Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam
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Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2018
Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum der
Landeshauptstadt Potsdam 2018
Vorbemerkungen zum Mietspiegel stadt Potsdam rechtsverbindlich vereinbart.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlichen Der Mietspiegel wird auch durch die
Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüb- Genossenschaften
lichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB - Arbeiter-Bau-Verein Potsdam eG,
dar. Der Potsdamer Mietspiegel 2018 ist - Gewoba eG Babelsberg,
wiederum ein qualifizierter Mietspiegel im - WBG Daheim eG,
Sinne des § 558 d BGB. Ein qualifizierter - Potsdamer Wohnungsbau-
Mietspiegel wird im Gegensatz zum einfa- genossenschaft eG,
chen Mietspiegel „nach anerkannten wis- - Wohnungsbaugenossenschaft
senschaftlichen Grundsätzen erstellt“. Das Potsdam West eG,
trifft auf den vorliegenden Mietspiegel mit - Potsdamer Wohnungsgenossenschaft
Ausnahme der Orientierungshilfe zur Span- 1956 eG sowie
neneinordnung zu. Bei einem qualifizierten - Wohnungsbaugenossenschaft
Mietspiegel wird unterstellt, dass „die be- 1903 Potsdam eG,
zeichneten Entgelte die ortsübliche Ver-
gleichsmiete wiedergeben“ (§ 558 d BGB). die durch die Wohnungsgenossenschaft
Hierbei handelt es sich um eine widerlegli- Karl Marx Potsdam eG und die GWG Bau-
che Vermutung i.S. von § 292 ZPO. Sie gibt verein Babelsberg eG vertreten wurden, als
dem qualifizierten Mietspiegel im Mietpro- verbindlich anerkannt. Der Haus- und
zess eine höhere Beweiskraft. Grundeigentümerverein Potsdam und Um-
gebung e.V. stimmt nur dem qualifizierten
Der vorliegende Mietspiegel wurde durch Teil des Mietspiegels zu, nicht aber der
den Arbeitskreis Mietspiegel der Landes- Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung.
hauptstadt Potsdam erstellt. Unter Feder-
führung des Bereiches Wohnen der Stadt- Die diesem Mietspiegel zu Grunde liegen-
verwaltung Potsdam haben den Mietdaten (26.927 Wohnungsmieten)
wurden auf Basis der von den Vermietern
- der BBU Verband Berlin Brandenburgi- bereitgestellten Rohdaten durch die Stadt-
scher Wohnungsunternehmen e.V., verwaltung, Bereich für Statistik und Wah-
Landesgeschäftsstelle Potsdam, len, gemeinsam mit dem Bereich Wohnen –
- der BFW Landesverband Berlin/ entsprechend den Vorgaben aus dem Ar-
Brandenburg e.V., beitskreis Mietspiegel – durch umfangrei-
- der Deutsche Mieterbund, che Auswertungsverfahren ermittelt, auf
Babelsberger Mieterverein e.V., ihre Plausibilität geprüft, aufbereitet und um
- der Deutsche Mieterbund, Mieterverein Ausreißer bereinigt.
Potsdam u. Umgebung e.V.,
- die GWG Bauverein Babelsberg eG, Erläuterungen zum Mietspiegel
- der Haus- und Grundeigentümerverein Der Mietspiegel findet seine rechtliche
Potsdam und Umgebung e.V., Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch
- Haus & Grund online e.V. (BGB). Er stellt eine Übersicht über die im
- die Landeshauptstadt Potsdam, Erhebungszeitraum im Gemeindegebiet
- die ProPotsdam GmbH und die Potsdam gezahlten Mieten für nicht preis-
GEWOBA Wohnungsverwaltungs- gebundenen Wohnraum vergleichbarer Art,
gesellschaft Potsdam mbH sowie Größe, Ausstattung und Beschaffenheit
- die Wohnungsgenossenschaft Karl Marx dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften
Potsdam eG wurden nur solche Mieten einbezogen, die
in den letzten vier Jahren neu vereinbart
an der Erstellung des Mietspiegels mitge- (Neuverträge) oder, von Erhöhungen nach
wirkt und diesen als für die Landeshaupt- § 560 BGB (Veränderungen von Betriebs-
1kosten) abgesehen, geändert worden sind In Potsdam gilt zudem seit 1.1.2016 die
(Mieterhöhungen). Die ausgewiesenen Mie- Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietbe-
ten werden kurz „ortsübliche Vergleichsmie- grenzV), nach der die Wiedervermietungs-
te“ genannt. miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die
ortsübliche Vergleichsmiete i.d.R. höchs-
Der Mietspiegel bietet den Mietvertragspar- tens um zehn Prozent übersteigen darf.
teien bei bestehenden Mietverhältnissen
die Möglichkeit, in eigener Verantwortung Das Recht auf eine Mieterhöhung steht
die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 dem Vermieter nicht zu, soweit und solange
BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichs- eine Erhöhung durch Vereinbarung ausge-
objekte benennen oder erhebliche Kosten schlossen ist oder der Ausschluss sich aus
und Zeit für Gutachten aufwenden zu müs- anderen Umständen ergibt, insbesondere
sen. Auch beim Neuabschluss von Mietver- wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit
trägen kann der Mietspiegel als Orientie- mit fester Miete vereinbart ist. Für Staffel-
rungshilfe herangezogen werden. Der Ge- mietverträge gelten besondere Regelungen.
