Immobiliengespräch Nischeninvestments als Ausweg aus der Renditekompression
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Immobiliengespräch Nischeninvestments als Ausweg aus der Renditekompression Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG Indirect Real Estate 21. September 2021
MSCI Global Annual Property Index
Büro- und Einzelhandelsimmobilien unter Druck
MSCI Global Annual Property Index
15.0%
13.3%
12.5%
11.5%
10.7%
10.2%
10.0%
7.9% 7.5% 8.0%
7.6% 7.5% 7.8%
7.1% 6.8% 6.8%
6.4%
Jährliche Gesamtrendite
5.0%
3.7%
2.9%
2.4%
0.7%
0.0%
2016 2017 2018 2019 2020
-5.0%
-6.7%
-10.0%
Annualisierte Performance (2011-2020)
Alle Sektoren Büro Einzelhandel Logistik
Alle Sektoren 7.7%
Büro 7.5%
Quelle: MSCI, Credit Suisse
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für Einzelhandel 5.5%
zukünftige Ergebnisse.
Logistik 11.5%
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Büro- und Einzelhandelssektor
Herausforderndes Marktumfeld
Büro Einzelhandel
BIP •Performance des Bürosektors ist stark
abhängig von der gesamtwirtschaftlichen E-commerce •Verlagerung des stationären Handels
hin zu E-commerce
Abhängigkeit Entwicklung
Work-from- •Covid-19 als Katalysator des “work-from-home”
Trends
home / Co- •Zunehmende Mieternachfrage nach flexiblem
Angebotsrisiken •Überangebot an Einzelhandelsflächen
working Flächenangebot und kürzerer Vertragsdauer
•Hohe Capex Anforderungen (z.B. für US «class •Hohe Capex-Investitionen notwendig
Capex A» Büroimmobilien betragen sie 25%-37% des Capex um veränderten Kundenanforderungen
Net Operating Income) gerecht zu werden
•Exponierte Einzelhandelssegmente (z.B.
Veränderte •Aufgrund überholter Grundrisse werden ältere
Objekte den aktuellen Anforderungen der Mieterbonität Fashion) wurden durch die Covid-19
Anforderungen Mieter nicht mehr gerecht Pandemie stark getroffen
Quelle: Credit Suisse, Tishman Speyer
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Supertrends wirken sich auf die Logistik aus
Die Verlagerung auf den Onlinehandel beschleunigt sich und treibt die
Nachfrage nach Logistikobjekten an
Verlagerung auf den Onlinehandel1, 2 Marktdurchdringung des Onlinehandels – USA3
Die Expansion der Logistik wurde durch die Verlagerung auf den Die Onlineverkäufe haben in den USA in den vergangenen
Onlinehandel geprägt. Dieser nahm 2019 weltweit um 16,7 % zu. Monaten stark zugenommen und im April 2020 zu einer
Die COVID-19-Pandemie hat diesen Trend nur noch beschleunigt. Durchdringungsquote von 25 % geführt, verglichen mit nur 15 %
Ende 2019.
Global e-commerce
Weltweiter revenues (USD (USD
Onlinehandelsumsatz bn) Mia.) 30
USD 3’500 Mia.
$3’500bn Nach dem
8,1 % 25
USD 3’000 Mia.
$3’000bn CAGR Ausbruch der
USD 2’500 Mia.
$2’500bn
20 Pandemie
USD 2’000 Mia.
$2’000bn 15
Vor dem
$1’500bn
USD 1’500 Mia. 10
Ausbruch der
$1’000bn
USD 1’000 Mia.
5 Pandemie
$500bn
USD 500 Mia.
0
2023
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2024
-
2020 2021 2022 2023 2024
1 Euromonitor. 2 Statista. 3 US Census Bureau, Euromonitor, Projektion von Prologis Research.
Sofern dieses Material Aussagen zur Zukunft enthält, sind diese Aussagen zukunftsgerichtet und bergen daher diverse Risiken und Ungewissheiten. Sie sind keine
Garantie für zukünftige Ergebnisse.
