MIETSPIEGEL 2021 STADT NEUSTADT AM RÜBENBERGE
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STADT NEUSTADT AM RÜBENBERGE MIETSPIEGEL 2021
Vorwort Liebe Bürgerinnen und Bürger, alle zwei Jahre wird für die Region Hannover ein neuer qualifizierter Mietspiegel erstellt, so auch für Neustadt a. Rbge. Der Mietspiegel gilt mit Ausnahmen grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Neustädter Land und gibt Auskunft über die in der Stadt üblicherweise gezahlten Mieten für die verschiedenen Wohnungstypen. Damit bekommen Sie einen Über- blick und können die Mieten für die Objekte bezüglich der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage besser miteinander vergleichen. Der vorliegende Mietspiegel soll Ihnen somit als Orientierungshilfe bei Mietangele- genheiten aller Art dienen. Der vorliegende qualifizierte Mietspiegel ist damit eine verlässliche Quelle für Mieter sowie Vermieter und gibt damit beiden Vertragspartei- en einen guten Anhaltspunkt. Dominic Herbst Bürgermeister
Mietspiegel 2021
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Neustadt am Rübenberge 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Neustadt am Rübenberge 2021 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpersonen 12Hinweise zum Mietspiegel der 2 Geltungsbereich
Stadt Neustadt am Rübenberge
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie-
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge-
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein- mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom- und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung un-
mission waren beteiligt: terliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
und Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge-
Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
Städte und Gemeinden
Jahr),
• Deutscher Mieterbund Hannover
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Haus- und Grundeigentum Hannover (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter
nehmen in der Region Hannover • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
• IVD Nord
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• Amtsgericht Hannover der Mietzinsvereinbarung,
• ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
(als Mietspiegelerstellerin)
• Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg, werden.
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag
1. Januar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie Ver-
mieterinnen und Vermietern durchgeführten, empiri-
3 Zweck des Mietspiegels
schen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt zu
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen-
verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Grö-
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
ße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die soge-
eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
nannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertrags
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Verwaltungsaus- parteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem
schuss der Stadt anerkannt. fairen Interessenausgleich über eine angemessene
Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermit-
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
teln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
zu müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qua-
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht-
lifizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermie-
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
terin bzw. der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel der
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
Mieterin bzw. dem Mieter mitzuteilen, wenn der Miet-
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
spiegel Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei
reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der
im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vor-
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2021
schrift gilt auch dann, wenn die Vermieterin bzw. der 4.2 Wohnwertmerkmale
Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als
den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh-
der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtig- nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus-
keit für sich. stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu- • Wohnungsgröße,
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Ausstattung,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
• Beschaffenheit.
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
ausgeschlossen,
Gebäude) abgebildet.
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeit-
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
raums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
(ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisie-
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
rung oder höherer Betriebskosten).
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti- halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun- gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl indirekt berücksichtigt.
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
ist, kann erst nach eingehender Prüfung und Anwen-
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
dung der nachfolgenden Hinweise entschieden wer-
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
den.
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei-
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
4.2.1 Art
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht direkt
gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine
einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor allem
erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichs-
die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen im Ge-
miete an.
bäude gemeint.
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
4 Begriffsbestimmungen
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
4.1 Mietbegriff
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han-
Mietspiegel abgelesen werden.
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte
4.2.2 Wohnungsgröße
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ-
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und
che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz-
empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Be-
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw.
rechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch-
führung der Schönheitsreparaturen besteht.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohn- 4.2.4 Ausstattung
fläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume
außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Boden Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus-
raum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien und stattung, die durch die Vermieterin bzw. den Vermie-
Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer Flä- ter gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom Mieter
che bei der Ermittlung der Wohnungsgröße eingerech- auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale
net werden. bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen- Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt: berücksichtigt:
• bis unter 45 m² Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
• 45 bis unter 65 m²
WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn-
• 65 bis unter 85 m² räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
• 85 m² und mehr
falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des
Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit un-
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel
terschiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grund-
Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön-
sätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen
nen 27 Punkte erreicht werden.
wesentlich durch die während bestimmter Zeitperio-
den übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich
Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es
für das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung.
werden zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale verge-
Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung,
ben, die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis aus-
Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden.
wirken können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich- erhalten einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern deren Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Im Mietspiegel für Neustadt am Rübenberge werden Ausstattungsmerkmal
vergabe
folgende Baualtersklassen unterschieden:
Küche
• bis 1960
Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
• 1961 - 1994
Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
• 1995 - 2020 Schränken
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas-
das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk-
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann ge- tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge- 1
rechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesentli- schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
chem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung ge- -truhe, Mikrowellenherd)
schaffene Wohnwert dieses rechtfertigt.
Warmwasserversorgung 1
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade-
1
wanne
6Mietspiegel 2021
Neuwertige bzw. moderne Badausstat- der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin-
1
tung zuzurechnen.
Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1 der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
wertiger Bodenbelag
Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
überwiegend nicht freiliegend (die Zu- gende Regeln:
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1
• 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
Waschbecken oder der Heizung befinden,
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span-
sind damit nicht gemeint)
nenunterwert und Mittelwert
Fußbodenheizung 2
• 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Bad mit Fenster 2 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Spannenunterwert und Mittelwert
Wohnung allgemein
• 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die-
2 nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
lenboden in mindestens einem Raum
Mittelwert und Spannenoberwert
Isolierverglasung 1
• 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
Gegensprechanlage mit Türöffner 1 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
telwert und Spannenoberwert
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel-
1
litenanlage Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie-
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein- 2
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat-
trächtigung)
tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie- – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
ter zugängliche und zur Verfügung ste- 1
hende Grünfläche)
4.2.5 Wohnlage
Aufzug im Haus 1
Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
Abschließbarer Fahrradabstellraum in-
1 berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
nerhalb oder außerhalb des Gebäudes
Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
Energetik rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Wohnungen in Gebäuden mit einem
stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas-
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
serbereitung von
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
berücksichtigt werden.
