Private Debt und Immobilienfinanzierungen - eine gewinnende Anlageklasse in unsicheren Zeiten
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Private Debt und Immobilienfinanzierungen – eine gewinnende Anlageklasse in unsicheren Zeiten
Die CORESTATE Group ist ein vollintegrierter
Investment Manager, der sowohl auf der Equity
Seite als auch auf der Real Estate Debt Seite
eine führende Position in Europa einnimmt. Mit
umfangreicher Erfahrung im Investment als auch
im Finanzierungsbereich, nehmen wir damit
eine Sonderrolle in Europa ein. Hier haben wir
im Immobilien Debt Bereich eine tiefe Expertise
aufgebaut, die wir mit dieser Studie an unsere
Kunden weitergeben möchten. Die Qualität und Rentierlichkeit einer
Finanzierung hängt dabei natürlich im höchsten
Unser Research arbeitet dabei die Eigenheiten Maße von der dahinterliegenden Immobilie
der Finanzierungslandschaft in Deutschland und ab. Hier haben wir in der vorliegenden Studie
Europa heraus und zeigt auf, warum die Zeichen in aller Kürze unseren kurz- bis mittelfristigen
auf weiteres Wachstum stehen – hier sind Ausblick auf die einzelnen Immobiliensektoren
beispielsweise die angelsächsischen Regionen dargelegt – immer vor dem Hintergrund der
den kontinentaleuropäischen weit voraus. Finanzierungslandschaft.
Gerade in unsicheren Zeiten, wie die COVID-19
Situation noch einmal eindrucksvoll belegt Da Nachhaltigkeit und ESG eine weitere wichtige
hat, gewinnt der private Finanzierungsbereich Säule der CORESTATE Group sind, runden
gegenüber klassischen Finanzierern wie Banken wir die Studie mit einem Überblick über grüne
weiter deutlich an Bedeutung. Finanzierungsmöglichkeiten ab. Hier sehen wir
nicht nur Wachstumspotenzial, sondern auch
Mit einer attraktiven risiko-adjustierten einen wichtigen Teil, den Finanzierer als auch
Rendite und einer hohen Produkt- bzw. Investoren für die Gesellschaft tun können.
Finanzierungsverfügbarkeit auch in Krisenzeiten
festigt sich damit auch die Attraktivität bei Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre
institutionellen und semi-institutionellen und hoffen Sie für das Thema Finanzierung René Parmantier Sebastian Ernst Johannes Märklin
Anlegern. weiter begeistern zu können. Chief Executive Officer Chief Debt Investment Officer Chief Debt Finance Officer
–4– –5–
CORESTATE Capital Group Private Debt und Immobilienfinanzierungen – eine gewinnende Anlageklasse in unsicheren Zeiten
Wir leben in disruptiven Zeiten. Technische,
soziale und ökologische Verwerfungen
verändern das Zusammenleben, die Art der
Kommunikation, die Wirtschaft und nicht zuletzt
auch die Investmentlandschaft nachhaltig – und
dies schneller denn je zuvor.1 In diesem Kontext
hat sich auch der Immobilienfinanzierungsmarkt
weiterentwickelt und Private Debt Lösungen
nahmen über die letzten zehn Jahre eine Mit diesem Paper möchten wir die aktuelle
zunehmend wichtigere Rolle ein. So hat Landschaft der Immobilienfinanzierung
sich die Zahl der neu aufgelegten Immobilien- und Private Debt als attraktives Investment
finanzierungsfonds seit 2010 verdrei- bis beleuchten:
vervierfacht, und auch in den COVID-Jahren
2020/21 standen Private Debt Strukturen hoch | ir diskutieren das Feld der privaten
W
im Kurs von Investoren. Immobilienfinanzierungen und beschreiben
dabei den Markt als auch jüngere Trends,
Aus gutem Grund: Denn der Private Debt Markt insbesondere das überproportionale
bietet nicht nur ein attraktives Rendite-Risiko Wachstum der vergangenen Jahre.
Verhältnis, wie diese und verschiedene andere
Studien zeigen.2 Gleichzeitig bietet Private Debt | ir thematisieren aktuelle Trends und
W
defensive Angebot-Nachfrage-Eigenschaften, Themen der europäischen Immobilien-
die in einer Krise wie COVID-19 nicht nur stabil märkte und setzen diese in Verbindung zur
blieben, sondern sogar profitierten. Denn mit Finanzierungsthematik, denn der Erfolg
steigender Risiko-Aversion von Banken nehmen von Immobilienfinanzierungen hängt
Finanzierungsanfragen bei privaten Anbietern weiterhin maßgeblich von der Qualität
zu. Dies ist auch das Ergebnis einer internen der dahinter liegenden Assets ab.
Analyse der Finanzierungsopportunitäten,
die die CORESTATE Group in den letzten | bgerundet wird das Paper
A
Jahren bekommen hat. Während es für durch eine Analyse nachhaltiger
Investmentmöglichkeiten im Immobilien-Equity Finanzierungsmöglichkeiten, in der wir
Bereich einen Engpass gab, war dies im privaten die Potenziale und Herausforderungen
Finanzierungsbereich nicht der Fall und der Markt von grünen Immobilienfinanzierungen
blieb überaus liquide. herausstellen.
1 Wer hätte zum Beispiel vor fünf Jahren mit NFTs, einer rapiden Institutionalisierung der Krypto-Währungen und Meme Stock Achterbahnfahrten gerechnet?
