Wohnungsmarktprofil 2020 - Stadt Neumünster - Investitionsbank Schleswig ...
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Wohnungsmarktprofil 2020 Stadt Neumünster
60 9
8
Wohnungsmarktprofil 2020
50
7
40 6
5
30
4
20 3
- Stadt Neumünster -
2
10
1
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Eine kontinuierliche Marktbeobachtung bildet eine Grundlage für
die Ausgestaltung einer bedarfsgerechten Sozialen Wohnraum- BASISINDIKATOREN AUF EINEN BLICK
förderung.
Stadt Neumünster Schleswig-Holstein
Mit den Wohnungsmarktprofilen für die Kreise und kreisfreien Städ-
ten des Landes Schleswig-Holstein gibt die Wohnungsmarktbe-
Wohnungsnachfrage 2019 letzten 3 Jahre 2019 letzten 3 Jahre
obachtung der IB.SH den handelnden Akteuren aus Politik und
Wirtschaft sowie allen interessierten Bürgerinnen und Bürgern ein Bevölkerung insgesamt 80.196 +0,6 % 2.903.773 +0,8 %
Papier an die Hand, das dabei helfen soll, die komplexen und viel-
schichtigen Entwicklungen auf den regionalen Wohnungsmärkten Natürliche Bevölkerungsentwicklung (Saldo) -257 -370 (Ø) -10.307 -10.127 (Ø)
besser zu verstehen.
Wanderungssaldo 948 539 (Ø) 17.521 17.669 (Ø)
Das Profil ist in fünf Bereiche unterteilt. Zunächst erfolgt eine regio-
nale Darstellung der aktuellen Nachfrage- und Angebotsstrukturen Privathaushalte Hauptwohnsitz
41 Tsd. - 1.412 Tsd. -
im zeitlichen Kontext sowie eine Wohnungsmarktbeschreibung hin- (Mikrozensus 2016)
sichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten. Durch die struktu- Bestand Bedarfsgemeinschaften zur Miete 4.802 -11,7 % 104.746 -12,7 %
relle Auswertung der Zensusergebnisse aus dem Jahr 2011 wer-
Haushalte mit Wohngeldbezug
den die vorherrschenden Wohnpräferenzen der Bevölkerung ver- 748 -26,9 % 16.628 -18,3 %
deutlicht. Die Ergebnisse der aktuellen Wohnungsmarktprognose, (Reine Wohngeldhaushalte mit Mietzuschuss)
erarbeitet durch das Institut empirica bilden den inhaltlichen Ab- Wohnungsangebot 2019 letzten 3 Jahre 2019 letzten 3 Jahre
schluss der Profile und ermöglichen einen ersten vorsichtigen Blick
Wohnungsbestand 42.009 +1,1 % 1.503.308 +2,5 %
in die Zukunft.
Am Ende der Profile werden, zum besseren Verständnis, methodi- Anteil Wohngebäude mit 1 bzw. 2 Wohnungen 81,7 % -0,1 % 88,7 % 0,0 %
sche und inhaltliche Hinweise zu den Abbildungen gegeben.
Eigentümerquote (Zensus 2011) 40,4 % - 50,5 % -
Baugenehmigungen (Wohnungen) 405 280 (Ø) 15.435 14.816 (Ø)
Wohnungsmarktbeobachtung in der IB.SH
Baufertigstellungen (Wohnungen) 175 168 (Ø) 13.668 12.555 (Ø)
Hilmar Müller-Teut (0431 9905-3239)
Joschka Johst (0431 9905-3389) Bauüberhang (Neubau) 549 399 (Ø) 24.741 23.313 (Ø)
Anteil geförderter Wohneinheiten am Wohnungsbestand
7,9 % -0,7 % 7,3 % -0,6 %
in Mehrfamilienhäusern und Wohnheimen
Inhalt Geförderte Wohneinheiten (SWF) je 100.000 Einwohner 69 42 (Ø) 37 37 (Ø)
Anteil geförderter Wohneinheiten an Baufertigstellungen
Überblick 1 - 14 (Ø) - 13 (Ø)
in Mehrfamilienhäusern (in v.H.)
