Marktbericht Top-7-Städte Deutschland 2020 Projektvertrieb - Picr.de
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Marktbericht Top-7-Städte Deutschland · 2020 Projektvertrieb
PROJEKTVERTRIEB-MARKTBERICHT 2020
Inhaltsverzeichnis
6 8 - 9
Marktentwicklung Fachthemen
10 - 37
Die Top-7-Städte
im Detail
6 Marktentwicklung
Projektvertrieb
38 Wachstumsregion
Stuttgarter Umland
47 Unsere Projekt
vertrieb-Standorte
in Deutschland
8 Mietpreisbremse
40 Wachstumsregion
Thüringen
48 Engel & Völkers -
eine starke Marke
9 Neubau als
Kapitalanlage
42 Engel & Völkers
Development Services
49 Unser weltweites
Engel & Völkers
Netzwerk
10 Die Top-7-Städte
im Detail
46 Glossar -
Rundum gut informiert
50 Impressum
Inhaltsverzeichnis Projektvertrieb-Marktbericht 2020 3
Eine Analyse der Top-7-Städte
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Köln
München
Frankfurt am Main
Stuttgart
EDITORIAL
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
die Wohnraumnachfrage in Deutschlands Metropolen ist ungebrochen hoch. Daher
werden Neubauprojekte dringend benötigt. Für Käufer bieten die entstehenden Objekte
eine einzigartige Gelegenheit, eine moderne Neubauwohnung zu erwerben. Ob zur
Eigennutzung oder als Kapitalanlage mit hohem Wertsteigerungspotenzial – viele
Menschen sind bereit, hohe Preise für topausgestattete Neubau-Immobilien zu zahlen.
In unserem ersten Projektvertrieb-Marktbericht analysieren wir den Neubaumarkt in
den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt,
Düsseldorf und Stuttgart). Sie erhalten wertvolle Informationen über Preisentwick-
lungen, Bautätigkeit und Neubaulagen. Zu jeder Stadt haben wir außerdem ein aus-
führliches Interview mit einem unserer Experten vor Ort geführt, in dem Entwicklungen
und Trends genauer betrachtet werden. Ein besonderes Augenmerk legen wir aktuell
darauf, zu betrachten, wie sich der Markt in Corona-Zeiten entwickelt und welche
Auswirkungen die Pandemie haben könnte.
Projektentwickler stehen täglich vor der Herausforderung, Nachfragetrends und Ent-
wicklungen zu erkennen, um die richtigen Objekte am richtigen Ort errichten zu lassen.
Nutzen Sie unseren Marktbericht als Unterstützung und profitieren Sie von unserer
Expertise im Netzwerk. Unsere Projektvertrieb-Experten vor Ort unterstützen Sie gerne.
Ihr
Kai Enders
Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG
Editorial Projektvertrieb-Marktbericht 2020 5
MARKTENTWICKLUNG PROJEKTVERTRIEB
Wohnraummangel treibt
die Projektentwicklung an
Die Metropolen Deutschlands wachsen und damit auch Regionale Unterschiede
der Bedarf an neuem Wohnraum. Eine Vielzahl an Arbeit-
gebern und eine hohe Lebensqualität ziehen immer mehr Noch stärker als bei den Bestandsimmobilien sind die
Menschen in die größten Städte des Landes. Dadurch regionalen Unterschiede im Projektvertrieb. Der größte
stieg die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum Faktor ist sicherlich die Nachfrage, ohne die kein Potenzial
zuletzt deutlich. Neubau- und Sanierungsprojekte schaffen für Neubau gegeben ist. Einige ganz besondere Projekte
diese dringend benötigte Entlastung. Engel & Völkers schaffen es auch, Nachfrage zu generieren, die vorher
analysiert in diesem Bericht den Markt für Projekt nicht am Standort zu spüren war. Generell konzentriert
vertrieb in Deutschland, insbesondere in den stark nach- sich die Projektentwicklung auf Regionen, die durch
gefragten Top-7-Städten: Berlin, Hamburg, München, Wachstum und geringen Leerstand geprägt sind. Durch
Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. das hohe Preisniveau in den Metropolen verschiebt sich
die Nachfrage auch zunehmend ins Umland, wo auch die
Alle Wachstumsregionen des Landes müssen neuen Flächenverfügbarkeit gegeben ist. In Stuttgart ist dies
Wohnraum schaffen, um der Nachfrage entgegenzutreten. besonders zu spüren, weshalb wir das beliebte Stuttgarter
Dafür ist es notwendig, dass neue Flächen als Bauland Umland in diesem Bericht als Fokusregion gesondert
ausgewiesen, Innenstädte nachverdichtet, Konversions- betrachten. Darüber hinaus gibt es Gebiete außerhalb der
flächen umgenutzt oder alte Objekte kernsaniert werden. Metropolregionen, die sich im Strukturwandel befinden
Innerhalb der Städte gibt es jedoch meist eine Flächen oder von alter Bausubstanz gekennzeichnet sind. Auch hier
knappheit, wodurch die Möglichkeiten für Projektent- können sich lukrative Möglichkeiten ergeben, wenn die
wicklungen begrenzt sind. Häufig entstehen daher ganze Wohnraumnachfrage wieder ansteigt. Beispiele für eine
neue Stadtviertel im Rahmen großer Stadtentwicklungs- solche Entwicklung gibt es im Bundesland Thüringen,
projekte, durch die für tausende neue Bewohner Wohn- das wir als weitere Fokusregion betrachten.
raum entsteht. Aktuell werden in den A-Städten insge-
samt jährlich etwa 62.800 neue Wohnungen benötigt, Wohnbautrends
2019 wurden jedoch nur rund 60.000 genehmigt und
sogar nur 47.000 fertiggestellt. Die Zahl der Fertigstel- Die qualitativen Anforderungen von Käufern und Mietern
lungen in Deutschland steigt seit 2009 kontinuierlich, ist an Neubauwohnungen verändern sich stetig. Dies stellt
jedoch bei weitem noch nicht ausreichend. Der daraus die Projektentwickler vor die Herausforderung, immer
resultierende Nachfrageüberhang schlägt sich deutlich in
der Preisentwicklung nieder. Der Preis für eine Neubau-
wohnung in den Top-7-Städten lag Anfang 2015 noch bei Neubaubedarf in A-Städten bis 2030
durchschnittlich 4.801 EUR/m2. Fünf Jahre später liegt
er nun bei 7.565 EUR/m2 – eine Steigerung von rund 58 75
62,8
Prozent. In der gesamten Bundesrepublik lag die Stei 60
51,4
48,9
Tsd. Wohneinheiten
47,0
gerung im gleichen Zeitraum nur bei 36 Prozent und der
Durchschnittspreis mit 4.657 EUR/m2 auf einem sehr viel 45
niedrigeren Niveau. Solange der Zuzug in die Metropo- 30
len anhält und die Bautätigkeit nicht stark zunimmt, wird
15
sich diese Entwicklung voraussichtlich weiter fortsetzen.
Auch in vielen anderen Städten, die durch steigenden 0
2019–2020 2021–2025 2026–2030
Wohnraumbedarf geprägt sind, ist von stabilen oder
leicht steigenden Preisen im Projektvertrieb auszugehen. mittlerer jährlicher Neubaubedarf Baufertigstellungen (2019)
Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt, Engel & Völkers Residential
6 Marktentwicklung Projektvertrieb Projektvertrieb-Marktbericht 2020
Veränderungen der Ø-Angebotspreise für Neubau-ETW
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Köln
Frankfurt
Veränderungen der
Ø-Angebotspreise für
Neubau-ETW zwischen
2015 und 2020 (1. Hj.)
