Wie Phönix aus der Asche? - Immobilienwirtschaftliche Forschung in der Geographie
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Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Jg. 53 (2009) Heft 3, S. 129-137
Wie Phönix aus der Asche?
Immobilienwirtschaftliche Forschung in der Geographie
Real estate research in geography. The article focuses on changes in the research on real estate
and property issues in geography. It is argued that the deregulation of financial markets has trig-
gered transformations in the way property markets and the real estate industry work. This is re-
flected in the research about it: the analytical focus has shifted from local property markets and
local real estate industry to international property markets and global real estate industry. Key-
words: real estate research, geography, financial markets, globalisation.
„Nigel Thrift (1990) wrote recently of his dismay at dieses Themenschwerpunktes ein Beleg dafür,
the general lack of any serious ‘attention … paid to dass diese Thematik auch in der deutschspra-
matters of money and finance in human geography’ chigen Geographie Einzug gehalten hat. Dieser
(page 1135). Several years earlier, Michael Ball Umstand dürfte sich aber nur zum Teil mit der
(1986) noted the way that ‘urban development and Finanzkrise, die die Welt seit 2008 in Atem
the production of the built environment in general hält, erklären lassen, obwohl die Krise ihren
are regarded frequently as fairly isolated and spe- Ausgangspunkt in einer regionalen Immobili-
cialised areas of study’ (page 447). The residential enkrise in den USA hatte („subprime crises“).
and commercial property market crashes that have Vielmehr steht die vermehrte immobilienwirt-
taken place on an international scale since the end of schaftliche Forschung seit Anfang dieses Jahr-
the 1980s (BIS, 1992, pages 139-140; 1993, pages zehnts mit der Einsicht im Zusammenhang,
157-158) serve as a timely reminder of the need to dass Immobilien nicht mehr länger immobil
bring together ‚matters financial’ and the production sind, sondern vielmehr als Waren einer „Mobi-
of the built environment, and to locate both more lisierung“ unterliegen (vgl. HEEG 2004; SCHAR-
centrally within geography, planning, and econom- MANSKI 2006). Offensichtlich leben wir in einer
ics.“ (PRYKE 1994, 167, emphasis added by M.P.) Welt, in der zum einen die Grenzen regionaler
Immobilienmärkte porös werden – inzwischen
investieren Immobilieninvestoren zunehmend
Neues aus der geographischen mit globaler Ausrichtung – und zum anderen
scheinen Immobilien über neue Finanzierungs-
immobilienwirtschaftlichen Forschung? formen und Anlageprodukte tauschbar und
Nicht nur die Immobilienkrise Ende der achtzi- handelbar zu werden, ebenso wie Kaugummi
ger Jahre, auch die gegenwärtige Finanzkrise oder Computer. Auch wenn die Immobilie nur
wirft Fragen nach dem Stellenwert immobili- in den seltensten Fällen bewegt wird, flotieren
enwirtschaftlicher Themenstellungen auf. Mit Wert und Eigentumstitel unabhängig von re-
dem Themenschwerpunkt dieses Heftes wird gionalen und nationalen Grenzen. Durch Finanz-
der Aufforderung von Michael Pryke entspro- marktrevolutionen ist den Immobilien die Immo-
chen, der angesichts der unbekannten Ausmaße bilität offensichtlich abhanden gekommen.
