigen den Angebotsmangel limitiert. Im dritten Jahr in Folge
Bildungslandschaft. Diese Attraktivität strahlt unmittelbar sank die Anzahl der Verkäufe, sodass mit 538 Verkäufen
auf den Wohnungsmarkt aus: Seit 2011 hat sich die 2017 der niedrigste Wert seit 2005 registriert worden
Leerstandsquote halbiert und beträgt mittlerweile nur ist. Das dazugehörige Geldvolumen bewegt sich mit
noch 4,7 %. Gleichzeitig steigt das Mietpreisniveau durch 836 Mio. EUR dagegen auf einem sehr hohen Niveau. So
die zunehmende Wohnraumnachfrage kontinuierlich an. stieg der durchschnittliche Transaktionswert um 10,9 %
Aktuell liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei auf rund 1,54 Mio. EUR, wobei die gehandelten Objekte
7,04 EUR/m² und damit 7,0 % über dem Vorjahreswert. mit 812 m² deutlich kleiner waren als noch im Vorjahr.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
1.000 1.100
945
910
806
794
779
836
789
800 880
674
600
in Mio. EUR
538
600 660
529
Anzahl
443
820
400 440
520
200 220
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne * Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Leipzig | 7Angebotsmieten 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Zentrum-Ost, Zentrum-Südost 761 8,37 (+2,9 %) 5,60 – 11,60 11,89
Zentrum, Zentrum-Süd 402 8,20 (+1,6 %) 5,10 – 10,80 11,16
Zentrum-Nordwest, Zentrum-West 439 7,97 (+2,9 %) 4,60 – 10,30 11,35
Lindenau, Plagwitz, Schleußig 789 7,27 (+5,3 %) 5,30 – 9,30 10,84
Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord,
Gohlis-Süd 1.180 6,91 (+5,2 %) 5,50 – 9,10 9,00
Reudnitz-Thonberg, Stötteritz 1.071 6,87 (+8,6 %) 5,30 – 9,50 8,76
Altlindenau, Leutzsch 797 6,78 (+10,9 %) 5,10 – 8,70 –
Anger-Crottendorf, Neustadt-
Neuschönefeld, Volkmarsdorf 1.086 6,47 (+3,6 %) 5,00 – 8,50 8,51
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal
Stark veränderte Käuferstrukturen 1 und 2 Mio. EUR verstärkt mit privaten Anlegern
konkurrieren. Das aktuelle Kaufpreisniveau von bis zu
Eine Vielzahl der Anleger erwirbt Objekte mit einem 2.800 EUR/m² in den bevorzugten Lagen übersteigt aber
längerfristigen Investitionsfokus und einer „Buy-and- oftmals die Zahlungsbereitschaft der privaten Kaufinte-
hold“-Strategie. In der Mehrzahl handelt es sich dabei ressenten. Gleichzeitig haben bereits viele Erstinvestoren
um erfahrene Bestandshalter und gewerbliche Investoren, der Nachwendezeit, die sich in den 2000er-Jahren
welche die Objekte aktiv managen und optimieren. nicht selten mit einem defizitären Cashflow auseinander-
Aufgrund des weiterhin vorhandenen Nachholbedarfs bei setzen mussten, ihre Objekte wieder veräußert und
vielen Bestandsmieten lassen sich bei vielen Wohnungen konnten dabei hohe Gewinne realisieren.
durch vergleichsweise moderate Modernisierungsmaß-
nahmen attraktive Mietsteigerungspotenziale realisieren. Das Stadtbild von Leipzig hat sich in den vergangenen
Dabei werden Immobilien in nahezu allen Lagen Jahren enorm gewandelt. Überall wird gebaut und saniert,
nachgefragt. Auch größere Portfoliotransaktionen mit was die sächsische Metropole nachhaltig aufwertet. Ein
mehreren hundert Wohneinheiten stellen im derzeitigen Abbruch dieser positiven Entwicklung ist nicht in Sicht.
Marktumfeld keine Seltenheit dar. Darüber hinaus Bei einer weiterhin dynamischen Preisentwicklung geht
tätigen viele institutionelle Bestandshalter gezielte Engel & Völkers Commercial im Jahr 2018 von einem
Zukäufe, wobei sie bei Objektvolumina zwischen Geldvolumen zwischen 820 und 910 Mio. EUR aus.