2 Vgl. z.B. ARES: Core Commercial Real Estate Debt, 2020; DWS: Commercial Real Estate Debt – An Insurance Perspective, Juni 2020; Barings: The Case for
European Real Estate Debt, April 2020
–6– –7–
CORESTATE Capital Group Private Debt und Immobilienfinanzierungen – eine gewinnende Anlageklasse in unsicheren Zeiten
Das Immobilien-
Finanzierungsuniversum
Private Immobilienfinanzierungen sind Die meisten Immobilienfinanzierungen liefern Schematische Darstellung
für Investoren aus unterschiedlichen durch regelmäßige Zinszahlungen einen des Finanzierungskosmos
Gesichtspunkten interessant. Zum einen eignen konstanten Cashflow, der bei Bestands- bei Immobilieninvestments
sie sich als Einkommen generierende Anlage immobilien durch die darunter liegenden
form zur Diversifizierung und zur Erweiterung Mieteinkünfte gedeckt ist. Für Investoren Das Risiko steigt tendenziell korrelierend mit durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge
der Asset Allokation. Hierbei bieten sie Zugang bieten sich hier also attraktive risikobereinigte dem LTV und sinkender Kapitaldienstfähigkeit, da eine Rolle. Bei Projektentwicklungen, bei denen
zu einem weiten Spektrum an Immobilientypen Return-Charakteristika mit Renditen, die sich der Equity-Puffer kleiner wird und das Mieteinnahmen noch in der Zukunft liegen, kann
und Sektoren, die hinter den Finanzierungen je nach Risikoausrichtung allerdings stark Insolvenzrisiko steigt. Gleichzeitig spielen Faktoren das Risiko etwas höher sein, was sich allerdings
liegen. Sie ermöglichen weiterhin über unterscheiden können. So beginnen die zu wie die Existenz laufenden Cashflows, um den auch im zu erwartenden Return widerspiegelt.
Fondslösungen und breite Strukturierungs erwartenden Renditen im risikoarmen Bereich Kredit zu bedienen, und die Mieterbonität sowie
möglichkeiten Zugang zu großvolumigen der Senior Finanzierungen bei 0,8% bis 1,5%
Flagship- und Landmark-Gebäuden, wie das und können bei Mezzanine Finanzierungen auf
„Fürst“ in Berlin.3 15% und mehr ansteigen. Whole Loan Strukturen
erreichen als Mischkonzepte aus Senior und Equity
Vor dem Hintergrund, dass die Junior Tranchen Ausschüttungen zwischen ca.
meisten Immobilieninvestments und 4% und ca. 7%, je nachdem wie die Aufteilung
Projektentwicklungen durch Finanzierungen zwischen erst- und zweitrangigem Darlehen, Mezzanine Finanzierung
gestützt werden, ist der Gesamtmarkt der der gesamte Loan to Value (LTV) und die Nachrangig besichert; typischer LTV–8– –9–
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Strukturelle und regulatorische
Änderungen nach der Great
Seit Jahren mit strukturellem Financial Crisis (GFC) ebneten
Rückenwind: Der Private Debt den Weg für Private Real Estate
Immobilienfinanzierungsmarkt Debt Produkte
Der Private Debt Immobilienfinanzierungsmarkt Die Auswirkungen der Finanzkrise 2008/09 Europa – Markt für Immobilien-Finanzierungsfonds
erlebt seit Jahren einen strukturellen waren massiv und trafen sowohl die
Aufwind, eine Professionalisierung und eine globalen Immobilienmärkte als auch die
25 90
Institutionalisierung. Bereits im Jahr 2019 war die Finanzierungsmärkte. Im Vorlauf der Finanzkrise
Investorennachfrage von Private Real Estate Debt waren LTV-Level tendenziell auf sehr hohem 80
Strategien mit über EUR 32 Mrd. Kapitalzusagen Niveau, und lagen bei einigen Investments 20 70
auf einem Rekordniveau und lag 50% über dem bei bis zu 100%. Mit dem Einbruch der 60
vergleichbaren Wert des Vorjahres.4 Obwohl Immobilienmärkte waren im Anschluss an die 15
in Mrd. EUR
COVID-19 deutliche Auswirkungen im Bereich Krise viele Finanzierungen „unter Wasser“. Dies, 50
Equity Real Estate Investments hatte, war der in Verbindung mit der allgemeinen Risikoaversion 40
10
Effekt im Bereich Real Estate Debt deutlich unter den Banken, führte dazu, dass 30
geringer – tatsächlich ist der Anteil der Assets Finanzierungen von Banken deutlich restriktiver
5 20
under Management (AuM) in globalen Debt vergeben wurden und der durchschnittliche
Vehikeln 2020 auf 9,4% aller Non-Listed Real LTV von über 70% im Jahr 2007 auf ca. 40% im 10
Estate Produkte angestiegen – 180 Basispunkte Jahr 2009 zurückging. 0 0
über den 7,6% von 2019. In Europa war dieser `05 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 `16 `17 `18 `19 `20 `21
Trend sogar noch stärker ausgeprägt. Hier ist Im Nicht-Core Bereich, also für Value-Add und
der Anteil der Private Debt AuMs von 3,6% auf opportunistische Investments, waren Banken- Kummuliertes eingesammeltes Kapital (rechts) Anzahl neu aufgelegter Fonds (links)
8,1% angestiegen.5 Finanzierungen grundsätzlich nur schwer zu
bekommen. In Folge dessen war das Umfeld für
alternative und private Finanzierer zunehmend Die steigende Nachfrage ist vor allem auch von
attraktiv. In den Folgejahren blieb sowohl das institutionellen Investoren getrieben. So ist der
Interesse an privaten Finanzierungslösungen, Anteil der Kapitalzusagen von Pensionskassen
wie auch das Angebot an Private Debt Fonds, im Jahr 2020 auf 45% angestiegen und liegt
die den Zugang zu diesem Markt für Investoren somit deutlich über den Werten von 2018
weiter öffneten, hoch. (13%) und 2019 (8%): Ein Spiegel der
Institutionalisierung des Sektors.6 Dies zeigt
auch eine jüngst veröffentlichte Studie, die
Private Debt Lösungen als attraktive Alternative
zu Hedgefonds Lösungen identifiziert hat.7
4 Vgl. INREV: Debt Vehicle Universe, 2020 Quellen: Preqin, CORESTATE Research
5 INREV: Fund Manager Survey 2021 6 INREV: Capital Raising Report 2021
7 SS&C Advent: Ist Private Debt der neue Hedgefonds? 2020– 10 – – 11 –