setzgeber sieht vor, dass Mietspiegel im
Abstand von zwei Jahren der Marktentwick- Mieterhöhungsverfahren
lung angepasst werden sollen. Mit dem Maßgeblich sind die gesetzlichen Regelun-
Mietspiegel 2018 liegt nunmehr der siebte gen, die hier nur sehr stark verkürzt und
qualifizierte Mietspiegel für die Landes- ohne Übernahme jeder Haftung dargestellt
hauptstadt Potsdam vor. Der Mietspiegel ist werden können.
gesetzlich als Begründungsmittel zur An-
passung der Mieten an die Marktentwick- Der Vermieter muss das Mieterhöhungsver-
lung vorgesehen und stellt für Mieter ein langen dem Mieter gegenüber in Textform
geeignetes Instrument zur Prüfung von geltend machen und begründen. Dazu kann
Mieterhöhungsverlangen und zur Gewin- der Vermieter folgende Begründungsmittel
nung einer Preisübersicht bei der Anmie- heranziehen:
tung von Wohnungen dar. Er erzeugt - den Mietspiegel,
Transparenz am Wohnungsmarkt und wirkt - die Auskunft aus einer Mietdatenbank,
streitmindernd. - ein begründetes Gutachten eines öffent-
lich bestellten oder vereidigten Sachver-
Rechtliche Grundlagen ständigen oder
Der Vermieter kann nach § 558 BGB ver- - die Mieten von mindestens drei
langen, dass der Mieter einer Mieterhöhung Vergleichswohnungen.
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu-
stimmt, wenn Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist von
- die bisherige Miete der Wohnung seit zwei Kalendermonaten zu. Sie beginnt mit
fünfzehn Monaten unverändert ist (von Ablauf des Monats, in dem er das Erhö-
Erhöhungen der Miete aufgrund von hungsverlangen erhalten hat. Stimmt der
Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb
und Kapitalkostenerhöhungen abgese- dieser Frist zu, muss er die erhöhte Miete
hen; §§ 559 - 560 BGB) und vom Beginn des dritten Monats an zahlen,
- die Miete sich innerhalb eines Zeitrau- der auf den Zugang des Erhöhungsverlan-
mes von drei Jahren, wiederum von Er- gens folgt. Stimmt der Mieter der Erhöhung
höhungen nach den §§ 559 -560 BGB nicht zu, kann (und muss, sofern er die
abgesehen, nicht um mehr als 15 % er- Rechte aus dem Erhöhungsverlangen nicht
höht hat (Verordnung zur Bestimmung verlieren will) der Vermieter innerhalb von
der Gebietskulisse zur Senkung der drei weiteren Monaten den Mieter auf Zu-
Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 stimmung verklagen.
BGB – Kappungsgrenzenverordnung
KappGrenzV zum Stichtag 1.9.2014). Geltungsbereich dieses Mietspiegels
Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über
2die im Gemeindegebiet der Landeshaupt- che. Das ist die Miete ohne alle Betriebs-
stadt Potsdam am 31.01.2018 üblicher- kosten im Sinne des § 556 BGB (Betriebs-
weise für Wohnraum (überwiegend Ge- kostenverordnung i.d.F. vom 1.1.2004),
schosswohnungsbau) gezahlten Mieten. In also die Miete ohne Kosten für Sammelhei-
die Datenerhebung sind Vertragsabschlüs- zung und Warmwasserversorgung, ohne
se/ -änderungen für den Zeitraum vom die sogenannten `kalten` Betriebskosten
01.02.2014 bis 31.01.2018 eingegangen. und ohne etwaige Möblierungs-, Untermiet-
Der Mietspiegel gilt auch für alle Ortsteile und Gewerbezuschläge.
Potsdams (u.a. Fahrland, Golm, Groß-
Glienicke, Marquardt, Neu Fahrland, Satz- Die Gliederung des Mietspiegels
korn und Uetz-Paaren). Er gilt nicht für: Der Mietspiegel weist Vergleichsmieten für
- öffentlich geförderte Wohnungen, Wohnungen jeweils vergleichbarer Art,
- Wohnraum, der Teil eines Studenten- Größe, Ausstattung und Beschaffenheit
oder Jugendwohnheims ist, aus. Die Gegenüberstellung der Verteilung
- Wohnungen in Altenpflegeheimen oder der durchschnittlichen Mieten nach statisti-
sonstigen Heimen, bei denen die Miet- schen Bezirken mit den erhobenen Daten
zahlung zusätzliche Leistungen (z.B. Be- ergab keinen statistisch signifikanten Zu-
treuung und Verpflegung) abdeckt, sammenhang zwischen Miethöhe und Lage
- (teil-) möblierte Wohnungen sowie im Gemeindegebiet, der nicht bereits indi-
- Untermietverhältnisse. rekt durch die Baualtersklassen im Miet-
spiegel abgebildet wird. Die Lagekriterien
Er gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser so- (u.a. Mikrolage, näheres Wohnumfeld) spie-
wie Reihenhäuser nur eingeschränkt, da len jedoch bei der Spanneneinordnung eine
insoweit keine Datenerhebung stattfand. Rolle (Abschnitt „Orientierungshilfe“).