< 0%
Stuttgart
0 < 30 %
30 < 60 %
München
> 60 %
k. A.
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
wieder neue Trends zu erkennen und diese in Wohnprojek- moderne Mixed-Use-Konzepte, die Wohnraum mit Büro,
ten umzusetzen. Je mehr die Wohnungen dem aktuellen Restaurants und Hotels in einem Gebäude verbinden.
Bedarf entsprechen, desto höhere Preise können erzielt
werden. So steigt beispielsweise die Nachfrage in vielen Bedingt durch die Folgen der Corona-Pandemie wird es
Städten nach kleinen Single- oder Studentenwohnungen voraussichtlich in den kommenden Jahren zu einigen
deutlich – Projektentwickler reagieren darauf mit dem Verzögerungen bei Baufertigstellungen kommen. Mit Pro
Konzept moderner Micro-Apartments mit zusätzlichen jektabbrüchen rechnen die Entwickler jedoch nicht. In den
Serviceangeboten. Während dieses Konzept vor allem im A-Städten sind laut Angaben des unabhängigen Analyse
Innenstadtbereich gefragt ist, sind es in Stadtrandlagen unternehmens bulwiengesa bis 2024 ursprünglich Wohn-
eher familiengerechte Wohnungen. Gute Anbindungen projekte mit einer Fläche von rund 9,7 Millionen Quadrat-
an den öffentlichen Nahverkehr oder auch die Energie metern geplant gewesen. Davon könnten rund 2,4 Millio-
effizienz werden zunehmend wichtigere Faktoren. E-La- nen Quadratmeter erst später fertiggestellt werden. Auf
destationen könnten bald sogar gesetzlich vorgeschrie- die Preise im Projektvertrieb wird die Corona- Krise
ben werden. Im Luxusbereich sind helle Wohnungen mit jedoch voraussichtlich keinen großen Einfluss nehmen,
Blick über die Stadt besonders gefragt. Auch hier gibt es da sich auf der Nachfrageseite wenig verändert. Verzöge-
einen Trend zu Zusatzleistungen wie einem Concierge- rungen beim Neubau könnten den Nachfragedruck und
Service. Darüber hinaus entstehen in den Metropolen damit die Preisentwicklung sogar noch fördern.
Marktentwicklung Projektvertrieb Projektvertrieb-Marktbericht 2020 7
FACHTHEMA
Mietpreisbremse
Bestandsmieten werden immer häufiger gebremst oder sogar gedeckelt. Dies hat einige
Auswirkungen auf den Markt der Neubauwohnungen.
Seit 2015 gilt in vielen Orten Deutschlands die Miet- sind ein guter Indikator für die Bautätigkeit der kommen-
preisbremse. Sie ist ein politisches Instrument, das davor den Jahre. So stieg auch 2019 die Zahl der Baufertigstel-
schützen soll, dass die Mieten unkontrolliert stark anstei- lungen erneut an.
gen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neu-
bauwohnungen, da Investitionen in die Bautätigkeit und Die Mietpreisbremse wurde kürzlich bis 2025 verlängert
dringend benötigte Wohnungen nicht gebremst werden und könnte zu weiteren positiven Auswirkungen auf den
sollen. Dies führt dazu, dass es ein reguliertes sowie ein Projektvertrieb beitragen. Stärkere Eingriffe in den
unreguliertes Segment am Markt gibt. Wenn im regu- Markt, wie der Berliner Mietendeckel, schließen Neubau
lierten Teil die Mieten gebremst werden, ist die logische zwar ebenfalls aus, könnten jedoch mittelfristig auch
Konsequenz, dass die Mieten im unregulierten Teil des dazu führen, dass eine größere Zahl an Wohnungen an
Marktes, also die Neubaumieten, steigen. Dies macht die Eigennutzer verkauft werden.
Investitionen in Neubauwohnungen und Neubauwohn-
projekte lukrativer. Somit sorgt die Mietpreisbremse
Angebotsmieten Neubau
dafür, dass die Bautätigkeit steigt und gleichzeitig die
Preise für Neubau und Bauland steigen. Durch lange Pla- 20
nungs- und Genehmigungsprozesse treten Auswirkungen 15,54 15,80 16,07
15,02
wie diese jedoch erst zeitverzögert ein. Langfristig kann 15 14,10
in EUR/m 2
eine Folge sogar sein, dass Bestandswohnungen häufiger
10 10,53 11,17 11,54
und schneller abgerissen werden, da Neubauwohnungen 10,81 10,75
an gleicher Stelle deutlich attraktiver geworden sind.
5
Generell ist festzustellen, dass die Baugenehmigungen in
Deutschland zuletzt deutlich zugenommen haben. Laut
0
dem DIW Berlin ist diese Zunahme in Gemeinden mit 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Mietpreisbremse beträchtlich stärker als in Gemeinden
A-Städte Deutschland
ohne Einschränkungen. Steigende Baugenehmigungen Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Projekt: FORM3 | AM TACHELES, Entwickler: pwr development GmbH
FACHTHEMA
Neubau als Kapitalanlage
Modern ausgestattet, beliebt bei Mietern und ein hohes Wertsteigerungspotenzial –
Neubauobjekte eignen sich hervorragend als Kapitalanlage.
Neubauwohnungen und Sanierungsobjekte haben ein Wertentwicklung:
höheres Preisniveau als Bestandswohnungen und dazu Angebotspreise ETW Baujahr 2013
häufig eine niedrige Anfangsrendite. Für Kapitalanleger
8.000
mit einer mittel- oder langfristigen Anlagestrategie sind
7.465
sie dennoch ganz besonders attraktiv. Schon in den ersten 6.973
6.500
Jahren fallen bei Neubauwohnungen deutlich niedrigere 6.215
in EUR/m 2
5.802
Instandhaltungskosten an und gleichzeitig können höhere 5.661
5.000
Mieten verlangt werden – ungebremst von politischen 4.923 5.040 4.700
4.275 4.178 4.359
Maßnahmen. Neubauprojekte richten sich mit ihrer 3.500 3.637
3.884
Architektur und Ausstattung nach aktuellen Trends und 3.247 3.439
3.006
sind auch technisch auf dem neuesten Stand. Dies treibt 2.000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
die Nachfrage besonders in die Höhe. Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
A-Städte Deutschland
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Zusätzlich zur Mietrendite bieten Neubauwohnungen
außerdem besonders hohe Wertsteigerungspotenziale.
Die Wertentwicklung von Neubauwohnungen war zuletzt
extrem positiv. Eine 2013 gekaufte Neubauwohnung in
Deutschland wird heute für durchschnittlich 52 Prozent
mehr angeboten, obwohl sie nun eine sieben Jahre alte
Bestandswohnung ist. In den sieben A-Städten liegt der
Wertzuwachs bei Betrachtung der Angebotspreise sogar
bei 70 Prozent. Ein gutes Neubau- oder Sanierungsobjekt
in einer zukunftsfähigen Lage an einem wachsenden
Standort lässt sich gut weiterverkaufen und bietet sich
daher auch für sicherheitsorientierte Anleger an. Für die
Bewertung der Mikrolage eines solchen Objekts ist eine
genaue Betrachtung der Entwicklung des Stadtviertels
notwendig. Ein bisher noch wenig gefragter Stadtteil
kann sich durch Neubauprojekte und eine gute Anbin-
dung an die Stadt zu einem neuen Trendviertel ent
wickeln. Teilweise entstehen ganze neue Stadtteile im
Rahmen großer Projekte, deren Wohnungen sich durch
die moderne Infrastruktur im Wohnumfeld hervorragend
als mittel- bis langfristige Kapitalanlage eignen. Unsere
erfahrenen Engel & Völkers Immobilienberater vor Ort
helfen Ihnen gerne bei der Suche nach dem richtigen
Objekt.
