MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS - NÜRNBERG 2023 - Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat
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Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat
durch
Marktforschung und Analyse
MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS
NÜRNBERG 2023
MARKTBERICHT IMMOBILIENINVESTMENTS 2023 GRUßWORT Die starken Verunsicherungen auf den Finanz- und Investmentmärkten, in erster Linie ausgelöst durch die geopolitischen Erschütterungen infolge des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine, sind auch am Nürnberger Markt für Immobilieninvestments nicht spurlos vorübergegangen. Dem gesamtdeutschen Trend sowie den Entwicklungen in den TOP-7-Standorten entsprechend ging auch in Nürnberg das Transaktionsvolumen bei Immobilieninvestments im Jahr 2022 zurück. Mit einem Gesamtvolumen von 1,14 Mrd. Euro präsentiert sich der Nürnberger Immobilieninvest mentmarkt gleichwohl als robust und stabil. Die sehr guten Rahmenbedingungen, die Nürnberg als Wohn- und Wirtschaftsstandort bietet, die Fokussierung Nürnbergs auf die wichtigen Zukunfts themen und natürlich die Errichtung der neuen Technischen Universität Nürnberg sorgen bei Investoren und Projektentwicklern auch in schwierigen Zeiten für Vertrauen in den Standort. Auch im Jahr 2022 erwies sich das Segment des institutionellen Wohnens als stärkste Assetklasse, maßgeblich getrieben von den konstant steigenden Einwohnerzahlen in Nürnberg und dem damit einhergehenden Bedarf an neuem Wohnraum. Die aktuellen Zahlen untermauern aber auch Nürnbergs Stärke als attraktiver Bürostandort. Allen Rufen nach einem Bedeutungsverlust der Assetklasse Büro zum Trotz wurden in Nürnberg im vergangenen Jahr 339 Mio. Euro in dieses Segment investiert. Das zeigt: Büros sind und bleiben wichtige Arbeitsorte. Notwendig aber sind moderne, innovative Konzepte, die neuen Arbeitsformen den passenden Raum geben. In den letzten Jahren sind in diesem Bereich bereits tolle Projekte in Nürnberg entstanden, weitere sind in der Pipeline. Der Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2023 bietet mit detaillierten Zahlen und Fakten allen Entscheidungsträgern eine verlässliche und transparente Grundlage. Alle Daten wurden von der Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG erhoben und ausgewertet und der Stadt Nürnberg zur Verfügung gestellt. Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre! Dr. Michael Fraas Wirtschafts- und Wissenschaftsreferent der Stadt Nürnberg
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Märkte im schnellen Umbruch – Grundstücke für Projektentwicklungen erlebten nach dem
Fehlender Endspurt im vierten Quartal außerordentlich hohen Rekordvolumen des Vorjahres einen
Rückgang auf knapp 113 Mio. Euro (- 72,7 % ggü. Vorjahr).
Institutionelle und professionelle Privatanleger realisierten Etwa 10 % des Transaktionsvolumens wurden in Zukunfts-
im Jahr 2022 auf dem Nürnberger Investmentmarkt ein flächen und somit Neubaupotentiale investiert. Auch hier
Transaktionsvolumen von 1,14 Mrd. Euro. Ein Milliarden- hätte jedoch ein erheblich höheres Volumen realisiert wer-
ergebnis wurde damit knapp erreicht. Der Wert stellt den können, wäre ein entsprechendes Angebot auf dem
für den langjährigen Nürnberger Durchschnitt ein gutes Markt vorhanden gewesen.