Gemäß BGH VIII ZR 58/08 vom 17.09.2008
können Mieten, die im Geschosswoh- Der vorliegende Mietspiegel umfasst auf
nungsbau üblich sind, im Ein- und Zweifa- Grund der gegebenen Mietenstruktur als
milienhaus „erst recht“ verlangt werden. Der übliche Entgelte die höchsten und niedrigs-
BGH begründet dies mit dem erhöhten ten Werte von 4/5 der erhobenen Mieten je
Wohnwert. Die Berufung auf den Mietspie- Wohnungstyp. Soweit Mietwerte vergleich-
gel reicht nach BGH für ein formell ord- barer Wohnungen aus bestehenden Miet-
nungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen verträgen sich außerhalb der im Mietspiegel
für ein Reihenendhaus aus, auch wenn der ausgewiesenen Spannen bewegen, werden
Mietspiegel nach eigener Aussage nicht für sie durch diesen Mietspiegel nicht unzuläs-
dieses Wohnungssegment gilt. BGH, Be- sig (Bindungswirkung von Verträgen), es
schluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15. sei denn die Regelungen der sogenannten
Dies wurde am Beispiel des Berliner Miet- Mietpreisbegrenzungsverordnung stehen
spiegels entschieden. dem entgegen.
Diesen Aussagen schließt sich der Arbeits- Erläuterung der Vergleichsmerkmale
kreis Mietspiegel mit dem Hinweis an, dass
diese Aussagen ebenso wie die Orientie- Größe
rungshilfe nicht Bestandteil des qualifizier- Für die Ermittlung der Wohnfläche gemäß
ten Mietspiegels sind, aber vom Sachver- Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003
stand der Autoren des Mietspiegels getra- und anderen Vorschriften in Quadratmetern
gen werden. bleiben die Zusatzräume außerhalb der
Wohnung (wie z.B. Keller, Waschküche,
Die Netto-Kaltmiete – der Mietenbegriff Garage) außer Betracht.
im Mietspiegel Potsdams
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Be- Baualter / Beschaffenheit
trägen handelt es sich um die monatliche Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im
Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnflä- Mietspiegel durch das Baualter des Gebäu-
3des und nur im Einzelfall durch das der 2.3 genannten vier Sanierungsmerkmale
Wohnung dargestellt (z.B. Dachgeschoss- zutreffen.
ausbau).
2.3 Vollausstattung / vollsaniert
Grundsätzlich bleibt das Baualter einer Über die unter 2.1 genannten Vorausset-
Wohnung auch nach einer Modernisierung zungen hinaus gelten Wohnungen als voll-
maßgeblich. Im Einzelfall kann eine Sanie- saniert, wenn auf sie drei oder vier der
rung, mit der ein Neubaustandard erreicht nachstehenden Sanierungsmerkmale zu-
wird, zur Einordnung in eine andere Baual- treffen.
tersklasse führen (Vgl. LG Potsdam, Urteil
vom 25.9.2015, 13 S 26 / 14). Die vier in Frage kommenden Sanierungs-
merkmale werden wie folgt definiert:
Ausstattung 1. überwiegende Fenstererneuerung
Maßgeblich sind grundsätzlich nur die Aus- oder Wiederherstellung,
stattungsmerkmale, die vom Vermieter ge- 2. erstmaliger Einbau Bad/WC oder Er-
stellt oder finanziert wurden. neuerung des Bades auf modernen
Standard,
Wohnungen mit schlechter Ausstattung 3. Einbau oder Erneuerung einer Fern-,
sind in Potsdam nur noch in geringem Um- Sammel- oder Etagenheizung (Öl/Gas)
fang vorhanden, für die entsprechenden bei gleichzeitiger Erfüllung der Anforde-
Felder konnten keine aussagekräftigen rungen aus der Heizkosten- und Hei-
Werte mehr ermittelt werden. Der Mietspie- zungsanlagenverordnung bzw. EnEV,
gel geht daher in der vorliegenden Fassung 4. Erneuerung der Elektroanlage gem.
nur noch von zwei Ausstattungskategorien VDE-Vorschriften in Haus und Wohnung
aus. Darüber hinaus werden voll ausgestat- (alleinige Verstärkung des Anschluss-
tete Wohnungen nach vier Sanierungsstu- wertes in der Wohnung auf mind. 3x16
fen unterschieden. Dazu gehört auch der Ampere reicht nicht aus).
EnEV-Standard, nach dem sich statistisch
signifikante Mietpreisunterschiede zwischen Berücksichtigt werden nur solche Moderni-
Wohnungen, die mindestens den o.g. Krite- sierungsmaßnahmen, die nach 1990
rien entsprechen, im Vergleich zum übrigen durchgeführt wurden.
vollsanierten Altbaubestand herausgebildet
haben. 2.4 Vollausstattung/vollsaniert/Sanierung
oder Neubau nach EnEV ab 2002
1. Teilausstattung Über die unter 2.3 genannten Vorausset-
Teilausgestattet sind Wohnungen zungen hinaus werden die Anforderungen
- ohne Sammelheizung, aber mit Bad und mindestens der Energiesparverordnung
WC innerhalb der Wohnung, 2002 (BGBl Teil I Nr. 59 vom 21.11.2001)
- mit Sammelheizung ohne Bad oder WC erfüllt. Abzustellen ist auf den Zustand des
innerhalb der Wohnung, Gebäudes, in dem die Wohnung liegt. Ab
- mit Sammelheizung und WC ohne Bad der Baualtersklasse 2009 ist eine Differen-
innerhalb der Wohnung. zierung nach EnEV-Standards nicht sinnvoll.