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Supertrends wirken sich auf die Logistik aus
Das Konsumentenverhalten und niedrige Kosten treiben die
Nachfrage weiter an
Veränderungen beim Konsumentenverhalten1 Konsequenzen für die Lieferkette2
Der Onlinehandel benötigt dreimal so viel Lagerfläche wie Die starke Nachfrage in Verbindung mit der Tatsache, dass die
traditionelle Einzelhändler, während die Konsumenten zunehmend Mieten für Logistikimmobilien nur einen kleinen Teil der
kürzere Lieferzeiten erwarten, was eine starke Nachfrage nach Lieferkettenkosten ausmachen, führt zu einer geringen
Logistikobjekten in günstiger Lage schafft. Preiselastizität bei Logistikunternehmen.
Faktoren in
Considerations beichoosing
der Wahlaneines
onlineOnlinehändlers
retailer (% of survey Verteilung der
Distribution ofLieferkettenkosten (%)
supply chain costs (%)
(%respondents)
der Befragten)
Anzahl angebotene
Number Lieferoptionen
of delivery options offered Transportation 45
45%% 55
55%%
Transport
Abholmöglichkeit an up
Ability to pick einem
at a Standort
location
Bewertungen
Peer reviews
Rückgaberichtlinien
Return policy Personal
Labor 25 %
25% 30
30%%
Produktauswahl
Product selection
Liefergeschwindigkeit
Delivery speed
Lagerkosten
Inventory costs 20 %
20% 25 %
25%
Händlerreputation
Retailer reputation
Detaillierte Produktinformationen und
Detailed product information and price
Preis
00%
% 22%
% 44%
% 66%
% 88%
% 10
10%% 12%
12 %14%
14 %16%
16 % 18 %
18% Miete
Rent 5%
5%
Traditional Faktoren
Traditionelle factors Logistics-related factors
Logistische Faktoren
1, 2 Prologis Research (2020).
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Supertrends wirken sich auf die Logistik aus
Mietwachstum als Performancetreiber
Entwicklung der effektiven Logistikmarktmiete in Europa seit 2006
6.00% 120
115
4.00%
110
2.00%
105
0.00% 100
Q1-06
Q4-11
Q3-13
Q2-19
Q2-06
Q3-06
Q4-06
Q1-07
Q2-07
Q3-07
Q4-07
Q1-08
Q2-08
Q3-08
Q4-08
Q1-09
Q2-09
Q3-09
Q4-09
Q1-10
Q2-10
Q3-10
Q4-10
Q1-11
Q2-11
Q3-11
Q1-12
Q2-12
Q3-12
Q4-12
Q1-13
Q2-13
Q4-13
Q1-14
Q2-14
Q3-14
Q4-14
Q1-15
Q2-15
Q3-15
Q4-15
Q1-16
Q2-16
Q3-16
Q4-16
Q1-17
Q2-17
Q3-17
Q4-17
Q1-18
Q2-18
Q3-18
Q4-18
Q1-19
Q3-19
Q4-19
Q1-20
Q2-20
Q3-20
Q4-20
-2.00% 95
90
-4.00%
85
-6.00%
80
-8.00% 75
% change p.a. (LHS) Rental Index (RHS)
Entwicklung der effektiven Logistikmarktmiete in den USA seit 2006 Entwicklung der effektiven Logistikmarktmiete in China seit 2009
8.00% 130 4.00% 150
6.00% 140
120 3.00%
4.00% 130
2.00% 110 2.00%
120
0.00% 1.00%
100 110
-2.00%
90 0.00% 100
-4.00%
Q3-09
Q1-17
Q1-09
Q1-10
Q3-10
Q1-11
Q3-11
Q1-12
Q3-12
Q1-13
Q3-13
Q1-14
Q3-14
Q1-15
Q3-15
Q1-16
Q3-16
Q3-17
Q1-18
Q3-18
Q1-19
Q3-19
Q1-20
Q3-20
90
-6.00% 80 -1.00%
-8.00% 80
70 -2.00%
-10.00% 70
-12.00% 60 -3.00% 60
% change p.a. (LHS) Rental Index (RHS) % change p.a. (LHS) Rental Index (RHS)
Quelle: Clarion Partners Investment Research, CBRE-EA, 2021-Q2
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Case Study
Logistik Joint Venture
Aufsetzung eines Joint Ventures, um ein bestehendes Portfolio von „last
mile“ Logistikimmobilien und deren angrenzende Grundstücke im Liegenschaften und Standorte
Grossraum von Madrid und Barcelona zu erwerben.