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Aktuelle Entwicklungen Returnerwartungen im
im COVID-19 Umfeld Private Debt Bereich
Im aktuellen Zyklus fand eine ähnliche Gleichzeitig ist die Zahl der eingegangenen Der Bereich der Immobilienfinanzierungen ist Eine systematische Auswertung der Performance
Entwicklung, wie während der Finanzkrise Finanzierungsopportunitäten stabil geblieben, geprägt von relativ hoher und stabiler risiko- des europäischen Private Real Estate Debt Marktes
statt. Im Jahr 2020, als die Auswirkungen von zeitweise sogar angestiegen. Wie die letzten adjustierter Rendite. Zwar unterscheidet sich das existiert nicht. Eine Auswertung des US-Marktes
COVID-19 auf die Wirtschaft und auch auf die beiden Krisen gezeigt haben, ist der Private Debt Risikoprofil je nach Finanzierungsart – so ist es zeigt allerdings, dass die Risiko-adjustierte Rendite
Immobilienmärkte extrem schwer absehbar Markt ein tendenziell defensiver Sektor, in Bezug im Senior Loan oder Whole Loan Bereich noch attraktiv und die Anlageklasse deutlich weniger
waren, wurden Bankenfinanzierungen restriktiver auf die Kapital-Allokationsseite: Investorengelder einmal deutlich geringer als im Junior oder Mezz volatil als der klassische Immobilien
und risikoavers. In diesem Umfeld stieg die können abgerufen, investiert und „zur Arbeit“ Bereich. In beiden Fällen werden die Investments Investmentmarkt ist. Als solches ist der
Relevanz privater Anbieter, wie Debt Fonds, gebracht werden. aber von reellen Werten gedeckt, die eine laufende Immobilienfinanzierungsmarkt vor allem für
erneut stark an. Ausschüttung bieten. Gleichzeitig liegen die solche Investoren attraktiv, die auf eine stabile
Die Performance des Finanzierungsmarktes Nominalwerte der Finanzierungen unter den und regelmäßige Ausschüttung angewiesen
Wie eine interne Auswertung der erfassten hängt dabei insbesondere von dem zu Werten der Immobilien – im Bereich der Senior sind, also vor allem institutionelle Investoren wie
Investment- und Finanzierungsopportunitäten Grunde liegenden Immobilienmarkt ab. Dies Finanzierungen sogar deutlich. Dies hat sich Pensionskassen und Versicherungen.
innerhalb der CORESTATE Group zeigt, gab es wird eingehend im nächsten großen Kapitel nach der Finanzkrise 2008/09, als die LTVs bei
Kommerzielle Immobilien-
hier einen deutlichen Rückgang der Angebote im „Die europäischen Immobilienmärkte – Strukturell Finanzierungen und Projektentwicklungen mit Immobilien- markt (alle
finanzierungen Sektoren)
Investment-Bereich. Dies hat sich dann im Laufe und zyklische Entwicklungen“ besprochen. durchschnittlich über 70% deutlich höher lagen
des Jahres 2021 wieder erholt. und damit schneller in Schieflage geraten konnten, Total Return 5,9% 10,1%
geändert. Heute ist der Gesamtmarkt trotz des
Volatilität 4,0% 10,5%
Booms weiterhin restriktiver und verhaltener. (Standardabweichung)
Corestate Group: Erfasste Investment Opportunitäten *
Return pro Volatilität 0,68 0,65
Index, Durchschnitt 2018 = 100 USA – Total Return Vergleich (Sharpe Ratio)
160 30%
140 20%
120 10%
100 0%
80 -10%
60 -20%
40 -30%
2018 2019 2020 2021 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Equity Investment Angebote Debt Investment Angebote Kommerzielle Immobilienfinanzierungen Immobilienmarkt
* 6-Monats Durchschnitt; Die hier dargestellten Werte spiegeln nur eine Annäherung an den Gesamtmarkt wider, da es sich um eine CORESTATE Group interne Quellen: Giliberto-Levy Commercial Mortgage Performance Index, PMA, Federal Reserve St. Louis, CORESTATE Research
Erfassung von Angeboten handelt.– 12 – – 13 –
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Ausblick
Anteil der Darlehensgeber
an Immobilienfinanzierungen (in %)
2
100 8 8
8
17
7
8 15 20
80 5
3
5 50
17
21
60
3
3
5
40 70 72
60
54
20 40
0
Europa Deutschland Großbritannien Nordamerika Asien
Banken Nicht-Banken CMBS Unternehmensanleihen Pfandbriefe
Zwar wird der Immobilienfinanzierungsmarkt in Gleichzeitig ist die Nachfrage von
Europa weiterhin von „klassischen“ Gläubigern, Finanzierungsnehmern ungebrochen hoch,
wie Banken und Versicherungen dominiert. was das Abrufen und „zur Arbeit bringen“
Private Finanzierungslösungen, wie Private von Investorengeldern sichert. Daher stehen
Debt Fonds, sind auf dem Vormarsch und die Zeichen für ein weiteres Wachstum der
profitieren von der Nachfrage von Investoren, Assetklasse Immobilienfinanzierungen sehr gut.
die stabile und regelmäßige Erträge suchen.
Breite Anlagemöglichkeiten über verschiedene
Risiko-Klassen hinweg bieten dabei Zugang zu
unterschiedlichen Return-Profilen.
Quelle: Helaba– 14 – – 15 –
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Die europäischen
Immobilienmärkte – Strukturelle
und zyklische Entwicklungen
In diesem Kapitel analysieren wir in aller Kürze Stimmung der Wirtschaft eher vorsichtig Einfluss von COVID-19 auf die Immobiliensektoren
die aktuellen zyklischen und strukturellen Trends positiv. So ist auch der IFO Index deutlich auf Schematische Darstellung
der europäischen Immobilienmärkte. Einen 97,7 Punkte zurückgegangenen, nachdem er
Schwerpunkt legen wir dabei auf den deutschen im Juni auf ein Drei-Jahreshoch von 101,8
Markt, sowie auf eine voraus-schauende gestiegen war. Grund zur Vorsicht geben hier
Komponente und bleiben immer im weiteren neben der anhaltenden Pandemie vor allem die
Wohnimmobilien Kurzfristig
Kontext der Immobilienfinanzierungen. gestiegene Inflation, zum Teil gekoppelt mit
Rohstoff- und Werkstoffknappheit, sowie die
mögliche Entwicklung des Arbeitsmarktes, wenn Mittel- bis langfristig
Allgemeines Umfeld Logisitk
staatliche Stützen zurückgefahren werden.
