Instrumentenkasten Wohnungsbau Wichtige Handlungsfelder der Wohnungsbaupolitik im Überblick
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Instrumentenkasten Wohnungsbau
Wichtige Handlungsfelder der
Wohnungsbaupolitik im Überblick
Dipl.-Ökonom Michael Neitzel
InWIS Forschung & Beratung GmbH
InWIS-Studie
in Kooperation mit:
8. Fachforum Wohnungsbau zum Wohnungsbau-Tag
Instrumente für mehr Wohnungsbau
Politik fürs Wohnen – Was jetzt passieren muss
Berlin, 9. Juni 2016
Wohnungsbautätigkeit reicht nicht aus
Wohnungsbaupolitische Maßnahmen notwendig
Genehmigungen
2015 : 1. Quartal 2016:
309.000 WE 84.789 WE (+ 81 %
genehmigt gegenüber 2015)
Aber:
In Ballungskernen*
nur + 17%.
In Hamburg, Bremen,
2014 :
245.000 WE
Rhein-Neckar und
errichtet Nürnberg sogar
Rückgang (- 9%)
Datengrundlage: Statistisches Bundesamt 2014b, KfW Research 2016. Dargestellt sind Wohneinheiten in
Wohn- und Nichtwohngebäuden.
* Ballungskerne lt. Regionalübersicht des Statistischen Bundesamtes. Dazu zählen Hamburg, Bremen, Hannover, Rhein-Ruhr,
Rhein-Main, Rhein-Neckar, Stuttgart, Nürnberg, München.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 2
Breite Beteiligung aller Investoren erforderlich
Bautätigkeit privater Investoren bleibt bisher zurück
Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern nach Bauherren im Vergleich
2014 1994
absolut in v.H. absolut in v.H.
Insgesamt 101.021 100,0 284.309 100,0
Öffentliche Bauherren 1.382 1,4 3.264 1,1
Unternehmen 72.587 71,9 176.603 62,1
davon:
Wohnungsunternehmen 63.282 62,6 154.471 54,3
Immobilienfonds 995 1,0 7.305 2,6
Sonstige Unternehmen 8.310 8,2 14.827 5,2
Private Haushalte 25.358 25,1 102.254 36,0
Organisationen o. Erwerbszweck 1.694 1,7 2.188 0,8
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen. Dargestellt ist die Zahl der
Wohneinheiten in Wohngebäuden.
Geschosswohnungsbau Mitte der 1990er Jahre
stark von privaten Investoren getragen.
Zusätzliche Anreize notwendig, um Bautätigkeit von Wohnungs-
unternehmen um rund das 2,5-fache und von privaten Investoren
um das 4-fache zu steigern.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 3
Investoren gewinnen - finanzielle Anreize setzen
Effekte steuerlicher Anreizförderung
Einschränkung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten im Zeitablauf:
März 1989 – 1995 1996 – 2003 2003 – 2005 Seit 2006
4 Jahre: 7 Prozent 8 Jahre: 5 Prozent 10 Jahre: 4 Prozent 50 Jahre: 2 Prozent
6 Jahre: 5 Prozent 6 Jahre: 2,5 Prozent 8 Jahre: 2,5 Prozent
6 Jahre: 2 Prozent 36 Jahre: 1,25 Prozent 32 Jahre: 1,25 Prozent
24 Jahre: 1,25 Prozent
100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent
Rechnerische Nutzungsdauer
Nutzungsdauer von Wohngebäuden:
- Annahme: 50 Jahre, Grundlage für derzeitige AfA.
- Tatsächlich: ca. 36 Jahre aufgrund durchschnittlicher
Nutzungsdauer der Bauwerkskomponenten (höherer
Werteverzehr aufgrund technischer Ausstattung).
Anpassung der Abschreibung auf 3 % p.a. trägt dem tatsächlichen
Werteverzehr Rechnung und beseitigt Nachteile des Mietwohnungsbaus.
Steuerliche Anreize zum Wohnungsneubau erst darüber hinaus:
- „Anreiz-“komponente von + 1 % bei Anpassung der AfA auf 4 %.
- Ausgestaltung als degressive AfA mit vergleichbaren Wirkungen.
- Zielgenaue Steuerung durch Regionalisierung.
- Positiver Einfluss auf die Bautätigkeit, rasch wirksames Instrument. AfA = Absetzung für Abnutzung
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 4
Investoren gewinnen - finanzielle Anreize setzen
Steuerliche Anreize effektiver als andere Maßnahmen
Einfluss steuerlicher Anreize auf die Höhe der Anfangsmiete:
- Es entsteht das Potenzial für eine Verminderung der Anfangsmiete um
25 % bei AfA-Satz von einheitlich 4 % p.a.
- Deutliche stärkere Effekte als Senkung des Baulandpreises oder eine
Zinsverbilligung.
Notwendige Nettokaltmiete beim Neubau des Typengebäudes (in Euro/m² Wfl.)
