PROPTECH REPORT PROPTECH TRANSFORMIERT DIE KLASSISCHE, NOCH WEITGEHEND ANALOGE IMMOBILIENBRANCHE INS DIGITALE ZEITALTER. WIE UND WO START-UPS IN ...
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proptech
Report
PropTech transformiert die klassische, noch weitgehend analoge
Immobilienbranche ins digitale Zeitalter. Wie und wo Start-ups in dem
boomenden Markt erfolgreich als Digitalisierer mitmischen.
Autor: Nikolai Roth
P
ropTech, kurz für Property Technology, ist welt- tungsdienstleistungen, Bauplanung und -finanzierung, aber
weit am Boomen, weil es traditionelle Immobilien- auch Instandhaltung und Dokumentenmanagement, sofern
unternehmen schlichtweg versäumt haben, in in- sie Software-Elemente nutzen. Einige Smart-Home-Angebote
novative Technologien zu investieren. Das machen fallen hingegen heraus, dreht sich ihr Produkt etwa um die Be-
sich insbesondere Start-ups zu Nutze und schöp- dienung von Haushaltsgeräte, beispielsweise Smart-TV, Kühl-
fen als sog. PropTechs aus diesen Versäumnissen neue, zu- schrank oder Waschmaschine.
kunftsweisende Geschäftsideen.
Der PropTech-Markt
Was ist PropTech? Die Anzahl der Unternehmen, die unter die Bezeichnung
Ziel der PropTechs ist die Effizienzsteigerung in der Immobili- PropTech fallen, ist aufgrund des aktuellen Booms gigantisch,
enwirtschaft. Die Unternehmen nutzen vielfältige technische wenn auch auf einigen Tätigkeitsfeldern rückläufig. Im Sep-
Mittel von Big Data, über Künstliche Intelligenz und Block- tember 2018 hat die Übersicht von proptech.de 300 Unterneh-
chain bis hin zu Augmented und Virtual Reality, um effektive men gezählt. In der April-Ausgabe sind es noch 289. Wobei
Anwendungen für die Zukunft der Branche zu finden. Die Pro- Konsolidierungen vor allem in den Bereichen „Vermietung
dukte der PropTechs richten sich hierbei an Geschäftskunden, und Verkauf“, „Finanzierung“ und „Smart Home“ auftreten.
private Konsumenten oder sind für beide Gruppen geeignet. Weiterhin wächst die Zahl der PropTechs, die sich mit Baupro-
Im engeren Sinne sind alle Unternehmen, die sich in der jekten und Immobilienverwaltung beschäftigen.
Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft befinden Mehr als die Hälfte der PropTechs in der DACH-Region ha-
und innovative Lösungen mit technischen Ansätzen anbie- ben ihren Sitz in den vier großen PropTech-Hubs. Der Haupt-
ten, als PropTech zu verstehen. Das sind Makler- und Verwal- sitz der Branche ist Berlin mit 92 Unternehmen. Foto: getty images
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Auf Platz zwei liegt – mit deutlichem Abstand und 28 Prop- on.com oder Purplebricks die Makelei digital revolutioniert. Networking & Zentralisierung
Techs – München. Hamburg folgt auf Platz drei mit 20 Anbie- Und besonders in Deutschland herrscht spätestens seit den Immobilien sind, wie es der Name andeutet, immobil, also un-
tern. Und Frankfurt am Main liegt dicht dahinter mit weiteren Minus-Zinsen Mitte 2018 ein erhöhtes Interesse an Crowd-In- beweglich. Ein Grund dafür, dass viele Services an den bzw.