und Härten der Immobilienkrise Ende der acht-
ziger Jahre dazu aufrief, stärker Themen der Etablierte Verständnisse und Interpretationen
gebauten Umwelt und des Finanzmarktes in der Bedingtheit der gebauten Umwelt werden
die Geographie aufzunehmen. Obwohl auch damit in Frage gestellt. So entwickelt sich der
Anfang des 21. Jahrhunderts immobilienwirt- öffentliche Wohnungsbestand, in vielen Städ-
schaftliche Themen in der Wirtschaftsgeogra- ten finanziell als Fass ohne Boden betrachtet,
phie keinesfalls einen Forschungs-„Main- seit wenigen Jahren für globale Finanzinvesto-
stream“ darstellen, ist das Zustandekommen ren, die auf Zins- und Währungsdifferenzen130 Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Heft 3 / 2009
setzten, zur attraktiven Anlage mit hohen Ren- sprachigen Debatte gab es in den siebziger Jah-
diteaussichten. Damit ging einher, dass bishe- ren vereinzelte Beiträge, die sich vorwiegend
rige Vorstellungen von der politischen und so- mit dem System der Bodenpreise auseinander
zialen Notwendigkeit eines öffentlichen städti- setzten (z.B. KADE/VORLAUFER 1974; VORLAU-
schen Wohnungsbestandes in Frage gestellt FER 1975; GIESE 1979). In diesen Studien wur-
wurden. Finanzmarktderegulierungen begün- de die Dynamik des städtischen Bodenpreisge-
stigten darüber hinaus in den Zentren großer füges mit der Tertiärisierung in den Innenstäd-
Städte die Auflösung traditioneller Eigentums- ten in Verbindung gebracht. Modelltheoretisch
strukturen. In vielen deutschen Städten, zumal lagen diesen Arbeiten Annahmen von THÜNEN
in Frankfurt am Main, sind innerstädtische Im- (1990) und ALONSO (1968) zugrunde, wonach
mobilien nicht mehr in den Händen lokaler Ei- die Höhe der Bodenrente eine Allokations-
gentümer, sondern gehörten Fonds, Immobili- funktion für die Verteilung von Nutzungen im
en-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Stadtraum übernimmt. Dieser Zusammenhang
Anteilen (Real Estate Investment Trusts – wurde mit Bezug auf Frankfurt am Main und
REIT) und anderen institutionellen Investoren. einer dort festgestellten Verschiebung zum ter-
Im Zuge dieser Entwicklung ist die Haltedauer tiären Sektor Ende der sechziger Jahre unter-
von Immobilien zunehmend kürzer geworden. sucht; weitergehende sozioökonomische und
In der Immobilienwirtschaft erfolgte eine Pro- gesellschaftliche Bedingungen oder Umbrüche
fessionalisierung; durch die Ausdifferenzie- wurden dabei nicht diskutiert. Vielmehr wurde
rung des Dienstleistungsangebots wurden neue die untersuchte Stadt in Bezug auf immobili-
Märkte und Anlagemöglichkeiten geschaffen. enwirtschaftliche Aktivitäten als eine Entität
Die neuen Formen, in denen die gebaute Um- verstanden, in der sich isoliert die Wirkung von
welt verwertet wird, sowie darauf bezogene Planungspolitik und Tertiärisierung auf das
Praktiken des Widerstands haben dazu beige- Bodenpreisgefüge und die Verteilung der Nut-
tragen, dass immobilienwirtschaftliche For- zungen analysieren lässt. In Arbeiten wie jener
schung generell an Interesse gewonnen hat. von BREDE et al. (1976) wurden zwar schon in
den siebziger Jahren städtische Bodenmarkt-
Mit dem Einleitungsbeitrag zum Themen- prozesse unter gesellschaftstheoretischer Per-
schwerpunkt dieses Heftes wird der Anspruch spektive untersucht; es wurde darin argumen-
verfolgt, Entwicklungen und Veränderungen in tiert, dass die Wirkung der Grundrente auf den
der immobilienwirtschaftlichen Forschung zu städtischen Bodenmarkt (und auf den Woh-
skizzieren sowie die Relevanz für die Geogra- nungssektor) im kapitalistisch vermittelten
phie herauszuarbeiten. Im Folgenden wird Vergesellschaftungszusammenhang betrachtet
zunächst entwickelt, wie Veränderungen, die werden müsse. Eine Stärke der genannten geo-
vor allem durch die Deregulierung der Finanz- graphischen Arbeiten bestand demgegenüber
märkte ausgelöst wurden, zu einem Bruch in darin, einen empirischen Nachweis der Bedeu-
den Untersuchungen immobilienwirtschaftli- tung lokaler Planungspolitik auf das städtische
cher Themen geführt haben. Die Beiträge des Bodenpreisgefüge sowie für die Aktivitäten
Themenschwerpunktes geben Aufschluss über der Immobilienakteure erbracht zu haben. Da-
