IMMOBILIEN-TIPPS für Immobilieneigentümer und solche, die es noch werden wollen!
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
IMMOBILIEN- TIPPS
für Immobilieneigentümer und solche, die es noch
werden wollen!
Ausgabe 05/2014
Ihr Makler vor Ort!
Erfolgreich als Selbstverkäufer
Tipps für den selbstständigen Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie – insbesondere den Verkauf sein? Wie kann man das Objekt
wenn es das eigene Zuhause ist – möchte optimal aufbereiten? Welche Renovierungs-
man alles richtig machen: Einen möglichst maßnahmen sollten sinnvollerweise noch vor
hohen Kaufpreis erzielen, den Verkauf zügig dem Verkauf durchgeführt werden?
abwickeln und ihn rechtlich in trockenen
Tüchern wissen. PREISFINDUNG
Eine der schwierigsten Aufgaben. Um den
Für Laien eine wahre Herausforderung!
richtigen Preis festzulegen, gibt Ihnen der
Wenn Sie jedoch ein paar wichtige Regeln
Markt nur eine Chance. Ist der Preis zu hoch,
beachten, kann das die Chance auf einen
werden viele Interessenten erst mal abwar-
erfolgreichen Verkaufsabschluss wesentlich
ten, bis sie den Preis reduzieren. Haben Sie
steigern.
dann reduziert, sehen die Interessenten Ihre
geschwächte Stellung und verhandeln hart
auf weitere Preisnachlässe. Letztendlich
Phase 1: Vorbereitung erzielen Sie damit oft nur einen Preis unter
dem aktuellen Marktwert.
VERKAUFSGRUND
Analysieren Sie Ihre Beweggründe. Müssen Wenn Sie von vornherein einen zu günstigen
oder wollen Sie verkaufen? Bis wann muss Preis ausloben, laufen Sie jedoch Gefahr,
der Kaufpreis spätestens auf Ihrem Konto unter Wert zu verkaufen. Ihr Angebotspreis
sein? Haben Sie die Option, zu vermieten? sollte aber auch stets Verhandlungsspielraum
Erstellen Sie sich einen Projektplan mit beinhalten. Verwenden Sie daher ausrei-
konkreten Etappenzielen, Zeitfenstern und chend Zeit auf die Wertermittlung. Beachten
planen Sie auch für den Fall, dass Sie den Sie, dass unterschiedliche Käufergruppen die
gewünschten Preis nicht erzielen, oder kei- verschiedenen Wertermittlungs-Verfahren
nen Käufer finden. (Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert)
jeweils anders gewichten.
WERBUNG
Bedenken Sie, dass Sie mit dem Objekt WERTERMITTLUNG
emotional verbunden sind. Was Ihnen gefällt, Unterscheiden Sie zwischen dem Preis –
muss nicht zwingend den Interessenten das Geld, das Sie für Ihr Objekt bekommen –
gefallen. Versetzen Sie sich also in die Lage und dem Wert Ihrer Immobilie. Welcher Wert
Ihrer Käufer: Was könnte sie interessieren? ist gefragt? Sachwert, Vergleichswert,
Überlegen Sie gut, auf welche Art und in Ertragswert oder der Verkehrs-/Marktwert?
welchem Umfang Sie werben möchten: Wie Sie werden anhand einer Vielzahl von Krite-
definiert sich Ihre Zielgruppe? Wo wollen Sie rien ermittelt, angefangen bei der Lage, bis
werben? Wer erstellt Ihre Werbemittel? zum Inventar. Vergessen Sie nicht, auch wert-
Welches Budget steht Ihnen zur Verfügung? mindernde Kriterien, wie Baumängel oder
Welche Punkte könnten Interessenten ab- Lasten, zu berücksichtigen. Experten-Tipp:
schrecken? Was könnten Hindernisse für Fragen Sie einen Gutachter um Rat!
2
© contrastwerkstatt - fotolia.com
BESICHTIGUNGSTERMINE Hier ist Verhandlungsgeschick gefragt!