16 der insgesamt 289 Unternehmen. vesting und Immobilienfinanzierung. Bei Pitch-Wettbewer- um die Objekte herum nur vor Ort verfügbar sind. Einige Prop-
ben wie „Smart up the City“ ist siegerseitig ein Fokus auf Im- Techs arbeiten daran, deutschlandweite Services weitestge-
Hohe Investitionen weltweit mobilienbewirtschaftung und „Predictive Maintenance“ zu hend zentral per Networking zu steuern. Denn Zentralisie-
Der Boom spiegelt sich auch in den hohen Investitionen in erkennen. Das Ausrollen von Sensortechnik und Smart-Home rung von Kompetenzen, die im Feld nicht gebraucht werden,
PropTech wider. Eine Studie der comdirect-Bank gibt an, dass lässt zudem den Traum von der digitalen Gebäudesteuerung steigert die Effizienz der Unternehmen deutlich. Ein Gedanke,
in den ersten neun Monaten 2018 mehr als 62 Mio. Euro Ven- wahr werden. der ökonomisch betrachtet nicht neu ist, dessen Konsequenz
ture Capital dahin geflossen sind. Allerdings in deutlich weni- Und, wie Doozer und vergleichbare Unternehmen zeigen, ist aber durch steigende Bandbreiten noch einmal verschärft
ger Finanzierungsrunden als noch im Vorjahr. Es erhielten also auch das Management von Sanierungen und Modernisierun- wird. Da Informationen in beliebigen Medien und Formaten
weniger Unternehmen mehr Geld. Allerdings wurden hier nur gen Grundlage für erfolgreiche PropTech-Gründungen. Das übertragbar sind, sind jenseits der Unternehmenszentralen
183 PropTechs gezählt, die als Teil der FinTechs deklariert wur- 2014 in Berlin gegründete Start-up Doozer half der LEG Immo- häufig nur sehr kleine Teams notwendig. Handwerker, Immo-
den. Es ist davon auszugehen, dass viele finanzferne PropTechs bilien AG, die deutschlandweit rund 170.000 Wohnungen be- bilienmakler und Gutachter können jede Aufgabe abseits der
aus der proptech.de-Zählung nicht berücksichtigt wurden. Die wirtschaftet, bei der Instandhaltung und Modernisierung der Das casavi-Gründerteam David Langer, Peter Schindlmeier und praktischen Anforderungen vor Ort über eine gemeinsame,
Investitionen in PropTech liegen also wahrscheinlich höher. Objekte. Durch diese Zusammenarbeit konnte die LEG bei Oliver Stamm zentrale Stelle abwickeln.
International betrachtet ist ein Gesamt-Investitionsvolu- gleichbleibender Mitarbeiterzahl die doppelte Menge an Woh- Casavi vernetzt als Kommunikations- und Service-Platt-
men von 62 Millionen Euro im Jahr noch vergleichsweise nungsinstandhaltungen durchführen und die Leerstandzei- diges Halten, sowie Personeneinschlüsse. Diese Daten wer- form für die digitale Immobilienverwaltung alle Akteure, die
gering. Nach Auswertungen von Statista sind die Chinesen ten entsprechend reduzieren. den über Algorithmen und künstliche Intelligenz analysiert, an der Nutzung und Verwaltung von Immobilien beteiligt
in diesem Segment beim Finanzierungsvolumen Weltspit- aufbereitet und in Echtzeit über ein Software-Dashboard sind. So entsteht ein zentraler Informations- und Kommuni-
ze. Die beiden PropTechs mit dem höchsten Investment-Ka- Veränderungen sind der Motor gemeldet und dokumentiert. Durch den Lift Guardian wer- kations-Hub für Immobilienverwalter, Eigentümer, Mieter
pital sind chinesisch: Fangdd und Aiwujiwu. Beide Unter- PropTechs zielten immer immer auf Veränderungen in der den Ausfallzeiten und Kosten reduziert, während sich die und Dienstleister. Letztere können sich elektronisch in das
nehmen betreiben Immobilienportale für Vermietung und Immobilienwirtschaft. Im Fokus stehen jedoch nicht die Mieterzufriedenheit erhöht. Die Sensor-Box funktioniert un- Vorgangsmanagement von casavi integrieren und Aufträge
Verkauf in A-Lagen Chinas. Und auch das drittplatzierte technischen Mittel, die dazu von Nöten sind. Künstliche In- abhängig vom Hersteller und den verbauten Aufzugskompo- nahtlos weitergeben. Antworten und Dokumente werden wie-
Unternehmen, PropertyGuru, ist ein asiatisches Immobili- telligenz, Big Data und Blockchain sind für die jungen Immo- nenten. der in das System eingespielt. So gestalten sich Prozesse und
enportal. Allerdings in Singapur. In Summe haben allein bilien-Unternehmen vor allem Mittel zum Zweck. Die An- Kommunikation für Verwalter effizienter, aber auch Dienst-
diese drei Unternehmen zwischen 2011 und 2016 ein Inves- wendungen dienen den Zielen der Unternehmen. Potenziell Gebäudesteuerung leister können durch die Anbindung Aufträge besser bearbei-
titionsvolumen von mehr als 800 Millionen Dollar über- könnten sogar unterschiedliche Technologie angewandt Ein weiteres Ziel der PropTech-Branche ist die Digitalisierung ten. Vorrangiges Ziel ist es, Aufwände und Kosten zu reduzie-
schritten. werden, um dasselbe Ziel zu verfolgen. Oder es kann zum der Gebäudesteuerung. Unter Schlagworten wie Smart Home, ren, die Kundenzufriedenheit zu verbessern sowie optimierte
kombinierten Einsatz informationstechnologischer Neuhei- Smart Living, und Gebäudeautomation werden Anwendung Organisationsstrukturen zu schaffen.