Fachthema Projektvertrieb-Marktbericht 2020 9
BERLIN
3.769.495 22.180 EUR 0,8 % 15,4 % 14,97 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 5,8 % (zu 2014) 92,4 (Kaufkraftindex) 27,6 (Leerstandsindex) 35,1 (Index) + 4,7 % (zu 1. Hj. 2019)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, empirica-systeme
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
3.000 5.827 6.000 6.500
5.530 6.633
5.181 6.341
2.152
4.800 6.001
1.954
2.400 4.206
3.920 5.500
5.446
in Mio. EUR
in EUR/m 2
1.800 3.600
1.965
Anzahl
1.863
1.805
4.500 4.713
1.200 2.400 4.277
3.500
600 1.200
0 0 2.500
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2019 in EUR/m² (zu 2018)
Weißensee 530 5.135 (+ 7,5 %)
Charlottenburg 465 8.296 (+ 5,2 %)
Pankow 325 5.454 (+ 3,9 %)
Friedrichshain 305 7.053 (+ 9,8 %)
Mitte 303 8.366 (+ 10,3 %)
Neukölln 222 6.206 (+ 3,6 %)
Wilmersdorf 215 7.728 (+ 11,0 %)
Tiergarten 189 7.400 (+ 9,3 %)
Kreuzberg 168 7.442 (+ 5,8 %)
Lichterfelde 124 6.210 (+ 6,5 %)
Schöneberg 122 6.700 (– 4,0 %)
Schmargendorf 120 7.809 (+ 10,2 %)
Quelle: empirica-system, Engel & Völkers Residential
10 Berlin Projektvertrieb-Marktbericht 2020Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
© Engel & Völkers Residential
A111
A11
Frohnau
Hermsdorf
Waidmannslust
Heiligensee Pankow A114
Weißensee
Hohenschönhausen
Reinickendorf
Wedding A10
Prenzlauer Berg Marzahn
Spandau
Hellersdorf
Mitte
Charlotten- Friedrichshain Lichtenberg
Westend burg Tiergarten
Kreuzberg
Wilmersdorf Schöneberg
Grunewald Neukölln
EL
SPREE Friedrichshagen
HAV
A115 Treptow
Kladow Steglitz
Köpenick
Lichterfelde Tempelhof Adlershof
A113
Zehlendorf Rudow
Müggelheim
Lichtenrade
A117
Preise nach Lagen für Wohnungen im Projektvertrieb
2018 2019 2020 Prognose
Preis EUR/m2 6.300 – 18.700 6.900 – 19.500 7.500 – 22.000
5.400 – 8.500 5.700 – 9.200 6.100 – 9.900
4.100 – 6.900 4.500 – 7.600 4.900 – 8.200
3.700 – 4.700 3.900 – 5.500 4.300 – 5.700
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
30.000 300 1.240 1.300
1.143 1.174
25.052 1.088
24.743 24.218
25.000 240 1.040
207
205
22.365 22.524 915 874
842
19.199 18.999 732
160
in Tsd. m 2
20.000 180 711 780
149
148
Anzahl
Anzahl
144
16.706
170
15.669
102
13.659
136
15.000 120 520
10.722
10.000 8.744 60 260
5.000 0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019202020212022
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quelle: empirica-regio, Destatis, Engel & Völkers Residential Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 31.05.2020
Berlin Projektvertrieb-Marktbericht 2020 11Im Gespräch mit Experten vor Ort
Hendrik Treff deckel. Dieser betrifft jedoch vor allem Eigentümer von
Engel & Völkers Projektvertrieb
Berlin Bestandswohnungen und steigert die Nachfrage nach Neu
bauten sogar eher.
Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer Wohn
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in projekte? Welche Stadtteile könnten in den Fokus
Berlin aktuell? rücken?
Entscheidend für den Berliner Markt ist die Bautätigkeit. Im Fokus stehen insbesondere Pankow und Neukölln, wo
Das Niveau der genehmigten und fertiggestellten Wohnun sich ein hohes Angebot ergibt, was die Preisentwicklung
gen ist inzwischen hoch und stabil – die hohe Nachfrage verlangsamt. Hier gibt es viel aktuellen und zukünftigen
nach Wohnraum kann jedoch weiterhin nicht gedeckt wer Neubau. In den letzten drei bis vier Jahren ist Spandau hin
den. Verstärkend hinzu kommt eine erhöhte Zahl von For zugekommen. Wie zuvor in Köpenick gibt es hier groß
ward Deals. Trotz der Einführung des Berliner Mieten flächige Entwicklungen am Wasser. Perspektivisch könnte
deckels werden viele Bauvorhaben im Mietwohnungsbau Tempelhof in den Fokus rücken. Dort gab es bisher eine
projektiert, denn Neubaumieten bleiben vom Mietendeckel
unangetastet. Insgesamt verknappt sich das Angebot, wobei
die daraus resultierenden Preissteigerungen zuletzt nicht Zimmeranzahl
mehr so deutlich waren wie in den Jahren zuvor. (Neubauwohnungsangebote)
100
Was sind Besonderheiten des Berliner Marktes? Wie
11
11
8
13
13
unterscheidet er sich von anderen Märkten?
24
23
26
75
24
24
Der Berliner Markt unterscheidet sich in einigen Aspekten
von anderen A-Städten. Zunächst befand sich der Markt
in %
31
28
50
31
34
35
für Neubaueigentums-Wohnungen bis 2010 in einer Art
Dornröschenschlaf. Preislich hing Berlin bis 2017 hinter 25
30
30
26
25
den anderen Top-Städten zurück. In den Folgejahren gab es
24
eine Aufholbewegung, da auch viele Investoren ihren Blick 3 4 5 8
7
0
2015 2016 2017 2018 2019
nach Berlin gerichtet haben. Durch das geringe Ausgangs
preisniveau ergaben sich besonders deutliche Preisan 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
stiege. Häufig wurden diese Anstiege als ungesund ange
sehen, ich halte es jedoch für einen dynamischen Aufhol
effekt. Mittlerweile ist Berlin auf einem hohen Niveau ange
kommen – jedoch weist kaum eine andere Stadt so hohe
Kaufpreisspreizungen innerhalb einzelner Lagen auf. Selbst
in bester Citylage gibt es Wohnungen zu niedrigen Mieten.
