KITA KOSTEN VERGLEICH - UNTERSUCHUNG EXEMPLARISCHER BAUTEN UND BAULICHER KONZEPTE - STADT AACHEN
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KiTa Kosten Vergleich Untersuchung exemplarischer Bauten und baulicher Konzepte www.gebäudemanagement-aachen.de
Kita Passstraße Aachen
KiTa
Kosten
Vergleich
Kosten. Qualitäten. Nachhaltigkeit.Wirtschaft-
lichkeit. Nutzungsqualitäten. Kindgerechtheit.
Regelkonformität. Vergaberecht. Entwurf. Ener-
gieeffizienz. Schadensfreiheit. Nachnutzung.
Nutzungsdauer
2
Der Bau
von Kindertagesstätten
Eine vergleichbare
Bauaufgabe?
Eine Kostenvoruntersuchung
am Beispiel Frankfurt, Bielefeld
und Aachen
3
KiTa-Kosten-Vergleich
Inhalt
Abildungs- und Anlagenverzeichnis 5
Zusammenfassung 6
Vorbemerkung 8
1. Grundlagen des Kindertagesstättenbaus in Aachen 10
1.1 Die gesetzliche Grundlage und der daraus abgeleitete Auftrag 10
1.2 Kommunale Grundlagen - Wie bauen wir in Aachen? 10
1.2.1 „Aachener Planungsbausteine“ – Leitlinien zum nachhaltigen Bauen kommunaler Gebäude 10
1.2.2 Der „Aachener Standard“ – Übergeordnete Rahmenbedingungen und Wirtschaftlichkeit 11
1.2.3 „Kindertagesstätten – Leitfaden und Ausstattung“ 12
1.3 Fragen und Antworten 13
2. Die Methodik des Kostenvergleichs und Problemstellung 14
2. Einführung in die Methodik des Kostenvergleichs und Problemstellung 14
2.1. Der Vergleich von Kostenkennwerten – methodischer Ansatz 16
2.2 Der BKI-Standard - Eine Einordnung 17
22.1 Definition 17
2.2.2 Vergleichswertbestimmung 18
3. Die Kindertagesstätten anderer Kommunen – ein Vergleich ähnlicher Standards 20
3.1 Das Frankfurter Modell – ein mehrstufiges Einsparkonzept? 20
3.1.1 Die Reduzierung von Flächen und Raumprogrammen 20
3.1.2 Die Optimierung von Bau- und Energiestandards. 21
3.1.3 Einsparung durch Wiederholungsfaktoren 21
3.1.4 Ausblick und Schlussfolgerungen 22
3.2 Das Bielefelder Modell – eine “Zukunfts-KiTa“? 23
3.2.1 Bauherr und Bauaufgabe 23
3.2.2 Baukonzept 23
3.2.3 Bauweise 23
3.2.4 Energetischer Standard 24
3.2.6 Kostenvergleich in den Kostengruppen der DIN 276 24
3.2.7 Zusammenfassende Bewertung des Vergleichs KiTa Stadt AC - Bielefelder Modell 26
4. DIe KiTa‘s der Stadt Aachen – ein direkter Objektvergleich 28
4.1 Vorgehen bei der Vergleichsbetrachtung 28
4.2 Vergleichsbetrachtung - Kostenblöcke und Ihre Bewertung 28
4.2.1 Unternehmereinsatzform (Einzelvergabe versus Gesamtvergabe) 30
4.2.1.1 Allgemeine Vorbemerkungen 30
4.2.1.2 Vergleichsversuch 30
4.2.2 Grundstück - Größe, Erschließung, Topografie 30
4.2.3 Außenanlagen 32
4.2.4 Energetischer Standard 33
4.2.5 Materielle Qualitäten 33
4.2.6 Gestalterische Qualitäten 35
4.2.7 Baunebenkosten 35
Übersicht Kosten Analyse 38
5. Schlussbetrachtung und Bewertung 40
4
Anlagenverzeichnis:
Anlage 1a: Unternehmereinsatzform: Einzelvergabe versus Gesamtvergabe
(z.B. Generalunternehmer) - Vergaberechtliche Betrachtung 42
Anlage 1b: Unternehmereinsatzform: Einzelvergabe versust Gesamtvergabe
(z.B. Generalunternehmer) - Wirtschaftlichkeits-Betrachtung 43
Anlage 2: Bauweise – Anmerkungen zu System- und Modulbauten 44
Anlage 3: Übersicht der Möglichkeiten zur Kostenoptimierung im KiTa-Bau 45
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1: Die kommunale Zukunft - Plusenergie- KiTa‘s, 5
Abbildung 2: Kostengruppen nach DIN 276, 1. Ebene 14
Abbildung 3: DIN 276, 2. Ebene 15
Abbildung 4: BKI-Kostenkennwert 2014 KiTa, nicht unterkellert, hoher Standard 18
Abbildung 5: Reformmaßnahmen Frankfurt 2014 und Vergleich Aachen 22
Abbildung 6: Bild aus Werbeflyer der „Zukunftskita“ der BGW 2015 23
Abbildung 7: Vergleich KiTa Stadt AC - „Zukunftskita“ BGW Bielefeld 26
Abbildung 8: KG 700 Baunebenkosten gem. DIN 276, z.T. 3. Ebene 36
Fotos Aachener Kitas: Jörg Hempel, Aachen
5
Kita Johannstraße, Aachen
KiTa-Kosten-Vergleich
Zusammenfassung
Die Vorlage stellt einen Diskussionsbeitrag zum Thema D.h.: eine identische KiTa kann auf einem Grundstück, das
„Kostenvergleiche von Bauvorhaben“ dar – hier speziell aufgrund seiner nichttragenden Bodenbeschaffenheit eine
von Kindertagesstätten. Pfahlgründung erfordert, mehrere 100 TEUR mehr kosten,
als an einem anderen Standort.
Für diese vergleichende Untersuchung Zusätzlich erfordern komplexere Rahmenbedingungen
wurden die aktuell bundesweit beach- die Einschaltung zahlreicher weiterer Sonderfachleu-
teten Reformmodelle beim KiTa-Bau in te (Baugrund-Gutachter, Statiker u.ä.). Damit werden
Verlässlicher Vergleich: Frankfurt und Bielefeld und deren kos- weitere Honorare fällig (KG 700 Baunebenkosten), die die
Unterschiedliche Projekte tenrelevanten Maßnahmen und Auswir- Gesamtkosten erhöhen (BNK-Anteil von 25% und höher).
müssen zuerst auf eine kungen betrachtet und zusätzlich auch
vergleichbare Ebene der Handlungsansatz der Städteregion, Diese bauwerkskostenfremden Bestand-
heruntergebrochen werden. die stark mit Gesamtvergaben arbeitet, teile der Gesamtkosten reduzieren die
kurz beleuchtet. Aussagekraft direkter Vergleiche erheb-
lich und machen einer Vergleich für
Dabei wird deutlich, wie komplex eine seriöse Kostenbe- Nicht-Fachleute kaum möglich.
trachtung in Wahrheit ist:
Ein anerkannt verlässlicher Vergleich kann nur über die
Da Bauvorhaben grundsätzlich Unikate sind, werden direkten sog. „Bauwerkskosten“ der Kostengruppen
hohe Kostenanteile durch spezifische Besonderheiten „Baukonstruktion“ (KG 300) und „Technische Anlagen“
von Grundstück, Gelände- und Baugrund (= Kostengrup- (KG 400) hergeleitet werden. Das Baukosteninformati-
pen 100 und 200) einerseits und von Anforderungen des onszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) als
Defintion:
Nutzers/ Bedarfsträgers und der Aufgaben- und Konzep- fachkundiger Hinweisgeber weiß dies und stellt für den
Welche Kosten stecken in
tausrichtung (Kostengruppen 500 und 600) andererseits professionellen Kostenvergleich die reinen Bauwerkskos-
welcher Summe?
bestimmt. ten mehrerer Tausend real abgerechneter Bauvorhaben
6
- auch KiTa’s - zur Kostenplanung in Objektdatenbanken dort nicht erkennbar.
zur Verfügung.
