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Real I.S. Research News 02 I 2021
Madrid – Ciudad en constante cambio
Städteanalyse: Wo entstehen neue Potentiale durch Stadt- und Infrastrukturentwicklung?
März 2021
Madrid gehört mit 3,27 Mio. Einwohnern bzw. rd. sieben Mio. Einwohnern in der Metropolregion
zu den größten Metropolen Europas. Mit Blick auf die Marktkennziffern befindet sich Madrid im
Vergleich zu anderen europäischen Großstädten allerdings im Mittelfeld (siehe Übersicht unten).
Als Kultur- und Bildungsstadt ist Madrid heute ein beliebtes Ziel für Reisende, wobei sich der
Ausbau der Infrastruktur dank der Besucherzahlen stark beschleunigt hat. So gewann Madrid 2017
beispielsweise den europäischen Innovationspreis „Thinking Cities“, eine Auszeichnung für
neuartige Maßnahmen zur Verbesserungen der urbanen Mobilität. Madrid beherbergt Spaniens
größten Verkehrs- und Eisenbahnknotenpunkt. Das über 320 km lange und elf U-Bahnlinien
umfassende Netz der Metro ist eines der größten der Welt. Trotz des sehr hohen
Verkehrsaufkommens wird auf diese Weise ein schnelles Vorankommen in der Stadt
gewährleistet. Mit dem internationalen Flughafen Madrid-Barajas verfügt Madrid zudem über den
viertgrößten Flughafen Europas.
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Madrids Wandel zur modernen Metropole: Interessante Neubauprojekte erhöhen die Attraktivität
des Madrider Büromarktes
Einst eine maurische Siedlung im Zentrum der iberischen Halbinsel entwickelte sich Madrid ab
dem 16. Jahrhundert zur Hauptstadt Spaniens und zu einem internationalen Finanz- und
Handelszentrum. Infolge des massiven Bevölkerungswachstums seit Beginn des 20. Jahrhunderts
stieg die Nachfrage nach Wohnraum in Madrid enorm an, wodurch es mit der Entstehung neuer
Siedlungen und Kolonien zu einer zunehmenden Ausdehnung der Stadt in das Umland kam.
Einhergehend mit der Entwicklung neuer Baustile und Gebäudetypologien, zu denen
Einkaufszentren, Hotels, Büros und Großbanken sowie Telefon- und Kommunikationszentren
gehörten, vollzog Madrid den Wandel zur modernen Metropole. Aufgrund eines hohen
Büroflächenwachstums in den 2000er Jahren, insbesondere in den peripheren Out-of-Town-
Märkten, kam es in Madrid jedoch zu einer enormen Leerstandszunahme von ursprünglich 1,4 %
in 2000 auf knapp 12,2 % in 2013. Die schwache Nachfrage und das hohe Angebot infolge der
Weltfinanzkrise und der Eurokrise führten zu mehreren Jahren geringer Bautätigkeit und einem
Einbruch der Büromieten. In den letzten Jahren war aber eine Verbesserung der Stimmung auf
dem Madrider Büromarkt zu beobachten, im Zuge dessen wieder eine höhere Bautätigkeit und
eine Erholung der Mieten einsetzte. In 2017 sank die Leerstandsrate wieder in den einstelligen
Bereich, die Spitzenmiete liegt seit 2019 wieder oberhalb der 400 Euro/m²-Marke. In der Rangliste
der wichtigsten Finanzzentren (GFCI) belegt Madrid heute europaweit den 10. Platz (Stand: 2020).
Dank der langfristigen Perspektive der Stadtentwicklung sollte sich dieser positive Trend auch in
Zukunft fortsetzten. Neue Büroentwicklungen, überwiegend in Verbindung mit Wohn- und
Gewerbearealen, sind insbesondere in Nuevo Norte und Méndez Álvaro geplant (siehe
Übersichtskarte unten). Zur Erschließung dieser Büromärkte befinden sich auch interessante
Infrastrukturprojekte in der Umsetzung, die die Attraktivität Madrids langfristig steigern werden.
Die derzeit interessantesten Potentialräume Nuevo Norte, Méndez Álvaro und das
Wohnbauprojekt Mahou-Calderón (in nachfolgender Karte orange markiert) werden im folgenden
Abschnitt näher erläutert.
2
Top 3 Potentialräume
Nuevo Norte
Im Norden Madrids wird auf 2,4 km2 in den
nächsten 25 Jahren eines der größten
Bauprojekte Europas realisiert. In dem 7,3 Mrd.
Euro teuren Wirtschafts- und Finanzzentrum
sind neben 1,5 Mio. m2 Bürofläche auch rd.
10.000 neue Wohnungen, eine Einkaufsmeile
sowie Kultur- und Freizeitangebote geplant. Ein
wichtiger Akzent liegt dabei auf modernen
Lösungen für Mobilität, Energieeffizienz und
Nachhaltigkeit – Autos spielen in dem Konzept
nur noch eine Nebenrolle. Dafür soll der in die
Jahre gekommene Bahnhof Chamartín für rd. 1
Mrd. Euro modernisiert und die Gleise unter die
Erde verlegt werden, um Platz für eine "grüne
Achse" und einen zwölf Hektar großen
„Zentralpark“ zu schaffen. Eine neue U-Bahn-
und eine Expressbuslinie werden kurze Wege
für die Wohn- und Arbeitsbevölkerung bieten.