An welchen Punkten der Wertschöpfung setzt ten kommen. Trotz individueller Versuche zur Problemlö- zusammengefasst, die sich in der einen oder anderen Weise
PropTech an? sung: Schaut man sich die Zielsetzung von PropTechs an, damit befassen, Funktionen im und um eine Immobilie zu Crowdinvesting
Heute steckt hinter PropTech mehr, als nur Immobilienplatt- sind viele Gemeinsamkeiten zu erkennen. Im Folgenden stel- steuern und zu überwachen. Für verschiedene Geräte und Das sog. Betongold gilt als sichere Anlageklasse, allerdings ist
formen. International haben Unternehmen wie Redfin, aucti- len wir wichtige Bereiche vor, in denen sich ProTechs erfolg- Funktionen haben gleich mehreren Hersteller Internet of es in der traditionellen Immobilienwirtschaft nur mit hohem
reich unternehmerisch bewegen. Things(IoT)-Anwendungen entwickelt, die auf einer Vielzahl
von Standards beruhen. PropTechs suchen hier nicht nur nach
Instandhaltung dem funktionstüchtigsten Standard mit dem breitesten An-
Eines der Probleme, die eine ganze Reihe von PropTechs lösen wendungsfeld. Die Herausforderung der Branche besteht auch
möchten, liegt in der Instandhaltung von Immobilien. Denn darin, die Systemintegration all dieser Funktionen in einem
häufig werden Schäden erst dann entdeckt, wenn es zu spät Interface zu ermöglichen.
ist. Ein undichtes Dach muss erst lecken, ein Fahrstuhl erst Reos, kurz für „Real Estate Operating System“, vernetzt bei-
einmal stecken bleiben, damit dringend nötige Reparaturen spielsweise Mieter, Vermieter und das Gebäude in einem Sys-
angegangen werden. Solche Schäden sind kostspielig. Mit Hilfe tem. Es setzt sich aus einem Verwalterportal, einem White-
von ausgeklügelter Sensorik und moderner Messtechnik legen Label Mieterportal inklusive Mieterapp und der IoT-Gebäude-
PropTechs gigantische Datenbanken an, um Schäden in Zu- steuerung samt eigenem Gateway zusammen. Der Gateway
kunft zu erkennen, bevor sie auftreten. Mit Auswertung von von REOS verbindet die IoT-Anwendung durch neu entwickelte
Big Data sollen typische Muster zur rechtszeitigen Schadens- Schnittstellen mit der Softwareanwendung. Digitale Messzäh-
beseitigung gefunden werden. ler, Störmeldeanlagen, Rauchmelder, Schließanlagen und vie-
Lift Technology, 2017 gegründet, ist eines der Unterneh- les mehr, werden in Echtzeit ausgelesen und gesteuert. Der
Fotos: casavi; Exporo
Foto: Lift Technology
men, die an „Predicitve Maintenance“, präventiver Instand- Einsatz von Reos senkt die Betriebs - und Verwaltungskosten
haltung, arbeiten. Dazu wird die Sensor-Box namens Lift Gu- für Objekte, Mietvertragsabschlüsse kommen digital zustan-