1960 errichteten Gebäuden
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi-
schen 1961 und 1977 errichteten Ge-
2
bäuden 5 Anwendung
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
1995 und 2014 errichteten Gebäuden
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
errichteten Gebäuden
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be-
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener- triebskostenabrechnung entnehmen.)
giegieverbrauchsausweis für das Gebäude entnom-
2. Feststellen des Baualters
men werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
7Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs-
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
Spannenunterwert1: 4,85 €, Mittelwert2: 5,79 €, Span-
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
nenoberwert3: 6,91 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
4,85 € 5,32 € 5,79 € 6,35 € 6,91 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baual
tersklasse 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis un
Spannen- Mittelwert2 Spannen-
ter 65 m²). Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 5,79 € m²
unterwert1 oberwert3
Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt
zwischen 4,85 bis 6,91 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 5,79 €/m² und 6,35 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger
5.1 Mietspiegel der Stadt Neustadt am Rübenberge
Bodenbelag im Bad
2021
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
überwiegend nicht freiliegend
1961 1995
Baualtersklasse bis 1960
• Bad mit Fenster bis 1994 bis 2020
• Isolierverglasung A B C
Wohnungsgröße
• Gegensprechanlage mit Türöffner
5,47 5,61 7,45
Unter 45 m² 1
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage 4,73 - 6,12 4,83 - 6,72 5,16 - 10,27
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest-
45 m² bis 5,79 5,79 7,00
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung) 2
unter 65 m² 4,95 - 7,20 4,85 - 6,91 5,28 - 9,07
• Aufzug im Haus
65 m² bis 5,67 5,63 7,06
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder 3
unter 85 m² 4,94 - 6,79 4,82 - 6,55 5,08 - 9,18
außerhalb des Gebäudes
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 5,44 5,69 7,48
85 m² und mehr 4
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes- 4,14 - 6,89 4,62 - 7,12 5,03 - 9,97
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu-
den.
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert 2. Zeile: Unter- und Oberwert
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi- der 4/5-Spanne
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
B2 1,12 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs-
Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
zwischen 5,79 €/m² und 6,35 €/m².
8Mietspiegel 2021
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
(Stand 1. Juli 2021) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh-
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffentli-
chen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über-
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver- steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei-
Umständen ergibt. ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
barung ist unwirksam.
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind
miete
Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö- des § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
barung ist unwirksam.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
men werden auf
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver-
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
und Lage einschließlich der energetischen Ausstat-
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah-
(§ 558e),
ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage ständigen,
festgelegt worden ist.
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in- bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen-
nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den nung von drei Wohnungen.
§§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten
zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung
in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde
auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2
besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz
stützt.
3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er-
mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für
die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu be-
stimmen.
9(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit- erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs.
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen-
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da-
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde-
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungs in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
verlangens. Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel-
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu- (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie- vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be-
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge- § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan- (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam.
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüb
liche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver-
Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an-
erkannt worden ist.
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge- (Stand 25. November 2003)
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier- Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver- Verordnung anzuwenden.
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
§ 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts- § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor- anzurechnen.
10Mietspiegel 2021
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
6.
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn- Betracht die Grundflächen von
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur
1.
Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidun-
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
gen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn
die Bewohner bestimmt sind.
sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufwei-
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von sen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Qua
dratmeter beträgt,
1.
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
3. Türnischen und
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht
bis zum Fußboden herunterreichen oder bis
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Me-
gender Räume:
ter oder weniger tief sind.
1. Zubehörräume, insbesondere:
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
a. Kellerräume, stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
b. Abstellräume und Kellerersatzräume
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
außerhalb der Wohnung,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmi-
c. Waschküchen,
gungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren
d. Bodenräume, nach dem Bauordnungsrecht der Länder ge-
fertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches
e. Trockenräume,
Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
f. Heizungsräume und geeignet sein und
g. Garagen, 2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel-
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
der Länder genügen, sowie worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
3. Geschäftsräume.
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi- § 4 Anrechnung der Grundflächen
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Die Grundflächen
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge-
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. von mindestens zwei Metern sind vollständig,
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
einzubeziehen die Grundflächen von von mindestens einem Meter und weniger als zwei
Metern sind zur Hälfte,
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
Fensterumrahmungen, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
Räumen sind zur Hälfte,
3.
fest eingebauten Gegenständen, wie z. B.
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade-
sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
oder Duschwannen,
zur Hälfte
4. freiliegenden Installationen,
anzurechnen.
11Weitere Informationen und Ansprechpersonen Stadt Neustadt am Rübenberge Tel. 0 50 32 / 84 – 0 Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Stadt Neustadt am Rübenberge Der Bürgermeister Nienburger Straße 31 31535 Neustadt a. Rbge. Telefon (0 50 32) 84 - 0 Telefax (0 50 32) 84 - 4 30 E-Mail stadtverwaltung@neustadt-a-rbge.de Internet www.neustadt-a-rbge.de Foto Seite 2: Jesse Wiebe Druck Region Hannover, Team Medienservice
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