die von diesem Bruch ausgehende Neuausrich- mit spiegeln diese geographischen Arbeiten
tung immobilienwirtschaftlicher Forschung. zentrale Kontextbedingungen der Immobilien-
Untersucht werden die Entstehung globaler wirtschaft zu dieser Zeit wider: Immobilien-
Immobilienmärkte, der Widerstand gegen die märkte waren durch lokale Regulierungen wie
privatwirtschaftliche Verwertung vormals öf- Flächenwidmungen, Bauordnungen und Aufla-
fentlichen Wohnungsbestandes sowie die Aus- gen des Denkmalschutzes in weitgehend in-
wirkungen, die die immobilienwirtschaftliche transparente regionale und lokale Märkte auf-
Transnationalisierung für stadträumliche Struk- geteilt. Grenzüberschreitende Immobilieninve-
turen hat. stitionen unterlagen in vielen Ländern strengen
Kontrollen und wurden durch unterschiedliche
nationale Regulierungen wie die Besteuerung
Lokale Märkte, von Immobilienbesitz und -transaktionen er-
schwert. Eine kapitalistische Verwertung des
lokale Immobilienwirtschaft Bodens wurde auf diese Weise durch lokale
Immobilienwirtschaftliche Forschungen in der Mediationen und Einflüsse verschiedener
Geographie fristeten bis Ende der neunziger Gruppen und Interessen gebrochen, wenn-
Jahre eher ein Schattendasein. In der deutsch- gleich nicht unterbunden. Vielmehr erforderteEditorial 131
die hohe Unsicherheit und Wissensintensität dominierte eine lokal ausgerichtete Betrach-
von Immobilieninvestitionen den Aufbau von tung der Immobilienwirtschaft; häufig ging
lokalen Vertrauensbeziehungen zwischen Pro- und geht es um die Interdependenz von Stand-
jektentwickler/Bauträger, Banken als Kapital- ort bzw. Stadt und Immobilienwirtschaft. Eine
gebern und der öffentlichen Hand als rahmen- Analyse wirtschaftsräumlicher Restrukturie-
setzendem Akteur. Die Immobilienwirtschaft rungsprozesse in der Immobilienwirtschaft
zeichnete sich dadurch aus, dass ihr wirtschaft- fand dabei nicht statt.
licher Aktionsradius stark auf die jeweilige Re-
gion beschränkt war. So weist LAPIER (1998, Eine umfangreichere immobilienwirtschaftli-
4) darauf hin, dass die Immobilienwirtschaft che Diskussion hat sich im deutschsprachigen
anders als andere Branchen bis in die zweite Raum bis heute vor allem in der Betriebswirt-
Hälfte des 20. Jahrhunderts einen engen räum- schaftslehre entwickelt. Diese Diskussion be-
lichen Bezugsrahmen aufwies: „Unlike capital zieht sich aber überwiegend auf Fragen des
and security markets, real estate lacked a cen- Immobilien- und Risikomanagements (vgl.
tralized market mechanism; each market, large PFNÜR 2002; MAYRZEDT et al. 2007), Finanzie-
or small, was discrete and fiercely indepen- rung (vgl. GONDRING et al. 2003; ROTTKE
dent.“ Zwar haben wirtschaftliche Restruktu- 2008), Wertermittlung (z.B. LEOPOLDSBERGER
rierungen und Liberalisierungen dazu beigetra- 1998; DE LEEUW/SAYCE 1995), branchenbezo-
gen, dass es ab den siebziger Jahren zuneh- gene Immobilieninvestments bzw. Immobilien
mend zu einer Öffnung und Durchdringung als assets in Unternehmensentscheidungen
von nationalen Märkten gekommen ist. Das da- (mit Bezug auf Versicherungen vgl. WAL-
mit zunehmende Interesse an grenzüberschrei- BRÖHL 2001) oder eine allgemeine Betriebs-
tenden Immobileninvestitionen wurde jedoch wirtschaft der Grundstücks- und Wohnungs-
lange durch Finanzmarktregulierungen sowie wirtschaft (z.B. SCHULTE 2005; SCHÄFER/
unterschiedliche und schwer überschaubare in- CONZEN 2007). Die in den letzten Jahren neu
stitutionellen Regelungen auf lokaler und na- aufgelegten Zeitschriften wie beispielsweise
tionaler Ebene gedämpft. „Der deutsche Büromarkt“, „Immobilien & Fi-
nanzierung“ oder „Immobilien Manager“ ver-
In der geographischen Forschung spiegelte weisen auf eine neue Dynamik in der Immobi-
sich diese „Unübersichtlichkeit der Märkte“ ei- lienwirtschaft, die aus angewandt betriebs-
nerseits in der Konzentration auf lokale Immo- wirtschaftlicher Perspektive Ausdruck eines
bilienmärkte (SCHULTEN 2006; BRAUNE 1989; zunehmenden Interesses an Fragen der Immo-
EIGLER 1992) und stärker anwendungsorien- bilienfinanzierung und des Immobilieninvest-
tierten Arbeiten (z.B. HESSMANN 2002; HAR- ment sind.