Die eher unscheinbare Sensor-Box Lift Guardian überwacht ardian, deren Funktionalität auch darüber hinausgeht, auf de und Besichtigungen, Schlüsselübergaben, Paketzustellun-
Fahrstühle im laufenen Betrieb und kann so Schwachstellen dem Aufzug schnittstellenfrei angebracht. Sie prüft den Auf- gen, Schadensmanagement sowie die Verbrauchsablesung Das Exporo-Team bietet Anlegern, anders als bislang üblich,
aufspüren, bevor der Fahrstuhl ausfällt zug permanent auf Anomalien, wie z.B. ruckeln und unbün- sind aus der Ferne möglich. Immobilieninvestments bereits zu geringen Beträgen an
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Das bereits erwähnte Berliner Unternehmen Doozer be-
treibt eine Online-Softwareplattform, die Sanierung und Mo- Am Anfang hagelte es harsche Kritik
dernisierung im Innenausbaubereich von Wohnungen für
Wohnungsunternehmen zeit– und kostenminimal möglich Wie sah die PropTech-Szene aus, als Sie Maklaro Herausforderungen für die
macht. Auf der Plattform können professionell vorbereitete vor rund sechs Jahren gegründet haben? meisten Start-ups bestehen da-
und mit Festpreisen hinterlegte Modernisierungspakete mit Asl die Idee zu Maklaro entstand, gab es weder eine Prop- her im Durchhalten, „Klinken
wenigen Klicks in Auftrag gegeben werden. Detaillierte An- Tech-Szene, noch war der Begriff PropTech überhaupt be- putzen“, und Weiterentwi-
passungen in Materialien, Mengen und Ausführung sind über kannt. Es gab zwar die Immobilienplattformen: Immobiliens- ckeln.
das sehr umfassende Leistungsverzeichnis jederzeit möglich. cout24, Immowelt und Immonet, aber das war es auch schon.
Zu den Kunden des Unternehmens zählen kleine, mittlere und Erst 2014 begannen einige Unternehmen an anderen Prop- Wie wird sich das
große Bestandshalter, private Wohnungsvermieter, Woh- Tech-Modellen zu arbeiten, aber die waren so vereinzelt, dass Verhältnis der
nungsunternehmen, Immobilienverwalter, Asset Manage- man nicht von einer richtigen „Szene“ sprechen konnte. 2015 etablierten Player
ment Gesellschaften, Genossenschaften und Kommunen. Ins- ging es mit PropTech dann richtig los. Die Zahl der Gründun- und der jungen Dis-
gesamt verwaltet Doozer aktuell die Sanierungs- und Moder- gen nahm rapide zu, nicht zuletzt wegen der Einführung des rupter entwickeln?
nisierungsaufträge von mehreren hunderttausend Wohnein- Bestellerprinzips im Mietmarkt. Aber noch in meiner ersten Aus eigener Erfahrung kann
Das Architrave-Team bietet der Immo-Branche digitale heiten. Übersicht im Herbst 2016 war PropTech nur die Hälfte von ich sagen, dass das Verhältnis
Datenräume mit einer zentralen Plattform für Management dem was es heute ist. 145 Unternehmen damals im Vergleich meist eher schlecht beginnt.
