MLP Studentenwohnreport 2021 - In Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft
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MLP Studentenwohnreport 2021 In Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 2
Inhaltsverzeichnis
VORWORT 3
ZUSAMMENFASSUNG 5
EINLEITUNG 7
STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 9
DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU UND ENTWICKLUNG 18
STUDENTENWOHNPREISINDEX 23
MIETKOSTENVERGLEICH MUSTERWOHNUNG 34
STUDIERENDE UND WAHLPROGRAMME 39
SCHLUSSFOLGERUNGEN 47
METHODIK 50
ABBILDUNGS-, TABELLEN- UND LITERATURVERZEICHNIS 52
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 VORWORT 3
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
der MLP Studentenwohnreport untersucht wiederholt den Woh- Schon heute ist klar: Es wird Jahre dauern, bis die finanziellen Ver-
nungsmarkt an 30 großen Hochschulstandorten und die jüngsten luste und strukturellen Verwerfungen ausgeglichen sind. Um wieder
Ergebnisse bedeuten für angehende Studierende vor allem eines: vollständig in die Erfolgsspur zu kommen, sind Innovationen unver-
Ihre Wohnungssuche wird eine Herausforderung. Denn das ohnehin zichtbar! Denn die Pandemie hat uns besonders deutlich gezeigt, wo
hohe Mietenniveau für studentisches Wohnen ist in vielen – wenn die Schwachstellen in unserem Land liegen – unter anderem im Bil-
auch nicht mehr in allen – Städten nochmals gestiegen. Und selbst dungsbereich. Nun sind wir mehr denn je gefragt, mit neuen Ideen
bei den spürbar sinkenden Mieten in Karlsruhe oder Stuttgart wurde dagegenzuhalten.
zuvor bereits ein so hohes Preisniveau erreicht, dass die Studieren-
den sich auch dort weiterhin schwertun, eine für sie bezahlbare Un- Unabhängig von den Corona-Folgen verlangen die großen Transfor-
terkunft zu finden. mationsfelder unserer Zeit – allen voran der Klimawandel und die
Digitalisierung – unserer Gesellschaft alles ab. Umso mehr brauchen
Zudem müssen sich Wohnungssuchende zukünftig auf noch mehr wir kluge Köpfe. Folglich sind wir darauf angewiesen, dass unsere
Konkurrenz einstellen: Mit zunehmender Normalisierung des gesell- Hochschulen auch weiterhin talentierte junge Leute ausbilden und
schaftlichen Lebens ist mit größeren Nachholeffekten zu rechnen – dafür fit machen, innovative Ideen hervorzubringen und eine ent-
etwa durch Studierende, die ihren Studienstart wegen Corona auf- scheidende Rolle im bevorstehenden Wandel zu spielen. Wir können
geschoben haben oder bislang aus dem Elternhaus heraus studiert es uns in dieser herausfordernden Gemengelage schlicht nicht leisten,
haben. Gerade für Erstsemester mit begrenztem Budget und ohne unser großes akademisches Potenzial nicht vollständig auszuschöp-
Netzwerk am gewünschten Studienort wird es dann auf dem Woh- fen. Daher ist es auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Politik die
nungsmarkt nochmals schwieriger. problematische Wohn- und Finanzsituation dieser Gruppe weitge-
hend ignoriert. Es ist längst überfällig, dass sie hier einen besseren
Stichwort Budget – auch hier werden Studierende durch Corona emp- Rahmen setzt!
findlich getroffen: Nachdem ihr Median-Nettoeinkommen in jüngerer
Zeit bereits leicht gesunken ist, hat sich bei vielen die Erwerbssituation Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre des MLP Studenten-
durch die Lockdowns nochmals erheblich verschlechtert. Auch die wohnreports 2021.
Einkommenseinbußen der Studierenden spiegeln wider, wie sehr un-
sere Wirtschaft von der Corona-Krise unvermittelt getroffen wurde. Dr. Uwe Schroeder-Wildberg, Vorstandsvorsitzender MLP SE
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 VORWORT 4
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
Studierende sind von der Corona-Pandemie besonders hart dend prägen. Schon allein deswegen sollten die Rahmenbe-
getroffen. Der Übergang zur Online-Lehre hat die meisten dingungen des Studiums und die spezifischen Probleme die-
Hochschulen und Studierenden plötzlich und unvorbereitet ser Gruppe – etwa bei der Finanzierung und Wohnraumver-
getroffen. Die geforderte und notwendige räumliche Isolati- sorgung – viel stärker in den Fokus der gesellschaftlichen
on hat Studierenden viel abverlangt und nicht nur das Ler- Debatte genommen werden.
nen und die Vorbereitungen auf Prüfungen erschwert. Dar-
über hinaus gab es finanzielle Einbußen, weil Nebenjobs in Mit Blick auf den Wohnungsmarkt scheint sich die Lage zu-
der Gastronomie und der Veranstaltungsbranche weggefal- mindest kurzfristig nicht wesentlich weiter verschärft zu ha-
len sind. Trotz dieser erheblichen Herausforderungen spie- ben, doch dies sollte keinesfalls zum Anlass genommen wer-
len Studierende in der medialen Debatte um die Folgen der den, im Wohnungsbau nachzulassen. Im Gegenteil: Es ist
Corona-Pandemie allenfalls eine untergeordnete Rolle. Und damit zu rechnen, dass nach der Corona-Pandemie die Zahl
wie unsere Analyse der Wahlprogramme zeigt, werden Stu- der Umzüge sowie die internationale Zuwanderung wieder
dierende auch in den Plänen der Parteien kaum berücksich- zunimmt und damit die Nachfrage in den Groß- und Uni-
tigt, auch nicht in Bezug auf ihre Wohnsituation – oder aber, versitätsstädten abermals anzieht. Daher müssen nach wie vor
die Vorschläge der Parteien erschweren sogar die zukünftige alle Anstrengungen darauf ausgerichtet werden, das Woh-
Wohnungssuche der Studierenden. nungsangebot für Studierende zu erhöhen und die Hochschul-
standorte zu stärken.
Studierende sind jedoch nicht nur eine relevante Wähler-
gruppe mit knapp drei Millionen Wählern – sie sind auch
für die Zukunft des Landes von entscheidender Bedeutung.
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der deutschen
Sie stellen die künftigen Leistungsträger und Leistungsträ- Wirtschaft
gerinnen des Landes dar, ihre Kreativität, ihre Innovationen
und ihre Leistungsbereitschaft wird die Zukunft entschei-
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 5
Zusammenfassung der Ergebnisse.
D
ie Mieten für studentisches Wohnen sind zum Ende des Sommerse-
mesters 2021 über alle 30 untersuchten Hochschulstandorte hinweg
im Durchschnitt um 1,8 Prozent höher als im Vorjahr. In einer Son-
derauswertung für WG-Zimmer zeigt sich, dass auch in diesem Segment die
Mieten um 0,9 Prozent angestiegen sind. Kommend von einem hohen Preis-
niveau aufgrund der starken Steigerungsraten in den vergangenen Jahren
bleibt die Situation auf dem Wohnungsmarkt für Studierende also weiterhin
schwierig, wenngleich die Dynamik zumindest vorerst etwas nachgelassen
hat. Dies ist das zentrale Ergebnis des MLP Studentenwohnreports 2021.