Wie sich aktuell einmal mehr zeigt, ist eine Das allgemeine Umfeld hellt sich demnach auf, FMCG Retail
Investorennachfrage
Vorhersehbarkeit der pandemischen Entwicklung bleibt aber mit Herausforderungen.
nahezu unmöglich. Nachdem sich in den
vergangenen Monaten bis Oktober/November Expansive Geldpolitik als maßgeblicher COVID Impact
2021 ein zunehmend optimistischer Ausblick Treiber der Immobilienmärkte Büro
entwickelt hatte, zeichnen sie aktuell erneut
schwierige Entwicklungen in Deutschland ab. In diesem Umfeld ist es wahrscheinlich,
Aufgrund rapide steigender Inzidenzen und dass das Zinsniveau von der EZB mittel- bis Gastronomie
Studentenwohnen
hoher Auslastung der Intensivstationen wird langfristig niedrig bzw. bei null gehalten wird.
Micro Living Einzelhandel 1A-Lagen
mittlerweile ein weiterer Teil-Lockdown diskutiert, Im Nullzinsumfeld bleibt die Assetklasse
Shopping Center
obwohl vor kurzem die Spitzenkandidaten für die Immobilien, als ausschüttende Anlage mit
Bundestagswahl bekräftigten, dass es keinen auskömmlicher Rendite für Investoren sehr
attraktiv. Die Investment-Nachfrage nach Hotel
erneuten Lockdown geben wird8 – auch ein
Zeugnis der Unberechenbarkeit des Virus. Immobilien sollte also hoch bleiben, was nicht
nur die Immobilienwerte stützt, sondern auch die
In Konsequenz wurde auch das erwartete Nachfrage nach Finanzierungen weiter stärkt.
Wirtschaftswachstum für Deutschland für
2021 nach unten angepasst und liegt nun Die Risiken liegen aktuell eher auf der
bei 2,7%. Für 2022 wird hingegen ein deutlich Einkommens- bzw. Mietzahlungsseite, die
stärkeres Wachstum von 4,6% erwartet. Dies sich je nach Sektor und Immobilientypus stark
sollte sich generell positiv auf die deutsche unterscheiden kann. Hier gibt es sowohl zyklische
Wirtschaft auswirken und beispielsweise als auch strukturelle Aspekte zu beachten. Daher
den Konsum stärken. Allerdings bleibt die beleuchten wir im Folgenden die einzelnen
Sektoren und geben einen jeweiligen Ausblick.
8 So zumindest die Aussagen während des ersten „Triells“ am 29.08.2021 bei RTL. Quelle: CORESTATE Research– 16 – – 17 –
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SEKTOR-AUSBLICK:
WOHNEN
Klassisches Wohnen Micro Living
Aufgrund der hohen Einkommensstabilität Deutschland ist dabei der größte Micro Living trifft mit seinen unterschiedlichen
der Assetklasse ist die Investorennachfrage Investmentmarkt in Europa und bietet durch Sub-Kategorien, wie Studentisches Wohnen,
ungebrochen sehr hoch. Dies sorgte sogar die polyzentrische Struktur viele potenzielle Serviced Apartments oder auch Assisted Living
in den beiden COVID-Jahren 2020 und 2021 Investmentziele. Dies eröffnet Investment- und den Zeitgeist und langfristige Mega-Trends.
für steigende Werte. Die deutlich gestiegene Finanzierungsmöglichkeiten in vielen Städten
Attraktivität des Wohnimmobilienmarktes der zweiten und dritten Reihe, in denen auch
zeigt sich bei einem Blick auf die Verteilung der die erzielbaren Renditen etwas höher als in den
Transaktionsvolumina nach Sektor. Während Top-Märkten liegen. COVID-19 könnte dabei die Studentenwohnheime blieben auch während Serviced Apartments wurden von Investoren
der Anteil der Wohnimmobilien in den fünf Jahren Attraktivität kleinerer Städte, vor allem im Umland COVID-19 auf operativer Seite relativ stabil und als „hotelnahe“ Assetklasse während der
vor COVID-19 in jedem Jahr bei ca. 20% in jedem der großen Metropolen, weiter stärken. mit hoher Auslastung. Vorausblickend dürften COVID-19-Phase kritisch gesehen, was auf die
Jahr lag, ist dieser in den ersten drei Quartalen Studentenwohnheime noch mehr profitieren. Investmentnachfrage drückte. Mittlerweile hat
des laufenden Jahres auf 30% angestiegen – Denn in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sich diese Stimmung wieder etwas ins Positive
nach Büroimmobilien der stärkste Sektor. gewinnt gute Bildung, also Universitäten, an gedreht, denn Serviced Apartments waren
Bedeutung und Zulauf. Auch vor dem Hintergrund innerhalb der Hotellerie ein eher defensiver Typus
zunehmender Automatisierung9 könnte die mit vergleichsweise hohen Auslastungen. Dies
Deutschland – Transaktionsvolumen nach Sektor Situation am Arbeitsmarkt auch längerfristig liegt an dem höheren Anteil an Langzeitgästen,
angespannt bleiben. In diesem Umfeld sollte die die Auslastung von Serviced Apartments
100 eine möglichst gute Ausbildung der Schlüssel stabilisieren.
für Erfolg am Arbeitsmarkt sein. Mittel- und
19,9%
80 29,2%
langfristig sollte die Nachfrage nach universitärer
Bildung und nach studentischen Wohnformen
60 damit hoch bleiben.