und Steuerung aller Daten, Dokumente und Prozesse Dokumentenmanagement zu 289 Unternehmen heute. Als ich Maklern von meiner Im StartingUp-
Über alle Schritte der Wertschöpfung hinweg, bedeutet Im- Idee erzählt habe, meinten sie, Interview: Nikolai
Eigenkapital erhältlich. Dies sorgt für den Ausschluss von mobilienwirtschaft riesigen, bürokratischen Aufwand. Neben Was ist das Disruptive an Maklaro? Maklaro würde niemals funkti-
Sparern mit wenigen Mitteln. Immobilienfonds ermöglichen den gesetzlichen Regelungen führen auch die vielen Schnitt- Maklaro ist der digitale Vorreiter im Immobilienhandel. onieren. Als ich dann anfing
Roth, Maklaro-
zwar den Zusammenschluss mehrerer Personen zur Finanzie- stellen dazu, dass Dokumente in dutzenden Kombinationen Durch den Einsatz von Informations-Technologien gestalten und es doch funktionierte, ha- Gründer und
rung großer Investments, aber auch Fonds haben hohe Zu- und Zusammenstellungen an unterschiedlichsten Stellen ver- wir die Vermarktung und den Verkauf von Wohnimmobilien gelte es harsche Kritik bis hin PropTech-Experte
gangsbeschränkungen. Besonders zur Verbindung von Risi- langt sind. Die Branche benötigt für diese Arbeiten Assisten- erfolgreicher, ohne am persönlichen Service zu sparen. Ma- zu Drohungen. Aber irgend- der ersten Stunde
kostreuung und Immobilienanlagen, ist daher in der klassi- zen, die alle Dokumente mit den jeweils benötigten Informati- nuelle Prozesse werden mit Hilfe von digitalen Immobilien- wann hat sich die Lage gedreht.
schen Immobilienwirtschaft hohes Eigenkapital notwendig. onen für die jeweiligen Stellen zusammentragen. PropTechs management-Tools automatisch bearbeitet und entlasten so Heute wird Maklaro von traditi-
Durch PropTechs, die sich mit Crowdinvesting auseinander- haben das Einsparpotenzial an dieser Stelle längst erkannt. massiv unsere Maklerteams. Ob mit KI-unterstützer Immo- onellen Marktbegleitern aufmerksam beobachtet. Sie sind
setzen, wird diese Zugangsbarriere deutlich gesenkt. Statt auf jeder Position, an jedem Punkt der Wertschöpfungs- bilienvermarktung, bei der entscheidende Kennzahlen dau- neugierig, wie wir es schaffen, mit nur einem Standort in
Exporo bietet Anlegern über eine digitale Plattform Immo- kette eine erneute Sammlung der Daten durchzuführen, kann erhaft gemessen werden. Oder mit dem Online-Bieterverfah- Hamburg deutschlandweit Verkäufe abzuwickeln. Schaut man
bilieninvestments bereits zu geringen Beträgen an. Investoren die Verteilung auch zentral und automatisiert abgewickelt ren, das die Preisfindung einfach und transparent im Mak sich die mediale Aufmerksamkeit für PropTech heute an, sieht
können so schon mit niedrigem Kapital ein breitgestreutes werden. laro-Cockpit abbildet und zu einem Top-Verkaufspreis führt. man: Die Beziehungen zwischen etablierten Playern und Dis-
Portfolio aufbauen. Das Unternehmen bietet dazu zwei Pro- Architrave bietet hierzu digitale Datenräume mit einer zen- Unsere Makler können sich durch diese prozesseiteigen Ent- ruptern ist generell besser geworden. Etablierte wissen, dass
duktkategorien: Einerseits können festverzinste Anteile an tralen Plattform für Management und Steuerung sämtlicher lastungen auf den persönlichen Service konzentrieren. So sie digital aufholen müssen, und junge Unternehmen nutzen
Bauprojekten erworben werden, andererseits ist die Beteili- Daten, Dokumente und Prozesse. Durch den Einsatz von Zu- machen wir den Immobilienverkauf schneller, effektiver und diese Chance, ihre innovative Dienstleistung bei den alten Ha-
gung an Bestandsimmobilien möglich. Vierteljährlich wird kunftstechnologien wie Machine Learning und künstliche In- günstiger für unsere Kunden, ohne an der individuellen Be- sen zu integrieren.
der Mietüberschuss aus dieser Anlageklasse an die Anleger telligenz ist Architrave im Begriff, eine automatisierte Daten- treuung zu sparen.
ausgezahlt. plattform für alle anfallenden Prozesse der Immobilienwirt- Welche Tipps geben Sie PropTech-Gründern
schaft zu schaffen. Aktuell verwaltet das Unternehmen auf Als Blogger und Experte zum Thema PropTech: aus eigener Erfahrung?