Es gibt jedoch erhebliche regionale Unterschiede bei den Mietentwicklun-
gen. So stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahr in Freiburg um fast
6 Prozent, in Berlin um 5,4 Prozent und in Konstanz, Leipzig und Müns-
ter jeweils um mehr als 4 Prozent. In Stuttgart und in Karlsruhe hingegen
sind die Mieten gegenüber dem Vorjahr um 2,6 und 1,4 Prozent gesun-
ken. Ursächlich für die teilweise geringere Preisdynamik dürfte vor allem
die Corona-Pandemie sein. Schließlich ist das Einwohnerwachstum in den
Großstädten insgesamt niedriger, zudem haben etliche potenzielle Studie-
rende den Beginn ihres Studiums hinausgezögert, was sich an der gerin-
geren Studienanfängerzahl ablesen lässt. Eine Folge dieser Entwicklung
ist auch eine deutliche Angebotsausweitung in einzelnen Märkten wie
etwa Darmstadt, Stuttgart oder München.
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 ZUSAMMENFASSUNG 6
Um die Preisentwicklung in den einzelnen chen, hier kostet eine Musterwohnung 802 Euro Jahren zuvor schon stagnierten. Entsprechend
Standorten besser vergleichbar zu machen, wur- monatlich und ein Muster-WG-Zimmer 554 Euro. sollte das Engagement für die Verbesserung
den eine studentische Musterwohnung sowie Darauf folgen Stuttgart (750 bzw. 440 Euro) und des Angebots für studentisches Wohnen nicht
ein Muster-WG-Zimmer konzipiert. Für die stu- Köln (663 bzw. 398 Euro). In Dresden, Bochum, nachlassen.
dentische Musterwohnung wurden unter ande- Greifswald, Leipzig und Magdeburg kostet eine
rem bei einer „normalen“ Ausstattungsqualität Musterwohnung hingegen weniger als 400 Euro Die Analyse der Wahlprogramme zeigt jedoch,
eine Wohnfläche von 30 Quadratmetern und monatlich und der Preis für ein WG-Zimmer dass die Studierenden nicht im Fokus der Par-
eine Lage in direkter Umgebung zur nächstgele- liegt bei unter 250 Euro. teien stehen. Zwar sind sich alle betrachteten
genen Hochschule unterstellt. Analog dazu wur- Parteien einig, dass es Flexibilisierungen beim
de ein Muster-WG-Zimmer mit einer Größe von Auch wenn die Preissteigerungen im Markt für BAföG geben soll – substanzielle Verbesserun-
20 Quadratmetern entworfen. Die ausgewiese- studentisches Wohnen zuletzt etwas weniger gen finden sich aber kaum. Auch bezüglich der
nen Mieten sind als Warmmieten zu verstehen dynamisch waren, deutet viel darauf hin, dass Wohnsituation gibt es wenig konkrete Vorstel-
und enthalten 20 Prozent Wohnnebenkosten. es sich nur um ein vorübergehendes Phänomen lungen. CDU/CSU und FDP fokussieren sich
handelt. Mit zunehmender Impfquote und Nor- vor allem auf die Ausweitung des Wohnungs-
Bemerkenswert ist die Entwicklung im Markt malisierung des gesellschaftlichen Lebens wird baus, bleiben dabei aber vage. SPD, Bündnis
für WG-Zimmer. Dieses Marktsegment wird auch die Mobilität junger Menschen wieder 90/Die Grünen sowie Die Linke setzen hinge-
fast ausschließlich von Studierenden nachge- zunehmen. Somit ist von einer stärkeren Erhö- gen auf schärfere Mietpreisregulierungen – was
fragt, weshalb es hier insgesamt eine geringere hung der Studierendenzahlen im nächsten Jahr aufgrund einer weiteren Verknappung des Wohn-
Dynamik gab. In nach wie vor besonders ange- auszugehen, außerdem kann mit einer stärke- angebots die Situation für studentische Woh-
spannten Märkten wie etwa in München sind ren arbeitsplatzbegründeten Zuwanderung in nungssuchende sogar noch erheblich verschlech-
jedoch auch überdurchschnittliche Mieterhö- die Großstädte gerechnet werden. Zudem ist zu tern könnte, wie das Beispiel Berlin zeigt. ❚
hungen in diesem Segment zu beobachten, was beachten, dass sich die finanzielle Situation der
die große Interdependenz der Teilmärkte im Studierenden eher negativ entwickelt hat – vie-
Wohnungsmarkt unterstreicht. Der teuerste le hatten Verdiensteinbußen wegen der Lock-
Standort für Studierende ist nach wie vor Mün- downs, nachdem ihre Einkommen auch in den
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 7
Einleitung
Wohnen in Universitätsstädten: Preisniveau weiterhin
vielerorts sehr hoch.
D
er Markt für studentisches Wohnen
ist seit mindestens Ende der 2000er
Jahre angespannt, die Mietsteige-
rungen sind hier besonders dynamisch. Für
Studierende ist der Wohnungsmarkt dabei ins-
besondere deshalb herausfordernd, weil sie nur
über wenig Einkommen verfügen und gleich-
zeitig die Konkurrenz um günstige und kleine
Wohnungen in zentralen Lagen besonders groß
ist. Schließlich sind solche Wohnungen auch
für junge Erwerbstätige, Fernpendler, Auszubil-
dende, internationale zuziehende Fachkräfte
und Senioren interessant. Daran hat auch die
Corona-Pandemie nichts geändert, wie schon
die Ergebnisse des MLP Studentenwohnreports
im letzten Jahr gezeigt haben. Mit Blick auf die
aktuellen Ergebnisse ist allerdings festzustellen,
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 EINLEITUNG 8
abbildet, werden ebenfalls Analysen zu Me-
dian-Mieten und zu regional vergleichbaren
Musterwohnungen durchgeführt. Als Son-
derthema werden diesmal mit Blick auf die
anstehende Bundestagswahl die Wahlprogram-
me der Parteien ausgewertet – die Entwicklun-
gen am Berliner Wohnungsmarkt in den letzten
Jahren bilden dafür ein interessantes Reallabor
zur Bewertung der politischen Forderungen.
dass sich die Teilmärkte stärker ausdifferenziert mals Mietniveau und -entwicklung von WG-Zim- Darüber hinaus wird auch auf die Entwicklung
haben und zumindest in einigen Großstädten mern separat dargestellt. Die analysierten Daten der Studierendenzahlen und der Anzahl an
die Dynamik nicht wesentlich weiter anzieht – werden seit zwei Jahren von der Value AG (ehe- Inseraten eingegangen. Insgesamt deutet sich
vor allem im Segment der WG-Zimmer. Aller- mals Empirica Systeme) bereitgestellt. Wie in den an, dass sich die angespannte Situation auf dem
dings könnte es sich dabei nur um eine tempo- Reports zuvor geht die Auswertung davon aus, studentischen Wohnungsmarkt zuletzt nicht
räre „Verschnaufpause“ auf einem zuvor schon dass die Studierenden keinen Wohnheimplatz be- wesentlich weiter verschärft hat – was sich an
hohen Niveau handeln. kommen und sich am freien Markt umschauen der gestiegenen Anzahl der Angebote als auch
müssen – was für die meisten Studierenden, die an der geringeren Dynamik der Mietentwick-
Im MLP Studentenwohnreport wird der Markt für das Studium den Heimatort verlassen, häufig lung festmachen lässt. Allerdings könnte es sich
für studentisches Wohnen betrachtet. Hierzu zäh- Realität sein dürfte. Insgesamt wird die Analyse um einen zeitlich begrenzten Effekt handeln,
len vor allem kleine Wohnungen mit weniger als für 30 Hochschulstandorte durchgeführt. da die Corona-Pandemie dazu geführt hat, dass
40 Quadratmetern Wohnfläche und einfacher der Studienbeginn und Umzüge verschoben
oder mittlerer Ausstattung sowie in der Nähe der Neben dem eigentlichen Studentenwohnpreisin- wurden. Möglich ist, dass die Mietpreisdynamik
Universität oder Fachhochschule gelegen. Darü- dex, der die reine qualitätsbereinigte Mietent- schnell wieder anzieht, wie im Schlusskapitel
ber hinaus werden in diesem Report auch erst- wicklung im Markt für studentisches Wohnen diskutiert wird. ❚
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 9
Studierende und Wohnungsmärkte
Bezahlbarer Wohnraum bleibt knapp – trotz oftmals
erweitertem Angebot.
