Pflegezentrum Pro8 Bedburg - "Pflegezentrum Pro8 Bedburg": Aufteilung und Einzelverkauf eines bestehenden Pflegezentrums - cloudfront.net
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Pflegezentrum Pro8 Bedburg „Pflegezentrum Pro8 Bedburg“: Aufteilung und Einzelverkauf eines bestehenden Pflegezentrums Zinsbaustein GmbH Telefon: 030 / 346 557 030 Stand: 12.12.2019 Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de 10963 Berlin www.zinsbaustein.de
zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit
erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen
Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Zinsbaustein GmbH Telefon: 030 / 346 557 030
Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de
10963 Berlin www.zinsbaustein.de
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zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Wir freuen uns, Ihnen unser zweites Projekt mit der Wert-Investition-Gruppe vorstellen zu können. Im
Oktober 2019 wurde bereits das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ erfolgreich finanziert.
Das neu zu finanzierende „Pflegezentrum Pro8 Bedburg“ weist eine sehr ähnliche Projektstruktur auf.
Im Rahmen des Projekts wird ein bestehendes Pflegezentrum in Teileigentum aufgeteilt. Anschlie-
ßend werden die Pflegeapartments im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert.
Das Pflegezentrum ist langfristig an einen erfahrenen Betreiber verpachtet und nahezu vollständig
belegt.
18 MONATE 5,25 % P.A. 2.500.000 € 500–25.000 € 07/2021
MAXIMALE VERZINSUNG INVESTITIONS- ANLAGESUMME VORAUSSICHTLICHE
LAUFZEIT VOLUMEN RÜCKZAHLUNG
· Projektumfang: Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums und Einzelverkauf der 63
Pflegeapartments an Kapitalanleger.
· Projektstand: Die Immobilie wurde angekauft und die Teilungserklärung liegt vor. Der Vertrieb der
einzelnen Apartments hat im September 2019 begonnen.
· Projektentwickler: Die Wert-Investition-Gruppe ist seit 1992 als Projektentwickler tätig. Sie hat mehr
als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt.
· Vertriebsstand: Mehr als 50 % der Pflegeeinheiten sind bereits verkauft. Rückzahlungsszenario:
Das zinsbaustein.de-Darlehen zzgl. Zinsen wird aus Erlösen aus dem Verkauf der Pflegeapartments
zurückgezahlt.
· Standort: Die Stadt Bedburg liegt in NRW, zentral zwischen Köln, Düsseldorf und Aachen.
PROJEKTSTAND
09/2018 02/2019 09/2019 Vorzeitige Rück- 07/2021
Bestandsobjekt Teilungserklärung Vertrieb gestartet zahlung jederzeit Voraussichtliche
angekauft notariell beurkundet möglich Rückzahlung des
Darlehens
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zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Das Projekt
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zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
„Pflegezentrum Pro 8 Bedburg“:
Aufteilung und Einzelverkauf
eines Pflegezentrums für
Menschen mit Demenz
Das Pflegezentrum ist fast baugleich zum „Pflegezentrum Pro8 Würse-
len“, welches bereits über zinsbaustein.de finanziert wurde. Der zwei- Standort
geschossigen Baukörper besteht aus insgesamt 63 Pflegeeinheiten Leitweg 77,
mit 70 Pflegeplätzen. Die Gesamtfläche beträgt rund 3.564 m². 50181 Bedburg
Die voll ausgestatteten Apartments mit 22 - 31 m² Wohnfläche ver Grundstücksfläche
fügen jeweils über einen Fernseh- und Telefonanschluss sowie ein 9.299 m2
voll eingerichtetes barrierefreies Badezimmer mit WC und ebenerdi-
ger Dusche. Vermietbare Fläche
3.564 m2
Für das Pflegezentrum besteht ein langfristiger Pachtvertrag (bis
2038 mit Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren) mit einem erfahrenen Pachtzins pro Jahr
Pächter, der auch das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ betreibt. Eine 608.580 €
ordentliche Kündigung wird bis zum 31.12.2038 ausgeschlossen.