Abschreibungs- Ohne weitere Baulandpreis- Zinsverbilligung Beide
regelung Maßnahme senkung Maßnahmen
Referenzfall 10,05 9,48 9,07 8,54
AfA 3 % p.a. 8,43 7,86 7,45 6,92
AfA 4 % p.a. 7,42 6,85 6,44 5,91
Eigenkapitalrendite: 4,0 % p.a.
AfA degressiv 7,67 7,09 6,68 6,16 Baulandpreis: - 25 %
Variante A Zinsverbilligung: 1 %-Punkt p.a.
Degressive AfA – Varianten (in % p.a.):
AfA degressiv 8,62 8,04 7,64 7,11 Var. A: 5 J. 8 %, 5 J. 4 %, danach 1 %
Variante B Var. B: 10 J. 4 %, 8 J. 2,5 %, dann 1,25 %
Quelle: Pestel-Institut. Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau.
Eine gleichwertig ausgestaltete Investitionszulage schließt auch Investoren mit
ein, die keine steuerlichen Verrechnungsmöglichkeiten haben (wie z.B. steuerbefreite
Wohnungsgenossenschaften, viele ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen).
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 5
Das untere und mittlere Preissegment stärken
Renaissance der sozialen Wohnraumförderung
Deutlicher Rückgang des Sozialwohnungsbestandes
2006 - 2014: Im Neubau
durchschnittlich jährlich 11.000
Wohnungen öffentlich gefördert
Wert für 2013 liegt (noch) nicht vor.
Quelle: Angaben der Bundesländer.
Pro Jahr fallen 60.000 bis 80.000 Wohneinheiten aus der öffentlichen Bindung heraus.
Bei hohem Bedarf – insbesondere in den Ballungsräumen – sind jährlich mindestens
80.000 neue Sozialwohnungen erforderlich, allein um den Bestand konstant zu halten.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 6
Renaissance der sozialen Wohnraumförderung
Gute Bedingungen für sozialen Wohnungsbau schaffen
Auszug aus dem Instrumentenkasten:
Maßnahmen zur Forcierung des sozialen Wohnungsbaus
Handelnder Akteur /
Handlungsfeld Maßnahme
Regelgeber
Höhere Anreize durch Tilgungszuschüsse/-nachlässe Bund/Länder
Mehrjährige Förderprogramme auflegen Bund/Länder
Förderbedingungen Sonderabschreibung mit Sozialbindung wie bei § 7k EStG Bund/Länder
gestalten einführen
Mietpreis- und Belegungsbindung: mittelbare Bindung Länder
zulassen
Vertretbare Standards setzen (Barrierefreiheit, Aufzug, Länder
Standards setzen
keine Unterkellerung, Stellplatzanforderungen)
Dauerhafte Mittelbereitstellung des Bundes und Bund/Länder
Der Verantwortung Landesförderung erhöhen, Zweckbindung einführen
gerecht werden Dauerhafte Mitverantwortung des Bundes für die soziale Bund/Länder
Wohnraumförderung
Um jährlich 80.000 neue Sozialwohnungen zu schaffen, ist – bei gleicher Förderintensität –
ein Mittelvolumen von jährlich 3 Mrd. Euro erforderlich. Bund und Länder müssen ihrer
Verantwortung gemeinsam gerecht werden.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 7Zusätzliches und günstiges Bauland bereit stellen
Mit Schwerpunkt in den Ballungsräumen
Bodenrichtwerte für Wohnbauland (MFH) In den Ballungsräumen wird der Neubau
(Euro/m² Grundstücksfläche) (2014) durch das hohe Grundstückspreisniveau
gute Lagen in ausgewählten Städten erheblich verteuert.
(von/bis bzw. Durchschnittswert) Systematische Entwicklung zusätzlicher
Berlin (West) 350 1.500 Wohnbauflächen ist notwendig.
Düsseldorf 750 1.100 Das Ziel, den zusätzlichen Flächen-
Karlsruhe 290 1.220 bedarf für Siedlungs- und Verkehrsfläche
Köln 630 deutschlandweit auf 30 ha/Tag zu
München 3.000 begrenzen, für Ballungsräume kritisch
Quelle: Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte. hinterfragen.
Verfügbare Instrumente konsequent nutzen:
- Aktive kommunale Liegenschaftspolitik / kommunales Flächenmanagement
- Zügige Grundstücksentwicklung (Beteiligung privater Entwickler/durch Zwischenerwerb)
- Konsequente Nutzung von Instrumenten wie städtebaulicher Verträge und städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme
- Vergabe von Bauland nach Konzeptqualität (nicht im Höchstpreisverfahren)
- Höhere Baudichten zulassen (BauNVO ändern)
- Grunderwerbsteuer reduzieren (für Neubau auf 3,5 Prozent p.a.)
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 8Aufstocken und Nachverdichten
Vorhandene Potenziale im Bestand nutzen
- Hohes Potenzial für
Aufstockung von bis zu 2
Geschossen vorhanden.
- Kein Bauland erforderlich.
- Voraussetzung: Lastreserven
der obersten Geschossdecke,
Tragkonstruktion und
Gründung.
- 580.000 Gebäude für
Aufstockungen grundsätzlich
geeignet.