VEREINBAREN Spielen Sie mit Angebot und Gegengebot
Erlauben Sie ausschließlich die telefonische und untermauern Sie Ihre Argumente mit
Kontaktaufnahme, um ernsthafte Interessen- Ihrer Marktkenntnis. Diverse Verhandlungs-
ten von Besichtigungstouristen zu trennen. punkte, vom Einzugsdatum, bis hin zu den An-
Organisieren Sie einen Telefondienst, der die waltskosten, erlauben kluge Schachzüge auf
Anfragen zuverlässig entgegennimmt und zu beiden Seiten. Sie verhandeln oft über den größ-
vorher geregelten Besuchszeiten Termine ten persönlichen Vermögenswert. Kleine Fehler
vereinbart. Achten Sie unbedingt darauf, bei in der Rhetorik können viel Geld kosten. Fachli-
der Terminvereinbarung keine Informationen teratur über Verhandlungstechniken unterstützt
über Ihre An- bzw. Abwesenheit preiszuge- Sie bei der Vorbereitung.
ben! So schützen Sie sich vor Besichtigungs-
kriminalität.
Phase 3: Abschluss
Phase 2: Besichtigung und VERTRAGSINHALTE
Preisverhandlung Personen, Objekt, Eigentumsverhältnisse,
Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergaberege-
lungen, bekannte Mängel – diese und viele
BESICHTIGUNG weitere Punkte müssen im Vertrag stehen.
Überlassen Sie nichts dem Zufall: Schneiden Verkäufer und Käufer legen gemeinsam die
Sie die Hecke, reparieren Sie tropfende Was- Inhalte fest. Ein Anwalt setzt den Vertrag auf,
serhähne, streichen und entrümpeln Sie und bespricht ihn mit den Parteien und nimmt die
entfernen Sie alle privaten Utensilien. Sorgen Beurkundung vor. Wichtig: Treffen Sie keine
Sie für Ruhe und Gastlichkeit. Bereiten Sie mündlichen Abreden.
sich gut vor und halten Sie alle Dokument
bereit – jedes Fehlende schmälert die Verkaufs- ABWICKLUNG
chancen! Ihre Interessenten möchten so viel
Eine Zug-um-Zug-Abwicklung garantiert bei-
wie möglich über das Objekt erfahren und
den Parteien Sicherheit. Achten Sie darauf,
werden viele Fragen stellen. Geben Sie nur
dass in der Abstimmung mit dem Notariat alle
Auskünfte, die Sie sicheren Wissens und
Regelungen und Absprachen erwähnt sind
wahrheitsgemäß beantworten können. Falsche
und nicht vergessen werden. Versichern Sie
oder fehlende Aussagen können sonst zu
sich, dass eine wasserdichte Finanzierungs-
Haftungsansprüchen nach dem Kauf führen.
bestätigung oder aktuelle Kapitalnachweise
vorliegen. Lassen Sie sich auf keine Kompro-
misse ein, auch nicht bei der Schlüsselüber-
PREISARGUMENTATION
gabe bzw. Übergang Nutzen & Lasten.
Es gibt zwei Arten von Einwänden:
Berechtigte Bedenken und unnötiges
Schlechtreden, um den Preis zu drücken.
3
Ihr Makler vor Ort! 4
Die 12 häufigsten Fehler
Warum private Immobilienverkäufe oft scheitern.
1. Fehlende Planung nanzierung. Haben Sie an alles gedacht
Das benötigte Know-how und der Zeit- und damit Haftungsansprüche vermieden?
aufwand werden unterschätzt. Welche Punkte sollte Ihr eigenes Exposé
enthalten?
2. Irreführende Werbung
8. Fehleinschätzung der Verkaufsdauer
Überzogene Erwartungen seitens des Ver-
käufers sorgen für enttäuschte Gesichter Verzögerungen bei der Finanzierung auf
beim Käufer. Die Werbewirkung wird über- Seiten des Käufers oder längere Entschei-
schätzt oder durch schlechte, fehlerhafte dungs- oder Abklärungsprozesse können
Texte oder Fotos erst gar nicht erzielt. wertvolle Zeit kosten. Daraus resultieren
Druck, Emotion und ungeplante Preis-
senkungen.