D
ie Zahl der Studierenden ist in den letzten 20 Jah-
ren deutlich gestiegen. Besonders im Zeitraum 2008
bis 2012 gab es einen großen Sprung, wie Abbil-
dung 2-1 zeigt. Ursächlich hierfür waren vor allem doppelte
Jahrgänge aufgrund verkürzter Schulzeiten und der Wegfall
der Wehrpflicht sowie eine insgesamt höhere Studiennei-
gung. Diese Entwicklung hat sich in den letzten Jahren etwas
abgeflacht, wobei im Wintersemester 2020/21 in Deutschland
laut dem Statistischen Bundesamt 2,95 Millionen Studierende
eingeschrieben waren (Destatis, 2021). Dies sind etwa 53.000
mehr als im Vorjahr, die Wachstumsrate stieg dementsprechend
von 0,8 auf 1,8 Prozent. Gleichzeitig ist allerdings die Anzahl
der Studienanfänger auf knapp 419.000 zurückgegangen,
nach 429.000 im Wintersemester des Vorjahres. Zudem ist
auch die Studienanfängerquote rückläufig, also der Anteil
junger Menschen, die ein Studium aufnehmen. Die Quote be-
trägt nun 54,8 Prozent nach 57,6 Prozent im Vorjahr.
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 10
Entwicklung der Studierendenzahlen und Studienanfängerquote
In Millionen Studierende davon Studienanfänger Studienanfängerquote In Prozent
3 60
2,5 50
2 40
1,5 30
1 20
0,5 10
0 0
WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS WS
2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21
Quellen: Destatis (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 2-1MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 11 Gründe für diese Entwicklungen können in der vorläufigen Werte mit einer gewissen Unsicher- Unsicherheit vieler junger Menschen angesichts heit behaftet ist. So wurde im Studentenwohn- der Corona-Pandemie liegen. Aufgrund einge- report 2020 ein Rückgang der Studienanfänger- schränkter Mobilität warten zumindest einige quote im Jahr 2019 um 1,1 Prozentpunkte auf Studierende mit dem Eintritt in den Arbeits- Basis der vorläufigen Berichte angegeben, wobei markt, was sich auf die Studienzeit auswirkt. die revidierten Daten einen Anstieg um 0,3 Pro- Auf der anderen Seite zeigen sich Abiturienten zent aufzeigten. Dennoch ist davon auszugehen, verhaltener, mit Aussicht auf Online-Vorlesun- dass sich der vorläufig gemeldete Rückgang der gen und einen insgesamt schwierigeren Studi- Studienanfängerquote diesmal bestätigen sollte, enstart ein Studium aufzunehmen. Bestätigt wenn auch nicht unbedingt in Höhe von knapp wird diese Einschätzung durch die jüngsten 3 Prozent. Zudem ist zu beachten, dass die Zahl Daten des Bundesinstituts für Bevölkerungsfor- junger Menschen demografisch bedingt ab schung, das für 2020 ermittelt hat, dass es in Mitte der 2020er Jahre rückläufig sein wird, der Altersgruppe 18–24 Jahre 9,1 Prozent weni- sodass auch mit einem leicht rückläufigen Stu- ger Umzüge gab als im Vorjahr (Bundesinstitut dierendenpotenzial zu rechnen ist – sofern für Bevölkerungsforschung, 2021). Dementspre- dieser Rückgang nicht durch ausländische Stu- chend dürfte es in naher Zukunft eine größere dierende oder eine höhere Studienanfänger- Dynamik geben, wenn nach dem Ende der Pan- quote kompensiert wird. demie die Zahl der Studienanfänger auch wieder ansteigt und Umzüge nachgeholt werden. Darü- Regional gibt es mit Blick auf die Studierenden- ber hinaus ist zu beachten, dass es sich bei der zahlen sehr große Unterschiede. Von den 30 Studienanfängerquote um eine vorläufige Zahl betrachteten Universitätsstädten sind in 25 die handelt, die noch revidiert werden könnte. Er- Studierendenzahlen gestiegen (Abbildung 2-2). fahrungen aus dem letzten Jahr zeigen, dass ge- Besonders stark haben sich die Studierenden- rade das letzte Betrachtungsjahr auf Basis der zahlen an den Standorten Darmstadt (+3.500,
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 12
+7,7 Prozent), Dresden (+ 2.000, +5,2 Prozent) auch die durchschnittliche jährliche Steigerungs- Jena, Greifswald und Magdeburg. Trotz güns-
und Hamburg (+5.400, +4,9 Prozent) erhöht. rate der Studierendenzahlen der letzten 10 Jah- tiger Mieten schaffen es die überwiegend ost-
Dies ist insofern überraschend, da Dresden und re dargestellt wird. In diesem Zeitraum sind deutschen Studienstandorte also nicht, mehr
Darmstadt im Studentenwohnreport 2020 (Be- die Studierendenzahlen am stärksten in Düs- Studierende anzuziehen. Wesentlich hierfür
obachtungszeitraum Wintersemester 2019/20 seldorf gestiegen. Darüber hinaus gab es mit dürfte sein, dass die Zahl der jungen Menschen
zu Wintersemester 2018/19) noch am stärksten Hamburg, Aachen, Nürnberg, Frankfurt, Köln, in Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklen-
geschrumpft waren. Stuttgart, Hannover und Bonn weitere Stand- burg-Vorpommern rückläufig ist und es nicht
orte, in denen das Wachstum über 3,5 Prozent gelingt, junge Menschen aus den wachsenden
Generell weisen die Jahreszahlen eine relativ pro Jahr lag. Merkbar rückläufig war über den westdeutschen Großstädten mit angespannten
große Volatilität auf, weshalb in diesem Report Gesamtzeitraum die Studierendenzahl nur in Wohnungsmärkten vom Studienangebot in
Ostdeutschland außerhalb der Hauptstadtregi-
on zu überzeugen. Abbildung 2-2 zeigt zudem,
dass vor allem die großen Hochschulstandorte
in den letzten 10 Jahren stark gewachsen sind –
also gerade jene Standorte, in denen Studieren-
de mit zahlreichen anderen Gruppen wie jungen
Erwerbstätigen, Fernpendlern oder Single-Haus-
halten um günstige und gut gelegene Wohnun-
gen konkurrieren müssen.