Pflegeeinheiten
Die Einrichtung spezialisiert sich auf die vollstationäre Pflege von 63
Bewohnern mit mittelschwerer bis schwerer Demenz. Die durch-
schnittliche Auslastung lag in den letzten Jahren bei: Wohnfläche pro
Pflegeapartment
2019 2018 2017 2016 22–31 m2
98 % 98,4 % 98,7 % 100 %
Stellplätze
Der Name „Pro8“ steht für eine besondere Architektur, welche Keine
Menschen mit Demenz mehr Lebensqualität bietet als übliche Pflege
zentren. 2007 wurde das Konzept mit dem Innovationspreis der
Region Aachen ausgezeichnet.
Weil das Gebäude in Form einer liegenden Acht gebaut ist, wird es
dem Bewegungsdrang von demenzkranken Menschen besonders
gerecht. Breite, lichtdurchflutete Flure, großzügige Aufenthaltsflächen
und der zum Verweilen einladende Dorfplatz in der Mitte erlauben
es den Bewohnern, sich überall in der Einrichtung frei und sicher zu
bewegen.
Im Rahmen des Projekts werden die einzelnen Pflegeeinheiten mit
Unterstützung der TELIS FINANZ Vermittlung AG an Privatanleger
vermarktet. Baumaßnahmen sind nicht geplant.
Die TELIS FINANZ Vermittlung AG ist ein inhabergeführtes und
eigenständiges Finanzdienstleistungsunternehmen. Das Unter
nehmen wurde 1992 gegründet und beschäftigt in der Konzern
verwaltung 250 Mitarbeiter. 2018 wurden Gesamterlöse von rund
123,25 Mio. € erzielt.
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Makrolage: Bedburg in der Nähe
von Köln
Bedburg ist eine mittelalterliche Stadt im Nordrhein-Westfälischen
Rhein-Erft-Kreis. Sie hat rund 25.000 Einwohner und befindet sich
zentral zwischen Köln, Düsseldorf, Mönchengladbach und Aachen.1
2016 betrugen das BIP pro Erwerbstätigem im Rhein-Erft-Kreis 83.560
€ und das verfügbare Einkommen pro Person 21.815 €.² Die Arbeits-
losenquote lag im August 2019 bei 6,1 %, das sind 1,2 % weniger als
im August 2016.³
Die Bertelsmann Stiftung geht davon aus, dass von 2013-2030 die
Anzahl der Pflegebedürftigen im Rhein-Erft-Kreis um 47,2 % steigen
wird. Der Anteil der ab 80-Jährigen an der Bevölkerung soll von 4,9 %
auf 8,0 % steigen.4
Nach Prognosen der Beratungsgesellschaft Wüest Partner wird das
Bundesland Nordrhein-Westfalen zukünftig den höchsten Zusatz
bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland haben. Von 2018 – 2030
sollen rund 30.800 neue Plätze nötig sein, um der steigenden Nach-
frage gerecht zu werden.5
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Mikrolage: Ruhiges Wohngebiet
mit guter Anbindung
Das Pflegezentrum befindet sich am südwestlichen Stadtrand von
Bedburg. Es liegt in einem stark begrünten Wohngebiet, so dass Relevante Fakten –
betreute Spaziergänge mit den Bewohnern möglich sind. Stadt Bedburg
Ein Friseursalon ist eine Gehminute entfernt, ein Restaurant und eine Einwohner1
Bäckerei fünf Gehminuten. Ca. 25.000
Der Standort bietet eine gute Anbindung für Besucher. In rund Verfügbares Einkommen
sechs Minuten erreichen Autofahrer die Auffahrt zur Autobahn A61, pro Person 20162
welche in Richtung Mönchengladbach oder in Richtung Köln führt. 21.815 €
Die nächste Bushaltestelle, welche in Richtung Bahnhof Bedburg
führt, ist sieben Gehminuten entfernt. Entwicklung Anzahl der
Pflegebedürftigen im
Rhein-Erft-Kreis
Quellen: 2013-20304
1. Stadt Bedburg: 4. Bertelsmann Stiftung: + 47,2 %
Bevölkerungszahlen Wegweiser Kommune
2. Wirtschaftsförderung Rhein-Erft: 5. Wüest Partner:
Standortdaten Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018
3. Agentur für Arbeit:
Arbeitsmarkt im Überblick - Rhein -
Erft - Kreis
Pflegezentrum Pro8
Leitweg 77,
50181 Bedburg
7zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Der Projektentwickler
8zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Seit 1992 entwickelt die Wert-Investition-Gruppe Immobilien in den
verschiedensten Anlageklassen: Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Relevante Fakten –
hochwertig sanierte Altbauten, Stadtvillen sowie Senioren- und Wert-Investition-Gruppe
Pflegeimmobilien. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abge-
wickelt und hat aktuell elf Mitarbeiter. Projekte seit Gründung
196
Neben Neubauprojekten in Niedersachsen und diversen Denkmal-
und Sanierungsobjekten hat die Wert-Investition-Gruppe fast 20 Realisiertes Projektvolumen-
Pflege-und Seniorenimmobilien entwickelt. seit Gründung
356 Mio. €
Die Geschäftsführer der Wert-Investition-Gruppe sind Herr Werner
Ströer, Jahrgang 1956 und Herr Heinz Gorsler, Jahrgang 1946. Beide Mitarbeiter (2019)
sind Gründungsgesellschafter und begleiten ihr Unternehmen seit 11
mehr als einem Vierteljahrhundert.
Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1 GmbH, welche
2018 zum Zwecke des Ankaufs und der Aufteilung des Objekts in
Bedburg gegründet wurde.
2019 wurde über zinsbaustein.de ebenfalls das Projekt „Pflege
zentrum Pro8 Würselen“ der Wert-Investition-Gruppe finanziert. Die
beiden Projekte
werden in unterschiedlichen Gesellschaften ent
wickelt.
Die Geschäftsführer Werner Ströer
und Heinz Gorsler
UNTERNEHMENSSTRUKTUR
Göpel Ver-
Zwego GmbH AWFam GmbH LM Vermögensverwaltungs GmbH mögensverw.
GmbH
24 % 24 % 42 % 10 %
Wert-Investition Holding GmbH
100 %
Wert-Investition
Projekt 1 GmbH
Darlehensnehmerin
9zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Auswahl von Referenzprojekten der
Wert-Investition-Gruppe
Seniorenresidenz am
Pflegezentrum Pro8 Würselen Waldschlösschen
Verkauf von 63 Pflegeeinheiten Verkauf von 39 Pflegeeinheiten
Ort: Würselen Ort: Langelsheim
Seniorenresidenz Am Schloßpark Hanns-Conzen-Haus
Verkauf von 28 Pflegeeinheiten Verkauf von 55 Pflegeeinheiten und
Ort: Gersfeld 10 Gewerbeeinheiten
Ort: Hürth
Seniorenresidenz An der Aue Pflegezentrum an der Elbe
Verkauf von 58 Pflegeeinheiten Verkauf von 65 Pflegeeinheiten
Ort: Nienhagen Ort: Magdeburg
10zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Chancen und
Risiken
11 11zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Das Projekt
+ Chancen
− Risiken
· Da keine Baumaßnahmen erfolgen, entfallen · Die Pflegeeinheiten können möglicherweise
die Baurisiken. nicht zum geplanten Preis veräußert werden.
· Der Projektentwickler ist seit über 25 Jahren · Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko
erfolgreich am Markt tätig und der Betreiber des Projektentwicklers, des Betreibers und/
weist laut Creditreform eine gute Bonität und oder des Vertriebspartners
geringe Ausfallwahrscheinlichkeit auf.
· Es handelt sich um denselben Projektentwick-
· Die Pflegeinheiten sind durchschnittlich zu ler und denselben Betreiber wie bei „Pflege-
über 95 % ausgelastet. zentrum Pro8 Würselen“. Dadurch entstehen
für Anleger, die in beide Projekte investieren,
· Aktuell sind mehr als 50 % der Klumpenrisiken.
Pflegeeinheiten verkauft.