Ergebnis dar, jedoch auch einen Rückgang von rund 18 %
gegenüber 2021. Auffallend dabei: großvolumiges Trans- Im Einzelhandelssegment konnten weniger als fünf Trans-
aktionsgeschehen beschränkte sich fast ausschließlich auf aktionen im kleinvolumigen Bereich beobachtet werden,
die Quartale Q2 und Q3, insbesondere die sonst übliche die insgesamt rund 24 Mio. Euro erlösten. Dass ein wesent-
Jahresendrallye fiel in 2022 nahezu aus. licher Teil des Volumens auf ein Objekt entfällt, das einer
Nutzungsänderung zugeführt werden soll, unterstreicht
Großvolumige Einzelabschlüsse jenseits der 100 Mio. Euro die Herausforderungen in diesem Segment.
waren nicht zu verzeichnen. Eine Großtransaktion im Resi-
dential-Segment mit ca. 135 Mio. Euro, die erst im Frühjahr
2022 dem Markt offiziell bekannt gemacht wurde, hatte
dieses Research bereits für das Jahr 2021 gezählt und war Transaktionsvolumen gesamt
somit schon im letzten Marktbericht enthalten. (in Mio. EUR)
Die Spitzenposition beim Transaktionsvolumen hat das
Segment des institutionellen Wohnens verteidigt und ein 2.000 2.116
Volumen von rund 480 Mio. Euro realisiert (- 9,1 % ggü.
Vorjahr). Im Verhältnis erscheint das Segment somit relativ 1.500
stabil, rund 42 % des Transaktionsvolumens vereinigten 1.563
gewerbliche Wohnungsportfolios, Wohnanlagen und 1.393
größere Mehrfamilienhäuser auf sich, was etwas über dem
1.000 1.136
1.009
Vorjahresanteil liegt. Größere Abschlüsse im Jahr 2022
waren hierbei der Forward Deal eines studentischen Wohn- 500
projekts im Stadtteil Schweinau sowie der Globalverkauf
eines fertiggestellten Neubauvorhabens in Erlenstegen, die 0
zusammen knapp 90 Mio. Euro umfassten. Zwei weitere 2018 2019 2020 2021 2022
Paketverkäufe im Bereich um 50 Mio. Euro trugen ebenfalls
erheblich zum Volumen bei. 5-Jahres-Schnitt
Büroimmobilien haben nach einer Durststrecke im Vorjahr
das Volumen wieder auf 339 Mio. Euro ausbauen können
(+ 18,5 %), reichen jedoch an die Rekordergebnisse aus den Transaktionsvolumen 2022 nach Assetklassen
Vor-Corona-Jahren nicht heran. Mit Abstand größte Trans-
aktion war der Verkauf des Südostareals „Auf AEG“ für 2%
rund 90 Mio. Euro, gefolgt von den Verkäufen des Neubau-
Büroobjekts „Karl“ in der Marienzeile für rund 60 Mio. Euro
und eines Bestandsbürogebäudes mit langfristig prolongier- 10 %
ten Mietverträgen am Plärrer für knapp 30 Mio. Euro.
Ein starkes Jahr 2022 lieferte das Segment der Industrie- 16 %
und Logistikimmobilien (I&L). Mit rund 180 Mio. Euro Trans 42 %
aktionsvolumen (+ 414,3 % ggü. Vorjahr) erreichte das
Nischensegment einen sehr sichtbaren Marktanteil von
15,8 %, wobei ein hoher zweistelliger Millionenbetrag
allein dem Verkauf einer einzigen, neu errichteten und
30 %
zeitgemäßen Logistikimmobilie im Nürnberger Südosten
zuzuschreiben ist. Der Mangel an verfügbaren Investment-
Opportunitäten im I&L-Segment hält im Stadtgebiet
Nürnberg derweil an, das Transaktionspotential in dieser Wohnen (institutionell) Büro Industrie & Logistik
Nutzungsart war bei Weitem nicht ausgeschöpft. Grundstücke Einzelhandel