TUNG 1998) sowie andererseits in Standortana-
lysen unter Berücksichtigung des Immobilien- In den neunziger Jahren fand in der geographi-
marktes (BEYERLE 1998; HOLZ 1994) wider. schen immobilienwirtschaftlichen Debatte ein
Zusammengefasst ergibt sich folgendes Bild: einschneidender Wandel statt. Er steht mit der
Regionalspezifisch wurde die Rolle der Immo- Tertiärisierung städtischer Ökonomien im Zu-
bilienwirtschaft bei der Aufwertung von Stan- sammenhang, die zu einer Steigerung der
dorten untersucht sowie die Bedeutung, die Nachfrage nach Büroimmobilien führte. Von
städtische Zentren für immobilienwirtschaftli- zentraler Bedeutung war dabei die Reorgani-
che Aktivitäten haben. Einerseits wurde argu- sation von Unternehmen, gekoppelt mit Ausla-
mentiert, dass die Immobilienwirtschaft ein gerungsprozessen und einer dadurch verstärkt
nicht zu vernachlässigender Faktor im Stan- extern befriedigten Nachfrage nach Dienstlei-
dortwettbewerb sei: In Kooperation mit der stungen. Mit dem gleichzeitigen Rückzug von
Immobilienwirtschaft sollte eine Aufwertung Industrieunternehmen aus zentralen städti-
des Stadtbildes bewirkt werden (vgl. mit Bezug schen Standorten trug dies zu einer Ausdeh-
auf Finanzdienstleister BEYERLE 1998, allge- nung der Büro- bzw. Dienstleistungsbeschäfti-
mein zu Immobilieninvestments als Indikator gung sowie potenziell entwicklungsfähigen
städtischen Wandels vgl. SCHULTEN 2006). An- Standorten in Städten bei. Insbesondere in den
dererseits suchten zahlreiche Arbeiten zu zei- achtziger Jahren expandierten Bürobeschäfti-
gen, dass eine Spezialisierung städtischer Teil- gung und Bürobau gewaltig (VON LÜPKE 2000,
räume notwendig sei, um für immobilienwirt- 89 ff.; PRYKE 1991; FAINSTEIN 2001). Beson-
schaftliche Verwertungsstrategien attraktiv zu ders ausgeprägt war dies im Falle jener Städte,
sein (HOLZ 1994; HESSMANN 2002). Generell die sich auf einen expansiven, hochrangigen132 Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Heft 3 / 2009
Dienstleistungssektor vor allem aus dem Fi- nanzmarktförderungsgesetzen weltweit inve-
nanz- und unternehmensorientierten Bera- stieren. Weitere Beispiele für die strukturellen
tungsbereich stützen und sich damit als Koor- Veränderungen des deutschen Finanzmarktes
dinations- und Kontrollzentren der globalen waren die erstmalige Zulassung von Hedge-
Wirtschaft etablieren konnten (vgl. SASSEN fonds zum Jahreswechsel 2003/04 oder die Er-
2001). Diese Immobilienmärkte entwickelten richtung von Real Estate Investment Trusts
sich in der Konsequenz zu attraktiven Tätig- (REIT). Ende der neunziger Jahre wurden auf
keitsfeldern externer Immobilienakteure. breiter Basis private Rentenversicherungen mit
staatlicher Unterstützung eingeführt. Dadurch
Im Vergleich mit der deutschsprachigen Dis- wurde Kapital für unterschiedliche Invest-
kussion wurden immobilienwirtschaftliche ments im In- und Ausland gebündelt. Aber es
Veränderungen in der englischsprachigen Geo- wurden nicht nur die Investitionsbedingungen
graphie frühzeitiger und intensiver themati- für deutsches Kapital liberalisiert, sondern
siert. Dies steht damit im Zusammenhang, dass im Gegenzug erhielten auch ausländische
eine zeitlich frühere Deregulierung der natio- Kapitalanlagegesellschaften die Möglichkeit,
nalen Finanzsysteme und eine zunehmende in Deutschland tätig zu werden. Diese Ent-
private Absicherung individueller Risiken in wicklungen haben die Diskussion um immobi-
den USA, Kanada, Großbritannien, Neusee- lienwirtschaftliche Themen sowohl in der
land und Australien Kapital freisetzte, das nach deutschsprachigen wie auch in der anglopho-
Anlagemöglichkeiten suchte und damit zu nen Geographie belebt.