Méndez Álvaro
Das Viertel Méndez Álvaro im Osten des
Stadtbezirks Arganzuela entwickelt dank seiner
günstigen Lage und der sehr guten Anbindung
via S-Bahn, U-Bahn und Bus eine zunehmende
Attraktivität für Unternehmen. Neben Repsol
haben sich bereits Firmen wie Amazon, Adif,
Mahou, CLH oder Ericsson angesiedelt. Ein
weiteres Großprojekt entsteht derzeit mit dem
neuen Wohngebiet Méndez Álvaro zwischen
dem Bahnhof Atocha und der M-30. Das 13 ha
große, ehemalige Industrieareal unterteilt sich
in drei große, offene Blöcke mit Innenhöfen mit
rd. 1.900 Wohnungen sowie Hotel- und
Einzelhandelsflächen. Zudem werden bis
voraussichtlich 2022 im 300 Mio. Euro teuren
Méndez Álvaro Campus und Méndez Álvaro II,
einem der größten Büroprojekte der letzten
zehn Jahre, rd. 80.000 m2 Bürofläche realisiert.
Mahou-Calderón
Das neue Wohngebiet Mahou-Calderón im
Westen des Stadtbezirks Arganzuela umfasst
die ehemaligen Areale der Mahou-Fabrik und
des Vicente Calderón Stadions. Auf einer Fläche
von über 13 ha sollen in den kommenden
Jahren mehr als 1.300 Wohnungen sowie
Versorgungs- und Dienstleistungsflächen mit
umliegenden Grünflächen entstehen. Das
Entwicklungsgebiet in gehobener Lage am Ufer
des Manzanares ist damit eines der letzten
großen Wohngebiete innerhalb der M-30. Der
Standort ist primär durch Buslinien vernetzt.
Der nächstgelegene Bahnhof Pirámides verfügt
über S-Bahn-, U-Bahn- und Busanschluss und
liegt fußläufig ca. 7 Minuten östlich des Areals.
Das Madrider Zentrum ist von hier aus in ca. 10
Minuten erreichbar.
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Region Madrid baut öffentlichen Nahverkehr aus, der Norden bekommt ein neues Gesicht
Neben den genannten drei Teilmärkten bestehen mit der Erweiterung des öffentlichen
Personennahverkehrs weitere interessante Planungen. Denn die Region Madrid steht vor dem
größten Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs seit 15 Jahren. Insgesamt 42 Kilometer neue
Schienenwege sind in einem Zeitraum von acht Jahren geplant. Hinzu kommen 67 neue Züge für
die Metro Madrid und ein innovatives Elektro-Schnellbussystem. Zudem sollen Park-and-Ride-
Plätze (P&R) modernisiert und neue geschaffen werden, um die Anbindung an den Nahverkehr zu
verbessern. Größtes Einzelprojekt ist der Ausbau der bisher nur am südwestlichen Stadtrand
verkehrenden Metrolinie 11 von der Plaza Elíptica bis Valdebebas Norte sowie von Cuatro Vientos
nach La Fortuna in vier Etappen. Sie soll um 33 Kilometer erweitert und halbkreisförmig durch die
Stadt bis in den Nordosten geführt werden, um wichtige Verkehrsknotenpunkte wie den Bahnhof
Atocha oder den Flughafen Barajas zu verbinden (siehe Übersichtskarte, Seite 2). Für die
Infrastrukturmaßnahmen ist ein Investitionsvolumen von insgesamt rd. 2,92 Mrd. Euro
vorgesehen. Von der Linienerweiterung wird auch das Entwicklungsgebiet Valdebebas im
Madrider Norden profitieren. Mit der Genehmigung des ersten Teilabschnittes „La Solana de
Valdebebas“ durch den Stadtrat im September 2020 ist nun endgültig der Startschuss für das
Großprojekt gefallen. Insgesamt sollen rd. 12.500 Wohnungen und Häuser für rd. 40.000
Einwohner entstehen. Einzelhandelsflächen, Büros, Hotels und öffentliche Einrichtungen ergänzen
das Konzept. Zudem ist mit dem neuen Zentral Park Valdebebas auf einer Fläche von 900.000 m2
eine der grünen Lungen der Stadt geplant. Infrastrukturell wird das Entwicklungsgebiet zukünftig
durch den neuen Schienenstrang der Metrolinie 11 über die Stationen Mar de Cristal, Ciudad de la
Justicia (Neubau), Flughafen T-4 bis zur geplanten Station Valdebebas Norte angebunden sein.
Fazit: Stadt im ständigen Wandel – Stadtentwicklung zur Verbesserung der Lebensqualität und
Erreichbarkeit
Bereits heute gehört Madrid mit einem Büroflächenbestand von 8,5 Mio. m² zu den
bedeutendsten 20 Büromärkten im Euroraum. Als internationales Finanz- und Handelszentrum hat
ein großer Teil der spanischen Banken und Versicherungskonzerne sowie die spanische Börse
ihren Sitz in Madrid. Ebenso sind zahlreiche ausländische Konzerne mit Niederlassungen in Madrid
vertreten (u. a. Siemens, Bosch, Microsoft, Hewlett-Packard, IBM, Porsche, L’Oréal). Der geplante
Ausbau der öffentlichen Infrastruktur und die Neuanlage weitläufiger Parks und Grünflächen
sollten die Attraktivität Madrids als Wohn- und Arbeitsort zukünftig noch weiter erhöhen.
Zudem wird insbesondere das neue Finanz- und Geschäftszentrum Nuevo Norte zu einer
deutlichen Aufwertung des Madrider Büromarktes beitragen. Aber auch die anderen genannten
Teilmarktentwicklungen wie Méndez Álvaro und Mahou-Calderón bieten großes Potential. Damit
bleibt Madrid eine „ciudad en constante cambio“, eine Stadt im ständigen Wandel im positivsten
Sinne.
Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team
Ihr Ansprechpartner
Julian Truxa
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
julian.truxa@realisag.de
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