2.1 Vollausstattung / unsaniert Umgang mit den ausgewiesenen
Vollausgestattet sind Wohnungen mit Preisspannen
Sammelheizung und mit Bad und WC in- Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungs-
nerhalb der Wohnung. typ in den verschiedenen Tabellenfeldern
jeweils die Mietpreisspanne und den Mit-
2.2 Vollausstattung / teilsaniert telwert aus.
Über die unter 2.1 genannten Vorausset-
zungen hinaus gelten Wohnungen als teil- Gemäß § 558 a Abs. 4 BGB genügt es,
saniert, wenn auf sie ein oder zwei der in wenn die im Mieterhöhungsverlangen ver-
4langte Miete innerhalb der Spanne liegt. Im - Summierung der wohnwertmindernden
Streitfall muss die sog. Einzelvergleichs- Merkmale = – 35 Punkte (%)
miete durch Einordnung in die Spanne er- - Summierung der wohnwerterhöhenden
mittelt werden. Merkmale = + 8 Punkte (%)
- Ergebnis/Differenz = - 27 Punkte (%)
Zur Einordnung der Wohnung dient die in
der Anlage ausgewiesene „Orientierungshil- Die Einordnung einer Wohnung in der aus-
fe zur Spanneneinordnung innerhalb der gewiesenen Von-Bis-Spanne erfolgt immer
Mietspiegelfelder“. Sie ist Bestandteil des ausgehend vom Mittelwert. Da im vorlie-
Mietspiegels und wird durch den Sachver- genden Fall ein negatives Ergebnis erzielt
stand der an der Mietspiegelerstellung be- wurde, liegt die ortsübliche Miete für diese
teiligten Experten getragen. Sie gehört je- Wohnung unter dem Mittelwert, nämlich um
doch nicht zum qualifizierten Teil des Miet- 27 % des Differenzbetrages zwischen unte-
spiegels. Darüber hinaus können im Einzel- rem Wert und Mittelwert.
fall weitere Merkmale (z.B. herausgehobe-
ne Lagevorteile wie ruhige Wasserlage Im vorliegenden Fall beträgt der Mittelwert
oder fensterloses Zimmer) eine abweichen- 6,38 €. Die Differenz zwischen diesem und
de Spanneneinordnung rechtfertigen. dem unteren Wert von 4,82 € beträgt 1,56 €
(6,38 € – 4,82 €). 27 % von 1,56 € sind 0,42€.
Bei der Einordnung der konkreten Woh-
nung in die betreffende Preisspanne gehen Dieser Betrag wird nunmehr vom Mittelwert
Sie bitte in zwei Schritten vor: 6,38 € abgezogen. Nach Anwendung dieser
1. Anhand des für die Wohnung geltenden Spanneneinordnung ergibt sich für die Bei-
Mietspiegelfeldes ist der einschlägige spielwohnung eine ortsübliche Miete von
Mittelwert festzustellen. 5,96 €/m² (6,38 € 0,42 €).
2. Mit Hilfe der Wohnwert mindernden
und/oder Wohnwert erhöhenden Merk- Berücksichtigung von Sondermerkmalen
male ist der konkrete Mietpreis zu ermit- Falls die Wohnung im o.g. Beispiel Son-
teln. dermerkmale aufweist, die im Ergebnis mit
16 Punkten zu bewerten sind (20 wohn-
Umgang mit der Orientierungshilfe werterhöhende Punkte und 4 wohnwert-
Überwiegen die Pluspunkte der zusätzli- mindernde Punkte), ist mit -27 + 16 Punk-
chen Merkmale, ist ein Zuschlag in Höhe ten, also mit -11 Punkten zu rechnen. 11 %
des Prozentsatzes des Unterschiedsbetra- der Spannendifferenz von 1,56 € sind
ges zwischen Mittelwert und Höchstwert 0,17 €, die von dem Mittelwert von 6,38 €
gerechtfertigt. Überwiegen die Minuspunkte abzuziehen sind. Die ortsübliche Ver-
beim Auftreten zusätzlicher Merkmale, ist gleichsmiete für die Beispielwohnung liegt
ein entsprechender Abzug des Unter- in diesem Fall bei 6,21 €/m² (6,38 € - 0,17 €).
schiedsbetrages zwischen Mittelwert und
Niedrigstwert vorzunehmen. Dabei werden Die Ober- und Unterwerte der Spanne dür-
die (positiven und negativen) Punkte (An- fen aber in keinem Fall über- oder unter-
zahl der Punkte = %) gegeneinander aufge- schritten werden und bilden den jeweils
rechnet. Der maßgebliche Prozentsatz ist höchst- bzw. geringstmöglichen Betrag je
der „Orientierungshilfe zur Spanneneinord- Quadratmeter.
nung innerhalb der Mietspiegelfelder“ zu
entnehmen. Gültigkeit des Mietspiegels
Der Mietspiegel 2018 für die Landeshaupt-
Anwendungsbeispiel: stadt Potsdam tritt mit Bekanntmachung im
Für eine bestimmte Wohnung des Feldes Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam in
B 8 (55 m², Baujahr 1949-1970, voll ausge- Kraft. Gleichzeitig tritt der Mietspiegel 2016
stattet, unsaniert) ergibt sich folgende Ein- außer Kraft.