> Die hohe Regelungsdichte öffentlicher Bauvor-
Bei städtischen Bauvorhaben nutzt E26 in seiner Funktion haben2 erzeugt sowohl bei öffentlichen Bauherrn und BKI:
als Bauherr und Auftraggeber regelhaft die Objektdaten- Auftraggebern, als auch bei Auftragnehmern hohe Auf- Baukostenindex:
dank des BKI zum Abgleich der von den externen Architek- wände und führt nicht grundsätzlich zu höherer Qualität. Abgleich mit Kosten vieler
ten und Ingenieuren vorgelegten Kostenplanungen. Die Beherrschbarkeit nimmt ab, die Risiken, z.B. gegen Bauprojekte – Aachener
Die Betrachtung alleine der Baukosten als Investition wäh- Vergaberegularien zu verstoßen nehmen zu. Auch die Kitas sind im Mittel.
rend der Errichtungsphase des Gebäudes greift allerdings Risikoanalysen zu Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswir-
zu kurz: kung von potenziell möglichen (schadensersatzträchtigen)
Vergabebeschwerden z.B. hinsichtlich der Unternehmer-
Nach gegenwärtig vorherrschender Mei- einsatzformen (Einzelvergaben > < Gesamtvergabe/ GU)
nung misst sich die Wirtschaftlichkeit an können sich bei den Vergaberechtsspezialisten unterschei-
den sog. „Lebenszykluskosten“. Nur etwa den (Beispiel: Stadt AC > < Städteregion).
15% der Gesamtkosten eines Gebäudes
machen die Investitionskosten in der > Alternative Bauweisen wie z.B. Modul- oder
Errichtungsphase aus. 85% der Kosten Systembauten gelten allgemein als instandhaltungsauf-
fallen während der Betriebs- und Nut- wändig und nur dann als wirtschaftlich, wenn
zungsphase an. > kurze Nutzungszeiten erwünscht sind (Interims-
Betrachtung:
bauten, max. Nutzungsdauer: 5-10 Jahre),
Lebenszykluskosten bestim-
D.h.: Wirtschaftlichkeit muss Bau- und Nutzungskosten > vor Ort annähernd gleiche Nutzer- und Bedarfs-
men Wirtschaftlichkeit, nicht
berücksichtigen. Neben den Instandhaltungs- und Reini- träger-Konzepte gelten,
nur Investitionskosten.
gungskosten spielen in Zukunft insbesondere die Energie- > wenig bis keine Anpassungen/ Flexibilisierungen
kosten die entscheidende Rolle. Die Kosten für Energie aus erforderlich werden, oder
nicht erneuerbaren Quellen steigen stetig. Damit werden > so viele Grundstücke annähernd gleicher
Lebenszykluskosten=
Ausgaben für die Einsparung an Energie langfristig immer Beschaffenheit, Ausrichtung, Größe und Boden-
15 % Investionskosten +
wirtschaftlicher. verhältnisse zur Verfügung gestellt werden kön-
85% Betriebs- und
nen, dass nicht kostenintensiv umgeplant
Nutzungskosten.
Die Untersuchungsergebnisse dieser Vorlage belegen werden muss und der Planungskosten (Honora
und stellen dar: re) sparende „Wiederholungsfaktor“ tatsächlich
eintritt (kritische Anzahl: 5).
> Die städtischen KiTa-Bauten bewegen sich in
den Bauwerkskosten innerhalb des vom BKI vorgegebenen Hierbei ist auf die gesetzlichen Stan-
Kostenkennwert-Spektrums. In Aachen wird im bundes- dards und die Lebenszykluskosten (z.B.
weiten kommunalen Vergleich nicht zu „teuer“ gebaut Instandhaltungskosten) zu achten.
– trotz „Aachener Standard“ und trotz architektonischem
Anspruch! > Öffentliches Bauen ist komplexer geworden: die
Ausdifferenzierung von geforderten Spezialaufgaben führt
> Die Diskussion um den „Aachener Standard“ ist zu zunehmender honorarwirksamer Beauftragung externer Parameter:
eine Vergangenheitsdiskussion: Sonderfachleute (Statik, Brandschutz, Bauphysik, Akustik, Politischer Wille und Vorga-
Ab dem 01.01.2016 tritt die EnEV 2014 in Kraft und fordert Gesundheitsverträglichkeit, Altlasten, Gutachter usw.). ben bestimmen Kosten mit.
um 25% verbesserte Energieeinsparungswerte. Zusätzlich Der Kostenanteil der Baunebenkosten (KG 700) an den
sind alle öffentlichen Gebäude ab dem 01.01.2019 - also in Gesamtkosten steigt stetig und liegt bereits bei rd. 25%,
knapp 3 ½ Jahren - als Niedrigst-, Null- oder Plusenergie- in Einzelfällen bei 30%.
Gebäude (NN+E) zu errichten. Damit rückt die Frage in den Vordergrund, ob - außerhalb
Städte und Kommunen bereiten sich darauf vor; Plusener- dieser Sonderaufgaben - bei kleinen, überschaubaren Bau-
gie-KiTa’s und -schulen sind woanders längst Realität! vorhaben der Einsatz eigenen Personals Wirtschaftlich-
Auch Aachen muss sich nach diesem neuen Standard keitsvorteile generiert. Bei Instandhaltungen, die ebenfalls
ausrichten. zunehmend extern vergeben werden müssen, hat E26 dies
bereits nachgewiesen. 3
> Durch moderat erhöhte Baukosten (8-12%, mit
stark sinkender Tendenz) für „energieeffiziente“ Ge-
bäude kann der kommunale Haushalt langfristig entlastet
und gleichzeitig das finanzielle Risiko im Zuge steigender
Energiepreise weitgehend reduziert werden.1
> Die Flächen- und Raumempfehlungen des LVR
haben sich bewährt. Diese gelten im Vergleich kei-
neswegs als „überzogen“. Kostentreibende Faktoren sind
2 Nach einer Untersuchung von Rödl & Partner gibt z.B.
i.R.d. Betreiberverantwortung rund 2.000 Vorschriften, von de-
nen sich etwa 500 jährlich ändern und angepasst werden!
1 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und 3 Siehe Positionspapier der Betriebsleitung 04/2014:
Reaktorsicherheit: „Nachhaltige Unterrichtsgebäude“, Januar 2014, S. 56 die dazu notwendigen Stellen wurden E26 nicht bewilligt.
7
KiTa-Kosten-Vergleich
Vorbemerkung
Der Neu-, Um- und Erweiterungsbau sowie die Sanierung Welche Kosten werden dem Bauvorhaben zugeschlagen
von Kindertagesstätten bleiben aktuelle Themen, die und dargestellt?
sowohl die Kommunen, deren Bauherren-Organisationen Wo werden Kosten verdeckt oder verschoben oder tau-
und städtische Haushalte, als auch die befassten externen chen nicht auf?
Architekten, Ingenieure und Sonderfachleute vor große
Herausforderungen stellen. Hier gibt es - trotz DIN 276 (Kosten im Hochbau) - im
kommunalen Vergleich und bei einzelnen Bauvorhaben
Kindertagesstätten sollen für Kinder gute, lernfördernde erhebliche Unterschiede, die die Maßstäbe verzerren und
Bedingungen bieten, flexibel in der Raumnutzung sein, dem Nichtfachmann die Möglichkeit erschweren, tatsäch-
höchste Kriterien der Gesundheitsverträglichkeit, Hygiene lich in den direkten Vergleich zu treten.
und Unfallverhütung erfüllen, an Zielen der Energieef- Kostentransparenz sieht anders aus:
fizienz beispielgebend ausgerichtet sein, die neuesten
baulichen und pädagogischen Standards berücksichtigen, Grundlage jeglicher Vergleichbarkeit ist
kostenmindernd zu bewirtschaften sein und hohe gestal- die Vollständigkeit einer Kostendarstel-
terische Maßstäbe als Ausdruck städtischer „Baukultur“ lung!
setzen – und zukünftig auch „inklusiv“ sein.