· Die Einheiten könnten nicht im vorgesehenen
Zeitplan verkauft werden, was zu Verzögerun-
gen bei der Rückzahlung führen könnte.
Anlageform
+ Chancen
− Risiken
· Alle Projekte bei zinsbaustein.de durchlaufen · Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein
einen strengen Auswahlprozess durch qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne
erfahrene Experten. Sicherheiten.
· Es wurden sechs Monate Sicherheitspuffer · Falls die Rückzahlung des Nachrangdarlehens
für mögliche Verzögerungen beim Projekt in zur Insolvenz des Darlehensnehmers führen
der Darlehenslaufzeit vereinbart. würde, kann die Rückzahlung verzögert
werden.
· Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite
des Immobilienprojekts gekoppelt ist. · Im Falle einer Insolvenz des Darlehensneh-
mers werden aus der Insolvenzmasse zuerst
Fremdkapitalgeber und offene Rechnungen
bedient.
12zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
i Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der
Entwickler kann das Darlehen jederzeit zurückführen, wobei er mindestens eine Zins
zahlung für 12 Monate Laufzeit leisten muss.
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
✓ Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Pflegeeinrichtung. (Bereits erfüllt)
✓ Nachweis der Eigentumsübertragung auf die Wert-Investition Projekt 1 GmbH durch Vorlage eines
Grundbuchauszugs. (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage der Teilungserklärung. (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von maximal
6.552.000 €. (Bereits erfüllt)
✓ Nachweis der eingebrachten Eigenmittel in Höhe von mindestens 2,73 Mio. € (zum Zinsbaustein-
Darlehen gleichrangiges Gesellschafterdarlehen). (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (> 15 Jahre) mit einem Pflegedienstbetrei-
ber zu einer jährlichen Gesamtpacht in Höhe von mindestens 608.000 €. (Bereits erfüllt)
· Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 3,0 Mio. € (d.h. rund 20 % der
kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 15,12 Mio. €).
· Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von
mindestens 1,93 Mio. €.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten
(inklusive Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum).
· Die Pflegeeinheiten werden für durchschnittlich 4.244 €/m² verkauft (Mietpreisfaktor 25).
· Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 15,12 Mio. €.
· Der Vertrieb wird von der TELIS FINANZ Vermittlung AG übernommen.
· Die geplante Projektrendite aus den Verkäufen beträgt 10,18 %.
· Werden die Pachterträge für ein Jahr in Höhe von rund 608.580 € mit einberechnet,
erhöht sich die geplante Rendite auf 11,81 %.
13zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Projektstatus Darlehensstruktur & -vergabe
· Die Bankfinanzierung wurde gesichert. · Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1
GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt
· Das Gebäude wurde angekauft. entwickelt.
· Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem · Das zinsbaustein.de-Darlehen wird u.a. für die Vetriebs-
Betreiber ist geschlossen. vergütung, welche vor den Kaufpreiszahlungen fällig
wird, eingesetzt.
· Die Aufteilung in Teileigentum ist notariell
beurkundet. · Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten
Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG ab-
· Der Einzelvertrieb der Pflegeeinheiten hat gewickelt.
begonnen.
Finanzierungsstruktur des Projektes
· Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.
· Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf
rund 13,73 Mio. €
· 6,55 Mio. € werden über ein Bankdarlehen
finanziert
· 1,94 Mio. € werden mit Eigenkapital (Kapitalrücklage)
finanziert
· 2,74 Mio. € werden mit Eigenmitteln
(Gesellschafterdarlehen) finanziert*
· 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de als
Nachrangdarlehen über Crowdinvesting bereit.**
* Das Gesellschafterdarlehen ist gleichrangig zum zinsbaustein.de-Darlehen.
** Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.550.000 € betragen.
14zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Qualitätskriterien
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer
Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Entscheidung, auf Risikoklassen zu verzichten
Auswahlprozess, bei dem es von mehreren und einen einheitlichen Zinssatz anzubieten.
erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicher-
wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen heitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab,
besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden anstatt zu v ersuchen, die zusätzlichen Risiken mit
und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur einem höheren Zinssatz zu kompensieren.