Quadratmeterpreise nach Angabe Rendite versus Inflation
der Gutachterausschüsse*
12
Berlin 3.041
10
7,6 7,6 7,4
Dresden 2.070 8 6,9
5,6 5,3
6
in %
1.914 6,4 6,4 6,2
Leipzig 5,7
4 4,9 4,6
Halle (Saale) 712 2
0
Chemnitz 546
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
* aus dem Transaktions- und Flächenvolumen errechneter Durchschnittswert gute Lage mittlere Lage
für das Jahr 2017 Inflationsrate Bundesanleihen (10 J.)
Quelle: Gutachterausschüsse der einzelnen Städte, Engel & Völkers Commercial Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
8 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • LeipzigLeipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
© Engel & Völkers Commercial
Seehausen
Lindenthal
Wiederitzsch A14
Schkeuditz
Plaußig-
Lützschena- Mockau- Portitz Taucha
Stahmeln Nord
Gohlis-Nord Thekla
Wahren Eutritzsch
Möckern
Gohlis-Mitte Mockau-
Süd Heiterblick
Schönefeld-
Gohlis-Süd Schönefeld- Ost
A9 Böhlitz-Ehrenberg Paunsdorf
Abtnaundorf
Nord
Leutzsch Sellerhausen-
Ost Neu- Volkmars-
Nordwest schöne- dorf Stünz Althen-
Burghausen-
feld Engelsdorf Kleinpösna
Rückmarsdorf Altlindenau West Zentrum Anger-
Neu- Crottendorf
lindenau Lindenau Reudnitz-
Süd Mölkau
Thonberg
Schönau Plagwitz Baalsdorf
Grünau- Südvorstadt
Grünau-Ost Schleußig Südost Stötteritz
Miltitz Nord
Grünau-Mitte Klein- Marien-
Grünau zschocher Connewitz brunn Holzhausen
Lausen- Siedlung Probstheida
Markranstädt Grünau Lößnig
Großzschocher
Meusdorf
Dölitz-Dösen
Liebertwolkwitz
Mark-
Knautkleeberg- kleeberg
Knauthain
Hartmannsdorf- A38
Knautnaundorf
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
2016 2017 2018 Trend
Faktor 17,3 – 26,5 20,5 – 29,0 22,5 – 29,5
14,0 – 21,0 18,5 – 26,0 19,5 – 26,0
12,7 – 16,5 16,0 – 21,0 18,0 – 24,0
9,7 – 15,5 14,5 – 19,0 16,5 – 21,0
Preis EUR/m2 1.200 – 2.350 1.350 – 2.500 1.500 – 2.800
950 – 1.720 1.100 – 1.790 1.300 – 2.000
750 – 1.280 1.000 – 1.380 1.150 – 1.690
550 – 950 800 – 1.190 980 – 1.300
Quelle: Engel & Völkers Commercial
L eipzig steigert sich kontinuierlich in der Investorengunst und ist nach Berlin die am stärksten im
Fokus stehende Stadt der neuen Bundesländer. Zwar spiegelt sich die Entwicklung auch in gestiegenen
Preisen wider, im Top-10-Vergleich der deutschen Großstädte liegt Leipzig jedoch im oberen Drittel
der zu erzielenden Renditen. Der Mix aus positiver Wirtschaft, Kultur, Zuzug sowie der hohen Lebens-
qualität beschert der Messestadt auch in den kommenden Monaten eine weiterhin positive Entwicklung.
Ralf Oberänder, Engel & Völkers Commercial Leipzig
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Leipzig | 9HALLE (SAALE)
241.093 19.257 EUR 574 7,9 % 6,13 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+3,7 % (zu 2012) 82,6 (Kaufkraftindex) +68,3 % (zu 2016) 268,8 (Leerstandsindex) +2,5 % (zu 2017)
Halle (Saale) hat sich als Teil der Metropolregion Mittel- Räumliche Lage begünstigt
deutschland in den vergangenen Jahren als innovatives die Nachfrage
und international ausgerichtetes Wirtschafts- und
Wissenschaftszentrum etabliert. Seit 2010 verzeichnet Die zunehmende Attraktivität und Lebensqualität von
die Händelstadt nun eine positive demografische Halle (Saale) lässt sich auch auf den Markt für Wohn- und
Entwicklung und ist mit ihren mehr als 241.000 Geschäftshäuser übertragen: Mit einem Transaktions-
Einwohnern die zweitgrößte Stadt Sachsen-Anhalts. volumen von 185 Mio. EUR wurde im Jahr 2017 der
Besonders junge Menschen zieht es in das Oberzentrum. höchste Geldumsatz seit über zehn Jahren registriert.