CSAM konnte bei den Verhandlungen um die Rahmenbedingungen des Joint
Ventures eine starke Position einnehmen, da dem Manager der Verlust der
Exklusivität an der Transaktion drohte und er dadurch unter zeitlichem Druck
stand
Die Liegenschaften wurden auf dem Höhepunkt der Pandemie erworben,
wodurch erhebliche Preisvorteile erzielt wurden, die nun eine attraktive
Basis darstellen
Der Manager kann seine hauseigene Vermietungsplattform und sein gut
gepflegtes Netzwerk zu Mietern nutzen, um die Logistikimmobilien an
zuverlässige und solvente Mieter zu vermieten
Das Joint Venture konnte bereits den Ausbau von zwei Grundstücken aktiv
vorantreiben und erwartet, zwei Bauvorhaben in der zweiten Hälfte 2021
abschliessen zu können
Investment Key metrics
Strategie Core+ Nettoinventarwert EUR 52.6 Mio.
Struktur Spanish Limited Liabilities Anzahl an Liegenschaften 7
Company
6
Region Spanien Fremdfinanzierung 33.1% 3 7
1 5
Sektor Logistik Leerstandsquote 11.0%
4
Typ Joint Venture WAULT (to break)* 3.8 Jahre 2
Laufzeit 3 Jahre mit Verlängerungsoption Zielrendite (netto) 10-12%
um 1 Jahr für CSAM
Quelle: Credit Suisse
Daten per Q2 2021
* gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge
Auf dieser Seite erwähnte Produkte dienen nur der Veranschaulichung und sind nicht als Aufforderung oder Angebot zum Kauf oder Verkauf dieser Produkte gedacht .
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Life Science Immobilien
Gebäudespezifikationen
Anforderungen von Life Begründung Life Science Office Traditionellen
Science Objekten Büroimmobilien
gegenüber traditionellen
Büroimmobilien
Höhere Raumhöhe Notwendiges Rohrsystem für 14’6’’ 12’
die Lüftung (c. 4.4 Meter) (c. 3.7 Meter)
Hochleistungsfähige Lüftung Luftzirkulation aufgrund von 10x / Stunde 4x / Stunde
Dämpfen/Gase usw.
Höhere Tragelast Gewicht der Lab Office 100 lbs / Quadratfuss 75 lbs / Quadratfuss
Einrichtung
Klimasteuerungstechnologie Anforderung an ein -
kontrolliertes Klima
Aufgerüstete Elektrizitäts- und Anforderungen an die -
Abwassersysteme Elektrizitätsversorgung, Wasser
sowie sichere Entsorgung von
Chemikalien
Labortische Jede Arbeitsstation ist an das -
vollständige Gebäudesystem
geknüpft
Life Science Immobilien benötigen typischerweise signifikante Investitionen durch den Mieter. Die vorausgesetzten
Gebäudespezifikationen sind eine hohe Hürde um traditionellen Büroimmobilien in Life Science Gebäude umzuwandeln.