Wohnungsnachfrage 2 Marktpreise 2019 letzten 3 Jahre 2019 letzten 3 Jahre
Wohnungsangebot 8
Median-Angebotsmiete (nettokalt) 6,63 € +12,6 % 7,98 € +13,8 %
Wohnungsmarkt 11
Exkurs: Zensus 2011 13 …davon Neubau (+/- 2 Jahre) 8,51 € - 10,61 € -
Wohnungsmarktprognose 15
Wohnungsmarktprofil 2020 1
- Stadt Neumünster -Wohnungsnachfrage
Abb. 1: Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl
.
90.000
Prognose
88.000
86.000
84.000
82.000
80.000
78.870
80.196
78.000 76.939
77.588
77.201
76.000
74.000
Landesprognose SH ""W2/2016"
72.000 Fortschreibung auf Basis Volkszählung 1987
Fortschreibung auf Basis Zensus 2011
70.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Wohnungsmarktprofil 2020 2
- Stadt Neumünster -Wohnungsnachfrage
Abb. 2: Bevölkerungspyramide 2019 - im Vergleich Schleswig-Holstein Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen
90+ 100%
5,9% 6,2% 6,5% 6,9% 7,2%
80 16,5% 16,3% 16,1% 15,7% 15,4%
67
29,0% 29,0% 29,0% 28,9% 28,4%
23,6% 23,7% 23,6% 23,9% 24,2%
45
8,3% 8,3% 8,2% 8,3% 8,4%
16,7% 16,6% 16,6% 16,4% 16,4%
0%
25
2015 2016 2017 2018 2019
18
80 und älter 4.666 4.906 5.163 5.449 5.811
65 bisWohnungsnachfrage
Abb. 4: Basistrends des demographischen Wandels Abb. 5: Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren
2016 2017 2018 2019
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am
28.348 29.109 29.936 30.571
Wohnort
Arbeitslosenzahl 3.957 3.836 3.532 3.386
2019 „Jugendquotient“ 2030 „Jugendquotient“ Arbeitslosenquote 9,6 % 9,2 % 8,3 % 7,9 %
Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter
(20 bis 64 Jahre) kommen (20 bis 64 Jahre) kommen Leistungsempfänger SGB XII
32 Kinder / Jugendliche unter 32 Kinder / Jugendliche unter
Laufende Hilfe zum Lebensunterhalt
20 Jahre. 20 Jahre. 475 447 450 411
(außerhalb von Einrichtungen)
Grundsicherung im Alter und bei
Erwerbsminderung 1.489 1.533 1.569 1.598
(außerhalb von Einrichtungen)
SGB II Bedarfsgemeinschaften (Miete) 5.439 5.186 4.928 4.802
mit 1 Person 2.936 2.819 2.754 2.687
mit 2 Personen 1.042 979 886 855
mit 3 Personen 660 621 577 540
mit 4 Personen 466 430 381 378
mit 5 und mehr Personen 335 337 330 342
Haushalte mit Wohngeldbezug
2019 „Altenquotient“ 2030 „Altenquotient“ 1.023 910 856 748
(Reine Wohngeldhaushalte mit Mietzuschuss)
Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter Auf 100 Einwohner im Erwerbsalter
(20 bis 64 Jahre) kommem 39 Einwohner (20 bis 64 Jahre) kommem 48 Einwohner Wohngeld pro Haushalt (Mietzuschuss) 144 € 138 € 133 € 131 €
im Rentenalter (65 Jahre und älter). im Rentenalter (65 Jahre und älter).