Viele von ihnen gehören zu den rund 21.000 Studie- Die Zahl der gehandelten Objekte blieb hingegen mit
renden der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg. 165 nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr (166).
Auf dem Wohnungsmarkt bilden diese eine verlässliche Somit betrug der durchschnittlich errechnete Objektwert
Nachfragegruppe. Die Stadtpolitik hat die veränderten rund 1,1 Mio. EUR. Dabei locken auch die geogra-
Anforderungen der wachsenden Bevölkerung an ihr fischen Gegebenheiten viele Investoren in die Stadt. Die
Lebensumfeld erkannt und reagiert mit Investitionen in benachbarte Metropole und „Boom Town“ Leipzig ist
den öffentlichen Raum und die Infrastruktur. Dies ruft mit dem Auto über die A14 innerhalb von 40 Minuten
auch verstärkt Projektentwickler auf den Plan, die das erreichbar, die Strecke nach Berlin lässt sich dank der
Potenzial der Saalestadt erkannt haben. neuen ICE-Anbindung in knapp einer Stunde zurücklegen.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
300 250
185
250
175
200
188
187
181
146
in Mio. EUR
175
200
166
165
150
123
Anzahl
150
89
87
100
158
100
160
50
50
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne * Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Halle (Saale), Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Halle (Saale), Engel & Völkers Commercial
10 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Halle (Saale)Angebotsmieten 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Altstadt 145 7,32 (+8,6 %) 5,20 – 10,00 8,26
Giebichenstein, Kröllwitz 181 7,22 (+6,5 %) 5,30 – 9,90 9,53
Nördliche Innenstadt, Paulusviertel 476 6,84 (+2,7 %) 5,20 – 8,60 –
Lutherplatz/Thüringer Bahnhof,
Südliche Innenstadt 680 6,23 (+3,0 %) 4,90 – 7,90 9,21
Ortslage Trotha 90 6,23 (+7,2 %) 5,40 – 8,80 –
Damaschkestraße, Gesundbrunnen 138 6,10 (+1,3 %) 4,70 – 7,70 –
Freiimfelder/Kanenaer Weg 59 5,69 (–2,4 %) 4,30 – 7,20 –
Südstadt 253 5,44 (+0,2 %) 4,50 – 6,90 –
Nördliche Neustadt, Südliche
Neustadt, Westliche Neustadt 500 5,44 (+2,7 %) 4,30 – 7,80 –
Silberhöhe 354 4,90 (+3,8 %) 3,90 – 5,80 –
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal
So ist es auch nicht verwunderlich, dass ein Großteil der Halle bekommt ein neues Eingangstor
Investoren aus der Hauptstadt stammt. Insgesamt lässt
sich auch in der Saalestadt beobachten, dass gewerbliche Mit dem Riebeckplatz liegt der größte Verkehrskno-
Käufergruppen am Markt überwiegen. Im Vergleich tenpunkt Ostdeutschlands in Halle (Saale). Dieser
zur „Boom Town“ Leipzig ist das Preisniveau hier zentrale Stadtraum bildet den wichtigsten Entwicklungs-
noch moderater, wodurch sich für Anleger dank eines standort der Händelstadt. 2017 fiel hier gleich für zwei
attraktiven Mietpreisniveaus vielfältige Renditemöglich- Projekte der Startschuss: Für 40 Mio. EUR entstehen ein
keiten ergeben. Nichtsdestotrotz haben die dynamischen 186-Zimmer-Hotel sowie ein zehngeschossiges Wohn-
Preisanstiege der vergangenen Jahre auch in Halle (Saale) und Geschäftshaus. Durch die beiden Gebäude erhofft
dazu geführt, dass die meisten Investoren eine langfristige sich die Politik eine Initialzündung für den Platz. Dieser
Investitionsstrategie verfolgen. Besonders nachgefragt soll in Zukunft das zentrale Eingangstor der Stadt
sind revitalisierte und gut vermietete Altbauten in den werden und einen wichtigen städtebaulichen Impuls
zahlreich erhaltenen Gründerzeitvierteln der Stadt. geben. Engel & Völkers Commercial rechnet auch im
Jedoch finden sich mittlerweile auch für die peripher Jahr 2018 mit einem lebhaften Marktgeschehen und
gelegenen Plattenbauten geeignete Interessenten. einem Geldvolumen zwischen 158 und 175 Mio. EUR.
