Marktreport 2019/2020 Berlin Büroflächen Office Space - Engel & Völkers
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Marktreport 2019/2020 · Berlin Büroflächen · Office Space
BERLIN
20,5 Mio. m² 1,4 % 950.000 m² 305.000 m² 39,00 EUR/m²
Flächenbestand Leerstandsquote Flächenumsatz Fertigstellung von Büroflächen Spitzenmiete
Office stock Vacancy rate Take-up Office space completion Prime rent
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Der Gesamtflächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt In 2019, the total office space take-up on the Berlin
betrug im Jahr 2019 rund 950.000 m2. Damit wurde market amounted to some 950,000 sqm, thus clearly
nicht nur das Vorjahresergebnis mit 835.000 m2, sondern exceeding not only the previous year’s figure of
auch das Ergebnis des bisherigen Rekordjahres 2017 835,000 sqm, but also the result from the record year
(905.000 m2) deutlich übertroffen. Der Flächenumsatz 2017 (905,000 sqm). The take-up was characterised by
war von Großabschlüssen geprägt: Rund die Hälfte des major deals: around half of the amount was assigned to
Umsatzes entfiel 2019 auf das Segment über 5.000 m2. the over 5,000 sqm segment in 2019. Start-ups continue
Start-ups sorgen in Berlin nach wie vor für eine starke to ensure the high demand for office space, but the
Büroflächennachfrage, aber auch die öffentliche Hand public sector was also a major tenant in Berlin as well.
tritt in Berlin als Großmieter auf. Allein die Bundes The Institute for Federal Real Estate (BImA) alone
anstalt für Immobilienaufgaben (BImA) mietete im Jahr rented over 70,000 sqm of office services in 2019. In
2019 über 70.000 m2 Bürofläche an. Ein relevanter Teil addition, a significant portion of the take-up is attribut
des Flächenumsatzes entfiel außerdem auf Neubau able to new-build projects, as indicated by the high
projekte, wie die hohe Vorvermietungsquote von über pre-lease rate of more than 60% for 2020.
60 % für das Jahr 2020 zeigt.
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
Take-up Take-up - location
950
Stadtrandlagen 27
905
1000
900
Innenstadtlage Ost 20
835
820
820
in Tsd. m 2/in thousand sqm
City Ost 11
800
Innenstadtlage Süd 8
Kurfürstendamm 7
600
City West 6
850
400
Innenstadtlage Nord 6
Friedrichstraße/
Unter den Linden 4
200
Mediaspree 3
Innenstadtlage West 3
0
restliche Bürolagen 3
2015 2016 2017 2018 2019 2020* Hauptbahnhof 2
0 10 20 30
* Prognosespanne/Forecast *Jahr 2019/Year 2019 in Prozent/in percent
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2019/2020 · BerlinBedeutende Flächenumsätze
Significant take-ups
Mieter User Fläche (m2) Space (sqm) Bürolage Office area
Amazon 55.000 Friedrichshain
SAP 30.000 Tiergarten
BImA 30.000 Lichtenberg
Deutsche Rentenversicherung 28.000 Tegel
WeWork 23.000 Friedrichshain
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Verspäteter Neubau wirkt Delayed new construction
Flächenmangel entgegen counters short supply
Vor fünf Jahren war der starke Anstieg der Büro Five years ago, no one could have predicted the stark
flächennachfrage, wie er heute zu beobachten ist, noch increase in the demand for office space that we are seeing
nicht absehbar. Dementsprechend begrenzt ist das today, and the office space currently available is corre
aktuelle Büroflächenangebot. Wird die Leerstands spondingly limited. Comparing vacant space in 2019
fläche im Jahr 2019 mittels des Leerstands-Umsatz- with office take-up using the vacancy/take-up quotient
Quotienten ins Verhältnis zum Büroflächenumsatz gesetzt, produces a value of 0.31 (2018: 0.37). Berlin is therefore
ergibt sich ein Wert von 0,31 (2018: 0,37). Gemessen the location with the lowest office space reserves among
am Flächenumsatz, ist Berlin damit unter den Top-7- the top seven cities, as measured by take-up. Unlike the
Städten der Standort mit den geringsten Büroflächenre increasing demand, construction activities in recent years
serven. Im Gegensatz zur wachsenden Nachfrage hat have proven to be too hesitant and the scale has been too
sich die Neubautätigkeit der vergangenen Jahre als zu small to meet the demand. Large amounts of office space
zögerlich und ihrem Volumen nach als nicht bedarfs will not become available until 2021, 2022 and 2023.
gerecht erwiesen. Erst in den Jahren 2021, 2022 und Until these new spaces are available on the market, the
2023 werden in großem Umfang Büroflächen fertigge vacancy rate will likely remain below the 2% mark.
stellt. Bis dem Markt die neuen Flächen zur Verfügung
stehen, wird die Leerstandsquote voraussichtlich unter
der 2-%-Marke verbleiben.
