INDUSTRIE UND LOGISTIK INVESTMENT - MARKTBERICHT 2019 / 2020 - Colliers
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DEUTSCHLAND INDUSTRIE UND LOGISTIK INVESTMENT MARKTBERICHT 2019 / 2020
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INDUSTRIE UND LOGISTIK INVESTMENT
INVESTMENT | 2019 / 2020
Deutschland | Colliers International
Transaktionsvolumen Angebot und Nachfrage
Mit Ablauf des Jahres 2019 zeichnet sich Der Umsatz durch Portfolio-Verkäufe be-
GESAMTMARKT
auf dem Markt für Industrie- und Logistik- lief sich 2019 auf insgesamt 2,6 Mrd. €
immobilien in Deutschland ein zufrieden- bzw. 40 % des Jahresumsatzes, was ei-
City Survey Marktbericht
stellendes Endergebnis ab. Insgesamt nem Rückgang von 32 % im Vergleich zum
UND LOGISTIK
DEUTSCHLAND
investierten Anleger rund 6,6 Mrd. € in Vorjahr entspricht. Im 4. Quartal wurde
die Assetklasse und erzielten trotz wei- das größte Logistikpaket, das sogenannte
terhin anhaltendem Produktmangel das Maximus-Portfolio von Apollo Global Ma-
INDUSTRIE
bislang drittstärkste Jahresergebnis nach nagement und Palmira Capital Partners,
2018 (6,8 Mrd. €) und dem Rekordjahr veräußert. Der Staatsfonds von Singapur
2017 (8,7 Mrd. €). Im mehrjährigen Ver- (GIC) erwarb das paneuropäische Logis-
gleich liegt der Wert außerdem rund 19 % tik-Portfolio, bestehend aus insgesamt 28
über dem Durchschnitt der letzten fünf Immobilien, noch vor Ablauf des Jahres.
Jahre. Auf dem gesamten gewerblichen Der Kaufpreis lag insgesamt bei rund
Immobilienmarkt in Deutschland nehmen 950 Mio. €, wovon über 540 Mio. € dem
Industrie- und Logistikimmobilien mit deutschen Anteil zuzuordnen sind. Des
einem Marktanteil von über 9 % erneut Weiteren wurden das Blue-Chip-Portfolio
den dritten Platz ein. Das positive Ergeb- – bestehend aus drei großen
nis ist vor allem auf einen sehr umsatz- Distributionszentren – an GreenOak und
starken Jahresendspurt zurückzuführen. Apeiron (circa 350 Mio. €) sowie neun
Zwischen Oktober und Dezember wurde Logistikimmobilien an den REIT des asia-
fast so viel investiert wie in den beiden tischen Investors Frasers veräußert
ersten Quartalen zusammen. Das Ergeb- (circa 320 Mio. €). Zu einer der bedeu-
nis könnte in der aktuellen Phase jedoch tendsten und mit einer Brutto-Rendite von
weitaus höher ausfallen, sofern mehr knapp über 4 % auch teuersten Einzel-
Produkte auf den Markt kommen würden. transaktion gehört in diesem Jahr die
Fast Facts GRAFIK 1: Transaktionsvolumen Industrie- und
Logistikinvestments in Mrd. €
Investment 2019 2018
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤) 6.566 6.814 8 7,6
Portfoliotransaktionen 40 % 56 % 7
TOP 7 35 % 38 %
6
Internationale Käufer 60 % 47 % 4,8
5
Internationale Verkäufer 30 % 31 % 3,9
4
Spitzenrendite 4,20 % 4,50% 3,2
2,7 2,9
3
1,8
2 1,3 1,4
1,1
1
4,0 4,6 8,7 6,8 6,6
0
2015 2016 2017 2018 2019
Lager und Logistik Light Industrial TAV gesamt
Mittelwert 2015 – 201971
3
Veräußerung des Amazon Logistics Cen- immobilien von DHL für rund 49 Mio. € in
ters (75.000 m²) in Dortmund, welches nur Berlin, Leimen und St. Ingbert im Saar-
City
Marktbericht
DEUTSCHLAND
INDUSTRIE UND GESAMTMARKT
zwei Jahre nach Erwerb von arabischen In- land. Nationale Anleger steuerten mit
Survey Deutschland
vestoren wieder an Savills Investment Ma- 2,6 Mrd. € in diesem Jahr 40 % und damit
nagers verkauft wurde (circa 140 Mio. €). 12 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr
| Colliers International
Darüber hinaus wurde im September das zu dem Jahresergebnis bei. Davon entfiel
LOGISTIK INVESTMENT
neue, rund 150.000 m² große Amazon- ein Drittel allein auf Light-Industrial-
| Colliers International
Lager in Mönchengladbach zu ähnlichen Objekte, während internationale Inves-
Bedingungen an La Française im Auftrag toren weiterhin an den klassischen Logis-
der südkoreanischen Investoren Samsung tik-Assets dranblieben.
| 2019 / 2020
und KB veräußert.