schätzung:
5Mietspiegel Baualter / Beschaffenheit Wohnungen von unter ... bis ... m² Wohnfläche
Ausstattung
für die bis 40 über 40 bis 60 über 60 bis 90 über 90
A B C D
Landes-
bis 1948
hauptstadt teil ausgestattet - 3,74 3,77* 3,38*
2
Potsdam - 3,69 – 3,86 3,59 – 3,99 2,97 – 3,33
voll ausgestattet - unsaniert 9,53* 7,18 6,46 5,20
3
7,24 – 11,10 5,77 – 9,06 4,55 – 8,67 3,36 – 7,24
2018 voll ausgestattet – teilsaniert
4
5,85* 5,48 5,57 5,20
4,93 – 6,94 4,42 – 6,50 4,34 – 7,20 3,01 – 7,10
voll ausgestattet – vollsaniert 7,29 7,18 7,21 7,43
5
Sanierung vor EnEV 2002 5,60 – 9,00 5,75 – 8,90 5,53 – 8,80 6,20 – 8,97
voll ausgestattet – vollsaniert 9,40 8,34 8,20 8,42
6
Sanierung ab EnEV 2002 8,38 – 10,23 7,20 – 9,39 7,15 – 9,00 6,46 – 10,54
1949 bis 1970
voll ausgestattet - unsaniert - 6,38 5,60* -
8
- 4,82 – 8,71 4,39 – 6,66 -
voll ausgestattet – teilsaniert 7,51* 5,76* 5,53* -
9
5,24 – 8,24 5,13 – 6,31 4,88 – 6,02 -
voll ausgestattet – vollsaniert 6,70* 6,21 5,88 -
10
Sanierung vor EnEV 2002 6,25 – 7,48 5,95 – 6,89 5,52 – 6,28 -
voll ausgestattet – vollsaniert 7,79 6,02 6,07 6,28
11
Sanierung ab EnEV 2002 7,37 – 8,21 5,61 – 6,47 5,50 – 6,61 4,56 – 8,17
1971 bis 1990 **
teil ausgestattet 4,82* - 4,56* -
12
4,23 – 5,46 - 4,26 – 4,75 -
voll ausgestattet - unsaniert 6,34 6,04 5,71 5,20*
13
5,47 – 7,63 4,95 – 7,25 4,67 – 6,63 4,88 – 5,85
voll ausgestattet – teilsaniert 7,06 5,22 4,86 5,08*
14
5,28 – 8,64 4,99 – 5,84 4,75 – 5,12 4,91 – 5,49
voll ausgestattet – vollsaniert 6,34 5,50 5,26 6,41*
Sanierung ohne Einhaltung der EnEV 2002 15 5,90 – 6,94 5,40 – 5,89 4,90 – 5,62 5,50 – 8,20
voll ausgestattet – vollsaniert 7,03 6,15 5,57 6,06
16
Sanierung mind. mit EnEV 2002 5,95 – 8,06 5,40 – 6,88 5,10 – 5,98 4,92 – 8,47
1991 bis 2008
voll ausgestattet 8,44 7,68 7,26 7,30
17
8,00 – 8,94 6,90 – 8,50 6,75 – 8,35 6,75 – 8,50
* Aussagekraft
eingeschränkt – voll ausgestattet, Sanierung/ Neubau mit 7,44* 8,00 7,79 5,53*
18
Felder enthalten Standard EnEV 6,73 – 7,85 6,79 – 8,98 5,57 – 9,26 3,56 – 8,27
nur 6 - 29 ab 2009
Mietdaten
voll ausgestattet 10,79 9,80 9,96 10,00
** einschließlich 19
9,36 – 11,88 9,11 – 10,95 8,95 – 11,00 8,91 – 10,95
WendebautenOrientierungshilfe zur Spanneneinordnung innerhalb der Mietspiegelfelder
Wohnwertmindernde Merkmale(-) Pkt. Wohnwerterhöhende Merkmale(+) Pkt.
Bad/WC
Bad mit Fenster oder modern
Bad und/oder WC ohne Fenster 10 7
gesteuerter Entlüftung*
Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz- moderne Ausstattung (z.B. wand-
5 6
/Kohleheizung oder Elektrostrahler hängendes WC, Handtuchheizkörper)
keine Duschmöglichkeit, auch nicht in Badewanne und zusätzlich separate
5 7
der Badewanne Dusche
Summe Bad / WC 20 20
Küche
Küche ohne Fenster und ohne Küche mit Fenster oder moderner
7 7
ausreichende Entlüftung gesteuerter Entlüftung*
Küche nicht beheizbar oder moderne Einbauküche mit Herd, Spüle
4 4
Holz-/Kohleheizung und stufenregelbarem Dunstabzug*
Hochwertiger Bodenbelag im guten Zu-
Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar stand (z.B. Fliesen, hochwertiges Linole-
4 4
oder anschließbar* um, hochwertiges Feuchtraumlaminat,
Parkett oder Terrazzo)
Summe Küche 15 15
Wohnung
kein zur Wohnung gehörender Einbauschrank oder Abstellraum
4 4
Abstellraum (z.B. Mieterkeller ) innerhalb der Wohnung
keine Schallschutzfenster an
4 Außenjalousien oder Rollläden 3
besonders lärmbelasteten Straßen*
Elektro- und/oder Wasser- bzw.