Aus diesem Grunde erhebt das Baukosteninformationszen-
trum der deutschen Architektenkammern (BKI) in erster
Dies alles ist nicht ohne den Einsatz der entsprechenden
Linie nur die direkt vergleichbaren sog. „Bauwerkskosten“
finanziellen Mittel umzusetzen!
der Kostengruppen 300 (Baukonstruktion – Hochbau) und
400 (Baukonstruktion – Technische Gebäudeausrüstung)
Zwar ist die besondere kommunale Bauaufgabe der
und setzt damit auch fachlich Maßstäbe zur Vergleichbar-
Erstellung von Kindertagesstätten weit weg von der Kom-
keit, die es zu beachten gilt.
plexität öffentlicher Großbauvorhaben, dennoch ist die
Diskussion um die Kostenentwicklung auch beim KiTa-Bau
Zudem setzt sich endlich die Erkenntnis durch, dass die
berechtigt:
reinen Baukosten eines Bauvorhabens oft weniger als 15
% der Gesamtkosten – unter Einbezug der Nutzungs-/
Bundesweit wird nach Wegen gesucht, wie mit gleichem
Betriebskosten über den gesamten Lebenszyklus eines
Mitteleinsatz ein „Mehr“ an KiTa errichtet werden kann
Gebäudes – darstellen. Das heißt:
oder für eine bestimmte Anzahl an Betreuungsplätzen
weniger Finanzmittel verbraucht werden müssen:
Verantwortung: Für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer Baumaß-
Kosteneinsparung , aber nahme muss die Gesamtperspektive der Bau- und der
Das sog. „Bielefelder Modell“ und das „Reformmodell
gleichzeitig für „Orte, die Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer eines
Frankfurt“ sind dabei im Blickpunkt.
Menschen früh prägen“. Gebäudes zwingend in den Vordergrund rücken. Dabei
werden durch die stetige Verteuerung fossiler Energieträ-
Im Schwerpunkt der Bemühungen um Kosten-
ger Investitionen in Energieeinspartechnik zum entschei-
reduzierung stehen:
denden Faktor.
1. die Reduzierung von Flächen- und
Die Diskussion um die Wirtschaftlichkeit einer Baumaß-
Raumstandards und baulichen Qualitäten,
nahme steht zusätzlich bei Kindertagesstätten unter
2. die Überprüfung der kommunalen
einem besonderen Fokus und starker Beobachtung:
Energiestandards,
3. die Bauweise (modulare und Wiederholungs-
Bauten, „Baukasten-Systeme“),
KiTa‘s gelten als „Wiege der Demokratie“,
4. die Unternehmereinsatzform (Einzelvergabe
als „Orte, die Menschen früh prägen“
versus Generalunternehmer),
und als „Dritter Pädagoge“.
5. Möglichkeiten der Reduzierung der
Dies stellt sofort klar, dass bei allem Willen zu Einsparun-
Baunebenkosten,
gen gerade hier spezielle Verantwortungskriterien gelten.
6. Möglichkeiten der Reduzierung der Regelungs
Zu Recht wird auf die Wechselwirkung von Pädagogik und
dichte (Bürokratieabbau und „schlankere“
Architektur verwiesen.
Verfahren).
Kostentransparenz: Der Einstieg in eine baumaßnahmenspezifische, verglei-
Das städtische Gebäudemanagement trägt als Nachfrager
Ein brauchbarer Vergleich ist chende Kostenuntersuchung führt bei den Baufachleuten
von Bauleistungen eine große Verantwortung. Gerade
eine komplexe Aufgabe. schnell zu der Erkenntnis, dass ein genauer Blick und eine
im Zuge immer knapper werdender öffentlicher Kassen
„saubere Methodik“ Not tun:
8 müssen Steuergelder zielgerichtet und zukunftsfest einge-
setzt werden. Dies beinhaltet auch die Gewähr, dass die nicht unerheblichen volkswirtschaftli-
öffentlichen Ausschreibungsverfahren richtig angewandt chen Schaden verursachen.
werden sowie Angebotsbewertung, Überwachung und
Abwicklung des Bauablaufs fachgerecht erfolgen. Gerade deshalb sehen sich E26 und B03 gemeinsam als Vergabe:
Garanten für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Fülle an Formalitäten und
Hier arbeitet E26 vertrauensvoll mit der von den operati- Vorschriften! Veranwortung.
ven Baudienststellen abgesetzten Zentralen Vergabestelle
der Bauverwaltung (B03) zusammen. Zusätzlich werden All dies ist Anlass genug für das städtische Gebäudema-
die Verfahren vom FB 14 Rechnungsprüfung als unabhän- nagement Aachen, die eigene Position beim Thema „Kita-
gige Prüfinstanz konstruktiv-kritisch begleitet. Bauten“ zu überprüfen und kritische Fragen zu stellen - in
der Gewissheit, dass Haushaltsspielräume – auch über die
Allerdings führen die Fülle an Formalitäten, zu erbrin- Wahlperiode hinaus für künftige Generationen - nur durch
genden Erklärungen, Nachweisen, Bescheinigungen und die starke Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlich-
Referenzen sowie unvollständige, fehlerhafte oder unklar keit und Sparsamkeit in der Langfristbetrachtung erhalten
formulierte Vergabeunterlagen fast zwangsläufig zu bleiben.
erheblichen Aufwänden für Auftraggeber und Auftrag-
nehmer. Selbst ein „fachkundiger Bauherr“ verzweifelt Mit vorliegendem Bericht leistet E26 einen Beitrag zum ak-
oft an der kaum überschaubaren Regelungsdichte der tuellen Stand der Baukosten-Diskussion bei der Errichtung
KiTa-Bericht:
Gesetzgeber. Die nicht abreißende Fachdiskussion um die von Kindertagesstätten, stellt sich in den kommunalen
Grundlage für die Bewertung
„Binnenmarktrelevanz“ und die Anwendung baufremder, Vergleich, zieht Erkenntnisse aus den Untersuchungser-
Aachener KiTas und für die
z.B. sozialer Kriterien bei Ausschreibungen für Bauleistun- gebnissen und wirbt darum, die notwendige Seriosität der
Zukunft.
gen nach „Tariftreue- und Vergabegesetz“ haben diese Bewertung von „Baukosten“ über fachlich berechtigte,
Verzweiflung eher verstärkt. anerkannte Bewertungs-Kriterien und –Methoden zu
sichern
Neben der Gefährdung der Bauqualität
können Fehler im Vergabeverfahren bei – letztlich um „Äpfel mit Äpfel“ zu
berechtigten Vergabebeschwerden einen vergleichen.
Kita Laurensberg, Aachen
9
1. Grundlagen des Kinder-
tagesstättenbaus in Aachen
1.1 optimieren,
Die gesetzliche Grundlage und der dar- > den Ressourcen-Einsatz zu minimieren und
aus abgeleitete Auftrag > bereits am Anfang einer Projektierung, also
im Bauablauf dort, wo am einfachsten und mit
Seit dem 01.08.2013 haben Kinder ab Vollendung des ers- größtem Erfolg „gespart“ werden kann,
ten bis zum dritten Lebensjahr gem. § 24 SGB VIII einen Wirkung zu erzielen,
einklagbaren Rechtsanspruch auf frühkindliche Förderung
in einer Tageseinrichtung oder in der Kindertagespflege. sind die Kommunen dazu übergegangen, klare Leitlinien
Zur Erfüllung dieses Anspruches hat die Stadt Aachen und Handlungsanweisungen für die Bedarfsermittlung,
frühzeitig ein umfangreiches Bauprogramm von Neu-, die Planung und Ausführung und für die baulichen und
Um- und Erweiterungsbauten (NUE-Bauten) von Kinderta- energetischen Standards vorab zu definieren und den
gestätten aufgelegt. externen Architekten, Ingenieuren und Sonderfachleute
bereit zu stellen.
Auf Grundlage des Beschlusses des Kinder- und Jugend-
ausschusses vom 29.11.2011 wurde das städtische Ge- Aachen tat dies 20102 mit Einführung der „Planungs-
bäudemanagement vom Bedarfsträger, dem Fachbereich anweisungen für städtische Gebäude – Neubauten,
Kinder, Jugend, Schule (FB 45) beauftragt, im Rahmen von Sa-nierungen und Erweiterungen, die den sog. „Aachener
„Machbarkeitsstudien“ die Möglichkeiten zu klären, den Standard“ für Neu-, Um- und Erweiterungsbauten, sowie
Betreuungsmehrbedarf durch NUE-Bauten (Neu,- Um- und für große Sanierungsbauvorhaben vorgaben.