3. Schlechtes Termin- und
Telefonmanagement
9. Fehlender Finanzierungsnachweis
Die Erreichbarkeit ist nicht immer gegeben;
Interessenten rufen erfolglos an, oder werden Häufig werden Finanzierung und Kaufpreis-
nicht zuverlässig zurückgerufen. sicherung unzureichend und zu spät geklärt.
Der, vermeintlich, beste Interessent kann
nicht kaufen und andere potenzielle Käufer
4. Falscher Angebotspreis
sind zwischenzeitlich nicht mehr interessiert.
Er liegt über, oder unter dem Marktwert.
10. Mangelhafte Vereinbarungen
5. Schlechter erster Eindruck
Wann, wie, wo und in welchem Zustand findet
Bei Besichtigungen befindet sich das Objekt die Übergabe statt? Fehler schleichen sich
nicht im Optimalzustand. bei vertraglichem Übergang der Nutzen/
Lasten ein. Der resultierende Streit gefährdet
6. Mangelhafte Preisargumentation den Abschluss.
Bei Verhandlungen fehlt die Marktkenntnis
und Erfahrung im Umgang mit den unter- 11. Spekulationsfrist / Gewerblichkeit
schiedlichen Verhandlungsstrategien der Die Steuerpflicht wurde nicht beachtet und
Käufer. Ein falsches Wort oder Reaktion entsprechend geklärt.
kann schnell 10% Kaufpreis kosten.
Emotionale Bindung statt Sachlichkeit.
12. Fehlendes /mangelhaftes
Zu schnelle Kapitulation.
Übergabeprotokoll
Nicht unterschrieben, keine Zählerstände
7. Mangelhafte Unterlagen
erfasst, ungenaue Protokollierung, fehlende
Von A wie Amtlicher Lageplan über B wie Details, Diskussionen aufgrund fehlender
Baulastenverzeichnis bis Z wie Zwischenfi- Vereinbarungen, etc.
5
Mit RE/MAX zum Erfolg.
Das tun
Mehr Kollegen: Mit über 90.000 RE/MAX
Maklern in mehr als 90 Ländern finden wir wir für Sie.
eine Vielzahl passender Interessenten und
den Käufer für Ihre Immobilie. Sei es lokal, Wenn Sie möchten.
national oder international.
Mehr Qualität: Jeder RE/MAX Makler hat Unser RE/MAX Service nimmt Ihnen
unsere verpflichtende Ausbildung in der die Arbeit ab und sorgt für einen
RE/MAX Akademie absolviert und muss erfolgreichen Abschluss!
sich mehrmals jährlich weiterbilden. Dabei
garantiert unser Ehrenkodex höchste Um einen optimalen Preis zu erzielen und teure
Seriosität und Professionalität. Fehler zu vermeiden, bereiten wir alle notwendi-
gen Unterlagen auf und beraten Sie bei der
Mehr Sicherheit: Rigorose und mehrstu-
optimalen Präsentation Ihrer Immobilie.
fige Bonitätsprüfungen für Mieter und
Käufer geben Ihnen maximale Zahlungs-
sicherheit. Das hohe Fachwissen unserer Anschließend starten wir, in Abstimmung mit
Makler hilft Ihnen, teure Fehler beim Ihnen, umfangreiche Marketingaktivitäten, weit
Verkauf oder der Vermietung zu vermeiden über das übliche Maß hinaus. Angefangen von
der optimalen Präsentation in Zeitung und
Mehr Ertrag: Die Nachfrage bestimmt den Internet, diversen Immobilien-Portalen, direkter
Preis. Daher sind umfangreiche Vermark- Ansprache nationaler und internationaler Inte-
tungsmaßnahmen - über die üblichen ressenten, Direktmailings, Open-House, bis hin
Anzeigen in Zeitung und Internet hinaus - zu Auslagen und Schaukästen in Geschäften
unverzichtbar für einen optimalen Preis. und Banken vor Ort.