40
20
0
2015 – 2019 Q1 – Q3 2021
Büro Logistik Einzelhandel Hotel Wohnen
Seniorenwohnen Entwicklungsgrundstücke
Quelle: RCA 9 In Zukunft vor allem auch von Büroarbeitskräften. Vgl. z.B. McKinsey: Jobs lost jobs gained: Workforce transition in a time of automation, 2018– 18 – – 19 –
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SEKTOR-AUSBLICK: SEKTOR-AUSBLICK:
STADTQUARTIERE HOTEL
Gemischt genutzte Stadtquartiere, häufig als Aktuell beschreiben Stadtquartiere in Vor der COVID-19 Pandemie war der Hotel-Sektor schneller erholen, insbesondere solche, die
Revitalisierung von untergenutzten städtischen Deutschland einen Markt von ca. EUR 200 ein stark wachsendes Segment. Der Tourismus weniger von auf internationale Reisende und
Flächen, werden nicht nur städtebaulich Mrd., der gleichzeitig noch relativ jung auf der (Freizeit- und Geschäftsreisen) und damit auch Geschäftsreisende angewiesen sind. Das
forciert, sondern treffen auch den Zeitgeist institutionellen Investoren-Seite ist. Dies ändert der Hotelmarkt wurden dabei insbesondere von bedeutet, Länder mit starker und großer
und Geschmack unterschiedlicher Nutzer- und sich allerdings zunehmend, was auch die diesen Treibern gestützt: nationaler Volkswirtschaft, wie Deutschland,
Mietertypen. Durch Synergien unterschiedlicher Potenziale auf der Finanzierungsseite erhöht. Als sollten eine verhältnismäßig schnelle Erholung
a) W
achsender Wohlstand der Emerging Markets
Nutzungsarten innerhalb eines Quartiers kann Assetklasse der Zukunft10 , in der auch aktuelle sehen.
– insbesondere Chinas mit entsprechend
ein positives Gesamtkonzept entstehen, welches Megatrends, wie neue Mobilität, New Work,
wachsender Reisetätigkeit
sowohl Bewohner als auch kommerzielle Mieter Nachhaltigkeit und ähnliches, einbezogen und Dies wird auch von dem gestiegenen
anspricht und anzieht. baulich umgesetzt werden, sollten Stadtquartiere b) E
in sich wandelndes Konsumverhalten der Nachhaltigkeits-Bewusstsein gestärkt: ein Trend
– sofern das Gesamtkonzept und die Lage Industrienationen, weg vom materiellen hin zum der bereits vor COVID-19 Auswirkungen am Hotel-
Grundsätzlich unterliegen die Stadtquartiere passen – langfristig überdurchschnittliche immateriellen Konsum (Erfahrung statt Besitz) Markt zeigte. Auch dies sollte auf Märkte, die
dabei den gleichen Dynamiken wie die Mieternachfrage generieren. Mit einer weiterhin c) Globalisierte Geschäftsbeziehungen weniger auf Flugverkehr angewiesen sind, sondern
individuellen Sektoren Wohnen, Büro oder hohen Entwicklungs-Pipeline – auch von auf nationale und regionale Gäste zählen können,
Einzelhandel. Sie sind dabei aber in einem Projekten, die sich noch in der Planungsphase Grundsätzlich sollten diese Treiber auch nach weniger Auswirkungen haben.
stimmigen Konzept mehr als die Summe der befinden – gibt es hier allgemein hohen COVID-19 intakt bleiben, weshalb eine deutliche
einzelnen Teile und profitieren von Synergien, die Finanzierungsbedarf. Erholung der Hotellerie wahrscheinlich ist. Vor Langfristig ist im Bereich der Hotellerie ein
aus der Nutzungsmischung entstehen. allem bezüglich Geschäftsreisen, gehen wir stimmiges Gesamtkonzept aus Lage, Betreiber
aber davon aus, dass auch mittelfristig noch und Konzept ausschlaggebend für den Erfolg
weniger gereist wird als vorher. Hier werden eines Produktes und damit auch für den Erfolg
vermutlich vor allem Reisen „für einen Termin“ in einer darauf aufsitzenden Finanzierung. Wir
Zukunft auch weiterhin durch Video-Calls ersetzt. glauben, dass der Bereich Hotelinvestments ein
Alternativ werden mehrere Termine in einer Stadt Come-Back in den kommenden 12 bis 18 Monaten
gebündelt – ggf. sogar mit einer Übernachtung erleben und damit auch Potenziale im Bereich der
verbunden. Das heißt, dass hier im Bereich der Finanzierungen bieten wird. Da Banken hier nach
Geschäftsreisen durchaus Erholungspotenzial für wie vor verhalten aufgestellt sind, ist dies ein Feld,
die Hotellerie besteht (ein Abklingen der Pandemie in dem der Private Real Estate Debt Markt aktiver
vorausgesetzt). werden dürfte.
Tourism Economics rechnet mit einer Erholung der
europäischen Tourismus-Ströme und Rückkehr
zu Pre-COVID-19 Übernachtungszahlen ab dem
Jahr 2023.11 Einige Standorte sollten sich dabei
10 Oxford Economics 11 Tourism Economics: Travel and Tourism DACH Region– 20 – – 21 –
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SEKTOR-AUSBLICK:
BÜRO
Der Bürosektor durchläuft derzeit strukturell und In diesem Umfeld stehen vor allem lang laufende Über den Zyklus hinausgehend durchläuft Weitere Entwicklungen, die eher auf nachlassende
zyklisch ungewisse Zeiten. Aus diesem Grund Mietverträge mit sicheren Mietern im Fokus der Büromarkt aktuell einen ganzheitlichen Büroflächennachfrage hindeuten sind zum einen
sind selektive Ankaufsstrategien ausschlag- des Investoreninteresses. In diesem „Core“ Teil strukturellen Wandel. Ort, Zeit und Form der die bereits angesprochene Automatisierung
gebend für den Investmenterfolg. des Marktes war die Investorennachfrage trotz Büroarbeit ist in den vorangegangenen Jahren von (Büro-) Arbeitstätigkeit und zum anderen
Risiken ungebrochen hoch. Dies führte sogar durch moderne Nutzer (vor allem aus den demographische Prozesse. Trotz Zuwanderung,
Zyklisch dürfte es 2021 und zum Teil auch dazu, dass die Anfangsrenditen für „FAANG“ Branchen) viel flexibler geworden. dürfte es durch Alterung mittel- bis langfristig
2022 durch die wirtschaftliche Situation eine Spitzenrenditen im Jahresverlauf weiter Ein Trend, der von den modernen Co-Working weniger Arbeitskräfte geben.