Neben der Zahl der Studierenden wird auch
die Zahl der inserierten Mietwohnungsange-
bote betrachtet. Erstmals wird dabei in diesem
Jahr auch der Markt für WG-Zimmer separat
betrachtet und mit dem Gesamtangebot (ohneMLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 13
Veränderung der Studierendenzahlen nach Hochschulstandort
In Prozent Veränderung zum Vorjahr Durchschnittliche jährliche Veränderungsrate der letzten 10 Jahre
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
–1
–2
–3
–4
Darmstadt
Dresden
Hamburg
Aachen
Freiburg
Münster
Greifswald
Jena
Nürnberg
Kiel
Ulm
München
Frankfurt
Köln
Heidelberg
Mainz
Berlin
Konstanz
Stuttgart
Göttingen
Tübingen
Leipzig
Mannheim
Bremen
Hannover
Bochum
Bonn
Karlsruhe
Magdeburg
Düsseldorf
Quellen: Destatis (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 2-2MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 14 Wohnungen mit hochwertiger Qualität) bezie- für Studierende wie WG-Zimmer und kleine hungsweise mit den Angeboten kleiner Woh- Wohnungen ist an den Wohnungsmärkten sehr nungen (kleiner als 40 Quadratmeter) vergli- unterschiedlich (siehe Abbildung 2-3). Erwar- chen. Die Zahl der inserierten Wohnungen wird tungsgemäß ist der Angebotsanteil typischer dabei ins Verhältnis zur Zahl der eingeschriebe- Studentenwohnungen in den typischen Univer- nen Studierenden gesetzt. Dabei wird die Situa- sitätsstädten hoch und im Gegensatz dazu rela- tion im Wintersemester 2020/21 mit der im Vor- tiv gering in Großstädten mit verhältnismäßig jahreszeitraum (Wintersemester 2019/20) ver- niedrigem Studierendenanteil und vergleichs- glichen. Bei den Wohnungsangeboten werden weise moderatem Mietniveau, siehe vor allem entsprechend die Summen der Anzeigen aus Leipzig, Magdeburg, Dresden und Hannover. dem vierten Quartal und dem ersten Quartal des Folgejahres berücksichtigt. Dies soll einen Abbildung 2-3 zeigt auch, dass die Spanne der Überblick über die verfügbaren Wohnungen für verfügbaren typischen Studentenwohnungen Studierende geben. Allerdings muss beachtet in Relation zu den Studierenden sehr unter- werden, dass die Aussagekraft je nach Standort schiedlich ist. In einigen Standorten wie etwa sehr unterschiedlich sein kann. So konkurrie- Darmstadt, Tübingen, Jena oder Bochum liegt ren Studierende in den bevölkerungsreichsten das Verhältnis bei zwei angebotenen kleinen Großstädten mit deutlich mehr Haushalten als Wohnungen und WG-Zimmern je 100 Studie- etwa in typischen Universitätsstandorten wie rende, in anderen Standorten sind es dagegen Heidelberg, Tübingen, Münster oder Jena. Diese mehr als sechs. Auffällig ist, dass gerade in den Konkurrenz zwischen verschiedenen Bevölke- größten Großstädten das Verhältnis günstiger rungsgruppen dürfte im Segment der kleinen, ist als in den verhältnismäßig kleineren Städ- zumeist zentral gelegenen Wohnungen deutlich ten, allerdings haben gerade dort Studierende stärker ausprägt sein als bei den WG-Zimmern. viele Konkurrenten. Bei einem Standort wie Auch der Anteil der typischen Wohnangebote Bochum ist darüber hinaus zu berücksichtigen,
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 15
Anzahl der Wohnungsangebote im Wintersemester 2020/21
Angebote je 100 Studierende Anzahl WG-Angebote Anzahl Angebote kleiner Wohnungen (kleiner als 40 m²) Anzahl alle Wohnangebote (ohne hochwertige Qualität)
30
28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Leipzig
Magdeburg
Dresden
Hannover
Bremen
Hamburg
Stuttgart
Greifswald
Frankfurt
München
Nürnberg
Berlin
Mannheim
Konstanz
Kiel
Köln
Göttingen
Aachen
Bonn
Ulm
Bochum
Mainz
Karlsruhe
Münster
Tübingen
Freiburg
Jena
Darmstadt
Heidelberg
Düsseldorf
Quellen: Destatis (2021), Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 2-3MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 16
Insgesamt erfreulich für Studierende ist, dass Einen Sonderfall stellt Berlin dar – hier ist im
an fast allen Standorten die Zahl der Angebote Vergleich zum Vorjahr die Zahl der Inserate
gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist (siehe Ab- rückläufig. Dies ist vor allem auf den Mieten-
bildung 2-4). Insbesondere in den süddeutschen deckel zurückzuführen, denn dieser hat zu ei-
Großstädten Stuttgart, Karlsruhe und München ner deutlichen Reduktion des Angebots geführt
gab es einen deutlichen Anstieg der inserierten (vgl. auch Kapitel 6). Nachdem der Mietende-
Wohnungen, gerade in Stuttgart hat sich dies ckel vom Bundesverfassungsgericht für nichtig
auch unmittelbar auf die Mietentwicklung aus- erklärt wurde, steigt die Zahl der angebotenen
gewirkt. Doch auch in vielen anderen Städten Mietwohnungen wieder, das ursprüngliche Ni-
gab es einen Sprung bei den Angeboten. Die veau ist aber noch nicht erreicht.
Angebotsanstiege im Vergleich zum Vorjahr
sind zum Teil auf die Corona-Pandemie zurück- Eine Besonderheit zeigt sich darüber hinaus
zuführen, denn gerade im ersten Jahr der Pan- im Hinblick auf den Markt für WG-Zimmer.
demie gab es kaum Umzüge und nur eine ein- In diesem Segment gab es relevante Rückgänge
dass Studierende leicht auf angrenzende Städte geschränkte Mobilität. Allerdings ist die Zahl an Angeboten in den Universitätsstandorten
ausweichen können. Zudem ist zu beachten, der Inserate auch im Vergleich zur Zeit vor der Tübingen, Bonn, Aachen, Heidelberg und Dres-
dass in einigen Städten, wie zum Beispiel Mag- Corona-Pandemie höher, was zumindest vor- den. Und auch an den meisten anderen Stand-
deburg oder Leipzig, das Angebot abseits läufig für eine gewisse Entspannung des Woh- orten ist das Wachstum zumindest weniger
klassischer Studierendenwohnungen (kleine nungsmarktes spricht – wobei das Niveau der ausgeprägt als im Markt für kleinere Wohnun-
Wohnungen, WG-Zimmer) so groß ist, dass Anzeigen je Studierendem nach wie vor niedrig gen. Dies stärkt die These, dass viele Studierende
aufgrund des moderaten Preisniveaus auch die- ist. Auffällig ist dabei, dass an vielen Standor- etwas länger studieren und sich daher die Zahl
se Wohnungen nachgefragt werden. Für den ten die Angebotszahl kleiner Wohnungen über- der Angebote in diesem oft nur von Studierenden
Standortvergleich sollte jedoch auch die relative proportional stark gestiegen ist, insbesondere in genutzten Segment verhaltener entwickelt. ❚
Veränderung in den Blick genommen werden. Darmstadt, Mainz und München.MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDIERENDE UND WOHNUNGSMÄRKTE 17
Veränderung der Wohnungsangebote im Wintersemester 2020/21 zum Vorjahressemester
In Prozent Veränderung Anzahl WG-Angebote je 100 Studierende Veränderung Anzahl alle Wohnangebote (ohne hochwertige Qualität)
je 100 Studierende
Veränderung Anzahl Angebote kleiner Wohnungen (kleiner als 40 m²) je 100 Studierende
80
70
60
50
40
30
20
10
0
–10
–20
Stuttgart
Karlsruhe
München
Darmstadt
Mainz
Frankfurt
Hannover
Tübingen
Konstanz
Mannheim
Bremen
Münster
Magdeburg
Nürnberg
Göttingen
Köln
Ulm
Bochum
Bonn
Aachen
Freiburg
Hamburg
Greifswald
Kiel
Heidelberg
Leipzig
Dresden
Jena
Berlin
Düsseldorf
Quellen: Destatis (2021), Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 2-4MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 18
Durchschnittliches Mietniveau und Entwicklung
Studentischer Wohnraum deutlich teurer als der
Durchschnitt.