Wohnungsmarktprofil 2020 4
- Stadt Neumünster -Wohnungsnachfrage
Abb. 6: Räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebieten
Ausland 2.672 4.091 7.542 11.317 7.826 3.042 2.996 3.355
Deutschland
794 814 759 1.020 944 749 812 812
(ohne HH & SH)
Hamburg 186 214 220 205 212 194 215 176
Schleswig-Holstein 2.326 2.399 2.389 2.313 2.310 2.391 2.370 2.383
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Zuzüge 20.000
15.000
10.000
5.000
1.835
816 587 948
32 393 768 81 Wanderungssaldo
0
-5.000
-10.000
-15.000
Fortzüge 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Schleswig-Holstein 3.897 5.306 8.248 11.247 7.419 3.028 2.982 3.461
Hamburg 214 270 202 250 254 279 264 258
Deutschland
859 780 913 840 757 873 834 759
(ohne HH. & SH)
Ausland 976 769 731 683 2.094 2.115 1.726 1.300
Wohnungsmarktprofil 2020 5
- Stadt Neumünster -Wohnungsnachfrage
Abb. 7: Wanderungsprofil nach Nachfragertypen basierend auf sechs Lebensphasen
300
(junge) Berufseinsteiger und
Kinder und Jugendliche Auszubil- Die "Sesshaften" Senioren 80plus-Generation
Familiengründung
dende
250
200
150
Wanderungssaldo
Zuzüge
Fortzüge
100
50
0
Hinweis:
Mittelwerte des Betrachtungs-
zeitraums 2017 bis 2019.
-50
0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90+
Wohnungsmarktprofil 2020 6
- Stadt Neumünster -Wohnungsnachfrage
Abb. 8: Wanderungssalden nach sechs Lebensphasen
Wanderungssaldo 2016 nach Lebensphasen Wanderungssaldo 2017 nach Lebensphasen Die Lebensphasen im Überblick*
Gesamtsaldo Gesamtsaldo Kinder & Jugendliche junge Auszubildende
768 81
(0 bisWohnungsangebot
Abb. 9: Entwicklung des Wohnungsbestandes Abb. 10: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner (m²)
30.000 52,0
25.000
50,0
Schleswig-Holstein
20.000
48,0 47,2 48,4
15.000
46,0
10.000
43,7
5.000 44,0
43,0
0 Neumünster
2014 2015 2016 2017 2018 2019 42,0
Wohnungen in Ein- und
16.843 16.891 16.943 17.005 17.050 17.098
Zweifamilienhäusern
40,0
Wohnungen in
23.194 23.232 23.194 23.244 23.384 23.509
Mehrfamilienhäusern
Wohnungen in 38,0
288 288 289 289 289 254 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wohnheimen
Wohnungen in
1.068 1.040 1.145 1.146 1.147 1.148
Nichtwohngebäuden
Wohnungsbestand
41.393 41.451 41.571 41.684 41.870 42.009
(gesamt)
Wohnungsmarktprofil 2020 8
- Stadt Neumünster -Wohnungsangebot
Abb. 11: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bauüberhänge (Wohnungen in Wohngebäuden (inkl. Wohnheimen) und Nichtwohngebäuden)
Baugenehmigungen Baufertigstellungen
600 600
500 500
405
400 400
300 263 300
234
202 223
258 189 175
200 161 200
123 139
155 98 116
115
100 96 106 100 77 121 123
49 57 52
101 42
53 50 47 70 72 53 52 59
0 38 47 44
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau) Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau)
Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden) Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden)
