Marktreport 2021 Hamburg Büroflächen
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Marktreport 2021 · Hamburg Büroflächen
HAMBURG
345.000 3,5 % 13,9 Mio. m² 30,50 EUR/m² 17,40 EUR/m²
Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Quelle: Engel & Völkers Commercial
Der Hamburger Büromarkt erreichte im Jahr 2020 einen in Folge der Corona-Pandemie abwarten und den
Gesamtumsatz von rund 345.000 m2. Der Flächenumsatz Abschluss neuer, langfristiger Mietverträge verzögern.
fiel etwa um ein Drittel geringer aus als im Vorjahr Branchenübergreifend findet eine Prüfung der zukünf
(– 37 %), es handelte sich um das niedrigste Ergebnis seit tigen Arbeitsweise im Büro und des entsprechenden
dem Jahr 2003. Einen erheblichen Anteil am Rückgang Büroflächenbedarfs statt.
des Umsatzvolumens hatte das Ausbleiben von Großab-
schlüssen über 10.000 m2. Vermietungen dieser Größen Leerstandsquote nimmt wieder zu
ordnung waren im Jahr 2019 für einen Anteil von knapp
über 20 % am gesamten Flächenumsatz verantwortlich, Die Leerstandsquote von Büroflächen gipfelte im Jahr
im Jahr 2020 waren es rund 3 %. Während im Vorjahr 2010 bei 9,8 %. In den Folgejahren nahm der Leerstand
noch sechs Abschlüsse in diesem Segment zustande kontinuierlich ab und erreichte im Jahr 2019 ein Mini-
kamen, war es im Jahr 2020 nur ein einziger: Die Hamburg mum von 2,9 %. In dieser Zeit hatte sich zunehmend ein
Commercial Bank mietete 11.000 m2 im projektierten Elb- Vermietermarkt herausgebildet, auf dem das Vermie-
tower der Signa Real Estate. Dieser Umstand weist dar- tungsgeschehen sukzessive vom begrenzten Büroflächen
auf hin, dass Großunternehmen die aktuelle Unsicherheit angebot und weniger von der anhaltend hohen Nachfrage
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
City 23,7
800 Hamburger Westen 20,5
640
City-Süd 16,3
585
HafenCity 10,1
550
545
Volumen in Tsd. m 2
600 Hamburger Osten 8,5
Altona/St. Pauli 3,9
Hafenrand 3,0
345
400 City-Nord 2,9
Alster-Ost 2,8
380 – 420
Flughafen 2,2
200 Eimsbüttel/Eppendorf 1,8
Sonstige 1,8
St. Georg 1,7
0 Alster-West 0,6
2016 2017 2018 2019 2020 2021* Harburg 0,2
0 10 20 30
* Prognosespanne *Jahr 2020 in Prozent
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2021 · HamburgBedeutende Flächenumsätze 2020 (Auswahl)
Mieter Fläche Bürolage
Hamburg Commercial Bank (HCOB) 11.000 m2 HafenCity
Schwarzkopf 9.000 m2 Hamburger Westen
Hamburg Verkehrsanlagen 6.848 m 2
Hamburger Osten
HANSAINVEST Hanseatische Investment 6.000 m2 City-Nord
Wärtsilä SAM Electronics 5.926 m2 Hamburger Westen
Quelle: Engel & Völkers Commercial
bestimmt wurde. Zwar stieg die Leerstandsquote im Jahr Spitzenmiete steigt unbeeindruckt
2020 um 0,6 Prozentpunkte auf 3,5 %, jedoch ist damit
noch keine Trendumkehr geschaffen, da sich der Markt Der geringe Leerstand und somit die Begrenztheit des
angebotsseitig nur minimal entspannt hat. Insbesondere Angebots von Top-Büroflächen in den begehrten Büro