3 überwiegend Fußbodenheizung 2
Abwasserleitungen nicht unter Putz*
Waschmaschine weder in Bad noch Küche Heizungsrohre überwiegend nicht sicht-
3 2
stellbar oder nicht anschließbar* bar
hochwertiger Bodenbelag im guten Zu-
schlechter Schnitt (z.B. gefangener Raum stand (z.B. Teppichböden, Parkett, abge-
3 3
und/oder Durchgangsraum) schliffene Dielen, Laminat oder andere
hochwertige Beläge)
keine Möglichkeit der Wäschetrocknung
aufwändige Decken- oder Wandverklei-
außerhalb der Wohnung, fehlender Trocken- 3 2
dung (z.B. Stuck)
raum, Trockenplatz oder Balkon/Terrasse
Balkon oder Loggia größer 3,8 m², Ter-
rasse, Wintergarten oder zur Wohnung
4
gehörender Mietergarten, der zur exklusi-
ven Nutzung überlassen ist
Summe Wohnung 20 20
Fortsetzung auf der nächsten Seite
8Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung innerhalb der Mietspiegelfelder – Fortsetzung
Wohnwertmindernde Merkmale(-) Pkt. Wohnwerterhöhende Merkmale(+) Pkt.
Gebäude
überdurchschnittlich guter Instandhal-
tungszustand des Gebäude(-teil)s, in dem
schlechter Instandhaltungszustand des Ge-
5 sich die Wohnung befindet* und/oder 4
bäudes*
repräsentativ gestalteter Eingangsbereich
und Treppenhaus
Personenaufzug in Gebäuden mit weni-
starke Renovierungsbedürftigkeit des ger als 6 Geschossen oder denkmalge-
5 5
Treppenhauses / Eingangsbereich schützte*, vollausgestattete und vollsa-
nierte Objekte
keine Gegen- oder Wechselsprechanlage Gegen- oder Wechselsprechanlage mit
5 4
mit elektrischem Türöffner Videokontakt und elektrischem Türöffner
abschließbarer leicht zugänglicher Ab-
stellraum für Fahrräder, Kinderwagen
keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem o.ä. innerhalb des Gebäudes oder dafür
5 5
Grundstück oder im Gebäude nutzbare Abstellplätze mit Anschließ-
möglichkeiten außerhalb des Gebäudes
auf dem Grundstück
dem Mieter zur alleinigen Nutzung über-
2
lassener Abstellraum (mehr als 1 Raum)
Summe Gebäude 20 20
Wohnlage
stark vernachlässigtes Wohnumfeld* 7 aufwendig gestaltetes Wohnumfeld* 7
Prägung durch überwiegend gut erhaltene
historische Siedlungsstrukturen aus der
erhebliche regelmäßige Beeinträchtigung
6 Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg oder 6
durch Gerüche und / oder Geräusche*
Grünlage*, Wasserlage, Hanglage oder
besonders ruhige Lage
unzureichende Nahversorgung innerhalb Nahversorgung innerhalb von ca. 1 km
6 6
von ca. 1 km Wegestrecke Wegestrecke
keine Anbindung an den öffentlichen gute Anbindung an den öffentlichen
6 6
Nahverkehr* Nahverkehr*
Summe Wohnlage 25 25
Gesamt 100 100
*) siehe Begriffserläuterung
Sondermerkmale / Zusatzpunkte
Wohnwertmindernde Merkmale(-) Pkt. Wohnwerterhöhende Merkmale(+) Pkt.
schlechter Instandhaltungszustand
zweites Bad / WC in der Wohnung
der Fußböden * 4 4
schlechter Instandhaltungszustand
zur Wohnung zugehöriger Pkw-Stellplatz
der Zimmertüren und / oder Fenster * 4 4
schlechter Zustand / Risse in
barrierearme Wohnungsgestaltung *
Decken und Wänden * 4 4
separate große Küche, natürlich belichtet,
kein Waschbecken (mind. 50 cm)
die bei Wohnungen mit mehr als 60qm
in Bad oder WC
4 Wohnfläche größer als 12qm ist 4
besonders hochwertige Einbauküche
schlechte abgenutzte Sanitäranlagen
4 (Luxusküche ) 4
Summe Sondermerkmale 20 20
Gesamt (max. 100 inkl. Sondermerkmale) 100 Gesamt (max. 100 inkl. Sondermerkmale) 100
*) siehe Begriffserläuterung
9Begriffserläuterungen (in alphabetischer Reihenfolge)
aufwändig gestaltetes z.B. durch Kinderspielplätze, Sitzbänke oder Ruhezonen, gepflegte Wege-
Wohnumfeld befestigungen und Grünanlagen.
Bad Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen,
der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen, Durchlauferhitzter
oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist oder über
eine zentrale Warmwasserversorgung verfügt.
barrierearme Woh- z.B. Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon oder
nungsgestaltung Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und barrierearme
Badgestaltung.