3
ANGEBOT UND NACHFRAGE
Stagnierende bis steigende Ankaufsrenditen – Relativ Spitzenrenditen* nach Assetklassen
stabiles Preisgefüge bei Top-Objekten
7%
Die Spitzenrendite von Core-Büroimmobilien im CBD
stieg im Jahr 2022 marginal auf ca. 3,25 % (+ 15 Basis- 6%
punkte ggü. Vorjahr). Die Zahlungsbereitschaft der
Nachfrager, zumindest für zeitgemäße bis nachhaltige 5%
Immobilien, schien vor diesem Hintergrund anhaltend
hoch. Die Mehrheit der Transaktionen bewegte sich je 4%
nach Alter, Lage, Gebäudequalität und Vermietungs
situation zwischen 3,6 % und 5,25 %. 3%
Institutionelle Wohn-Investments notierten in hervor- 2%
ragender Neubauqualität in der Spitze noch relativ 2018 2019 2020 2021 2022
stabil bei Ankaufsrenditen von 3,0 % (+ 10 Basispunkte),
in schwächeren Lagen sowie bei Bestandsgebäuden Wohnen (institutionell) Büro Industrie & Logistik
mittlerer Qualität zwischen 3,3 % (+ 20 Basispunkte) und Einzelhandel Hotel
4,5 %. Ein stärkerer Einbruch der Kaufpreisfaktoren war
bis Jahresende nicht zu vernehmen. Eher wurden Deals
noch abgesagt als finanzierungsadäquat zu günstigeren * Bruttoanfangsrenditen (keine Berücksichtigung der
Preisansätzen durchgeführt. Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten)
Hinweis: Eine Brutto-Spitzenrendite für Hotels kann wegen
Weitere Bewegung war im Markt für Industrie- und einer zu geringen Anzahl an Transaktionen für 2022 nicht
Logistikimmobilien zu vernehmen. Die Ankaufsrenditen ausgewiesen werden.
unterlagen im qualitativ hochwertigen Segment einer
weiteren Kompression auf durchschnittlich etwa 4,0 %
(- 30 Basispunkte). Eine Top-Transaktion bewegte sich
noch weit niedriger im Bereich um knapp 3,4 %, steht
jedoch aufgrund der Einzigartigkeit des Objekts nicht
repräsentativ für das übliche Marktniveau. Das Gros der
I&L-Objekte waren Bestandsobjekte, die zu Ankaufsren-
diten von 4,5 bis 5,7 % gehandelt wurden.
Einzelhandelsobjekte zeigten bei geringer Fallzahl
durchschnittliche Ankaufsrenditen von 4,6 % und damit
relativ ähnliche Werte wie im Vorjahr, das von nah-
versorgendem Einzelhandel außerhalb des Zentrums
geprägt war. Da 2022 kein signifikanter Highstreet-Deal
zu verzeichnen war, wird für Geschäftshäuser in 1A-Lage
der Vorjahreswert von 4,15 % weitergeführt.
4
KÄUFERGRUPPEN
Institutionelle stocken auf – Family Offices spürbar zurück- Die direkten Investitionen durch Banken und Versicherun-
haltender gen wie auch die Zukäufe durch Eigennutzer blieben auch
2022 überschaubar. Zusammen betrachtet investierten diese
Mit einem Investmentvolumen von rund 648 Mio. Euro Käufergruppen rund 29 Mio. Euro im Markt, was einem
waren die Kapitalsammelstellen wie offene und geschlos- Marktanteil von knapp 3 % und damit weniger als dem Vor-
sene Immobilienfonds wieder die stärkste Käufergruppe – jahresanteil entspricht. Wesentlichen Anteil am realisierten
rund 60 % des Transaktionsvolumens auf dem Markt ent- Volumen hatte der Grundstücksankauf durch einen überre-
fielen auf sie (Vorjahr: 37 %). gional tätigen Automobilhändler im Nürnberger Westen.