Zu der polyzentrischen Struktur Berlins kommt hinzu, dass
auch die einzelnen Lagen sehr gemischt sind. Berlin ist
unheimlich fragmentiert, weshalb bei jedem Objekt sehr
auf die Mikrolage geachtet werden muss. Eine weitere
Besonderheit Berlins sind rasante Marktveränderungen:
So können Teilmärkte explodieren und sich extrem schnell
von einer „Schmuddellage“ zu einer etablierten Lage ent
wickeln. Ein Beispiel dafür ist die Entwicklung Neuköllns
seit 2014. Bisher einzigartig in Deutschland ist der Mieten Projekt: VERT | AM TACHELES, Entwickler: pwr development GmbH
12 Berlin Projektvertrieb-Marktbericht 2020Fertiggestellte Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in fertiggestellten
Buch Neubauprojekten
A111 2017–05.2020 nach PLZ
Frohnau
A11
Blankenfelde Karow ≤ 5.000 m2
Hermsdorf Lübars Französisch Buchholz
Heiligensee 5.001 – 10.000 m2
A114
Märkisches Viertel
Blankenburg A10
Rosenthal Wartenberg 10.001 – 25.000 m2
Wittenau
Niederschönhausen
Borsigwalde Wilhelmsruh Malchow
Konradshöhe 25.001 – 50.000 m2
Heinersdorf Falkenberg
Tegel Reinickendorf Malchow
Pankow ≥ 50.001 m2
Hakenfelde Hohenschönhausen
Weißensee
Wedding Gesundbrunnen Marzahn
Falkenhagener Feld Hellersdorf
Prenzlauer Berg
Haselhorst Charlottenburg-Nord
Spandau Moabit Lichtenberg
Staaken
Mitte Biesdorf Mahlsdorf
Charlottenburg Friedrichshain
Westend Tiergarten Friedrichsfelde Kaulsdorf
Wilhelmstadt Rummelsburg
Kreuzberg
Halensee Alt-Treptow
Karlshorst
Grunewald WilmersdorfSchöneberg Neukölln Plänterwald
Gatow
Schmargendorf
Friedenau Oberschöneweide
Tempelhof Baumschulenweg
Köpenick
A115 Niederschöneweide Friedrichshagen
Dahlem Steglitz Rahnsdorf
Kladow Britz Johannisthal
Adlershof Wilhelmshagen
Mariendorf A113
HAVEL Lichterfelde Hessenwinkel
Zehlendorf Lankwitz Gropiusstadt
Grünau Müggelheim
Nikolassee Buckow Rudow Altglienicke
Wannsee Marienfelde
Bohnsdorf
Lichtenrade
A117
Schmöckwitz
Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
geringe Tätigkeit. Die gute Anbindung – sowohl mit dem ändern und in Folge dessen die niedrige Eigentümerquote
Auto als auch mit dem ÖPNV – sowie die Naherholungs steigen. Aktuell spannende Lagen sind eher Eigennutzerla
möglichkeiten durch das Tempelhofer Feld zeichnen den gen. Es ist jetzt schon in den Planungen der Entwickler zu
Stadtteil aus. Auch die Einkaufsstraßen befinden sich im sehen, dass kompakte und effiziente Eigennutzerwohnun
Wandel. In Tempelhof gibt es alte Industrieflächen, die gen geplant werden (z. B. kleinere 4-Zimmer-Wohnungen).
genutzt werden könnten. Auch Reinickendorf könnte durch Als weiterer Trend macht sich das Thema Nachhaltigkeit
seine „Sandwichlage“ zwischen dem zentrumsnahen Wed bemerkbar. Zunehmend gefragt sind nachhaltige Baumate
ding und den guten Lagen in Hermsdorf und Waidmanns rialien und energieeffizientes Wohnen. Auch der Bedarf an
lust in den Fokus rücken. Angrenzend gibt es etablierte Stellplätzen sinkt, da Autos immer weniger benötigt werden.
Wohnlagen, an die sich Reinickendorf mit der Schließung
des Flughafens anschließen könnte. Besonders gefragt sind Wie werden sich der Standort und der Markt in der
auch grüne Stadtrandlagen. Beispielhaft für viele solcher Zukunft weiterentwickeln? Wird Berlin seine Erfolgs
topangebundenen, an Berlin angrenzenden Orte steht Fal story in den kommenden Jahren bestätigen können?
kensee. Von dort kommt man mit dem Regionalexpress in Der Berliner Wohnungsmarkt ist robust und wird seine
rund 20 Minuten zum Bahnhof Zoo. Erfolgsstory bestätigen können. Trotz Corona sind alle Seg
mente stabil. Die Gesamtlage mit Unternehmensansiedlun
Was gibt es für Trends bei Neubauprojekten? Was für gen und Zuzug aus dem In- und Ausland macht deutlich,
Wohnungstypen werden aktuell am meisten errichtet? dass die Nachfrage nach Neubau hoch bleiben wird. Die
Es gibt einen deutlichen Trend zu kleinen Single- oder Stu Hauptstadt ist dabei nicht auf eine einzelne Branche ange
dentenwohnungen im Einzelvertrieb. Wie auch im Dia wiesen. Auch die Digitalisierung trägt viel dazu bei, da
gramm zu sehen ist, gibt es einen deutlichen Rückgang bei viele Unternehmen innovative Büros in Berlin eröffnen.
Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern – dem typischen Dynamik und Flexibilität werden immer wichtiger werden
Eigennutzer-Segment. Dies könnte sich jedoch wieder und den Wohnungsmarkt positiv beeinflussen.
Berlin Projektvertrieb-Marktbericht 2020 13DÜSSELDORF
642.304 28.528 EUR 1,4 % 23,2 % 13,97 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 4,7 % (zu 2014) 117,7 (Kaufkraftindex) 49,4 (Leerstandsindex) 52,9 (Index) + 3,0 % (zu 1. Hj. 2019)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, empirica-systeme
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
600 860 827 900 8.000
7.298
439
480 720
7.000
468
6.574
546
in Mio. EUR
in EUR/m 2
360 502 540
Anzahl
461
354
6.000
319
240 360
5.655
253
5.501
4.856
5.000 5.075
120 180
0 0 4.000
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2019 in EUR/m² (zu 2018)
Flingern Nord 74 5.542 (+ 11,7 %)
Düsseltal 41 7.734 (+ 16,7 %)
Oberkassel 40 8.605 (+ 22,9 %)
Benrath 22 6.211 (+ 42,3 %)
Bilk 21 6.161 (+ 53,1 %)
Friedrichstadt 21 7.839 (+ 11,1 %)
Pempelfort 20 6.880 (+ 4,7 %)
Wersten 15 4.723 ( k. A. )
Heerdt 14 6.025 (+ 9,7 %)
Mörsenbroich 14 5.168 ( k. A. )
Rath 11 4.708 ( k. A. )
Quelle: empirica-system, Engel & Völkers Residential
14 Düsseldorf Projektvertrieb-Marktbericht 2020Lagen im Wohnimmobilienmarkt
A524
© Engel & Völkers Residential
Wittlaer
Angermund
Kaisers- Kalkum
werth
Lichten-
A44 broich A44
Lohausen
Unterrath A52
Stockum Rath
A57 Meerbusch
RH Mörsen-
EIN Golz- broich
heim Ludenberg
Lörick Derendorf Hubbelrath
Nieder- Grafen-
kassel Pempelfort
A52
Heerdt Düsseltal berg
Oberkassel Alt- A3
stadt Stadt- Flingern-Nord Gerresheim
mitte Flingern-
Hafen Carl-
Süd
stadt Lierenfeld
Unterbilk Oberbilk Vennhausen Sehr gute Lage
Hamm Bilk Eller Unterbach
Gute Lage
Volmers- Flehe
Wersten
A46
werth Mittlere Lage
Hassels
Reisholz
A46 Holthausen Einfache Lage
A59
Itter Benrath
Gewerbe-/Industriefläche
Himmel-
geist
Gewässer
Garath
Urdenbach
Grünfläche
Hellerhof
Preise nach Lagen für Wohnungen im Projektvertrieb
2018 2019 2020 Prognose
Preis EUR/m2 8.000 – 14.000 9.000 – 14.500 9.500 – 15.000
6.500 – 8.500 7.000 – 9.000 7.500 – 9.500
3.500 – 7.000 4.300 – 7.500 5.000 – 8.000
2.500 – 4.000 2.800 – 4.500 3.000 – 4.000
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
5.000 4.659 100 272 300
258
4.175
213 240
4.000 3.753 75
171 176
in Tsd. m 2
55
3.028 180
53
Anzahl
155
Anzahl
2.911 145 142
3.000 50
104
2.813 120
34
30
2.612 2.575
25
25
1.453
22
22
2.000 2.373 2.315 25
18
60
1.136 0 0
1.000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019202020212022
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quelle: empirica-regio, Destatis, Engel & Völkers Residential Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 31.05.2020
Düsseldorf Projektvertrieb-Marktbericht 2020 15Im Gespräch mit Experten vor Ort
Birgit Pfeiffer sen werden, um neuen Wohnraum realisieren zu können.