Quadratmeterpreise nach Angabe Rendite versus Inflation
der Gutachterausschüsse*
12
Berlin 3.041 9,2 9,0
10 8,8 8,6
7,4
Dresden 2.070 8
6,3
7,8 7,6
6 7,3 7,1
in %
6,5
Leipzig 1.914 5,8
4
Halle (Saale) 712 2
0
Chemnitz 546
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
* aus dem Transaktions- und Flächenvolumen errechneter Durchschnittswert gute Lage mittlere Lage
für das Jahr 2017 Inflationsrate Bundesanleihen (10 J.)
Quelle: Gutachterausschüsse der einzelnen Städte, Engel & Völkers Commercial Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Halle (Saale) | 11Halle (Saale) - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
Seeben
© Engel & Völkers Commercial
Tornau
Lettin Industriegebiet Nord
Gottfried-Keller- Mötzlich
Heide-Nord/ Trotha Siedlung A14 B100
Dölau Blumenau Frohe Zukunft
Kröllwitz
Landrain
Giebichen-
Dölauer Heide
stein Paulus-
Heide-Süd viertel Thaerviertel Dautzsch
Nördliche Diemitz
Gebiet
Innenstadt
der
Nördliche Reideburg
Nietleben Altstadt DR Frei-
Neustadt imfelde
B80
Büschdorf
Westliche Neustadt Südliche
Südliche
Neustadt Saaleaue
Innenstadt
Gewerbegebiet
Neustadt Lutherplatz
Gesundbrunnen
Diesel-
straße
Damaschke- B6 Kanena/
straße Bruckdorf
Südstadt
Böllberg/
B91
A143 Wörmlitz
SAA Silberhöhe
LE
Ammendorf/
Beesen
Radewell/
Osendorf
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
2016 2017 2018 Trend
Faktor 13,5 – 17,8 15,5 – 18,8 16,5 – 22,0
12,3 – 15,8 14,5 – 16,5 16,0 – 18,5
9,9 – 13,3 12,3 – 14,8 14,5 – 17,0
8,1 – 10,3 9,5 – 12,8 12,0 – 15,0
Preis EUR/m2 830 – 1.350 930 – 1.350 1.050 – 1.500
650 – 1.050 800 – 1.100 950 – 1.250
500 – 800 650 – 850 800 – 1.000
310 – 600 450 – 700 600 – 800
Quelle: Engel & Völkers Commercial
H alle (Saale) verzeichnet seit mehreren Jahren einen bemerkenswerten Aufstieg im Ranking der
ostdeutschen Großstädte. Als zweitgrößte Stadt Sachsen-Anhalts profitiert die Universitätsstadt massiv
von der Metropolregion Leipzig-Halle-Chemnitz. Aus Investorensicht überzeugt zudem die durch steten
Zuzug, kulturelle Angebote sowie durch die Saaleauen und die Altbausubstanz geprägte Lebensqualität.
Die Preise fallen dabei im Vergleich zu Leipzig noch moderat aus.
Tarik Pawelke, Engel & Völkers Commercial Halle (Saale)
12 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Halle (Saale)CHEMNITZ
247.422 20.858 EUR 514 8,6 % 5,12 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+2,5 % (zu 2012) 89,4 (Kaufkraftindex) +286,5 % (zu 2016) 292,6 (Leerstandsindex) +0,6 % (zu 2017)
„In Chemnitz erarbeitet, in Leipzig gehandelt, in Dresden Chemnitz steigt in Investorengunst
verprasst“ ist ein bekanntes Sprichwort in Sachsen,
welches die Historie von Chemnitz als traditionsreichem Die positiven ökonomischen und demografischen
Produktionsstandort beschreibt. Nach überstandenem Rahmenbedingungen sind für Kapitalanleger wichtige
Strukturwandel knüpft „die Stadt der Moderne“ Kriterien bei ihrer Standortwahl und Anlageentscheidung.