Nach der Auswertung der Anfragen treffen wir
eine Vorauswahl der Interessenten (nach Krite-
rien wie z. B. Zuverlässigkeit, Seriosität und
Zahlungsfähigkeit) und kümmern uns um die
gesamte Abwicklung der Besichtigungstermine.
Mit unserer aktiven Interessenten-Betreuung
sowie professionellen Erfahrung in der Ver-
handlungsführung, ermitteln wir für Sie den
optimalen Preis und Konditionen für einen
erfolgreichen Abschluss und sorgen auch bei
kniffligen Fragen dafür, dass die Transaktion
nicht ins Stocken gerät.
Ist der Käufer/Mieter ermittelt, sichern wir die
Zahlungsfähigkeit durch entsprechende Nach-
weise ab und unterstützen alle Parteien bei
der Koordination, Erstellung und Besprechung
des Vertrages. Auch nach dem Vertragsab-
schluss unterstützen wir Sie selbstverständlich
mit unserem bewährten RE/MAX Service und
begleiten Sie bei allen Details.
6
Markus Bittner
Tel.: 02151-564288
ZUM
EINLADUNG
übernehmen.
mit der notwendigen
Gewähr bzw. Garantie für die Richtigkeit
Informationen wurden vom Makler
angewiesen sind, können wir keine
eigenständig und unabhängig. Alle
/ Janda + Roscher
jedes Büro und jeder Makler ist rechtlich
jedoch auf Informationen der Auftraggeber
bitsinmotion
RE/MAX ist ein internationales Netzwerk,
Sorgfalt veröffentlicht. Da wir meist
heute
BESICHTIGUNG
Wir möchten Ihnen gerne etwas Besonderes zeigen.
Vermarktungsstrategien für Ihr Objekt.
Wir präsentieren Ihre Immobilie über diverse Medien
und Kanäle – möglichst breit gefächert.
Ziel aller Marketingaktivitäten ist die Immobilienportalen präsentiert wie z. B.
Gewinnung möglichst vieler potenziel- Immoscout, Immowelt, Immonet und Immo-
ler Interessenten. Denn daraus resultiert pool. Ihr Objekt wird auch ausführlich im
für Sie eine starke Verhandlungsposition Rahmen eines Kurz- sowie Langexposés
in der Umsetzung Ihrer Vorstellungen. aufbereitet.
Alle Maßnahmen werden natürlich mit Ihnen Wir veranstalten für Sie einen „Tag der
detailliert besprochen und abgestimmt. Auf offenen Tür“ (OpenHouse), um Ihre Immobilie
Wunsch verzichten wir auf bestimmte Maß- einem möglichst großen Publikum zugänglich
nahmen, oder passen diese an Ihre Vorstel- zu machen. In unserer deutschsprachigen
lungen an. Datenbank sind derzeit ca. 170.000 Interes-
senten vorgemerkt.
Durch unsere Immobiliendatenbank wird Ihr
Angebot weltweit über alle RE/MAX Internet- Selbstverständlich bewerben wir Ihr Objekt
Portale publiziert und allen unseren Maklern auch mit professionellen Verkaufsschildern.
zugänglich gemacht. Rund 400 RE/MAX- Ihr Objektangebot erscheint in Form von
Büros mit über 1.700 Maklern haben somit Anzeigen in regionalen und überregionalen
allein im deutschsprachigen Bereich Zugriff Tageszeitungen mit dem jeweils besten Mix
auf Ihr Exposé. aus Regionalrelevanz und Einzugsgebiet.
Mit der Platzierung auf unserer Homepage Unsere Nachbarschaftskarten und Angebots-
haben über 250.000 deutschsprachige Inte- flyer informieren die direkte Nachbarschaft,
ressenten monatlich Zugriff auf Ihr Exposé. bzw. den entsprechenden Stadtteil über das
Und: Ihr Angebot wird auf den führenden Angebot.
www.remax-immobilienwelt.de 7Professionelle Fotografie
Wir rücken Ihre Immobilie ins rechte Licht!
