Marktreport 2023 Hamburg Büroflächen - Engel & Völkers
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Marktreport 2023 · Hamburg Büroflächen
HAMBURG
595.000 m² 3,4 % 14,0 Mio. m² 35,00 EUR/m² 21,00 EUR/m²
Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Auf dem Hamburger Büroflächenmarkt wurden im Jahr die ein Anteil von rund 18,5 % am Gesamtflächenumsatz
2022 rund 595.000 m2 Bürofläche vermietet oder an entfiel (2021: 9,7 %), sowie die City-Süd mit 17,1 %
Eigennutzer verkauft, womit wieder das Vor-Corona- (2021: 10,4 %). Mit 26,2 % weist die City den größten
Niveau erreicht wurde. Das Umsatzvolumen bewegte Anteil am Vermietungsgeschehen auf (2021: 22,8 %).
sich rund 14 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. Maß-
geblich für das positive Ergebnis dürften vorübergehend Büroflächenbedarf konzentriert sich
wirksame Nachholeffekte aus den Jahren 2020 und 2021 verstärkt auf Top-Flächen
gewesen sein, die phasenweise von einer abwartenden
Haltung von Büroflächennutzern beim Abschluss neuer Die Etablierung alternativer Arbeitskonzepte, insbeson-
Mietverträge geprägt waren. Im Jahr 2022 kam es ver- dere des mobilen Arbeitens, hat stark dazu beigetragen,
mehrt zur Anmietung von Flächen im Größensegment dass sich Unternehmen bei der Büroflächenanmietung
über 5.000 m2, das insgesamt für über ein Drittel des auf moderne Objekte in Top-Lagen konzentrieren. Es hat
Gesamtflächenumsatzes verantwortlich war. Von Groß- sich das Verständnis durchgesetzt, dass die Arbeits
anmietungen profitierten insbesondere die HafenCity, auf bedingungen im Büro vergleichbar mit den Bedingungen
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
City 26,2
800 HafenCity 18,5
City-Süd 17,1
595
585
Hamburger Westen 6,8
550
Volumen in Tsd. m 2
600 Altona/St. Pauli 6,2
485
Sonstige 6,0
Flughafen 3,7
345
400 Hamburger Osten 3,5
3,5
500 – 550
Alster-Ost
Eimsbüttel/Eppendorf 2,9
200 Hafenrand 1,8
St. Georg 1,3
Alster-West 1,3
0 Harburg 1,1
2018 2019 2020 2021 2022 2023* City-Nord 0,1
0 10 20 30
* Prognosespanne *Jahr 2022 in Prozent
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2023 · HamburgBedeutende Flächenumsätze 2022 (Auswahl)
Mieter Fläche Bürolage
Dataport AöR 40.030 m2 City-Süd
HASPA 30.800 m2 City
VTG 11.500 m2 HafenCity
Generali Deutschland AG 11.060 m2 HafenCity
NDR 9.800 m2 Eimsbüttel/Eppendorf
Quelle: Engel & Völkers Commercial
z. B. im Home-Office oder besser sein müssen, um für Unternehmen eine wichtige Rolle. Im Jahr 2022 konnte
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter attraktiv zu sein. Die ein abermaliger Rückgang der Leerstandsquote auf
Anbindung sowie die Objekt- und Ausstattungsqualität 3,4 % beobachtet werden (2021: 3,9 %). Es ist jedoch zu
haben stark in ihrer Bedeutung im Kampf um Fachkräfte erwarten, dass es mittelfristig zu einem Anstieg des
gewonnen, weil sie für Bewerber bei der Unternehmens- Leerstands, insbesondere von schwer vermietbaren
wahl ausschlaggebend sein können. Gleiches gilt für die Flächen in B- und C-Lagen kommen wird – und dadurch
Bindung von Beschäftigten an das Unternehmen. Zahl- auch zu einem Anstieg der Leerstandsquote im stadt
reiche Großabschlüsse des Jahres 2022 ereigneten sich weiten Durchschnitt. Hingegen wird der in Top-Lagen
vor diesem Hintergrund. ohnehin geringe Leerstand weiter abnehmen. Dies macht
es wahrscheinlich, dass die Spitzenmiete vorerst auf
Anbindung, Modernität und hohem Niveau verbleiben bzw. steigen wird. Aktuell
Energieeffizienz entscheiden werden in der Spitze rund 35,00 EUR/m2 aufgerufen, was
erneut ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahr dar-
Im Trend lässt sich beobachten, dass Flächen mit Moder- stellt (2021: 31,50 EUR/m2). Während der Fokus bei Ver-
nisierungsstau oder mit nachteiliger Anbindung zuguns- handlungen über Neuverträge in der Vergangenheit auf
ten moderner Flächen in verkehrsgünstiger Lage abgege- der Höhe des Mietpreises lag, gilt die Aufmerksamkeit
ben werden. Hierbei spielt die Wahl energieeffizienter heute in gleicher Weise der Mietanpassung. Bei ansons-
und entsprechend zertifizierter Flächen, z. B. nach ESG- ten üblicherweise indexierten Mietverträgen wird auf-
Kriterien, im Zuge der jüngsten Energiepreissteige grund der hohen Inflation zunehmend über Deckelungen
rungen sowie der zukunftsbedachten Ausrichtung von oder feste Staffelmieten diskutiert.