Baufertigstellungen nach Wohnungsgröße (Räume) Bauüberhang (nur Neubau)
140 600 549
121
120
500
100 223
400 354
79
79
80 294
272
66
300 239
244 152
60
50
46
135
43
42
42
40
40
39
200 91
37
164
35
34
40
30
30
159 326
25
18
17
100 202
13
20 153 159
9
80 108
8
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wohnungen mit 1 oder 2 Räumen Wohnungen mit 3 Räumen genehmigte Wohnungen, noch nicht begonnen
Wohnungen mit 4 Räumen Wohnungen mit 5+ Räumen im Bau befindliche Wohnungen Bauüberhang gesamt
Wohnungsmarktprofil 2020 9
- Stadt Neumünster -Wohnungsangebot
Abb. 12: Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen Abb. 14: Geförderte (Miet-)Wohneinheiten nach Zusagejahr und
Jahr der Bezugsfertigkeit
2.500 120,000
Stand: 31.12.2020 Stichtag Anzahl geförderter Wohneinheiten Anzahl geförderter Wohneinheiten
Hinweis: 2020 = 100 % 31.12.2020
100,000
(Zusagejahr) (Jahr der Bezugsfertigkeit)
2.000 Bestands- Bestands-
Neubau Neubau
maßnahmen* maßnahmen*
80,000
1.500 2011 - 58 - -
60,000
1.000 2012 - - - 58
40,000
2013 - - - -
500 20,000
93,7%
92,7%
91,5%
91,5%
90,0%
81,1%
40,4%
37,2%
26,4%
2.022
1.882
1.888
1.877
1.853
20,1%
2014 - - - -
0 0,000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
2015 13 - - -
Abb. 13: Geförderte Wohneinheiten (SWF) je 100.000 Einwohner 2016 - - 13 -
100
90 2017 31 - - -
80
70 2018 15 - 15 -
60 69
50 2019 55 - 31 -
40
39 2020 - - - -
30
20
16 19 2011-2020 114 58 59 58
10
0 0
0
* inklusive Ankauf von Zweckbindungen
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Stadt Neumünster Schleswig-Holstein
Wohnungsmarktprofil 2020 10
- Stadt Neumünster -Wohnungsmarkt
Abb. 15: Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (nettokalt) Abb. 16: Entwicklung Preissegmente der Angebotsmieten 2008-2019
(ohne Neubau) in Euro je m²
Stadt Neumünster Schleswig-Holstein 8,5
75 bis 100% 8,25
2018 2019 2018 2019 75 bis 100% (inflationsbereinigt)
25 bis 75%
8,0
alle Wohnungen 6,32 € 6,63 € 7,54 € 7,98 € 25 bis 75% (inflationsbereinigt) 7,73
0 bis 25%
7,50
…Neubauwohnungen (+/- 2 Jahre) 8,89 € 8,51 € 10,45 € 10,61 € 0 bis 25% (inflationsbereinigt)
7,5
7,24
…Bestandswohnungen 6,30 € 6,56 € 7,47 € 7,78 €
7,02
...sanierte, modernisierte 7,0 6,83
6,59 € 7,00 € 7,96 € 8,33 €
Wohnungen
6,62
…sonstiger Gebäude-/ 6,55
6,07 € 6,42 € 7,33 € 7,64 € 6,41
Wohnungszustand
6,5
6,24
...Baujahre bis 1949 5,60 € 6,06 € 7,23 € 7,50 € 6,18 6,16
...Baujahre 1950 bis 1978 5,80 € 6,20 € 7,00 € 7,39 € 6,0
…Baujahre 1979 bis 1999 6,52 € 6,80 € 7,87 € 8,13 €
5,5 5,27
...Baujahre 2000 bis Neubau 7,40 € 8,02 € 9,07 € 9,49 €
5,09
5,03
…Bestandswohnungen 6,30 € 6,56 € 7,47 € 7,78 € 5,0 4,77
...unter 40 m² 6,88 € 7,26 € 8,48 € 8,75 € 4,58
4,45
4,34 4,37 4,39
4,5
…40 bis unter 60 m² 6,44 € 6,79 € 7,50 € 7,84 € 4,23 4,25 4,25
…60 bis unter 80 m² 6,20 € 6,42 € 7,29 € 7,57 €
4,0
…80 m² und größer 6,07 € 6,42 € 7,19 € 7,50 €