Umbrüchen in der Immobilienwirtschaft bei-
trug. Aber auch in der deutschsprachigen De-
batte wurden ab Mitte/Ende der neunziger Jah- Internationale Märkte,
re Veränderungen konstatiert. Dieser time lag
lässt sich aus den unterschiedlichen institutio- globale Immobilienwirtschaft
nellen Ordnungen, damit aus den abweichen- In den jüngeren Diskussionen werden zwei
den Herausforderungen und Möglichkeiten der große Veränderungen betont, die dem feststell-
deutschen im Vergleich zu nordamerikani- baren Wandel der Immobilienwirtschaft zu-
schen/britischen Märkten erklären. Diese Un- grundeliegen: Zum einen sei mit Blick auf
terschiede hatten eine differierende Themati- Großprojekte eine Flexibilisierung städtischer
sierung der Immobilienwirtschaft zur Folge. Planungen und eine Dynamisierung des städti-
Elisabeth Lichtenberger hat erstmals 1995 auf schen Immobilienmarktes festzustellen. Zum
Tendenzen der Internationalisierung auch der anderen seien zahlreiche neue institutionelle
Immobilienmärkte in europäischen Wohl- Akteure mit internationaler Orientierung der
fahrtsstaaten hingewiesen und dabei betont, Geschäftstätigkeit aufgetreten. Beide Verände-
dass die zeitlichen und qualitativen Unter- rungen sind seit den neunziger Jahren wichtige
schiede ein Ergebnis der verschiedenen polit- Forschungsthemen, die im Folgenden kurz
ökonomischen Systeme – in diesem Fall stär- dargestellt werden. Damit wird zugleich der
ker marktorientierte Systeme wie den USA im thematische Rahmen für die folgenden Beiträ-
Vergleich zu europäischen Wohlfahrtsstaaten – ge des Themenschwerpunkts skizziert.
seien (LICHTENBERGER 1995). Nach ihre Ein-
schätzung würde die fehlende Verknüpfung Flexibilisierung von Stadtplanung
von Immobilienmarkt und Pensionskassen in Seit den neunziger Jahren wird ein Übergang
den europäischen Wohlfahrtsstaaten mittel- zu einem „urban entrepreneurialism“ (HARVEY
und langfristiger kaum zu einer Übernahme 1989) in der Stadtpolitik analysiert. Planung
des US-amerikanischen Immobilienmarktmo- wird zunehmend weniger unter stadtentwick-
dells führen (LICHTENBERGER 1995, 51). lungspolitischen als unter finanz- und wirt-
schaftspolitischen Gesichtspunkten gestaltet
Tatsächlich haben Deregulierungen des Fi- (ADRIAN 1998; BALL 1994). Dieser Aspekt be-
nanzmarktes in verschiedenen europäischen trifft vor allem große und lagegünstige
Wohlfahrtsstaaten die Internationalisierung der Flächen, die im Besitz der öffentlichen Hand
Immobilienwirtschaft befördern und dies in ei- sind und die zur Imagesteigerung genutzt wer-
nem Maße, wie es 1995 noch nicht zu erwarten den. Solche Flächen wurden dazu genutzt,
war. So können deutsche Kapitalanlagegesell- Städte nach der Phase der Deindustrialisierung
schaften, beispielsweise Immobilienfonds, seit und Desinvestition in den siebziger Jahren
Anfang der neunziger Jahre im Zuge von Fi- wieder auf die Landkarte internationaler Auf-Editorial 133
merksamkeiten zu bringen, indem durch at- Städten gleich verteilt, sie konzentrieren sich
traktive Architektur, Wohnlagen und Büroob- auf solche Städte, in denen der Anteil an unter-
jekte neue moderne Stadtteile geschaffen wer- nehmensorientierten und Finanzdienstleistun-
den (SWYNGEDOUW et al. 2001; JONES 1996; gen an der städtischen Wirtschaftstätigkeit
AMBROSE 1994; FAINSTEIN 2001; HEEG 2003). hoch ist; innerhalb dieser Städte konzentrieren
So betont Helga Leitner „[the] stated funda- sich die Investitionen auf den Central Business
mental purpose of […] public subsidies in cen- District (CBD) (HAILA 1988).