Erweiterungs-Bauten) auf städtischen Grundstücken zu Aktualisiert wurden diese Planungsanweisungen 2013 als
Basis eines guten Projektes: decken und dazu im Vorfelde die notwendigen Vorunter- „Aachener Planungsbausteine – Leitlinien zum nachhalti-
Frühe und hochwertige suchungen durchzuführen. gen Bauen kommunaler Gebäude“.
Erarbeitung der Grundlagen, Ergänzung fanden diese Grundlagen speziell für den Bau
Definition der Bedarfe, klare Das daraus erwachsene „U3-Programm“1 umfasst insge- von Kindertagesstätten mit der Planungshilfe „Kinderta-
Leitlinien und Handlungsan- samt 21 Bauvorhaben mit einem Gesamtvolumen i.H.v. ca. gesstätten – Leitfaden und Ausstattung“ aus 04/2012 im
weisungem 20 Mio. EUR, im Zeitraum 2012-2016, davon: Rahmen der Vorbereitungen zum U3-Programm.
> 4 Neubauten,
> 3 größere Erweiterungsbauvorhaben und
> 14 Umbaumaßnahmen. 1.2.1
Dabei ist es gelungen, diverse Förder- und Sonderpro- „Aachener Planungsbausteine“ – Leit-
gramme von Bund und Land zum U-3-Ausbau i.H.v. 1,9 linien zum nachhaltigen Bauen kommu-
Mio. € einzubinden. naler Gebäude
Um dem stetig wachsenden Bedarf an U3 Plätzen gerecht Ziel der „Aachener Planungsbausteine“ (Stand: 2013)
zu werden, müssen auch in den kommenden Jahren wei- ist die Definition und Vorgabe verbindlicher Qualitäts-
tere KiTa-Neubauten errichtet und der Bestand erweitert kriterien, sowohl für Neubau- als auch für Umbau- und
und umgebaut werden. Sanierungsmaßnahmen. Sie dienen als Unterstützung für
alle am Bauprozess städtischer Gebäude Beteiligten sowie
vor allem zur Entwicklung eines an Wirtschaftlichkeit und
1.2 Nachhaltigkeit orientierten Gebäudebestandes. Die drei
Kommunale Grundlagen - Wie bauen wir Säulen wirtschaftlichen und nachhaltigen Bauens sind die
in Aachen? > Ökonomie
> Ökologie und
Projekte werden am Anfang gewonnen: um > soziale und kulturelle Belange.
> Planungs- und Abstimmungsprozesse zu
beschleunigen, Die Planungsbausteine stellen zur Errichtung nachhaltiger
> verbindliche bauliche oder energetische kommunaler Gebäude folgende Planungsgrundsätze in
Qualitätskriterien zu sichern, den Vordergrund:
> die Zusammenarbeit aller am Bau Beteiligter zu
2 Vorlage E26/0011/WP16 „Planungsanweisungen für
städtische Gebäude – Neubauten, Sanierungen und Erweiterungen“,
1 Das U3-Programm ist es auf der Internetseite des städ- zur Kenntnis genommen im UmA am 03.03.2010, im BAG am 27.04.2010,
tischen Gebäudemanagements als Broschüre abrufbar: http://www. Beschluss im PLA am 25.03.2010: „Der Planungsausschuss nimmt
aachen.de/de/stadt_buerger/planen_bauen/gebaeudemanagement/ den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt die Vorgaben
BAU_PROJEKTE/2_baustellen/u3-programm-2012_16.html entsprechend des „Aachener Standards“ und beauftragt die Ver-
Dort wird auch über den aktuellen Stand der Bauvorhaben informiert. waltung, diese Vorgaben bei künftigen Vorhaben umzusetzen“.
10> Bedarfsklärung und -hinterfragung, Zur Erinnerung:
> Optimierung des Raumprogrammes, Der öffentliche Hochbau ist auf dem Weg zum Niedrigst-,
> Beachtung der Auswirkungen des Grundstücks, Null- oder Plusenergiegebäude!
> Optimierung des Gebäudeentwurfs, Auch kommunale Gebäude werden über die gesetzlichen Grundaspekte Planung:
> Nutzungsdauern von Bauwerken, Neuregelungen in Zukunft „klimaneutral“ geplant und Funktion , Technik, Gestal-
> Dauerhaftigkeit von Baustoffen und Bauteilen, gebaut. tung mit Ökonomie, Ökolo-
> Optimierung der Bauteilgeometrie, gie, sozialen und kulturellen
> Einsatz gesundheitsverträgliche Baustoffe. Erste gesetzliche Grundlagen sind Belangen vereinen.
> geringe Schadstoffbelastung der Baustoffe/ geschaffen:
-teile,
Hinzu kommen weitere Grundsätze, die zu beachten sind: Die neugefasste Europäische Gebäuderichtlinie 2010 for-
> die Erfüllung der funktionellen Anforderungen dert von den Mitgliedsstaaten die Gewährleistung, dass
und > ab 2021 alle privatwirtschaftlichen Neubauten
> die architektonische Gestaltung als Grundlage sowie
einer positiven Identifikation der Nutzer und des > ab 2019 alle neu erbauten öffentlichen Gebäude
Gesetzliche Pflicht:
Umfelds mit dem Gebäude. als Niedrigstenergie-Gebäude errichtet werden.4
Europäischen Gebäuderichtli-
ne = ab 1.1.2019 müssen alle
Zugegeben: Nicht immer können alle Planungsgrundsätze Mit der am 03.07.2013 in Kraft getretenen vierten Än-
öffentlichen Neubauten als
gleichzeitig oder mit gleicher Gewichtung eingehalten derung des Energie-Einspar-Gesetzes (EnEG) wurde die
Niedrigstenergie-Gebäude
werden - insbesondere dann nicht, wenn Grundstück und EU-Richtlinie in geltendes nationales Recht umgesetzt.5
errichtet werden.
Baugrund dies nicht zulassen. Bauen heißt auch Schwer-
punkte setzen und Kompromisse schließen. Die daraus abgeleitete Novellierung der Energie-Einspar-
Verordnung (EnEV) hat die Änderungen aufgenommen und
Wichtig jedoch bleibt: Das städtische konkretisiert und trat am 01.05.2014 in Kraft:
Gebäudemanagement E26 als sog. Neubauten müssen nun bereits ab 01.01.2016 den energe-
„Fachkundiger Bauherr“ bleibt in der tischen Standard der EnEV 2009 um 25% unterschreiten.
Funktion und sieht sich aktiv in der Rolle
des Garanten für den wirtschaftlichen
Mitteleinsatz!
1.2.2 Der „Aachener Standard“ – Über-
geordnete Rahmenbedingungen und
Wirtschaftlichkeit
Mit Beschlüssen des Ausschusses für Umwelt und
Klimaschutz und des Planungsausschusses von 03/2010,
sowie des Betriebsausschusses Gebäudemanagement von
04/2010 die Planungsanweisungen für städtische Gebäude
einschl. des sog. „Aachener Standards“ bei allen NUE-
und großen Sanierungs-Bauvorhaben zu berücksichtigen,
trägt die Stadt Aachen ihren Teil der Verantwortung auf
kommunaler Ebene im Bemühen, die politisch beschlosse-
nen nationalen Klimaschutzziele zu erreichen.
Auch der Arbeitskreis Energieeinsparung des Deutschen
Städtetages (jetzt: AK Energiemanagement) empfahl
damals (06/2010) in seinen „Hinweisen zum kommunalen
Energiemanagement“:
„Oberster Planungsgrundsatz bei allen kommunalen
Bauvorhaben ist es, die Summe aus Investitions-,
Betriebs- und Folgekosten über die Lebensdauer der
Gebäude zu minimieren.
Ein einheitliches, an den Zielen „Energieeinsparung“ Abbildung 1: Die kommunale Zukunft - Plusenergie- KiTa‘s, in zahlreichen
und „Energieeffizienz“ orientiertes Verwaltungshan- Städten bereits Realität
deln kann durch Energieleitlinien ermöglicht werden.