dämpfende Wirkung auf den Büro-Mietmarkt angezogen sind und die deutschen Märkte Anbietern aufgenommen und verstärkt wurde.
geben. Die konkreten Auswirkungen sind damit die niedrigsten Renditen Europas haben. COVID-19 hat viele dieser Konzepte in den Wir gehen daher davon aus, dass der Markt aus
je nach Land, individuellem Markt und den Mittelpunkt des Büroalltags gestellt. Es ist davon langfristiger Sicht kaum zusätzliche Bürofläche
dort jeweils dominanten Industriezweigen auszugehen, dass auch in Zukunft die Büroarbeit benötigt, sondern eher andere Bürofläche. Die
unterschiedlich ausgeprägt. Banking flexibler bleibt und ganz allgemein die Nachfrage moderne Form der Büronutzung ist deutlich
stellt beispielsweise ein höheres Risiko nach Bürofläche eher zurückgeht. Dies ist wegen flexibler, Service-orientierter und kommunikativer
dar als die Pharma- oder Kommunikations- laufender Mietverträge allerdings ein langsamer als in der Vergangenheit. Viele Bestandsgebäude
industrien oder der öffentliche Sektor. und langfristiger Prozess. können dies in ihrer aktuellen Form nicht mehr
bieten und sollten daher mittel- bis langfristig
Deutschland – Büro Spitzenrenditen Des Weiteren sollte diese Entwicklung heterogen angepasst werden.
verlaufen: Da die Büronutzung in Zukunft vermehrt
5,5 eine „Entscheidungs-Frage“ (und kein Zwang) Immobilienfinanzierungen im Bereich Büro
sein dürfte, sollten jene Bürogebäude am besten machen daher langfristig vor allem dort Sinn, wo
5,0
dastehen, in denen Firmen und Angestellte sein moderne Bürostrukturen neu errichtet werden
4,5 möchten. Dies kann durch gute und urbane Lagen, oder bestehende Büros durch Umnutzung oder
die bequem erreichbar sind, zusätzliche Services, umfangreiche Sanierung modernisiert werden.
4,0
flexible Mietvereinbarungen, Agglomerations-
3,5 Synergien und ähnliches erreicht werden.
3,0
2,5
2,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Berlin Köln Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart Europa
Quelle: PMA– 22 – – 23 –
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SEKTOR-AUSBLICK:
EINZELHANDEL
Der Einzelhandelssektor wird seit über 15 Jahren Ein Risiko bleibt aber auch im klassischen Fast
vor allem strukturell und weniger zyklisch Moving Consumer Goods (FMCG, Lebensmittel,
geprägt. So stiegen beispielsweise in und nach Drogerie etc.) Segment bestehen: Kein anderes
der Finanzkrise 2008/09 die Spitzenmieten im Einzelhandelssegment hat während der COVID-
Einzelhandel weiter an, weil es hier eine verstärkte 19-Lockdowns ein stärkeres Wachstum im
Globalisierung des Handels gab und einen Bereich Ecommerce erfahren. Und hier lehrt
enormen Druck auf die Bestlagen. Trotz der zum uns die Vergangenheit eines: Was einmal online
Teil katastrophalen Auswirkungen der Finanzkrise gegangen ist, kommt selten wieder zurück in
auf den Arbeits- und Konsumentenmarkt. die Geschäfte. Während der Anteil der Online
Umsätze im Lebensmittel-Einzelhandel zwar
Während der wirtschaftlichen Boom-Phase
noch gering ist, bleibt das Potenzial, dass hier
zwischen 2017 und 2019 stagnierten die
auch in Zukunft mehr Umsätze online generiert
Spitzenmieten hingegen, da Ecommerce
werden, hoch.
vor allem im Fashion Bereich zunehmend
dominanter geworden ist. Dies setzte Der Einzelhandelsmarkt dürfte kurz- bis
Händlermargen unter Druck und die Mieten mittelfristig der herausforderndste Markt bleiben.
stagnierten oder fielen. COVID-19 hat diesen Denn hier waren die Probleme nicht COVID-19
jüngeren Trend außerordentlich beschleunigt, induziert (wie in der Gastronomie oder der
zumindest im Gebrauchsgütermarkt. Hotellerie), sondern wurden von der Pandemie
lediglich verschärft. Das heißt, dass Investments
Auf der Seite der Verbrauchsgüter, waren die
und auch Finanzierungen in diesem Bereich
Auswirkungen von COVID-19 viel geringer,
außerordentlich selektiv getätigt werden sollten
bzw. kaum vorhanden. Dies spiegelt sich auch
und dabei über alle Maßen von dem jeweiligen
in der Performance der unterschiedlichen
Objekt und der jeweiligen Vermietungssituation
Einzelhandels-Immobilien wider. Während die
abhängen.
1A Lagen der großen und kleinen Städte und vor
allem Einkaufszentren deutlich an Investoren-
Nachfrage eingebüßt haben, ging die Nachfrage
nach langfristig vermieteten Supermärkten und
Fachmarktzentren nach oben.– 24 – – 25 –
CORESTATE Capital Group Private Debt und Immobilienfinanzierungen – eine gewinnende Anlageklasse in unsicheren Zeiten
SEKTOR-AUSBLICK:
LOGISITIK
Aus historischer Sicht war der Logistik- Getrieben vom boomenden Online Handel ist Investorenseitig ist der Logistik-Sektor aktuell
Sektor ein „Cashflow“ basierter Sektor, der Logistik-Sektor einer der Sektoren, die von sehr nachgefragt, da die Assetklasse während
der ohne große Wachstumsdynamik als strukturellem Rückenwind profitieren. Dies der COVID-19-Situation sehr stabil dastand,
Anlageklasse funktionierte. Das heißt, spricht dafür, dass der Sektor auch nachhaltig bzw. sogar an Relevanz gewonnen hat und ihre
dass hohe Anfangsrenditen, die einen mehr Wachstum erfahren wird als in der strukturelle Bedeutung der Assetklasse mehr
überdurchschnittlichen Cashflow sicherstellen, Vergangenheit. Zyklisch stellt die Abhängigkeit zum Vorschein kam. Dementsprechend hoch
entscheidendes Ankaufs-Kriterium waren. In von mehr Wachstum dagegen ein Risiko dar. Der war auch der Finanzierungsbedarf.
