INFORMELLER WETTBEWERB - ZUR REALISIERUNG EINES 4 STERNE+ VOLLHOTELS AN DER OBEREN STRANDPROMENADE AUF WANGEROOGE - Gemeinde Wangerooge
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INFORMELLER WETTBEWERB
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ZUR REALISIERUNG EINES 4 STERNE
VOLLHOTELS AN
DER OBEREN STRANDPROMENADE AUF WANGEROOGE
INHALTSVERZEICHNIS
MANAGEMENT SUMMARY .............................................................................................................................................. 2
EINLEITUNG UND ZIELSETZUNG ....................................................................................................................................... 3
TOURISMUSSTANDORT WANGEROOGE ............................................................................................................................ 5
PROJEKTVORAUSSETZUNGEN ......................................................................................................................................... 18
BAULICHE ANFORDERUNGEN......................................................................................................................................... 20
GRUNDSTÜCKSDATEN .................................................................................................................................................... 22
BETEILIGUNGSAUFRUF.................................................................................................................................................... 26
ZEITPLAN ........................................................................................................................................................................ 28
ANSPRECHPARTNER ....................................................................................................................................................... 29
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Version 1.0 Stand 19.11.2019
MANAGEMENT SUMMARY
Die Gemeinde- und Kurverwaltung veräußert oder vergibt in Erbpacht in direkter Strandlage ein
Grundstück zweckgebunden zur Realisierung eines 4 Sterne+ Vollhotels. Das Grundstück bietet
die Möglichkeit über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan individuelle Bedingungen für die
Umsetzung eines Hotelneubaus zu schaffen. Der exponierte Standort in Verbindung mit den
Qualitätsstandards eines 4 Sterne+ Hotels offenbart ein Alleinstellungsmerkmal des
Hotelbetriebes auf der Insel. Für eine nachhaltige, touristische Entwicklung auf der Nordseeinsel
sind zusätzliche Kapazitäten in der Premium-Hotellerie erforderlich.
Die Gemeinde- und Kurverwaltung erwartet von den Interessenten ein innovatives, modernes
Gesamtkonzept, dass sich dem Erscheinungsbild der Insel anpasst und für die Insel einen
zusätzlichen touristischen Nutzen aufweist.
Die Bewerbung der Interessenten durch Einreichen eines Konzepts zum Hotelaufbau und Betrieb
soll bis zum 31.01.2020 erfolgen.
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Projekt- und Grundstücksdaten:
Errichtung eines 4 Sterne+ Vollhotels
Errichtung eines Hotels ohne Querfinanzierung mit Ferienwohnungen
Ca. 6.500 m² Grundstücksfläche für das Vollhotel
Schaffung von Wohnraum für eigene Mitarbeiter des Hotelbetriebes
Regelung über einen vorhabenbezogenen B`Plan, einem Vorhaben und Erschließungsplan
sowie einem Durchführungsvertrag
Bodenrichtwert Hotelgrundstück 1.500 €/m²
Die Mindestanforderungen für ein Angebot sind:
Vorhabenbeschreibung, Betriebskonzept,
Benennung Investor und Betreiber
Angaben zur Finanzierung
Kaufpreisvorschlag und alternative Angabe des Erbbauzins gegenüber Bodenrichtwert
Version 1.0 Stand 19.11.2019
EINLEITUNG UND ZIELSETZUNG
Die Gemeinde- und Kurverwaltung Nordseeheilbad Wangerooge beabsichtigt im Sinne einer
nachhaltigen touristischen Entwicklung die Realisierung eines attraktiven 4 Sterne+ Vollhotels in
bevorzugter Lage unmittelbar an der Strandpromenade der Insel. Das Grundstück soll
zielorientiert einen privaten Investor zur Verfügung gestellt werden, der dort einen
Hotelkomplex plant, errichtet und betreibt oder betreiben lässt. Der Gebäudekomplex soll als
Wellness-, Tagungs- und/oder Kongresshotel dazu beitragen, den touristischen Standort
Wangerooge qualitativ aufzuwerten. Ein 4 Sterne+ Vollhotelbetrieb wird aufgrund der Qualität
und der Lage ein Alleinstellungsmerkmal auf der Insel haben.
Die Entstehung eines attraktiven, qualitativ hochwertigen Hotelkomplexes, gerne mit
begleitender Funktionalität, soll an dieser exponierten Lage die weitere touristische Entwicklung
der Insel Wangerooge begünstigen, wichtige Impulse für den Tourismusstandort Wangerooge
auslösen sowie repräsentativ für den Tourismusstandort werden.
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Die Gemeinde strebt mit einem Investor den Verkauf bzw. den Abschluss eines Erbbauvertrags
und eines städtebaulichen Durchführungsvertrages an. Dazu führt die Gemeinde ein nicht–
förmliches Auswahlverfahren durch. Auf dieses Verfahren ist förmliches Vergaberecht nicht
anwendbar, da es sich nicht um einen öffentlichen Auftrag handelt. Insbesondere ist keine
finanzielle Förderung oder Risikomitteilung der Gemeinde vorgesehen. Daher handelt es sich um
ein für die Gemeinde freibleibendes Ausbietungsverfahren. Durch seine Einleitung geht die
Gemeinde keine Verpflichtung zur Grundstücksvergabe ein. Sie behält sich vor, das Verfahren
abzubrechen, wenn keine aus ihrer Sicht tragfähigen Ergebnisse erzielt werden können. Für die
Abgabe von Angeboten und die Beteiligung am Verfahren gewährt die Gemeinde keinerlei
Kostenersatz.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Das Bauvorhaben soll sich in die morphologische Harmonie im örtlichen Bild eingliedern und
den Grundpfeilern der touristischen Konzeption (Touristische Leitbild 2023) entsprechen. Das
Bauvorhaben soll der hervorragenden Lage des Standortes durch standortangemessenen,
modernen Städtebau und anspruchsvolle, sensible und zeitgemäße architektonisch-
gestalterische Ausprägung Rechnung tragen. Das Vorhaben soll dabei die Obere
Strandpromenade nicht beschatten.