Fertigstellungen von Büroflächen Flächenumsatz - Größenklassen*
Completion of office space Take-up - size categories*
1.000 ≤ 500 m 2 12
843
in Tsd. m 2/in thousand m 2
800 501–1.000 m 2 11
600
1.001–2.000 m 2 12
445
305
400
262
2.001–5.000 m 2 15
206
200
281**
99
200**
> 5.000 m 2 50
0
2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 0 10 20 30 40 50
* Prognose/Forecast
in Prozent/in percent
** davon vorvermietet/of which, pre-let *Jahr 2019/Year 2019
Quelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers CommercialBauprojekte - Fertigstellungen (Auswahl)
New constructions (selection)
Projektname Project name Projektentwickler Project developer Fläche (m2) Space (sqm) Bürolage Office area
VoltAir ABG 24.600 Mitte
BRAIN BOX Profi Partner 24.000 Adlershof
FLEXGATE FAY Projects 14.000 Schönefeld
ACHTUNDEINS Investa 11.000 City West
Redux One Fideles Capital 5.600 Mitte
Quelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Dezentrale Bürolagen Decentralised locations
gewinnen an Attraktivität becoming more appealing
Die Flughäfen Schönefeld und BER sowie der Ortsteil The Schönefeld and BER airports and the Adlershof dis
Adlershof entwickeln sich weiter zu attraktiven Büro trict are continuing their development towards appealing
lagen mit S-Bahn-Anbindung außerhalb des Stadtzen office locations outside of the city centre with S-Bahn
trums. Wegen des begrenzten Flächenangebots in den connections. Due to the limited space available in the
Zentrumslagen weichen Unternehmen vollständig oder central locations, companies are spreading out – either
abteilungsweise in solche peripheren Lagen aus. So entirely or by department – to peripheral locations like
wurden im Jahr 2019 in Innenstadt- und Stadtrandlagen these. In 2019, for example, city centre and suburban
zusammen rund zwei Drittel des Gesamtflächenumsatzes locations accounted for around two-thirds of the total
erzielt. Zusätzlich ist das Mietniveau in dezentralen take-up. In addition, the rent prices in decentralised
Bürolagen, etwa im Berliner Süden, deutlich niedriger office locations such as south Berlin were significantly
als in den Zentrumslagen. Während im Jahr 2019 die lower than in central locations. While, in 2019, office
Büromiete in Stadtrandlagen ein Maximum von rund rent in suburban districts reached a maximum of around
20 EUR/m2 erreichte, wurden in den zentralen Lagen, 20 euros per sqm, rents in central locations, at the central
am Hauptbahnhof und an der Mediaspree Mietpreise station and on the Mediaspree riverside development
ab 30 EUR/m2 aufgerufen. climbed to the level of 30 euros per sqm.
Leerstand Büromieten
Vacancies Office rents
1.000 5 50
in EUR/m 2 nettokalt/excl. add. costs
4,4
in Tsd. m 2/in thousand sqm
39,00
3,7
Quote in %/ Rate in %
800 4 40 34,70
30,00
600 3 30 26,00 26,00
2,5 24,00
22,50 21,00
18,90
800
400 1,6 2 20 14,90 16,00
700
1,4 13,50
1,1
475
200 1 10
310
295
231
0 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Leerstand/Vacancies Leerstandsquote/Vacancy rate
* Prognose/Forecast Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2019/2020 · BerlinSpitzenmiete wächst auch in Zukunft Peak rent continues to climb
in the future
Die Spitzenmiete stieg im Jahr 2019 gegenüber dem
Vorjahr um rund 4,30 EUR/m2 stark an. Die Mietpreis Compared to the previous year, peak rent in 2019
steigerung wird sich, wenn auch verlangsamt, in Zukunft increased significantly by around 4.10 euros per sqm.
fortsetzen, weil die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin The increase in rent prices will continue in the future –
vorläufig nicht nachlässt. Da der Büroflächenbedarf wegen albeit at a slower pace – because the demand for office
der Knappheit des Büroflächenangebots möglicherweise space in Berlin is not expected to let up in the foreseeable
nicht vollumfänglich gedeckt werden kann, prognos future. Because the limited office space available may not
tiziert Engel & Völkers Commercial für das laufende be able to completely cover the need, Engel & Völkers
Jahr einen leicht rückläufigen Flächenumsatz zwischen Commercial forecasts a slightly lower take-up figure for
850.000 m2 und 900.000 m2. the current year of between 850,000 and 900,000 sqm.
Bürolagen Berlin
Office locations in Berlin
© Engel & Völkers Commercial
Flughafen Tegel Stadtrandlage Nord
B96 B96a
B109
A111
B2
Stadtrandlage Nordwest
Stadtrandlage Nordost
Innenstadtlage Nord
Innenstadtlage
Hackescher Markt Ost
Hauptbahnhof Stadtrandlage Ost
Unter den Linden City Ost
City West Friedrichstraße B1/B5
Stadtrandlage West
Potsdamer Platz
Innenstadtlage
Leipziger Platz Mediaspree
B5 West
Kurfürstendamm
SPR
EE
A115
Innenstadtlage Süd Stadtrandlage Südost
A100
B96a Adlershof
Stadtrandlage Südwest A103
B96 DA
HM
A113
Stadtrandlage Süd
A117
B1
Flughafen Berlin-Schönefeld
A113
B96a
Flughafen Berlin Brandenburg
Potsdamer Platz/ Kurfürstendamm City West Hauptbahnhof Innenstadtlagen
Leipziger Platz 25,00–50,00 EUR/m2 18,50–39,00 EUR/m2 32,00–43,00 EUR/m2 17,00–23,00 EUR/m2
35,00–40,00 EUR/m2
Friedrichstraße/ Hackescher Markt City Ost Mediaspree Stadtrandlagen
Unter den Linden 32,00–42,00 EUR/m2 18,50–39,00 EUR/m2 35,00–46,00 EUR/m2 14,00–20,00 EUR/m2
30,00–40,00 EUR/m2
Büroflächen Marktreport 2019/2020 · BerlinAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Januar 2020. All information in this market report has been researched with the greatest care, but no liability can be accepted for its completeness and accuracy. Reproduction of copyrighted content are only permitted with the consent of Engel & Völkers Commercial GmbH and the corresponding indication of source. Status of the information: January 2020. Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Joachimsthaler Straße 1 · 10623 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/berlincommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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