Vertrauen Sie auf die Erfahrung, der Professionalität und dem geschulten Auge des
Fotografen. Wir beauftragen unsere Profis, damit Ihre Immobilie schnellstmöglich zum
besten Verkaufs-Erlös den Besitzer wechselt.
Home-Staging ist ein Marketing-Mittel zur Förderung des Verkaufs von Wohnimmobi-
lien durch professionelle Umgestaltung und Ent-Personalisierung der Immobilie bzw.
des Lebensraumes.
Durch Home-Staging in einer leerstehenden Immobilie wird mittels hochwertiger Möb-
lierung und passender Dekoration eine Wohlfühlatmosphäre geschaffen, die es dem
Käufer ermöglicht, sich dort heimisch zu fühlen.
Luftbilder werden mit einem ferngelenkten "Kopter" oder "Drohne" aus ungewöhn-
lichen Perspektiven aufgenommen. So haben Sie Ihr Haus noch nie gesehen!
8 Tel. 02151-564288ACHTUNG
Auch bei !
EnEV 2014 – die vor d Immobilienanzeig
em
wurden u 01.05.2014 einge
nd n
en,
stel
Was den 1. Mai wirklich wichtig macht! die Energ och live sind, mü lt
iekennwe
werden, s r t e a n ge
ssen
onst droh passt
Bußgelde en
r.
Pflichtangaben für alle Inserate ab 01.05.2014 (auch für bereits vorher erstellte Anzeigen) Pflicht:
es existiert Existiert ein Energieausweis, ist es Pflicht, die energetischen
Erstelldatum des Energieausweises bis 30.04.2014 Erstelldatum des Energieausweises ab 01.05.2014 noch kein Kennwerte in der Anzeige zu nennen.
Energieausweis Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit und es droht ein
Bußgeld.
Wohngebäude Nicht-Wohngebäude Wohngebäude Nicht-Wohngebäude Verzicht auf
Angabe der
• Energieausweistyp • Energieausweistyp • Energieausweistyp
energetischen • Energieausweistyp
• Befeuerungsart • Befeuerungsart • Befeuerungsart
Kennwerte in der • Befeuerungsart Wichtig:
• Baujahr Anzeige möglich,
• Baujahr Alte Energieausweise verlieren nach dem 01.05.2014 nicht
Vorlagepflicht
• Energieeffizienzklasse ihre Gültigkeit. Der bestehende Energieausweis für Ihr
des Ausweises
Gebäude ist bis zum Ablauf seiner 10-Jahres-Frist gültig.
Verbrauchs- Bedarfs- Verbrauchs- Bedarfs- Verbrauchs- Bedarfs- Verbrauchs- Bedarfs- spätestens zur Erst danach müssen Sie einen neuen beantragen.
ausweis ausweis ausweis ausweis ausweis ausweis ausweis ausweis Besichtigung
• Energie- • Endenergie- • Strom- • Endenergie- • Endenergie- • Endenergie- • Endenergie- • Endenergie-
verbrauchs- bedarf verbrauchs- bedarf verbrauch bedarf verbrauch bedarf Strom
kennwert kennwert Strom • Endenergie- Tipp:
• Energie- • Heizenergie- • Endenergie- bedarf Sie haben Ihr Gebäude in den letzten 3 Jahren energetisch
verbrauch für verbrauchs- verbrauch Wärme saniert? Dann beantragen Sie am besten einen neuen
Warmwasser kennwert Wärme Energieausweis, denn mit besseren Energiekennwerten lässt
enthalten sich ein Gebäude besser vermieten oder verkaufen.
(ja/nein)*
Diese Felder sind ab dem 30.04.2014 verfügbar.