Quelle: Green Street, Deutsche Finance Group (2020/2021)
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Life Science Immobilien
Outperformance von Life Science Immobilien
1.5
1.45
1.4
Kumulative Bruttogesamtrenditen (unlevered)
1.35
1.3
1.25
1.2
1.15
1.1
1.05
1
2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2019 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2
NPI Index NPI Office Sub-Index Life Science Sub-Portfolio eines ODCE Fonds
Quelle: Credit Suisse (Q2 2021)
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG Der am Ende dieses Dokuments aufgeführte Disclaimer gilt auch für diese Seite. 21. September 2021 9Case Study
Life Science Investment
Investment in ein breit diversifiziertes Life Science Portfolio in den
wichtigsten Life Science Hubs in den USA und Grossbritannien. Liegenschaften und Standorte
Aufgrund der Qualität und Grösse der Portfolios hat der Manager einen
einzigartigen Zugang zu den wichtigsten Life Science Mietern und
verfügt dadurch über einen Wettbewerbsvorteil bei Neuvermietungen.
Die Attraktivität des Portfolios zeichnet sich nicht nur durch die Tatsache
aus, dass sich die aktuellen Mieten im Schnitt 15% unter den
jeweiligen Marktmieten befinden und die Objekte dadurch ein signifikantes
Wertsteigerungspotential haben. Die Mietverträge verfügen zudem über fixe,
vertragliche Mieterhöhungen von durchschnittlich 2.7% pro Jahr.
Während es sich bei ca. 82% des Portfolios um core Liegenschaften mit
einem durchschnittlichen Vermietungsgrad von 95% handelt, verfügt der
Fonds zusätzlich über eine aktive Entwicklungspipeline, welche weiteres
Renditepotential bietet.
Ein Grossteil des Kapitals wurde unmittelbar nach dem letzten Closing
abgerufen (Mai 2021)
Investment Key metrics
Strategie Core+ Nettoinventarwert USD 9‘739 Mio.
Struktur Limited Partnership Anzahl an Liegenschaften 110
Region USA/Grossbritannien Fremdfinanzierung 41%
Sektor Life Science Leerstandsquote 5%
Typ Offener Fonds (mit Lock-up) WAULT (to break) 6 Jahre
Auflegung 2020 Zielrendite (netto) 11.6%
Quelle: Credit Suisse
Daten per Q2 2021
Auf dieser Seite erwähnte Produkte dienen nur der Veranschaulichung und sind nicht als Aufforderung oder Angebot zum Kauf oder Verkauf dieser Produkte gedacht.
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG Der am Ende dieses Dokuments aufgeführte Disclaimer gilt auch für diese Seite. 21. September 2021 10Logistik- und Life-Science-Sektor
Die starke Nachfrage unterstützt die Outperformance
Logistik Life Sciences / Lab Offices
Etablierte, institutionelle Asset Klasse Demographische Nachfragetreiber
E-commerce als Katalysator Höhere Wahrscheinlichkeit Mietvertrag zu erneuern
Lange Mietverträge, häufig mit Indexierung oder fixen Geringe Preiselastizität der Mieter
+
Mieterhöhungen
Wenige Angebotsrisiken
Breite und globale Mieterbasis
Weniger Capex im Vergleich zu traditionellen
Relativ geringe laufenden Investitionen (CapEx) durch Bürogebäuden
Eigentümer notwendig
Rekordhohe Finanzierungen durch private und öffentliche
Quellen
Hohe Preisbasis für core Assets Eingeschränktes Anlageuniversum: Herausforderung
Exposure aufzubauen
Herausforderung das «last mile» Segment aufgrund der
Granularität zu skalieren Spezialisierte Expertise notwendig
- Exposure gegenüber globalem Handel als Risiko Nachfrage abhängig von Finanzierungsquellen, Venture
Capital ist volatil
Abhängig vom allg. Wirtschaftswachstum
Mieterbasis mit teilweise limitierter Bonität
Hohe absolute Mietlevel (auch im Vergleich zu
traditionellen Büroimmobilien)
Quelle: Credit Suisse
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG Der am Ende dieses Dokuments aufgeführte Disclaimer gilt auch für diese Seite. 21. September 2021 11Disclaimer
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