… Ein Beschluss im Rat oder der Stadtverordnetenver-
sammlung der Kommune unterstreicht die Bedeutung
dieses Regelwerkes.“ 3 4 Die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und
des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäu-
den wurde als Neufassung am 16. Juni 2010 im Amtsblatt der Europäischen
Union verkündet. Sie ist bereits seit dem 7. Juli 2010 in Kraft. Artikel 9,
Absatz 1, formuliert die Forderung nach Niedrigstenergie-Gebäuden.
3 Deutscher Städtetages, Arbeitskreis Energieein-
sparung, „Hinweise zum kommunalen Energiemanagement“, 5 Energie-Einspar-Gesetz (EnEG), Art 1, §
06/2010, S. 1, Ener-gieleitlinien – Planungsanweisungen 2a: Neubauten als Niedrigstenergie-Gebäude.
11Damit nähert sich der gesetzlich vorgeschriebene energe- Forschungen verschiedener Institute gestützt.7
tische Standard dem „Aachener Standard“ an und senkt
diesen dann annähernd in die bauliche Normalität. Für die notwendige „Neuausrichtung“
hat die Stadt Aachen keine 3 ½ Jahre
Um es deutlich zu sagen: die Diskussion um die Not- Zeit!
Handlungsbedarf: wendigkeit des „Aachener Standards“ ist nach hinten
Modell-Bauvorhaben jetzt gewandt und verkennt die eigentliche Herausforderung Die Betriebsleitung des E26 sieht den dringenden Hand-
planen und bauen, um der Zukunft! lungsbedarf, den Aachener Standard auf die zukünftigen
zukünftige gesetzliche gesetzlichen Notwendigkeiten neu auszurichten und
Notwendigkeiten Aachen verliert am 01.01.2016 seine Vorreiterrolle und erste Modell-Bauvorhaben mit den zukünftigen NN+E-
bis 2019 erfüllen zu können Vorbildfunktion, während andere Städte vorbeiziehen und Standards „jetzt“ zu planen und zu errichten, will die
längst die Planung und Errichtung von Niedrigst-, Null- Stadt Aachen nicht von der allgemeinen baulichen und
oder Plusenergie-KiTa‘s (NN+E-Bauten) noch vor dem energetischen Entwicklung abgehängt werden.
01.01.2019 vorantreiben – um jetzt das fachliche Know-
How zu sichern!
1.2.3 „Kindertagesstätten – Leitfa-
Gleichzeitig erwächst daraus für das städtische Gebäude- den und Ausstattung“
management in seiner Rolle als fachkundiger öffentlicher
Bauherr die Notwendigkeit, endlich erste Erfahrungen Im Sinne einer umweltfreundlichen, nachhaltigen und
und Fachkunde mit den die Zukunft prägenden NN+E- energieeffizienten Errichtung oder Sanierung von Kin-
Standard zu sammeln. dertagesstätten wurden alle in diesem Zusammenhang
Dafür ist E26 auch gut aufgestellt und steht „in den notwendigen Informationen, Vorgaben, Bindungen und
Startlöchern“. Bestimmungen in dem Raumbuch „Kindertagesstätten
– Leitfaden + Ausstattung“ (Stand April 2012) zusammen-
Auch wirtschaftlich ist dies nicht nur vertretbar, sondern gefasst:
aus der Lebenszyklusbetrachtung die zwingende Konse- > Definition Kindertagesstätte,
quenz: > Allgemeine Anforderungen,
> Bauelemente,
Der neue NN+E-Standard führt nach > Raumausstattung/ feste Einrichtung
neuesten Forschungsstudien zu 8-12 % > Ausstattung Außenanlagen.
mehr Kosten – mit sinkender Tendenz.
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und .LQGHUWD
Reaktorsicherheit führt in 01/2014 nach Untersuchungen
,QKDOW
zu „nachhaltig“ erbauten Unterrichtsgebäuden (Schulen)
aus:
„Ein nach den Anforderungen der EnEV ausgeführ-
tes Referenzgebäude („Standardvariante“) ist in der
Herstellung etwa 10% günstiger, als die tatsächlich
ausgeführte Variante mit erhöhten Anforderungen an
ein Plusenergiegebäude.
Die laufenden Betriebskosten sind dagegen in der
Standard-Variante um 66 % höher.
Auf den Lebenszyklus bezogen muss bei der Stan-
dardvariante von etwa 21% höheren Gesamt-kosten
ausgegangen werden.
So wird durch moderat erhöhte Baukosten der kom-
munale Haushalt langfristig entlastet und gleichzeitig
das finanzielle Risiko im Zuge steigender Energiepreise
weitgehend reduziert.
Auch ökologisch lohnt sich die Investition in mehr
Qualität. In der Gesamtbilanz der Indikatoren wird die
negative Umweltwirkung im Vergleich zur Standard-
Variante halbiert, die Reduktion der CO2-Emissionen
beträgt 77 %.“ 6
Diese Ergebnisse werden durch zahlreiche baubegleitende
7 Z.B.: 1. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung:
„Energieeffizienter Neubau von Nichtwohngebäuden kommunaler und
sozialer Einrichtungen“, April 2015, 2. Zahlreiche Veröffentlichungen
der Energieagentur NRW, 3. EnOB-Publikationen 2014/15 (Forschung für
6 Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und energieoptimiertes Bauen): „Wirtschaftlichkeit von energieoptimierten Ge-
Reaktorsicherheit: „Nachhaltige Unterrichtsgebäude“, Januar 2014, S. 56 bäuden“ und „Baukosten von energetisch optimierten Büro-Neubauten“
12Insofern stellt dieser Leitfaden eine spezifizierte Ergän- (hier aufgrund der Datenverfügbarkeit konkret die KiTa
zung der Aachener Planungsbausteine dar. Er soll Archi- Mariastraße).
tekten und Ingenieure beim Bau und bei der Sanierung
von Kindertagesstätten frühzeitig durch verbindliche Diese Untersuchungen und Vergleiche sollen Antworten
Vorgaben und Qualitätskriterien unterstützen und Hilfe- auf die Fragen geben….
stellung bei der Lösung der Aufgabe sein. > wie die Kosten der KiTa‘s der Stadt Aachen im
Vergleich zu anderen Kommunen, die unter
gleichen oder ähnlichen Voraussetzungen
1.3 Fragen und Antworten arbeiten liegen,
> ob als GU-Modell errichtete Kitas (wie z.B.
Die bisher fertiggestellten Kitas wer- Städteregion) eine wirtschaftliche Handlungs-
den aufgrund ihrer hohen Qualitäten, option für die Stadt Aachen sein können,
Gebrauchsfähigkeiten und insbesondere > wo die Unterschiede in den baulichen,
Langzeiterfolg:
der räumlichen und kindgerechten Kon- technischen sowie energetischen Qualitäten
Hochwertige, energieef-
zeptionen beim Bedarfsträger und den liegen,
fiziente, im Lebenszyklus
Nutzern sehr positiv aufgenommen. > welche Kriterien in Aachen „Wirtschaftlichkeit“
wirtschaftliche und auch
Auch E26 als Betreiber und Eigentümer bestimmen (sollen) und
städtebaulich „wertvolle“
ist aufgrund der Langzeit-Wirtschaftlich- > welche Vergleichsmaßstäbe in der Kosten-
Architektur dient dem
keit, der geringen Ressourcenverbräuche betrachtung gelten (sollen).
Menschen, der Umwelt und
und der Instandhaltungsfreundlichkeit dem städtischen Haushalt
von den Neu-, Um- und Erweiterungs- langfristig am meisten.
bauten baufachlich überzeugt.
Dahinter steht die bisher vom Bedarfsträger und der Po- Die zentrale Frage aber ist:
litik mitgetragene Überzeugung, dass hochwertige, ener- „Können und sollen die Erkenntnisse
gieeffiziente, im Lebenszyklus wirtschaftliche und auch und eingeleiteten Maßnahmen aus den
städtebaulich „wertvolle“ Architektur dem Menschen, untersuchten „Reformmodellen“ auf die
der Umwelt und dem städtischen Haushalt langfristig Stadt Aachen übertragen werden?“
am meisten dient. Gute Gebrauchsarchitektur muss nicht
„teuer“ sein! Hierauf kann E26 in seiner Funktion
„nur“ baufachlich und gebäudewirt-
Mit dieser Position steht Aachen nicht alleine und reiht schaftlich antworten und die Entschei-
sich ein in die Reihe der Kommunen, die weiterhin im der beraten.