Die Gemeinde bekundet ihre ausdrückliche Bereitschaft, im Sinne einer optimalen
städtebaulich-gestalterischen Lösung in Verbindung mit einem sinnvollen Nutzungskonzept
auch das aktuell bestehende Planungsrecht im Rahmen eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes – zielorientiert – anzupassen.
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Version 1.0 Stand 19.11.2019TOURISMUSSTANDORT WANGEROOGE
Wangerooge ist die östlichste der sieben Ostfriesischen Inseln. Die autofreie Insel ist mit ca.
5 km² Fläche die zweitkleinste der sieben Inseln und sieht aus der Vogelperspektive wie ein
Seepferdchen aus. Wangerooge zählt derzeit circa 1.300 Einwohner. Sie liegt in einer
Entfernung von rund 9km zum Festland. (Friesland/Ostfriesland). Die Insel Wangerooge ist seit
dem Jahre 1804 Seebad und seit 1974 staatlich anerkanntes Nordseeheilbad.
Wichtigste Alleinstellungsmerkmale auch im Vergleich zu den anderen sieben Inseln sind die
Nähe zu den drei großen Schifffahrtswegen, der ortsnahe Bade- und Burgenstrand sowie die
Fahrt mit der Inselbahn mitten durch den Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer.
Die Insel Wangerooge liegt im UNESCO Weltnaturerbe Wattenmeer und ist beliebt vor allem für
die Ruhe und Gelassenheit sowie die Gastfreundschaft.
Thalasso und das UNESCO Weltnaturerbe Wattenmeer sind die Kernthemen des
Destinationsmarketings.
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Gäste- und Übernachtungszahlen und Saisonzeiten
Die Gäste und Übernachtungszahlen der Insel Wangerooge zeigen in den letzten Jahren eine
Steigerung. In den letzten fünf Jahren stiegen die Ankünfte insgesamt um über 12% und die
Übernachtungszahlen wuchsen insgesamt in den letzten fünf Jahren um 10%.
Die Gäste- und Übernachtungszahlen Wangerooge 2018 lt. eigener Statistik :
• 885.880 Übernachtungen
• 140.315 Gäste
• 6,31 Tage durchschnittliche Aufenthaltsdauer
Version 1.0 Stand 19.11.2019Die Hauptsaison auf der Insel Wangerooge lt. Gästebeitragssatzung geht vom 15.03. bis 31.10.
und vom 26.12. bis 06.01. jeden Jahres. Während der Hauptsaison werden auf der Insel die
meisten Übernachtungen getätigt, wobei die Frequentierung der Insel Wangerooge in den
Nebensaisonzeiten stark zunimmt und die Saisonverlängerung gefördert wird. Von 2014 bis
2017 sind die Gäste- und Übernachtungszahlen in den Monaten Oktober bis März um circa 19%
gestiegen. Diese Zahlen zeigen, dass die Bestrebungen der Leistungsträger und
Tourismusverantwortlichen eine Saisonverlängerung zu erreichen, erfolgreich sind, aber dennoch
großes Wachstumspotenzial besteht.
Ziel der touristischen Entwicklung ist es Wangerooge als Ganzjahres-Destination zu etablieren.
Um dies zu erreichen, ist ein 4 Sterne+ Vollhotelbetrieb notwendig, um den touristischen
Standort Wangerooge qualitativ aufzuwerten und wichtige Impulse für die Insel auszulösen
sowie repräsentativ für den Tourismusstandort zu werden.
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Version 1.0 Stand 19.11.2019Beherbergungsstruktur und Auslastung
Die Insel Wangerooge zählt zum Jahresende 2018 insgesamt 7.222 Betten laut eigener Statistik,
wobei der Anteil der Betten aus Ferienwohnungen stark dominiert. Hotel und Hotel garni Betten
machen lediglich 9% aus, wobei die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt.
Beherbergungsstruktur 2018
Hotels
Ferienwohnungen
Sonstiges
Von den 6 bestehenden Hotelbetrieben sind 2 im 3-Sterne Bereich, sowie 2 derzeit nicht
nach den DTV-Kriterien klassifiziert. 1 Betrieb wird als Apart-Hotel geführt und 1 Hotel
als Hotel garni, das nur saisonal geöffnet ist. 7
Es besteht ein dringender Bedarf an zusätzlichen Kapazitäten im Hotelgewerbe,
insbesondere in einer herausragenden Qualität.
Die jährliche durchschnittliche Auslastung der Betten im gewerblichen
Beherbergungssektor liegt bei 40,9%. (Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen,
2018)
Insgesamt liegt die jährliche durchschnittliche Auslastung lt. eigener Statistik berechnet
auf die Gesamtanzahl der gemeldeten Betten bei 33,6%, wobei hier die Betten aus dem
Bereich Zweit-Wohnen den Durchschnittswert stark beeinflussen.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer im gewerblichen Beherbergungssegment liegt
bei 6,1 Tagen. (Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2018)
Version 1.0 Stand 19.11.2019Reisemotive, Gästestruktur und Zufriedenheit
Bereits seit 2011 nimmt die Insel Wangerooge am Vergleichenden Gästemonitor teil.
Die entscheidenden Reisemotive der Wangerooge-Urlauber sind entsprechend dieser Befragung:
Erholung, Entspannung, Abstand zum Alltag gewinnen, in der Natur sein und Zeit mit Familie,
Partner und Freunden verbringen. Dicht gefolgt von gesundheitlichen Motiven sowie den
Motiven für Aktiv- und Vergnügungsurlaub.
