MIETSPIEGEL 2021 GEMEINDE WEDEMARK
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GEMEINDE WEDEMARK MIETSPIEGEL 2021
Vorwort Liebe Bürgerinnen und Bürger, vor Ihnen liegt der sechste qualifizierte Mietspiegel für frei finanzierten Wohnraum der Gemeinde Wedemark. Der erste Mietspiegel wurde 2011 herausgegeben. Mit der vorliegenden Publikation können Sie auf aktuelle Daten zur Bestimmung der ortsüblichen Miethöhe in unserer Gemeinde zurückgreifen. Die Erstellung erfolgte nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und unter Beachtung gesetzlicher Regelungen; das Ergebnis wurde vom zuständigen Gremium der Gemeinde Wedemark beschlossen. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Gemeinde Wedemark ortsüblichen Mieten für verschiedene Wohnraumtypen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Er soll Transparenz auf dem Wohnungsmarkt schaffen und als Grundlage zur Bestim- mung der Miethöhe dienen. Dabei ist er ein geeignetes Instrument, um beiden Ver- tragsparteien gleichermaßen bei Mietvertragsabschlüssen als Orientierungshilfe zu dienen, so dass Missverständnisse vermieden und ein gerechter Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen ermöglicht wird. Mein Dank gilt allen Beteiligten, die an der Erstellung mitgewirkt haben und be- sonders den Bürgerinnen und Bürgern, die sich die Zeit für die freiwillige Befragung genommen und aktiv an der Datenerhebung teilgenommen haben. Joachim Rose Gemeindekämmerer
Mietspiegel 2021
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Gemeinde Wedemark 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Gemeinde Wedemark 2021 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpersonen 12Hinweise zum Mietspiegel 2 Geltungsbereich
der Gemeinde Wedemark Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermiete-
ten Wohnungen im Gemeindegebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein- mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom- und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt: unterliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
und Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
Städte und Gemeinden
Jahr),
• Deutscher Mieterbund Hannover
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Haus- und Grundeigentum Hannover (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
nehmen in der Region Hannover • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
• IVD Nord
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• Amtsgericht Hannover der Mietzinsvereinbarung,
• ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
(als Mietspiegelerstellerin)
• Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg, werden.
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag
1. Januar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie Ver-
mieterinnen und Vermietern durchgeführten, empiri-
3 Zweck des Mietspiegels
schen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Gemein-
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
de zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mie-
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigengut-
ten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer
achten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die
der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der
sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar. Auf
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ seiner Grundlage können sich die Mietvertragspartei-
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Gemeinde en bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen
anerkannt. Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe
einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müs-
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
sen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qualifizierter
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht-
Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermieterin bzw. der
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Mieterin bzw. dem
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn
die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel aus-
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2021
gewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch 4.2 Wohnwertmerkmale
dann, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter sich
auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu- • Wohnungsgröße,
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Ausstattung,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
• Beschaffenheit.
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
ausgeschlossen,
Gebäude) abgebildet.
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti- halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun- gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl indirekt berücksichtigt.
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu-
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
werden.
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei-
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Be-
4.2.1 Art
stimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Miet-
preisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebli-
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
che Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
im Gebäude gemeint.
4 Begriffsbestimmungen Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
4.1 Mietbegriff berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han- Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietspiegel abgelesen werden.
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ-
4.2.2 Wohnungsgröße
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz-
che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw.
empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch-
Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
führung der Schönheitsreparaturen besteht.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die 4.2.4 Ausstattung
Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatz-
räume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien stattung, die durch die Vermieterin bzw. den Vermieter
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom Mieter auf
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge- eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale blei-
rechnet werden. ben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen- Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt: berücksichtigt:
• bis unter 45 m² Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
• 45 bis unter 65 m²
WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn-
• 65 bis unter 85 m² räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
• 85 m² und mehr
falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Ge-
Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit un-
bäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel durch
terschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
das Baualter wiedergegeben, weil die grundsätzliche
Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön-
Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich
nen 27 Punkte erreicht werden.
durch die während bestimmter Zeitperioden übliche
Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich für das Bau- Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es wer-
alter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt den zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale vergeben,
auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, Ausbau oder die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis auswirken
Erweiterung von bestehenden Gebäuden. können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale erhalten
einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und deren Ge-
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich-
wichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
Im Mietspiegel für Wedemark werden folgende Bau vergabe
altersklassen unterschieden:
Küche
• bis 1960
Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
• 1961 - 1994 Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
Schränken
• 1995 - 2020
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in
keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine ab-
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge- 1
weichende Einordnung kann im Einzelfall dann gerecht-
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
fertigt sein, wenn der durch eine mit wesentlichem
-truhe, Mikrowellenherd)
Bauaufwand durchgeführte Modernisierung geschaffe-
ne Wohnwert dieses rechtfertigt. Warmwasserversorgung 1
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
1
wanne
6Mietspiegel 2021
Neuwertige bzw. moderne Badausstat- bereitung vorliegt, sind vor der Vergabe der Ausstat-
1
tung tungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hinzuzurechnen.
Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1 der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
wertiger Bodenbelag
Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
überwiegend nicht freiliegend (die Zu- gende Regeln:
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1
• 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
Waschbecken oder der Heizung befinden,
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
sind damit nicht gemeint)
nenunterwert und Mittelwert
Fußbodenheizung 2
• 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Bad mit Fenster 2 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Spannenunterwert und Mittelwert
Wohnung allgemein
• 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die-
2 nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
lenboden in mindestens einem Raum
Mittelwert und Spannenoberwert
Isolierverglasung 1
• 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Gegensprechanlage mit Türöffner 1 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
telwert und Spannenoberwert
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel-
1
litenanlage Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein- 2
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
trächtigung)
tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie- – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
ter zugängliche und zur Verfügung ste- 1
hende Grünfläche)
4.2.5 Wohnlage
Aufzug im Haus 1
Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
Abschließbarer Fahrradabstellraum inner
1 berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
halb oder außerhalb des Gebäudes
Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
Energetik rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Wohnungen in Gebäuden mit einem
stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas-
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
serbereitung von
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
berücksichtigt werden.
1960 errichteten Gebäuden
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi-
schen 1961 und 1977 errichteten Ge-
2
bäuden 5 Anwendung
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
1995 und 2014 errichteten Gebäuden
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
errichteten Gebäuden
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Energie triebskostenabrechnung entnehmen.)
verbrauchsausweis für das Gebäude entnommen werden.
2. Feststellen des Baualters
Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne Warmwasser-
7Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs-
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
Spannenunterwert1: 5,74 €, Mittelwert2: 6,69 €, Span-
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
nenoberwert3: 7,81 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
5,74 € 6,22 € 6,69 € 7,25 € 7,81 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baual
tersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis un
Spannen- Mittelwert2 Spannen-
ter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 6,69 €/m²
unterwert1 oberwert3
Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt zwi-
schen 5,74 bis 7,81 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 6,69 €/m² und 7,25 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Boden
5.1 Mietspiegel der Gemeinde Wedemark 2021
belag im Bad
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
1961 1995
überwiegend nicht freiliegend Baualtersklasse bis 1960
bis 1994 bis 2020
• Bad mit Fenster
A B C
Wohnungsgröße
• Isolierverglasung
5,98 6,51 9,38
• Gegensprechanlage mit Türöffner Unter 45 m² 1
5,23 - 6,63 5,73 - 7,62 7,09 - 12,19
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
45 m² bis 6,29 6,69 8,93
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest- 2
unter 65 m² 5,45 - 7,71 5,74 - 7,81 7,21 - 10,99
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
• Aufzug im Haus 65 m² bis 6,18 6,53 8,98
3
unter 85 m² 5,44 - 7,30 5,71 - 7,45 7,00 - 11,10
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
5,94 6,58 9,40
85 m² und mehr 4
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 4,64 - 7,40 5,52 - 8,02 6,96 - 11,89
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes-
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu-
den.
Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist 2. Zeile: Unter- und Oberwert
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert der 4/5-Spanne
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
B2 1,12 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 6,69 €/m² und 7,25 €/m².
8Mietspiegel 2021
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
(Stand 1. Juli 2021) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh-
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffent
lichen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver- steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
Umständen ergibt. ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
barung ist unwirksam.
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt-
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö- mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie- § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
barung ist unwirksam.
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver-
men werden auf
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage einschließlich der energetischen Ausstat- 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah-
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
(§ 558e),
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
festgelegt worden ist. ständigen,
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in- 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
§§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 nung von drei Wohnungen.
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die-
einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be-
se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er-
nach Absatz 2 stützt.
mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
bestimmen.
9(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit- erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit- xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö- in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
hungsverlangens. Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu- (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie- vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge- § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan- (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam.
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli-
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
erkannt worden ist.
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge- (Stand 25. November 2003)
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier- Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver- Verordnung anzuwenden.
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
§ 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts- § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor- anzurechnen.
10Mietspiegel 2021
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei-
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
lern.
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn- (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur Betracht die Grundflächen von
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
1.
Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
die Bewohner bestimmt sind.
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
1.
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2.
Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
3. Türnischen und
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis
zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
gender Räume:
weniger tief sind.
1. Zubehörräume, insbesondere:
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
a. Kellerräume, stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
b. Abstellräume und Kellerersatzräume
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
außerhalb der Wohnung,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs-
c. Waschküchen,
freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem
d. Bodenräume, Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn
ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfor-
e. Trockenräume,
derlich ist, für ein solches geeignet sein und
f. Heizungsräume und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
g. Garagen, Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel- Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermit-
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts telt worden und ist abweichend von dieser Bau-
der Länder genügen, sowie zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch
Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
3. Geschäftsräume.
auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu
ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi- § 4 Anrechnung der Grundflächen
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Die Grundflächen
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
einzubeziehen die Grundflächen von von mindestens einem Meter und weniger als zwei
Metern sind zur Hälfte,
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
Fensterumrahmungen, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
Räumen sind zur Hälfte,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
Duschwannen,
zur Hälfte
4. freiliegenden Installationen,
anzurechnen.
11Weitere Informationen und Ansprechpersonen Gemeinde Wedemark Team Bauverwaltung Rathaus, Zimmer 2.01 Fritz-Sennheiser-Platz 1 30900 Wedemark Telefon (0 51 30) 5 81 – 3 68 Telefax (0 51 30) 5 81 – 1 13 68 E-Mail wohnraumfoerderstelle@wedemark.de Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Gemeinde Wedemark Der Bürgermeister Rathaus, Fritz-Sennheiser-Platz 1 30900 Wedemark Telefon (0 51 30) 5 81 - 0 Telefax (0 51 30) 5 81 - 2 05 E-Mail gemeinde@wedemark.de Internet www.wedemark.de Foto Seite 2: Oliver Hoffmann Druck Region Hannover, Team Medienservice
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