erfolgreich an diese Zeiten an: Innerhalb der letzten Chemnitz hat sich durch den erfolgreich angenommenen
15 Jahre hat sich die Arbeitslosenquote mehr als halbiert. Strukturwandel innerhalb der letzten zehn Jahre zu einem
Mittlerweile gehört Chemnitz mit seiner mittelständisch immer attraktiveren Investitionsstandort für Immobilien
geprägten Industriestruktur sowie den zahlreichen gewandelt. Auf dem Markt für Wohn- und Geschäfts-
Forschungseinrichtungen zu den wachstumsstärksten häuser erinnert diese dynamische Entwicklung an das
Städten der Bundesrepublik. Dies lockt qualifizierte prosperierende Leipzig von vor einigen Jahren, wobei
Fachkräfte, Studierende sowie Familien in die drittgrößte die Preise in der ehemaligen Industriehochburg deutlich
Stadt Sachsens. Alleine zwischen 2012 und 2017 wuchs moderater steigen. Mit einem Geldvolumen von rund
die Bevölkerung um 2,5 %. Neben einem guten Kultur- 156 Mio. EUR bei insgesamt 245 registrierten Verkäufen
angebot und zahlreichen Grünflächen findet diese auch wurde 2017 das umsatzstärkste Ergebnis seit über zehn
erschwingliche Mieten vor. Grund hierfür sind sicherlich Jahren erzielt. Im Durchschnitt wechselte ein Objekt für
auch die nach wie vor vorhandenen Flächenpotenziale. 635.500 EUR den Eigentümer (+40 % ggü. Vorjahr).
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
300 200
250
245
156
150
223
250
213
160
208
in Mio. EUR
200
155
120
97
Anzahl
85
150
78
220
80
64
120
100
40
50
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2013 2014 2015 2016 2017 2018*
* Prognosespanne * Prognosespanne
Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Chemnitz | 13Angebotsmieten 2018*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2017) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Reichenhain, Rabenstein 29 5,90 (+4,1 %) 4,70 – 7,60 7,80
Kaßberg 794 5,37 (+1,3 %) 4,50 – 6,50 –
Altendorf 273 5,33 (+4,1 %) 4.50 – 6,50 –
Schönau, Siegmar 119 5,30 (+1,4 %) 4,10 – 7,40 –
Borna-Heinersdorf 68 5,29 (+1,7 %) 4,30 – 6,40 5,38
Lutherviertel, Gablenz, Yorckgebiet 884 5,21 (+0,3 %) 4,10 – 6,60 –
Schloßchemnitz 500 5,19 (+2,2 %) 4,10 – 6,70 5,30
Kapellenberg, Bernsdorf, Kappel 783 5,18 (+1,9 %) 4,10 – 6,90 –
Zentrum, Ebersdorf 552 5,09 (+0,4 %) 4,00 – 6,90 7,96
Altchemnitz, Hilbersdorf, Sonnenberg 1.519 4,78 (+1,1 %) 3,80 – 5,80 –
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal
Gründerzeitliche Bauten im Anlagefokus Hier spielen die gründerzeitlichen Stadtteile wie Schloß-
chemnitz oder Kaßberg eine bedeutende Rolle. Aufgrund
Aufgrund der geringeren Größe zeigt sich die Käufer- ihrer Urbanität erfreuen sich diese Lagen innerhalb der
klientel in Chemnitz deutlich heterogener als in den Bevölkerung einer großen Beliebtheit und werden als
beiden Metropolen Leipzig und Dresden. Neben privaten präferierte Wohnquartiere nachgefragt.