Der durchschnittliche Wangerooge-Urlauber ist 48,3 Jahre alt und war bereits 12,6-mal auf der
Insel. Die hohe Stammgastquote (fast 70%) spricht für die Qualität der touristischen Angebote
und das Kundenbindungspotenzial der Destination. Wangerooge-Urlauber haben überwiegend
ein hohes durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen und einen hohen Bildungsabschluss.
(Quelle VGM 2017 – Wangerooge)
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Im Jahr 2018 reisten 39% der Befragten mit Kindern unter 18 Jahren, dicht gefolgt von Paaren
(33%), die ohne Kinder reisten. Rund 8% der Inselgäste sind Alleinreisende, die vor allem das
vielfältige Angebot an Workshops und Seminaren auf der Insel nutzen.
Insgesamt sind Wangerooges Gäste zufrieden mit dem touristischen Angebot. Die
durchschnittliche Gesamtzufriedenheit lag auch 2018 ungebrochen bei 1,81. Die
Wiederbesuchsabsicht bei 1,64 und die Empfehlungswahrscheinlichkeit ebenso bei 1,63.
Besonders zufrieden zeigen sich die Inselgäste mit der Gastfreundschaft und der Atmosphäre
sowie dem Flair auf der Insel.
(Quelle: VGM 2018 – Wangerooge)
Version 1.0 Stand 19.11.2019Erreichbarkeit und Anreise
Die Insel Wangerooge ist tideabhängig. Der Niedersächsisches Wattenmeer führt. Diese
Fährverkehr wird von der Schifffahrt und Streckenführung durch eine Ruhezone ist
Inselbahn Wangerooge (SIW / Tochter der einmalig und soll als Alleinstellungsmerkmal
DB) durchgeführt und findet zwischen den der Insel erhalten bleiben.
Häfen Harlesiel/Carolinensiel und dem
Westanleger Wangerooge statt. Die im
Einsatz befindlichen Schiffe haben
Kapazitäten von 500-700 Personen und
verkehren je nach Jahreszweit zwei bis fünf
Mal täglich. Die Überfahrt mit Schiff und
Inselbahn dauert i.d.R. rund 90 Minuten. Die
Fährverbindung für Fracht ist ebenso
tideabhängig. Gäste haben die Möglichkeit
ihre Reisevorbereitung über ein Online- Da die Insel Wangerooge autofrei ist,
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Portal über die Homepage der SIW sowie müssen Privat-PKW von Gästen und
der Kurverwaltung durchzuführen. Insulanern auf dem Festland bleiben. Hierzu
stehen kostenpflichtige Parkplätze am
Anleger Harlesiel zur Verfügung. Die
Parkplätze werden von der FLN-Frisia
(Inselparker) betrieben. Ein kostenloser
Shuttle-Bus von den Parkplätzen hinter dem
Deich direkt zum Fähranleger ist
vorgesehen.
Vom Westanleger zum Inselbahnhof im Dorf
verkehrt die Inselbahn, eine
Schmalspurbahn, die mitten durch die
Salzwiesen des Nationalparks
Version 1.0 Stand 19.11.2019Neben dem Westanleger verfügt
Wangerooge außerdem über einen
Flugplatz, der vom nur fünf Flugminuten
entfernten Flugplatz Harlesiel im
Linienverkehr angeflogen wird. Je nach
Jahreszeit variiert die Taktung der Flugzeuge
zwischen Non-Stop-Betrieb und einem 1
stündlichen Flugbetrieb. Die Fluglinie wird
von der FLN-Frisia betrieben. Auch für den
Flugbetrieb gibt es Online-
Buchungsmöglichkeiten.
Auch ein Hubschrauber-Landeplatz befindet
sich auf der Insel. Zusätzlich zu den
regulären Flügen besteht die Möglichkeit
mit einer Privatmaschine anzureisen. Auf
dem Inselflughafen stehen rund 90
10
Privatflieger-Plätze zur Verfügung. Der
Flugplatz ist ortsnah gelegen.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Touristische Angebote mit direkter Relevanz für den Hotelbetrieb
Thalasso-Oase
Wangerooge ist zertifiziertes Thalasso- geöffnet. Das Meerwasser-Erlebnisbad Oase
Nordseeheilbad. Das ganzjährig geöffnete bietet außerdem eine Sauna, ein Dampfbad,
Meerwasser-Erlebnisbad und Gesundheits- einen Ruhebereich und einen kleinen,
zentrum Oase ist entsprechend als Thalasso- abgegrenzten Außenbereich für die
Kompetenzzentrum geprüft und Saunagäste.
ausgezeichnet.
In den Sommermonaten hat das
Meerwasser-Erlebnisbad täglich geöffnet. In
den Wintermonaten stehen aufgrund von
Revisionsarbeiten zeitweise nicht alle
Elemente der Badelandschaft zur Verfügung.
Dann gelten auch reduzierte Preise.
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Das Gesundheitszentrum bietet ein
vielfältiges Angebot an Thalasso-
Anwendungen und Physiotherapie. Das
Meerwasser-Erlebnisbad bietet neben einen
großzügigen Kinderbereich, ein Therapie-
becken für Bewegungstherapien und Aqua-
Die Lage der Thalasso-Oase ist in
Kurse, ein großes Innenbecken, eine
unmittelbarer Nähe zum, zu veräußerndem
Riesenwasserrutsche, zwei Whirl-Pools und
Grundstück. Kooperationen und innovative
einige Spielelemente.
Ideen zur Verknüpfung der Angebote
Der Außenbereich mit Ausschwimmkanal, werden gewünscht.