jüngerer Vergangenheit hat sich dies dahingehend Logistiksektor korrelierte in der Vergangenheit
geändert, dass der Sektor mehr Wachstum (stark stark mit der Wirtschaftsentwicklung, was Unter Berücksichtigung der langfristigen
fallende Ankaufsrendite und steigende Mieten), bedeutet, dass in einem schwachen Markt Ungewissheiten auf der technischen Seite und
aber weniger laufende Rendite erzielte. Das heißt, dieses benötigte Wachstum ausbleiben könnte. der aktuell hohen Bewertungen im Sektor, sollten
dass sich das Investment-Rational von Logistik- Finanzierungen von kürzerer Laufzeit und mit
Immobilien gewandelt hat. Die langfristigen Aussichten im Logistiksektor, in ausgewiesenen Experten auf der Investment-
Bezug auf technische Weiterentwicklungen von oder Projektentwicklungsseite sein.
Distributionskreisläufen, sind relativ ungewiss.
Diese stehen häufig noch in einer frühen
Deutschland – Logistik Investment Parameter Implementierungsphase (wie vollautomatische
Distributionshallen) oder sind noch nicht
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„Grüne“
Immobilienfinanzierungen
Die COVID-19-Pandemie und die Folgen für globale Nachhaltigkeits-Ziele geeinigt. Eines Dabei kommt insbesondere dem Grüne Finanzierungsinstrumente
Wirtschaft und Gesellschaft beherrschten für die dieser zentralen Ziele ist der Klimaschutz. Die Immobiliensektor eine besondere Bedeutung im Überblick
letzten 24 Monate die mediale Berichterstattung Beschlüsse der Welt-Klimakonferenzen in Paris zu, da dieser laut EU für ca. 40 % des europäischen
und überschatteten unter anderem auch das 2015 – und das damit verbundene Ziel, die Primär-Energieverbrauchs und auch für rund 30 Grundsätzlich eignen sich Immobilienprojekte
Thema „Nachhaltigkeit und Klimawandel“. Nicht Erderwärmung im Vergleich zum vorindustriellen % der CO2-Emissionen verantwortlich ist. Damit gut für grüne Finanzierungen, besonders im
zuletzt mit den Hochwasserkatastrophen in Zeitalter auf deutlich unter zwei Grad Celsius ist die EU-Taxonomie ein wichtiger Meilenstein, Neubaubereich.
Deutschland mit Milliardenschäden und 180 zu begrenzen – werden nun allmählich auf um grünen (Immobilien-)Finanzierungen und
Toten im Juli sowie der UN-Klimakonferenz europäischer und nationaler Ebene in konkrete -Investitionen mittelfristig den Durchbruch Wann eine Finanzierungsform nun eigentlich
in Glasgow im November rückte das Thema Beschlüsse, Vorhaben und Ziele umgesetzt. zu ermöglichen. Auch auf deutscher Ebene „grün“ ist, orientiert sich bis zum Inkrafttreten der
allerdings wieder mehr in den Fokus einer laufen mehrere Initiativen, die eng in den EU Taxonomie aktuell noch an freiwilligen
breiteren Öffentlichkeit. Ein von der Politik dabei identifizierter Hebel, ist europäischen Kontext eingebettet sind. So Richtlinien wie den Green-Bond-Principles
die Steuerung der globalen Finanzmittelflüsse berät beispielweise der „Sustainable-Finance- der International Capital Markets Association
Gleichzeitig hatten die Klima-Experten von Politik, in Einklang mit den Klimazielen. Als Beispiel Beirat“ die Bundesregierung bei der Erarbeitung (ICMA) oder den Green Loan-Principles der Loan
Regulierern, Wirtschaft und NGOs auch während dient die Initiative „UN Principles for Responsible einer nationalen Strategie, um Deutschland Market Association. Diese basieren auf den am
der Pandemie weiterhin an einem ambitionierten Investment“, in der sich über 3.000 Unterzeichner langfristig als Sustainable-Finance Standort zu Finanzierungsmarkt akzeptierten Standards
EU-Programm für die Zeit nach COVID-19 freiwillig bereiterklärt haben ökologische, positionieren. Daneben unternimmt der deutsche und erweitern sie um eine „grüne“ Komponente
gearbeitet: Denn die soll wesentlich grüner und soziale und Governance (ESG) Aspekte in ihre Finanzsektor bereits erste eigene Schritte wie beispielsweise einer vorgegebenen
nachhaltiger werden. Die geplanten Regelungen Investitionsentscheidungsprozesse miteinzu- und hat Ende Juni 2020 eine Klimaschutz- Mittelverwendung.
betreffen alle Teile der Wirtschaft, insbesondere beziehen. Auf europäischer Ebene wird mit Selbstverpflichtung unterzeichnet mit dem Ziel,
jedoch den Immobilien und Finanzsektor. Grüne dem „European Green Deal“ ein ambitioniertes gegenseitig akzeptierte Methoden zur Messung Finanzierungsinstrumente mit der Bezeichnung
Immobilienfinanzierung rückt daher immer Konzept verfolgt, um bis 2050 als erster Kontinent der Klimaauswirkungen seiner Kredit- und „grün“, sind dabei häufig auf konkrete grüne Projekte
stärker in den Fokus, auch wenn der Begriff die Netto Treibhausgasemissionen auf Null zu Investmentportfolios einzuführen. Im Bereich der abgestellt (bspw. Bau von Solaranlagen oder
aktuell noch sehr unterschiedlich verwendet wird. reduzieren. Der European Green Deal umfasst grünen Finanzierung ist also einiges in Bewegung, energieeffiziente bzw. -neutrale Gebäude) und die
Erst die von der EU im Juni 2020 verabschiedete dabei unter anderem eine Reihe von Maßnahmen auch wenn noch nicht alle Initiativen aufeinander Finanzmittel dürfen ausschließlich in diese fließen.