Engel & Völkers Projektvertrieb
Düsseldorf Das schließt sozialen Wohnungsbau häufig aus und
macht die Teilmärkte mit ihren stilvollen und meist hoch
wertigen Neubauten attraktiver. Gleichzeitig ist die
Umnutzung existierender Flächen im Kommen. Bei
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in spielsweise entstehen Wohnungen in industriegeprägten
Düsseldorf aktuell? Gegenden. Dort werden Fabriken abgerissen und die neu
Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens ist einer der entstandenen Flächen durch modernen Wohnungsbau
begehrtesten Wohnstandorte in Deutschland. Die Nach aufgewertet.
frage insbesondere im mittleren und im niedrigeren
Preissegment ist ungebrochen stark. Auch nach den Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer
Lockerungen der Corona-Pandemie zeigt der Markt in Wohnprojekte? Welche Stadtteile könnten in den
NRW wieder eine sehr gute Entwicklung. Viele Neubau Fokus rücken?
ten sind angefragt, jedoch wird ein gewisser Preisab Lagen direkt in Rheinnähe, zum Beispiel in Oberkassel,
schlag seitens der Kaufinteressenten erwartet. Diese Pempelfort und Golzheim, sind nach wie vor besonders
Erwartungshaltung resultiert aus der restriktiven Hal gefragt. Derzeit stehen insgesamt viele Stadtteile Düssel
tung der Kreditinstitute. Dass die Baukosten und Ankaufs dorfs im Fokus. In den letzten Jahren wurde in Heerdt
preise der Grundstücke für die Projektentwickler und und Flingern besonders viel neuer Wohnraum geschaf
Bauunternehmen in den letzten Jahren enorm gestiegen fen. Beliebt sind aktuell auch Randlagen, da hier die
sind und große Preisnachlässe nicht möglich sind, wird Grundstückspreise niedriger sind. Auch die Verkaufs
von Interessenten kaum berücksichtigt. preise können hier noch günstiger ausfallen. In Zukunft
könnten auch wieder andere Stadtteile in den Fokus
Was sind Besonderheiten des Düsseldorfer Marktes? rücken, da Wohnraum in der gesamten Stadt gefragt ist.
Wie unterscheidet er sich von anderen Märkten?
Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist von der Größe her Was gibt es für Trends bei Neubauprojekten? Was für
überschaubar. Die meisten Stadtteile haben sich hinsicht Wohnungstypen werden aktuell am meisten errichtet?
lich ihrer Wohn- und Lebensqualität sehr positiv entwi Immer noch im Trend liegen Neubauten mit einer indivi
ckelt. Die Verknappung freier Grundstücke ist jedoch duellen Architektur. Gefragt sind außerdem große Woh
enorm groß und es müssen Bestandsimmobilien abgeris nungen mit einer Fläche über eine Ebene. Tiefgaragen
Zimmeranzahl
(Neubauwohnungsangebote)
100
10
11
13
13
17
75
31
29
32
33
32
in %
50
35
36
33
40
37
25
19
20
18
13
13
0 1 3 5 4 3
2015 2016 2017 2018 2019
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
16 Düsseldorf Projektvertrieb-Marktbericht 2020Fertiggestellte Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in fertiggestellten
A524 Neubauprojekten
2017–05.2020 nach PLZ
Wittlaer ≤ 5.000 m2
Angermund
5.001 – 10.000 m2
Kalkum 10.001 – 25.000 m2
Kaisers- A52
werth 25.001 – 50.000 m2
Lichten-
A44 broich ≥ 50.001 m2
A44
Lohausen
Stockum Unterrath Rath
RH
A57 EIN
Golz- Mörsenbroich
heim Ludenberg
Lörick Derendorf Hubbelrath
Grafen-
Niederkassel Pempelfort berg
A52
Heerdt
Oberkassel Alt- Stadt- A3
Gerresheim
stadt mitte Flingern
Hafen Carlstadt (-Nord/-Süd)
Friedrichstadt Lierenfeld
Unterbilk Vennhausen
Hamm Oberbilk Unterbach
Bilk Eller
Flehe
Volmerswerth A46
Wersten
Reisholz Hassels
A46 Holthausen
Itter Benrath
Himmel- A59
geist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
plätze und Aufzüge dürfen nicht fehlen. Insgesamt sind sicheren Ort auch in unruhigen Zeiten, dar. Zugleich ist
auch klassische Grundrisse mit guten Raumproportionen sie eine Investition in die Zukunft, die eventuell sogar
sehr gefragt. Im Kommen ist außerdem das Wohnen im noch mit einer Preissteigerung verbunden ist. Wir sehen
Hochhaus am Rhein. Die neuen vertikalen Wohnprojekte insgesamt einer sehr positiven Entwicklung entgegen. Es
erfüllen individuelle und zugleich urbane Wohnwünsche ist davon auszugehen, dass die Preise in den Top-Lagen
anstelle von Vereinheitlichung. Einen Trend stellt auch noch steigen und in guten Lagen stabil bleiben. In mitt
der sparsame Umgang mit limitierten Ressourcen dar, leren und einfachen Lagen wird es eventuell als Folge
davon zeugt die Errichtung von Solarsiedlungen und der Corona-Pandemie geringfügige Preisabschläge geben.
Passivhäusern.
Wie reagiert der Markt auf die Zeit nach der finan
Wie werden sich der Standort und der Markt in der ziellen Unterstützung durch den Staat?
Zukunft weiterentwickeln? Ich bin der Meinung, dass der Markt sich nach der
Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum Pandemie positiv entwickelt und die Preise in den Top-
in der Lifestyle- und Modestadt ist ungebrochen hoch Lagen und eventuell auch in den guten Lagen noch stei
und die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen sind gen könnten. Sollte es jedoch eine zweite Infektionswelle
auf dem höchsten Niveau Nordrhein-Westfalens, damit in geben und die finanziellen Unterstützungen durch den
etwa gleichauf mit dem Hamburger oder Stuttgarter Staat aufgebraucht sein, dann könnten die Preise even
Preisniveau. Der höchste erzielte Quadratmeterpreis für tuell auch fallen. Es ist nicht möglich, heute eine nach
eine Neubau-Eigentumswohnung im Jahr 2019 lag bei vollziehbare Einschätzung zu dieser Entwicklung des