Schwerpunkt auf die sog. „Architekten-Bauten“ setzen!
Kostenoptimierung:
Intensiv bearbeiten und pro-
Allerdings müssen immer wieder – auch E26-intern – die
fessionalisieren, Vergleiche
Kosten kritisch hinterfragt und in den Vergleich gestellt
anstellen, Kosteneinspa-
werden. Dies ist wichtig und führt regelmäßig dazu,
rungsmodelle untersuchen,
Kostenoptimierung als Standardaufgabe des „fachkun-
Transparenz schaffen und
digen Bauherr“ zu betreiben und weiter zu professiona-
Ergebnisse nutzen,
lisieren – auch gegenüber den externen Architekten und
Ingenieuren.
Tatsächlich werden in anderen Kommunen KiTa‘s billiger
erstellt als in der Stadt Aachen (in weiteren Kommunen
aber auch teurer) und somit in der Errichtungsphase weni-
ger Investitionsmittel verbraucht.
Zur Beantwortung der Frage warum dies so ist und welche
Auswirkungen dies hat, wurde innerhalb des Gebäudema-
nagements eine Arbeitsgruppe eingerichtet mit folgendem
Auftrag:
1. Vergleich Aachener Kitas mit denen anderer
Kommunen mit Hilfe von Durchschnittswerten vergleich-
barer Bauvorhaben.
2. Untersuchung verschiedener Kosteneinsparungs-
Modelle anderer Kommunen (Frankfurter Modell, Bielefel-
der Modell), deren Vorgehensweise, Lösungsansätze und
Effektivität.
3. Vergleich eines exemplarischen Aachener
KiTa-Baus mit den von der Städteregion Aachen mit ge-
ringeren Investitionsmitteln errichteten Baesweiler Kitas
13KiTa Kalverbenden KiTa Passstraße KiTa Reimserstraße Schöne Aussicht
Aachen Aachen Aachen Frankfurt
Inter- 5-gruppig
BGF 1.246 m²
5-gruppig
BGF 1105 m²
5-gruppig
BGF 1411 m²
5-gruppig
BGF 1.548 m²
kommu- 3.297.466 €
2.646 €/qm BGF
3.104.000 €
2.812 €/qm BGF
3.234.972 €
2.293 €/qm BGF
3.485.639 €
2.252 €/qm BGF
nal 529.200 €/Gruppe 562.400 €/Gruppe 646.800 €/Gruppe 697.128 €/Gruppe
KiTa Dörferstraße Kita Neunhof KiTa Viatisstraße KiTa Fr.-Bielef.-Str Kita Jägersfreunde
Nürnberg Nürnberg Nürnberg Gelsenkirchen Saarbrücken
5-gruppig 5-gruppig 5-gruppig 5-gruppig 5-gruppig
BGF 1.123 m² BGF 1.179 m² BGF 1.270 m² BGF 1.190 m² BGF 1.232 m²
3.177.947 € 3.382.689 € 3.677.336 € 3.500.000 € 3.369.500 €
2.830 €/qm BGF 2.869 €/qm BGF 2.896 €/qm BGF 2.941 €/qm BGF 2.735 €/qm BGF
635.589 €/Gruppe 676.538 €/Gruppe 735.468 €/Gruppe 700.000 €/Gruppe 673.900 €/Gruppe
2. Die Methodik des Kosten-
vergleichs und Problemstellung
2. Einführung in die Methodik des Kostengruppen nach DIN 276
Kostenvergleichs und Problemstellung
100 Grundstück
200 Herrichten und Erschließen
Will man Kosten vergleichen muss man wissen, worüber 300 Bauwerk - Baukonstruktion
man spricht! 400 Bauwerk - Technische Anlagen
500 Aussenanlagen
Die DIN 276 „Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau“ gibt
die Systematik der Kostendarstellung wieder. 600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten
Die Norm legt zentrale Begriffe der Kos- Abbildung 2: Kostengruppen nach DIN 276, 1. Ebene
tenplanung und Unterscheidungsmerk-
male der Kosten fest und schafft damit Die Kosten der Kostengruppen 300 und 400 bilden die sog.
die Voraussetzungen für die Vergleich- „Bauwerkskosten“.
barkeit der Ergebnisse von Kostenermitt- Die der KG 200 bis 600 sind die „Baukosten“ im klassi-
lungen. schen Sinne, nimmt man die KG 100 (Grundstück) dazu
spricht man von den „Herstellungskosten“ (= KG 100-
Die Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten eines
600).
Bauprojektes nach Kostengruppen unterteilt werden, ist
Erst alle Kostengruppen einschl. der Baunebenkosten
die sog. „Kostengliederung“.
bilden die „Gesamtkosten“ (= KG 100-700)
„Kostengruppen“ wiederum sind die Zusammenfassung
In dieser ersten Ebene werden mit Kostenkennwerten1
einzelner, nach den Kriterien der Planung oder des Projek-
der sog. „Kostenrahmen“ (als Ergebnis der Lph 1 HOAI,
tablaufes zusammengehörender Kosten.
Grundlagenermittlung) oder die „Kostenschätzung“ (als
Ergebnis der Lph 2 HOAI, Vorplanung) erstellt.
Die Kostengliederung sieht drei Ebenen vor. Diese sind
durch dreistellige Ordnungszahlen gekennzeichnet und
werden fachinhaltlich immer detaillierter.
1 Wert, der das Verhältnis von Kosten zu ei-
In der 1. Ebene der Kostengliederung werden die Gesamt- ner Bezugseinheit darstellt ( z.B.: Grundflächen, Raumin-
kosten nach folgenden sieben Kostengruppen gegliedert: halte, Kostenbereiche, Elemente, Leistungen etc.)
14Hierzu im Überblick die 2. Ebene der Kostengliederung nach DIN 276:
Kostengruppen nach DIN 276 (2. Ebene)
100 Grundstück
Grundstücks-, Erschließungs- und Gründungs-
110 Grundstückswert
kosten: Standort/ Gelände/ Untergrund
120 Grundstücksnebenkosten
130 Freimachen
200 Herrichten und Erschließen
210 Herrichten
220 Öffentliche Erschließung
230 Nichtöffentliche Erschließung
240 Ausgleichsabgaben
300 Bauwerk - Baukonstruktion
310 Baugrube
Bauwerkskosten: direkt vergleichbar, BKI-Richtwerte
320 Gründung
330 Außenwände
340 Innenwände
350 Decken
360 Dächer
Bauwerkskosten
370 Baukonstruktive Einbauten
390 Sonst. Maßnahmen für techn. Anlagen
400 Bauwerk - Technische Anlagen
Baukosten
410 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen
420 Wärmeversorgungsanlagen
430 Lufttechnische Anlagen
450 Fernmelde- informationstechnische Anlagen
Gesamtkosten
460 Förderanlagen
470 Nutzungsspezifische Anlagen
Herstellungskosten
480 Gebäudeautomation
490 sonst. Maßnahmen für technische Anlagen
500 Aussenanlagen
Kosten, die stark vom Bedarfs-
510 Geländeflächen
520 Befestigte Flächen
träger definiert werden
530 Baukonstruktion in Außenanlagen
540 Technische Anlagen in Außenanlagen
550 Einbauten in Außenanlagen
590 sonstige Maßnahmen für Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
610 Ausstattung
620 Kunstwerke
700 Baunebenkosten
extreme Unterschiede der Darstellung/
710 Bauherrenaufgaben
711 Projektleitung
3. Ebene
712 Bedarfsplanung
713 Projektsteuerung
Intransparenz
719 sonst. Bauherrenaufgaben
720 Vorbereitung der Objektplanung
730 Architekten- und Ingenieurleistungen
740 Gutachten und Beratung
750 Kunst
760 Finanzierung
770 Allgemeine Baunebenkosten
790 sonstige Baunebenkosten
Abbildung 3: DIN 276, 2. Ebene
152.1. Der Vergleich von Kostenkenn- (Herrichtung und Erschließung), manchmal in KG 500
werten – methodischer Ansatz (Außenanlagen) erfasst, oder auch mehr oder weniger in
die Rohbauarbeiten der KG 300 eingerechnet. Gleiches gilt
auch für andere vorbereitende Maßnahmen, wie Abbrü-
In einem ersten Schritt werden die derzeit entstehenden che, Räumungen, Rodungen, Zwischenunterbringungen,
Aachener Kitas mit denen anderer Kommunen verglichen. etc., die manchmal im Budget in verschiedenen Kosten-
Hierzu wurden - wo immer möglich - Daten und Informati- gruppen erscheinen, manchmal aber auch nicht.