Springerbecken und großem Außenbecken
ist saisonal in den Sommermonaten
Version 1.0 Stand 19.11.2019Heiraten auf der Insel – Alter Leuchtturm
Der Alte Leuchtturm im Inseldorf ist begrenzt. Die Integration dieser Angebote
Wahrzeichen der Insel. Er beherbergt ein sowie die Kooperation mit anderen
Heimatmuseum, eine Aussichtsplattform relevanten Leistungsträgern werden
und ein Trauzimmer, in dem derzeit rund gewünscht und seitens der DMO gefördert
240 Hochzeiten im Jahr durchgeführt und unterstützt.
werden. Der Alte Leuchtturm hat ganzjährig
geöffnet. In den Sommermonaten gibt es
zusätzliche Abendöffnungen. Ortsnaher Bade- und Burgenstrand
Der Bade- und Burgenstrand liegt direkt am,
für den Hotelbau vorgesehenem Grundstück.
Einmalig ist die Lage des Badestrandes der
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Oberen Strandpromenade. Die direkte
Strandlage ermöglicht dem Hotelbetreiber
eine optimale Vermarktung.
Im Jahr 2018 besuchten den Alten
Leuchtturm ca. 38000 Besucher.
Das Trauzimmer ist 146 Stufen hoch im
Alten Leuchtturm und bietet mit seiner
gemütlichen Atmosphäre als ehemalige
Wachstube des Leuchtturmwärters einen
einmaligen Ort für die Eheschließungen.
Zukünftig wird das Angebot an Trauungen Am Bade- und Burgenstrand befinden sich
ausgeweitet. Das Angebot an Sälen und in den Sommermonaten zwei bewachte
großen Restaurationen für Badefelder, die zu Badezeiten von der DRK
Hochzeitsgesellschaften ist auf der Insel Wasserwacht beaufsichtigt werden.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Auch im Westen ist ein weiteres Bad für Veranstaltungen zu den Zugvogeltagen,
Schullandheime und Jugendherberge im Führungen am Strand und besondere
Betrieb. Erlebnisse zum Sonnenauf- und
Sonnenuntergang und Natur-Erlebnis-
Des Weiteren befinden sich am Strand
Angebote für Kinder. Auf der Insel gibt es
Kinderspielplätze, Umkleiden und Duschen
einige private Anbieter von Watt- und
sowie öffentliche Sanitäreinrichtungen und
Gästeführungen sowie das Nationalpark-
eine Bungee-Anlage. Zudem werden hier
Haus mit seinen Mitarbeitern, dass
rund 1.400 Strandkörbe an die Gäste
regelmäßig Naturerlebnisse und Führungen
vermietet. Diese werden vielfach bereits vor
veranstaltet.
Antritt des Urlaubs online reserviert. Die
Anmietung von Strandkörben durch Mitten im UNESCO-Weltnaturerbe
Beherbergungsbetriebe für ihre Gäste ist Wattenmeer gibt es auf der Insel viele
ebenso möglich. Bestrebungen einen nachhaltigen Tourismus
zu fördern. Die Integration von nachhaltigen
An der Oberen Strandpromenade befinden
und regionalen Produkten besonders in der
sich diverse Bars, Restaurants, Cafés sowie
Gastronomie ist wünschenswert. 13
Bistros mit Speisen zum Mitnehmen.
Wangerooge mitten im UNESCO
Weltnaturerbe Wattenmeer
Wangerooge liegt mitten im UNESCO
Weltnaturerbe Wattenmeer. Große Teile der
Insel sind Schutz- und Ruhezonen
des Nationalparks Niedersächsisches
Wattenmeer. Wichtiger Bestandteil des
touristischen Angebotes sind Natur-
erlebnisse, hierzu zählen Wattwanderungen,
natur- und inselkundliche Fahrradtouren,
Version 1.0 Stand 19.11.2019Weiterführende Touristische Angebote
1. NaturInsel: Neben den Watt- und 2. AktivInsel: Auf der Insel gibt es
Gästeführungen gibt es im Nationalpark- ganzjährig ein abwechslungsreiches Sport-
Haus ganzjährig eine spannende und Freizeitangebot. Die Sportanimation
Dauerausstellung zu den Themen bietet ganzjährig diverse Kurse wie z.B.
Weltnaturerbe Wattenmeer, Vogelzug, Thalasso-Strandgymnastik, Nordic-Walking,
Niedersächsischer Nationalpark und zur Flexi-Bar, Zumba, Rückenfit, Zirkeltraining
Umwelt und Trinkwasserversorgung der oder auch Aqua-Power an. Für die Indoor-
Insel. Ein abwechslungsreiches Film- und Kurse stehen verschiedene Räumlichkeiten
Vortragsprogramm gibt es ebenso. der Kurverwaltung zur Verfügung. Die Kurse
können in der Oase gebucht werden. Die
Kosten sind dank Gästebeitrag ermäßigt.
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Das Nationalpark-Haus ist ganzjährig
geöffnet. Neben der Ausstellung bietet das
Nationalpark-Haus zahlreiche Veran- Außerdem gibt es ausgehend von der
staltungen zum Natur erleben an, die Kurverwaltung vielfältige Entspannungs-
ebenfalls ganzjährig stattfinden. angebote, die ebenso ganzjährig stattfinden,
wie z.B. autogenes Training, Qi-Gong und
Besucherzahlen: Im Jahr 2018 haben rund
progressive Muskelentspannung. Eine
40.000 Personen das Nationalpark-Haus
Surfschule wo neben Windsurfen auch
besucht.
Stand-Up Paddling, Kiten und Katamaran
fahren auf dem Programm steht, ist ebenso
vorhanden.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Zwei Reitbetriebe auf der Insel sowie ein
Sportplatz, Tennisplätze innen und außen,
attraktive Nordic-Walking und Jogging-
Routen, ein 9- Loch Golfplatz, ein Trimm-
Dich-Pfad und Thalasso-Klimatherapie-
Angebote bereichern das Aktivangebot.
