MIETSPIEGEL 2021 GEMEINDE WENNIGSEN (DEISTER) - Hannover.de

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GEMEINDE WENNIGSEN (DEISTER)

MIETSPIEGEL 2021
Mietspiegel 2021

Inhaltsverzeichnis

        Hinweise zum Mietspiegel der Gemeinde Wennigsen (Deister)                                      4

1       Erstellung                                                                                     4

2       Geltungsbereich                                                                                4

3       Zweck des Mietspiegels                                                                         4

4       Begriffsbestimmungen                                                                           5

4.1     Mietbegriff                                                                                    5

4.2     Wohnwertmerkmale                                                                               5

4.2.1   Art                                                                                            5

4.2.2   Wohnungsgröße                                                                                  5

4.2.3   Beschaffenheit                                                                                 6

4.2.4   Ausstattung                                                                                    6

4.2.5   Wohnlage                                                                                       7

5       Anwendung                                                                                      7

5.1     Mietspiegel der Gemeinde Wennigsen (Deister) 2021                                              8

Anlage 1                                                                                               9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021)                                      9

Anlage 2                                                                                               10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003)                                                                              10

Weitere Informationen und Ansprechpersonen                                                             12
Hinweise zum Mietspiegel                                   2         Geltungsbereich
der Gemeinde Wennigsen (Deister)                           Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermiete-
                                                           ten Wohnungen im Gemeindegebiet, ausgenommen
1         Erstellung                                       ist folgender Wohnraum:
                                                           •      Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover,          •      Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein-               mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom-               und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
mission waren beteiligt:                                          unterliegt,
•       Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale   •      Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
        Infrastruktur, Fachbereich Soziales                       oder teilgewerblich genutzten Räumen,
•       Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen      •      Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
        und Stadtentwicklung
                                                           •      Wohnungen in Heimen und Anstalten,
•       die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
                                                           •      Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
        Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
                                                                  brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
        Städte und Gemeinden
                                                                  Jahr),
•       Deutscher Mieterbund Hannover
                                                           •      Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
•       Haus- und Grundeigentum Hannover                          (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
                                                                  BGB),
•       ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
        nehmen in der Region Hannover                      •      Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
                                                                  Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
•       IVD Nord
                                                                  mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
•       Amtsgericht Hannover                                      der Mietzinsvereinbarung,
•       ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH               •      möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
        (als Mietspiegelerstellerin)
                                                           •      Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von                  vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg,                    werden.
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag
1. ­Januar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie Ver-
mieterinnen und Vermietern durchgeführten, empiri-
                                                           3 Zweck des Mietspiegels
schen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Gemein-
                                                           Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
de zu diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mie-
                                                           vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigengut-
ten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer
                                                           achten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die
                                                           der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der
sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
                                                           ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar. Auf
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“    seiner Grundlage können sich die Mietvertragspartei-
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Gemeinde        en bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen
anerkannt.                                                 Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe
                                                           einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
                                                           erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müs-
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
                                                           sen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein quali­fizierter
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht-
                                                           Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermieterin bzw. der
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
                                                           Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
                                                           Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Mieterin bzw. dem
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
                                                           Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
                                                           diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht es aus, wenn
                                                           die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel aus-
                                                           gewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch

                                                           1
                                                               	Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
                                                                 Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
    4
Mietspiegel 2021

dann, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter sich         4.2     Wohnwertmerkmale
auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel
stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte   Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich.        nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
                                                           stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
                                                           fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
                                                           direkt in den Mietspiegel einbezogen:
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu-
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:        •     Wohnungsgröße,
•     Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem      •     Ausstattung,
      Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
                                                           •     Beschaffenheit.
      wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
                                                           Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
•     eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
                                                           alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
      ausgeschlossen,
                                                           cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
•     der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines      Gebäude) abgebildet.
      Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
                                                           Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
      erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
                                                           ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
      Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
                                                           man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die      Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti-         ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den    halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun-      Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl     gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der        indirekt berücksichtigt.
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
                                                           Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzu-
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
                                                           ordnen ist, kann erst nach eingehender Prüfung und
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
                                                           Anwendung der nachfolgenden Hinweise entschieden
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei-            werden.
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
­
                                                           4.2.1 Art
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches ge-
gen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine
                                                           Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichs-
                                                           direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
miete an.
                                                           allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
                                                           im Gebäude gemeint.
                                                           Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
4       Begriffsbestimmungen
                                                           Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
                                                           berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
4.1     Mietbegriff
                                                           tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
                                                           Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han-
                                                           anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
                                                           Mietspiegel abgelesen werden.
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ-       4.2.2 Wohnungsgröße
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und        Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz-      che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw.      empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch-     Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
führung der Schönheitsreparaturen besteht.