in den Top-Bürolagen der Innenstadt und der HafenCity lagen waren ausschlaggebend dafür, dass die Spitzen-
wird die durchschnittliche Leerstandsquote der Hanse- miete im Jahr 2020 erneut anstieg. Während sich der
stadt weiterhin unterlaufen. Unternehmen mit Anmie- Quadratmeterpreis im Vorjahr auf 29,50 EUR belief,
tungswunsch müssen sich im Allgemeinen nach wie vor wurden im Jahr 2020 30,50 EUR erreicht. Durch frei
frühzeitig, zwei Jahre im Voraus, auf die Suche nach werdende Büroflächen ist es somit zu keinem Rückgang
geeigneten Büroflächen begeben. des Mietpreises im Jahr 2020 gekommen, wenn auch die
Durchschnittsmiete um 20 Cent auf 17,40 EUR/m2
Das Baugeschehen nahm zuletzt zu. So wurden im Jahr abnahm. Die Anteile der einzelnen Bürolagen am gesam-
2020 rund 160.000 m2 Bürofläche in der Hansestadt ten Flächenumsatz stellten sich im Jahr 2020 ähnlich wie
fertiggestellt, im Jahr 2021 werden es erwartungsgemäß im Vorjahr dar. Mit 23,7 % hat nach wie vor die City den
170.000 m2 sein. Beide Ergebnisse liegen über dem größten Anteil. Den deutlichsten Unterschied im Vorjahres
Fünf-Jahres-Durchschnitt. Jedoch sind für das Jahr 2021 vergleich machte der Hamburger Westen, auf den ein
bereits knapp über 70 % der neu entstehenden Bürofläche Anteil am Flächenumsatz von rund 21 % entfiel (2019:
vorvermietet. Daran wird ebenfalls das Gefälle zwischen 7 %), während der Hamburger Osten für rund 9 % verant-
hoher Büroflächennachfrage und begrenztem Angebot wortlich war (2019: 14 %).
deutlich.
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen*
Unternehmensnahe Dienstleister (21 %) ≤ 500 m 2 12
Industrieverwaltung (17 %)
Öffentliche Hand, Verwaltung (13 %)
501–1.000 m 2 23
Bauwesen, Vermietung,
Verpachtung, Verkauf (12 %)
Finanzwesen (9 %) 1.001–2.000 m 2 25
Information und Kommunikation (7 %)
Handel (6 %)
2.001–5.000 m 2 24
Transport, Verkehr, Post/Kurier (6 %)
Medien, Werbung (4 %)
Verbände, > 5.000 m 2 16
Interessenvertretungen (2 %)
Gesundheits- und Sozialwesen (2 %) 0 5 10 15 20 25 30
Sonstiges (1 %) in Prozent
* Jahr 2020 * Jahr 2020
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers CommercialBauprojekte - Fertigstellungen 2020/2021 (Auswahl)
Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage
Beiersdorf Campus Beiersdorf 45.000 m2 Eimsbüttel/Eppendorf
Springer Quartier (Mitteltrakt Bauteil B) MOMENI Immobilien Holding 23.000 m2 City
Alter Wall Art-Invest Real Estate Funds 17.600 m 2
City
HPV Hollmann & Partner
Marzipanfabrik Haus 14, 15 Vermögensverwaltung 9.000 m2 Hamburger Westen
Katharinenkai MOMENI Immobilien Holding 8.500 m2 City
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Flächenbedarf wird neu bewertet wird auch zu einer Zunahme von Untervermietungen
führen, die sich während des Jahres 2020 in Hamburg,
Die Pandemie bringt Unsicherheit hervor, wirkt aber gemessen am gesamten Büroflächenbestand, nur im Pro-
auch als Katalysator für neue Geschäftsmodelle und den millebereich bewegten.