Projektentwickler und Bauträger folgten mit einem käufer-
seitigen Marktanteil von rund 25 % und 277 Mio. Euro
Transaktionsvolumen (Vorjahr: 601 Mio Euro, 43 %). Das Käufergruppen im Jahr 2022
Volumen konzentrierte sich dabei wieder vermehrt auf (Invest in Mio. EUR und Anteil am Transaktionsvolumen)
unbebaute oder projektierte Grundstücke, also klassische
Ankäufe für die Development-Pipeline. Im Vorjahr waren
0 100 200 300 400 500 600 700 800
durch diese Akteure noch gehäuft Ankäufe von Bestands-
objekten mit anhaltendem Vermietungspotential und nur Fonds
60,0 %
langfristigem Entwicklungsbedarf zu beobachten gewesen. offen/geschlossen
Projektentwickler,
Family Offices und professionelle Privatanleger realisier- 25,0%
Bauträger
ten im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 127 Mio.
Euro und damit einen Marktanteil von knapp 12 %. Im Privatanleger, Family-
12,0%
Vorjahresvergleich halbierte sich das Volumen in etwa, in Offices, Stiftungen
Relation zu anderen Akteuren sanken die Aktivitäten der
privaten Vermögensverwaltungen das zweite Jahr in Folge Banken, Versiche
3,0%
rungen, Eigennutzer
(Vorjahr: 15 %).
VERKÄUFERGRUPPEN
Projektentwickler finden weiter Abnehmer – Erste Finanzie- darzustellen, Portfoliobereinigungen fielen relativ gering-
rungseinschränkungen spürbar fügig aus.
Mit rund 710 Mio. Euro waren auch 2022 die Projektent- Eigennutzer verkauften im Jahr 2022 Immobilien zu rund
wickler die herausragenden Akteure auf der Verkäufer- 99 Mio. Euro (Anteil: 9,0 %). Im Vorjahr war diese Verkäu-
seite. Gut zwei Drittel des Marktvolumens entfielen auf die fergruppe mit 188 Mio. Euro (13 % Anteil) noch auffallend
Developer (Vorjahr: 60 %). Das Volumen ging dem Gesamt- aktiv gewesen.
markt entsprechend zurück (hier: minus 14,6 % gegenüber
Vorjahr). Generell bekommen Projektentwickler auch auf Auf Banken, Versicherungen und sonstige Verkäufergrup-
dem Nürnberger Markt die sich ändernden Rahmenbedin- pen entfiel nur ein geringfügiger Anteil von unter 1 %.
gungen am ehesten zu spüren. Doch obwohl der Druck
auf Finanzierungsstrukturen, Baukostensteigerungen und
Lieferkettenprobleme nur drei Faktoren auf der Bremse des
Projektentwicklungsgeschäfts waren, konnten bei qualitativ
hochwertigen und durchfinanzierten Objekte in 2022 durch- Verkäufergruppen im Jahr 2022
aus noch lukrative Abverkäufe umgesetzt werden. (Invest in Mio. EUR und Anteil am Transaktionsvolumen)
Das von Family Offices und professionellen Privatanlegern
0 200 400 600 800 1.000
realisierte Verkaufsvolumen ging 2022 auf 154 Mio. Euro
Projektentwickler,
zurück (Vorjahr: 187 Mio.). Der Anteil am Transaktionsvolu- 64,0 %
Bauträger
men von 13,9 % bescherte dieser Verkäufergruppe in 2022
den zweiten Platz. Privatanleger, Family- 13,9 %
Offices, Stiftungen
Dicht darauf folgten die Kapitalsammelstellen und institu- Fonds 12,7 %
tionellen Anleger wie Immobilienfonds mit 140 Mio. Euro offen/geschlossen
Verkaufsvolumen (Vorjahr: ca. 187 Mio. Euro) und einem Eigennutzer 9,0 %
Anteil von ca. 12,7 % am Verkaufsgeschehen. Die Sicherung
von laufenden Renditen durch weitere Objektbewirtschaf- Banken, Versiche-
0,4 %
tung schienen hier für 2022 weiter die wesentliche Strategie rungen, Sonstige
5FAZIT
Anhaltende Nachfrage nach Investments in Nürnberg – weiterhin auf die Preiswende spekulieren, machten sich an
Neusondierung des Marktes in 2023 anderer Stelle erste Kapitalrestriktionen und interessanter
werdende Anlagealternativen neben Immobilien bemerkbar.