| 2019 / 2020
Renditen
Internationale Anleger waren 2019 erneut
aktiv. Sie investierten insgesamt rund Hochwertige Assets mit langfristigen
4,0 Mrd. € in deutsche Logistik- und Indus- Mietverträgen und einem risikoarmen
trieimmobilien, was einem Marktanteil Mieter stellen in Deutschland mittlerweile
von rund 60 % und einer Steigerung ge- die Ausnahme dar. Die Nachfrage nach
genüber dem Vorjahr um 13 Prozentpunk- Logistik ist aktuell immens und selbst
te entspricht. 1,6 Mrd. € sind allein auf Investoren mit wenig Erfahrung im Indus-
asiatische Investoren wie Frasers oder trie- und Logistikbereich interessieren
GIC (Maximus-Portfolio) zurückzuführen. sich vermehrt für die Assetklasse. Das
Britische (1,1 Mrd. €) sowie US-amerikani- drückt die Preise nach oben und Kauf-
sche Anleger (547 Mio. €) zeigten sich preisfaktoren steigen in der Folge weiter
ebenfalls sehr präsent am deutschen an. Zum Ende des Jahres 2019 lag die
Markt. So sicherte sich der britische In- Brutto-Spitzenrendite für Logistikimmo-
vestor Savills Investment Managers neben bilien der neuesten Generation in den Top
dem Amazon Logistics Center in Dort- Locations mit einer Laufzeit von mindes-
mund außerdem noch drei Umschlags- tens zehn Jahren bei 4,20 %, was einer
GRAFIK 2: Transaktionsvolumen GRAFIK 3: Käufer- und Verkäufergruppen
nach Größenklassen 2019 Anteil in % in Deutschland in Mrd. €
bis 10 bis
Mio.10 8 %€ 8 %
€ Mio. 0 0
1 21 32 43 4
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager
10 – 3010Mio.
– 30 18 %€ 18 %
€ Mio. Offene Offene
Immobilienfonds/Spezialfonds
Immobilienfonds/Spezialfonds
Pensionskassen/Pensionsfonds
Pensionskassen/Pensionsfonds
REITs REITs
Corporates/Eigennutzer
Corporates/Eigennutzer
30 – 5030Mio.
– 50 11 %€ 11 %
€ Mio. Sonstige
Sonstige
Investoren
Investoren
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager
50 – 100
50Mio.
– 100 12 %€ 12 %
€ Mio. Corporates/Eigennutzer
Corporates/Eigennutzer
über 100
über
Mio.
100 51 %€ 51 %
€ Mio. Projektentwickler/Bauträger
Projektentwickler/Bauträger
PrivatePrivate
Investoren/Family Offices Offices
Investoren/Family
Offene Offene
Immobilienfonds/Spezialfonds
Immobilienfonds/Spezialfonds
Sonstige Investoren
Sonstige Investoren
Käufer Käufer Verkäufer
Verkäufer72
4
Netto-Rendite von etwa 3,70 % entspricht. Core-Produkte aufgerufen wurden. Trotz
Im Laufe des Jahres sank sie somit um derzeitiger Turbulenzen in der industriel-
INVESTMENT | 2019 / 2020
Deutschland | Colliers International
weitere 30 Basispunkte – und ein Ende ist len Produktion verspürt der Industrie- und
noch nicht in Sicht. Logistikimmobilienmarkt in Deutschland
bislang keine Auswirkungen, die hohe
GESAMTMARKT
Nachfrage bleibt auch dieses Jahr beste-
Fazit und Prognose
hen. Anleger sind für 2020 weiterhin sehr
City Survey Marktbericht
Die aktuellen Verhandlungen und Bieter- positiv gestimmt, auch weil vor allem das
UND LOGISTIK
runden für Core-Objekte lassen erwarten, Thema E-Commerce und der hohe Kon-
DEUTSCHLAND
dass die Spitzenrendite noch nicht ihr sum in Deutschland die Nachfrage nach
Ende erreicht hat und in den nächsten Mo- Logistikflächen weiterhin auf Wachs-
naten Kaufpreisfaktoren über dem tumskurs hält.
INDUSTRIE
24-fachen aufgerufen werden. Die Brutto-
Spitzenrendite nähert sich in diesem Jahr
somit weiter der 4 %-Marke. Die derzeiti-
ge Marktlage lässt zudem vermuten, dass
einige Eigennutzer in Form von Sale-and-
lease-back-Transaktionen die Gelegenheit
nutzen könnten, ihre Immobilien zu veräu-
ßern, die aufgrund der hohen Nachfrage
und des Wettbewerbsdrucks aktuell hohe
Gewinne in Aussicht stellen. Anleger wer-
den zudem hinsichtlich ihrer Preisvorstel-
Nicole Kinne lungen kompromissbereiter sein müssen,
Associate Director I um an die begehrten Assets heranzukom-
Research Industrial & Logistics men. Selbst Bestandsimmobilien errei-
+49 89 624294-792 chen derzeit Kaufpreisfaktoren, die in der
nicole.kinne@colliers.com Vergangenheit bislang für neu entwickelte
GRAFIK 4: Spitzenrendite Lager- und Logistik-
immobilien in den TOP 7 Mittelwert in %
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
Q4 15 Q4 16 Q4 17 Q4 18 Q4 19ANSPRECHPARTNER
RESEARCH
Nicole Kinne
Associate Director I Research Industrial & Logistics
+49 89 62 42 94-792
nicole.kinne@colliers.com
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