Marktreport 2022 Hamburg Büroflächen - Engel & Völkers
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Marktreport 2022 · Hamburg Büroflächen
HAMBURG
485.000 m² 3,9 % 13,9 Mio. m² 31,50 EUR/m² 18,15 EUR/m²
Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächenumsatz erreicht nahezu das Auf diese Größenklasse entfiel über ein Viertel (27 %)
Vor-Corona-Niveau des Gesamtumsatzes, im Vorjahr waren es nur rund 16 %.
Nach wie vor hatte die City mit 22,8 % den größten Anteil
Der Hamburger Büroflächenmarkt konnte im Jahr 2021 am Gesamtflächenumsatz.
eine deutliche Zunahme des Vermietungsgeschehens vor-
weisen. Während das Marktgeschehen des Vorjahres Top-Büroflächen im Fokus
deutlich unter dem Eindruck der Corona-Pandemie stand,
steigerte sich der Büroflächenumsatz im Jahr 2021 um Im Zuge der Corona-Pandemie haben sich in der Mehr-
40,6 % auf rund 485.000 m2. Über die Hälfte des Büroflä- zahl der Unternehmen Konzepte des hybriden Arbeitens
chenumsatzes entfiel auf das zweite Halbjahr. Insgesamt etabliert. Daher befinden sich Büros zunehmend in Kon-
bewegte sich der Büroflächenumsatz damit rund 5 % kurrenz zum Arbeitsplatz im Home-Office, etwa hin-
unter dem Zehnjahresdurchschnitt und war im Begriff, an sichtlich der Lage und der Ausstattung. Diesen Faktoren
das Vor-Corona-Niveau anzuknüpfen. Für die Zunahme kommt bei der Anmietung einer Bürofläche wachsende
waren maßgeblich Großabschlüsse über 5.000 m2 verant- Bedeutung zu, wenn es für Unternehmen gilt, die Attrak-
wortlich, darunter sieben Abschlüsse über 10.000 m2. tivität des Arbeitens im Büro zu erhalten und sich bei der
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
City 22,8
800 Hamburger Westen 10,4
640
City-Süd 10,4
585
HafenCity 9,7
550
Volumen in Tsd. m 2
600 City-Nord 9,5
485
Hamburger Osten 7,6
Sonstige 6,2
345
400 Flughafen 5,8
5,0
500 – 550
Hafenrand
Altona/St. Pauli 4,8
200 Eimsbüttel/Eppendorf 2,9
Alster-Ost 2,3
Harburg 1,1
0 Alster-West 1,0
2017 2018 2019 2020 2021 2022* St. Georg 0,5
0 10 20 30
* Prognosespanne *Jahr 2021 in Prozent
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2022 · HamburgBedeutende Flächenumsätze 2021 (Auswahl)
Mieter Fläche Bürolage
Berenberg Bank 19.210 m2 City-Nord
Staatsanwaltschaft Hamburg 17.604 m2 City
Techniker Krankenkasse (Erweiterung) 14.500 m 2
Hamburger Osten
Maersk 13.200 m2 City
Signal Iduna 13.000 m2 City-Nord
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Mitarbeiterakquise positiv von Mitbewerbern abzuheben. Abnahme des Büroflächenleerstands seit dem Jahr 2010
Unternehmen entscheiden sich daher zunehmend für die vorausgegangen war. Am Charakter des Hamburger
Anmietung hochwertiger Büroflächen in den Top-Büro- Büroflächenmarktes hat sich dadurch keine grundsätz
lagen. Dieser Trend unterstützt dort die zunehmende Ver- liche Veränderung eingestellt. Es handelt sich weiterhin
knappung des Angebotes, mit dem Ergebnis einer weiter um einen Vermietermarkt, in dem insbesondere in den
steigenden Spitzenmiete. Diese zog im Jahr 2021 erneut Top-Bürolagen der Innenstadt und der HafenCity die
an. Während der Quadratmeterpreis im Vorjahr 30,50 EUR Nachfrage das Büroflächenangebot übersteigt. Insbeson-