Taxonomie-Verordnung (EU Taxonomie) wird im Bereich der Finanzmarktregulierung. abgestimmt sind und bei den Akteuren teilweise Beispiele für grüne Kapitalmarktfinanzierungen sind
diesen Begriff jedoch mit einer klaren Definition Kernstück ist die im Juni 2020 verabschiedete noch Unklarheiten herrschen. Sicher ist: Das Green Bonds oder Grüne Pfandbriefe. Außerhalb
und Inhalt festigen. Verordnung zur „EU-Taxonomie“, welche bereits Thema wird weiter an Relevanz gewinnen. des Kapitalmarkts bieten Grüne Schuldscheine
im Jahr 2022 angewendet werden soll. Die oder Green Loans etwa die Möglichkeit, Darlehen
Politische Rahmenbedingungen Verordnung hat das Ziel, ein EU weites System zur Finanzierung von Green Buildings
zur Klassifizierung von Wirtschaftstätigkeiten aufzunehmen.
Den Grundstein für eine weltweit ökologisch, hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit zu etablieren
wirtschaftlich und sozial nachhaltige und dadurch Transparenz auf dem aktuell noch
Entwicklung haben die Mitgliedsstaaten der sehr heterogenen Markt für grüne Investitionen/
Vereinten Nationen bereits im Rahmen ihrer Finanzierungen zu schaffen.
Agenda 2030 gelegt und sich dabei auf 17– 28 – – 29 –
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„Grüne“ Finanzierungen
im Immobiliensektor Grüne Fördermittel
Gemäß der Taxonomieverordnung sind Umweltziel hat (bspw. die nachhaltige Nutzung von Jedoch gibt es bereits erste Banken, die Ein weiterer Pluspunkt ist die Möglichkeit
für die Klassifizierung von nachhaltigen Wasserressourcen). Im Hinblick auf Immobilien sind eine Margenreduzierung von fünf bis zehn Finanzierungen mit grünen Förderkrediten zu
Wirtschaftstätigkeiten sogenannte technische darunter Vorgaben an Wasserinstallationen oder Basispunkten bei grünen Immobilien kombinieren. Dabei gibt es eine Vielzahl von
Bewertungskriterien entscheidend, die für vier auch spezifische Anforderungen an Baumaterialien finanzierungen versprechen. Programmen, beispielsweise von der KfW, die
unterschiedliche Bereiche definiert wurden: So ist zu nennen. je nach Energieeffizienz des Gebäudes durch
unter anderem bei einem Taxonomiekonformen Zusätzlich dienen grüne Finanzierungen günstige Zinskonditionen oder Tilgungszuschüsse,
Neubau (ab 01.01.2021 gebaut) entscheidend, dass heute bereits bei langen Laufzeiten als eine einen wichtigen Beitrag für eine finanziell attraktive
der Primärenergiebedarf mindestens 10% unterhalb Art Versicherung für zukünftige regulatorische Gesamtfinanzierung leisten. Dies trifft insbesondere
der Anforderungen für Niedrigstenergiegebäude Vorteile von grünen Finanzierungen Anforderungen, um somit einen möglichen Malus, auf den Bau, das Umbauen und die Sanierung von
liegt. der in den kommenden Jahren auf uns zukommen energieeffizientem Wohnraum nach KfW-Standard
Doch weshalb nehmen Kreditnehmer überhaupt könnte, zu verhindern. oder den Einbau von Anlagen zur Erzeugung von
Beim Erwerb von Gebäuden, die vor 2021 gebaut den Aufwand und die zusätzlichen Kosten für die erneuerbarer Energie zu.
wurden, ist hingegen ein EPC-Rating (Energy externe Zertifizierung auf sich? Die Vorteile liegen Daneben bieten Immobilieninvestments in
Performance Certificate) der Klasse A vorzuweisen. zum einen auf strategischer Ebene und lassen sich bspw. Green Buildings allgemein den Vorteil
Als Alternative kann stattdessen nachgewiesen zum anderen auch in konkreten Zahlen messen. vergleichsweise niedrigerer Betriebskosten
werden, dass das Gebäude zu den besten 15% Neben den strategischen Vorteilen bedienen und damit höherer Mieterzufriedenheit, was
des nationalen/ regionalen Bestands gehört. grüne Immobilien die Nachfrage von ESG-affinen zu geringerer Mieterfluktuation führt und die
Damit Renovierungen als nachhaltig eingestuft Investoren und Projektenwicklern, die mit einem Akzeptanz höherer Mietpreise steigert.
werden, müssen sie zu einer Reduktion des Anbieter nachhaltiger Finanzierungslösungen
Primärenergiebedarfs um 30% führen. Als letzten einen passenden Partner finden. Eine Frage, in der
Bereich definiert die Taxonomie für Immobilien eine sich Wissenschaft und Praxis bisher noch nicht
Reihe von spezifischen Einzelmaßnahmen, darunter ganz einig sind, ist, ob Kreditnehmer bei grünen
bspw. die Installation von energieeffizienten Geräten Finanzierungen ein sogenanntes „Greenium“
oder die Installation von Fotovoltaikanlagen. (Green+Premium) erzielen, also eine Überrendite
gegenüber einer „normalen“ Finanzierung. Dies
Neben solchen technischen Bewertungskriterien lässt sich bei grünen Finanzierungen meist
ist bei einem taxonomiekonformen Investment dadurch nachweisen, dass die Green Bonds einiger
darauf zu achten, dass die sogenannten Do-Not- Emittenten mehrere Basispunkte unter deren
Signficant-Harm Kriterien eingehalten werden. laufzeitäquivalenten „normalen“ Anleihen liegen.
Damit ist gemeint, dass eine Tätigkeit nicht als Bei anderen Emittenten lässt sich wiederum kein
nachhaltig bezeichnet wird, die sich zwar positiv auf „Greenium“ nachweisen.
ein Umweltziel auswirkt (bspw. Klimaschutz), aber
zugleich einen negativen Einfluss auf ein anderes– 30 – – 31 –
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