Verfügung.
Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.de
Unser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:
1 2 3
Vorauswahl Due Diligence Auswahlentscheidung:
Schnelle Auslese u ngeeigneter Projekte durch Gründliche Betrachtung aller Informationen, Investment-Komitee
Analyse der P rojektkalkulation sowie der die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit
Diskussion aller wichtigen Daten durch ein
Entwicklerbilanz prüfung einer Bank kontrolliert werden
Komitee von 4 Personen und finale Auswahl
entscheidung
Die Personen hinter dem Prozess:
Vorauswahl & Due Diligence
Rainer Pillmayer Martina Musolf
Verantwortet als Geschäftsführer bei Martina ist Diplom-Kauffrau mit den
zinsbaustein.de die Projektauswahl und Schwerpunkten Finanzdienstleitungen und
die strategische Weiterentwicklung des Baubetrieb. Sie leitet das Projektauswahl-
Geschäftes. team bei zinsbaustein.de.
Das Investment-Komitee von zinsbaustein.de
Marc Stilke Dr. Henrik Medla Dr. Tilman Engel Eric Romba
Ehemaliger Geschäftsführer von Geschäftsführer des Bauträgers 10+ Jahre Leiter Risikomanage- Anwalt & ehem. Vorsitzender
Immobilienscout24 Sontowski & Partner Group ment der Sontowski & Partner Bundesverband Sachwerte und
Group Investmentvermögen e.V.
15zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Investieren mit
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So funktioniert es:
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Investieren Sie einfach Wir informieren Sie regel Nach Projektabschluss
und bequem online mäßig über den Fortschritt erhalten Sie Ihr Geld
Ihres Projektes verzinst zurück
Wie Ihr Investment eingesetzt wird
Das per Crowdinvesting gesammelte Kapital wird als sogenanntes Das kann zum teilweisen oder
Mezzanine-Darlehen oder Nachrangdarlehen vergeben. Banken finanzieren
vollständigen Verlust des ein-
Bauprojekte nicht vollständig, sondern fordern einen bestimmten Eigenmittel- gesetzten Kapitals führen, wenn
anteil. Projektentwickler nutzen Mezzanine-Darlehen deshalb regelmäßig, um nicht genug Liquidierungsmas-
ihr Eigenkapital aufzustocken und so mehrere Projekte gleichzeitig realisieren se für Bank und Crowdinvesto-
zu können. ren zusammen vorhanden ist.
Der Begriff Mezzanine (vom italienischen „mezzo“, „halb“) bezieht sich auf die Weitere Informationen zum
Rangfolge der Forderungen – ein Mezzanine-Darlehen steht zwischen Fremd- Risikomanagement finden Sie
und Eigenkapital. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz werden die Crowd auf der vorherigen Seite.
investoren nach der Bank, aber vor dem Projektentwickler ausbezahlt.
16zinsbaustein.de Pflegezentrum Pro8 Bedburg
Ihre Vorteile auf
einen Blick
Attraktive Rendite
5,25 % fixe Zinsen pro Jahr
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Maximal 18 Monate Projektlaufzeit
Keine Kosten
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Pflegezentrum Pro8 Bedburg:
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Marvin Erdmann, Dominic Dmitrow & Carolin Lukas
Kundenmanagement zinsbaustein.de
Zinsbaustein GmbH Telefon: 030 3465570–30
Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de Sie erreichen uns:
10963 Berlin www.zinsbaustein.de MO–FR von 09:00 bis 19:00 Uhr
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tion und können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifi- nicht ausschließen und können insofern für eventuelle Fehler und/oder Un-
zierte Personen nicht ersetzen. Die Informationen in dieser Broschüre stellen vollständigkeiten der hier zusammengestellten Informationen keine Haftung
insbesondere keine Anlageberatung und keine Kaufempfehlung dar. übernehmen.
Wir versuchen die Informationen in dieser Broschüre mit der bestmöglichen
18 Sorgfalt zusammenzustellen. Dennoch können wir Fehler und Abweichungen, Stand: 12.12.2019Sie können auch lesen