Auch bedingt durch noch hohe Kapitalreserven verschie-
denster Akteure war der Nürnberger Investmentmarkt 2022 Diese Gemengenlage lässt zwar erwarten, dass die Kapital
weiterhin geprägt von hoher Nachfrage nach Investment- allokation auf Immobilien in näherer Zukunft nur in redu
opportunitäten, die in bestimmten Segmenten auf ein ver- zierter Form stattfinden könnte. Dies deckt sich mit Erkennt-
hältnismäßig geringes Angebot stieß. nissen zu künftigen Investitionsvolumina, die im Rahmen
unserer jährlichen Befragung unter Marktteilnehmern
So erreichte der Nürnberger Investmentmarkt im Jahr 2022 erhoben wurden (siehe „Stimmungsbarometer“). Der Markt
ein Transaktionsvolumen von rund 1,14 Mrd. Euro, das im zeigte jedoch im abgelaufenen Jahr noch eine relativ klare
Wesentlichen von einem starken Transaktionsgeschehen im Preisstabilität insbesondere bei Top-Objekten im Residen-
Segment institutioneller Wohninvestments getragen wurde tial- sowie im Office-Segment, die mit Spitzenrenditen von
(480 Mio. Euro). Aber auch die gewerblichen Nutzungsseg- 3,25 % (plus 15 Basispunkten gegenüber Vorjahr) bzw. 3,0 %
mente Büro und Industrie- sowie Logistikimmobilien konn- (plus 10 Basispunkten gegenüber Vorjahr) nach wie vor
ten spürbar an Transaktionsvolumen hinzugewinnen. hoch gehandelt wurden. Spürbare Preissteigerungen waren
derweil im Industrie & Logistik Segment zu beobachten, wo
Auffallend war jedoch: die Dynamik im Transaktionsvolu- die Kompression der Spitzenrendite auf 4,0 % (minus 30
men schwächte im Jahresverlauf sukzessive ab und mündete Basispunkte) weiterging.
nach den letzten Zinserhöhungen und spätestens im vierten
Quartal in einem Marktgeschehen „mit angezogener Hand- Die Zukunftsaussichten dürften stark davon abhängen, ob
bremse“. und wie schnell aus einem Markt des Abwartens wieder ein
Markt des Handelns werden kann. Auch wenn die Funda-
Die in der zweiten Jahreshälfte 2022 zu vernehmende Zurück- mentaldaten hierfür im Investmentmarkt Nürnberg durch-
haltung im Transaktionsgeschehen war durch recht unter- aus positiv sind, dürften die Märkte auch im Jahr 2023 stark
schiedliche Motive bedingt. Während manche Akteure auf von übergeordneten Unwägbarkeiten sowie der neuen sich
eine Vergünstigung von Opportunitäten warteten und somit noch sortierenden Rahmenbedingungen abhängen.
STIMMUNGSBAROMETER
Von den Befragten gaben rund 57 % an, dass sie für das Jahr relativ einheitliche Erwartungshaltung vorhanden. Unter
2023 weniger oder sogar keine Immobilien-Investmentbudgets Residential-Investoren und für Wohnimmobilien zeichnet
für den Nürnberger Markt vorgesehen haben. Während rund sich ein ähnliches Bild mit noch größerer Einigkeit ab. Inso-
41 % von stabilen eigenen Kapitalflüssen in den Markt ausgin- fern ist es nicht verwunderlich, wenn einige Marktakteure
gen, sahen nur noch 2 % der Befragten Spielräume für erhöhte derzeit eher in einer Warteschleife die Entwicklung der
Aktivität im Nürnberger Investmentmarkt. Rahmenbedingungen für die Märkte und der Preisniveaus
beobachten, als wirklich „aktiv“ zu sein.