3. FamilienInsel: Auf Wangerooge wird Sommermonaten gibt es ergänzende Bastel-
Kinderfreundlichkeit groß geschrieben. Angebote und Angebote für Kleinkinder bis
Auf der Insel stehen Urlaubern und 3 Jahre.
Bewohnern diverse Spielplätze zur
Außerdem gibt es das Kinderspielhaus
Verfügung. In den Sommermonaten gibt es
Sockenland. Ein großes Spielmodul,
zwei Spielplätze direkt am ortsnahen Bade-
Kletterwand, Spiele, Malecke, Trampoline
und Burgenstrand.
etc. stehen Inselgästen dort zur Verfügung.
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Zusätzlich stehen Inselbesuchern ein im
Jahr 2019 neu errichteten In den Sommermonaten gibt es regelmäßig
Abenteuerspielplatz im Dünental sowie ein Feste und Feiern mit verschiedenen Spiel-
Spielplatz vor dem Kinderspielhaus zur und Spaßaktionen für Kinder.
Verfügung. Schwimmkurse, Babysitter-Listen,
Bastelangebote und kindgerechte
Für Schlecht-Wettertage gibt es einen Wattführungen runden das Angebot ab.
Gästekindergarten im Servicegebäude an
der Oberen Strandpromenade. In den
Version 1.0 Stand 19.11.2019Marketing und Zielgruppenausrichtung
Da das Inseldorf unmittelbar an der Oberen Strandpromenade (ca. 800 m Länge) angrenzt und
damit nur wenige Meter vom Ufer der Nordsee entfernt liegt, die Insel bis auf motorbetriebene
Rettungsfahrzeuge und Fahrzeuge der Freiwilligen Feuerwehr sowie der Abfallbeseitigung
lediglich mit Elektrokarren im Versorgungsbetrieb befahren werden kann, hat die Insel den
Status einer familienfreundlichen Insel. Dieses zeigt sich vorwiegend in den Ferienzeiten
Niedersachsens und Nordrhein-Westfalens und auch unmittelbar davor und danach, wo
Großeltern mit ihren Enkelkindern auf der Insel weilen. Stammbesucher der Insel werden so
auch aus den vielen Kindern und Jugendlichen der Landschulheime auf der Insel rekrutiert, die
nach vorübergehenden Jahren der Abstinenz sich dann der Insel wieder besinnen und auch mit
ihren Kindern hier wieder urlauben.
Die Marketingstrategie der DMO ist darauf ausgerichtet, einen möglichst nachhaltigen,
umweltverträglichen und gesundheitsorientierten Tourismus zu fördern, der Entspannung, Ruhe
und Erholung bietet. Hierbei werden sowohl Besonderheiten der in den Nationalpark
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„Niedersächsisches Wattenmeer“ einbezogenen Insel berücksichtigt als auch das Erleben der
Natur, den Blick auf den weiten unverbauten Horizont der Nordsee, das Erleben von Ebbe und
Flut mit dem Reizklima der Nordsee, das Wandern und Radwandern, gepaart mit vielen Freizeit-
und Erlebnisangeboten, dem Shoppen oder dem Einkehren in eine gute Gastronomie. Das
Gesundheitszentrum mit dem Meerwasserfreizeitbad, aber auch die örtliche Hotellerie bieten
gesundheitsorientierte Angebote im Thalasso-, Wellness- und auch Fitnessbereich.
Durch die Lage im Nationalpark-Niedersächsisches Wattenmeer, die Autofreiheit und die
„kurzen Wege“ auf Wangerooge bietet sich die Destination zwangsläufig für diverse Zielgruppen
als Urlaubsziel an. Diesem Zielgruppenmix wird im Marketing der Insel Rechnung getragen. Die
Kommunikation erfolgt nach einer thematischen Aufbereitung, insbesondere zur
Neukundenakquise wird in den Online- und Printprodukten nach den Rastern Naturinsel,
Familieninsel, Erholungsinsel und Aktivinsel unterschieden.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Eine konkrete Zielgruppenausrichtung ganzjährig wird es zwangsläufig aufgrund der in den vergangenen Jahren gewonnenen Erkenntnisse nicht geben; mit dem bisherigen Gästemix wurden durchweg positive Erfahrungen gesammelt. Zudem sind die wechselhaften Witterungsbedingungen zu berücksichtigen und die touristische Infrastruktur ist entsprechend zu gestalten. Um dem Trend des Gesundheitstourismus und dem Wunsch der Leistungsträger nach Saisonverlängerung zu folgen, wird in den kommenden Jahren im Bereich des gesundheitsorientierten Thalasso-/Wellnesstourismus ein Schwerpunkt insbesondere im Bereich der Neukundenakquise liegen. Zunehmend werden in den letzten Jahren jedoch Einzelpersonen und Paare der Altersgeneration ab 50 aufwärts registriert, denen die Aufmerksamkeit gerade wegen des demografischen Wandels in der deutschen Bevölkerung im besonderen Maße gewidmet wird. In der Altersklasse der Best Ager (ab 50 Jahre) hat die Insel noch ein großes Potenzial. Die Hauptquellgebiete der Destination Niedersächsische Nordsee sind weiterhin Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. 17 Das Inselmarketing sowie die Dachorganisationen haben sich darauf verständigt zur Neukundenakquise in den Süden Deutschlands vorzudringen, um unter anderem die unterschiedlichen Ferienzeiten der Bundesländer zu nutzen, um die Bettenauslastung und die Wertschöpfung zu erhöhen. Auch das Vordringen in das deutschsprachige Ausland ist ein wichtiger Bestandteil der Marketingstrategie. Bei der hohen Stammgastquote ist das Costumer-Relationship-Management ebenfalls wichtiger Teil der Marketingstrategie. Insbesondere für die Nebensaison bietet es sich an, auch weiterhin in den Hauptquellgebieten zu werben. Version 1.0 Stand 19.11.2019
PROJEKTVORAUSSETZUNGEN
Der Gebäudekomplex soll als Wellness-, Tagungs- und/oder Kongresshotel mit gehobenem
Ambiente ganzjährig betrieben werden.