Anlegern gehören auch Gesellschaften unterschiedlicher
Rechtsformen zu den Käufergruppen (z. B. GmbH und Das gute gesamtwirtschaftliche Fundament von
GbR). Oftmals handelt es sich um Investoren, die einen Chemnitz, gekoppelt mit den aktuellen Rahmenbedin-
lokalen oder regionalen Bezug haben und bereits über gungen auf den Kapitalmärkten, wird auch 2018 für eine
Marktkenntnisse und Erfahrung mit der Verwaltung von anhaltend hohe Nachfrage auf dem Markt für Wohn- und
Immobilien verfügen. Neben dem moderaten Preisniveau Geschäftshäuser sorgen. Der Nachfrageüberschuss wird
steht für viele Investoren das Erreichen einer nachhaltigen die Preisdynamik in allen Lagen weiter vorantreiben. Für
Rendite im Vordergrund. Bevorzugt werden insbesondere das Gesamtjahr 2018 prognostiziert Engel & Völkers
gepflegte Objekte, welche in den 1990er-Jahren Commercial daher ein Umsatzvolumen zwischen 120
kernsaniert und kontinuierlich modernisiert worden sind. und 150 Mio. EUR.
Quadratmeterpreise nach Angabe Rendite versus Inflation
der Gutachterausschüsse*
12
Berlin 3.041 9,8 9,4
10 8,9
7,9
Dresden 2.070 8 8,7 7,1 6,7
7,9 7,7
6 7,0
in %
Leipzig 1.914 6,3
5,7
4
220
Halle (Saale) 712 2
0
Chemnitz 546
–2
0 1.000 2.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in EUR/m²
* aus dem Transaktions- und Flächenvolumen errechneter Durchschnittswert gute Lage mittlere Lage
für das Jahr 2017 Inflationsrate Bundesanleihen (10 J.)
Quelle: Gutachterausschüsse der einzelnen Städte, Engel & Völkers Commercial Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
14 | Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • ChemnitzChemnitz - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
Glösa-
Wittgensdorf
Draisdorf
Ebersdorf
B169
Borna- B107
Röhrsdorf Heinersdorf Furth
B173
B95
Schloßchemnitz Hilbersdorf
A4
Euba
Sonnen-
Rottluff Zentrum Yorck-
A72
berg
gebiet
Altendorf Kaßberg
Luther-
Rabenstein viertel
Kapellen- Gablenz
B173 berg B174
Schönau
Adelsberg
Reichenbrand Bernsdorf
Grüna Siegmar Kappel Alt-
Helbers-
chemnitz
dorf
Stelzen- Kleinolbersdorf-
dorf Reichenhain Altenhain
Mittelbach Morgen-
leite Markers-
Erfenschlag
© Engel & Völkers Commercial
Hutholz dorf
B95
Harthau
Einsiedel
Klaffenbach
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
2016 2017 2018 Trend
Faktor 15,0 – 18,5 16,0 – 21,0 17,0 – 25,0
12,0 – 16,5 13,0 – 19,0 14,0 – 21,0
10,0 – 15,2 11,0 – 17,0 12,5 – 19,0
8,0 – 13,0 9,0 – 15,0 10,0 – 17,0
Preis EUR/m2 700 – 1.050 850 – 1.350 920 – 1.450
550 – 850 630 – 1.080 750 – 1.150
380 – 720 470 – 950 550 – 1.050
250 – 510 280 – 700 400 – 900
Quelle: Engel & Völkers Commercial
D ie deutliche Steigerung der 2017 gehandelten Objekte in Chemnitz unterstreicht das gestiegene
Investoreninteresse am Chemnitzer Immobilienmarkt. Weitere Indikatoren sind die sichtbare Investition
in Neubauprojekte sowie das Interesse überregionaler Projektentwickler an Sachsens drittgrößter Stadt.
Anleger finden hier noch eine Vielzahl spannender Möglichkeiten zur Erzielung attraktiver Renditen
oder zur Diversifikation des eigenen Portfolios.
Christian Koge, Engel & Völkers Commercial Chemnitz
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Chemnitz | 15Büro Leipzig:
Büro Dresden:
Büro Chemnitz:
Büro Halle (Saale):
Tel. +49-(0)351-65 57 80
Tel. +49-(0)371-911 993 40
Tel. + 49-(0)345-47 04 96 0
Tel. + 49-(0)341-46 37 62 10
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Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations-
und Datenlage: April/Mai 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (2017, Stadt Dresden, Stadt Leipzig, Stadt Halle (Saale) und Stadt Chemnitz), Kaufkraft (2017, MB-Research), marktaktive Leerstandsquote (2016,
empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellung (2017, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.Sie können auch lesen