Bis dahin ist nur das Feld „Energieverbrauchskennwert“ verfügbar.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Welchen benötige ich? Berechnungsgrundlage Berechnungsgrundlage
Verbrauchsausweis: Bedarfsausweis:
Baujahr
tatsächlicher Energieverbrauch der bauliche Aspekte wie Heizungsanlage,
bis 1977 ab 1978 Gebäudebewohner der letzten 3 Jahre Qualität der Fenster oder Dämmung
bis 4 Wohneinheiten Bedarfsausweis freie Wahl
ab 5 Wohneinheiten freie Wahl freie Wahl
* Ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten (weil Warmwasser z. B. mit Strom direkt
in den Wohnungen erwärmt wird), addieren Sie pauschal 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche zum
Mehr Infos und Bestellmöglichkeiten unter:
Kennwert dazu und nennen Sie diesen Wert in der Anzeige.
www.immobilienscout24.de/energie 9Notizen 10
Fakten über die Remax Immobilienwelt Krefeld: OFFIZIELLE ANALYSE UNSERER LEISTUNG: Quelle: Auswertung des Branchenbuch-Eintrag durch Immobilienscout24, 12/2013 Wer im Markt erfolgreich sein will, muss auf sich aufmerksam machen. Vermieter wie Verkäufer wollen sich ein genaues Bild von einem Immobilienprofi machen. Wie vor einer Hotelbuchung oder einem Restaurantbesuch werden Referenzen und Empfehlungen zur Entscheidungsfindung herangezogen. Je einfacher sich Eigentümer von unserer Leistung überzeugen können, umso höher ist unser Chance, kontaktiert zu werden und somit Ihre Immobilie positiv zu vermakten. In diesem Branchenbuch-Eintrag – dem digitalen Schaufenster des Marktführer Immobilienscout 24 – haben wir die Möglichkeit, uns mit den Objekten unserer Kunden sowie deren Referen- zen und Bewertungen zu präsentieren. Und so wurden unsere Leistungen bewertet (Stand 31. Dezember 2013): Unsere Gesamtbewertung aus Interessenten- und Vermieter-/Verkäuferbewertungen: exzellent (4,73) von maximal 5 Punkten! Unsere Interessentenbewertungen im Detail: Informationsgehalt der Exposés: exzellent Erreichbarkeit: exzellent Beratung: exzellent Immobilien wie beschrieben: exzellent Dies sind Aussagen die überzeugen! Vertrauen auch Sie Ihrem Makler vor Ort! Ich freue mich auf Ihren Auftrag! Ihr Makler vor Ort! Markus Bittner Alle Informationen wurden vom Makler mit der notwendigen Sorgfalt veröffentlicht. Da wir meist jedoch auf Informationen der Auftraggeber angewiesen sind, können wir keine Gewähr bzw. Garantie für die Richtigkeit und Aktualität übernehmen. 11
Ihr Immobilienpartner für Krefeld
und Umgebung
Mit hohen Verkaufsquoten und kurzen Vermarktungszeiten gehören wir zu den erfolg-
reichsten Akteuren. Das ist möglich durch unsere qualifizierte Ausbildung, viel Erfahrung
und professionelle Arbeit.
Unser Erfolg basiert aber auch auf der Tatsache, dass wir die Marke und Performance
des weltweiten Marktführers RE/MAX im Rücken haben. Davon profitieren natürlich
auch Sie. Gerne beraten wir Sie bei all Ihren Fragen rund um Immobilien!
Ansprechpartner:
Markus Bittner
Inhaber / Lizenznehmer
Tel. 02151-564288
Fax 02151-564255
Mobil 0177-6564288
E-Mail markus.bittner@remax.de
RE/MAX Immobilienwelt Krefeld
RE/MAX-Toolbox / bitsinmotion
RE/MAX Krefeld
Alte Kemmerhofstrasse 41
47802 Krefeld
Alle Informationen wurden vom Makler mit der notwendigen Sorgfalt veröffentlicht.
Da wir meist jedoch auf Informationen der Auftraggeber angewiesen sind, können
wir keine Gewähr bzw. Garantie für die Richtigkeit und Aktualität übernehmen.
Wir stehen Ihnen sehr gerne mit weiteren Informationen zur Immobilie sowie für
Besichtigungen zur Verfügung. Weitere Immobilien finden Sie auf unserer Homepage.
www.remax-immobilienwelt.de
RE/MAX ist ein internationales Netzwerk, jedes Büro und jeder Makler ist rechtlich eigenständig und unabhängig. Ihr Makler vor Ort!Sie können auch lesen