onen zu folgenden Themen und Standards abgefragt:
Auch das unterschiedliche Preisgefüge in den verschiede-
> Investitionskosten, gegliedert nach den Kosten- nen Regionen Deutschlands muss berücksichtigt werden.
gruppen der DIN 276, möglichst bis in die 2. Eine gewisse Ungenauigkeit liegt also in der begrenzt
Ebene, möglichen Anzahl der zu vergleichenden Objekte begrün-
> Planungskennwerte (Brutto-Grundfläche (BGF), det, allerdings sind die Ergebnisse ausreichend präzise für
Netto-Grundfläche (NGF), Brutto-Rauminhalt die gewünschten Ergebnisse und Schlussfolgerungen.
(BRI),
> Gruppenanzahl, Anzahl der Betreuungsplätze, Das heißt:
> energetische und qualitative Standards (niedrig, Im Vergleich der kommunalen Kitas untereinander, die
mittel, hoch), eventuell auch selbstgewählte unter den gleichen Rahmen- und Vergabebedingungen
über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende. individuell geplant und errichtet wurden und die glei-
> Erstellungsjahr (Berücksichtigung Baupreis- che oder ähnliche Qualitäts- und Nachhaltigkeitsanfor-
indexierung). derungen erfüllen, zeigt sich, dass die sog. „Bauwerks-
kosten“ (KG 300 + 400) insgesamt im gleichen Rahmen
Aus den eingegangenen Informationen wurden diejenigen liegen.
ausgewählt, die über ausreichenden Informationsgehalt
verfügten und die sich als vergleichbar darstellten. Die Bauwerkskosten der Aachener Kitas
liegen oft sogar im unteren bis mittleren
Vergleichbarkeit: Während andernorts oftmals die Kosten je Betreuungs- Bereich!
Bauprojekte sind immer platz als Vergleichsmaßstab herangezogen werden, hat
Unikate, ein seriöser sich das in den Untersuchungen des Gebäudemanage- Größere Unterschiede resultieren vor allem aus den
Vergleich ist nur über die ments als nicht zielführend erwiesen: Durch verschie- Kostengruppen 200, 500 und 600, in denen individuelle
reinen Herstellungskosten dene U3-Gruppenzahlen und damit unterschiedlichen Faktoren der jeweiligen Beschaffenheit der Grundstücke,
(300er (Bauwerk) + 400er Betreuungsplätzen mit gleichem Flächenanteil werden die Außenanlagen, Erschließungssituationen, aber auch
(Technik) je Quadratmeter zu beurteilenden Planungsparameter sowie die Kosten Anforderungen der Bedarfsträger die entscheidende Rolle
BGF möglich. verzerrt und nicht mehr vergleichbar. spielen.
Es wird daher im Wesentlichen die Rela- Wirklich entscheidend im Vergleich sind also die Kosten-
tion der Herstellungskosten (= Gesamt- gruppen 300 (Bauwerk - Baukonstruktionen) sowie 400
kosten ohne Grundstück), sowie die der (Bauwerk - Technische Anlagen).
einzelnen Kostengruppen im Verhältnis
zur Brutto-Geschoßfläche (BGF) betrach- Hier sind die Übereinstimmungen in den
tet und verglichen. Kostenergebnissen noch auffälliger.
Dies erhält auch die Möglichkeit, einzelne Kosten mit sta-
tistischen Kennwerten, z.B. vom Baukosteninformations-
zentrum der deutschen Architektenkammern (BKI) - siehe
Aachener Kitas: auch Punkt 2.2 - zu vergleichen.
Bauwerkskosten Aachener 2.2 Der BKI-Standard - Eine Einordnung
Kitas liegen im inter- Es muss berücksichtigt werden, dass die Vergleichbarkeit
kommunalen Vergleich immer nur bis zu einem gewissen Grad möglich ist: 22.1 Definition
im unteren bis mittleren Nahezu alle betrachteten Objekte sind als Einzelobjekte
Bereich. Unikate, mit individuellen Faktoren, wie gerade Grund- Das Baukosteninformationszentrum deutscher Architek-
stücksgröße und -beschaffenheit, Anzahl der Geschosse, tenkammern (=BKI) wurde 1996 mit Sitz in Stuttgart als
energetische oder qualitative Vorgaben, Marktsituation GmbH gegründet, um aktuelle Objekt- und Baukosten-
in der Region etc., die sich kostenmäßig auswirken und daten bereitzustellen und zielführende Methoden zu der
dabei nicht übertragbar sind auf andere Objekte. Kostenplanung zu entwickeln und zu vermitteln.
Ein weiteres Problem bei der Vergleichbarkeit ist oftmals Hintergrund war folgende Erkenntnis:
der nicht DIN-gerechte, unterschiedliche Umgang mit „Die Planung der Baukosten ist ein wesentlicher
einzelnen Kostengruppen: Bestandteil der Architektenleistung und nicht weniger
wichtig als räumliche, gestalterische oder konstruktive
So werden bestimmte Kosten, z.B. Erschließungs- oder Planungen.
Entwässerungskosten DIN-widrig manchmal in KG 200 Besonders den Kostenermittlungen in den verschie-
16Kita Am Höfling, Aachen
denen Planungsphasen kommt dabei eine besondere Das BKI beschränkt sich im Wesentlichen auf den Ver-
Bedeutung zu. Auf ihnen beruhen weitergehende gleich der Kostengruppen 300 und 400 und stellt von
Leistungen, wie Kostenvergleiche, Kostenkontrolle und der Vergleichsmethodik fachlich klar, dass alle anderen
Kostensteuerung. Kostengruppen der DIN 276 aufgrund der Vielzahl von
Kostenermittlungen sind meist nur so gut wie die individuellen Objektspezifika nicht direkt in den Vergleich
angewendeten Daten und Methoden. (…) zu stellen sind.
Wertvolle Erfahrungswerte liegen in Form von abge- Auf diese Weise werden Verzerrungen des Vergleichsmaß-
rechneten Bauleistungen oder Kostenfeststellungen in stabes ausgeschlossen.
den Architekturbüros vor. (…)“
Dies heißt auch:
Diese Erfahrungen qualifiziert zu dokumentieren, um sie Durch den direkten Vergleich der Werte von Kostenrah-
für Folgeprojekte zu nutzen oder für andere Architekten men/ Kostenschätzung der Aachener Kita-Bauvorhaben
nutzbar zu machen, erbringt als Dienstleistung das BKI. in den Kostengruppen 300 und 400 mit den eingestellten
BKI-Werten und der zusätzlichen Einordnung der Qualität
Das BKI ist mittlerweile die zentrale Service-Einrichtung des baulichen Standards (hoch, mittel, niedrig) ist bereits
der Architekten in Deutschland. ein Optimum an Vergleichbarkeit der Bauwerkskosten
hergestellt!
Die Objekt- und Baukostendatenbank
des BKI umfasst ganzheitliche, ständig E26 wirbt im Rahmen der Diskussion
erweiterte und aktualisierte Doku- um Kostenvergleiche dafür, die fachlich
mentationen mehrerer tausend real geprägte und in der Fachwelt anerkann-
abgerechneter Projekte zu Neubauten, te Position, dass nur die Bauwerkskosten
Altbauten und Freianlagen. (KG 300 und 400) direkt vergleichbar
sind, nicht außer Acht zu lassen bzw.