                                                                                                               5
Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die            4.2.4 Ausstattung
Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatz-
räume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder       Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
Bodenraum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien        stattung, die durch die Vermieterin bzw. den Vermie-
und Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer     ter gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom Mieter
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge-       auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale
rechnet werden.                                          bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen-      Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt:                                      berücksichtigt:
•       bis unter 45 m²                                  Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
                                                         seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
•       45 bis unter 65 m²
                                                         WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn-
•       65 bis unter 85 m²                               räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
                                                         oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
•       85 m² und mehr
                                                         falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
                                                         Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit                                     nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
                                                         diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich        Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des
                                                         Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit unter­
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel
                                                         schiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund-
                                                         Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön-
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen
                                                         nen 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio-
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich    Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es wer-
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung.   den zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale ver­geben,
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung,       die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis auswirken
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden.        können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale erhalten
                                                         einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und deren Ge-
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich-
                                                         wichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
                                                                                                      Punkte-
                                                          Ausstattungsmerkmal
Im Mietspiegel für Wennigsen (Deister) werden folgen-                                                 vergabe
de Baualtersklassen unterschieden:
                                                          Küche
•       bis 1960
                                                          Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
•       1961 - 1994                                       Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie         2
                                                          Schränken
•       1995 - 2020
                                                          Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen
                                                          keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
in das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
                                                          tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge-           1
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
                                                          schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent-
                                                          -truhe, Mikrowellenherd)
lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung
geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt.                 Warmwasserversorgung                            1
                                                          Keramische Bodenfliesen oder gleich-
                                                                                                          1
                                                          wertiger Bodenbelag
                                                          Bad
                                                          Zusätzliches separates WC (Gäste-WC)            2
                                                          Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
                                                                                                          1
                                                          wanne

    6
Mietspiegel 2021

Neuwertige bzw. moderne Badausstat-               Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
                                           1
tung                                              der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin-
                                                  zuzurechnen.
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
                                           1      Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
wertiger Bodenbelag
                                                  der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen             Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
überwiegend nicht freiliegend (die Zu-            konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
leitungen, die sich direkt am WC, dem      1      gende Regeln:
Waschbecken oder der Heizung befinden,
                                                  •   0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
sind damit nicht gemeint)
                                                      in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
Fußbodenheizung                            2          nenunterwert und Mittelwert
Bad mit Fenster                            2      •   10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
                                                      nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Wohnung allgemein
                                                      Spannenunterwert und Mittelwert
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die-
                                           2      •   13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
lenboden in mindestens einem Raum
                                                      nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Isolierverglasung                          1          Mittelwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner            1      •   16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
                                                      nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel-
                                           1          telwert und Spannenoberwert
litenanlage
                                                  Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
                                                  kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein-   2
                                                  gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
trächtigung)
                                                  können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie-            tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
ter zugängliche und zur Verfügung ste-     1      – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
hende Grünfläche)
Aufzug im Haus                             1      4.2.5 Wohnlage
Abschließbarer Fahrradabstellraum inner­
                                           1      Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
halb oder außerhalb des Gebäudes
                                                  berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
Energetik                                         Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
                                                  rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Wohnungen in Gebäuden mit einem
                                                  Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas-
                                                  stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
serbereitung von
                                                  Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
                                                  ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
  1960 errichteten Gebäuden
                                                  berücksichtigt werden.
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi-
   schen 1961 und 1977 errichteten Ge-
                                           2
   bäuden
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen          5     Anwendung
   1978 und 1994 errichteten Gebäuden
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
                                                  Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
   1995 und 2014 errichteten Gebäuden
                                                  male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
                                                  das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
  errichteten Gebäuden
                                                  de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte)       27     zugehen:
                                                  1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener-       man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen       triebskostenabrechnung entnehmen.)
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
                                                  2. Feststellen des Baualters