18.700 EUR. Besonders begehrt sind derzeit werthaltige Marktes zu geben.
Immobilien in guter Lage mit Steigerungspotenzial. Die
eigene Immobilie stellt zugleich ein Zuhause, also einen
Düsseldorf Projektvertrieb-Marktbericht 2020 17FRANKFURT AM MAIN
758.574 27.055 EUR 0,3 % 19,4 % 16,52 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 7,1 % (zu 2014) 111,6 (Kaufkraftindex) 11,8 (Leerstandsindex) 44,2 (Index) + 1,2 % (zu 1. Hj. 2019)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, empirica-systeme
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.500 1.839 2.000 8.000
1.606 7.796
1.548
1.200 1.600 7.391
7.000
1.180
in Mio. EUR
in EUR/m 2
799
770
900 1.200 6.552
Anzahl
675
911 6.000
586
600 800 5.732
4.991
4.833
502
5.000
300 400
0 0 4.000
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt, Engel & Völkers Residential Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2019 in EUR/m² (zu 2018)
Gallus 230 8.118 (+ 2,6 %)
Ostend 99 8.060 (+ 4,8 %)
Kalbach-Riedberg 94 6.748 (+ 22,8 %)
Niederrad 73 5.852 (+ 2,5 %)
Bockenheim 66 7.700 (+ 24,8 %)
Nordend-West 62 9.394 (+ 0,2 %)
Seckbach 45 6.504 (+ 14,5 %)
Rödelheim 31 6.336 (+ 7,3 %)
Sachsenhausen-Nord 29 7.032 (+ 6,1 %)
Westend-Süd 28 11.067 (+ 17,9 %)
Bergen-Enkheim 24 6.175 (+ 6,6 %)
Höchst 22 5.324 (– 10,0 %)
Quelle: empirica-system, Engel & Völkers Residential
18 Frankfurt am Main Projektvertrieb-Marktbericht 2020Lagen im Wohnimmobilienmarkt
© Engel & Völkers Residential
Nieder-Erlenbach
Nieder-Eschbach
Kalbach- Harheim
Riedberg Frankfurter Berg
Bonames
Berkersheim
Niederursel
Heddern-
heim
Eschers- Bergen-Enkheim
Preunges-
heim
Ecken- heim
Dichter- heim
Praunheim Seckbach
Ginnheim Dorn-
busch A66
viertel
Hausen Holzhausenviertel
A661
MAIN
Diplomaten- Born-
Rödelheim Westend Nordend Rieder-
viertel heim
Nord West Ost wald Fechen-
A5
Bockenheim heim
Westend Innenstadt Ostend
Sossenheim Süd
A648 Alt-
Bahnhofs- stadt
Unterliederbach viertel
Europaviertel Sehr gute Lage
Höchst Nied Sachsenhausen
Gallusviertel tel
Zeilsheim i e r a f en Nord Oberrad
tv sth
Griesheim tleu
A66
Gu We Sachsenhausen
Gute Lage
Mummscher Süd
Niederrad Park Mittlere Lage
Sindlingen
Schwanheim Lerchesberg
Einfache Lage
Gewerbe-/Industriefläche
A3
Gewässer
Flughafen
Grünfläche
Preise nach Lagen für Wohnungen im Projektvertrieb
2018 2019 2020 Prognose
Preis EUR/m2 9.500 – 15.000 10.000 – 16.000 10.600 – 16.500
7.500 – 10.000 7.900 – 10.500 8.200 – 11.200
5.500 – 7.800 5.800 – 8.000 5.900 – 8.300
4.000 – 6.200 4.200 – 6.500 4.300 – 6.700
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
8.000 100 500
7.329 434
80 363 400
69
6.500 5.872 339
80
5.580 312 323
287 282
in Tsd. m 2
5.138 60 300
52
5.829
Anzahl
Anzahl
4.681 223
58
5.000 267
51
52
50
5.122
46
5.641 40 200
4.418 4.325 4.273
34
3.500 3.761 20 100
2.000 0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019202020212022
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quelle: empirica-regio, Destatis, Engel & Völkers Residential Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 31.05.2020
Frankfurt am Main Projektvertrieb-Marktbericht 2020 19Im Gespräch mit Experten vor Ort
David Schmitt Nachfrage wird häufig mit Mikro-Apartments beantwortet.
Engel & Völkers Projektvertrieb
Frankfurt am Main
Was sind Besonderheiten des Frankfurter Marktes?
Wie unterscheidet er sich von anderen Märkten?
Die Zahl der Haushalte in Frankfurt wächst durch Single-
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in und Pendlerwohnungen deutlich. Durch die Entwicklung
Frankfurt aktuell? der Immobilienpreise werden mittelständische Familien
Die Bauentwicklung in Frankfurt am Main ist ungebro aus den zentralen Lagen in die Randlagen gedrängt. Wer
chen. Derzeit entsteht ein großes Angebot im Premium im Frankfurter Zentrum wohnen möchte, wählt eine klei
bereich, insbesondere im Segment Vertical Living. Im nere Wohnung, ohne auf Komfort und Großzügigkeit ver
mittleren Segment gibt es eine hohe Nachfrage, die zichten zu müssen. Eine Besonderheit Frankfurts ist
jedoch von keinem deckenden Angebot beantwortet wird. außerdem die Internationalität. Sie beeinflusst auch die
Es fehlt an entwicklungsfähigen Grundstücken und Objek Produktentwicklung wie Grundrissplanung (Open Con
ten sowie an Nachverdichtungsmöglichkeiten. Der Trend cept), Ausstattungsmerkmale (Premium-Gemeinschafts
bei Bauprojekten in Frankfurt geht weg von Großwohnun flächen) und Servicedienstleistungen. Fehlende entwick
gen hin zu mehrheitlich mittleren bis kleinen Wohneinhei lungsfähige Grundstücke und Objekte ermöglichen das in
ten. Zusätzliche Nachfrage gibt es auch durch internatio Frankfurt besonders häufige Vertical Living in Wohnhoch
nale Zuzüge. Dadurch erhöht sich der Qualitäts- und Kom häusern. Gemäß dem Hochhausrahmenplan können an
fortanspruch auch bei kleinen Wohnungsgrößen. Diese 16 möglichen Standorten Hochhäuser errichtet werden.
Fertiggestellte Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in fertiggestellten Nieder-Erlenbach
Neubauprojekten Nieder-Eschbach
2017–05.2020 nach PLZ
≤ 5.000 m2 Kalbach Riedberg Harheim
Bonames
5.001 – 15.000 m 2
15.001 – 30.000 m2 Frankfurter Berg Berkersheim
Niederursel
30.001 – 60.000 m 2
HeddernheimEschersheim Preungesheim
Bergen-Enkheim
≥ 60.001 m2
Eckenheim
Praunheim Seckbach
Ginnheim Dornbusch A66
Hausen A661
Rödelheim Nordend
BornheimRiederwald Fechenheim
A5
Sossenheim Bockenheim Westend
A648 Innenstadt Ostend
Unterliederbach Altstadt
Bahnhofsviertel
Nied Gallusviertel Sachsenhausen Nord
Höchst Oberrad
A66 Zeilsheim Griesheim Gutleutviertel
MAIN
Niederrad
Sindlingen Schwanheim
Sachsenhausen Süd
Flughafen A3
Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
20 Frankfurt am Main Projektvertrieb-Marktbericht 2020Zimmeranzahl
(Neubauwohnungsangebote)
100
10
10
11
12
8
24
22
75
28
27
34
in %
35
50
37
33
34
29
25
24
24
24
22
22
4 4 5
9
7
0
2015 2016 2017 2018 2019
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential Projekt: ONE FORTY WEST, Quelle: Commerz Real AG
Da bei der Fortschreibung keine reinen Wohnhochhäuser man sich grundsätzlich für eine kleinere Wohnung, jedoch
mehr berücksichtigt werden, geht der Trend zur hybriden wird der Komfort des verkleinerten Wohnraums durch
Nutzung und der Kombination von Büro, Wohnen und Zusatzservices wie Concierge und hotelähnliche Dienst
teilweise auch Hotel. leistungen erhöht. Darüber hinaus wird der Wohnraum
um hochwertige Gemeinschaftsflächen wie Dachgärten,
Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer Wohn Weinkeller, Gym u. Ä. erweitert und Gäste werden im
projekte? Welche Stadtteile könnten in den Fokus angrenzenden Hotel untergebracht. Ein besonderes Bei
rücken? spiel für ein solches Konzept ist das ONE FORTY WEST.