3,5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Hinweise:
Ohne Berücksichtigung von Neubau (d.h. +/- 2 Jahre)
Inflationsbereinigung: Basisjahr 2008
Wohnungsmarktprofil 2020 11
- Stadt Neumünster -Wohnungsmarkt
Abb. 17: Streuung der Angebotsmieten (nettokalt) je m² (2019) Abb. 18: Entwicklung der Nettokaltmiete für Leistungsberechtigte
(Bedarfsgemeinschaften) nach SGB II
13,00 €
Nettokaltmiete* [€/m²] Veränderung [€/m²] Veränderung [in %]
12,00 €
12/2016 5,29 0,06 1,1
11,00 € 06/2017 5,40 0,11 2,1
10,00 € 12/2017 5,49 0,09 1,7
06/2018 5,51 0,02 0,4
9,00 €
12/2018 5,57 0,06 1,1
8,00 €
06/2019 5,65 0,08 1,4
7,00 €
12/2019 5,71 0,06 1,1
6,00 € 12/2016-12/2019 0,42 7,9
5,00 €
Nettokaltmiete** [€/m²] Veränderung [€/m²] Veränderung [in %]
4,00 €
Stadt Neumünster Schleswig-Holstein 12/2016 5,12 0,10 2,0
06/2017 5,24 0,12 2,3
12/2017 5,34 0,10 1,9
06/2018 5,36 0,02 0,4
12/2018 5,39 0,03 0,6
06/2019 5,49 0,10 1,9
12/2019 5,54 0,05 0,9
12/2016-12/2019 0,42 8,2
* laufende tatsächliche Kosten
** laufende anerkannte Kosten
.
Wohnungsmarktprofil 2020 12
- Stadt Neumünster -Exkurs: Zensus 2011 – Wer wohnt, wo und wie?
Abb. 18: Haushalts- und Familienstruktur nach Wohnpräferenzen
Erläuterungen und Hinweise: Einpersonenhaushalte Paare Paare Alleinerziehende
haltstyp
Haus-
Mit der Zensuserhebung 2011 sowie der durchgeführten Gebäude- (Singlehaushalte) ohne Kind(er) mit Kind(ern) Elternteile
und Wohnungszählung (GWZ) stehen erstmals seit 1987 flächen-
deckende Informationen über die Haushalts- sowie die Gebäude- 43 % 27 % 21 % 8%
und Wohnungsstrukturen in Schleswig-Holstein zur Verfügung.
Daten über leerstehende Wohnungen, Nutzungsart als Eigentum 75 & älter 18,6 % 75 & älter 14,5 % 75 & älter 1,6 % 75 & älter 5,3 %
oder Miete oder die Zusammensetzung der auf dem Wohnungs- 65 -Exkurs: Zensus 2011 – Wer wohnt, wo und wie?
Abb. 19: Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen Abb. 20: Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung
Haushalte mit
haltstyp
Haus-
ausschließlich Senioren
9,3 %
24 %
10,8 %
90 & älter 2,6 %
Baualtersklassen
85 bisWohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030
Abb. 21: Entwicklung Bevölkerung und Abb. 22: Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 2015 bis 2030
Haushalte bis 2030
Bedarf nach Wohnungsneubau gesamt
Einwohner* Haushalte**
3.000 4.500
2014 77.588 39 Tsd.
2.500 100 890 3.750
2015 79.090 40 Tsd.
2019 81.070 41 Tsd. 435
2.000 3.000 sonstiger Neubedarf
(u.a. in Folge von Binnenwanderung,
2024 80.320 41 Tsd. Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage)
1.400
2029 79.130 41 Tsd. 1.500 2.250
Ersatzbedarf
2030 78.870 41 Tsd. (Ersatzneubau, Sanierung, Modernisierung)
1.000 1.953 1.500
2014 bis 2019
253 436
absolut + 3.482 + 2 Tsd. 1.743 Neubedarf
500 750 (demographisch bedingte
437 Haushaltsentwicklung)
relativ + 4,49 % + 5,13 % 439
0 141 0
2014 bis 2030 -266
absolut + 1.282 + 2 Tsd.