Digitalisierungsprozess. Der Bedarf an unternehmens
nahen Dienstleistungen, etwa Beratung, ist ungebrochen Erholung des Büromarktes bahnt sich an
hoch. Dementsprechend kam diese Branche, wie auch
2019, für den größten Anteil am Volumen des Flächen- Es ist davon auszugehen, dass Anmietungsentschei
umsatzes auf. Aktuell etablieren Unternehmen dauer- dungen, die im Jahr 2020 aufgeschoben wurden, im Jahr
hafte Homeoffice-Regelungen und prüfen, in welchem 2021 gefällt und somit zum Flächenumsatz beitragen
Umfang Mitarbeitern im Homeoffice noch Büroarbeits- werden. Freiwerdende Flächen vergrößern das bisherige
plätze zur Verfügung stehen sollen. In diesem Zusammen- Nadelöhr auf der Angebotsseite, was sich ebenfalls
hang wird auch der Bedarf an flexiblen Arbeitsplätzen, positiv auf das Vermietungsgeschehen auswirken dürfte.
etwa auf Coworking-Flächen geprüft. Obwohl das Dementsprechend ist davon auszugehen, dass sich der
Geschäftsmodell von Coworking-Konzepten derzeit unter Markt für Büroflächen im Laufe des Jahres 2021 wieder
Abstandsregeln leidet, ist doch von einem zukünftig normalisieren und an Dynamik gewinnen wird. Ins
wachsenden Bedarf an flexiblen Arbeitsplätzen und einer gesamt geht Engel & Völkers Commercial verhalten-
Erholung dieser Branche auszugehen. Im Rahmen der optimistisch von einem Büroflächenumsatz zwischen
Evaluierung der Arbeitsweise seitens der Unternehmen 380.000 und 420.000 m2 im Jahr 2021 aus.
werden Büroflächen ganz oder teilweise abgegeben. Dies
Büromieten Leerstand
30 27,50 1.000 5,5 6
25,50 26,00 29,50 30,50
25,00 5,0
24 800 4,3
in EUR/m 2 nettokalt
17,60 17,40 3,5 3,5 4
Quote in %
in Tsd. m 2
18 14,80 15,20 15,70 600
14,40 2,9
400
760
12
700
2
600
490
480
400
6 200
0 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Leerstandsquote
Quelle: Engel & Völkers Commercial Quelle: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2021 · HamburgFertigstellungen von Büroflächen
275
300
240 252
170
170
in Tsd. m 2
160
180
145
139
138
129
116
113
104
120
122**
60
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021*
* Prognose
** davon vorvermietet
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Mietpreise nach Lage (EUR/m²)
© Engel & Völkers Commercial
Schnelsen Wellingsbüttel
Fuhlsbüttel
Niendorf
B73
Heimfeld
Ohlsdorf
A7 Harburg
Bramfeld
Harburg Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop
Alsterdorf
A7
Lokstedt
Eppendorf Winterhude Barmbek-Nord
Stellingen
Dulsberg Wandsbek
Hoheluft-Ost
HAMBURGER WESTEN
Hoheluft-West Barmbek-Süd
Bahrenfeld Harvestehude
HAMBURGER OSTEN
Eimsbüttel
Uhlenhorst
Marienthal
Eilbek
Rotherbaum
Groß Flottbek Altona-Nord
Hohenfelde
Schanzenviertel Hamm-Nord
St. Georg Borgfelde
St. Pauli Horn
Hamm-Mitte
Neustadt Altstadt
Othmarschen Ottensen
Altona-Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
A7 Steinwerder
Kleiner Grasbrook
City Alster-Ost St. Georg Alster-West
15,00–35,00 EUR/m2 12,00–21,50 EUR/m2 11,00–19,00 EUR/m2 13,00–24,00 EUR/m2
Hafenrand Altona/St. Pauli Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity City-Süd
15,00–23,00 EUR/m2 11,50–25,00 EUR/m2 11,00–18,00 EUR/m2 17,00–32,00 EUR/m2 9,50–17,50 EUR/m2
Harburg Flughafen City-Nord Hamburger Westen Hamburger Osten
9,00–14,50 EUR/m2 10,00–15,50 EUR/m2 9,00–17,00 EUR/m2 11,00–18,50 EUR/m2 9,00–14,00 EUR/m2
Büroflächen Marktreport 2021 · HamburgAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Januar 2021. All information in this market report has been researched with the greatest care, but no liability can be accepted for its completeness and accuracy. Reproduction of copyrighted content are only permitted with the consent of Engel & Völkers Commercial GmbH and the corresponding indication of source. Status of the information: January 2021. Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 10 400 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/hamburgcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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