Ein Vergleich mit den ausgewerteten Daten des BKI gibt anzunehmen, um nicht als „kommunale
somit wichtige Aufschlüsse über die Kostenplanung von Insel“ von der Fachdiskussion abgehängt
Bauprojekten. zu werden.
172.2.2 Vergleichswertbestimmung
Der BKI-Kostenkennwert vergleichbarer Objekte (Stand 2014) liegt bei 1.480 bis 1.910 €/m² BGF für die KG 300 +
400. Folgender Auszug aus dem BKI-Katalog macht dies deutlich:
Kosten des Bauwerks (DIN 276)
Kita Kalverbenden:
1.750 €/m² BGF
Kita Reimser Straße:
1586 €/m² BGF
Kita Passstraße
2.036 €/m² BGF
Abbildung 4: BKI-Kostenkennwert 2014 KiTa, nicht unterkellert, hoher Standard
BKI Baukosten 2014
> Akutelle Kostenkennwerte
> Bsieren auf der Analyse realer, abgerechneter Vergleichsobjekte
> Unterschieden nach Gebäudarten und Ausstattungsmerkmalen
> Prüfung der Kosten anhangd Vergleichsobjekten auf Plausibilität
Von den städtischen Kitas wird die KiTa Kalverbenden als schwierigen topografischen Bedingungen und der daraus
Vergleichsobjekt gewählt, da diese abgeleiteten Gebäudeform geschuldet.
> als kompletter Neubau entsprechend vergleich
bar ist, Andere KiTa-Neubauten der Stadt Aachen wie z.B. das Ob-
> den architektonischen Anspruch und quali- jekt Reimserstraße liegen mit 1.586 €/m² BGF im unteren
tativen Standard verdeutlicht und Bereich des Spektrums, die KiTa Passstraße als „Erweite-
> im Feld der 3 betrachteten Aachener Kitas rungsbau“ mit 2.036 €/m² BGF oberhalb des Spektrums. 1
kostenmäßig in der Mitte liegt.
Die KiTa Kalverbenden liegt mit 1.750 €/m² BGF im mittle-
ren bis oberen Bereich des BKI Spektrums, dies ist neben 1 Die Gründe hierfür liegen projektspezifisch in der Bauauf-
dem energetischen Standard auch der Ausstattung, den gabe begründet (z.B. durch hohe Umbauanteile, kein reiner Neubau)
18Folgende Übersicht macht dies deutlich:
Kostenkennwerte kommunaler Kindertagesstätten €(m² Brutto-Geschossfläche:
Vergleich mit dem BKI-Index (BKI)
Wie im vorhergehenden Abschnitt erläutert wurde, sind Nachfolgend werden daher zwei Konzepte vorgestellt, die
die Bauwerkskosten der KiTa‘s auch in anderen Kommu- mit unterschiedlichen Ansätzen versuchen, Lösungswege
nen gleich oder ähnlich hoch und natürlich wird auch zur Kostenersparnis aufzuzeigen und zu beschreiten.
dort intensiv über Mittel und Wege zur Kostensenkung
nachgedacht.
Kita Johannstraße, Aachen
193. Die Kindertagesstätten
anderer Kommunen – ein
Vergleich ähnlicher Standards
3.1 Das Frankfurter Modell – ein größer ausfielen als in anderen Städten.
mehrstufiges Einsparkonzept?
In Frankfurt betrugen die Kosten zur Erstellung 6-grup-
Frankfurt ist seit vielen Jahren auf der Suche nach piger KiTa‘s in der Vergangenheit ca. 4,5 Mio. €, auf 5
durchschlagenden Kostenreduzierungs-Möglichkeiten im Gruppen umgerechnet ergeben sich ca. 3,6 Mio. €.
Bereich des KiTa-Baues. Gleichzeitig erstellte der evangelische Regionalverband,
ebenfalls im Raum Frankfurt, mehrere in Größe und
Frankfurt, 1. These: Bereits im Jahr 2009 hatte die Stadt Frankfurt einen Ausstattung vergleichbare Kitas für je ca. 3,0 Mio. €. Dies
Serielle Erstellung, Architektenwettbewerb „Baukastensystem Kinder- führte in Politik und Verwaltung zu vielfältigen Überlegun-
Baukastenprinzip = tageseinrichtungen“ ausgelobt. Die Wettbewerbsaufgabe gen und Diskussionen über weitere, neue Einsparungs-
Planungsrationalisierung, beinhaltete die Planung eines standardisierten Baukasten- und Optimierungsansätze.
schnelle Umsetzung und systems für die Kindertageseinrichtungen in Frankfurt.
Wirtschaftlichkeit. Eine neue Arbeitsgruppe „Optimierung des KiTa-Bauma-
> Praxis-Ergebnis: Formuliert war ein Grundtypus, welcher nagement“ wurde im Februar 2014 von der sog. „Reform-
Einsparungen nicht in seiner seriellen Fortführung in ver- kommission“ gebildet mit dem Ziel, möglichst schnell
erreicht. schiedenen Gruppierungsvarianten aus- neue KiTa-Plätze zu schaffen und hierbei die Balance
geführt werden kann und auf mehreren zwischen qualitativ hochwertigem und kostengünstigem
Grundstücken realisierbar sein sollte. Bauen zu wahren.
Die Arbeitsergebnisse sollten einfließen bei der Errichtung
Durch dieses Baukastensystem sollte eine Rationalisierung von 9 weiteren KiTa‘s.
in Planung und Bau, eine schnelle Realisierung, Wirt-
schaftlichkeit sowie die Anpassung an unterschiedliche
örtliche Verhältnisse ermöglicht werden.
In den Jahren 2010 – 2014 wurden einige KiTa-Neubauten
nach Entwürfen aus diesem Wettbewerb umgesetzt. 3.1.1 Die Reduzierung von Flächen und
Raumprogrammen
Die erhofften Kosteneinsparungen
traten jedoch nicht ein! In einem ersten Schritt wurde ein verbindliches neues
Raumprogramm entwickelt mit dem Ziel, die Baukosten
Die Rahmenbedingungen allerdings erfordern in Frankfurt einzuschränken, ohne die Funktionalität der Gebäude zu
schnellstmögliches Handeln: Laut KiTa-Entwicklungsplan beeinträchtigen oder die Bewegungsräume der Kinder ein-
von Anfang 2014 rechnet die Stadt nun mit einem zuschränken. Das vorgelegte modifizierte Raumprogramm
Ausgangslage in Frankfurt: Zuwachs bei den unter Dreijährigen von jährlich 300 macht klare und verbindliche Angaben zu Anzahl und
Vergleichsweise großes Kindern, bei den über Dreijährigen sogar mit 400 Kindern Größe der Räume in zukünftigen KiTa-Neubauten.
Flächenprogramm. pro Jahr.
Einsparungen sollen beispielsweise durch folgende
Neuer Ansatz: Daher wurde nach weiteren kostensenkenden Faktoren Maßnahmen erreicht werden:
Flächenreduzierung durch gesucht. Als maßgeblich für die Höhe der Kosten wurden
Minimierung und Funkti- ausgemacht: > Zusammenfassung von jeweils einem
onszusammenfassung. > das „Modellraumprogramm Frankfurt“ von Sanitärbereich für zwei Gruppenbereiche
2009, möglich,
Grenze: > die lange Bauzeit, > Reduzierung der Gruppenbereiche von 75 auf
Vorgaben des LVR = > die Bauweise, 70 m²,
Aachener Flächenpro- > der hohe bauliche und energetische Standard > Reduzierung des Integrations- und Elternraums
gramm. als Passivhaus. von 45 auf 25 m² (Doppelnutzung),
> Reduzierung des Raumes für pädagogisches
Auf den Prüfstand kam das alte Konzept aus dem Jahr Material von 16 auf 15 m²,
2009, nachdem das Revisionsamt 2012 die hohen Gesamt- > Neudefinition von Garderobenflächen sowie
kosten für neue KiTa‘s angemahnt hatte. Ein Vergleich mit Raum für Kinderwagen,
anderen Bauprojekten in Deutschland hatte ergeben, dass > Festlegung der Verkehrsflächen auf max. 35%
das Raum- und Flächenprogramm in Frankfurt deutlich der Nutzfläche.
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