                                                                                                       7
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße               Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
                                                             Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs-
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
                                                             größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
                                                             Spannenunterwert1: 5,24 €, Mittelwert2: 6,19 €, Span-
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
                                                             nenoberwert3: 7,31 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
                                                                              Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
                                                               0 bis 9         10 bis 12      13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
                                                                               Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
                                                             5,24 €      5,72 €       6,19 €        6,75 €              7,31 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baual­
tersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis un­
                                                             Spannen-                 Mittelwert2                   Spannen-
ter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 6,19 €/m²
                                                             unterwert1                                             oberwert3
Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt zwi-
schen 5,24 bis 7,31 €/m².
                                                             * Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet:                 Vergleichsmiete zwischen 6,19 €/m² und 6,75 €/m²
•       Warmwasserversorgung in der Küche
•       Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Boden­
                                                             5.1	Mietspiegel der Gemeinde Wennigsen (Deister)
        belag im Bad
                                                                  2021
•       Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
        überwiegend nicht freiliegend
                                                                                                        1961           1995
                                                              Baualtersklasse            bis 1960
•       Bad mit Fenster                                                                                bis 1994      bis 2020

•       Isolierverglasung                                                                   A             B              C
                                                              Wohnungsgröße
•       Gegensprechanlage mit Türöffner
                                                                                            5,73         6,01          7,91
                                                                Unter 45 m²       1
•       Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage                               4,99 - 6,38   5,23 - 7,12   5,63 - 10,73

•       Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest-
                                                                 45 m² bis                 6,05          6,19          7,46
        tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)                               2
                                                                unter 65 m²             5,21 - 7,46   5,24 - 7,31   5,74 - 9,53
•       Aufzug im Haus
                                                                 65 m² bis                 5,93          6,03          7,52
•       Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder                          3
                                                                unter 85 m²             5,20 - 7,05   5,21 - 6,95   5,54 - 9,64
        außerhalb des Gebäudes
•       Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl.                                  5,70          6,08          7,94
                                                              85 m² und mehr      4
        Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes-                                   4,40 - 7,15   5,02 - 7,52   5,49 - 10,43
        ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu-
        den.
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist          Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert                2: Zeile: Unter- und Oberwert der 4/5-Spanne
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
                                                             	Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
                                                               Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
B2 1,12 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
                                                               Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 6,19 €/m² und 6,75 €/m².

    8
Mietspiegel 2021

Anlage 1                                                   (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)                  1.	wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
(Stand 1. Juli 2021)                                              gleichszahlung nach den Vorschriften über
                                                                  den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh-
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz                nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli-
                                                                  chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
                                                              2.	soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
    eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
                                                                  entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver-              steigt.
    tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
                                                              Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
    Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
                                                              Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen              verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
    nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen,            Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
    soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung             Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
    ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den       wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
    Umständen ergibt.                                         ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
                                                              Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                              gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
    barung ist unwirksam.
                                                              Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
                                                           (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
                                                               auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt-
miete
                                                               mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö-           § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
    hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
                                                           (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
    te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
                                                               barung ist unwirksam.
    dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
    unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
    frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung      § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
    geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
                                                           (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
    §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
                                                               Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
                                                           (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
    den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
                                                               men werden auf
    einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver-
    gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit       1.    einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
    und Lage einschließlich der energetischen Ausstat-
                                                              2.	eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
    tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah-
                                                                  (§ 558e),
    ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
    abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen              3.	ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
    ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz               öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
    oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage                   ständigen,
    festgelegt worden ist.
                                                              4.	entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in-          bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
    nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den              nung von drei Wohnungen.
    §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
                                                           (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
    vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
                                                               bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
    zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
                                                               halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
    die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
                                                               Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die-
    Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
                                                               se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
    einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be-
                                                               Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
    sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
                                                               nach Absatz 2 stützt.
    bestimmt sind.
   Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese
   Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von
   jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