betrug, wurden zum Jahresende 2021 31,50 EUR auf dere in den Neubau- und sanierten Objekten dieser Lagen
gerufen. Die Durchschnittsmiete nahm ebenfalls um bewegte sich der Leerstand auch im Jahr 2021 deutlich
75 Cent auf 18,15 EUR/m2 zu. Die Mietpreisniveaus in unter dem städtischen Durchschnitt. In peripheren Büro-
den einzelnen Bürolagen zeigten sich im Jahr 2021 lagen hingegen, die über eine weniger gute Verkehrs
gegenüber dem Vorjahr stabil, mit zunehmender Tendenz. anbindung verfügen, rangiert die Leerstandsquote teil-
weise im zweistelligen Prozentbereich. Prognosen hin-
Nutzungsänderung statt sichtlich eines spürbaren pandemiebedingten Rückgangs
Flächenreduzierung der Büroflächennachfrage und einer entsprechend starken
Zunahme des allgemeinen Leerstands haben sich nicht
Die Leerstandsquote bei Büroflächen nahm in Hamburg erfüllt. Trotz einer starken Verlagerung der Arbeitstätig-
im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich keit ins Home-Office wurden die Büroarbeitsplätze i. d. R.
0,4 Prozentpunkte auf 3,9 % zu. Hierbei handelt es sich fast unverändert beibehalten. Dies ist u. a. darauf zurück-
um den zweiten Anstieg in Folge, dem eine jährliche zuführen, dass sich Mitarbeiter weiterhin regelmäßig,
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen*
Finanzwesen (17,6 %) < 500 m 2 16
Industrieverwaltung (16,5 %)
Transport, Verkehr, Post/Kurier (16,4 %)
501–1.000 m 2 18
Bauwesen, Vermietung,
Verpachtung, Verkauf (9,6 %)
Öffentliche Hand, Verwaltung (9,2 %) 1.001–2.000 m 2 20
Unternehmensnahe Dienstleister (8,9 %)
Information und Kommunikation (8,6 %)
2.001–5.000 m 2 19
Handel (6,5 %)
Medien, Werbung (3,0 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (1,6 %) > 5.000 m 2 27
Sonstiges (1,5 %)
Verbände, 0 5 10 15 20 25 30
Interessenvertretungen (0,6 %) in Prozent
* Jahr 2021 * Jahr 2021
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers CommercialBauprojekte - Fertigstellungen 2021/2022 (Auswahl)
Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage
Olympus Campus Zech Group 47.000 m2 City-Süd
Campus Hamburg ECE Projektmanagement GmbH 26.000 m2 Barmbek
Deutschlandhaus ABG Unternehmensgruppe 25.000 m 2
City
Bramfelder Spitze Evoreal GmbH Projektentwicklung 18.700 m2 Hamburger Osten
ConneXion Office Becken Development GmbH 17.000 m2 City
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
z. B. an bestimmten Wochentagen, vollzählig im Büro Die Büroflächennachfrage in der Hansestadt ist jedoch,
einfinden und eine entsprechende Zahl von Arbeitsplätzen wie gewohnt, hoch. So sind über zwei Drittel der Büro
vorgehalten werden muss. Außerdem ist der Bedarf an fläche, die im Jahr 2022 fertiggestellt werden soll, bereits
technisch gut ausgestatteten Konferenzflächen sowie vorvermietet. Unternehmen mit Anmietungswunsch ist
Lounge-Bereichen u. Ä. gestiegen. Selbst bei der An- es in jedem Fall angeraten, sich rechtzeitig, rund zwei
wendung von Desksharing ist keine deutliche Abnahme Jahre im Voraus, auf die Suche nach einer geeigneten
des Büroflächenbedarfs zu beobachten, sondern statt Bürofläche zu begeben. Während der Corona-Pandemie