Die unmittelbare Strandlage und die angrenzende Strandpromenade bieten einen optimalen
Erholungsfaktor und sorgen für einen maximalen Entspannungswert. Das Grundstück liegt sehr
zentral, Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants und das Nationalpark-Haus liegen in
unmittelbarer Nähe.
Bei der Planung des Projektes ist die Nachhaltigkeit des Komplexes sowie das Betreiberkonzept
integraler Bestandteil zur harmonischen Verbindung und Eingliederung in die vorhandene
Insellandschaft. Die unmittelbare Nähe zum Strand und die umliegenden Angebote, machen den
Standort für eine Hotelanlage einzigartig.
Es ist zwingend erforderlich, dass das Hotel als 4 Sterne+ Vollhotel betrieben wird. Als Grundlage
zur Definition können die aktuell geltenden Kriterien des DTV herangezogen werden. Das
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bedeutet, dass die Hotelanlage aus Zimmern und Suiten sowie einer allgemeinen
Hotelinfrastruktur (Restaurant, Rezeption, Wellness und einem anderweitigen touristisches
Angebot) besteht und die Infrastruktur durch ein dienstleistungs- und personalintensives
Angebot komplementiert wird.
Anforderungen an das Projekt seitens der Gemeinde- und Kurverwaltung:
Hotel ohne Querfinanzierung mit Ferienwohnungen
Zimmer und Suiten (ohne Küchenzeile)
Allgemeine Hotelinfrastruktur in 4 Sterne+ Qualität: Rezeption, Zimmerservice, tägliche
Reinigung der Zimmer und Wäschewechsel
Restaurantbetriebe, Banketträumlichkeiten und Lobby bzw. Barbetrieb; die Gastronomie
muss mindestens eine teilweise Nutzung durch externe Gäste zulassen
weiteres touristisches Angebot
Das Hotel muss die Voraussetzungen erfüllen, nach den Richtlinien der Deutschen
Hotelklassifizierung (Träger DEHOGA Deutsche Hotelklassifizierung GmbH) mit 4 Sterne+
Version 1.0 Stand 19.11.2019klassifiziert zu werden.
Für das Hotel besteht eine ganzjährige Betriebspflicht.
Dem Hotelprojekt soll ein innovatives, zukunftsfähiges Konzept zu Grunde liegen.
Ein individueller USP soll Bestandteil des Hotelkonzepts und der enthaltenen
touristischen Angebote sein.
Die Themen Digitalisierung und Nachhaltigkeit finden sich in dem Hotelkonzept wieder.
Für den Hotelbetreiber ist eine Kooperation mit den lokalen touristischen Akteuren und
der DMO selbstverständlich.
Die Gemeinde- und Kurverwaltung erwartet, dass das Hotelkonzept für die Insel einen
zusätzlichen touristischen Nutzen aufweist.
Aufgrund der angespannten Wohnraumsituation für Einheimische und Saisonkräfte ist eine
weitere Voraussetzung, dass der Investor für eigene Mitarbeiter des Hotelbetriebes Wohnraum
schafft und im Eigentum hält. Mindestvoraussetzung sind die im Flächennutzungsplan
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geforderten 10% der Geschossflächen zahl des Hotelgebäudes.
Der Nachweis kann aber auf einem anderen Grundstück realisiert werden. Wenn keine eigenen
Grundstücke vorliegen, stehen Grundstücke mit einem Bodenrichtwert zwischen 330-880€/qm
im Besitz der Gemeinde und Kurverwaltung zur Verfügung.
Version 1.0 Stand 19.11.2019BAULICHE ANFORDERUNGEN
Die Verwaltung möchte aus Gründen der Praktikabilität und Festlegung von individuellen
Regelungen zur Festsetzung von bauplanerischen und bauordnungsrechtlichen Regelungen für
die Ansiedlung des Hotels an der Oberen Strandpromenade mit einem Vorhabenträger
einem Vorhaben und Erschließungsplan (VEP) des Investors
der gemeindlichen Satzung über den Vorhabenbezogenen B`Plan gem. § 12 Abs. 1
BauGB und
dem zwischen Vorhabenträger und der Gemeinde abzuschließenden
Durchführungsvertrag
vereinbaren bzw. abschließen.
Der Vorhaben und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen B`Planes. Gem. §
12 Abs. 4 BauGB können auch Flächen außerhalb des Bereichs des VEP in den
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vorhabenbezogenen B`Plan einbezogen werden (z. B. Grundstücke für die Bebauung mit
Mitarbeiter-/Personalwohnungen).
Maßgeblich ist insbesondere auch der Durchführungsvertrag, ohne den der vorhabenbezogene
B’Plan nicht rechtswirksam ist und der einen bestimmten Mindestinhalt, nämlich die
Verpflichtung des Vorhabenträger zur Realisierung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten
Frist sowie zur mindestens teilweisen Tragung der Kosten für die Planung haben muss. Weiterhin
die Erschließungskosten sowie die Kosten der Ausgleichsmaßnahmen. Grundlage muss eine
eindeutig für alle Kostenarten ausdrücklich vereinbarte Kostenregelung sein.
Weitere Vorgaben
Bau in einer Flucht mit dem Apart Hotel Anna – Düne, keine Beschattung der
Strandpromenade durch den Neubau
Berücksichtigung der Verkehrsführung: Liefereingang über die Peterstraße
Für das Objekt sind maximal 4 Vollgeschosse vorgesehen.