tral cities was to attract private investment in-
to downtown redevelopment, and convert ‚dis- Neue Akteure und Reichweite
investment’ environments into growing and Durch Finanzmarktliberalisierungen geschaf-
dynamic real estate markets“ (LEITNER 1994, fene neue städtische Anlagemöglichkeiten ha-
796); Susan FAINSTEIN (2001,1) hebt hervor, ben nach dem Urteil zahlreicher Autoren zu ei-
dass “[f]or policy-makers, encouragement of ner „Finanzialisierung“ bzw. „Finanzmarkt-
real estate development seems to offer a way steuerung“ von Immobilien beigetragen
of dealing with otherwise intractable econom- (COAKLEY 1994; WARF 1994; HAILA 1991;
ic and social problems.” CLARK 2000; MORICZ/MURPHY 1997). Mit ei-
ner Neubewertung von Immobilien als Finanz-
Eine Flexibilisierung von Regulierungen be- anlage sind institutionelle Akteure wie Pen-
günstigt somit die Dynamisierung des Immo- sionskassen, Fonds und verschiedene Formen
bilienmarktes. Vorbild für städtebauliche Fle- von Immobilien-Aktiengesellschaften wichtig
xibilisierungen waren (und sind) Großstädte geworden, die stark rendite- und weniger ge-
mit dynamischer Wirtschaftsentwicklung, de- brauchswertorientiert arbeiten (vgl. WÜTHRICH
ren Umgang mit Bauinvestitionen und 2003). Investments im Immobilienbereich sind
Großprojekten imitiert wurde. Beispiele sind eine Anlageform unter anderen und stehen hin-
Battery Park City in Manhattan und Canary sichtlich der erzielbaren Renditen mit anderen
Wharf in London (ZUKIN 1992; FAINSTEIN Anlageformen in Konkurrenz. Damit die neu-
2001). Anne HAILA (1997) nennt dies „the po- en institutionellen Akteure im Wettbewerb um
litics of the global cities“: Um international at- anlagesuchendes Kapital erfolgreich sein kön-
traktiv zu werden und problematische sozio- nen, müssen Immobilieninvestments den An-
ökonomische Entwicklungen zu überwinden, forderungen des Finanzmarktes genügen. Da-
wurde versucht, Immobilieninvestitionen an- zu werden die Erträge auf den Finanz- und Im-
zulocken und internationale Architektur zu mobilienmärkten überwacht, damit wenn nötig
realisieren.1 Starke Büroraumnachfrage und Kapital von ertragsschwachen auf ertragsstar-
lokale Flexibilisierungen erhöhten insgesamt ke Produkte und Orte verschoben werden kann
Liquidität und Transparenz von Immobilien- (CHARNEY 2001, 743; HAILA 1991). Insbeson-
märkten und damit den Übergang zu stärker in- dere Fonds und Immobilien-Aktiengesell-
tegrierten Immobilienmärkten. schaften sind durch ihre Orientierung an den
Shareholdern zu einem permanenten invest-
Großprojekte sollen dabei häufig als Aufwer- ment-switching gezwungen, was im Immobili-
tungskatalysatoren fungieren. Sie wurden for- eninvestment zu einer räumliche Reorientie-
ciert, um damit einen Eindruck von Wandel und rung geführt hat (LOGAN 1993; FAINSTEIN
Erneuerung zu vermitteln (vgl. HALL 1998, 143 2001; DEHESH/PUGH 1999). Nach Paul KNOX
ff.; HALL/HUBBARD 1998; HEALEY 1992; IM- (1993) haben sich im anlgophonen Raum
RIE/THOMAS 1995; HEALEY et al. 1995; MOU- große Konglomerate aus Projektentwicklern
LEART et al. 2001; ADRIAN 1998; HEEG 2008). und Finanzinstitutionen gebildet, die sich über
Wichtig ist, dass mit dieser Politikveränderung den Finanzmarkt Kapital besorgen und vor-
eine lokal Öffnung, Einbindung und Ermächti- nehmlich weltweit in große städtische Ent-
gung von privaten Immobilienakteuren erfolg- wicklungsvorhaben investieren. „New actors,
te. Diese Veränderung ist somit eine Kontext- interests, strategies and relationships exploit
bedingung für die Etablierung neuer Immobili- new niches created by uneven development,
enakteure und neuer Aushandlungsformen zur the opportunities generated by the particular
wirtschaftlichen Verwertung von Flächen. Er- directions of capital flow or the grant econo-
gebnis dieser Veränderungen ist, dass Städte zu my.” (HEALEY/BARRETT 1990, 96)
den hot spots von globalen Immobilieninvesti-
tionen wurden. Jedoch sind die Immobilienin- Neue Nischen und Möglichkeiten wurden zu-
vestitionen weder zwischen noch innerhalb von nehmend nicht mehr nur in den Herkunfts-134 Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Heft 3 / 2009
regionen der Akteure gesehen, durch die doch einen grundlegenden Wandel erfahren
Ansammlung großer Kapitalsummen bei Be- hat: Die räumliche Reichweite immobilienwirt-
teiligungsgesellschaften und die Öffnung na- schaftlicher Tätigkeit wurde ausgedehnt, die
tionaler Finanzmärkte wurde die Globalisie- Zahl der Akteure hat sich erhöht und die Risi-
rung von Investmentstrategien begünstigt (LO- ken haben zugenommen.