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen*
Industrieverwaltung (15,4 %) ≤ 500 m 2 13
Information und Kommunikation (14,7 %)
Unternehmensnahe Dienstleister (14,4 %)
501–1.000 m 2 19
Finanzwesen (13,4 %)
Transport, Verkehr, Post/Kurier (9,5 %)
Öffentliche Hand, Verwaltung (8,0 %) 1.001–2.000 m 2 17
Bauwesen, Vermietung, Verpachtung,
Verkauf (7,8 %)
2.001–5.000 m 2 16
Handel (5,9 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (5,2 %)
Medien, Werbung (4,1 %) > 5.000 m 2 35
Verbände, Interessenvertretungen (1,0 %)
Sonstiges (0,6 %) 0 5 10 15 20 25 30 35 40
in Prozent
* Jahr 2022 * Jahr 2022
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers CommercialBauprojekte - Fertigstellungen 2022/2023 (Auswahl)
Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage
Beiersdorf Campus BT 1.1 Beiersdorf AG 45.000 m2 Eimsbüttel/Eppendorf
Campus Hamburg ECE Work & Live 26.000 m2 Hamburger Osten
Bramfelder Spitze Evoreal GmbH Projektentwicklung 18.700 m 2
Hamburger Osten
ConneXion Office Becken Development GmbH 17.000 m2 City
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Büroflächennachfrage übersteigt hingegen weiterhin hoch. Dies äußert sich unter anderem
weiterhin das Angebot in einer Vorvermietungsquote von über 70 % für Flächen,
die im Jahr 2023 fertiggestellt werden. Die Nachfrage
Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise in den Jahren wird wesentlich von der wachsenden Zahl der Büro
2008 und 2009 wurde es für Projektentwickler erforder- beschäftigten getragen. Seit dem Jahr 2018 nahm die
lich, zunehmend höhere Eigenkapitalanteile und Vor Zahl der Bürobeschäftigten in Hamburg um rund 3,5 %
vermietungsquoten vorzuweisen, um Finanzierungen zu, der Flächenbestand hingegen um weniger als 1,0 %.
mit Fremdkapital erhalten zu können. Dieser Trend hat Hinzu kommt, dass Büroarbeitsplätze trotz des mobilen
sich mit der veränderten Zinssituation im Jahr 2022 ver- Arbeitens wegen auftretender Stoßzeiten nur in begrenz-
schärft, da Finanzierungen deutlich teurer geworden sind tem Maß reduziert werden können. Die Notwendigkeit
und mittlerweile eine genauere Prüfung der Kreditan- zur Anmietung von Büroflächen, die den neuen Unter-
träge stattfindet. Dadurch, sowie wegen gestiegener Bau- nehmensanforderungen entsprechen, wird auch im Jahr
kosten, ist insbesondere die Zahl spekulativer Projekt 2023 das Vermietungsgeschehen prägen. Fraglich ist,
entwicklungen zurückgegangen. Trotz des vergleichs- inwiefern Nachholeffekte wie im Jahr 2022 wirksam
weise hohen Baugeschehens in der Hansestadt bleibt bleiben werden. Engel & Völkers Commercial rechnet
die Verfügbarkeit von modernen Büroflächen ange- damit, dass im Jahr 2023 ein Gesamtflächenumsatz
botsseitig begrenzt. Insbesondere in den begehrten Lagen zwischen 500.000 und 550.000 m2 erreicht werden kann.
sollte daher die Suche nach einem neuen Unternehmens-
standort mit einem langen Vorlauf von mindestens
zwei Jahren beginnen. Die Büroflächennachfrage bleibt
Büromieten Leerstand
35,00
35 31,50 800 5
29,50 30,50 4,3
27,50 3,9
28 26,00 4
3,5
in EUR/m 2 nettokalt
600 3,5 3,4
21,00 2,9
Quote in %
in Tsd. m 2
21 17,60 17,40 18,15 3
15,20 15,70 400
14 2
600
540
490
480
480
400
200
7 1
0 0 0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Leerstandsquote
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2023 · HamburgFertigstellungen von Büroflächen
350
303
275
280
in Tsd. m 2
210
170
160
151
139
138
129
234**
116
113
107
104
140
70
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023*
* Prognose
** davon vorvermietet
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Mietpreise nach Lage (EUR/m²)
© Engel & Völkers Commercial
Schnelsen Wellingsbüttel
Fuhlsbüttel
Niendorf
B73
Heimfeld
Ohlsdorf
A7 Harburg
Bramfeld
Harburg Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop
Alsterdorf
A7
Lokstedt
Eppendorf Winterhude Barmbek-Nord
Stellingen
Dulsberg Wandsbek
Hoheluft-Ost
HAMBURGER WESTEN
Hoheluft-West Barmbek-Süd
Bahrenfeld Harvestehude
HAMBURGER OSTEN
Eimsbüttel
Uhlenhorst
Marienthal
Eilbek
Rotherbaum
Groß Flottbek Altona-Nord
Hohenfelde
Schanzenviertel Hamm-Nord
St. Georg Borgfelde
St. Pauli Horn
Hamm-Mitte
Neustadt Altstadt
Othmarschen Ottensen
Altona-Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
A7 Steinwerder
Kleiner Grasbrook
City Alster-Ost St. Georg Alster-West
15,00–35,00 EUR/m2 13,00–21,50 EUR/m2 12,00–21,00 EUR/m2 14,00–24,00 EUR/m2
Hafenrand Altona/St. Pauli Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity City-Süd
15,00–25,00 EUR/m2 11,50–25,00 EUR/m2 11,00–18,00 EUR/m2 17,00–35,00 EUR/m2 12,00–19,00 EUR/m2
Harburg Flughafen City-Nord Hamburger Westen Hamburger Osten
9,00–14,50 EUR/m2 10,00–15,50 EUR/m2 11,00–19,00 EUR/m2 11,00–19,50 EUR/m2 10,00–16,00 EUR/m2
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