I
m Folgenden wird die Mietpreisentwick-
lung an den 30 Hochschulstandorten dar-
gestellt. Als Besonderheit in diesem Jahr
werden auch hier die Angebote für WG-Zim-
mer separat betrachtet. Begonnen wird mit der
Analyse des durchschnittlichen Mietniveaus
für kleine Wohnungen (kleiner als 40 Quadrat-
meter). Dazu werden die Median-Mieten und
nicht das arithmetische Mittel ausgewertet,
da der Median robuster gegenüber Ausreißer-
werten reagiert. Aus statistischer Sicht sind
Durchschnittsmieten und selbst die robusteren
Medianwerte jedoch problematisch, um Prei-
sentwicklungen zu vergleichen. Schließlich kön-
nen Mieten nicht nur deswegen steigen, weil
Wohnungen knapper geworden sind, sondern
auch, weil sich etwa die Qualität verbessert hat.MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU UND ENTWICKLUNG 19
Durchschnittsmieten erfassen beides, sowohl nungen aufgrund besserer Ausstattung oder Quadratmeter) an allen 30 betrachteten Hoch-
die veränderten Knappheiten als auch mögliche aufgrund von Knappheiten teurer werden – schulstandorten. Im Gegensatz zur Auswertung
Qualitätsveränderungen, weshalb sie Entwick- in jedem Fall bedeutet es höhere Wohnkosten. der Studierenden- und Angebotszahlen können
lungen insgesamt verzerrt darstellen, wenn Deutlich relevanter dürfte hingegen sein, ob bei den Angebotsmieten aktuellere Daten mit
sich das Angebot strukturell ändert. Dennoch das Angebot oder die Mieten in Nähe zur Hoch- Stand 30.06.2021 ausgewertet werden. Sortiert
ist es sinnvoll, auch die Durchschnittsmieten zu schule steigen. sind die Standorte in Abbildung 3-1 gemäß
betrachten, denn diese stellen letztlich das am der Median-Miete für alle betrachteten Woh-
Wohnungsmarkt verfügbare preislich bewertete Abbildung 3-1 vergleicht die Median-Mieten im nungsangebote. Wenig überraschend ist das
Angebot dar. Gerade für Studierende, die als zweiten Quartal 2021 für alle inserierten Woh- Mietpreisniveau in München mit Abstand am
besonders preissensitiv gelten dürften, spielt es nungen ohne hochwertige Qualität, für WG-An- höchsten, darauf folgen Stuttgart, Frankfurt,
wahrscheinlich nur eine geringe Rolle, ob Woh- gebote und für kleine Wohnungen (unter 40 Freiburg, Heidelberg und Hamburg. Am unteren
Ende finden sich mit Greifswald, Dresden, Leip-
zig und Magdeburg gleich vier ostdeutsche Uni-
versitätsstandorte sowie Bochum.
Auffällig sind die mitunter hohen Aufschläge
für kleine Wohnungen und auch WG-Zimmer.
Generell kosten kleine Wohnungen mehr, da
die Fixkosten von Installationen wie Bad und
Küche auf eine kleinere Fläche verteilt werden.
Zudem sind kleinere Wohnungen häufig in zen-
traleren und somit teureren Lagen. Bei WG-Zim-
mern wird in der Regel nur die individuell zur
Verfügung stehende Fläche inseriert, es kommen
aber noch Gemeinschaftsflächen hinzu. DarüberMLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU UND ENTWICKLUNG 20
Mittlere Angebotsmieten (Median) nach Wohnungstyp im 2. Quartal 2021
In Euro je m² alle betrachteten Wohnungen (ohne hochwertige Qualität) Wohnungen kleiner als 40 m² WG
32
30
28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
München
Stuttgart
Frankfurt
Freiburg
Heidelberg
Hamburg
Köln
Berlin
Mainz
Darmstadt
Tübingen
Konstanz
Karlsruhe
Münster
Bonn
Ulm
Mannheim
Nürnberg
Jena
Hannover
Bremen
Kiel
Göttingen
Aachen
Greifswald
Dresden
Leipzig
Bochum
Magdeburg
Düsseldorf
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 3-1MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU UND ENTWICKLUNG 21
hinaus wirkt sich auch eine höhere Fluktuation schulstandorten darstellt. In München reicht
auf die Mietpreise aus, da mögliche Leerstands- der Betrag von 325 Euro gerade einmal für ein
zeiten berücksichtigt werden. Zu den Städten WG-Zimmer von 10 Quadratmetern, in Magde-
mit besonders hohen Aufschlägen für kleine burg dagegen für fast die dreifache Wohnfläche.
Wohnungen und WG-Zimmer gehören neben An neun von 30 Standorten wäre eine kleine
Hamburg und Berlin auch Städte wie Ulm und Wohnung mit 20 Quadratmeter nicht leistbar,
Tübingen. Dies deutet einerseits auf eine sehr an sieben Standorten könnten dagegen Woh-
hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen hin, nungen mit mehr als 28 Quadratmetern bezahlt
zeigt zum anderen aber ebenso einen besonde- werden – wobei hier allerdings nur die Netto-
ren Angebotsmangel an. Auch Bochum, ein ver- kaltmiete auf dem Preisniveau für kleine Woh-
gleichsweise günstiger Standort, sticht bei den nungen (unter 40 Quadratmetern) betrachtet
WG-Zimmer-Preisen hervor. Allerdings sind ge- wird. Nichtsdestotrotz zeigt dieser Vergleich,
rade dort nur wenige WG-Zimmer annonciert welche Bedeutung die Studienstandortwahl für
(vgl. Abbildung 2-3), da in verhältnismäßig ent- die finanzielle Lage der Studierenden hat.
spannten Märkten oft eher ganze Wohnungen
vermietet werden. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass BAföG nur
von einem kleinen Teil der Studierenden bezogen
Bezieher von BAföG erhalten im Rahmen der wird – aktuell sind es knapp 16 Prozent. Zudem
Höchstförderung einen Betrag von 325 Euro zu- ist die Zahl der Förderberechtigten rückläufig,
sätzlich, wenn sie nicht mehr zu Hause leben. was allerdings mit der geringeren Zahl der Stu-
Ausgehend von diesem Betrag wurde in Abbil- dienanfänger korrespondiert. Im Umkehrschluss
dung 3-2 visualisiert, welche Wohnungsgröße bedeutet dies, dass die überwiegende Zahl der
sich Studierende damit leisten könnten. Dies Studierenden ihre Wohnkosten aus anderen Fi-
unterstreicht, wie unterschiedlich sich die Lage nanzierungsquellen stemmen muss. ❚
für Studierende an den verschiedenen Hoch-MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 DURCHSCHNITTLICHES MIETNIVEAU UND ENTWICKLUNG 22
Wohnungsgröße für den BAföG-Wohnzuschlag von 325 Euro bei mittlerer Nettokaltmiete im 2. Quartal 2021
In m² alle betrachteten Wohnungen Wohnungen kleiner als 40 m² WG
60
50
40
30
20
10
0
München
Stuttgart
Frankfurt
Freiburg
Heidelberg
Hamburg
Köln
Berlin
Mainz
Darmstadt
Tübingen
Konstanz
Karlsruhe
Münster
Bonn
Ulm
Mannheim
Nürnberg
Jena
Hannover
Bremen
Kiel
Göttingen
Aachen
Greifswald
Dresden
Leipzig
Bochum
Magdeburg
Düsseldorf
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 3-2MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 23
Studentenwohnpreisindex
Mietpreise steigen vielerorts weiter an, allerdings mit
nachlassender Dynamik.