GAN 1993; LEITNER 1994; SOARES DE
MAGALHAES 2001; HEEG 2004; LAPIER 1998;
PÜTZ 2001). Investiert wird demzufolge inzwi- Zu den Beiträgen im
schen in Märkte, die hohe Renditen verspre-
chen, aber auch kontrazyklisch in Märkte, die Themenschwerpunkt dieses Heftes
gegenläufige Marktentwicklungen zu wichti- Die Beiträge im Themenschwerpunkt des
gen Immobilienmärkten aufweisen. Investitio- vorliegenden Heftes beziehen sich auf die skiz-
nen erfolgen in die Immobilienmärkte der zierten neuen Forschungsthemen und -arbeiten.
großen Volkswirtschaften Europas und Norda- Dabei stellt der Prozess der Internationalisie-
merikas, aber auch in jene von Schwellenlän- rung/Globalisierung der Immobilienwirtschaft
dern wie Russland, Brasilien, China oder Me- eine analytische Voraussetzung dar, insofern
xiko, um ein Gegengewicht zu den zunehmend Bedingungen und/oder Folgen internationaler
gleichlaufenden Immobilienmarktzyklen in Immobilieninvestments thematisiert werden.
den traditionellen Industrieländer zu bilden. Alle Beiträge gehen in spezifischer Weise da-
von aus, dass die Internationalisierung einen
Mit dieser Entwicklung sind allerdings auch Widerhall auf lokaler Ebene findet, sei es im
Probleme verbunden, erste Anzeichen deuten Widerstand gegen Immobilienprojekte, in der
auf eine zunehmende Krisenanfälligkeit lokaler Veränderung der Architektur nach globalen
Immobilienmärkte und damit von Stadtent- Maßstäben oder im Aufbau eines lokalen Stan-
wicklung hin. Hintergrund ist das am Finanz- dortnetzes globaler Immobilienberatungen. Die
markt ausgerichtete Verhalten institutioneller Beiträge beschäftigen sich damit, wie lokale
Investoren, das mit einem stark zyklischen Ver- Märkte (hier: Wohnungs- und Büromärkte) ver-
halten – das heißt Überinvestitionen bzw. ändert und wie globale Märkte gemacht werden
Desinvestitionen je nach Marktlage – einher- (hier: durch die Bereitstellung einheitlich auf-
geht und damit eine stärkere Volatilität städti- bereiteter Marktinformationen). Die Relevanz
scher Immobilienmärkte begünstigt (z.B. LO- besteht also in der Verschränkung lokaler und
GAN 1993; LEITNER 1994; BALL 1994; MO- globaler Dynamiken, die sich jeweils aus ab-
RICZ/MURPHY 1997; LIZIERI et al. 2000; BEITEL strakten Kalkulationsmaßstäben und konkreten
2000). Krisenanfälligkeit hat aber noch eine sozialen Aushandlungen ergeben.
weitere Dimension, die vor dem Hintergrund
aktueller Krisenphänomene interessant ist. Christof Parnreiter diskutiert die internationa-
John LOGAN (1993) und Michael PRYKE (1994) len Immobilieninvestitionen in Mexiko City,
haben bereits Mitte der neunziger Jahre auf die die mit der Formierung der Stadt als Global Ci-
Bedeutung komplexer Finanzprodukte bei der ty zusammenhängen. Die globalen Finanz- und
Internationalisierung von Immobilieninvest- unternehmensorientierten Dienstleistungen, die
ments und für die Immobilienkrise Ende der sich in der Stadt angesiedelt haben, ziehen eine
achtziger Jahre hingewiesen. Als besonders repräsentative Architektur nach sich und neh-
problematisch sehen sie – ähnlich wie MO- men damit auf die Funktionsweise des lokalen
RICZ/MURPHY 1997 – die durch die Verbriefung Büromarktes Einfluss. Die gebaute Umwelt im
von Immobilienkrediten stattfindende Verlage- neuen und alten CBD von Mexiko City ist in-
rung des finanziellen Risikos vom Projektent- sofern Ausdruck einer sich verändernden cor-
wickler bzw. den Banken auf anonyme Anle- porate geography. Das Beispiel Mexiko City
ger, die Reichweite und Risiko von Projekten zeigt zugleich die spezifische Einbeziehung ei-
nicht abschätzen können. Beide Autoren beto- nes emergent markets in globale Austauschpro-
nen, dass die Öffnung der Finanzmärkte und zesse, die aber nach wie vor vor allem von
die Entwicklung neuer Finanzprodukte dazu Städten und Unternehmen hochentwickelter