Die Errichtung eines 5. Staffelgeschoss ohne Wohnraum ist möglich. Es sollte der
Version 1.0 Stand 19.11.2019touristischen Nutzung dienen, z.B. in Form einer Gastronomie oder eines touristischen
Freizeitangebots, dass auch von externen Gästen genutzt werden. Die Nutzung als
Wellnesseinrichtung ist ebenso denkbar.
Die Gastronomie oder weitere touristische Angebote sollten so eingegliedert sein, dass
Sie ohnehin von externen Gästen genutzt werden können.
Optional
• Eine Zweiteilung des Objektes mit unterschiedlichen Konzepten ist möglich. Beide
Baukörper müssen aber als Vollhotel betrieben werden.
• Eine Anbindung des Gesundheitszentrums Oase ist möglich.
• Die Integration eines Rathauses/Verwaltungsgebäudes oder eigenständiger Neubau auf
dem Hotelgrundstück ist evtl. im Rahmen einer Öffentlich Privaten Partnerschaft
möglich.
• Die Integration von öffentlichen Veranstaltungsräumen ist möglich.
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Version 1.0 Stand 19.11.2019GRUNDSTÜCKSDATEN
Das Hotelgrundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 21 „Südlich der
Strandpromenade-West“, der am 07. Dezember 2012 nach Satzungsbeschluss und
Veröffentlichung rechtsverbindlich wurde.
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Es hat eine Größe von ca. 6.500 qm aus den Flurstücken 50 und 53 der Flur 2 der Gemarkung
Wangerooge sowie einer Teilfläche aus dem Flurstück 49/1 der Flur 2, Gemarkung Wangerooge
Das Grundstück liegt in einer exponierte Strandlage und der Bodenrichtwert für diesen
Grundstück liegt bei 1.500 €/qm.
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Version 1.0 Stand 19.11.2019Erschließungsbeiträge/Straßenausbaubeiträge
Für das Hotelgrundstück fallen Erschließungsbeiträge an. Für das Grundstück „Servicewohnen“
können je nach Grundstück Erschließungsbeiträge anfallen. Straßenausbaubeiträge können
anfallen (derzeit aber nicht aktuell).
Leitungen, Leitungstrassen
Wären ggf. konkret nachzuliefern
Altlasten
Keine Altlasten bekannt
Grundbuch/Baulastenverzeichnis
keine
Baugrund
Sandboden
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Kampfmittelüberprüfung
Keine Kampfmittel bekannt; die Grundflächen des Hotelgrundstücks wurden allesamt auf
Kampfmittel hin in der Oberfläche sondiert.
Grundwasserstand
Wäre konkret nachzufragen
Lärmsituation
Es gelten die konkreten Lärmschutzwerte für Kurgebiete (Lärmpegel nach dem
Bundesimmissionsschutzgesetz) sowie die Wangerooger Lärmschutzverordnung
Archäologie
Archäologische Funde während der Baumaßnahmen sind anzuzeigen
Verkehrserschließung
Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstückes erfolgt über die Peterstraße und/oder die
Anton-Günther-Straße.
Version 1.0 Stand 19.11.2019Gas- und Stromversorgung
Die Gas- und Stromversorgung erfolgt über den Anschluss an die Versorgungsnetze der
Energieversorgung Weser-Ems (EWE).
Schmutz- und Abwasserentsorgung
Die Schmutz- und Abwasserentsorgung erfolgt über einen Anschluss an die vorhandene
Kanalisation (Peterstraße oder Anton-Günther-Straße), nach vorheriger Absprache mit der
Gemeinde.
Für die Ableitung des anfallenden, nicht schädlich verunreinigten Oberflächenwassers ist eine
Sammlung und Versickerung vor Ort vorgesehen. Oberflächenwasser ist der Versickerung
zuzuführen.
Ein Abwasserbeseitigungskonzept ist mit Einreichung des Bauantrages vorzulegen.
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt über das vorhandene Versorgungssystem des Oldenburgisch-
Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV).
Abfallbeseitigung
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Die Abfallentsorgung erfolgt durch den Landkreis Friesland
Fernmeldetechnische Versorgung
Die fernmeldetechnische Versorgung erfolgt über die verschiedenen
Telekommunikationsanbieter.
Sonderabfälle
Sonderabfälle sind vom Abfallerzeuger einer ordnungsgemäßen Entsorgung zuzuführen.
Brandschutz
Die Löschwasserversorgung des Plangebietes wird entsprechend den jeweiligen Anforderungen
sichergestellt. Es ist ein Brandschutzkonzept spätestens mit Einreichung des Bauantrages
vorzulegen.
Version 1.0 Stand 19.11.2019 Nachbarbebauung Grundstück für die Hotelnutzung
o östlich des Grundstückes befindet sich die vollautomatisierte Marinesignalstelle
und oberhalb dieser Liegenschaft ein Servicegebäude des Kurverwaltungsbetriebs
sowie der Platz am Meer.
o westlich des Grundstücks befindet sich ein „Aparthotel“ sowie eine weitere
zweigeschossige Liegenschaft des Kurverwaltungsbetriebs, die einer kulturellen
Nutzung (Leseräume, Galerie pp.) zugeführt werden soll.
o Weiterhin befindet sich hier ein dreigeschossiges Appartementhaus, dass
Ferienwohnungszwecken dient.
o Südlich des Grundstücks befindet sich die sogenannte „Polizeiwiese“, die im
nördlichen Teil als Biotop ausgewiesen ist und im südlichen Teil eine
Randbebauung für „Servicewohnen“ zugelassen wurde.
Das Grundstück für die „Hotelnutzung“ befindet sich im Eigentum der Gemeinde- und
Kurverwaltung Wangerooge.
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Die Grundflächen für ein Hotel sind noch nicht freigemacht. Derzeit finden hierauf noch
Nutzungen für die Gemeinde- und Kurverwaltung statt. Dauermietverhältnisse oder sonstige
dauerhafte Nutzungseinschränkungen existieren nicht.