dessen eine Verschiebung der Büroflächennutzung. war die Anpassung an neue Arbeitsbedingungen erfor-
derlich und wird es weiter sein. Flexible Büroflächen,
Büroflächengesuche spiegeln Nachfrage die eine stetige Anpassung an geänderte Bedingungen
ermöglichen, sind erforderlich. Viele Unternehmen
Das Baugeschehen fiel im Jahr 2021 mit rund 151.000 m2 haben daher im vergangenen Jahr ihre Anforderungen
fertiggestellter Bürofläche etwas niedriger aus als im neu formuliert und sind nun auf der Suche. Aufgrund
Vorjahr (2020: 160.000 m2). Verstärkt durch die Corona- darunter befindlicher Großgesuche sowie der positiven
Pandemie kam es zu Bauverzögerungen durch Personal- Entwicklung des Marktgeschehens im Jahr 2021 ist
und Materialmangel. Außerdem war es u. U. erforderlich, davon auszugehen, dass das Jahr 2022 einen stabilen
Finanzierungen von Büroprojekten zu überprüfen und Büroflächenumsatz zwischen 500.000 und 550.000 m2
anzupassen. Die Vorlaufzeiten für Mieterausbauten hervorbringen wird.
haben ebenfalls aufgrund der gegenwärtigen Baukon-
junktur deutlich zugenommen, nicht selten um Monate.
Büromieten Leerstand
35 31,50 1.000 6
29,50 30,50
27,50 5,0
28 25,50 26,00 800 4,3
in EUR/m 2 nettokalt
3,9
3,5 3,5 4
Quote in %
in Tsd. m 2
21 17,60 17,40 18,15 600
15,70 2,9
14,80 15,20
14 400
700
2
600
540
480
490
400
7 200
0 0 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Leerstandsquote
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2022 · HamburgFertigstellungen von Büroflächen
275
300
240
170
in Tsd. m 2
160
151
150
180
145
139
138
129
116
113
104
120
106**
60
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022*
* Prognose
** davon vorvermietet
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Mietpreise nach Lage (EUR/m²)
© Engel & Völkers Commercial
Schnelsen Wellingsbüttel
Fuhlsbüttel
Niendorf
B73
Heimfeld
Ohlsdorf
A7 Harburg
Bramfeld
Harburg Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop
Alsterdorf
A7
Lokstedt
Eppendorf Winterhude Barmbek-Nord
Stellingen
Dulsberg Wandsbek
Hoheluft-Ost
HAMBURGER WESTEN
Hoheluft-West Barmbek-Süd
Bahrenfeld Harvestehude
HAMBURGER OSTEN
Eimsbüttel
Uhlenhorst
Marienthal
Eilbek
Rotherbaum
Groß Flottbek Altona-Nord
Hohenfelde
Schanzenviertel Hamm-Nord
St. Georg Borgfelde
St. Pauli Horn
Hamm-Mitte
Neustadt Altstadt
Othmarschen Ottensen
Altona-Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
A7 Steinwerder
Kleiner Grasbrook
City Alster-Ost St. Georg Alster-West
15,00–35,00 EUR/m2 12,00–21,50 EUR/m2 11,00–19,00 EUR/m2 13,00–24,00 EUR/m2
Hafenrand Altona/St. Pauli Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity City-Süd
15,00–23,00 EUR/m2 11,50–25,00 EUR/m2 11,00–18,00 EUR/m2 17,00–32,00 EUR/m2 9,50–17,50 EUR/m2
Harburg Flughafen City-Nord Hamburger Westen Hamburger Osten
9,00–14,50 EUR/m2 10,00–15,50 EUR/m2 9,00–17,00 EUR/m2 11,00–18,50 EUR/m2 9,00–14,00 EUR/m2
Büroflächen Marktreport 2022 · HamburgAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Januar 2022. Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 10 400 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/hamburgcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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