-500 -750
relativ + 1,65 % + 5,13 % 2015-2019 2020-2024 2025-2029 2015-2030
Bedarf nach
* Berechnung durch Statistikamt Nord + 2.490 + 830 + 610 + 4.032 Wohnungsneubau
** Berechnung durch empirica ag. gesamt*
Anteil des Bedarfs nach
28,7 % 58,4 % 42,6 % 36,9 % Neubau von Ein- und
Zweifamilienhäusern
Anteils des Bedarfs
71,3 % 41,6 % 57,4 % 63,1 % nach Neubau von
Geschosswohnungen
* rundungsbedingte Differenzen zwischen Gesamtbedarf Diagramm und Tabelle möglich
Wohnungsmarktprofil 2020 15
- Stadt Neumünster -Hinweise und Erläuterungen zu den Abbildungen
Abbildung 1 Abbildung 6 bis 8 Abbildung 13
Dargestellt werden die vergangene Bevölkerungsentwicklung so- Egal ob Schrumpfung oder Wachstum, um eine Bevölkerungsent- In dem Diagramm sind die geförderten Wohneinheiten im Miet-
wie die Zahlen der Landesprognose. Die Prognose stammt aus wicklung genau zu verstehen, ist es von großer Bedeutung, die wohnungsneubau und durch Bestandsmaßnahmen je 100.000
dem Jahr 2016 und berücksichtigt in ihren Annahmen die erhöhten Wanderungsbewegungen zu kennen. Die Diagramme stellen die Einwohner nach Zusagejahr dargestellt und werden zur regionalen
Flüchtlingsbewegungen seit dem Jahr 2015 bis einschließlich 2019 räumliche (Abb. 6) sowie die altersstrukturelle (Abb. 7 und 8) Wan- Einordnung der Förderintensität mit der Kennzahl für das Land
(Variante „W2/2016“). Das Basisjahr der Landesprognose ist 2014. derungsdynamik über Kreisgrenzen dar. Das Wanderungsprofil Schleswig-Holstein verglichen.
Dadurch kommt es zu Überschneidungen mit der IST-Entwicklung verdeutlicht, welche Nachfragertypen bevorzugt zuziehen und wel-
ab diesem Jahr. Die Prognosemethodik gilt einheitlich für ganz che Altersgruppen die Region eher verlässt. Hieraus können indi- Abbildung 16
Schleswig-Holstein. Damit erfüllt sie den Anspruch auf eine Ver- rekt erste Wanderungsmotive bzw. Attraktivitätsfaktoren abgeleitet
gleichbarkeit der Ergebnisse auf der Ebene der Kreise und kreis- werden. Das Liniendiagramm zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten
freien Städte. Sie steht in keiner Konkurrenz zu anderen, kleinräu- (nettokalt) differenziert nach drei Preissegmenten. Bei den Werten
migen Prognosen von Kreisen oder Kommunen. Abbildung 9 der Angebotsmieten in den jeweiligen Preissegmenten handelt es
Eine Besonderheit in der Darstellung ist der sogenannte „Zensus- sich um das arithmetische Mittel aller im entsprechenden Segment
Sprung“. Mit dem Zensus 2011, einer registergesteuerten und Das Diagramm zeigt die Entwicklung des Wohnungsbestandes dif- und Jahr ausgewerteten Inserate.
stichprobenbasierten Volkszählung, erfolgte eine Neuerfassung ferenziert nach den Teilmärkten Ein- und Zweifamilienhausbebau- Zusätzlich zur Entwicklung der Nominalwerte werden die Preise
der Bevölkerungszahl und Bevölkerungsstruktur in Deutschland. ung (EZH) sowie Mehrfamilienhausbebauung (MFH). Die ange- auch inflationsbereinigt aufgezeigt. Der Informationsgehalt der
Er löst damit die Volkszählung aus dem Jahr 1987 als Basis für die fügte Datentabelle ergänzt die zwei Teilmärkte Wohnungen in Mietpreise zur Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wird deutlicher
Fortschreibung ab. Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden sowie den herausgearbeitet, indem die Mietentwicklung ausgehend des Ba-
Gesamtwohnungsbestand. Die Zeitreihe basiert auf der Gebäude- sisjahres 2008 um den Einfluss der Inflation infolge eines allgemei-
Abbildung 2 und Wohnungszählung aus dem Jahr 2011 (Vollerhebung). nen Anstiegs der Lebenshaltungskosten bereinigt wird.