U
nterschiedliche Mietpreise und Miet- Preisindex abgeleitet wird, in dem Preiseffekte
veränderungen an den Standorten durch qualitative Veränderungen des Angebots
können zum Teil auf unterschiedliche herausgerechnet werden. So sind etwa Wohnun-
Angebotsstrukturen nach Qualität und Lage gen im Neubau, kleinere Wohnungen aber auch
und deren Veränderungen zurückzuführen sein. WG-Angebote je Quadratmeter teurer als andere
Gerade vor dem Hintergrund der Corona-Pan- Wohnungen. Wenn dann der Anteil dieser eher
demie ist es an den Wohnungsmärkten sowohl teuren Wohnungen im Angebot überproportio-
zu Verschiebungen in der Angebotsstruktur nal steigt, steigen auch die Durchschnitts- und
als auch zur Neubewertung von Objekt- und Medianmieten, selbst wenn die Mieten vergleich-
Lageeigenschaften gekommen. Um die quali- barer Objekte gleichbleiben. Eine genauere Be-
tätsbereinigte Mietentwicklung zu messen, also schreibung dieses Ansatzes findet sich im An-
unter der Fiktion gleichbleibender Qualitäts- hang. Der hedonische Preisindex, im Folgenden
und Lageanteile der Wohnungen, wird ein so- Studentenwohnpreisindex genannt, ist ein ge-
genanntes hedonisches Verfahren angewendet. eigneter Indikator, um die Preisentwicklung im
Diese ökonometrische Methode erlaubt es, den Zeitablauf zu verfolgen. Darüber hinaus ist er
Mietpreis einer Wohnung auf eine Vielzahl von auch geeignet, Dynamiken zwischen den ver-
Eigenschaften zurückzuführen, sodass dann ein schiedenen Hochschulstandorten zu vergleichen.MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 24 Aufgrund des vermuteten „Strukturbruchs“ durch die Corona-Krise werden in diesem Re- port, wie schon im Studentenwohnreport 2020, die hedonischen Modelle jeweils für zwei be- nachbarte Halbjahre separat geschätzt. In dieser Variante des hedonischen Modells können sich die Einflüsse von Eigenschaften auf die Mie- ten einer Immobilie über die Zeit verändern und mögliche Präferenzverschiebungen im Zeitver- lauf abbilden. So zeigt sich etwa, dass im Durch- schnitt der Preisaufschlag für WG-Zimmer mit Beginn der Pandemie im ersten Halbjahr 2020 deutlich abgenommen hat – von etwa 10 auf 1 Prozent – während andere Qualitäts- und La- Daten eines Jahres (zwei Halbjahre) in einer Re- MLP Studentenwohnreport eine Sonderauswer- geeffekte wie etwa der durchschnittliche Prei- gression ausgewertet (jeweils mit Kontrollvariab- tung zur Entwicklung der WG-Angebote berech- saufschlag für kleine Wohnungen (weniger als len für das erste und dritte Quartal). Auf eine da- net, im Folgenden WG-Mietindex genannt. 40 Quadratmeter) stabil bei etwa 20 Prozent rüber hinausgehende unterjährige Auswertung liegt (siehe Abbildung 4-1, rechts). Es ist daher wird jedoch verzichtet. Die Anzahl der ausgewer- In Abbildung 4-1 werden zunächst die Ergeb- notwendig, ein hedonisches Preismodell anzu- teten Angebote im letzten Jahr reicht von knapp nisse eines zusammengefassten hedonischen wenden, das dynamische Veränderungen der Be- 2.500 für Jena bis knapp 53.000 für Berlin. Über Mietmodells dargestellt, in dem die Angebote wertung von Qualitätseigenschaften über die Zeit eine Indexierung lässt sich dann die Preisent- aller 30 Standorte zusammen ausgewertet abbilden kann. Um eine ausreichende Anzahl an wicklung im Zeitablauf darstellen und Kennzah- werden (unter Hinzunahme von standortfixen Beobachtungen für alle untersuchten Standorte len für die Entwicklung der qualitätsbereinigten Effekten). Die Auswertung zeigt eine Verände- zu garantieren und robuste Regressionsschätzun- Mieten im letzten Jahr berechnen. Analog zum rung der Mieten zwischen dem Ende des ersten gen durchführen zu können, werden immer die Studentenwohnpreisindex wird im diesjährigen Halbjahres 2021 und dem ersten Halbjahr 2020
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 25
Ausgewählte Preiseffekte des zusammengefassten hedonischen Mietmodells für alle 30 Standorte
Jeweils in Prozent Studentenwohnpreisindex Studentenwohnpreisindex Wohnungen kleiner als 40 m²
WG-Mietindex WG-Mietindex WG-Zimmer
5 5 24
Kalkulierte Preisaufschläge in hedonischen Mietmodellen
22
4 4
Indexierte Mietentwicklung auf Jahresbasis
20
18
Halbjährliche Mietentwicklung
3 3
16
2 2 14
12
1 1 10
8
0 0
6
4
–1 –1
2
–2 –2 0
2020 2021 HJ1 HJ2 HJ1 HJ2 HJ1 HJ1 HJ2 HJ1 HJ2 HJ1
2019 2019 2020 2020 2021 2019 2019 2020 2020 2021
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 4-1MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 26
von 1,8 Prozent. Im Vorjahreszeitraum (erstes torische Preisaufschlag für kleine Wohnungen in den letzten beiden Jahren zurückgegangen.
Halbjahr 2019 zu erstem Halbjahr 2020) betru- (weniger als 40 Quadratmeter) stabil bei etwa Gestiegen sind hingegen die Preisaufschläge für
gen die Mietsteigerungen nur 0,5 Prozent. Die 20 Prozent liegt. Auch die Preisaufschläge für kleine Wohnungen in Tübingen und Göttingen.
Mietentwicklung allgemein ist somit im zwei- die Nähe zur Universität und zum Hauptbahn-
ten Corona-Jahr wieder etwas angestiegen, hof sind weitestgehend konstant. Lediglich Im deutlich kleineren Teilmarkt der WG-Zim-
allerdings war die Mietentwicklung im ersten der kalkulatorische Preisaufschlag für die Nähe mer sind nach dem zusammengefassten WG-
Halbjahr 2021 mit 0,6 Prozent schwächer als zur nächsten Bahnhaltestelle ist geringfügig Index-Modell die Angebotsmieten zum Ende
noch im zweiten Halbjahr 2020 mit 1,2 Prozent. gesunken. In einer standortbezogenen Betrach- des ersten Halbjahres 2020 im Vergleich zum
tung fällt auf, dass die Preisaufschläge für klei- Vorjahr mit 0,9 Prozent nur halb so stark ge-
Bei den berücksichtigten Preiseffekten fällt ne Wohnungen insbesondere in Ulm, Hamburg, stiegen wie im Gesamtmarkt. Im Vorjahr waren
auf, dass der kalkulatorische Preisaufschlag Hannover und Karlsruhe mit über 20 Prozent es noch 3,3 Prozent, allerdings aufgrund der
für WG-Zimmer vor der Corona-Pandemie besonders hoch sind. Gerade in Ulm, aber auch hohen Anstiege im zweiten Halbjahr 2019. Die
bei 10 bis 11 Prozent lag und mittlerweile auf in Darmstadt, Stuttgart, Bremen und Freiburg, schwächere Entwicklung der WG-Angebote
1,3 Prozent gefallen ist, während der kalkula- sind die Preisaufschläge für kleine Wohnungen deckt sich mit der Beobachtung der abgenommen
Preisaufschläge für WG-Angebote und zeigt
eine wichtige Verschiebung in der Angebots-
struktur auf. Der Teilmarkt der WG-Zimmer
macht etwa 7 Prozent des insgesamt betrachteten
Wohnangebots aus (entsprechend der Anzahl an
Angeboten in der Value AG Marktdatenbank).