Baualter / Hier ist das Jahr maßgeblich, in dem das Objekt ursprünglich fertiggestellt wur-
Beschaffenheit de. Z.B. Fertigstellung 1936, umfassende Sanierung 1995 Ergebnis: Baujahr
1936. Im Einzelfall können Abweichungen möglich sein
(Vgl. LG Potsdam, Urteil vom 25.9.2015, 13 S 26 / 14).
besonders lärmbelastete Hier ist eine Würdigung im Einzelfall notwendig.
Straßen
denkmalgeschützte Ob- Hier kann es sich um Einzeldenkmale oder Objekte im Bereich von Flächen-
jekte denkmalen handeln. In der Regel einzusehen in der jeweils aktuellen Denkmallis-
te des Landes Brandenburg für die Landeshauptstadt Potsdam.
Ein- und Zweifamilien- Gebäude in offener Bauweise, die nur über 1 oder 2 Wohnungen zu Wohnzwe-
häuser sowie Reihen- cken verfügen, sowie Reihenhäuser, die über einen separaten Eingang verfügen,
häuser der nur von den Bewohnern des Reihenhauses genutzt wird.
Elektroleitungen nicht Die Verlegung in Kabelkanälen ist nicht wertmindernd (mit der Verlegung unter
unter Putz Putz gleichgestellt).
erhebliche, regelmäßige z.B. durch Straßenverkehr oder gewerbliche Tätigkeit, die über ein durch-
Beeinträchtigung durch schnittliches Maß erheblich hinausgehen.
Gerüche und / oder Ge-
räusche
Erneuerung der Elektro- Eine Erneuerung des Hausanschlusses ist dafür nicht zwingend erforderlich,
anlagen gem. VDE- wenn dieser bereits ausreichend dimensioniert ist. Elektroleitungen aus
Vorschriften (Haus und Aluminium in den Wohnräumen (außer Küche und Bad) sind ausreichend.
Wohnung)
Grünlage An Wald oder Park angrenzend, Villenlage in parkähnlichem Grundstück.
gute Anbindung an den Bus oder Bahn innerhalb von ca. 1 km, innerhalb von 6.00 und 20.00 Uhr
öffentlichen Nahverkehr werktags mindestens zweimal stündlich.
Heizanlagen-Verordnung Die Heizanlagen-Verordnung und die Wärmeschutzverordnung wurden am
01.02.2002 durch die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und
energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden, kurz Energieeinsparverordnung
(EnEV), abgelöst.
keine gute Anbindung an Bus oder Bahn nicht innerhalb von ca. 1 km, innerhalb von 6:00 und 20:00 Uhr
den öffentlichen Nahver- werktags seltener als 2 mal stündlich.
kehr
modern gesteuerte Automatische Entlüftung mit Zeitrelais oder Feuchtigkeitssensor
Entlüftung im Bad/WC („Zwangsentlüftung“).
modern gesteuerte Ent- Einschaltbare Entlüftung mit Abluftführung nach außen.
lüftung in der Küche
moderne Einbauküche In der Regel nicht älter als 10 Jahre in Abhängigkeit vom Erhaltungszustand.
nicht beheizbar Badezimmer/Küchen, die nicht an eine Sammelheizung angeschlossen wurden
und in keiner Weise, auch nicht durch weitere Heizmedien, wie etwa Elektrohei-
zung, elektrische Fußbodenheizung etc., die durch den Vermieter zu stellen wä-
ren, beheizt sind.
10nicht stellbar oder Eine Anschlussmöglichkeit gilt als gegeben, wenn sie mit nur geringem
nicht anschließbar technischen Aufwand möglich ist (z.B. durch Nachrüstung von Kombieckventil
und Siphonstutzen).
öffentlich geförderte Unter Bezugnahme auf § 558 (2) BGB ist hier Wohnraum gemeint, bei dem die
Wohnungen Miethöhe durch Gesetz (z.B. Wohnungsbindungsgesetz) oder im Zusammen-
hang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Sammelheizung Unter einer Sammelheizung sind Gebäude- und Wohnungsheizungen aller Hei-
zungsarten (einschl. Fernwärme) zu verstehen, bei denen unabhängig von der
Energieart die Wärmeerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt. Ausge-
nommen hiervon sind Sammelheizungen auf Kohlebasis.
Schallschutzfenster Die Definition „Schallschutzfenster“ entspricht der einschlägigen technischen
Vorschrift.
schlechte Ausstattung Als schlecht ausgestattet gelten Wohnungen
- ohne Sammelheizung mit Außentoilette,
- ohne Sammelheizung mit Innen-WC ohne Bad,
- mit Sammelheizung, aber ohne Bad und Innen-WC.
schlechter Instandhal- Deutlich unterdurchschnittlicher Gesamteindruck unabhängig vom Alter
tungszustand der des Fußbodens.
Fußböden
schlechter Instandhal- Unter Beachtung des bauzeittypischen Errichtungsstandards deutlich unter-
tungszustand der durchschnittlicher Gesamteindruck unabhängig vom Alter der Zimmertüren
Zimmertüren und/oder und/oder Fenster.
Fenster
schlechter Instandhal- Z.B. große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung,
tungszustand des dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks, erhebliche Fugenschäden.
Gebäudes
schlechter Zustand/ Deutlich unterdurchschnittlicher Gesamteindruck unter Beachtung des
Risse in Decken und bauzeittypischen Errichtungsstandards.
Wänden
stark vernachlässigtes Z.B. stark ungepflegte Außenanlagen im hausnahen Bereich.