In dem Diagramm ist die Altersstruktur gegliedert nach Altersjah- Abbildung 11 Abbildung 17
ren im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein graphisch aufberei-
tet. Damit beide Gebietseinheiten miteinander verglichen werden Bei Baugenehmigungen und Baufertigstellungen wird zwischen Die gewählte Darstellungsform des Boxplot eignet sich, um das
können, wird die Besetzung der Altersjahre als Anteil in Prozent Neubaumaßnahmen und Maßnahmen im Bestand unterschieden. Verteilungsausmaß bzw. die Spannweite von Daten zu visualisie-
zur jeweiligen Gesamtbevölkerung dargestellt. Eine zusätzliche Differenzierung der Bestandmaßnahmen nach ren. Dabei werden wesentliche Lage- und Streuungsmaße über-
Die Abbildungsform als „Bevölkerungspyramide“ ermöglicht eine Wohnungsteilmärkten (EZH und MFH), wie es im Neubaubereich blicksartig zusammengefasst. Zur regionalen Einordnung wird die
erste demographische Interpretation der Altersstruktur. Zudem erfolgt, ist in der zugänglichen amtlichen Statistik nicht ohne weite- Verteilung für das Land Schleswig-Holstein gegenübergestellt.
kann indirekt abgelesen werden, wie sich der Alterungsprozess in res möglich und wird daher nicht mit abgebildet. In der Gesamtzahl Das Rechteck (Box) wird durch die Quartile 25% und 75% definiert
Zukunft (ohne Berücksichtigung von Wanderungsbewegungen) (Neubau und Bestand) werden auch die Entwicklungen im Nicht- und beinhaltet somit 50% aller Werte (in diesem Fall also 50% al-
entwickeln würde. Die Bevölkerungspyramide ist zusätzlich nach wohnungsbau berücksichtigt. Der Bauüberhang umfasst die zum ler ausgewerteten Mietinserate des Betrachtungsjahres). Die
einzelnen Segmenten, den sogenannten Lebensphasen, unterteilt. jeweiligen Stichtag genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten durchgezogene Linie innerhalb der Box stellt den Median dar. Die-
Sie stellen relevante Bereiche der Daseinsvorsorge dar und geben Bauvorhaben. ser teilt die Inseratszahl in zwei Hälften. Das bedeutet 50% der
erste Hinweise auf eine bedarfs- und nachfragerechte infrastruktu- durch Inserate aufgelisteten Mieten liegen unterhalb des Ange-
relle Ausstattung. Abbildung 12 botspreises und 50% darüber.
Aufgezeigt wird der Bestand an Wohneinheiten mit Zweckbindun- Die an die Box angesetzten „Antennen“ schließen insgesamt 95%
Abbildung 3 und 4 aller Merkmalsausprägungen (Angebotsinserate) ein. Dadurch
gen zum Stichtag 31.12. (Jahrgänge vor dem Berichtsjahr erhalten
keine Nachkorrekturen) sowie deren vertragsmäßigen Verlauf (un- wird vermieden, dass einzelne sogenannte Ausreißer das Vertei-
In Abbildung 3 wird die Entwicklung der absoluten und relativen lungsbild zu sehr verzerren.