Die größten Bautätigkeiten sind derzeit im Ostend mit
dem Hafenpark Quartier sowie in der Innenstadt mit dem Was macht das ONE FORTY WEST besonders?
FOUR Frankfurt zu beobachten. Geplant ist es, dort bis Das ONE FORTY WEST bietet auf 140 Metern Höhe
2022 neuen Wohnraum für 1.000 Menschen mit ca. 650 ein in dieser Dimension deutschlandweit einzigartiges
Wohnungen zu realisieren. Diese Quartiersentwicklung Lifestyle-Konzept aus exklusiven Wohnungen mit 24/7-
trägt zum Wandel des Bankenviertels zu einem durch Concierge-Service, Weinkeller, Restaurants, Skybar und
mischten Stadtteil bei. Durch die vorherrschende Wohn Hundewaschplatz. Dies kommt den Annehmlichkeiten
raumverknappung und die damit verbundene Preisent eines 4-Sterne-plus-Hotels gleich. Es entsteht ein städte
wicklung rücken Randlagen wie Rödelheim, Griesheim bauliches Zukunfts projekt zwischen Bockenheim und
und Nied in den Fokus der Bauträger mit Ausrichtung auf Westend, das einen einzigartigen Weitblick über die Stadt
mittelständische Familien. bietet. Insgesamt entstehen 187 Premium-Wohnungen
mit Balkon/Skylounge ab der 24. bis zur 40. Etage. Alle
Was gibt es für Trends bei Neubauprojekten? Was für wohnen oben – ein einzigartiges Wohnkonzept!
Wohnungstypen werden aktuell am meisten errichtet?
Entwickler fokussieren sich in den guten Lagen weiterhin Wie werden sich der Standort und der Markt in der
auf das Premiumsegment mit Wohnungsmixen zwischen Zukunft weiterentwickeln?
zwei und drei Zimmern. Großwohnungen sind bei Neubau In guten und sehr guten Lagen wird die Anzahl kleiner
projekten hauptsächlich für Penthäuser berücksichtigt und und mittlerer Wohneinheiten zunehmen. In mittleren und
bilden Ausnahmen in aktuellen Planungen und Entwick einfachen Lagen kommen Wohnungen ab drei Zimmern
lungen, da aktuell ein Überhang bei Angeboten von Objek für Familien hinzu. Es wird erwartet, dass Frankfurt bis
ten über 2 Mio. EUR besteht. Die Kaufpreisstrategie 2030 800.000 Einwohner überschreitet. Damit bleibt die
gewinnt dadurch an Bedeutung: Der absolute Kaufpreis Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch. Die Stadt
muss für die Zielgruppe bestmöglich finanzierbar sein. erwartet trotz Baubooms und steigender Preise keine Ent
spannung auf der Nachfrageseite. Auch einfachere Lagen
Der größte Trend in Frankfurt ist jedoch ohne Frage das werden gefragter. Die Kaufmotivation von Interessenten
bereits angesprochene Vertical Living. Hier entscheidet verschiebt sich auf Werterhaltung und -steigerung.
Frankfurt am Main Projektvertrieb-Marktbericht 2020 21HAMBURG
1.899.160 25.695 EUR 0,5 % 23,4 % 14,86 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 5,3 % (zu 2014) 106,0 (Kaufkraftindex) 17,4 (Leerstandsindex) 53,4 (Index) + 0,2 % (zu 1. Hj. 2019)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, empirica-systeme
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.500 2.500 7.000 6.994
2.193 2.171
1.968 1.960
1.200 2.000 5.843
1.664 6.000
5.298 5.288
in Mio. EUR
in EUR/m 2
1.007
900 1.500
966
959
Anzahl
4.968
894
870
5.000 4.538
600 1.000
4.000
300 500
0 0 3.000
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2019 in EUR/m² (zu 2018)
Rahlstedt 192 4.528 (+ 4,4 %)
Eidelstedt 105 4.543 (+ 4,0 %)
Bahrenfeld 81 6.022 (+ 8,1 %)
Lohbrügge 76 4.320 (+ 6,0 %)
Othmarschen 74 8.789 (+ 18,3 %)
Eilbek 72 6.407 (+ 11,8 %)
Rissen 67 5.641 (+ 6,4 %)
Schnelsen 61 4.623 (+ 4,3 %)
Barmbek-Süd 57 6.575 (+ 8,8 %)
Sasel 56 5.427 (+ 9,4 %)
Wellingsbüttel 52 6.484 (+ 4,4 %)
Niendorf 49 5.514 (+ 11,3 %)
Quelle: empirica-system, Engel & Völkers Residential
22 Hamburg Projektvertrieb-Marktbericht 2020Lagen im Wohnimmobilienmarkt
Duvenstedt
Wohldorf-Ohlstedt
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Lemsahl-Mellingstedt
Gewässer Grünfläche
Bergstedt
A7
Poppenbüttel
© Engel & Völkers Residential
Langenhorn Volksdorf
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf
Bramfeld Rahlstedt
Eidelstedt Groß Borstel Alsterdorf Steilshoop Farmsen-Berne
A1
Lurup Lokstedt
Winterhude
Eppendorf Barmbek-Nord
Stellingen Tonndorf
Hoheluft Dulsberg
Rissen -Ost
-West Wandsbek
Sülldorf Harvestehude Barmbek-Süd
Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld
Osdorf Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst Eilbek
Altona baum Marienthal
Blankenese Groß Flottbek Nord Sternschanze Hohenfelde
St. Georg Hamm-Nord A24
Nienstedten Neustadt Borgfelde -Mitte Horn
ELBE Othmarschen St. Pauli
Ottensen
Altona Altstadt Hammerbrook -Süd Billstedt
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
Cranz
Steinwerder
Kleiner Grasbrook Billbrook
Finkenwerder
Veddel
Waltershof
Neuenfelde Weltquartier Moorfleet
Altenwerder
Lohbrügge
Francop
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Bergedorf
Allermöhe
Spaden-
land
Hausbruch
A25
Neugraben-Fischbek
Heimfeld Reitbrook
Neuland
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Wilstorf Kirchwerder Altengamme
Marmstorf Rönneburg
Langenbek
Sinstorf
Preise nach Lagen für Wohnungen im Projektvertrieb
2018 2019 2020 Prognose
Preis EUR/m2 10.000 – 20.000 12.000 – 22.000 13.000 – 23.000
7.500 – 10.000 9.000 – 12.000 10.000 – 13.000
5.000 – 7.500 6.000 – 9.000 7.000 – 10.000
3.500 – 5.000 4.000 – 6.000 4.500 – 7.000
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
12.465
12.500 200 670 700
11.632 612
11.087 562
10.923 525 509 560
11.000 10.736 150 487
119
431 423
in Tsd. m 2
315 420
101
10.674
Anzahl
Anzahl
95
92
91
9.500 8.634 9.805 100
85
77
73
280
68
8.000 8.521 50
7.920 140
7.722
6.974 0
6.500 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019202020212022
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quelle: empirica-regio, Destatis, Engel & Völkers Residential Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 31.05.2020
Hamburg Projektvertrieb-Marktbericht 2020 23Im Gespräch mit Experten vor Ort
Philip Bonhoeffer samer Wirtschaftsstandort und ist und bleibt auch in
Engel & Völkers Projektvertrieb
Hamburg den kommenden Jahren Zuzugsgebiet. Die Wohnungs
marktlage wird zudem durch die Urbanisierung und die
demographische Entwicklung weiter beeinflusst wer
den. Dabei ist mit einem Anstieg der Bevölkerung und
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in auch mit einer voranschreitenden Alterung der Ham
Hamburg aktuell? burger Stadtbevölkerung zu rechnen. Dies führt nicht
Der Neubau-Immobilienmarkt in Hamburg entwickelt zuletzt zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen,
sich weiterhin dynamisch. Ausgehend von gleichblei die vor allem mit kleiner werdenden Haushaltsgrößen
benden Rahmenbedingungen für Käufer und Projekt einhergehen wird.