Wohnumfeld
starke Renovierungsbe- Eine starke Renovierungsbedürftigkeit ist zu bejahen, wenn diese Bereiche durch
dürftigkeit des Mängel wie z.B. mangelnde Trittsicherheit, Schäden am Geländer, Putzrisse,
Treppenhauses/ Putzabplatzungen, Durchfeuchtungen oder unterlassene Schönheitsreparaturen
Eingangsbereichs insgesamt einen verwahrlosten Eindruck machen.
überwiegende Fenster- ‚Überwiegend‘ soll klarstellen, dass es für die Erfüllung dieses Sanierungsmerk-
erneuerung oder males unschädlich ist, wenn z.B. eines von mehreren Fenstern in einer Wohnung
-wiederherstellung nicht erneuert wurde.
voll ausgestattet – voll- Voll ausgestattete und vollsanierte Wohnungen in Objekten, die nicht den ener-
saniert, ohne Sanierung getischen Anforderungen aus der EnEV ab 2002 entsprechen.
nach EnEV
voll ausgestattet – voll- Voll ausgestattete und vollsanierte Wohnungen in Objekten, die darüber hinaus
saniert, Sanierung ab mindestens den energetischen Anforderungen aus der EnEV 2002 entsprechen
EnEV 2002 und für die der Nachweis der Einhaltung des zulässigen Energiebedarfs durch
geeignete Nachweise erbracht werden kann.
Wendebauten „Plattenbau“-Wohnungen im Wohngebiet Drewitz, die vor dem 3. Oktober 1990
begonnen und bis spätestens 1991 fertig gestellt wurden.
Wohnraum Wohnraum ist jeder Raum, der tatsächlich und (bau-)rechtlich zur dauernden
Wohnnutzung geeignet und vom (Verfügungs-)Berechtigten dazu bestimmt ist
(BVerwG, GE 1993, 63).
überdurchschnittlich Guter Gesamtzustand des Gebäudes gemessen an dem örtlichen Durchschnitt
guter Instandhaltungs- z.B. durch intakte und gepflegte Fassade und/oder Dachsanierung (Strangsanie-
zustand des Gebäudes rung allein reicht nicht aus).
11Informationen und Beratung für ihre Mitglieder/Mieter:
ProPotsdam GmbH / Arbeiter-Bau-Verein Potsdam eG
GEWOBA Wohnungsverwaltungs- Templiner Str. 11
gesellschaft Potsdam mbH 14473 Potsdam
Pappelallee 4 Tel. 0331-2704915
14469 Potsdam arbeiterbauverein@gmail.com
Tel. 0800 247365 1
info@propotsdam.de
Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx“ Potsdamer Wohnungsgenossenschaft
Potsdam eG 1956 eG
Saarmunder Str. 2 Zeppelinstr. 152
14478 Potsdam 14471 Potsdam
Tel. 0331-6458-0 Tel. 0331-97 165 20
info@wgkarlmarx.de info@pwg1956.de
Potsdamer Wohnungsbau- Haus- und Grundeigentümerverein
genossenschaft eG Potsdam und Umgebung e.V.
An der Alten Zauche 2 Bertha-v.-Suttner-Str. 10
14478 Potsdam 14469 Potsdam
Tel. 0331-888320 Tel. 0331-280 3664
info@pbg-potsdam.de verein@hug-potsdam.org
Deutscher Mieterbund Deutscher Mieterbund
Babelsberger Mieterverein e. V. Mieterverein Potsdam und Umgebung e. V.
Plantagenstr. 18 Behlertstraße 45
14482 Potsdam 14467 Potsdam
Tel. 0331-742201 Tel. 0331-900 901
mail@babelsberger-mieterverein.de info@mieterverein-potsdam.de
Wohnungsbaugenossenschaft Gewoba eG Babelsberg
Potsdam West eG Paul-Neumann-Str. 33 a
Schillerplatz 20 14482 Potsdam
14471 Potsdam Tel. 0331-7481970
Tel. 0331-9716990 info@gewoba-eg-babelsberg.de
WBG.Potsdam-West@t-online.de
GWG Bauverein Babelsberg eG Wohnungsbaugenossenschaft 1903
Kopernikusstr. 57 Potsdam eG
14482 Potsdam Fr.-Ebert-Str. 40
Tel. 0331-70 52 38 14469 Potsdam
info@gwgbauvereinbabelsberg.de Tel. 0331-288980
info@wbg1903pdm.de
WBG „Daheim“ eG BFW Landesverband Berlin/Brandenburg
Kolonie Daheim 1 Französische Straße 55
14473 Potsdam 10117 Berlin
Tel. 0331-292167 Tel. 030-230958-0
info@wbgdaheim.de
Haus & Grund online e.V.
Behlertstraße 35
14467 Potsdam
Telefon: 0331 - 96 79 58 48
E-Mail: info@hausundgrund24.de
12Herausgeber: Landeshauptstadt Potsdam Der Oberbürgermeister Verantwortlich: Bereich Wohnen in Zusammenarbeit mit dem Bereiche Statistik und Wahlen und dem Arbeitskreis Mietspiegel Friedrich-Ebert-Straße 79/81 14469 Potsdam www.potsdam.de Foto: LHP/Robert Schnabel Stand: August 2018 Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Quellenangabe.
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