Anteile verschiedener Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in ter Berücksichtigung mittelbarer Belegung). Zu beachten ist, dass
den vergangenen Jahren aufgezeigt, während Abbildung 4 die in der Verlaufsdarstellung zukünftige Bewilligungen oder Planzah-
len und somit eine teilweise Kompensierung des Abschmelzpro- Abbildung 21
Prognose der zukünftig zu erwartenden Verschiebungen in der Al-
tersstruktur in Form des Jugend- und Altenquotienten wiedergibt. zesses nicht berücksichtigt werden. Der Abschmelzprozess bzw. Das untere Diagramm teilt den Wohnungsbestand nach der Art der
Der Jugendquotient bildet das Verhältnis der unter 20-Jährigen je der Anteil, der aus der Bindung fallenden Wohneinheiten, kann Nutzung (Ringe). Zusätzlich wird jeder Ring und somit jede Nut-
100 Einwohner im erwerbsfähigen Alter, der Altenquotient das Ver- über die Prozentangaben nachvollzogen werden. zungsart nach fünf Baualtersklassen differenziert (einzelne Ring-
hältnis der 65-Jährigen und älteren je 100 Einwohner im erwerbs- segmente).
fähigen Alter.
Wohnungsmarktprofil 2020 16
- Stadt Neumünster -Quellenverzeichnis
Basisindikatoren auf einem Blick Abbildung 19 – Haushalts- und Familienstrukturen nach Wohnpräferenzen
eigene Darstellung Abbildung 20 – Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen
Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit, IB.SH, Zensus 2011 Abbildung 21 – Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung
Abbildung 1 – Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl eigene Berechnung und Darstellung
Daten: Zensusdatenbank 2011
Abbildung 2 – Bevölkerungspyramide 2019 – im Vergleich Schleswig-Holstein
Abbildung 3 – Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen Abbildung 22 – Entwicklung Bevölkerung und Haushalte bis 2030
Abbildung 4 – Basistrends des demographischen Wandels Abbildung 23 – Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 2015 bis 2030
eigene Berechnung und Darstellung eigene Darstellung
Daten: Statistikamt Nord Daten: Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030 (empirica-systeme GmbH), Statistikamt Nord,
Landesplanung und Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration Schleswig-Holstein
Abbildung 5 – Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren
eigene Berechnung und Darstellung
Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit
Abbildung 6 – Räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebiet
Abbildung 7 – Wanderungsprofil nach Nachfragertypen basierend auf sechs Lebensphasen
Abbildung 8 – Wanderungssalden nach sechs Lebensphasen
Abbildung 9 – Entwicklung des Wohnungsbestandes
Abbildung 10 – Wohnflächenverbrauch im räumlichen Vergleich
Abbildung 11 – Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Bauüberhänge (Wohnungen)
eigene Berechnung und Darstellung
Daten: Statistikamt Nord
Abbildung 12 – Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen
Abbildung 13 – Geförderte (Miet-)Wohneinheiten je 100.000 Einwohner nach Zusagejahr
Abbildung 14 – Geförderte (Miet-)Wohneinheiten nach Zusagejahr und Jahr der Bezugsfertigkeit
eigene Berechnung und Darstellung
Daten: IB.SH, Statistikamt Nord
Abbildung 15 – Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (netto-kalt)
Abbildung 16 – Entwicklung der Preissegmente der Angebotsmieten 2008-2019 (ohne Neubau)
Abbildung 17 – Streuung der Angebotsmieten je m² (2019)
eigene Berechnung und Darstellung
Daten: ImmobilienScout GmbH, empirica-systeme GmbH, VNW, BFW, Haus & Grund
Abbildung 18 – Entwicklung der Nettokaltmieten für Leistungsberechtigte nach SGB II
eigene Berechnung und Darstellung
Daten: Bundesagentur für Arbeit
Wohnungsmarktprofil 2020 17
- Stadt Neumünster -Herausgeber
Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) Nutzungsbedingungen
Fleethörn 29-31 Diese Dokumentation zur Wohnungsmarktbeobachtung der Investitionsbank Schleswig-Holstein unter-
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Stadt Flensburg - der Investitionsbank Schleswig-Holstein (ggfls.) berechnet nach [Angabe der Daten-
basis]“. Diese Quellenangabe darf nicht abgeändert oder verkürzt werden und gilt auch für die Nutzung
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Kiel, Januar 2021
Wohnungsmarktprofil 2020 18
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