Die stärkste Abnahme von Preisaufschlägen für
WG-Zimmer verzeichnen im letzten Jahr Darm-
stadt und Stuttgart mit –6 Prozent, gefolgt von
Karlsruhe, Düsseldorf, Bonn und Köln mit –4
Prozent. Hier ist es besonders attraktiv für Stu-MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 27
dierende, eine WG-Wohnung in Erwägung zu sind nicht direkt vergleichbar, weil unter an- orten stagnieren die Mieten (–0,2 bis 0,3 Prozent)
ziehen, um Mietkosten zu sparen. derem die Anzahl an Inseraten deutlich volati- und an den drei Standorten Frankfurt (–0,7 Pro-
ler und der Betrachtungszeitraum etwas früher zent), Nürnberg und Düsseldorf (jeweils –0,5 Pro-
Es zeigt sich, dass die Entwicklungen der ver- und kürzer ist, da die Studierendenzahlen nur zent) sind die Mieten leicht gesunken.
schiedenen Teilmärkte höchst unterschiedlich, für das Wintersemester veröffentlicht/berück-
aber mitnichten unabhängig voneinander sind. sichtigt wurden. Nichtsdestotrotz kann ein Ver- Nur an zwei von 30 Standorten sind die quali-
Vermutet werden kann, dass im Zuge der Co- gleich der jeweiligen Entwicklungsrichtungen tätsbereinigten Mieten deutlicher gesunken, und
rona-Pandemie die kleinen Wohnungen an den von Mietpreisen und Angebotszahlen gerade in zwar in Stuttgart (–2,6 Prozent) und Karlsruhe
Hochschulstandorten weiterhin stark nachgefragt Zeiten teils drastischer Maßnahmen und Ideen (–1,4 Prozent). An diesen beiden Standorten ist
wurden – und zwar auch von nicht-studentischen zu Mietregulierungen aufschlussreich sein. zudem die Angebotszahl deutlich gestiegen (sie-
Wohnungssuchenden. Das könnten insbesondere he Abbildung 4-2). Außerdem ist wie im Vorjahr
Fernpendler, junge Erwerbstätige und auch ältere Tabelle 4-1 fasst entsprechend die ermittelten die Ausnahmesituation und -entwicklung in Ber-
Bewohner sein, für die kleine (Zweit-)Wohnungen Preis- und Angebotsentwicklungen für alle lin zu beachten, diesmal nur unter umgekehrten
attraktiv sind. Hingegen hat die Nachfrage nach 30 Hochschulstandorte über das letzte Jahr zu- Vorzeichen. Nachdem im letzten Report im Jahr
WG-Zimmern, die deutlich stärker von den Stu- sammen. Nach dem Studentenwohnpreisindex 2020 die Mieten nur in Berlin gesunken waren,
dierendenzahlen abhängt (und dem Preisniveau sind die Mieten im letzten Jahr an 19 der 30 be- sind sie dort in diesem Jahr mit 5,4 Prozent be-
am Standort), deutlich nachgelassen. trachteten Standorte gestiegen (0,4 bis 5,9 Pro- sonders deutlich gestiegen (nur in Freiburg stie-
zent), davon an acht Standorten stärker als gen die Mieten stärker). In Berlin sind die Mieten
Die standortbezogenen Mietpreisentwicklun- die Inflationsrate im Juni von 2,3 Prozent (ge- insbesondere im ersten Halbjahr 2021 gestiegen,
gen an den 30 Standorten werden nach dem genüber dem Vorjahresmonat). Besonders stark nachdem das Bundesverfassungsgericht ent-
Studentenwohnpreisindex und WG-Mietindex sind die Mieten im letzten Jahr in Freiburg schieden hatte, dass der Berliner Mietendeckel
verglichen sowie mit der Veränderung der An- (5,9 Prozent), Berlin (5,4 Prozent), Konstanz ungültig ist. Vor allem diese Entscheidung er-
gebotszahlen je Studierender im vorherigen (4,2 Prozent), Leipzig (4,2 Prozent) und Münster klärt die Berliner Entwicklung gegen den allge-
Wintersemester. Die Skalen der Entwicklungen (4,1 Prozent) gestiegen sowie in Kiel (3,1 Pro- meinen Trend und das bei leicht abnehmender
von Angebotsmieten und Angebotsinseraten zent) und Aachen (3,0 Prozent). An sechs Stand- Angebotszahl je Student.MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 28
Entwicklung der qualitätsbereinigten Mieten und Angebotszahlen im Vergleich zum Vorjahr Tabelle 4-1
Veränderung Angebote Veränderung Angebote
je Studierender je Studierender
Studenten- WG- Studenten- WG-
wohnpreisindex Mietindex wohnpreisindex Mietindex
Standorte 2021 2021 Insgesamt nur WG Standorte 2021 2021 Insgesamt nur WG
Aachen 3,0 % 0,0 % 14 % –2 % Jena 0,4 % 11,4 % 3% –1 %
Berlin 5,4 % 5,5 % –15 % 2% Karlsruhe –1,4 % –9,2 % 53 % 42 %
Bochum 1,9 % 8,3 % 18 % 48 % Kiel 3,1 % 3,9 % 8% 20 %
Bonn 2,6 % 3,3 % 17 % –19 % Köln 1,6 % 4,5 % 20 % 12 %
Bremen 0,1 % –5,1 % 26 % 28 % Konstanz 4,2 % –2,5 % 29 % 7%
Darmstadt 0,2 % 0,6 % 38 % 51 % Leipzig 4,2 % 6,7 % 7% 8%
Dresden 1,9 % 3,0 % 5% –8 % Magdeburg 1,2 % 0,8 % 24 % 19 %
Düsseldorf –0,5 % –3,6 % 30 % 32 % Mainz 1,0 % –1,8 % 36 % 19 %
Frankfurt –0,7 % –0,5 % 36 % 32 % Mannheim 0,1 % 4,2 % 29 % 3%
Freiburg 5,9 % 4,0 % 11 % –1 % München 0,1 % 1,1 % 43 % 29 %
Göttingen 1,2 % –3,3 % 21 % 6% Münster 4,1 % 1,8 % 25 % 21 %
Greifswald 1,9 % –7,0 % 9% 27 % Nürnberg –0,5 % 7,7 % 24 % 20 %
Hamburg 1,9 % –0,8 % 10 % 19 % Stuttgart –2,6 % –3,4 % 58 % 59 %
Hannover 1,0 % –1,7 % 34 % 48 % Tübingen –0,2 % –6,3 % 34 % –15 %
Heidelberg 0,3 % 0,8 % 7% –12 % Ulm 1,5 % 2,9 % 18 % 24 %
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen WirtschaftMLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 29 Grundsätzlich zeigt sich, dass die Mieten vor allem an den Standorten stagnierten oder leicht zurückgingen, an denen das Angebot deutlich gestiegen ist. Der Zusammenhang ist in Abbil- dung 4-2 dargestellt. Zu der Gruppe von Stand- orten mit stagnierenden Mietentwicklungen mit überproportionaler Angebotsausweitung zählen mit Stuttgart, Karlsruhe, München, Darmstadt, Frankfurt, Tübingen, Düsseldorf, Mannheim, Bremen und Nürnberg immerhin ein Drittel der betrachteten Standorte. Hingegen sind die Mie- ten an den Standorten mit relativ geringer Ange- botsausweitung wie Köln, Ulm, Bochum, Bonn, Aachen, Greifswald, Hamburg, Kiel, Dresden und Die Trendumkehr in der Miet- und Angebots- entwicklungsrankings. Der Standort Karlsruhe, Leipzig weiter gestiegen. Die besondere Entwick- entwicklung in Berlin im Vergleich zum letzt- der in diesem Jahr zu den beiden Universitäts- lung Berlins wurde bereits erläutert. Im Mittel- jährigen Studentenwohnreport war vor dem städten mit sinkendem Mietniveau gehört, lag feld liegen Göttingen und Magdeburg sowie Hintergrund des Berliner Mietdeckels zu erwar- im letzten Report auf Rang fünf. Hannover und Mainz mit geringen Mietsteige- ten. Das Berliner Experiment zum Mietendeckel rungen von etwa einem Prozent bei durchschnitt- wird im Kapitel 6 noch ausführlicher diskutiert. Um die volatilere Entwicklung seit Pandemie- licher Angebotsausweitung. Ebenfalls im Mittel- Allerdings sind auch die anderen sechs Standorte beginn besser einordnen zu können, wird in Ab- feld mit stagnierender Mietpreisentwicklung, mit überproportionalen Mietpreisanstiegen von bildung 4-3 die Veränderung der qualitätsberei- jedoch nur geringer Angebotsausweitung, liegen mehr als 3 Prozent im letzten Report nicht beson- nigten Mieten nach Studentenwohnpreisindex im Jena und Heidelberg. Auffällig stark in Relation ders aufgefallen. Freiburg lag auf Rang 24 von 30, letzten Jahr mit der annualisierten Entwicklung zur Angebotsentwicklung sind die Mieten in Münster sogar auf Rang 28 und lediglich Leipzig der letzten zwei Jahre verglichen. Die Auflistung Freiburg, Münster und Konstanz gestiegen. lag mit Rang sieben im oberen Drittel des Miet- der Standorte ist dabei nach der Entwicklung der
MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 30
Mietpreis- und Angebotsentwicklung
In Prozent
6 Freiburg
Berlin
5
Leipzig Münster Konstanz
4
Studentenwohnpreisindex 2021
3 Kiel Aachen
Bonn
2 Dresden Hamburg Bochum
Greifswald Köln
Ulm Magdeburg Hannover
1 Mainz
Göttingen
Jena Heidelberg Bremen Mannheim Darmstadt München
0
Tübingen
Nürnberg Düsseldorf
Frankfurt
–1
Karlsruhe
–2
Stuttgart
–3
–20 –10 0 10 20 30 40 50 60
Veränderung Angebotszahl je Studierender im Wintersemester 2020/21 In Prozent
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 4-2MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 31
Entwicklung der qualitätsbereinigten Mieten
In Prozent Studentenwohnpreisindex: Entwicklung der letzten 2 Jahre (annualisiert) Studentenwohnpreisindex: Entwicklung im letzten Jahr
6
5
4
3
2
1
0
–1
–2
–3
Freiburg
Leipzig
Bochum
Greifswald
Kiel
Bonn
Ulm
Konstanz
Tübingen
Aachen
Göttingen
Münster
Hannover
Mannheim
Mainz
Magdeburg
Heidelberg
Hamburg
Dresden
Karlsruhe
Köln
Jena
Darmstadt
Nürnberg
Berlin
Bremen
München
Frankfurt
Stuttgart
Düsseldorf
Quellen: Value AG (2021), Institut der deutschen Wirtschaft 4-3MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 32
letzten zwei Jahre sortiert. Seit Pandemiebeginn
sind die Mieten überproportional stark in Frei-
burg, Leipzig, Bochum, Greifswald und Kiel ge-
stiegen, wobei in Bochum und Greifswald die
Dynamik im letzten Jahr wieder etwas nachge-
lassen hat. Auffällig ist, dass es mit Ausnahme
von Freiburg Standorte mit unterdurchschnittli-
chem Mietniveau sind. Im Gegensatz dazu zeigen
sich an den überdurchschnittlich teuren Stand-
orten Stuttgart und Frankfurt sowie in München
und Düsseldorf stagnierende bis leicht sinkende
Mieten. Vor allem in Stuttgart ist jedoch das An-
gebot zuletzt stark gestiegen (in Relation zum
Zeitpunkt vor der Pandemie) und die Preisni-
veaus sind nach wie vor hoch.
Vergleicht man die Entwicklung im letzten Jahr
mit der durchschnittlichen jährlichen Entwick-
lung seit Pandemiebeginn, zeigen sich überpro-
portional starke Mietanstiege vor allem in Berlin
und in Freiburg, Konstanz und Münster. Stark
nachlassende Preisentwicklungen verzeichnen
Tübingen, Mannheim, Heidelberg und Karlsruhe.
Gerade hier ist jedoch fraglich, wie nachhaltig
die nachlassende Mietentwicklung ist. ❚MLP STUDENTENWOHNREPORT 2021 STUDENTENWOHNPREISINDEX 33
EXKURS: STANDORTANALYSE UND -PROGNOSE FÜR LEIPZIG
Standort Leipzig – viel Potenzial für Wachstum. Bevölkerungsprognose für Leipzig bis 2030
Hohe Wohnkosten sind in westdeutschen Großstädten wie Mün-
chen, Frankfurt oder Köln längst an der Tagesordnung. Der Osten Einwohner
ist hingegen für sein aktuell noch moderates Mietniveau bekannt. 600.000
Dass das nicht unbedingt so bleiben muss, zeigt der Blick auf die
500.000
Mietentwicklungen. Insbesondere in Leipzig ist die Dynamik groß –
die Preissteigerungen lagen zuletzt bei rund vier Prozent im Jahr.
400.000
Woher kommt diese Entwicklung und wird sie sich in den nächsten
Jahren fortsetzen? Dazu wertet der Finanzdienstleister MLP umfass- 300.000
ende Standortanalysen für seine Kunden aus.
200.000
Leipzig kommt in Schwung.
100.000
Leipzig ist nach Berlin die größte Stadt in Ostdeutschland und
weist eine lange Tradition als Handels- und Messestadt sowie
0
Bildungs- und Kulturmetropole auf. Zudem ist die Stadt ein 1992 2000 2010 2020 2030
bekanntes Tourismusziel und ein traditionsreicher Universitäts-
standort mit aktuell zwölf Universitäten bzw. Hochschulen. Quellen: MLP, Scope Investor Services GmbH
Gemeinsam mit der Nachbarstadt Halle (Saale) bildet Leipzig den
Ballungsraum Leipzig-Halle, der mit über einer Million Einwoh- Attraktive Rahmenbedingungen sorgen für erhöhte Nachfrage
nern zu den wirtschaftsstärksten Räumen im Osten zählt. auf dem Wohnungsmarkt.
Dass die Stadt sich steigender Beliebtheit erfreut, zeigt sich auf
Der Autor |
Nach Bevölkerungsrückgängen in den 1980er und 1990er Jahren dem Wohnungsmarkt insbesondere in Form von Miet- und Kauf- Marc-Philipp Unger
durch Abwanderungen in die westlichen Bundesländer und Sub- preissteigerungen. Die Sanierung von Altbauwohnungen, die im ist Leiter Finanzierung
urbanisierungseffekte wächst Leipzig seit 2000 wieder; 2019 Eigentumssegment lange Zeit den Ton angab, wird immer mehr bei MLP.
sind fast 600.000 Einwohner registriert. Hintergrund dieser Ent- durch Wohnungsneubau ergänzt. Zudem ziehen große Unter-
MLP berät seine Kunden
wicklung ist insbesondere der überaus positive Wanderungssaldo nehmen wie BMW, Amazon oder DHL weitere Dienstleister und
u. a. zur Immobilienfi-
der vergangenen Jahre. Die Universität sowie die positiven öko- Mitarbeiter an und erhöhen die Attraktivität für Studenten. Dies nanzierung und verfügt
nomischen Rahmenbedingungen spielen dabei eine wichtige begünstigt auch die Nachfrage nach zentrumsnahem und zum zudem über ein breites
Rolle. In Leipzig leben überdurchschnittlich viele junge Menschen Teil möbliertem Wohnraum, für die ein entsprechendes Angebot Angebot an Immobilien
zwischen 15 und 29 Jahren, vor allem junge Kreative zieht es in geschaffen wird. Die Verfügbarkeit von Flächen insbesondere zur Kapitalanlage.
die Stadt. Bis 2030 wird ein weiterer Bevölkerungszuwachs auf auf Umnutzungsarealen erweist sich in diesem Zusammenhang
ca. 641.000 Einwohner prognostiziert. als vorteilhaft und perspektivträchtig. ❚Sie können auch lesen