beitgetragen haben, Risiken, hier von Immobi- Staaten gesteuert werden. Mit dem Blick auf
lieninvestments, weltweit weiterzugeben. Die die Immobilienwirtschaft in Mexiko City ge-
oben angesprochenen Forschungsarbeiten ana- lingt es Christof Parnreiter, zwei zusammen-
lysieren die Immobilienwirtschaft in ihrem ge- hängende, aber überwiegend nicht im Zusam-
sellschaftlichen Kontext, ein Kontext, der je- menhang diskutierte Prozesse analytisch einzu-Editorial 135
fangen: die Transnationalisierung von Stadtö- Anmerkung
konomie und Immobilienwirtschaft sowie die 1 Dies lässt sich auch als „property-led development“
stadträumlichen Transformationen. bezeichnen. Denn nicht nur Großstädte kopieren er-
folgreiche Bau- und Architekturstrategien anderer
Auch bei Markus Hesse und Wiebke Preck- Städte: Inzwischen ist der Versuch, mit der baulichen
winkel stehen globale Immobilieninvestitionen Entwicklung Voraussetzungen für eine ökonomische
im Fokus. Der Blick richtet sich aber nicht auf Entwicklung zu schaffen, ein weit verbreiteter Ansatz
auch kleinerer und mittlerer Städte (vgl. MAR-
Büro-, sondern auf Wohnimmobilien. Es geht KERT/ZACHARIAS 2006). Der Ansatz mausert sich zu
um die Privatisierung städtischer Wohnungs- einer Planungsphilosphie (HEEG 2008).
bestände in Berlin. Gezeigt wird, dass sich das
global ausgerichtete Handeln der privaten Ei-
gentümer in hohem Maße durch lokale und na-
tionale Akteure sowie durch die politische Re- Literatur
gulierung mitbestimmt wird. Hesse/Preck-
winkel vollziehen die Logiken und Argumente ADRIAN, H. (1998): Wer gestaltet die Stadt? In: Sauber-
zweig, D./Laitenberger, W. (Hrsg.): Stadt der Zukunft –
der beteiligten Akteure der Wohnungsprivati- Zukunft der Stadt. Baden-Baden, 251-266.
sierung – der Stadtstaat Berlin und die institu-
tionellen Finanzinvestoren als neuen Eigentü- ALONSO, W. (1968): Location and land use. Towards a
general theory of land rent. Cambridge/Mass. (3rd
mern – nach. Die zwischen 1999 und 2007 printing).
stark gestiegene Zahl von Wohnungsverkäufen
wird zum Anlass genommen, um die Konflik- AMBROSE, P. (1994): Urban process and power. Lon-
don/New York.
te zwischen den global ausgerichteten Hand-
lungslogiken der Unternehmen und der bis da- BALL, M. (1986): The built environment and the urban
to dominierenden lokalen bzw. regionalen Prä- question. In: Environment and Planning D: Society and
Space, (4), 447-464.
gung des Wohnungsmarktes zu analysieren.
Ausgangspunkt ist die These, dass die konkur- BALL, M. (1994): The 1980s property boom. In: Envi-
rierenden Interessen von Mietern und Vermie- ronment & Planning A, (26), 671-695.
tern auf eine neue Art in Konflikt geraten. BEITEL, K. (2000): Financial cycles and building
booms: a supply side account. In: Environment and
Sabine Dörry und Susanne Heeg untersuchen Planning A, (32), 2113-2132.
die Prozesse, die globale Investitionen in Im- BEYERLE, T. (1998): Standorthandeln von Finanzdienst-
mobilien erst möglich machen. Globale Inve- leistern: Untersuchung zur Standortwahl und zum Stan-
stitionstätigkeit wird nicht als selbstverständli- dortverhalten von Finanzdienstleistern in einem höch-
strangigen Banken- und Finanzzentrum am Beispiel
che Folge der Finanzmarktregulierung, son- Frankfurt am Main. Stuttgart.
dern als aktiv hergestellt begriffen. Angesichts
vielfältiger Investitionsmöglichkeiten stehen BIS (Bank for International Settlements) (1992): 62nd
annual report. Basel.
Anleger und Investoren vor der Herausforde-
rung, eine optimale Auswahl unter den vor- BIS (Bank for International Settlements) (1993): 63rd
handenen Märkten zu treffen. Erst durch die annual report. Basel.
Etablierung von Qualitätsstandards bei Markt- BRAUNE, T. (1989): Die Situation des Baulandmarktes
analysen sowie durch die räumliche Auswei- in Hamburg. In: Informationen zur Raumentwicklung,
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