Die Gemeinde- und Kurverwaltung soll evtl. an einen anderen Standort (Neubau) in der
zentralen Ortslage umgesiedelt werden. Für noch existierenden Wohnraum auf den
Grundflächen wird Ersatz geschaffen bzw. wurde bereits Ersatz geschaffen.
Die Grundstücke für das „Servicewohnen“ zur Schaffung von Wohnraum für eigene Mitarbeiter
können auch von der Gemeinde erworben werden. Es stehen Grundstücke (unbebaut und
bebaut) mit einem Bodenrichtwert zwischen 330-880€/qm im Besitz der Gemeinde und
Kurverwaltung zur Verfügung. Je nach Lage des Grundstücks, bedarf ein Verkauf jedoch der
Zustimmung des Landes Niedersachsen (Oberfinanzdirektion Hannover) nach dem
Kommunalisierungsvertrag 1985 (Übernahme des Staatsbades).
Version 1.0 Stand 19.11.2019BETEILIGUNGSAUFRUF
Es ist ein zweistufiges Verfahren vorgesehen. Im Rahmen des informellen Wettbewerbs können
potenzielle Interessenten Angebote bis zum 31.01.2020 abgegeben. Die Angebote sind
schriftlich einzureichen und zunächst als Verhandlungsgrundlage zu verstehen. Die Angebote
sind in einem verschlossenen Umschlag an
Gemeinde- und Kurverwaltung Wangerooge
Bürgermeister Marcel Fangohr
Peterstraße 6
26486 Wangerooge
zu senden.
Die eingereichten Angebote werden von einem Auswahlgremium aus Abgeordneten der
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Gemeindevertretung sowie der Verwaltung gesichtet, die dann eine Auswahl treffen. Es liegt
damit im Interesse jedes Bieters, ein möglichst aussagekräftiges und belastbares Angebot
abzugeben.
Die Mindestanforderungen für ein Angebot sind:
Vorhabenbeschreibung
Betriebskonzept
Benennung Investor und Angaben zur Rechtsform und weiteren Beteiligungsstruktur
Benennung Betreiber und Angaben zur Rechtsform und weiteren Beteiligungsstruktur
Angaben zur Finanzierung
Kaufpreisvorschlag und alternative Angabe des Erbbauzins gegenüber Bodenrichtwert
Version 1.0 Stand 19.11.2019Im Rahmen der ersten Phase wird angestrebt 3 bis 5 Anbieter zu finden, die in einer zweiten
Phase zu einer Projektpräsentation eingeladen werden.
Die Bewertung der Angebote und Projektpräsentation erfolgt nach dem folgenden Schema:
Expertise / Knowhow 15 %
Wirtschaftskraft / Finanzierungsnachweis 15 %
Rechtsform des Investors bzw. des Betreibers 10%
Entwurf des Baukörpers 15%
Betriebskonzept /touristisches Angebot 25%
Kaufpreisangebot / Höhe Erbpachtzins 20%
Für jedes Kriterium können 1 Punkt (schlecht) bis 5 Punkte (sehr gut) vergeben werden. Die so
ermittelte gewichtete Gesamtpunktezahl hat nur orientierten Charakter. Es besteht kein
Anspruch des Bieters mit der höchsten Gesamtpunktezahl auf Vertragsschluss und auch kein
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Anspruch auf Entschädigung in dem Fall, dass der Bieter den Zuschlag nicht erhält.
Insbesondere in dem Fall, dass mit dem Bieter mit der höchsten Gesamtpunktezahl kein
befriedigendes Verhandlungsergebnis über vertragliche Fragen erzielt werden kann, wird die
Gemeinde Wangerooge ggf. auf ein anderes Angebot zurückgreifen.
Mindestanforderung für alle Angebote ist, das mindestens 70 % des Bodenrichtwertes beim
Kaufpreis angeboten wird. Das gilt nicht für das Angebot eines Erbbauzinses. Der Erbbauzins gilt
für den vollen Bodenrichtwert.
Unabhängig davon bleibt eine Aktualisierung der Ermittlung des Verkehrswertes nach Maßgabe
der konkreten Parameter des Konzeptes vorbehalten.
Version 1.0 Stand 19.11.2019ZEITPLAN
Phase 1 Teilnahmewettbewerb Oktober 2019 – Februar 2020
Bewerbung der Interessenten durch Einreichen bis zum 31.01.2020
eines Konzepts zum Hotelaufbau und Betrieb
Auswahl der Teilnehmer für Phase 2 bis zum 28.02.2020
Phase 2 Verhandlungsverfahren Februar 2020 – Mai 2020
Vorstellung der Konzepte auf der Insel bis zum 31.03.2020
Abgabe eines verbindlichen Angebotes inklusive bis zum 30.04.2020
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detaillierter Planung und Konzeption (auch im
Hinblick vorhabenbezogener B-Plan)
Zuschlagserteilung bis zum 15.05.2020
Phase 3 Verfahren nach Zuschlagserteilung Mai 2020 – Dezember 2020
Erstellung und Unterschrift Durchführungsvertrag bis zum 30.06.2020
sowie Kaufvertrag und Notartermin
Beendigung formelle Bauleitplanung bis zum 31.12.2020
Version 1.0 Stand 19.11.2019ANSPRECHPARTNER
Gemeinde- und Kurverwaltung Wangerooge
Peterstraße 6
26486 Wangerooge
Bürgermeister und Kurdirektor Marcel Fangohr
Tel. 0 44 69 -9 91 10, Mail: marcel.fangohr@wangerooge.de
Rieka Beewen
Tel. 0 44 69 – 9 91 26, Mail: rieka.beewen@wangerooge.de
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Version 1.0 Stand 19.11.2019Sie können auch lesen