entwickler, werden die Preise für Neubau-Eigentums
wohnungen auch 2020 steigen. Aufgrund fehlender Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer
Freiflächen bleibt das Angebot an Neubau-Wohnimmo Wohnprojekte? Welche Stadtteile könnten in den
bilien allerdings trotz hoher Nachfrage begrenzt. Fokus rücken?
An der Elbe stehen die Entwicklung der östlichen
Was sind Besonderheiten des Hamburger Marktes? HafenCity mit den Quartieren Baakenhafen und Elbtor
Wie unterscheidet er sich von anderen Märkten? quartier mit dem Elbtower sowie auf der gegenüber
Hamburg ist nicht zuletzt durch den Hafen ein bedeut liegenden Seite des Flusses der Kleine Grasbrook im
Fertiggestellte Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in fertiggestellten
Neubauprojekten
Lemsahl-Mellingstedt 2017–05.2020 nach PLZ
Bergstedt ≤ 5.000 m2
A7
Poppenbüttel
Langenhorn Volksdorf 5.001 – 10.000 m2
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel 10.001 – 25.000 m2
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf 25.001 – 50.000 m2
Ohlsdorf Bramfeld
Alsterdorf ≥ 50.001 m2
Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop Farmsen-Berne Rahlstedt
Lurup Lokstedt Ring 2 A1
Stellingen Eppendorf Winter- -Nord Dulsberg
Tonndorf
Hoheluft-Ost hude Barmbek
Rissen
Sülldorf Osdorf -West -Süd Wandsbek
Eimsbüttel Jenfeld
Iserbrook Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst
Altona Stern- baum Marienthal
Groß Flottbek Nord schanze Eilbek
Blankenese St. A24
Altona Neustadt Georg Hamm Horn
ELBE OthmarschenOttensen
St. Pauli Altstadt Hammerbrook Billstedt
HafenCity
Cranz Rothenburgsort
Steinwerder
Waltershof Billbrook
Finkenwerder Veddel
Neuenfelde Moorfleet
Altenwerder
Francop Lohbrügge
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Spaden- Allermöhe Bergedorf
Hausbruch land
Neugraben-Fischbek A25
Heimfeld Neuland Reitbrook
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Wilstorf Kirchwerder Altengamme
Marmstorf Rönneburg
Quelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Langenbek
24 Hamburg Projektvertrieb-Marktbericht 2020Projekt: Strandhaus by Richard Meier, Quelle: bloomimages
Fokus. Auch die weitere Entwicklung und der Ausbau Wie werden sich der Standort und der Markt in der
der City Nord sind aktuell ein Thema. Die Stadtteile Zukunft weiterentwickeln?
Hamm, Hammerbrook, Harburg und Wilhelmsburg Hamburg bleibt auch in Zukunft ein bedeutsamer Wirt
bleiben ebenfalls nach wie vor interessante Wohnungs schaftsstandort und wichtiges Zuzugsgebiet. Die Nach
märkte mit großem Potenzial. frage nach Wohnraum wird weiter steigen. Immer mehr
Menschen, insbesondere junge Leute, zieht es vom Land
Was gibt es für Trends bei Neubauprojekten? Was in die Stadt. Neben guten Arbeitsplatzmöglichkeiten und
für Wohnungstypen werden aktuell am meisten höheren Löhnen bietet Hamburg ein attraktives urbanes
errichtet? Leben: hippe Szeneviertel mit kurzen Wegen, fußläufigen
Die Frage müsste heißen: Was wird am meisten nach Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten. Ein großes Angebot
gefragt? Es wird nicht immer das errichtet, was auch an Kultur- und Freizeitmöglichkeiten, Ausstellungen,
beliebt und im Trend ist. Nachgefragt werden Wohnungen Theater, Kino etc. Eine dichte, vielfältige, internationale
mit hoher Zimmeranzahl auf möglichst kleiner Wohn Restaurantszene, ausgedehnte Ladenöffnungszeiten usw.
fläche. Sehr beliebt sind außerdem hohe Decken und Auch für ältere Menschen ist die Hamburger City ein
lichtdurchflutete Räume zum Beispiel durch bodentiefe beliebter Wohnstandort: Es gibt gute Verkehrsanbindun
Fenster. Auch Wohnungen mit großen Balkonen sind gen und kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten
gewünscht. Mit einer attraktiven und ansprechenden usw. Die Herausforderung für Hamburg wird sein, auch
Architektur lassen sich generell höhere Kaufpreise erzie in Zukunft ausreichend Wohnraum – vor allem in den
len als mit einem Standardneubau in derselben Lage. innerstädtischen Lagen – zur Verfügung zu stellen.
Zimmeranzahl
(Neubauwohnungsangebote)
100
10
8
8
9
9
27
27
27
30
31
75
in %
50
36
37
39
35
35
25
27
25
25
24
24
0 2 1 2 2 2
2015 2016 2017 2018 2019
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer
Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential Projekt: Waterlofts Kanalstraße, Quelle: Alt/Shift
Hamburg Projektvertrieb-Marktbericht 2020 25KÖLN
1.085.765 25.684 EUR 0,9 % 26,5 % 13,05 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 3,9 % (zu 2014) 105,9 (Kaufkraftindex) 32,4 (Leerstandsindex) 60,6 (Index) + 0,9 % (zu 1. Hj. 2019)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, empirica-systeme
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.000 1.625 1.700 6.000
5.612
800 1.275 1.360 5.267
5.000
634
997 4.910
in Mio. EUR
in EUR/m 2
600 1.020 4.620
494
Anzahl
4.000 4.099 4.331
389
400 540 533 680
3.000
267
200 340
252
0 0 2.000
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Angebotspreis
Stadtbezirke der Wohnungsangebote Neubau 2019 in EUR/m² (zu 2018)
Lindenthal 114 5.894 (+ 1,1 %)
Ehrenfeld 93 5.209 (+ 12,6 %)
Nippes 74 4.894 (+ 2,4 %)
Innenstadt 63 6.346 (+ 13,1 %)
Rodenkirchen 61 5.455 (+ 2,2 %)
Kalk 43 4.572 (+ 13,0 %)
Porz 29 3.977 (+ 7,0 %)
Mülheim 28 4.815 (+ 13,3 %)
Chorweiler 15 3.402 (+ 4,0 %)
Quelle: empirica-system, Engel & Völkers Residential
26 Köln Projektvertrieb-Marktbericht 2020Sie können auch lesen