Darüber hinaus haben wir die Marktakteure auch hinsichtlich
ihrer Erwartungen zur Preisentwicklung in den einzelnen Nut-
zungssegmenten befragt. Es zeigte sich, dass Preisrückgänge in
den Segmenten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel mehr-
heitlich erwartet werden. Selbst für das Wohnraumsegment Kurzfristige Erwartungen zu stabilen oder
sind die Optimisten, die steigende oder wenigstens stagnie- steigenden Kaufpreisfaktoren (in %)
rende Preise erwarten, mit 40 % die Minderheit geworden,
0 20 40 60 80 100
nur noch 9 % erwarten weiter steigende Kaufpreisfaktoren im
Residential-Segment. Eine höhere Preisstabilität und weitere Büro 5 26 63 6
Potentiale werden allenfalls im Segment Industrie- und Logistik
(50 %) und Gesundheitsimmobilien (52 %) sowie bei unbebau- Wohnen 9 31 57 3
ten Grundstücken im Allgemeinen erwartet. Bei Letzteren ist
die Erwartung sinkender Preise zur Kompensation von mög- Einzelhandel 26 69 5
licherweise geringeren Verkaufspreisen der Projektentwickler
eine deutliche Minderheitsmeinung (17 %, ohne Abbildung).
Hotel 4 26 52 18
Behalten die Befragten recht, wird sich so ein „flüssigeres“ Industrie &
9 41 36 14
Marktgeschehen im Jahr 2023 noch nicht so schnell wieder ein- Logistik
stellen. Denn auch ein rasch größer werdendes Objektangebot
Gesundheit 18 34 30 18
bei Gewerbeimmobilien scheint nach Ansicht der Mehrheit
nicht zum „New Normal“ zu gehören, insbesondere bei den
Spezialisten in den gewerblichen Segmenten war hier eine steigen stagnieren fallen keine Angabe
6DER IMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT NÜRNBERG IN ZAHLEN
Transaktionsvolumen Umsatzstärkste Assetklasse
gesamt WOHNEN
1,14 Mrd. € 480 Mio. €
Spitzenrendite Spitzenrendite
BÜRO WOHNEN (NEUBAU)
3,25 % 3,0 %
NÜRNBERG IN ZAHLEN
Einwohner Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
541.103 318.346
Arbeitslosenquote Verfügbares Einkommen pro Kopf
5,5 % 23.511 €
BIP BIP-Zuwachs binnen 5 Jahren
31 Mrd. € 13 %
Top-Lage Weiterführende Informationen finden Sie im
in Deutschland und Europa Marktbericht Immobilien Nürnberg unter
www.wirtschaft.nuernberg.de.
www.wirtschaft. wirtschaftsblog. wirtschaft@stadt. @Wirtschaft_Nbg Wirtschaftsförderung Wirtschaftsförderung
nuernberg.de nuernberg.de nuernberg.de Nürnberg Nürnberg
Wirtschaftsförderung Nürnberg – Wir sind für Sie da!IMPRESSUM
Herausgeberin Stadt Nürnberg – Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat, Theresienstraße 9, 90403 Nürnberg
Konzeption Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG, Nürnberg
Projektteam Carolin Beirodt (Leitung), Maximilian Wagner / Wissenschaftliche Beratung: Prof. Dr. Jonas Hahn
Daten
„Nürnberg in Zahlen“ Stadt Nürnberg, Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat
Gestaltung Büro Hochweiss, Eckental
Druck City Druck Tischner & Hoppe GmbH, Nürnberg
Bildnachweis Titelseite: Axel Eisele, S. 2: Christine Dierenbach/Amt für Kommunikation und Stadtmarketing,
S.4: Von-der-Tann-Straße 31 © AVENTOS
Alle in diesem Bericht enthaltenen Angaben wurden von Küspert & Küspert nur für Marketingzwecke und als allgemeine Infor-
mationen erstellt. Küspert & Küspert übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informati-
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Forschung e. V.
Die Daten dieses Berichts sind urheberrechtlich geschütztes Eigentum der Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG.
© 2023. Alle Rechte vorbehalten.
Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2023
Auflage: 500
Stand: Januar 2023Sie können auch lesen