- Rund 1,1 bis 1,6 Mio. Wohn-
Quelle: TU Darmstadt / Pestel, Wohnraumpotenziale durch Aufstockungen.
einheiten realisierbar.
- Brandschutztechnische Anforderungen kein maßgebliches
Anwendungshemmnis (pragmatische Handhabung erforderlich).
- Stellplatzbaupflicht flexibel gestalten (neue Mobilitätskonzepte berücksichtigen.)
- Bauplanungsrecht: höhere Baudichten mitunter erforderlich.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 9Bezahlbares Wohnen braucht niedrige Baukosten
Empfehlungen zur Kostensenkung umsetzen
Hohe Baukosten gerade in Metropol-
regionen und an den Top-Standorten.
Wohnungsoffensive ein wichtiger
und richtiger Schritt.
Gemeinsam weiter an der Umsetzung
der Empfehlungen der Baukosten-
senkungskommission arbeiten.
Quelle: ARGE Kiel.
Wesentliche Maßnahmen:
- Gesetzliche Anforderungen an das Bauen regelmäßig überprüfen.
- Verbindliche Folgenabschätzung neuer Regelungen auf die Bau- und
Wohnkosten anhand transparenter, nachvollziehbarer Methodik.
- Rechtsangleichung durch länderübergreifend einheitliche Bauordnung.
- Flexibilisierung der Stellplatzsatzungen aufgrund veränderter Mobilitätsbedarfe.
- Anforderungen des erhöhten Schallschutzes rechtssicher regeln.
- EnEV und EEWärmeG: Orientierung an Endenergie, CO2-Reduktion, Quartier.
- Potenziale des seriellen, modularen bzw. elementierten Bauens nutzen.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 10Anforderungen besonderer Zielgruppen
Im aktuellen Fokus: Studierende und Flüchtlinge
Quelle: Statistisches Bundesamt.
Quelle: KMK. Ab 2014 Vorausberechnung.
Wohnen für Studierende Wohnen für Flüchtlinge
- Erheblicher Wohnungsmangel in Hoch- - Hohe Zuwanderung in 2015 (+ 82% bis 10‘15),
schulstädten mit steigenden Mieten. 1,1 Mio. registrierte Flüchtlinge.
- Studienanfängerzahlen langfristig - Deutliche Beruhigung Anfang 2016 (190 Tsd.
auf hohem Niveau. Registrierungen bis April 2016).
- Soziale Wohnraumförderung öffnen, geeignete - Erforderlich: flexibler, langfristig nutzbarer,
Liegenschaften umnutzen, im Neubau nachhaltiger günstiger Wohnraum.
Standards prüfen (z.B. Stellplatz-baupflicht), - Vorrangiges Ziel: Dauerhafte Versorgung und
lokale Politik mobilisieren. Integration der anerkannten Flüchtlinge .
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 11Bestandsersatz als wirtschaftliche Alternative
Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierearmut
- Zwei Drittel des Wohnungs-
bestandes vor 1970 errichtet.
- Anpassung des Wohnungs-
bestandes u.a. aufgrund
Klimaschutz und Demografie.
- Vollmodernisierung mit heutiger
Ausstattung, zeitgemäßen
Grundrissen, Barrierefreiheit
und hohem Effizienzstandard
führt zu sehr hohen Kosten.
- Heutige Schallschutzanforde-
rungen im Bestand nicht
realisierbar.
Quelle: ARGE Kiel: Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen
- Bestandsersatz bei bis zu 3,5 Mio. Wohneinheiten oft die wirtschaftliche Lösung.
- Ersatzmaßnahmen auf leer stehende Gebäude beschränken, sozial verträgliche
Lösungen mit Mietern vereinbaren (z.B. integriertes Mietermanagement).
- Benachteiligung Bestandsersatz gegenüber Sanierung beseitigen (z.B. Stellplätze,
Grenzabstände, Fördermaßnahmen).
- Bestandsersatzmaßnahmen in den Bauordnungen definieren.
Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 12Wohnungsbaupolitische Handlungsfelder Unser Fazit: Der Instrumentenkasten ist gut gefüllt Der Instrumentenkasten Wohnungsbau: - Fokussierung auf wichtige wohnungsbau- politische Handlungsfelder und Maßnahmen! - Wer handeln kann: Bund, Länder, Kommunen und weitere Regelgeber! - Wem es nutzt: Adressaten der Maßnahme. - Wie und wie schnell wirkt die Maßnahme. In den Ballungsräumen und Hochschulstädten ist zusätzlicher, bezahlbarer Wohnraum dringend erforderlich. Das derzeitige Neubauvolumen reicht nicht aus, um den Bedarf – insbesondere im unteren und mittleren Preissegment - zu decken. Die Wohnungsbaupolitik verfügt über eine Fülle geeigneter, sehr effektiver und auch rasch wirksamer Instrumente, damit neuer Wohnraum entstehen kann. Wohnungsbaupolitik kann handeln. Sie sollte es jetzt auch konsequent tun. Instrumentenkasten Wohnungsbau | Berlin | 9. Juni 2016 13
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wirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH
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