                                                                                                                  9
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der             ­ orschriften über den näheren Inhalt und das Ver-
                                                              V
    Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte        fahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspie-
    Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit-        geln zu erlassen.
    punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
    kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
                                                           § 558d Qualifizierter Mietspiegel
    oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
    ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
                                                           (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
    gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
                                                               nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
    meinde verwendet werden.
                                                               erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-          vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
    barung ist unwirksam.                                      worden ist.
                                                           (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung                             zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
                                                               bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt,               vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
    schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit-         xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
    ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö-               in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
    hungsverlangens.                                           Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
                                                               len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
    Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu-         (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
    gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie-             vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
    ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage         zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
    muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben           wiedergeben.
    werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge-         § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
    gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht         erhöhung
    entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
    nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan-         (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
    gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem              oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
    Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.         Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
                                                               Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                               ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
    barung ist unwirksam.
                                                               kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
                                                               hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
                                                           (2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
                                                               barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüb­
    liche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von
    der Gemeinde oder von Interessenvertretern der
                                                           Anlage 2
    Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder
    ­anerkannt worden ist.
                                                           Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde       der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
    oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge-         (Stand 25. November 2003)
    meinden erstellt werden.
                                                           § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
    Marktentwicklung angepasst werden.
                                                           (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier-         Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
    für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver-          Verordnung anzuwenden.
    tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
                                                           (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
    ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
                                                               § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch                 § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
    Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates            anzurechnen.

10
Mietspiegel 2021

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen                    5.   Einbaumöbeln und
                                                             6.	nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei-
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
                                                                 lern.
    flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
    Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn-           (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
    heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur         Betracht die Grundflächen von
    alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
                                                             1. 
                                                                Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
    die Bewohner bestimmt sind.
                                                                freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von            Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
                                                                Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
   1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
      nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie           2. 
                                                                Treppen mit über drei Steigungen und deren
                                                                Treppenabsätze,
   2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
                                                             3. Türnischen und
   wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
   Wohnheim gehören.                                         4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis
                                                                zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
                                                                Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
    gender Räume:
                                                                weniger tief sind.
   1.   Zubehörräume, insbesondere:
                                                          (4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
		      a.   Kellerräume,                                     stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
                                                              nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
		      b.	Abstellräume und Kellerersatzräume
                                                              einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
            außerhalb der Wohnung,
                                                             1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs-
		 c.        Waschküchen,
                                                                freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem
		      d.   Bodenräume,                                        Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn
                                                                ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfor-
		      e.   Trockenräume,
                                                                derlich ist, für ein solches geeignet sein und
		      f.   Heizungsräume und
                                                             2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
		      g.   Garagen,                                            Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
   2.	Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel-         Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermit-
       lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts            telt worden und ist abweichend von dieser Bau-
       der Länder genügen, sowie                             zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch
                                                             Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
   3.   Geschäftsräume.
                                                             auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu
                                                             ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi-       § 4 Anrechnung der Grundflächen
    schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
                                                          Die Grundflächen
    Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
    hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der     1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
    bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.                   von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich    2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
    einzubeziehen die Grundflächen von                       von mindestens einem Meter und weniger als zwei
                                                             Metern sind zur Hälfte,
   1.	Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
       Fensterumrahmungen,                                3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
                                                             und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
   2.   Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
                                                             Räumen sind zur Hälfte,
   3.	fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen,
                                                          4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
       Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
                                                             sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
       Duschwannen,
                                                             zur Hälfte
   4.   freiliegenden Installationen,
                                                          anzurechnen.

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Tel.: 0 51 03 / 70 07 – 51
E-Mail: soziales@wennigsen.de

Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern
sowie Vermieterinnen und Vermietern.

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