Markttransparenz und Angebotsübersicht seiner Plattform 3400 Immobilien im Wert von 60 Mrd. Euro Was sind die größten Herausforderungen für Wir erkennen heute, dass es in einigen Marktsegmenten von
Eine der wohl relevantesten Entwicklungen für Konsumen- und beschäftigt rund 70 Mitarbeiter an drei Standorten. Start-ups? PropTech zu Konsolidierungen kommt. Auf den Feldern „Ver-
ten im World Wide Web sind Preisvergleiche. Ob bei Kredi- Kreative Ideen zu haben ist nicht schwer. Aber diese Innovati- mietung und Verkauf“, „Smart Home“ und „Finanzierung“
ten, Möbeln, Handys und vielem mehr: die Verkaufsangebote PropTech ist die Zukunft onen dann weiterzuentwickeln und operativ so umzusetzen, kam es im letzten Halbjahr zu einer Stagnation. Gleichzeitig
in Onlineshops und dem stationären Handel sind schlicht Die Immobilienwirtschaft ist ein gigantisches Feld mit etab- dass der Markt sie auch annimmt, ist eine große Herausforde- wachsen aber andere Prop-Tech-Felder, wie Unterstützung
unübersichtlich. Dieses Problem existiert auch in der Immo- lierten Playern, die noch sehr analog aufgestellt sind. Prop- rung. Daher ist mein Tipp, die Ideen immer direkt mit der Ziel- von Bauprojekten, Immobilienverwaltung und –bewirtschaf-
bilienwirtschaft. Die Lösungen, die im Handel schon für Tech bzw. PropTech-Start-ups ändern dies, denn die digitale gruppe zu entwickeln. So umgeht man die Gefahr, am Markt tung. Hier wird noch fieberhaft nach Lösungen gesucht. Junge
Übersichtlichkeit gesorgt haben, können auch hier einge- Revolution macht auch vor Gebäuden und Grundstücken kei- vorbei zu arbeiten. Kunden und Partner müssen für Pilotpro- Gründer können hier Zugang finden. Im Allgemeinen gilt aber:
setzt werden. Dementsprechend sorgen PropTechs für die nen Halt. Auf vielen Feldern werden bereits neue, digitale Lö- jekte gewonnen werden. Sie müssen von den praktischen Vor- Wer eine gute Idee hat, Innovationen mit tatsächlichem Mehr-
einfache Vergleichbarkeit des Angebots. Klassische Beispiele sungen installiert. Die jungen Unternehmen verschlanken teilen der entwickelten Technologien überzeugt sein. Nur wert bieten kann, und seien sie noch so klein, sollte sie auspro-
sind Immobilienplattformen. Sie geben Übersicht zu Kau- Prozesse, beschleunigen sie und gestalten sie mit ihren Inno- wenn der Mehrwert vermittelt werden kann, lässt sich die bieren. Egal, auf welchem Feld er dann tätig wird. Man sollte
fangeboten und Mietimmobilien in verschiedenen Ausfüh- vationen effizienter. Kundschaft begeistern. Mit den richtigen Partnern und Kun- sich aber die Mühe machen den Markt zu analysieren. Gibt es
rungen: möbliert, in Kurz- oder Langzeit, oder für einzelne den an der Seite, heißt es probieren: Das Produkt wirft Daten Unternehmen, die eine ähnliche Idee schon umgesetzt haben?
Foto: Architrave
Zimmer. Die Prinzipien Transparenz und Übersichtlichkeit Der Autor Nikolai Roth ist Gründer und Geschäftsführer ab. In deren Analyse werden neue Ideen entwickelt und vor- Wo liegen ihre Fehler, was mache ich besser? Wie sieht mein
finden aber auch an anderen Stellen der Immobilienwirt- der Maklaro GmbH und bloggt seit 2016 über die Prop- handene optimiert. Der Prozess kann sehr langwierig werden Geschäftsmodell aus? – Recherchiert, vernetzt euch, fragt
schaft Anwendung. Tech-Szene auf www.proptech.de und ist häufig auch mit Rückschlägen verbunden. Die größten Gründer und Experten nach ihrer Meinung und macht.
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